반 기 보 고 서

(제 14 기)

사업연도	2026년 01월 01일	부터
사업연도	2026년 03월 31일	까지

금융위원회
한국거래소 귀중	2026년 5월 15일

제출대상법인 유형 :	주권상장법인

면제사유발생 :	해당사항 없음


회 사 명 :	주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사

대 표 이 사 :	오 남 수

본 점 소 재 지 :	서울특별시 중구 을지로100, 비동 21층 (을지로2가, 파인에비뉴)
	(전 화)02-2008-7060
	(홈페이지)http://www.jrglobalreit.com

작 성 책 임 자 :	(직 책) 본 부 장 (성 명) 민 광 희
	(전 화) 02-2008-7060

【 대표이사 등의 확인 】

제이알글로벌_대표이사 등의 확인.서명_20260515

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적·상업적 명칭
당사의 명칭은 '주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다.
영문으로는 'JR GLOBAL REIT'라고 표기합니다.

나. 설립일자 및 존속기간
당사는 2019년 10월 18일에 설립되었고, 2020년 8월 7일에 유가증권시장에 상장하였으며, 존속기간은 설립일로부터 40년 입니다.

다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소
주소 : 서울특별시 중구 을지로100, 비동 21층(을지로2가, 파인에비뉴)
전화번호 : 02-2008-7060
홈페이지 : http://www.jrglobalreit.com

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
당사는 부동산투자회사법에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산 임대 및 공급업을 주요 사업으로 하고 있습니다.
기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 신용평가에 관한 사항

평가일	평가대상	신용등급	평가회사
2026.03.03	ISSUER	A-/부정적	한국신용평가
2026.03.03	회사채	A-/부정적	한국신용평가
2026.03.03	전자단기사채	A2-	한국신용평가

(*) 회사는 2026년 4월 27일 ISSUER, 회사채 및 전자단기사채에 대하여 한국신용평가 및 한국기업평가로부터 D등급을 수령하였습니다.

<기업신용평가(Issuer Rating) 신용등급별 정의>

등급	정의
AAA	금융채무의 전반적인 상환가능성이 최고 수준이다
AA	금융채무의 전반적인 상환가능성이 매우 높지만, 상위등급(AAA)에 비해 다소 열위한 면이 있다.
A	금융채무의 전반적인 상환가능성이 높지만, 상위등급(AA)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 영향을 받기 쉬운 면이 있다
BBB	금융채무의 전반적인 상환가능성이 일정수준 인정되지만, 상위등급(A)에 비해 경제여건 및 환경변화에 따라 저하될 가능성이 있다.
BB	금융채무의 전반적인 상환가능성에 불확실성이 내포되어 있어 투기적 요소를 갖고 있다.
B	금융채무의 전반적인 상환가능성에 대한 불확실성이 상당하여 상위등급(BB)에 비해 투기적 요소가 크다
CCC	금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 높고 전반적인 상환가능성이 의문시된다.
CC	금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 매우 높고 전반적인 상환가능성이 희박하다.
C	금융채무의 채무불이행의 위험 수준이 극히 높고 전반적인 상환가능성이 없다.
D	상환불능상태이다

주1) 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열을 나타내고 있음.
주2) 자산유동화평가의 경우 상기 신용등급 뒤에 “(sf)”를 추가하여 표시함.
주3) 제3자 신용평가의 경우 “Tp”를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표시함.

사. 연결대상 종속회사 개황

1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

(단위 : 사)

구분	연결대상회사수				주요 종속회사수
구분	기초	증가	감소	기말	주요 종속회사수
상장	-	-	-	-	-
비상장	7	-	-	7	6
합계	7	-	-	7	6

※상세 현황은 '상세표-1. 연결대상 종속회사 현황(상세)' 참조

1-1. 연결대상회사의 변동내용

구 분	자회사	사 유
신규 연결	-	-
신규 연결	-	-
연결 제외	-	-
연결 제외	-	-

아. 중소기업 등 해당 여부

중소기업 해당 여부		미해당
	벤처기업 해당 여부	미해당
중견기업 해당 여부		미해당

- 당사는 중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업에 해당하지 않습니다.

자. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

주권상장 (또는 등록ㆍ지정)현황	주권상장 (또는 등록ㆍ지정)일자	특례상장 유형
유가증권시장 상장	2020년 08월 07일	해당사항 없음

2. 회사의 연혁

일자	내용
2019.10.18	회사설립(자본금 3억, 보통주식 300,000주)
2019.10.22	자산관리위탁계약체결(제이알투자운용㈜) 자산보관위탁계약체결(㈜신한은행) 일반사무위탁계약체결(㈜국민은행)
2019.10.28	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 신청
2019.12.03	상호의 변경 (변경전) 주식회사 제이알제27호위탁관리부동산투자회사 (변경후) 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사
2020.01.07	자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)
2020.02.21	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 영업인가 득
2020.06.02	자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)
2020.06.15	자산관리위탁계약 변경체결(제이알투자운용㈜)
2020.06.16	유상증자(보통주식 68,600,000주, 증자 후 자본금 68,900,000,000원)
2020.06.16	유상감자(보통주식 300,000주, 감자 후 자본금 68,600,000,000원)
2020.07.29	유상증자(일반공모) (보통주식 97,000,000주, 증자 후 자본금 165,600,000,000원)
2020.07.31	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 126,361,290주(지분 100%)]
2020.08.06	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 820,000주 추가취득, 총 127,181,290주 보유(지분 100%)]
2020.08.07	한국거래소 유가증권 시장 상장
2020.08.18	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득 (자산관리회사 운용보수 및 매입보수 등 변경)
2021.02.23	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 300,000주(지분 100%)]
2021.08.12	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득 (신규자산 편입)
2021.12.30	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 13,800,000주 추가취득, 총 14,100,000주 보유(지분 100%)]
2022.01.12	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 23,600,000주 추가취득, 총 37,700,000주 보유(지분 100%)]
2022.02.15	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 400,000주 추가취득, 총 38,100,000주 보유(지분 100%)]
2022.05.25	국토교통부 위탁관리부동산투자회사 변경인가 득 (사업계획 변경(자본조달구조 등))
2022.07.22	유상증자(주주배정 후 실권주 일반공모) (보통주 31,776,000주, 증자 후 자본금 197,376,000,000원)
2024.06.24	일반사무위탁회사 변경(㈜국민은행 -> ㈜케이비펀드파트너스)
2024.12.07	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 42,000,000주 추가취득, 총 169,181,290주 보유(지분 100%)]
2025.02.27	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 7,000,000주 추가취득, 총 45,100,000주 보유(지분 100%)]
2025.07.30	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 16,400,000주 추가취득, 총 185,581,290주 보유(지분 100%)]
2026.03.24	부동산관련 증권취득 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 [보통주식 4,000,000주 추가취득, 총 189,581,290주 보유(지분 100%)]

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

일자	본점소재지	비고
2019년 10월 18일	서울특별시 중구 을지로100, 비동 21층 (을지로2가, 파인에비뉴)	회사 설립

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

변동일자	주총종류	선임		임기만료 또는 해임
변동일자	주총종류	신규	재선임	임기만료 또는 해임
2019년 10월 18일	-	대표이사 오남수 기타비상무이사 박제혁 기타비상무이사 박동규 감사 김승준	-	-
2019년 12월 03일	임시주총	기타비상무이사 권영설	-	기타비상무이사 박동규(사임)
2020년 06월 15일	임시주총	기타비상무이사 곽임근	-	기타비상무이사 박제혁(사임)
2021년 03월 29일	정기주총	기타비상무이사 김중한 기타비상무이사 서일영	-	기타비상무이사 권영설(사임)
2022년 09월 30일	정기주총	-	대표이사 오남수 감사 김승준	-
2023년 03월 31일	정기주총	-	기타비상무이사 곽임근	-
2023년 05월 01일	-	-	-	기타비상무이사 김중한(사임)
2024년 03월 28일	정기주총	기타비상무이사 강성훈	-	기타비상무이사 서일영(임기만료)
2025년 09월 30일	정기주총	-	대표이사 오남수 감사 김승준	-
2026년 03월 31일	정기주총	-	기타비상무이사 곽임근	-

다. 상호의 변경

일자	상호명	비고
2019년 10월 18일	주식회사 제이알제27호위탁관리부동산투자회사	회사 설립
2019년 12월 03일	주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	법인명 변경

라. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
- 해당사항 없습니다.

마. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 주식양수 및 유상증자 참여
회사는 2020년 07월 29일에 97,000,000주(주당 발행가액 5,000원)의 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득(취득가액: 806,057백만원)하였습니다. 또한 2020년 08월 06일과 2024년 12월 07일과 2025년 07월 30일과 2026년 03월 24일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 각 4,100백만원, 210,000백만원, 82,000백만원, 20,000백만원)에 참여하였습니다.

2) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 유상증자 참여
회사는 2021년 02월 23일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립시 출자하여 지분 100%를 취득(취득가액: 300백만원)하였고, 2021년 12월 30일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 69,000백만원)에 참여하였습니다. 또한 2022년 01월 12일과 2022년 02월 15일 및 2025년 2월 17일에 유상증자(유상증자가액: 각 118,000백만원, 2,000백만원, 35,000백만원)에 참여하였습니다.

바. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 해당사항 없습니다.

사. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

- 당사가 보유한 벨기에 자산 담보대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event) 발생하였으며, 이에 당사는 대주단이 통보한 감정평가 가액의 적정성에 이의를 제기하며 보고기간종료일 이후 소송을 제기하여 진행중에 있습니다.
- 당사는 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였습니다.
상세한 내용은 Ⅱ. 사업의 내용의 7. 기타참고사항 및 XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항의 4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항을 참고하시기 바랍니다.

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

(단위 : 원, 주)

종류	구분	제14기 반기 2026.03.31	제13기 2025.12.31	제12기 2025.06.30
보통주	발행주식총수	197,376,000	197,376,000	197,376,000
	액면금액	1,000	1,000	1,000
	자본금	197,376,000,000	197,376,000,000	197,376,000,000

※ 당사는 보통주 이외의 종류주 등 기타주식을 발행하지 않았습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주, %)

구 분		주식의 종류			비고
구 분		의결권 있는 주식	-	합계	비고
Ⅰ. 발행할 주식의 총수		5,000,000,000	-	5,000,000,000	보통주
Ⅱ. 현재까지 발행한 주식의 총수		197,676,000	-	197,676,000	보통주
Ⅲ. 현재까지 감소한 주식의 총수		300,000	-	300,000	보통주
	1. 감자	300,000	-	300,000	보통주
	2. 이익소각	-	-	-	-
	3. 상환주식의 상환	-	-	-	-
	4. 기타	-	-	-	-
Ⅳ. 발행주식의 총수 (Ⅱ-Ⅲ)		197,376,000	-	197,376,000	보통주
Ⅴ. 자기주식수		-	-	-	-
Ⅵ. 유통주식수 (Ⅳ-Ⅴ)		197,376,000	-	197,376,000	보통주
Ⅶ. 자기주식 보유비율		-	-	-	-

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수
Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수

나. 자기주식
- 해당사항 없음.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요
1) 당사의 정관은 2024년 03월 28일자로 개정된 4차 개정 정관입니다.

나. 정관변경이력

정관변경일	해당주총명	주요변경사항	변경이유
2021년 09월 30일	제4기 정기주주총회	- 제 16 조 (현물출자) - 제 25 조 (주주총회의 결의사항) - 제 43 조 (자산의 구성) - 제 44 조 (증권에 대한 투자)	- 부동산투자회사법 제19조 제4항 제1호 개정사항 반영 - 부동산투자회사법 제12조 제3항, 제1항 제4호 개정사항 반영 - 부동산투자회사법 시행령 제27조 제1항 제1호 나목 개정사항 반영 부동산투자회사법 시행령 제27조 제1항 제8호 개정사항 반영 - 국토부가 인가한 범위 내에서 회사를 운영하고자 함
2024년 03월 28일	제9기 정기주주총회	- 제58 조 (주주 보호에 관한 사항)	- 부동산투자회사법 제8조 제1항 제15호 및 동법 시행령 제7조 제6호 반영
2024년 03월 28일	제9기 정기주주총회	- 제9 조(주식의 종류) - 제9 조의2 (종류주식의 내용과 수) - 제13 조(신주의 배당기산일) - 제23 조(주주의 의결권) - 제25 조의2 (종류주주총회)	운용 효율성 및 향후 자금조달 시 다양한 금융기법을 활용하고자, 정관에 종류주를 추가함
2024년 03월 28일	제9기 정기주주총회	- 제46 조의2 (전환사채의 발행) - 제46 조의3 (신주인수권부사채의 발행) - 제13조 (신주의 배당기산일)	운용 효율성 및 향후 자금조달 시 다양한 금융기법을 활용하고자, 정관에 전환사채, 신주인수권부사채를 추가함

다. 사업목적 현황

구 분	사업목적	사업영위 여부
1	부동산투자회사법에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 함. 1. 부동산 2. 부동산개발사업 3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리 4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권 5. 증권, 채권 6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)	영위

구 분

사업목적

사업영위 여부

부동산투자회사법에 따라 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하는 것을 목적으로 함.

1. 부동산

2. 부동산개발사업

3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권

5. 증권, 채권

6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)

영위

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 2026년 3월 31일 현재 기업구조조정부동산투자회사 25개, 위탁관리부동산투자회사 428개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 457개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 25개, 총 자산규모 19.43조원 수준입니다.

# 부동산투자회사 현황
- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2026년 03월)

1. 유형별 리츠 수 및 자산총계

2. 운용부동산 유형별 리츠 수 자산총계

3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이_1

3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이_2

2. 주요 제품 및 서비스

가. 회사 현황
주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.

나. 주요종속회사 현황(국내기준)
1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
회사는 2020년 07월 29일에 97,000,000주(주당 발행가액 5,000원)의 유상증자를 수행하여, 2020년 07월 31일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득(취득가액: 806,057백만원)하였습니다. 또한 2020년 08월 06일과 2024년 12월 07일과 2025년 07월 30일과 2026년 3월 24일에 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 각 4,100백만원, 210,000백만원, 82,000백만원, 20,000백만원)에 참여하였습니다.
제3기(2020.07월~2020.12월)부터 연결대상 종속기업에 포함되었습니다.

2) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
회사는 2021년 02월 23일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사 설립시 출자하여 지분 100%를 취득(취득가액: 300백만원)하였고, 2021년 12월 30일에 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 69,000백만원)에 참여하였습니다. 또한 2022년 01월 12일과 2022년 02월 15일 및 2025년 2월 17일에 유상증자(유상증자가액: 각 118,000백만원, 2,000백만원, 35,000백만원)에 참여하였습니다. 제4기(2021.01월~2021.06월)부터 연결대상 종속기업에 포함되었습니다.

다. 회사의 현황

1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

당사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목상 회사로서, 다수의 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고 취득 부동산 및 부동산 관련 증권의 안정적 운용(임대, 관리, 처분 등)을 통하여 투자자에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다. 당사는 국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받아 2020년 08월 07일 유가증권시장에 상장한 리츠입니다.

당사의 투자대상 기초자산인 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)는 벨기에 연방정부, 금융회사가 밀집한 핵심오피스 지역인 브뤼셀 중심업무지구(CBD) 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치하고 있으며, 벨기에 연방정부 산하의 벨기에 건물관리청이 전체 면적에 대해 2034년말(2034.12.31)까지 중도해지 옵션 없이 임차 중입니다. 당사는 파이낸스 타워를 기초자산으로 보유하고 있는 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 “제이알제26호”)의 발행 주식을 취득함으로써 파이낸스 타워에 투자하여 운용하고 있습니다.

한편, 파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용하여 연간 임대료가 자동으로 조정됩니다. 벨기에 건강지수는 지난 15년(2011년~2025년)간 연평균 약 2.50% 상승하였습니다. 2024년 12월 벨기에 건강지수는 133.73포인트로 전년 동기 대비 3.24% 상승하였습니다. 2025년 12월 발표된 벨기에 통계청(Statistics Belgium)의 자료에 따르면 2025년 12월말 지수는 136.69포인트로 전년대비 2.21% 상승 했습니다. 다만, 실제 벨기에 건강지수의 상승폭이 둔화되거나 하락할 가능성을 배제할 수 없으며, 이에 따른 임대료의 상승폭이 둔화되거나 혹은 하락할 수 있습니다.

2024년 3월 이후 분기별 벨기에 건강지수 추이 및 전망을 살펴보면 다음과 같습니다. (2026.3월 기준)

2024.03월	2024.06월	2024.09월	2024.12월	2025.03월	2025.06월	2025.09월	2025.12월	2026.03월
131.75	131.92	132.41	133.73	135.91	135.04	135.26	136.69	137.78

참고사항1. Health Index: 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로서, 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치
참고사항2. 연간 임대료 조정에 적용되는 벨기에 건강지수: 전년도 12월 건강지수 기준

당사의 두번째 투자대상 기초자산인 498 Seventh Avenue는 미국 뉴욕주 맨하튼(Manhattan) 지역에 위치하고 있으며, 총 연면적의 60.6%에 대하여 미국 최대 의료보건노동조합인 SEIU와 2050년까지 장기 임대차 계약이 체결되어 있습니다. 상위 5개사가 전체 면적의 약 82%를 임차 중이며, 전체 자산은 동부의료보건노동조합(SEIU)을 포함한 총 15개사가 96.0% 임차하여 사용 중 입 니다. 2026년 3월 기준 임대가능면적 기준 가중평균 잔여임대기간(WALE)은 약 18.2년 입니다. 당사는 미국 현지 공동투자자와 공동투자파트너쉽(Joint Venture) 형태로 498 Seventh Avenue에 투자하고 있는 제이알제28호위탁관리부동산투자회사(이하 "제이알제28호")의 발행 주식을 취득함으로써 498 Seventh Avenue에 투자하여 운용하고 있습니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 당사의 자회사 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사로부터 수취하는 배당금수익으로 이외 발생하는 매출은 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

1) 금융위험관리

연결회사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다. 연결회사는 특정위험을 회피하기 위하여 파생상품을 이용하고 있습니다.

1) 신용위험관리

신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결회사는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 매출채권 및 기타채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

보고기간 종료일 현재 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

구분	당반기말	전기말
현금성자산	157,892,899,531	99,459,672,679
매출채권	-	6,716,186,624
기타채권	8,125,357,310	11,519,761,900
합 계	166,018,256,841	117,695,621,203

2) 유동성위험관리

연결회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 보고기간 종료일 현재 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 원)
구분	장부금액	계약상 현금흐름	1년 미만	1년 이후
기타지급채무	44,869,546,861	44,869,546,861	44,869,546,861	-
차입부채(주1)	1,026,809,297,070	1,109,309,647,624	128,924,750,055	980,384,897,569
사채(주1)	379,000,000,000	380,684,746,575	380,684,746,575	-
합계	1,450,678,843,931	1,534,863,941,060	554,479,043,491	980,384,897,569

(주1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름이며, 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

<전기말>

(단위 : 원)
구분	장부금액	계약상 현금흐름	1년 미만	1년 이후
기타지급채무	23,894,585,501	23,894,585,501	23,894,585,501	-
차입부채(주1)	951,313,896,239	1,047,037,928,382	68,411,392,618	978,626,535,764
사채(주1)	421,815,699,187	443,908,083,333	260,403,083,333	183,505,000,000
합계	1,397,024,180,927	1,514,840,597,216	352,709,061,452	1,162,131,535,764

(주1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름이며, 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출액에 기초하였습니다.

<당반기말>

(단위: 원)

구 분	1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계
통화선도 등	(100,898,913,374)	(79,561,588,773)	-	(180,460,502,147)

<전기말>

(단위: 원)

구 분	1년 이내	1년초과~5년이내	5년초과	합 계
통화선도 등	(85,574,213,905)	(49,414,138,955)	-	(134,988,352,860)

3) 시장위험

연결회사는 EUR 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다.

(가) 외환위험관리

① 보고기간말 현재 연결회사는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.

(단위: 원)
계약처	만기일자	매도선물환	평가금액
하나은행	1년이내	EUR 314,000,000	(100,898,913,374)
하나은행	1년초과	EUR 339,574,598	(50,051,335,870)
신한투자증권	1년초과	EUR 70,000,000	(11,642,319,669)
신한투자증권	1년초과	USD 60,000,000	(9,519,905,616)
미즈호은행	1년초과	USD 60,000,000	(8,348,027,618)
합 계		EUR 723,574,598	(180,460,502,147)
합 계		USD 120,000,000	(180,460,502,147)

② 연결회사는 외화거래 수행에 따라 다양한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 보고기간 종료일 현재 주요 통화별 환율변동시 민감도 분석내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)
구분	당반기말		전기말
	10%상승	10%하락	10%상승	10%하락
EUR	-	-	-	-

(나) 이자율위험관리
연결회사는 고정이자율과 변동이자율로 자금을 차입하고 있으며, 이로 인하여 이자율위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 고정금리차입금과 변동금리차입금의 적절한 균형유지 정책을 수행하는 등 이자율위험을 관리하고 있습니다.

(2) 자본위험관리
연결회사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을 극대화하하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데 있습니다. 연결회사는 배당조정, 신주발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 적절히 수정·변경하고 있습니다. 연결회사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다.

(단위 : 원)
구분	당반기말	전기말
부채총계	1,694,903,004,753	1,561,897,449,949
차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품	157,892,899,531	99,459,672,679
순부채	1,537,010,105,222	1,462,437,777,270
자본총계	1,182,966,001,988	1,188,833,577,590
순부채비율	129.93%	123.01%

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없음.

7. 기타 참고사항

계속기업에 대한 가정

이러한 상황은 연결회사의 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적인 의문을 제기하며, 연결재무제표 작성의 전제가 되는 계속기업가정의 타당성은 향후 법원의 결정 및 ARS 절차를 통한 채권단과의 협의 결과에 따라 결정될 것입니다.

만일 회생계획 인가 전 추진되는 자구계획의 실현 여부 등에 따라 연결회사가 계속기업으로서 존속하기 어려운 경우, 연결회사의 자산과 부채를 정상적인 영업활동 과정을 통해 장부금액으로 회수하거나 상환하지 못할 수 있습니다. 본 연결재무제표에는 이러한 불확실성으로 인해 발생할 수 있는 자산ㆍ부채의 금액 및 분류표시, 관련 손익항목에 대한 수정사항은 반영되어 있지 않습니다.

보고기간 후 사건

(1) 연결회사는 차입금 약정상 2026년 적용되는 담보인정비율(LTV) 유지조건(52.5%)과 관련하여, 보고기간 종료일 이후 대주단으로부터 61.02%의 LTV 산정 결과를 통보받았습니다. 이로 인하여 당분기말 이후 연결회사의 가용현금 외부 유출이 제한되는 현금유보(Cash Trap) 사유가 발생하였습니다. 다만,연결회사는 대주단이 통보한 감정평가 가액의 적정성에 이의를 제기하며 보고기간종료일 이후 소송을 제기하여 진행중에 있습니다.

(2) 연결회사는 연결회사가 보유하고 있는 벨기에 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)의 선순위대출 관련하여 대주단의 현금유보(Cash trap) 사유에 해당한다는 통지로 인하여 연결회사의 유동성에 대한 중도한 제약이 발생하였고, 연결회사는 당반기 만기가 도래한 전자단기사채(400억)에 대한 채무불이행이 발생하였습니다. 한편, 연결회사는 연결회사의 지속가능한 경영을 도모하고, 주주 및 채권자 등 모든 이해관계자의 권익을 보다 합리적으로 보호하기 위하여 경영정상화 및 계속기업가치보존을위해 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 법원의 지도 하에 채권단과 원만한 합의를 이끌어내기 위한 ARS (자율구조조정지원)절차를 병행하여 신청하였고, 2026년 5월 15일 서울회생법원에서 ARS 개시 결정이 1개월 기한으로 확정되었습니다.

(3) 연결회사는 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 이로 인하여 2026년 4월 28일부터 유가증권시장에서의 주권거래가 정지되었습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보
(단위 : 원)

구 분	제14기 반기 (2026년 03월 31일)	제13기 (2025년 12월 31일)	제12기 (2025년 06월 30일)
[유동자산]	170,107,686,116	122,162,673,813	135,659,589,967
[비유동자산]	2,707,761,320,625	2,628,568,353,726	2,496,566,555,419
자산총계	2,877,869,006,741	2,750,731,027,539	2,632,226,145,386
[유동부채]	673,895,561,200	382,093,598,255	322,610,382,524
[비유동부채]	1,021,007,443,553	1,179,803,851,694	1,108,880,274,165
부채총계	1,694,903,004,753	1,561,897,449,949	1,431,490,656,689
[지배기업소유주지분]	1,182,844,195,508	1,188,711,771,110	1,200,613,682,217
자본금	197,376,000,000	197,376,000,000	197,376,000,000
자본잉여금	753,647,073,638	753,647,073,638	753,647,073,638
기타포괄손익누계액	(26,579,485,462)	(31,073,859,754)	(25,666,853,086)
이익잉여금	258,400,607,332	268,762,557,226	275,257,461,665
[비지배지분]	121,806,480	121,806,480	121,806,480
자본총계	1,182,966,001,988	1,188,833,577,590	1,200,735,488,697
구 분	제14기 반기 (2026.01.01 ~ 2026.03.31)	제13기 (2025.07.01 ~ 2025.12.31)	제12기 (2025.01.01 ~ 2025.06.30)
영업수익	42,705,002,715	72,166,270,260	74,792,566,482
영업비용	8,291,486,859	17,623,940,532	10,886,326,016
영업이익	34,413,515,856	54,542,329,728	63,906,240,466
영업외수익	165,945,809	851,201,098	1,058,267,637
영업외비용	21,991,838,243	38,742,890,284	33,769,015,485
법인세비용차감전순이익	12,587,623,422	16,650,640,542	31,195,492,618
법인세비용	245,610,401	436,239,288	449,316,562
당기순이익	12,342,013,021	16,214,401,254	30,746,176,056
주당순이익	63	82	156

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

※ 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수

1) 연결대상 종속회사 및 현황

당반기말 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	연결실체내 기업이 소유한 지분율 및 의결권비율(%)		결산월
종속기업명	주요영업활동	법인설립 및 영업소재지	당반기말	전기말	결산월
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월
Finance Tower Belgium NV (*1)	부동산투자	벨기에	100	100	12월
Tour des Finances NV (*2)	부동산투자	벨기에	100	100	12월
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	부동산투자	한국	100	100	3월, 9월
498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC (*3)	부동산투자	미국	100	100	12월
498 Seventh KOR Holdco L.P (*4)	부동산투자	미국	100	100	12월
498 Seventh KOR LLC (*5)	부동산투자	미국	99.9	99.9	12월

(*1) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.
(*2) 연결실체내 기업인 Finance Tower Belgium NV 가 100%를 보유하고 있습니다.
(*3) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 보유하고 있습니다.
(*4) 연결실체내 기업인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9%, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1%보유하여 유효지분율은 100%입니다.
(*5) 연결실체내 기업인 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9%를 보유하고 있습니다.

나. 요약재무정보

(단위 : 원)

구 분	제14기 반기 (2026년 03월 31일)	제13기 (2025년 12월 31일)	제12기 (2025년 06월 30일)
[유동자산]	26,829,062,897	43,568,226,819	75,654,006,352
[비유동자산]	1,374,457,000,000	1,354,457,000,000	1,244,457,000,000
자산총계	1,401,286,062,897	1,398,025,226,819	1,320,111,006,352
[유동부채]	459,415,944,364	244,291,728,843	146,517,857,923
[비유동부채]	-	179,075,816,500	198,950,775,431
부채총계	459,415,944,364	423,367,545,343	345,468,633,354
[자본금]	197,376,000,000	197,376,000,000	197,376,000,000
[자본잉여금]	753,647,073,638	753,647,073,638	753,647,073,638
[이익잉여금]	(9,152,955,105)	23,634,607,838	23,619,299,360
자본총계	941,870,118,533	974,657,681,476	974,642,372,998
종속·관계·공동기업 투자주식의 평가방법	원가법	원가법	원가법
구 분	제14기 반기 (2026.01.01 ~ 2026.03.31)	제13기 (2025.07.01 ~ 2025.12.31)	제12기 (2025.01.01 ~ 2025.06.30)
영업수익	-	35,700,000,000	33,482,037,620
영업비용	981,624,227	1,832,385,884	2,008,570,575
영업이익	(981,624,227)	33,867,614,116	31,473,467,045
영업외수익	930,712,195	2,095,086,340	2,271,678,086
영업외비용	10,038,410,911	13,249,151,978	10,941,859,327
법인세비용차감전순이익	(10,089,322,943)	22,713,548,478	22,803,285,804
법인세비용	-	-	-
당기순이익	(10,089,322,943)	22,713,548,478	22,803,285,804
주당순이익	(51)	115	116

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

※ 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

연결 재무상태표

제 14 기 반기말 2026.03.31 현재

제 13 기말 2025.12.31 현재

(단위 : 원)

	제 14 기 반기말	제 13 기말
자산
유동자산	170,107,686,116	122,162,673,813
현금및현금성자산	157,892,899,531	99,459,672,679
매출채권	0	6,716,186,624
단기기타채권	8,125,357,310	11,519,761,900
당기법인세자산	4,047,533,785	4,018,174,705
기타유동자산	41,895,490	448,877,905
비유동자산	2,707,761,320,625	2,628,568,353,726
공동기업투자	238,492,800,958	223,727,399,059
투자부동산	2,343,689,577,000	2,279,262,012,000
무형자산	125,578,942,667	125,578,942,667
자산총계	2,877,869,006,741	2,750,731,027,539
부채
유동부채	673,895,561,200	382,093,598,255
단기기타채무	44,869,546,861	23,894,585,501
단기사채	3,000,000,000	5,000,000,000
전자단기사채	40,000,000,000	98,000,000,000
유동성사채	336,000,000,000	139,739,882,687
유동 금융기관 차입금 및 비유동 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분	85,363,442,290	0
파생상품부채	100,898,913,374	85,574,213,905
기타유동부채	63,763,658,675	29,884,916,162
비유동부채	1,021,007,443,553	1,179,803,851,694
비유동성 금융기관 차입금(사채 제외)	941,445,854,780	951,313,896,239
파생상품부채	79,561,588,773	49,414,138,955
사채	0	179,075,816,500
부채총계	1,694,903,004,753	1,561,897,449,949
자본
지배기업의 소유주에게 귀속되는 자본	1,182,844,195,508	1,188,711,771,110
자본금	197,376,000,000	197,376,000,000
자본잉여금	753,647,073,638	753,647,073,638
기타포괄손익누계액	(26,579,485,462)	(31,073,859,754)
이익잉여금	258,400,607,332	268,762,557,226
비지배지분	121,806,480	121,806,480
자본총계	1,182,966,001,988	1,188,833,577,590
부채및자본총계	2,877,869,006,741	2,750,731,027,539

2-2. 연결 포괄손익계산서

연결 포괄손익계산서

제 14 기 반기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 13 기 반기 2025.07.01 부터 2025.09.30 까지

(단위 : 원)

	제 14 기 반기		제 13 기 반기
	3개월	누적	3개월	누적
영업수익	42,705,002,715	42,705,002,715	40,585,081,207	40,585,081,207
영업비용	(8,291,486,859)	(8,291,486,859)	(9,353,695,973)	(9,353,695,973)
영업이익	34,413,515,856	34,413,515,856	31,231,385,234	31,231,385,234
기타수익	87,439,038	87,439,038	77,354,974	77,354,974
기타비용	(75,688,043)	(75,688,043)	(54,105,054)	(54,105,054)
금융수익	78,506,771	78,506,771	508,248,089	508,248,089
금융비용	(21,916,150,200)	(21,916,150,200)	(19,713,863,422)	(19,713,863,422)
법인세차감전순이익	12,587,623,422	12,587,623,422	12,049,019,821	12,049,019,821
법인세비용	(245,610,401)	(245,610,401)	(223,100,265)	(223,100,265)
당기순이익	12,342,013,021	12,342,013,021	11,825,919,556	11,825,919,556
기타포괄손익	4,494,374,292	4,494,374,292	(3,229,629,937)	(3,229,629,937)
후속적으로 당기손익으로 재분류될 수 있는 항목
파생상품평가손익	(45,472,149,287)	(45,472,149,287)	(52,603,692,527)	(52,603,692,527)
해외사업환산손익	49,966,523,579	49,966,523,579	49,374,062,590	49,374,062,590
후속적으로 당기손익으로 재분류되지 않는 항목
총포괄이익	16,836,387,313	16,836,387,313	8,596,289,619	8,596,289,619
당기순이익귀속
지배기업소유주	12,336,290,106	12,336,290,106	11,820,519,565	11,820,519,565
비지배지분	5,722,915	5,722,915	5,399,991	5,399,991
총포괄이익귀속
지배기업소유주	16,830,664,398	16,830,664,398	8,590,889,628	8,590,889,628
비지배지분	5,722,915	5,722,915	5,399,991	5,399,991
주당이익
보통주 기본주당이익 (단위 : 원)	63	63	60	60
보통주 희석주당이익 (단위 : 원)	63	63	60	60

2-3. 연결 자본변동표

연결 자본변동표

제 14 기 반기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 13 기 반기 2025.07.01 부터 2025.09.30 까지

(단위 : 원)

	자본
	지배기업의 소유주					비지배지분	자본 합계
	자본금	자본잉여금	기타포괄손익누계액	이익잉여금	지배기업의 소유주 합계	비지배지분	자본 합계
2025.07.01 (기초자본)	197,376,000,000	753,647,073,638	(25,666,853,086)	275,257,461,665	1,200,613,682,217	121,806,480	1,200,735,488,697
당기순이익	0	0	0	11,820,519,565	11,820,519,565	5,399,991	11,825,919,556
파생상품평가손익	0	0	(52,603,692,527)	0	(52,603,692,527)	0	(52,603,692,527)
해외사업환산손익	0	0	49,374,062,590	0	49,374,062,590	0	49,374,062,590
지배기업의 소유주지분에 대한 배당금	0	0	0	(22,698,240,000)	(22,698,240,000)	0	(22,698,240,000)
비지배지분에 대한 배당금	0	0	0	0	0	(5,399,991)	(5,399,991)
2025.09.30 (기말자본)	197,376,000,000	753,647,073,638	(28,896,483,023)	264,379,741,230	1,186,506,331,845	121,806,480	1,186,628,138,325
2026.01.01 (기초자본)	197,376,000,000	753,647,073,638	(31,073,859,754)	268,762,557,226	1,188,711,771,110	121,806,480	1,188,833,577,590
당기순이익	0	0	0	12,336,290,106	12,336,290,106	5,722,915	12,342,013,021
파생상품평가손익	0	0	(45,472,149,287)	0	(45,472,149,287)	0	(45,472,149,287)
해외사업환산손익	0	0	49,966,523,579	0	49,966,523,579	0	49,966,523,579
지배기업의 소유주지분에 대한 배당금	0	0	0	(22,698,240,000)	(22,698,240,000)	0	(22,698,240,000)
비지배지분에 대한 배당금	0	0	0	0	0	(5,722,915)	(5,722,915)
2026.03.31 (기말자본)	197,376,000,000	753,647,073,638	(26,579,485,462)	258,400,607,332	1,182,844,195,508	121,806,480	1,182,966,001,988

2-4. 연결 현금흐름표

연결 현금흐름표

제 14 기 반기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 13 기 반기 2025.07.01 부터 2025.09.30 까지

(단위 : 원)

	제 14 기 반기	제 13 기 반기
영업활동으로 인한 현금흐름	56,024,126,093	(65,332,152,308)
영업에서 창출된 현금흐름	69,499,020,141	(57,738,192,365)
당기순이익	12,342,013,021	11,825,919,556
당기순이익조정을 위한 가감	16,252,747,448	14,176,618,271
영업활동 자산ㆍ부채의 증감	40,904,259,672	(83,740,730,192)
이자 수취	(524,433,811)	364,058,979
이자 지급	(16,331,064,956)	(16,836,469,429)
배당금 수취	3,655,574,200	0
법인세 환급(납부)	(274,969,481)	8,878,450,507
투자활동으로 인한 현금흐름	(1,623,491,331)	6,300,000,000
투자활동으로 인한 현금유입액	0	6,300,000,000
단기금융상품의 감소	0	6,300,000,000
투자활동으로 인한 현금유출액	(1,623,491,331)	0
투자부동산의 취득	(1,623,491,331)	0
재무활동으로 인한 현금흐름	1,228,758,692	70,441,407,208
재무활동으로 인한 현금유입액	111,000,000,000	158,000,000,000
전자단기사채의 발행	40,000,000,000	95,000,000,000
단기사채의 발행	0	3,000,000,000
유동차입금의 증가	55,000,000,000	0
사채의 발행	16,000,000,000	60,000,000,000
재무활동으로 인한 현금유출액	(109,771,241,308)	(87,558,592,792)
전자단기사채의 상환	(98,000,000,000)	(80,000,000,000)
장기차입금의 상환	(2,000,000,000)	0
사채의 상환	(7,564,593,393)	(7,071,672,801)
사채발행비	(72,250,000)	(481,520,000)
차입부대비용	(2,128,675,000)	0
종속기업의 비지배지분 배당금지급	(5,722,915)	(5,399,991)
현금및현금성자산에 대한 환율변동효과	2,803,833,398	1,423,436,693
현금및현금성자산의 증가(감소)	58,433,226,852	12,832,691,593
기초의 현금및현금성자산	99,459,672,679	74,461,283,824
기말의 현금및현금성자산	157,892,899,531	87,293,975,417

3. 연결재무제표 주석

1. 일반사항 (연결)

(1) 지배기업의 개요

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사와 그 종속기업(이하 "연결회사")의 지배기업인 주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "지배기업")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 주식을 상장하였습니다. 지배기업의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 지배기업의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.

지배기업의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다.

(2) 종속기업의 개요

1) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

<당반기말>

기업명	지분율(%)	소재지	보고기간종료일	업종	지배력판단근거
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	100	한국	3월, 9월	부동산투자	의결권과반수보유
Finance Tower Belgium NV	100	벨기에	12월	부동산투자	의결권과반수보유
Tour des Finances NV	100	벨기에	12월	부동산투자	의결권과반수보유
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	100	한국	3월, 9월	부동산투자	의결권과반수보유
498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC	100	미국	12월	부동산투자	의결권과반수보유
498 Seventh KOR Holdco L.P	100	미국	12월	부동산투자	의결권과반수보유
498 Seventh KOR LLC	99.9	미국	12월	부동산투자	의결권과반수보유

<전기말>

기업명	지분율(%)	소재지	보고기간종료일	업종	지배력판단근거
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	100	한국	3월, 9월	부동산투자	의결권과반수보유
Finance Tower Belgium NV	100	벨기에	12월	부동산투자	의결권과반수보유
Tour des Finances NV	100	벨기에	12월	부동산투자	의결권과반수보유
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	100	한국	3월, 9월	부동산투자	의결권과반수보유
498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC	100	미국	12월	부동산투자	의결권과반수보유
498 Seventh KOR Holdco L.P	100	미국	12월	부동산투자	의결권과반수보유
498 Seventh KOR LLC	99.9	미국	12월	부동산투자	의결권과반수보유

2) 보고기간 종료일 현재 종속기업의 요약재무정보는 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 원)

기업명	㈜제이알제26호위탁관리 부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리 부동산투자회사(주1,2)
자산	2,498,639,730,156	265,496,330,718
부채	1,266,352,087,990	18,154,593,294
자본	1,232,287,642,166	247,341,737,424
매출	36,874,496,473	5,830,506,242
당기순손익	16,843,176,984	5,610,363,980
총포괄손익	18,755,442,783	8,192,472,473

(주1)	상기 요약 재무정보는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2)	상기 요약 재무정보는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

<전기말>

(단위 : 원)

기업명	㈜제이알제26호위탁관리 부동산투자회사(주1,2)	㈜제이알제28호위탁관리 부동산투자회사(주1,2)
자산	2,381,156,237,414	255,162,564,633
부채	1,187,601,833,031	16,007,576,767
자본	1,193,554,404,383	239,154,987,866
매출	35,332,983,880	5,252,097,327
당기순손익	14,514,782,056	3,712,867,035
총포괄손익	10,927,347,283	4,070,671,871

(주1)	상기 요약 재무정보는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며, 다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2)	상기 요약 재무정보는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

2. 재무제표 작성기준 (연결)

재무제표 작성기준

연결회사의 반기연결재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며, 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 동 반기연결재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라작성된 2025년 12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.

반기연결재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

가. 연결회사가 신규 적용한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서연결회사는 2026년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였으며, 해당 기준서 및 해석서의 개정이 연결회사의 반기연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'(개정) 및 제1107호 '금융상품 공시'(개정): 금융상품 분류와 측정- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'(개정), 제1107호 '금융상품 공시'(개정): 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약- 한국채택국제회계기준 연차개선ㆍ제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

ㆍ 제1107호 '금융상품 공시': 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

ㆍ 제1109호 '금융상품': 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

ㆍ 제1110호 '연결재무제표': 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

ㆍ 제1007호 '현금흐름표': '원가법'을 삭제하고 '원가'로 대체하여 기준서간 용어일치

나. 연결회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정ㆍ공표되었으나 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고 연결회사가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'(제정) 및 제 1007호 '현금흐름표'(개정): 손익계산서 및 현금흐름표 표시방법

기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하며, 특정 총합계와 중간합계를 포함한 손익계산서의 표시방법과 주요 재무제표 및 그 주석의 식별된 '역할'에 따라 재무정보를 통합하고 세분화하는 새로운 요구사항을 포함합니다. 기업은 손익계산서의 모든 수익과 비용을 영업, 투자, 재무, 법인세 및 중단영업의 다섯 가지 범주 중 하나로 분류해야 하며 경영진이정의한 성과측정치를 공시하여야 합니다. 이와 관련하여 간접법에 따른 영업활동 현금흐름 산정의 출발점을 당기순이익에서 영업손익으로 변경하고 배당과 이자에서 발생하는 현금흐름 분류에 대한 선택권을 제거하는 등 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표'가 개정되었습니다. 또한, 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류'의 기준서명이 '재무제표의 작성 기준'으로 변경되었으며 제1001호의 일부 문단이 제1008호와 제1107호로 이관되었습니다. 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'와 관련 기준서의 제ㆍ개정 사항은 2027년 1월 1일 이후에 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결회사는 동 제ㆍ개정 사항이 연결재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정 (연결)

연결회사는 미래에 대하여 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에서 합리적으로 예측 가능한 미래의 사건과 같은 다른 요소들을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.

반기연결재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 법인세 비용을 결정하는데 사용된 추정의 방법을 제외하고는 전기 연결재무제표 작성에 적용된 회계추정 및 가정과 동일합니다.

4. 금융상품의 범주 및 상계 (연결)

금융자산의 범주별 공시
당반기말	(단위 : 원)

	상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주	금융자산, 범주 합계
현금및현금성자산	157,892,899,531	157,892,899,531
유동매출채권	0	0
기타 유동채권	8,125,357,310	8,125,357,310
금융자산	166,018,256,841	166,018,256,841

전기말

(단위 : 원)

	상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주	금융자산, 범주 합계
현금및현금성자산	99,459,672,679	99,459,672,679
유동매출채권	6,716,186,624	6,716,186,624
기타 유동채권	11,519,761,900	11,519,761,900
금융자산	117,695,621,203	117,695,621,203

금융부채의 범주별 공시
당반기말	(단위 : 원)

	상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주	위험회피목적파생상품부채	금융부채, 범주 합계
단기기타채무	44,869,546,861	0	44,869,546,861
단기사채	3,000,000,000	0	3,000,000,000
전자단기사채	40,000,000,000	0	40,000,000,000
유동성사채	336,000,000,000	0	336,000,000,000
비유동 사채의 비유동성 부분	0	0	0
비유동차입금(사채 제외 차입금)의 유동성 대체 부분	85,363,442,290	0	85,363,442,290
비유동 금융기관 차입금(사채 제외)의 비유동성 대체 부분	941,445,854,780	0	941,445,854,780
유동 파생상품 금융부채	0	100,898,913,374	100,898,913,374
비유동 파생상품 금융부채	0	79,561,588,773	79,561,588,773
금융부채	1,450,678,843,931	180,460,502,147	1,631,139,346,078

전기말

(단위 : 원)

	상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주	위험회피목적파생상품부채	금융부채, 범주 합계
단기기타채무	23,894,585,501	0	23,894,585,501
단기사채	5,000,000,000	0	5,000,000,000
전자단기사채	98,000,000,000	0	98,000,000,000
유동성사채	139,739,882,687	0	139,739,882,687
비유동 사채의 비유동성 부분	179,075,816,500	0	179,075,816,500
비유동차입금(사채 제외 차입금)의 유동성 대체 부분	0	0	0
비유동 금융기관 차입금(사채 제외)의 비유동성 대체 부분	951,313,896,239	0	951,313,896,239
유동 파생상품 금융부채	0	85,574,213,905	85,574,213,905
비유동 파생상품 금융부채	0	49,414,138,955	49,414,138,955
금융부채	1,397,024,180,927	134,988,352,860	1,532,012,533,787

금융상품의 범주별 순손익 공시, 자산
당반기	(단위 : 원)

				이자수익(금융수익)	순외환차익	순외환차손	외화환산이익(금융수익)
자산과 부채	자산	금융자산, 범주	상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주	78,506,771	86,747,488	(72,662,372)	140
		금융자산, 범주	위험회피목적파생상품자산	0	0	0	0
		금융자산, 범주 합계		78,506,771	86,747,488	(72,662,372)	140

전반기

(단위 : 원)

				이자수익(금융수익)	순외환차익	순외환차손
자산과 부채	자산	금융자산, 범주	상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주	508,248,089	77,354,968	(45,574,847)
		금융자산, 범주	위험회피목적파생상품자산	0	0	0
		금융자산, 범주 합계		508,248,089	77,354,968	(45,574,847)

금융상품의 범주별 순손익 공시, 부채
당반기	(단위 : 원)

				이자비용(금융비용)	금융비용상각액, 이자비용
자산과 부채	부채	금융부채, 범주	상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주	20,672,721,416	1,243,428,784
		금융부채, 범주	위험회피목적파생상품부채	0	0
		금융부채, 범주 합계		20,672,721,416	1,243,428,784

전반기

(단위 : 원)

				이자비용(금융비용)	금융비용상각액, 이자비용	파생상품거래손실(금융원가)
자산과 부채	부채	금융부채, 범주	상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주	17,112,830,852	1,201,294,048	1,399,738,522
		금융부채, 범주	위험회피목적파생상품부채	0	0	0
		금융부채, 범주 합계		17,112,830,852	1,201,294,048	1,399,738,522

5. 공정가치 (연결)

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치에 대한 공시, 자산
당반기말	(단위 : 원)

			금융자산	금융자산, 공정가치
금융자산, 분류	상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류	현금및현금성자산	157,892,899,531	157,892,899,531
		매출채권	0	0
		기타채권	8,125,357,310	8,125,357,310
금융자산, 분류 합계			166,018,256,841	166,018,256,841

전기말

(단위 : 원)

			금융자산	금융자산, 공정가치
금융자산, 분류	상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류	현금및현금성자산	99,459,672,679	99,459,672,679
		매출채권	6,716,186,624	6,716,186,624
		기타채권	11,519,761,900	11,519,761,900
금융자산, 분류 합계			117,695,621,203	117,695,621,203

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치에 대한 공시, 부채
당반기말	(단위 : 원)

			금융부채	금융부채, 공정가치
금융부채, 분류	상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류	기타채무	44,869,546,861	44,869,546,861
		차입부채	1,026,809,297,070	1,026,809,297,070
		사채	379,000,000,000	379,000,000,000
	공정가치로 측정하는 금융부채	파생상품	180,460,502,147	180,460,502,147
금융부채, 분류 합계			1,631,139,346,078	1,631,139,346,078

전기말

(단위 : 원)

			금융부채	금융부채, 공정가치
금융부채, 분류	상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류	기타채무	23,894,585,501	23,894,585,501
		차입부채	951,313,896,239	951,313,896,239
		사채	421,815,699,187	421,815,699,187
	공정가치로 측정하는 금융부채	파생상품	134,988,352,860	134,988,352,860
금융부채, 분류 합계			1,532,012,533,787	1,532,012,533,787

부채의 공정가치측정에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	측정 전체
	공정가치
	금융부채, 분류
	공정가치로 측정하는 금융부채
	파생상품
	공정가치 서열체계의 모든 수준			공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
	공정가치 서열체계 수준 1	공정가치 서열체계 수준 2	공정가치 서열체계 수준 3	공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
금융부채				180,460,502,147
금융부채, 공정가치	0	180,460,502,147	0	180,460,502,147
공정가치측정 분류내의 공정가치 서열체계의 수준에 대한 기술	수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산·부채의 경우 동 자산·부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.	수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산·부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 관측한 정보에 해당하면 자산·부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다. 공정가치 수준2로 분류되는 자산·부채는 파생상품 통화선도계약이 있습니다.	수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산·부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.	공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 연결회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측 가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다. 자산·부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.

전기말

(단위 : 원)

	측정 전체
	공정가치
	금융부채, 분류
	공정가치로 측정하는 금융부채
	파생상품
	공정가치 서열체계의 모든 수준			공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
	공정가치 서열체계 수준 1	공정가치 서열체계 수준 2	공정가치 서열체계 수준 3	공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
금융부채				134,988,352,860
금융부채, 공정가치	0	134,988,352,860	0	134,988,352,860
공정가치측정 분류내의 공정가치 서열체계의 수준에 대한 기술	수준1 : 활성시장에서 공시되는 가격을 공정가치로 측정하는 자산·부채의 경우 동 자산·부채의 공정가치는 수준1로 분류됩니다.	수준2 : 가치평가기법을 사용하여 자산·부채의 공정가치를 측정하는 경우, 모든 유의적인 투입변수가 시장에서 관측한 정보에 해당하면 자산·부채의 공정가치는 수준2로 분류됩니다. 공정가치 수준2로 분류되는 자산·부채는 파생상품 통화선도계약이 있습니다.	수준3 : 가치평가기법을 사용하여 자산·부채의 공정가치를 측정하는 경우, 하나 이상의 유의적인 투입변수가 시장에서 관측불가능한 정보에 해당하면 동 금융상품의 공정가치는 수준3으로 분류됩니다.	공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장 상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의가격을 추정하는 것으로, 연결회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측 가능하지 않은 변수는 최소한으로 사용하고 있습니다. 자산·부채의 공정가치는 자체적으로 개발한 내부평가모형을 통해 평가한 값을 사용하거나 독립적인 외부평가기관이 평가한 값을 제공받아 사용하고 있습니다.

공정가치로 측정되는 부채의 가치평가기법 및 투입변수에 대한 공시, 부채
당반기말	(단위 : 원)

							금융부채, 공정가치	공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 부채	공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 부채
측정 전체	공정가치	금융부채, 분류	공정가치로 측정하는 금융부채	파생상품	공정가치 서열체계의 모든 수준	공정가치 서열체계 수준 2	180,460,502,147	할인된 현금흐름	선물환율(보고기간말 관측가능한 선물환율에 기초함)에 기초하여 추정한 미래현금흐름을 여러 거래상대방의 신용위험을 반영한 할인율로 할인합니다.

전기말

(단위 : 원)

							금융부채, 공정가치	공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 부채	공정가치측정에 사용된 투입변수에 대한 기술, 부채
측정 전체	공정가치	금융부채, 분류	공정가치로 측정하는 금융부채	파생상품	공정가치 서열체계의 모든 수준	공정가치 서열체계 수준 2	134,988,352,860	할인된 현금흐름	선물환율(보고기간말 관측가능한 선물환율에 기초함)에 기초하여 추정한 미래현금흐름을 여러 거래상대방의 신용위험을 반영한 할인율로 할인합니다.

6. 현금및현금성자산 (연결)

현금및현금성자산 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
예금잔액	157,892,899,531
사용이 제한된 금융자산에 대한 설명	보고기간 종료일 현재 일부 예금은 회생절차개시신청으로 인해 사용이 제한됩니다(주석29 참조). 예금 중 일부는 자산가치 증대를 위한 CAPEX 등으로 사용될 예정입니다(주석15 참조).

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
예금잔액	99,459,672,679
사용이 제한된 금융자산에 대한 설명

7. 매출채권 및 기타채권 (연결)

매출채권 및 기타채권의 공시
당반기말	(단위 : 원)

	총장부금액	장부금액 합계
매출채권	0	0
단기미수금	8,124,383,192	8,124,383,192
단기미수수익	974,118	974,118
매출채권 및 기타유동채권	8,125,357,310	8,125,357,310

전기말

(단위 : 원)

	총장부금액	장부금액 합계
매출채권	6,716,186,624	6,716,186,624
단기미수금	11,519,728,364	11,519,728,364
단기미수수익	33,536	33,536
매출채권 및 기타유동채권	18,235,948,524	18,235,948,524

8. 파생상품 및 위험회피회계 (연결)

파생상품 내역에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	위험회피
	현금흐름위험회피
	위험
	환위험
	파생상품 유형
	통화 관련
	파생상품 계약 유형		파생상품 계약 유형 합계
	선도계약	스왑계약	파생상품 계약 유형 합계
미결제약정금액, 파생상품, 외화(EUR) [EUR, 일]	723,574,598	0	723,574,598
미결제약정금액, 파생상품, 외화(USD) [USD, 일]	0	120,000,000	120,000,000
위험회피수단, 자산	0	0	0
위험회피수단, 부채	162,592,568,913	17,867,933,234	180,460,502,147

전기말

(단위 : 원)

	위험회피
	현금흐름위험회피
	위험
	환위험
	파생상품 유형
	통화 관련
	파생상품 계약 유형		파생상품 계약 유형 합계
	선도계약	스왑계약	파생상품 계약 유형 합계
미결제약정금액, 파생상품, 외화(EUR) [EUR, 일]	723,574,598	0	723,574,598
미결제약정금액, 파생상품, 외화(USD) [USD, 일]	0	120,000,000	120,000,000
위험회피수단, 자산	0	0	0
위험회피수단, 부채	127,350,518,542	7,637,834,318	134,988,352,860

위험회피수단의 시기별 명목금액 및 평균가격에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

										매도선물환, 외화(EUR) [EUR, 일]	매도선물환, 외화(USD) [USD, 일]	파생상품자산(부채)
위험회피	현금흐름위험회피	파생상품 유형	통화 관련	파생상품 계약 유형	선도계약	거래상대방	하나은행	합계 구간	1년 이내	314,000,000		(100,898,913,374)
							하나은행		1년 초과	339,574,598		(50,051,335,870)
							신한투자증권		1년 이내
							신한투자증권		1년 초과	70,000,000		(11,642,319,669)
							미즈호은행		1년 이내
							미즈호은행		1년 초과
					스왑계약		하나은행		1년 이내
							하나은행		1년 초과
							신한투자증권		1년 이내
							신한투자증권		1년 초과		60,000,000	(9,519,905,616)
							미즈호은행		1년 이내
							미즈호은행		1년 초과		60,000,000	(8,348,027,618)
				파생상품 계약 유형 합계						723,574,598	120,000,000	(180,460,502,147)

전기말

(단위 : 원)

										매도선물환, 외화(EUR) [EUR, 일]	매도선물환, 외화(USD) [USD, 일]	파생상품자산(부채)
위험회피	현금흐름위험회피	파생상품 유형	통화 관련	파생상품 계약 유형	선도계약	거래상대방	하나은행	합계 구간	1년 이내	314,000,000		(85,574,213,905)
							하나은행		1년 초과	339,574,598		(34,493,991,522)
							신한투자증권		1년 이내
							신한투자증권		1년 초과	70,000,000		(7,282,313,115)
							미즈호은행		1년 이내
							미즈호은행		1년 초과
					스왑계약		하나은행		1년 이내
							하나은행		1년 초과
							신한투자증권		1년 이내
							신한투자증권		1년 초과		60,000,000	(4,048,120,984)
							미즈호은행		1년 이내
							미즈호은행		1년 초과		60,000,000	(3,589,713,334)
				파생상품 계약 유형 합계						723,574,598	120,000,000	(134,988,352,860)

현금흐름위험회피회계 적용으로 인한 효과에 대한 공시
당반기	(단위 : 원)

				세후기타포괄손익, 현금흐름위험회피	당기손익으로 인식하는 위험회피의 비효과적인 부분의 손익	당기손익에 영향을 주는 위험회피 항목에 대한 현금흐름위험회피의 세후재분류 조정
위험회피	현금흐름위험회피	위험	환위험	(45,472,149,287)	0	0

전반기

(단위 : 원)

				세후기타포괄손익, 현금흐름위험회피	당기손익으로 인식하는 위험회피의 비효과적인 부분의 손익	당기손익에 영향을 주는 위험회피 항목에 대한 현금흐름위험회피의 세후재분류 조정
위험회피	현금흐름위험회피	위험	환위험	(52,603,692,527)	0	0

9. 기타자산 (연결)

기타자산에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
유동선급금	3,180,164
유동선급비용	38,715,326
기타유동자산	41,895,490

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
유동선급금	5,416,217
유동선급비용	443,461,688
기타유동자산	448,877,905

10. 공동기업투자 (연결)

(1) 보고기간 종료일 현재 공동약정의 현황은 다음과 같습니다.

<당반기말>

기업명	지분율(%)	주된사업장	보고기간종료일	관계의성격	측정방법
498/7 Owners, LLC	49.9%	미국	2026.03.31	부동산투자	지분법

<전기말>

기업명	지분율(%)	주된사업장	보고기간종료일	관계의성격	측정방법
498/7 Owners, LLC	49.9%	미국	2025.12.31	부동산투자	지분법

(2) 보고기간 종료일 현재 공동기업투자의 내용은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

기업명	당반기말			전기말
기업명	취득원가	순자산 지분가액	장부금액	취득원가	순자산 지분가액	장부금액
498/7 Owners, LLC	170,620,280,236	238,492,800,958	238,492,800,958	170,620,280,236	223,727,399,059	223,727,399,059

(3) 당반기 및 전반기 중 공동기업투자의 지분법 평가내용은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 원)
기업명	기초	취득	지분법손익	배당금수령	환율변동차이	기말
498/7 Owners, LLC	223,727,399,059	-	5,830,506,242	-	8,934,895,657	238,492,800,958

<전반기>

(단위 : 원)
기업명	기초	취득	지분법손익	배당금수령	환율변동차이	기말
498/7 Owners, LLC	218,874,012,752	-	5,252,097,327	-	7,460,348,269	231,586,458,348

11. 투자부동산 (연결)

투자부동산에 대한 세부 정보 공시
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
투자부동산의 변동에 대한 조정
투자부동산의 변동에 대한 조정	기초 투자부동산	2,279,262,012,000
	투자부동산의 증가(감소) 합계	64,427,565,000
	자산으로 인식한 후속지출로 인한 증가, 투자부동산	1,623,491,331
	공정가치 조정으로 인한 이익(손실), 투자부동산	0
	순외환차이에 의한 증가(감소), 투자부동산	62,804,073,669
	기말 투자 부동산	2,343,689,577,000
	투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도에 대한 기술	상기 부동산은 재무보고 목적으로 독립된 외부평가인이 보고기간말 기준으로 평가하였으며, 투자부동산의 장부금액은 외부평가인의 평가보고서에 따른 평가금액과 일치합니다. 투자부동산 관련하여 현재 소송이 진행 중입니다(주석33 참조).

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
투자부동산의 변동에 대한 조정
투자부동산의 변동에 대한 조정	기초 투자부동산	2,152,113,600,000
	투자부동산의 증가(감소) 합계	71,250,400,000
	자산으로 인식한 후속지출로 인한 증가, 투자부동산	0
	공정가치 조정으로 인한 이익(손실), 투자부동산	0
	순외환차이에 의한 증가(감소), 투자부동산	71,250,400,000
	기말 투자 부동산	2,223,364,000,000
	투자부동산의 공정가치가 독립된 평가인의 가치평가에 근거한 정도에 대한 기술	상기 부동산은 재무보고 목적으로 독립된 외부평가인이 보고기간말 기준으로 평가하였으며, 투자부동산의 장부금액은 외부평가인의 평가보고서에 따른 평가금액과 일치합니다. 투자부동산 관련하여 현재 소송이 진행 중입니다(주석33 참조).

투자부동산의 당기손익으로 인식한 내역에 대한 공시
당반기	(단위 : 원)

	공시금액
투자부동산에서 발생한 임대수익	36,874,494,760
임대수익이 발생한 투자부동산과 직접 관련된 운영비용	6,927,458,534

전반기

(단위 : 원)

	공시금액
투자부동산에서 발생한 임대수익	35,332,983,880
임대수익이 발생한 투자부동산과 직접 관련된 운영비용	7,506,530,485

투자부동산의 공정가치측정에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	측정 전체
	공정가치
	공정가치 서열체계의 모든 수준			공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
	공정가치 서열체계 수준 1	공정가치 서열체계 수준 2	공정가치 서열체계 수준 3	공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
투자부동산	0	0	2,343,689,577,000	2,343,689,577,000
공정가치측정 분류내의 공정가치 서열체계의 수준에 대한 기술	측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)	수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수 (수준 2)	자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

전기말

(단위 : 원)

	측정 전체
	공정가치
	공정가치 서열체계의 모든 수준			공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
	공정가치 서열체계 수준 1	공정가치 서열체계 수준 2	공정가치 서열체계 수준 3	공정가치 서열체계의 모든 수준 합계
투자부동산	0	0	2,279,262,012,000	2,279,262,012,000
공정가치측정 분류내의 공정가치 서열체계의 수준에 대한 기술	측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)	수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수 (수준 2)	자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

공정가치로 측정되는 투자부동산의 가치평가기법에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	측정 전체
	공정가치
	공정가치 서열체계의 모든 수준
	공정가치 서열체계 수준 3
투자부동산	2,343,689,577,000
공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산	현금흐름할인법: 평가 기준시점 현재로부터 잔여 임대차기간 동안의 적정 시장임대료를 거래사례 비교법으로 추정 후, 이를 현재가치로 할인하여 공정가치를 측정함

전기말

(단위 : 원)

	측정 전체
	공정가치
	공정가치 서열체계의 모든 수준
	공정가치 서열체계 수준 3
투자부동산	2,279,262,012,000
공정가치측정에 사용된 평가기법에 대한 기술, 자산	현금흐름할인법: 평가 기준시점 현재로부터 잔여 임대차기간 동안의 적정 시장임대료를 거래사례 비교법으로 추정 후, 이를 현재가치로 할인하여 공정가치를 측정함

공정가치로 측정되는 투자부동산의 투입변수에 대한 공시

	자산
	투자부동산
	관측할 수 없는 투입변수
	할인율, 측정 투입변수	임대료, 측정 투입변수 [구성요소
관측가능하지 않은 투입변수의 변동으로 인한 공정가치측정치의 민감도에 대한 기술, 자산	할인율이 증가(감소)하면 공정가치가 감소(증가)함	임대료가 증가(감소)하면 공정가치가 증가(감소)함

12. 무형자산 (연결)

무형자산에 대한 세부 정보 공시
당반기말	(단위 : 원)

	무형자산
	영업권
	장부금액			장부금액 합계
	총장부금액	감가상각누계액 및 상각누계액	손상차손누계액	장부금액 합계
무형자산	125,578,942,667	0	0	125,578,942,667

전기말

(단위 : 원)

	무형자산
	영업권
	장부금액			장부금액 합계
	총장부금액	감가상각누계액 및 상각누계액	손상차손누계액	장부금액 합계
무형자산	125,578,942,667	0	0	125,578,942,667

무형자산 및 영업권의 변동내역에 대한 공시
당반기	(단위 : 원)

		무형자산 및 영업권		무형자산 및 영업권 합계
		영업권
		사업결합 합계
		(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	498 Seventh KOR Holdco L.P
무형자산 및 영업권의 변동내역
무형자산 및 영업권의 변동내역	기초의 무형자산 및 영업권	108,745,973,645	16,832,969,022	125,578,942,667
	무형자산 및 영업권의 증가(감소) 합계	0	0	0
	기말 무형자산 및 영업권	108,745,973,645	16,832,969,022	125,578,942,667

전반기

(단위 : 원)

		무형자산 및 영업권		무형자산 및 영업권 합계
		영업권
		사업결합 합계
		(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	498 Seventh KOR Holdco L.P
무형자산 및 영업권의 변동내역
무형자산 및 영업권의 변동내역	기초의 무형자산 및 영업권	108,745,973,645	16,832,969,022	125,578,942,667
	무형자산 및 영업권의 증가(감소) 합계	0	0	0
	기말 무형자산 및 영업권	108,745,973,645	16,832,969,022	125,578,942,667

13. 리스 (연결)

운용리스의 리스수익 구성내역에 대한 공시
당반기	(단위 : 원)

	공시금액
운용리스수익	31,262,296,406

전반기

(단위 : 원)

	공시금액
운용리스수익	29,386,021,079

운용리스료의 만기분석 공시
당반기	(단위 : 원)

		받게 될 할인되지 않은 운용 리스료
합계 구간	1년 이내	127,918,226,848
	1년 초과 5년 이내	511,672,907,393
	5년 초과	479,693,350,681
합계 구간 합계		1,119,284,484,922

전반기

(단위 : 원)

		받게 될 할인되지 않은 운용 리스료
합계 구간	1년 이내	118,732,693,567
	1년 초과 5년 이내	474,930,774,269
	5년 초과	504,613,947,661
합계 구간 합계		1,098,277,415,497

14. 기타채무 (연결)

기타 채무에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
단기미지급금	32,987,031,064
단기미지급비용	11,882,515,797
단기기타채무	44,869,546,861

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
단기미지급금	12,984,743,105
단기미지급비용	10,909,842,396
단기기타채무	23,894,585,501

15. 차입금 (연결)

차입금에 대한 세부 정보
당반기말	(단위 : 원)

	차입금명칭
	장기 차입금
	이자율 유형
	변동이자율
명목금액	55,000,000,000
현재가치할인차금, 장기차입금	0
유동 담보부 금융기관 차입금 및 비유동 담보부 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분	(55,000,000,000)
비유동 무담보 금융기관 차입금(사채 제외)의 비유동성 부분	0
차입금, 기준이자율	CD수익률
차입금, 기준이자율 조정	0.03500
차입금, 만기	2029-03-12
차입처	미즈호은행
대여자가 조기상환을 요구할 수 있는 계약위반의 원금, 이자, 감채기금 또는 상환조건의 채무불이행 내역에 대한 기술	당사는 장기차입금과 관련하여 여신거래약정서상 회생절차개시 신청(2026년 4월 27일)시 기한의이익을 상실한다는 조항에 따라 기한의이익을 상실하였습니다. 따라서 당반기 중에 전액 유동성장기차입금으로 대체하였습니다.

전기말

(단위 : 원)

	차입금명칭
	장기 차입금
	이자율 유형
	변동이자율
명목금액	0
현재가치할인차금, 장기차입금	0
유동 담보부 금융기관 차입금 및 비유동 담보부 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분	0
비유동 무담보 금융기관 차입금(사채 제외)의 비유동성 부분	0
차입금, 기준이자율
차입금, 기준이자율 조정
차입금, 만기
차입처
대여자가 조기상환을 요구할 수 있는 계약위반의 원금, 이자, 감채기금 또는 상환조건의 채무불이행 내역에 대한 기술

장기차입금에 대한 세부 정보 공시
당반기말	(단위 : 원)

	차입금명칭
	Finance Tower Complex 매입 자금
	거래상대방
	Allianz 계열사 외 4개사
차입금, 이자율	0.04400
명목금액, 외화(EUR) [EUR, 일]	565,663,123
Finance Cost, 차감항목, 장기차입금, 외화(EUR) [EUR, 일]	(5,015,773)
비유동차입금의 유동성 대체 부분, 외화(EUR) [EUR, 일]	(17,517,000)
비유동차입금의 비유동성 부분, 외화(EUR) [EUR, 일]	543,130,350
명목금액, 원화	980,503,487,515
Finance Cost, 차감항목, 장기차입금, 원화	(8,694,190,445)
비유동차입금의 유동성 대체 부분, 원화	(30,363,442,290)
비유동차입금의 비유동성 부분, 원화	941,445,854,780
차입금, 만기	2027-12-13
원금상환방법	매년 차입원금의 3%를 분할상환 하고 있습니다.
담보로 제공된 투자부동산에 대한 기술	연결실체는 상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산을 담보로 제공하고 있습니다.
대출 약정에 대한 기술	연결회사는 차입금 대출계약과 관련하여 특정 재무비율(LTV 52.5% 이하 및 부채수익률(Debt Yield) 8% 이상 등)을 유지해야 하는 재무유지약정을 체결하고 있습니다. 해당 약정 미충족 시에는 배당 등 모회사로의 현금유출이 제한되는 현금유보(Cash Trap) 조항이 포함되어 있습니다. 보고기간 종료일 현재 연결회사의 담보인정비율(LTV)은 52.5%를 초과하지 않았으나, 보고기간 종료일 이후 대주단으로부터 담보가치 재평가에 따른 담보인정비율(LTV) 61.02%를 통보받았습니다. 이에 따라 당분기말 이후 연결회사 내 가용현금의 외부 유출이 제한되는 현금유보(Cash Trap) 사유가 발생하였습니다(주석 29 참조). 한편, 차입금 대출계약에 의거하여 CAPEX계좌에 약 535억원이 예치되어 있으며, 해당 자금은 자산가치 증대를 목적으로 수립된 2025년부터 2027년까지의 사업계획에 따라 집행될 예정입니다.

전기말

(단위 : 원)

	차입금명칭
	Finance Tower Complex 매입 자금
	거래상대방
	Allianz 계열사 외 4개사
차입금, 이자율	0.04400
명목금액, 외화(EUR) [EUR, 일]	570,078,367
Finance Cost, 차감항목, 장기차입금, 외화(EUR) [EUR, 일]	(5,741,528)
비유동차입금의 유동성 대체 부분, 외화(EUR) [EUR, 일]	0
비유동차입금의 비유동성 부분, 외화(EUR) [EUR, 일]	564,336,839
명목금액, 원화	960,992,504,819
Finance Cost, 차감항목, 장기차입금, 원화	(9,678,608,580)
비유동차입금의 유동성 대체 부분, 원화	0
비유동차입금의 비유동성 부분, 원화	951,313,896,239
차입금, 만기	2027-12-13
원금상환방법	매년 차입원금의 3%를 분할상환 하고 있습니다.
담보로 제공된 투자부동산에 대한 기술	연결실체는 상기 장기차입금과 관련하여 연결실체의 투자부동산을 담보로 제공하고 있습니다.
대출 약정에 대한 기술	-

차입금의 상환일정에 대한 공시
	(단위 : 원)

		기타 차입금(사채 제외), 미할인현금흐름
합계 구간	1년 이내	55,000,000,000
	1년 초과 2년 이내	980,503,487,515
	2년 초과	0
합계 구간 합계		1,035,503,487,515

16. 사채 (연결)

유동 사채 및 비유동 사채의 유동성 대체 부분에 대한 세부 공시
당반기말	(단위 : 원)

				차입금, 이자율	단기 사채	차입금의 원금, 이자, 감채기금 또는 상환조건의 채무불이행 내역의 대한 자세한 정보에 대한 기술
차입금명칭	단기사채, 차입금명칭	범위	하위범위
		범위	상위범위
		범위 합계		0.05500	3,000,000,000
	전자단기사채	범위	하위범위
		범위	상위범위
		범위 합계		0.05800	40,000,000,000	당사는 2026년 4월 27일 만기가 도래하는 전자단기사채(400억)와 관련하여 사채원리금 상환을 하지 못하여 기한의 이익을 상실하였습니다. 한편, 당사는 2026년 4월 27일 서울지방법원에 회생절차 개시신청을 하였습니다.
차입금명칭 합계					43,000,000,000

전기말

(단위 : 원)

				차입금, 이자율	단기 사채
차입금명칭	단기사채, 차입금명칭	범위	하위범위	0.05500
		범위	상위범위	0.05800
		범위 합계			5,000,000,000
	전자단기사채	범위	하위범위	0.05300
		범위	상위범위	0.05800
		범위 합계			98,000,000,000
차입금명칭 합계					103,000,000,000

사채에 대한 세부 정보 공시
당반기말	(단위 : 원)

		차입금, 발행일	차입금, 만기	차입금, 이자율	사채, 명목금액	사채할인발행차금	사채	유동성사채	비유동 사채의 비유동성 부분	원금상환방법	대여자가 조기상환을 요구할 수 있는 계약위반의 원금, 이자, 감채기금 또는 상환조건의 채무불이행 내역에 대한 기술
차입금명칭	제 3-1회 무보증 공모사채	2024-10-30	2026-04-30	0.06400	60,000,000,000					일시상환
	제 3-2회 무보증 공모사채	2024-10-30	2026-10-30	0.06600	80,000,000,000					일시상환
	제 4회 무보증 공모사채	2025-02-26	2027-02-26	0.06500	120,000,000,000					일시상환
	제 6회 무보증 공모사채	2025-07-30	2027-07-30	0.06300	60,000,000,000					일시상환
	제 8회 무보증 사모사채	2026-02-13	2027-08-13	0.06000	16,000,000,000					일시상환
차입금명칭 합계					336,000,000,000	0	336,000,000,000	(336,000,000,000)	0		당사는 발행한 사채와 관련하여 사채관리계약서 및 사채인수계약서상 회생절차개시 신청시 기한의이익을 상실한다는 조항에 따라 2026년 4월 27일자로 기한의이익을 상실하였습니다.

전기말

(단위 : 원)

		차입금, 발행일	차입금, 만기	차입금, 이자율	사채, 명목금액	사채할인발행차금	사채	유동성사채	비유동 사채의 비유동성 부분	원금상환방법
차입금명칭	제 3-1회 무보증 공모사채	2024-10-30	2026-04-30	0.06400	60,000,000,000					일시상환
	제 3-2회 무보증 공모사채	2024-10-30	2026-10-30	0.06600	80,000,000,000					일시상환
	제 4회 무보증 공모사채	2025-02-26	2027-02-26	0.06500	120,000,000,000					일시상환
	제 6회 무보증 공모사채	2025-07-30	2027-07-30	0.06300	60,000,000,000					일시상환
	제 8회 무보증 사모사채
차입금명칭 합계					320,000,000,000	1,184,300,813	318,815,699,187	(139,739,882,687)	179,075,816,500

사채의 만기분석에 대한 공시
	(단위 : 원)

		장기사채, 미할인현금흐름
합계 구간	1년 이내	336,000,000,000
합계 구간	1년 초과 2년 이내	0
합계 구간 합계		336,000,000,000

17. 기타금융부채 (연결)

기타금융부채의 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
유동 파생상품 금융부채	100,898,913,374
비유동 파생상품 금융부채	79,561,588,773
파생상품 금융부채	180,460,502,147
위험회피수단으로 지정된 금융상품에 대한 기술	(주1) 위험회피수단으로 지정된 파생상품(주석8 참조)

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
유동 파생상품 금융부채	85,574,213,905
비유동 파생상품 금융부채	49,414,138,955
파생상품 금융부채	134,988,352,860
위험회피수단으로 지정된 금융상품에 대한 기술	(주1) 위험회피수단으로 지정된 파생상품(주석8 참조)

18. 기타부채 (연결)

기타부채에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
단기선수수익	63,738,398,284
부가가치세예수금	25,260,391
기타 유동부채	63,763,658,675

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
단기선수수익	29,884,916,162
부가가치세예수금	0
기타 유동부채	29,884,916,162

19. 자본금과 자본잉여금 (연결)

자본금 내역에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	보통주
수권주식수 (단위: 주)	5,000,000,000
주당 액면가액 (단위: 원)	1,000
총 발행주식수 (단위 :주)	197,376,000
보통주자본금	197,376,000,000

전기말

(단위 : 원)

	보통주
수권주식수 (단위: 주)	5,000,000,000
주당 액면가액 (단위: 원)	1,000
총 발행주식수 (단위 :주)	197,376,000
보통주자본금	197,376,000,000

자본잉여금 내역에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
주식발행초과금	753,647,073,638

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
주식발행초과금	753,647,073,638

20. 기타포괄손익누계액 (연결)

기타포괄손익누계액 내역에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

			기타포괄손익누계액
자본	기타포괄손익누계액	현금흐름위험회피 적립금	(324,251,113,574)
자본	기타포괄손익누계액	환산 관련 외환차이 적립금	297,671,628,112
자본 합계			(26,579,485,462)

전기말

(단위 : 원)

			기타포괄손익누계액
자본	기타포괄손익누계액	현금흐름위험회피 적립금	(278,778,964,287)
자본	기타포괄손익누계액	환산 관련 외환차이 적립금	247,705,104,533
자본 합계			(31,073,859,754)

기타포괄손익누계액의 변동내역에 대한 공시

기타포괄손익누계액의 변동내역에 대한 공시
당반기	(단위 : 원)

			기초 기타포괄손익누계액	기타포괄손익누계액의 증가	기말 기타포괄손익누계액
자본	기타포괄손익누계액	현금흐름위험회피 적립금	(278,778,964,287)	(45,472,149,287)	(324,251,113,574)
자본	기타포괄손익누계액	환산 관련 외환차이 적립금	247,705,104,533	49,966,523,579	297,671,628,112
자본 합계			(31,073,859,754)	4,494,374,292	(26,579,485,462)

전반기

(단위 : 원)

			기초 기타포괄손익누계액	기타포괄손익누계액의 증가	기말 기타포괄손익누계액
자본	기타포괄손익누계액	현금흐름위험회피 적립금	(189,787,105,336)	(52,603,692,527)	(242,390,797,863)
자본	기타포괄손익누계액	환산 관련 외환차이 적립금	164,120,252,250	49,374,062,590	213,494,314,840
자본 합계			(25,666,853,086)	(3,229,629,937)	(28,896,483,023)

21. 이익잉여금 (연결)

이익잉여금 내역에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
미처분이익잉여금	258,400,607,332

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
미처분이익잉여금	268,762,557,226

22. 영업수익 및 영업비용 (연결)

영업수익 및 영업비용
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
영업수익		42,705,002,715
영업수익	임대료수입	31,262,296,406
	지분법손익	5,830,506,242
	기타수익(매출액)	5,612,200,067
영업비용		8,291,486,859
영업비용	임원보수	27,000,000
	자산관리수수료	772,322,468
	자산보관수수료	31,676,763
	사무수탁수수료	44,615,135
	지급수수료	1,187,519,221
	세금과공과	5,490,567,917
	보험료	418,058,663
	건물관리비	262,924,910
	수도광열비	20,735,949
	기부금	1,261,992
	기타판매비와관리비	34,803,841

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
영업수익		40,585,081,207
영업수익	임대료수입	29,386,021,079
	지분법손익	5,252,097,327
	기타수익(매출액)	5,946,962,801
영업비용		9,353,695,973
영업비용	임원보수	27,000,000
	자산관리수수료	790,510,152
	자산보관수수료	32,285,208
	사무수탁수수료	45,502,843
	지급수수료	1,080,431,314
	세금과공과	6,601,689,293
	보험료	394,770,386
	건물관리비	321,186,577
	수도광열비	25,666,521
	기부금	811,277
	기타판매비와관리비	33,842,402

23. 기타수익 및 기타비용 (연결)

기타수익 및 기타비용
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
기타수익		87,439,038
기타수익	외화거래이익	86,747,488
	외화환산이익	140
	잡이익	691,410
기타손실		75,688,043
기타손실	외화거래손실	72,662,372
기타손실	잡손실	3,025,671

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
기타수익		77,354,974
기타수익	외화거래이익	77,354,968
	외화환산이익	0
	잡이익	6
기타손실		54,105,054
기타손실	외화거래손실	45,574,847
기타손실	잡손실	8,530,207

24. 금융수익 및 금융비용 (연결)

금융수익 및 금융비용
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
금융수익		78,506,771
금융수익	이자수익(금융수익)	78,506,771
금융비용		21,916,150,200
금융비용	이자비용	21,916,150,200
금융비용	파생상품거래손실(금융원가)	0

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
금융수익		508,248,089
금융수익	이자수익(금융수익)	508,248,089
금융비용		19,713,863,422
금융비용	이자비용	18,314,124,900
금융비용	파생상품거래손실(금융원가)	1,399,738,522

25. 법인세비용 (연결)

법인세비용(수익)의 주요 구성요소

공시금액

실무적으로 결정될 수 있는 잠재적인 법인세효과의 금액에 대한 설명

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 법인세 등은 발생하지 않을 수 있습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

26. 주당이익 (연결)

기본주당이익
당반기	(단위 : 원)

	보통주
지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)	12,336,290,106
가중평균유통보통주식수 (단위: 주)	197,376,000
기본주당이익(손실)	63

전반기

(단위 : 원)

	보통주
지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)	11,820,519,565
가중평균유통보통주식수 (단위: 주)	197,376,000
기본주당이익(손실)	60

가중평균유통보통주식수에 대한 공시
당반기

	보통주
총 발행주식수 (단위 :주)	197,376,000
자기주식 (단위 : 주)	0
가중평균유통보통주식수 (단위: 주)	197,376,000

전반기

	보통주
총 발행주식수 (단위 :주)	197,376,000
자기주식 (단위 : 주)	0
가중평균유통보통주식수 (단위: 주)	197,376,000

기본 및 희석주당이익의 계산을 위한 분모의 조정에 대한 기술

보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없어서 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

27. 현금흐름표 (연결)

영업활동현금흐름
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
당기순이익조정을 위한 가감		16,252,747,448
당기순이익조정을 위한 가감	이자비용에 대한 조정	21,916,150,200
	법인세비용에 대한 조정	245,610,401
	파생상품거래손실 조정	0
	이자수익에 대한 조정	(78,506,771)
	외화환산이익에 대한 조정	(140)
	지분법이익에 대한 조정	(5,830,506,242)
영업활동으로 인한 자산 부채의 변동		40,904,259,672
영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	매출채권의 감소(증가)	6,826,030,053
	미수금의 감소(증가)	3,677,866,531
	미수수익의 감소(증가)	(397,888,696)
	선급금의 감소(증가)	2,236,053
	선급비용의 감소 (증가)	(15,609,800)
	미지급금의 증가(감소)	(3,025,273,007)
	미지급비용의 증가(감소)	1,185,293,914
	선수수익의 증가(감소)	32,626,344,233
	부가가치세 예수금의 증가(감소)	25,260,391
	당기법인세부채의 증가(감소)	0
	파생상품부채의 증가(감소)	0

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
당기순이익조정을 위한 가감		14,176,618,271
당기순이익조정을 위한 가감	이자비용에 대한 조정	18,314,124,900
	법인세비용에 대한 조정	223,100,265
	파생상품거래손실 조정	1,399,738,522
	이자수익에 대한 조정	(508,248,089)
	외화환산이익에 대한 조정	0
	지분법이익에 대한 조정	(5,252,097,327)
영업활동으로 인한 자산 부채의 변동		(83,740,730,192)
영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	매출채권의 감소(증가)	4,856,423,834
	미수금의 감소(증가)	(67,651,303,165)
	미수수익의 감소(증가)	(1,171,981,775)
	선급금의 감소(증가)	(7,026,447)
	선급비용의 감소 (증가)	(1,166,761)
	미지급금의 증가(감소)	7,429,604,584
	미지급비용의 증가(감소)	1,907,413,531
	선수수익의 증가(감소)	28,866,870,098
	부가가치세 예수금의 증가(감소)	(143,408,670)
	당기법인세부채의 증가(감소)	(5,311,393,211)
	파생상품부채의 증가(감소)	(52,514,762,210)

현금유출입이 없는 중요한 거래내역
당반기	(단위 : 원)

	공시금액
미지급 배당금	22,698,240,000

전반기

(단위 : 원)

	공시금액
미지급 배당금	22,698,240,000

재무활동에서 생기는 부채의 조정에 관한 공시
당반기	(단위 : 원)

		재무활동에서 생기는 기초 부채	재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	비현금흐름, 환율변동효과, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	비현금흐름, 그 밖의 변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	재무활동에서 생기는 기말 부채
재무활동에서 생기는 부채	차입부채	951,313,896,239	45,306,731,607	26,816,565,440	3,372,103,784	1,026,809,297,070
재무활동에서 생기는 부채	사채	421,815,699,187	(44,072,250,000)	0	1,256,550,813	379,000,000,000
재무활동에서 생기는 부채 합계		1,373,129,595,426	1,234,481,607	26,816,565,440	4,628,654,597	1,405,809,297,070

전반기

(단위 : 원)

		재무활동에서 생기는 기초 부채	재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	비현금흐름, 환율변동효과, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	비현금흐름, 그 밖의 변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	재무활동에서 생기는 기말 부채
재무활동에서 생기는 부채	차입부채	932,929,498,734	(7,071,672,801)	30,033,653,919	1,201,294,048	957,092,773,900
재무활동에서 생기는 부채	사채	343,770,668,888	78,000,000,000	0	(229,915,591)	421,540,753,297
재무활동에서 생기는 부채 합계		1,276,700,167,622	70,928,327,199	30,033,653,919	971,378,457	1,378,633,527,197

28. 특수관계자거래 (연결)

보고기간 종료일 현재 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

관계	기업명		비고
관계	당반기말	전기말	비고
<연결회사가 영향력을 행사하는 기업>
공동기업	498/7 Owners, LLC	498/7 Owners, LLC
<기타특수관계자>
기타	주요경영진	주요경영진

연결회사는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원, 비등기임원, 내부감사 책임자 및 각 사업부문장 등을 주요 경영진으로 판단하였으며, 당기와 전기 중 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 다음과 같습니다.

주요 경영진에 대한 보상
당반기	(단위 : 원)

	공시금액
주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여	27,000,000

전반기

(단위 : 원)

	공시금액
주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여	27,000,000

29. 우발상황과 약정사항 (연결)

자산관리계약

	약정의 유형
	자산관리계약
	자산관리계약 1	자산관리계약 2	자산관리계약 3
	거래상대방
	제이알투자운용㈜
약정당사자	지배회사	종속기업	종속기업
약정처	제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
약정에 대한 설명	연결회사는 제이알투자운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 항목을 모두 포함한 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.	연결회사는 제이알투자운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 항목을 모두 포함한 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.	연결회사는 제이알투자운용㈜와 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 항목을 모두 포함한 자산관리수수료를 결산기 단위로 지급하고 있습니다.
매입보수	운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 Finance Tower Belgium NV 지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함)의 0.30%	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액의 0.30%
운용보수	지배회사는 결산기말 현재 지배회사의 주식발행금액의 0.29%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.01%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 매 회계연도 종료일을 기준으로 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 주식발행금액의 합계액에 0.10%의보수율을 곱한 금액을 해당 회계연도의 기간으로 일할 계산한 금액
매각수수료	지배회사는 매각성과보수로서 매각차익의 10%	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을차감한 금액의 0.9%	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 처분가액에서 매각부대비용을차감한 금액의 1%
운용자산 취득액(예비비 포함) 대비 매입보수율	0.0015
지분증권취득액(부대비용 및 예비비포함) 대비 매입보수율		0.0030
총 주식발행금액(부대비용 및 예비비포함)의 합계액 대비 매입보수율			0.0030
주식발행금액 대비 운용보수율	0.0029
주식발행금액의 합계액 대비 운용보수율		0.0001	0.0010
매각성과보수로서 매각차익 대비 매각수수료율	0.1
처분가액에서 매각부대비용을 차감한 금액 대비 매각수수료율		0.009	0.010

일반사무수탁계약
	(단위 : 원)

	약정의 유형
	일반사무수탁계약
	일반사무수탁계약 1	일반사무수탁계약 2	일반사무수탁계약 3
	거래상대방
	㈜KB펀드파트너스 및 신한펀드파트너스㈜
약정당사자	지배회사	종속기업	종속기업
약정처	제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
일반사무수탁수수료	지배회사는 지배회사의 주식발행가액의 0.0125%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 영업인가 또는 등록 신청시 국토교통부장관에게 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산하여 연 3,000만원	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 국토교통부장관으로부터 영업인가를 취득한 날 또는 국토교통부에 등록한 날부터 연 2,500만원
주식발행가액 대비 일반사무수탁수수료율	0.000125
연 일반사무수탁수수료		30,000,000	25,000,000

자산보관계약
	(단위 : 원)

	약정의 유형
	자산보관계약
	자산보관계약 1	자산보관계약 2	자산보관계약 3
	거래상대방
	㈜신한은행
약정당사자	지배회사	종속기업	종속기업
약정처	제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
자산보관수수료	지배회사는 회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함)의 0.008% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 750만원	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사는 위탁자산의 취득일로부터 매 회계연도별로 1,500만원
발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함) 대비 자산보관수수료율	0.00008
연 자산보관수수료		7,500,000	15,000,000

부동산관리위탁계약

	약정의 유형
	부동산관리위탁계약
	거래상대방
	The Valesco Group Limited
	전체 특수관계자
	특수관계자
	종속기업
	Finance Tower Belgium NV	Tour des Finances NV
운용수수료	Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%	Tour des Finances NV 설정금액(순자본금)의 0.22%
매각성과수수료	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 IRR 10% 초과 달성시 초과이익의 10%
설정금액 대비 운용수수료율	0.0022	0.0022
매각성과수수료를 위한 기준 IRR	0.1	0.1
기준 IRR 초과 달성 시 초과이익 대비 매각성과수수료율	0.1	0.1

임대차계약

	약정의 유형
	임대차계약
	거래상대방
	Regie des Batiments
	전체 특수관계자
	특수관계자
	종속기업
	Tour des Finances NV
임차인	Regie des Batiments (벨기에 건물관리청) * 벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법(1 AVRIL 1971. - Loi portant creation d'une Regie des Batiments)에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적 으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관
임대차기간	2002년 1월 1일부터 2034년 12월 31일까지
임대료 납부	매년 4월 1일 및 10월 1일에 6개월치 선납
임대료	73,797,416 유로 (2026년 기준)
연간 임대료(EUR) [EUR, 일]	73,797,416
임대료 조정	벨기에 통계벨기에 통계청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정: * 어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수(Health Index) ÷기초지수(79.64)청이 발표하는 건강지수(Health Index)에 따라 아래와 같이매년 조정:

차입금에 대한 Cash Trap

		약정의 유형
		차입금에 대한 Cash Trap
		거래상대방
		대주단(Allianz 계열사 외 4개사)
약정에 대한 설명		연결회사는 대주단(Allianz 계열사 외 4개사)과의 대출 약정에 따라 Cash Trap 규정이 존재하며, 그 구체적이 내용은 다음과 같습니다.
Cash Trap 발생 요건		1) LTV(담보인정비율) 조건 ① 1년 차(Effective Date ~ 1주년 전): 55% 이상일 때 ② 2년 차(1주년 ~ 2주년 전): 52.5% 이상일 때 ③ 3년 차 이후 (2주년 이후): 50% 이상일 때 2) Debt Yield(부채 수익률:임대수익/순부채) 조건 ① 8.0% 이하일 때 발생
Cash Trap 발생 요건	1년차 LTV 조건 최저치	0.5500
	2년차 LTV 조건 최저치	0.5250
	3년차 이후 LTV 조건 최저치	0.5000
	Debt Yield 조건 최고치	0.0800
Cash Trap 발생 시 사항		회사의 현금을 배당 등의 재원으로 사용하지 못하고 다음의 용도로만 사용 ① 대리인 수수료, 미지급 이자, 대출 원금 상환액을 지출 ② 부동산 운용에 필요한 회수불가능한 운용비용(Permitted Expenses Amount) 및 기타 한도가 정해 진 PM수수료 및 AM수수료를 지출 ③ 그외 금액은 현금 유보 계좌(Cash Trap Account)에 전액 이체 ④ 이체된 금액은 이자, 부동산 유지에 필수적인 비용, 대출금 상환 자금으로 사용
Cash Trap 발생 현황		2026년은 2년차 조건인 52.5%가 적용되는데, 보고기간 종료일 이후 대주단으로부터 담보가치 재평가에 따른 담보인정비율(LTV) 61.02%를 통보받아 당분기말 이후 연결회사 내 가용현금의 외부 유출이 제한되는 현금유보(Cash Trap) 사유가 발생하였습니다.
Cash Trap 발생 현황	2026년 2년차 LTV	0.6102

사용이 제한된 금융자산의 공시
당반기말	(단위 : 원)

		금융자산, 분류
		상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류
		사용이 제한된 금융자산
		사용제한 예치금
사용이 제한된 금융자산
사용이 제한된 금융자산	사용이 제한된 현금 및 현금성자산	5,510,629,537
	사용이 제한된 금융자산에 대한 설명	회생개시신청으로 인하여 제한
	금융기관	신한은행 등

전기말

(단위 : 원)

		금융자산, 분류
		상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류
		사용이 제한된 금융자산
		사용제한 예치금
사용이 제한된 금융자산
사용이 제한된 금융자산	사용이 제한된 현금 및 현금성자산	0
	사용이 제한된 금융자산에 대한 설명
	금융기관

약정에 대한 공시
	(단위 : 원)

	약정의 유형
	차입금에 대한 Cash Trap
	기업의 채무불이행 발생위험의 합계
	채무불이행 발생위험
	금융상품
	대출약정
채무불이행상태에 있는 차입금	40,000,000,000
재무제표의 발행이 승인되기 전에 채무불이행이 해소되었는지의 여부 또는 차입 조건이 재협상되었는지의 여부에 대한 설명	연결회사는 연결회사가 보유하고 있는 벨기에 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)의 선순위대출 관련하여 자산에 대한 감정평가 결과, 담보인정비율(LTV)이 61.02%로 산정되어 기준치(52.5%)를 초과함에 따라 현금유보 이벤트가 발생한다는 통지서를 대주단 대리인(CBRE LS)로부터 수령하였습니다. 이에 연결회사의 유동성에 대한 중도한 제약이 발생하였고, 당반기 만기가 도래한 전자단기사채(400억)에 대한 채무불이행이 발생하였습니다. 한편, 연결회사는 지속가능한 경영을 도모하고, 주주 및 채권자 등 모든 이해관계자의 권익을 보다 합리적으로 보호하기 위하여 경영정상화 및 계속기업가치보존을 위해 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 법원의 지도 하에 채권단과 원만한 합의를 이끌어내기 위한 ARS (자율구조조정지원)절차를 병행하여 신청하였습니다.

30. 영업부문 (연결)

각 보고부문이 수익을 창출하는 제품과 용역의 유형에 대한 기술

연결실체는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는 보고자료는 연결재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

주요 고객에 대한 정보

매출액의 10% 이상을 차지하는 외부고객으로부터의 수익금액 정보는 다음과 같습니다.

주요 고객에 대한 공시
당반기	(단위 : 원)

	고객 A
영업수익	36,874,496,473

전반기

(단위 : 원)

	고객 A
영업수익	35,332,983,880

31. 위험관리 (연결)

금융상품에서 발생하는 위험의 성격과 정도에 대한 공시

	위험				위험 합계
	신용위험	유동성위험	시장위험
	신용위험	유동성위험	환위험	이자율위험
위험에 대한 노출정도에 대한 기술	신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결회사는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다.		연결회사는 EUR 등의 주요통화에 대한 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 미래 예상거래 및 인식된 자산ㆍ부채와 관련하여 발생하고 있습니다. 연결회사는 외화거래 수행에 따라 다양한 환율변동위험에 노출되어 있습니다.	연결회사는 고정이자율과 변동이자율로 자금을 차입하고 있으며, 이로 인하여 이자율위험에 노출되어 있습니다.	연결회사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다.
위험관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 기술	연결회사는 매출채권 및 기타채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.	연결회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있습니다.	보고기간말 현재 연결회사는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다.	연결회사는 고정금리차입금과 변동금리차입금의 적절한 균형유지 정책을 수행하는 등 이자율위험을 관리하고 있습니다.	연결회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다. 연결회사는 특정위험을 회피하기 위하여 파생상품을 이용하고 있습니다.

신용위험 익스포저에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

		신용위험에 대한 최대 노출정도
금융상품	현금및현금성자산	157,892,899,531
	매출채권	0
	기타채권	8,125,357,310
금융상품 합계		166,018,256,841

전기말

(단위 : 원)

		신용위험에 대한 최대 노출정도
금융상품	현금및현금성자산	99,459,672,679
	매출채권	6,716,186,624
	기타채권	11,519,761,900
금융상품 합계		117,695,621,203

금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

		위험
		유동성위험
		합계 구간		합계 구간 합계
		1년 이내	1년 초과	합계 구간 합계
비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름		554,479,043,491	980,384,897,569	1,534,863,941,060
비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름	기타지급채무, 미할인현금흐름	44,869,546,861	0	44,869,546,861
	차입부채, 미할인현금흐름	128,924,750,055	980,384,897,569	1,109,309,647,624
	사채, 미할인현금흐름	380,684,746,575	0	380,684,746,575
비파생금융부채, 장부금액				1,450,678,843,931
비파생금융부채, 장부금액	기타채무			44,869,546,861
	금융기관 차입금(사채 제외)			1,026,809,297,070
	사채			379,000,000,000

전기말

(단위 : 원)

		위험
		유동성위험
		합계 구간		합계 구간 합계
		1년 이내	1년 초과	합계 구간 합계
비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름		352,709,061,452	1,162,131,535,764	1,514,840,597,216
비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름	기타지급채무, 미할인현금흐름	23,894,585,501	0	23,894,585,501
	차입부채, 미할인현금흐름	68,411,392,618	978,626,535,764	1,047,037,928,382
	사채, 미할인현금흐름	260,403,083,333	183,505,000,000	443,908,083,333
비파생금융부채, 장부금액				1,397,024,180,927
비파생금융부채, 장부금액	기타채무			23,894,585,501
	금융기관 차입금(사채 제외)			951,313,896,239
	사채			421,815,699,187

파생금융상품의 잔존계약 만기에 따른 만기분석에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	위험
	유동성위험
	합계 구간		합계 구간 합계
	1년 이내	1년 초과	합계 구간 합계
통화선도 (KRW, 차액결제)	(100,898,913,374)	(79,561,588,773)	(180,460,502,147)

전기말

(단위 : 원)

	위험
	유동성위험
	합계 구간		합계 구간 합계
	1년 이내	1년 초과	합계 구간 합계
통화선도 (KRW, 차액결제)	(85,574,213,905)	(49,414,138,955)	(134,988,352,860)

외환 위험 관리를 위한 파생상품 공시
	(단위 : 원)

										매도선물환, 외화(EUR) [EUR, 일]	매도선물환, 외화(USD) [USD, 일]	파생상품자산(부채)
위험회피	현금흐름위험회피	파생상품 유형	통화 관련	파생상품 계약 유형	선도계약	거래상대방	하나은행	합계 구간	1년 이내	314,000,000		(100,898,913,374)
							하나은행		1년 초과	339,574,598		(50,051,335,870)
							신한투자증권		1년 이내
							신한투자증권		1년 초과	70,000,000		(11,642,319,669)
							미즈호은행		1년 이내
							미즈호은행		1년 초과
					스왑계약		하나은행		1년 이내
							하나은행		1년 초과
							신한투자증권		1년 이내
							신한투자증권		1년 초과		60,000,000	(9,519,905,616)
							미즈호은행		1년 이내
							미즈호은행		1년 초과		60,000,000	(8,348,027,618)
				파생상품 계약 유형 합계						723,574,598	120,000,000	(180,460,502,147)

주요 통화별 환율변동시 민감도 분석내용
당반기말	(단위 : 원)

				시장위험의 각 유형별 민감도분석 기술	시장변수 상승 시 당기손익 증가	시장변수 하락 시 당기손익 감소
위험	시장위험	환위험	EUR	다른 모든 변수가 일정하고 환율 10% 변동시	0	0

전기말

(단위 : 원)

				시장위험의 각 유형별 민감도분석 기술	시장변수 상승 시 당기손익 증가	시장변수 하락 시 당기손익 감소
위험	시장위험	환위험	EUR	다른 모든 변수가 일정하고 환율 10% 변동시	0	0

자본위험관리
당반기말	(단위 : 원)

		공시금액
순부채(순자산)		1,537,010,105,222
순부채(순자산)	부채총계	1,694,903,004,753
순부채(순자산)	차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품	(157,892,899,531)
자본총계		1,182,966,001,988
순부채비율		1.2993
자본으로 관리하고 있는 항목에 대한 계량적 자료의 요약		연결회사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을 극대화하하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데있습니다. 연결회사는 배당조정, 신주발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 적절히 수정변경하고 있습니다. 연결회사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다.

전기말

(단위 : 원)

		공시금액
순부채(순자산)		1,462,437,777,270
순부채(순자산)	부채총계	1,561,897,449,949
순부채(순자산)	차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품	(99,459,672,679)
자본총계		1,188,833,577,590
순부채비율		1.2301
자본으로 관리하고 있는 항목에 대한 계량적 자료의 요약		연결회사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을 극대화하하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데있습니다. 연결회사는 배당조정, 신주발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에 따라 적절히 수정변경하고 있습니다. 연결회사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다.

32. 계속기업에 대한 가정 (연결)

계속기업에 대한 가정

연결회사의 연결재무제표는 재무제표일로부터 12개월 이내에 연결회사가 계속기업으로서 존속할 것이라는 가정을 전제로 작성되었습니다. 이에 따라 자산과 부채가 정상적인 영업활동 과정을 통해 장부금액으로 회수되거나 상환될 수 있다는 가정하에 회계처리되었습니다.

그러나 연결회사는 연결회사의 신용도 하락에 따른 자금 조달 여건의 악화로 리츠 유동성관리에 중대한 제약이 발생하였으며, 그 결과 만기가 도래하는 전자단기사채(400억원)에 대하여 사채원리금 상환을 못하였습니다. 한편, 연결회사는 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 채권단과의 원만한 합의를 도모하기 위해 자율구조조정지원(ARS) 절차를 병행 신청하였습니다. 또한, 연결회사의 회생절차 신청으로 인하여 만기가 도래하지 않은 사채 및 장기차입금에 대한 기한의 이익 상실(EOD) 사유가 발생하였습니다.

이러한 상황은 연결회사의 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적인 의문을 제기하며, 연결재무제표 작성의 전제가 되는 계속기업가정의 타당성은 향후 법원의 결정 및 ARS 절차를 통한 채권단과의 협의 결과에 따라 결정될 것입니다.

만일 회생계획 인가 전 추진되는 자구계획의 실현 여부 등에 따라 연결회사가 계속기업으로서 존속하기 어려운 경우, 연결회사의 자산과 부채를 정상적인 영업활동 과정을 통해 장부금액으로 회수하거나 상환하지 못할 수 있습니다. 본 연결재무제표에는 이러한 불확실성으로 인해 발생할 수 있는 자산ㆍ부채의 금액 및 분류표시, 관련 손익항목에 대한 수정사항은 반영되어 있지 않습니다.

33. 보고기간 후 사건 (연결)

보고기간후사건

(1) 주석 29에서 설명한 바와 같이 연결회사는 차입금 약정상 2026년 적용되는 담보인정비율(LTV) 유지조건(52.5%)과 관련하여, 보고기간 종료일 이후 대주단으로부터 61.02%의 LTV 산정 결과를 통보받았습니다. 이로 인하여 당분기말 이후 연결회사의 가용현금 외부 유출이 제한되는 현금유보(Cash Trap) 사유가 발생하였습니다. 한편, 감정평가금액은 평가목적, 방법, 평가자 등에 따라 달라질 수 있으며, 연결회사는 대주단이 통보한 감정가액의 적정성에 대한 이의를 제기하며 소송을 제기(2026년 4월 16일)하는 등 법적 절차가 진행 중에 있습니다.

2) 연결회사는 연결회사가 보유하고 있는 벨기에 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)의 선순위대출 관련하여 대주단의 현금유보(Cash trap) 사유에 해당한다는 통지로 인하여 연결회사의 유동성에 대한 중도한 제약이 발생하였고, 당반기 만기가 도래한 전자단기사채(400억)에 대한 채무불이행이 발생하였습니다. 한편, 연결회사는 지속가능한 경영을 도모하고, 주주 및 채권자 등 모든 이해관계자의 권익을 보다 합리적으로 보호하기 위하여 경영정상화 및 계속기업가치보존을위해 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 법원의 지도 하에 채권단과 원만한 합의를 이끌어내기 위한 ARS (자율구조조정지원)절차를 병행하여 신청하였고, 2026년 5월 15일 서울회생법원에서 ARS 개시 결정이 1개월 기한으로 확정되었습니다.

(3) 연결회사는 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 이로 인하여 2026년 4월 28일부터 유가증권시장에서의 주권거래가 정지되었습니다.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

재무상태표

제 14 기 반기말 2026.03.31 현재

제 13 기말 2025.12.31 현재

(단위 : 원)

	제 14 기 반기말	제 13 기말
자산
유동자산	26,829,062,897	43,568,226,819
현금및현금성자산	5,510,629,537	5,840,595,685
단기기타채권	21,020,505,826	37,079,536,200
당기법인세자산	286,931,540	213,480,400
기타유동자산	10,995,994	434,614,534
비유동자산	1,374,457,000,000	1,354,457,000,000
상각후원가측정금융자산	28,000,000,000	28,000,000,000
종속기업투자주식	1,346,457,000,000	1,326,457,000,000
자산총계	1,401,286,062,897	1,398,025,226,819
부채
유동부채	459,415,944,364	244,291,728,843
단기기타채무	25,390,683,973	1,551,846,156
기타유동부채	25,260,391	0
단기사채	3,000,000,000	5,000,000,000
전자단기사채	40,000,000,000	98,000,000,000
유동성사채	336,000,000,000	139,739,882,687
유동 금융기관 차입금 및 비유동 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분	55,000,000,000	0
비유동부채	0	179,075,816,500
사채	0	179,075,816,500
부채총계	459,415,944,364	423,367,545,343
자본
자본금	197,376,000,000	197,376,000,000
자본잉여금	753,647,073,638	753,647,073,638
이익잉여금	(9,152,955,105)	23,634,607,838
자본총계	941,870,118,533	974,657,681,476
부채및자본총계	1,401,286,062,897	1,398,025,226,819

4-2. 포괄손익계산서

포괄손익계산서

제 14 기 반기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 13 기 반기 2025.07.01 부터 2025.09.30 까지

(단위 : 원)

	제 14 기 반기		제 13 기 반기
	3개월	누적	3개월	누적
영업수익	0	0	0	0
영업비용	(981,624,227)	(981,624,227)	(1,002,902,926)	(1,002,902,926)
영업이익	(981,624,227)	(981,624,227)	(1,002,902,926)	(1,002,902,926)
기타수익	435,732,664	435,732,664	468,745,997	468,745,997
기타비용	0	0	0	0
금융수익	494,979,531	494,979,531	610,552,583	610,552,583
금융비용	(10,038,410,911)	(10,038,410,911)	(6,394,996,189)	(6,394,996,189)
법인세차감전순이익	(10,089,322,943)	(10,089,322,943)	(6,318,600,535)	(6,318,600,535)
법인세비용	0	0	0	0
당기순이익	(10,089,322,943)	(10,089,322,943)	(6,318,600,535)	(6,318,600,535)
기타포괄손익	0	0	0	0
총포괄이익	(10,089,322,943)	(10,089,322,943)	(6,318,600,535)	(6,318,600,535)
주당이익
보통주 기본주당이익 (단위 : 원)	(51)	(51)	(32)	(32)
보통주 희석주당이익 (단위 : 원)	(51)	(51)	(32)	(32)

4-3. 자본변동표

자본변동표

제 14 기 반기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 13 기 반기 2025.07.01 부터 2025.09.30 까지

(단위 : 원)

	자본
	자본금	자본잉여금	이익잉여금	자본 합계
2025.07.01 (기초자본)	197,376,000,000	753,647,073,638	23,619,299,360	974,642,372,998
당기순이익	0	0	(6,318,600,535)	(6,318,600,535)
연차배당	0	0	(22,698,240,000)	(22,698,240,000)
2025.09.30 (기말자본)	197,376,000,000	753,647,073,638	(5,397,541,175)	945,625,532,463
2026.01.01 (기초자본)	197,376,000,000	753,647,073,638	23,634,607,838	974,657,681,476
당기순이익	0	0	(10,089,322,943)	(10,089,322,943)
연차배당	0	0	(22,698,240,000)	(22,698,240,000)
2026.03.31 (기말자본)	197,376,000,000	753,647,073,638	(9,152,955,105)	941,870,118,533

4-4. 현금흐름표

현금흐름표

제 14 기 반기 2026.01.01 부터 2026.03.31 까지

제 13 기 반기 2025.07.01 부터 2025.09.30 까지

(단위 : 원)

	제 14 기 반기	제 13 기 반기
영업활동으로 인한 현금흐름	10,870,958,852	27,770,326,128
영업에서 창출된 현금흐름	189,836,408	(260,482,139)
당기순이익	(10,089,322,943)	(6,318,600,535)
당기순이익조정을 위한 가감	9,543,431,380	5,784,443,606
영업활동 자산ㆍ부채의 증감	735,727,971	273,674,790
이자 수취	497,138,652	825,495,276
이자 지급	(5,982,565,068)	(6,158,095,889)
배당금 수취	16,240,000,000	33,482,037,620
법인세 환급(납부)	(73,451,140)	(118,628,740)
투자활동으로 인한 현금흐름	(20,000,000,000)	(82,000,000,000)
투자활동으로 인한 현금유입액	0	0
투자활동으로 인한 현금유출액	(20,000,000,000)	(82,000,000,000)
종속기업에 대한 투자자산의 취득	(20,000,000,000)	(82,000,000,000)
재무활동으로 인한 현금흐름	8,799,075,000	77,518,480,000
재무활동으로 인한 현금유입액	111,000,000,000	158,000,000,000
유동차입금의 증가	55,000,000,000	0
전자단기사채의 발행	40,000,000,000	95,000,000,000
단기사채의 발행	0	3,000,000,000
사채의 발행	16,000,000,000	60,000,000,000
재무활동으로 인한 현금유출액	(102,200,925,000)	(80,481,520,000)
전자단기사채의 감소	(98,000,000,000)	(80,000,000,000)
사채의 상환	(2,000,000,000)	0
사채발행비	(72,250,000)	(481,520,000)
차입부대비용	(2,128,675,000)	0
현금및현금성자산의 증가(감소)	(329,966,148)	23,288,806,128
기초의 현금및현금성자산	5,840,595,685	12,494,560,798
기말의 현금및현금성자산	5,510,629,537	35,783,366,926

5. 재무제표 주석

1. 회사의 개요 (별도)

주식회사 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에의한 부동산투자회사로서 2019년 10월 18일에 설립되었으며, 2020년 8월 7일 한국거래소 유가증권시장에 주식을 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층(을지로 2가, 파인에비뉴)입니다.

회사의 존립기간은 회사설립일로부터 40년이고, 사업연도는 매년 6개월(매년 1월 1일과 7월 1일에 개시하고, 6월 30일과 12월 31일에 종료)입니다.

2. 재무제표 작성기준(별도)

재무제표 작성기준

당사의 반기재무제표는 기업회계기준서 제1027호 '별도재무제표'에 따른 별도재무제표이며, 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성된 중간재무제표로서 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다. 동 반기재무제표에 대한 이해를 위해서는 한국채택국제회계기준에 따라 작성된 2025년 12월 31일자로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표를 함께 이용하여야 합니다.

반기재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 2025년 12월 31일로 종료하는 회계연도에 대한 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다. 당사가 당기에 신규로 적용하는 제,개정 기업회계기준서는 다음과 같습니다.

가. 당사가 신규 적용한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서당사는 2026년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 주요 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였으며, 해당 기준서 및 해석서의 개정이 당사의 반기재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'(개정) 및 제1107호 '금융상품 공시'(개정): 금융상품 분류와 측정- 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'(개정), 제1107호 '금융상품 공시'(개정): 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약- 한국채택국제회계기준 연차개선ㆍ제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

ㆍ 제1107호 '금융상품 공시': 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

ㆍ 제1109호 '금융상품': 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

ㆍ 제1110호 '연결재무제표': 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

ㆍ 제1007호 '현금흐름표': '원가법'을 삭제하고 '원가'로 대체하여 기준서간 용어일치

나. 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서제정ㆍ공표되었으나 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도에 시행일이 도래하지 않았고 당사가 조기 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1) 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'(제정) 및 제 1007호 '현금흐름표'(개정): 손익계산서 및 현금흐름표 표시방법

기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하며, 특정 총합계와 중간합계를 포함한 손익계산서의 표시방법과 주요 재무제표 및 그 주석의 식별된 '역할'에 따라 재무정보를 통합하고 세분화하는 새로운 요구사항을 포함합니다. 기업은 손익계산서의 모든 수익과 비용을 영업, 투자, 재무, 법인세 및 중단영업의 다섯 가지 범주 중 하나로 분류해야 하며 경영진이정의한 성과측정치를 공시하여야 합니다. 이와 관련하여 간접법에 따른 영업활동 현금흐름 산정의 출발점을 당기순이익에서 영업손익으로 변경하고 배당과 이자에서 발생하는 현금흐름 분류에 대한 선택권을 제거하는 등 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표'가 개정되었습니다. 또한, 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류'의 기준서명이 '재무제표의 작성 기준'으로 변경되었으며 제1001호의 일부 문단이 제1008호와 제1107호로 이관되었습니다. 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'와 관련 기준서의 제ㆍ개정 사항은 2027년 1월 1일 이후에 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 제ㆍ개정 사항이 재무제표에 미치는영향을 검토하고 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정(별도)

당사는 미래에 대하여 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에서 합리적으로 예측 가능한 미래의 사건과 같은 다른 요소들을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다.

반기재무제표 작성시 사용된 중요한 회계추정 및 가정은 법인세 비용을 결정하는데 사용된 추정의 방법을 제외하고는 전기 재무제표 작성에 적용된 회계추정 및 가정과 동일합니다.

4. 금융상품의 범주 및 상계 (별도)

금융자산의 범주별 공시
당반기말	(단위 : 원)

	상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
현금및현금성자산	5,510,629,537
기타 유동채권	21,020,505,826
기타비유동금융자산	28,000,000,000
금융자산	54,531,135,363

전기말

(단위 : 원)

	상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주
현금및현금성자산	5,840,595,685
기타 유동채권	37,079,536,200
기타비유동금융자산	28,000,000,000
금융자산	70,920,131,885

금융부채의 범주별 공시
당반기말	(단위 : 원)

	상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주
단기기타채무	25,390,683,973
단기사채	3,000,000,000
전자단기사채	40,000,000,000
유동성사채	336,000,000,000
유동 무담보부 금융기관 차입금 및 비유동 무담보부 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분	55,000,000,000
비유동 사채의 비유동성 부분	0
금융부채	459,390,683,973

전기말

(단위 : 원)

	상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주
단기기타채무	1,551,846,156
단기사채	5,000,000,000
전자단기사채	98,000,000,000
유동성사채	139,739,882,687
유동 무담보부 금융기관 차입금 및 비유동 무담보부 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분	0
비유동 사채의 비유동성 부분	179,075,816,500
금융부채	423,367,545,343

금융상품의 범주별 순손익 공시
당반기	(단위 : 원)

			이자수익(금융수익)	이자비용(금융원가)
금융상품	금융자산, 범주	상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주	494,979,531	0
금융상품	금융부채, 범주	상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주	0	(10,038,410,911)

전반기

(단위 : 원)

			이자수익(금융수익)	이자비용(금융원가)
금융상품	금융자산, 범주	상각후원가로 측정하는 금융자산, 범주	610,552,583	0
금융상품	금융부채, 범주	상각후원가로 측정하는 금융부채, 범주	0	(6,394,996,189)

5. 공정가치 (별도)

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치에 대한 공시, 자산
당반기말	(단위 : 원)

			금융자산	금융자산, 공정가치
금융자산, 분류	상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류	현금및현금성자산	5,510,629,537	5,510,629,537
		기타금융자산	28,000,000,000	28,000,000,000
		기타채권	21,020,505,826	21,020,505,826
금융자산, 분류 합계			54,531,135,363	54,531,135,363

전기말

(단위 : 원)

			금융자산	금융자산, 공정가치
금융자산, 분류	상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류	현금및현금성자산	5,840,595,685	5,840,595,685
		기타금융자산	28,000,000,000	28,000,000,000
		기타채권	37,079,536,200	37,079,536,200
금융자산, 분류 합계			70,920,131,885	70,920,131,885

금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치에 대한 공시, 부채
당반기말	(단위 : 원)

			금융부채	금융부채, 공정가치
금융부채, 분류	상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류	기타채무	25,390,683,973	25,390,683,973
		사채	379,000,000,000	378,026,959,112
		유동성 장기차입금	55,000,000,000	52,904,202,265
금융부채, 분류 합계			459,390,683,973	456,321,845,350

전기말

(단위 : 원)

			금융부채	금융부채, 공정가치
금융부채, 분류	상각후원가로 측정하는 금융부채, 분류	기타채무	1,551,846,156	1,551,846,156
		사채	421,815,699,187	421,815,699,187
		유동성 장기차입금	0	0
금융부채, 분류 합계			423,367,545,343	423,367,545,343

6. 현금및현금성자산 (별도)

현금및현금성자산 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
예금잔액	5,510,629,537
사용이 제한된 금융자산에 대한 설명	당반기말 예금은 회생절차개시신청으로 인해 사용이 제한됩니다(주석29 참조)

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
예금잔액	5,840,595,685
사용이 제한된 금융자산에 대한 설명

7. 기타채권 (별도)

기타 채권에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	총장부금액	장부금액 합계
단기미수배당금	19,460,000,000	19,460,000,000
단기미수수익	1,560,505,826	1,560,505,826
기타 유동채권	21,020,505,826	21,020,505,826

전기말

(단위 : 원)

	총장부금액	장부금액 합계
단기미수배당금	35,700,000,000	35,700,000,000
단기미수수익	1,379,536,200	1,379,536,200
기타 유동채권	37,079,536,200	37,079,536,200

8. 기타금융자산 (별도)

기타금융자산의 공시
당반기말	(단위 : 원)

		상각후원가측정기타금융자산
기타금융자산		28,000,000,000
기타금융자산	기타비유동금융자산	28,000,000,000

전기말

(단위 : 원)

		상각후원가측정기타금융자산
기타금융자산		28,000,000,000
기타금융자산	기타비유동금융자산	28,000,000,000

9. 기타자산 (별도)

기타자산에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
유동선급비용	10,995,994
기타유동자산	10,995,994

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
유동선급비용	434,614,534
기타유동자산	434,614,534

10. 종속기업투자주식 (별도)

(1) 보고기간 종료일 현재 종속기업투자주식의 현황은 다음과 같습니다.

<당반기말>

기업명	지분율(%)	주된사업장	보고기간종료일	주요영업활동
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	100	한국	3, 9월	부동산투자
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	100	한국	3, 9월	부동산투자

<전기말>

기업명	지분율(%)	주된사업장	보고기간종료일	주요영업활동
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	100	한국	3, 9월	부동산투자
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	100	한국	3, 9월	부동산투자

(2) 보고기간 종료일 현재 종속기업투자주식의 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)
기업명	당반기말			전기말
기업명	취득원가	순자산 지분가액	장부금액	취득원가	순자산 지분가액	장부금액
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사(주1)	1,122,157,000,000	1,232,287,642,166	1,122,157,000,000	1,102,157,000,000	1,193,554,404,383	1,102,157,000,000
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	224,300,000,000	247,341,737,424	224,300,000,000	224,300,000,000	239,154,987,866	224,300,000,000
합계	1,346,457,000,000	1,479,629,379,590	1,346,457,000,000	1,326,457,000,000	1,432,709,392,249	1,326,457,000,000

(주1) 당반기 중 200억을 추가 출자하였습니다.

(3) 보고기간 종료일 현재 종속기업 요약재무정보는 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 원)
구분	(주)제이알제26호위탁관리 부동산투자회사(주1,2)	(주)제이알제28호위탁관리 부동산투자회사(주1,2)
유동자산	154,950,153,156	9,348,090,958
비유동자산	2,343,689,577,000	256,148,239,760
유동부채	204,849,135,381	286,660,060
비유동부채	1,061,502,952,609	17,867,933,234
매출액	36,874,496,473	5,830,506,242
영업손익	29,423,618,280	5,557,994,139
당기순손익	16,843,176,984	5,610,363,980
기타포괄손익	1,912,265,799	2,582,108,493
총포괄손익	18,755,442,783	8,192,472,473

(주1)	상기 요약 재무정보는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며,다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2)	상기 요약 재무정보는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

<전기말>

(단위 : 원)
구분	(주)제이알제26호위탁관리 부동산투자회사(주1,2)	(주)제이알제28호위탁관리 부동산투자회사(주1,2)
유동자산	101,894,225,414	13,779,726,772
비유동자산	2,279,262,012,000	241,382,837,861
유동부채	166,511,632,155	8,369,742,449
비유동부채	1,021,090,200,876	7,637,834,318
매출액	35,332,983,880	5,252,097,327
영업손익	26,826,223,543	5,022,447,620
당기순손익	14,514,782,056	3,712,867,035
기타포괄손익	(3,587,434,773)	357,804,836
총포괄손익	10,927,347,283	4,070,671,871

(주1)	상기 요약 재무정보는 지배기업과의 회계정책 차이조정 등을 반영한 후의 금액이며,다만 내부거래는 제거하기 전의 금액입니다.
(주2)	상기 요약 재무정보는 연결실체내의 모든 기업을 연결한 연결재무제표 기준입니다.

11. 기타채무 (별도)

기타 채무에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
유동 미지급 배당금	22,698,240,000
단기미지급비용	2,692,443,973
단기기타채무	25,390,683,973

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
유동 미지급 배당금	0
단기미지급비용	1,551,846,156
단기기타채무	1,551,846,156

12. 차입금 (별도)

차입금에 대한 세부 정보
당반기말	(단위 : 원)

	차입금명칭
	장기 차입금
	이자율 유형
	변동이자율
명목금액	55,000,000,000
현재가치할인차금, 장기차입금	0
유동 무담보부 금융기관 차입금 및 비유동 무담보부 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분	(55,000,000,000)
비유동 금융기관 차입금(사채 제외)의 비유동성 대체 부분	0
차입금, 기준이자율	CD수익률
차입금, 기준이자율 조정	0.03500
차입금, 만기	2029-03-12
차입처	미즈호은행
대여자가 조기상환을 요구할 수 있는 계약위반의 원금, 이자, 감채기금 또는 상환조건의 채무불이행 내역에 대한 기술	당사는 장기차입금과 관련하여 여신거래약정서상 회생절차개시 신청(2026년 4월 27일)시 기한의이익을 상실한다는 조항에 따라 기한의이익을 상실하였습니다. 따라서 당반기 중에 전액 유동성장기차입금으로 대체하였습니다.

전기말

(단위 : 원)

	차입금명칭
	장기 차입금
	이자율 유형
	변동이자율
명목금액	0
현재가치할인차금, 장기차입금	0
유동 무담보부 금융기관 차입금 및 비유동 무담보부 금융기관 차입금(사채 제외)의 유동성 대체 부분	0
비유동 금융기관 차입금(사채 제외)의 비유동성 대체 부분	0
차입금, 기준이자율
차입금, 기준이자율 조정
차입금, 만기
차입처
대여자가 조기상환을 요구할 수 있는 계약위반의 원금, 이자, 감채기금 또는 상환조건의 채무불이행 내역에 대한 기술

차입금의 만기분석에 대한 공시
	(단위 : 원)

		비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름
		은행차입금, 미할인현금흐름
합계 구간	1년 이내	55,000,000,000
	1년 초과 2년 이내	0
	2년 초과 3년 이내	0
합계 구간 합계		55,000,000,000

13. 사채 (별도)

유동 사채 및 비유동 사채의 유동성 대체 부분에 대한 세부 공시
당반기말	(단위 : 원)

				차입금, 이자율	단기 사채	차입금의 원금, 이자, 감채기금 또는 상환조건의 채무불이행 내역의 대한 자세한 정보에 대한 기술
차입금명칭	단기사채, 차입금명칭	범위	하위범위
		범위	상위범위
		범위 합계		0.05500	3,000,000,000
	전자단기사채	범위	하위범위
		범위	상위범위
		범위 합계		0.05800	40,000,000,000	당사는 2026년 4월 27일 만기가 도래하는 전자단기사채와 관련하여 사채원리금 상환을 하지 못하여 기한의 이익을 상실하였습니다. 한편, 당사는 2026년 4월 27일 서울지방법원에 회생절차 개시신청을 하였습니다.
차입금명칭 합계					43,000,000,000

전기말

(단위 : 원)

				차입금, 이자율	단기 사채
차입금명칭	단기사채, 차입금명칭	범위	하위범위	0.05500
		범위	상위범위	0.05800
		범위 합계			5,000,000,000
	전자단기사채	범위	하위범위	0.05300
		범위	상위범위	0.05800
		범위 합계			98,000,000,000
차입금명칭 합계					103,000,000,000

사채에 대한 세부 정보 공시
당반기말	(단위 : 원)

		차입금, 발행일	차입금, 만기	차입금, 이자율	사채, 명목금액	사채할인발행차금	사채	유동성사채	비유동 사채의 비유동성 부분	원금상환방법	대여자가 조기상환을 요구할 수 있는 계약위반의 원금, 이자, 감채기금 또는 상환조건의 채무불이행 내역에 대한 기술
차입금명칭	제 3-1회 무보증 공모사채	2024-10-30	2026-04-30	0.06400	60,000,000,000					일시상환
	제 3-2회 무보증 공모사채	2024-10-30	2026-10-30	0.06600	80,000,000,000					일시상환
	제 4회 무보증 공모사채	2025-02-26	2027-02-26	0.06500	120,000,000,000					일시상환
	제 6회 무보증 공모사채	2025-07-30	2027-07-30	0.06300	60,000,000,000					일시상환
	제 8회 무보증 사모사채	2026-02-13	2027-08-13	0.06000	16,000,000,000					일시상환
차입금명칭 합계					336,000,000,000	0	336,000,000,000	(336,000,000,000)	0		당사는 발행한 사채와 관련하여 사채관리계약서상 회생절차개시 신청시 기한의이익을 상실한다는 조항에 따라 기한의이익을 상실하였습니다. 따라서 당반기 중에 전액 유동성사채로 대체하였습니다.

전기말

(단위 : 원)

		차입금, 발행일	차입금, 만기	차입금, 이자율	사채, 명목금액	사채할인발행차금	사채	유동성사채	비유동 사채의 비유동성 부분	원금상환방법
차입금명칭	제 3-1회 무보증 공모사채	2024-10-30	2026-04-30	0.06400	60,000,000,000					일시상환
	제 3-2회 무보증 공모사채	2024-10-30	2026-10-30	0.06600	80,000,000,000					일시상환
	제 4회 무보증 공모사채	2025-02-26	2027-02-26	0.06500	120,000,000,000					일시상환
	제 6회 무보증 공모사채	2025-07-30	2027-07-30	0.06300	60,000,000,000					일시상환
	제 8회 무보증 사모사채	2026-02-13	2027-08-13	0.06300	0					일시상환
차입금명칭 합계					320,000,000,000	(1,184,300,813)	318,815,699,187	(139,739,882,687)	179,075,816,500

사채의 만기분석에 대한 공시
	(단위 : 원)

		장기사채, 미할인현금흐름
합계 구간	1년 이내	336,000,000,000
합계 구간	1년 초과 2년 이내	0
합계 구간 합계		336,000,000,000

14. 기타부채 (별도)

기타부채에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
부가가치세예수금	25,260,391
기타 유동부채	25,260,391

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
부가가치세예수금	0
기타 유동부채	0

15. 자본금과 자본잉여금 (별도)

자본금 내역에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	보통주
수권주식수 (단위: 주)	5,000,000,000
주당 액면가액 (단위: 원)	1,000
총 발행주식수 (단위 :주)	197,376,000
보통주자본금	197,376,000,000

전기말

(단위 : 원)

	보통주
수권주식수 (단위: 주)	5,000,000,000
주당 액면가액 (단위: 원)	1,000
총 발행주식수 (단위 :주)	197,376,000
보통주자본금	197,376,000,000

자본잉여금 내역에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
주식발행초과금	753,647,073,638

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
주식발행초과금	753,647,073,638

16. 이익잉여금 (별도)

이익잉여금 내역에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

	공시금액
미처분이익잉여금	(9,152,955,105)

전기말

(단위 : 원)

	공시금액
미처분이익잉여금	23,634,607,838

17. 영업수익 및 영업비용 (별도)

영업수익 및 영업비용
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
수익(매출액)		0
수익(매출액)	배당수익(매출액)	0
영업비용		981,624,227
영업비용	임원보수	12,000,000
	자산관리수수료	690,576,654
	자산보관수수료	19,050,390
	사무수탁수수료	29,766,234
	지급수수료	42,318,280
	세금과공과	152,488,941
	보험료	3,262,378
	기타판매비와관리비	32,161,350

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
수익(매출액)		0
수익(매출액)	배당수익(매출액)	0
영업비용		1,002,902,926
영업비용	임원보수	12,000,000
	자산관리수수료	705,922,802
	자산보관수수료	19,473,732
	사무수탁수수료	30,427,706
	지급수수료	51,080,490
	세금과공과	158,724,528
	보험료	3,099,668
	기타판매비와관리비	22,174,000

18. 기타수익 및 기타비용 (별도)

기타수익 및 기타비용
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
기타수익		435,732,664
기타수익	수수료수익	435,732,664
기타손실		0
기타손실	잡손실	0

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
기타수익		468,745,997
기타수익	수수료수익	468,745,997
기타손실		0
기타손실	잡손실	0

19. 금융수익 및 금융비용 (별도)

금융수익 및 금융비용
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
금융수익		494,979,531
금융수익	이자수익(금융수익)	494,979,531
금융비용		10,038,410,911
금융비용	이자비용	10,038,410,911

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
금융수익		610,552,583
금융수익	이자수익(금융수익)	610,552,583
금융비용		6,394,996,189
금융비용	이자비용	6,394,996,189

20. 법인세비용 (별도)

법인세비용(수익)의 주요 구성요소

공시금액

실무적으로 결정될 수 있는 잠재적인 법인세효과의 금액에 대한 설명

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 연결실체는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 연결실체가 법인세 등은 발생하지 않을 수 있습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

21. 주당이익 (별도)

기본주당이익
당반기	(단위 : 원)

	보통주
지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)	(10,089,322,943)
가중평균유통보통주식수 (단위: 주)	197,376,000
기본주당이익(손실)	(51)

전반기

(단위 : 원)

	보통주
지배기업의 보통주에 귀속되는 당기순이익(손실)	(6,318,600,535)
가중평균유통보통주식수 (단위: 주)	197,376,000
기본주당이익(손실)	(32)

가중평균유통보통주식수에 대한 공시
당반기

	보통주
총 발행주식수 (단위 :주)	197,376,000
자기주식 (단위 : 주)	0
가중평균유통보통주식수 (단위: 주)	197,376,000

전반기

	보통주
총 발행주식수 (단위 :주)	197,376,000
자기주식 (단위 : 주)	0
가중평균유통보통주식수 (단위: 주)	197,376,000

기본 및 희석주당이익의 계산을 위한 분모의 조정에 대한 기술

보고기간 종료일 현재 회사는 잠재적 보통주가 없습니다. 따라서, 회사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

22. 현금흐름표 (별도)

현금및현금성자산은 재무상태표와 현금흐름표상의 금액이 일치하게 관리되고 있습니다.

영업활동현금흐름
당반기	(단위 : 원)

		공시금액
당기순이익조정을 위한 가감		9,543,431,380
당기순이익조정을 위한 가감	이자수익에 대한 조정	(494,979,531)
당기순이익조정을 위한 가감	이자비용에 대한 조정	10,038,410,911
영업활동으로 인한 자산 부채의 변동		735,727,971
영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	미수수익의 감소(증가)	(183,128,747)
	선급비용의 감소 (증가)	3,262,378
	미지급비용의 증가(감소)	890,333,949
	부가가치세 예수금의 증가(감소)	25,260,391

전반기

(단위 : 원)

		공시금액
당기순이익조정을 위한 가감		5,784,443,606
당기순이익조정을 위한 가감	이자수익에 대한 조정	(610,552,583)
당기순이익조정을 위한 가감	이자비용에 대한 조정	6,394,996,189
영업활동으로 인한 자산 부채의 변동		273,674,790
영업활동으로 인한 자산 부채의 변동	미수수익의 감소(증가)	(468,745,997)
	선급비용의 감소 (증가)	(10,131,091)
	미지급비용의 증가(감소)	895,960,548
	부가가치세 예수금의 증가(감소)	(143,408,670)

현금유출입이 없는 중요한 거래내역
당반기	(단위 : 원)

	공시금액
미지급 배당금	22,698,240,000

전반기

(단위 : 원)

	공시금액
미지급 배당금	22,698,240,000

재무활동에서 생기는 부채의 조정에 관한 공시
당반기	(단위 : 원)

		재무활동에서 생기는 기초 부채	재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	비현금흐름, 그 밖의 변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	재무활동에서 생기는 기말 부채
재무활동에서 생기는 부채	장기 차입금	0	52,871,325,000	2,128,675,000	55,000,000,000
재무활동에서 생기는 부채	사채	421,815,699,187	(44,072,250,000)	1,256,550,813	379,000,000,000
재무활동에서 생기는 부채 합계		421,815,699,187	8,799,075,000	3,385,225,813	434,000,000,000

전반기

(단위 : 원)

		재무활동에서 생기는 기초 부채	재무현금흐름, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	비현금흐름, 그 밖의 변동, 재무활동에서 생기는 부채의 증가(감소)	재무활동에서 생기는 기말 부채
재무활동에서 생기는 부채	장기 차입금	0	0	0	0
재무활동에서 생기는 부채	사채	343,770,668,888	78,000,000,000	(229,915,591)	421,540,753,297
재무활동에서 생기는 부채 합계		343,770,668,888	78,000,000,000	(229,915,591)	421,540,753,297

23. 특수관계자거래 (별도)

보고기간 종료일 현재 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

관계	기업명		비고
관계	당반기말	전기말	비고
<회사가 영향력을 행사하는 기업>
종속기업	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
	Finance Tower Belgium NV	Finance Tower Belgium NV	(*1)
	Tour des Finances NV	Tour des Finances NV	(*2)
	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
	498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC	498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC	(*3)
	498 Seventh KOR Holdco L.P	498 Seventh KOR Holdco L.P	(*4)
	498 Seventh KOR LLC	498 Seventh KOR LLC	(*5)
종속기업의 공동기업	498/7 Owners, LLC	498/7 Owners, LLC	(*6)
<기타특수관계자>
기타	주요 경영진	주요 경영진

(*1) ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 100% 지분을 보유하고 있습니다.
(*2) Finance Tower Belgium NV 가 100% 지분을 보유하고 있습니다.
(*3) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 100% 지분을 보유하고 있습니다.
(*4) ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사가 99.9% 지분을 보유하고, 498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC가 0.1% 지분을 보유하여 유효지분율은 100%입니다.
(*5) 498 Seventh KOR Holdco L.P가 99.9% 지분을 보유하고 있습니다.
(*6) 498 Seventh KOR LLC가 49.9% 지분을 보유하고 있습니다.

특수관계자거래에 대한 공시
당반기	(단위 : 원)

				이자수익, 특수관계자거래	수수료수익, 특수관계자거래
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	458,986,956	397,888,696
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	0	37,843,968
전체 특수관계자 합계				458,986,956	435,732,664

전반기

(단위 : 원)

				이자수익, 특수관계자거래	수수료수익, 특수관계자거래
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	509,437,999	373,491,400
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	0	95,254,597
전체 특수관계자 합계				509,437,999	468,745,997

특수관계자거래의 채권·채무 잔액에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

				미수배당금, 특수관계자거래	미수수익, 특수관계자거래	상각후원가측정금융자산, 특수관계자거래
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	19,460,000,000	1,511,442,097	28,000,000,000
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	0	48,178,798	0
전체 특수관계자 합계				19,460,000,000	1,559,620,895	28,000,000,000

전기말

(단위 : 원)

				미수배당금, 특수관계자거래	미수수익, 특수관계자거래	상각후원가측정금융자산, 특수관계자거래
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	27,860,000,000	1,116,566,445	28,000,000,000
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	7,840,000,000	262,938,747	0
전체 특수관계자 합계				35,700,000,000	1,379,505,192	28,000,000,000

특수관계자 자금거래에 관한 공시
당반기	(단위 : 원)

	전체 특수관계자		전체 특수관계자 합계
	특수관계자
	종속기업
	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
현금출자	20,000,000,000	0	20,000,000,000

전반기

(단위 : 원)

	전체 특수관계자		전체 특수관계자 합계
	특수관계자
	종속기업
	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사
현금출자	82,000,000,000		82,000,000,000

특수관계자와의 지급보증내역에 대한 공시

				특수관계자거래의 채권,채무에 대하여 제공하거나 제공받은 보증의 상세 내역에 대한 설명	보증기간	보증처
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 10 영업일 이내에 자금부족액 전부에 해당하는 금액을 리츠에 자금보충(지분매입 또는 대여를 말하나 이에 한정하지 않는다)하여야 함	약정을 체결한 때로부터 환헤지 약정기간 내에서 자금보충자, 리츠, 자산관리회사 및 스왑은행이 서면으로 해지하기로 합의한 날까지.	하나은행, 신한투자증권
전체 특수관계자	특수관계자	종속기업	(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 10 영업일 이내에 자금부족액 전부에 해당하는 금액을 리츠에 자금보충(지분매입 또는 대여를 말하나 이에 한정하지 않는다)하여야 함	약정을 체결한 때로부터 환헤지 약정기간 내에서 자금보충자, 리츠, 자산관리회사 및 스왑은행이 서면으로 해지하기로 합의한 날까지.	미즈호은행, 신한투자증권

회사는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원, 비등기임원, 내부감사 책임자 및 각 사업부문장 등을 주요 경영진으로 판단하였으며, 당기와 전기 중 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 다음과 같습니다.

주요 경영진에 대한 보상
당반기	(단위 : 원)

	공시금액
주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여	12,000,000

전반기

(단위 : 원)

	공시금액
주요 경영진에 대한 보상, 단기종업원급여	12,000,000

24. 우발상황과 약정사항 (별도)

타인을 위한 지급보증 제공내역에 대한 공시

	지급보증의 구분
	제공한 지급보증
	환위험 헷지 목적 장외파생상품계약에 대한 이행 부족자금을 보충하는 약정
의무의 성격에 대한 기술, 우발부채	회사는 특수관계자인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 및 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 환위험 헷지 목적 장외파생상품계약에 대한 이행 부족자금을 보충하는 약정을 하나은행, 신한투자증권 및 미즈호은행과 체결하였습니다(주석23 참조).

자산관리계약

	약정의 유형
	자산관리계약
	거래상대방
	제이알투자운용㈜
매입보수	운용자산 취득액(예비비 포함)의 0.15%
운용보수	결산기말 현재 회사 주식발행금액의 0.29% (단, 운용자산의 최초 취득일로부터기산)
매각수수료	매각차익의 10%
운용자산 취득액(예비비 포함) 대비 매입보수율	0.0015
주식발행금액 대비 운용보수율	0.0029
매각성과보수로서 매각차익 대비 매각수수료율	0.1

일반사무수탁계약

	약정의 유형
	일반사무수탁계약
	거래상대방
	㈜KB펀드파트너스
일반사무수탁수수료	1) 상장전: 회사의 주식발행가액의 0.009% (국토교통부에 제출한 사업계획에 따른 자산의 매입일로부터 기산) 2) 상장후: 회사의 주식발행가액의 0.0125%
주식발행가액 대비 일반사무수탁수수료율, 상장 전	0.00009
주식발행가액 대비 일반사무수탁수수료율, 상장 후	0.000125

자산보관계약

	약정의 유형
	자산보관계약
	거래상대방
	㈜신한은행
자산보관수수료	회계연도 종료일을 기준으로 발행된 주식발행금액 (보통주, 우선주 포함)의 0.008%(단, 운용자산의 최초 취득일로부터 기산)
발행된 주식발행금액(보통주, 우선주 포함) 대비 자산보관수수료율	0.00008

사용이 제한된 금융자산
당반기말	(단위 : 원)

	금융자산, 분류
	상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류
	사용이 제한된 금융자산
	사용제한 예치금
사용이 제한된 현금 및 현금성자산	5,510,629,537
사용이 제한된 금융자산에 대한 설명	회생개시신청으로 인하여 제한
금융기관	신한은행 등

전기말

(단위 : 원)

	금융자산, 분류
	상각후원가로 측정하는 금융자산, 분류
	사용이 제한된 금융자산
	사용제한 예치금
사용이 제한된 현금 및 현금성자산	0
사용이 제한된 금융자산에 대한 설명
금융기관

약정에 대한 공시
	(단위 : 원)

	약정의 유형
	차입금에 대한 Cash Trap
	기업의 채무불이행 발생위험의 합계
	채무불이행 발생위험
	금융상품
	대출약정
채무불이행상태에 있는 차입금	40,000,000,000
재무제표의 발행이 승인되기 전에 채무불이행이 해소되었는지의 여부 또는 차입 조건이 재협상되었는지의 여부에 대한 설명	회사는 회사의 종속회사가 보유하고 있는 벨기에 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)의 선순위대출 관련하여 자산에 대한 감정평가 결과, 담보인정비율(LTV)이 61.02%로 산정되어 기준치(52.5%)를 초과함에 따라 현금유보 이벤트가 발생한다는 통지서를 대주단 대리인(CBRE LS)으로부터 수령하였습니다. 이에 회사의 유동성에대한 중대한 제약이 발생하였고, 당반기 만기가 도래한 전자단기사채(400억)에 대한 채무불이행이 발생하였습니다. 한편, 회사는 지속가능한 경영을 도모하고, 주주 및 채권자 등 모든 이해관계자의 권익을 보다 합리적으로 보호하기 위하여 경영정상화 및 계속기업가치 보존을 위해 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며,법원의 지도 하에 채권단과 원만한 합의를 이끌어내기 위한 ARS (자율구조조정지원)절차를 병행하여 신청하였습니다.

25. 위험관리 (별도)

금융상품에서 발생하는 위험의 성격과 정도에 대한 공시

	신용위험	유동성위험	시장위험	위험 합계
위험에 대한 노출정도에 대한 기술				회사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다.
위험관리의 목적, 정책 및 절차에 대한 기술	회사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다. 회사는 신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.	회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있습니다.	회사는 이자부 자산 및 부채가 중요하지 않기 때문에 회사의 수익 및 영업현금흐름은시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 따라서 회사는 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험)에 노출되어 있지 않습니다.	회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다. 회사는 특정위험을 회피하기 위하여 파생상품을 이용하고 있습니다.

신용위험 익스포저에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

		신용위험에 대한 최대 노출정도
금융상품	현금및현금성자산	5,510,629,537
	기타채권	21,020,505,826
	기타금융자산	28,000,000,000
금융상품 합계		54,531,135,363

전기말

(단위 : 원)

		신용위험에 대한 최대 노출정도
금융상품	현금및현금성자산	5,840,595,685
	기타채권	37,079,536,200
	기타금융자산	28,000,000,000
금융상품 합계		70,920,131,885

금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석에 대한 공시
당반기말	(단위 : 원)

		위험
		유동성위험
		합계 구간		합계 구간 합계
		1년 이내	1년 초과	합계 구간 합계
비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름		461,514,194,932	0	461,514,194,932
비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름	기타지급채무, 미할인현금흐름	25,390,683,973	0	25,390,683,973
	차입부채, 미할인현금흐름	55,438,764,384	0	55,438,764,384
	사채, 미할인현금흐름	380,684,746,575	0	380,684,746,575
비파생금융부채, 장부금액				459,390,683,973
비파생금융부채, 장부금액	기타채무			25,390,683,973
	금융기관 차입금(사채 제외)			55,000,000,000
	사채			379,000,000,000

전기말

(단위 : 원)

		위험
		유동성위험
		합계 구간		합계 구간 합계
		1년 이내	1년 초과	합계 구간 합계
비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름		261,954,929,489	183,505,000,000	445,459,929,489
비파생금융부채, 할인되지 않은 현금흐름	기타지급채무, 미할인현금흐름	1,551,846,156	0	1,551,846,156
	차입부채, 미할인현금흐름	0	0	0
	사채, 미할인현금흐름	260,403,083,333	183,505,000,000	443,908,083,333
비파생금융부채, 장부금액				423,367,545,343
비파생금융부채, 장부금액	기타채무			1,551,846,156
	금융기관 차입금(사채 제외)			0
	사채			421,815,699,187

자본위험관리
당반기말	(단위 : 원)

		공시금액
순부채(순자산)		453,905,314,827
순부채(순자산)	부채총계	459,415,944,364
순부채(순자산)	차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품	(5,510,629,537)
자본총계		941,870,118,533
순부채비율		0.4819
자본으로 관리하고 있는 항목에 대한 계량적 자료의 요약		회사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을 극대화하하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데 있습니다. 회사는 배당조정, 신주발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에따라 적절히 수정변경하고 있습니다. 회사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다.

전기말

(단위 : 원)

		공시금액
순부채(순자산)		417,526,949,658
순부채(순자산)	부채총계	423,367,545,343
순부채(순자산)	차감: 현금및현금성자산 및 단기금융상품	(5,840,595,685)
자본총계		974,657,681,476
순부채비율		0.4284
자본으로 관리하고 있는 항목에 대한 계량적 자료의 요약		회사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을 극대화하하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데 있습니다. 회사는 배당조정, 신주발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에따라 적절히 수정변경하고 있습니다. 회사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다.

26. 계속기업에 대한 가정

계속기업으로서의 존속가능성에 대한 불확실성 공시

회사의 재무제표는 재무제표일로부터 12개월 이내에 회사가 계속기업으로서 존속할것이라는 가정을 전제로 작성되었습니다. 이에 따라 자산과 부채가 정상적인 영업활동 과정을 통해 장부금액으로 회수되거나 상환될 수 있다는 가정하에 회계처리되었습니다.

그러나 회사는 회사의 신용도 하락에 따른 자금 조달 여건 악화로 리츠 유동성 관리에 중대한 제약이 발생하였으며, 그 결과 만기가 도래하는 전자단기사채(400억원)에 대하여 사채원리금 상환을 못하였습니다. 한편, 회사는 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 채권단과의 원만한 합의를 도모하기 위해 자율구조조정지원(ARS) 절차를 병행 신청하였습니다. 또한, 회사의 회생절차 신청으로 인하여 만기가 도래하지 않은 사채 및 장기차입금에 대한 기한의이익상실(EOD) 사유가 발생하였습니다.

이러한 상황은 회사의 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적인 의문을 제기하며, 재무제표 작성의 전제가 되는 계속기업가정의 타당성은 향후 법원의 결정 및 ARS 절차를 통한 채권단과의 협의 결과에 따라 결정될 것입니다.

만일 회생계획 인가 전 추진되는 자구계획의 실현 여부 등에 따라 회사가 계속기업으로서 존속하기 어려운 경우, 회사의 자산과 부채를 정상적인 영업활동 과정을 통해 장부금액으로 회수하거나 상환하지 못할 수 있습니다. 본 재무제표에는 이러한 불확실성으로 인해 발생할 수 있는 자산ㆍ부채의 금액 및 분류표시, 관련 손익항목에 대한 수정사항은 반영되어 있지 않습니다.

27. 보고기간 후 사건 (별도)

보고기간후사건(별도)

(1) 회사는 회사의 종속회사가 보유하고 있는 벨기에 파이낸스 타워(Finance Tower Complex)의 선순위대출 관련하여 자산에 대한 감정평가 결과, 담보인정비율(LTV)이 61.02%로 산정되어 기준치(52.5%)를 초과함에 따라 현금유보 이벤트가 발생한다는 통지서를 대주단 대리인(CBRE LS)으로부터 수령하였습니다. 이에 회사의 유동성에 대한 중대한 제약이 발생하였고, 당반기 만기가 도래한 전자단기사채(400억)에 대한 채무불이행이 발생하였습니다. 한편, 이에 회사는 지속가능한 경영을 도모하고, 주주 및 채권자 등 모든 이해관계자의 권익을 보다 합리적으로 보호하기 위하여 경영정상화 및 계속기업가치 보존을 위해 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 법원의 지도 하에 채권단과 원만한 합의를 이끌어내기 위한 ARS (자율구조조정지원)절차를 병행하여 신청하였고, 2026년 5월 15일서울회생법원에서 ARS 개시 결정이 1개월 기한으로 확정되었습니다.

(2) 회사는 2026년 4월 27일자로 서울회생법원에 회생절차 개시 신청서를 제출하였으며, 이로 인하여 2026년 4월 28일부터 유가증권시장에서의 주권거래가 정지되었습니다.

6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

가. 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법
부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100% 이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.
상기 기재한 배당정책은 회사 정관 제59조(이익배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회의 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다.

나. 향후 배당 수준의 방향성
- 당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해 오고 있으며, 향후 배당금은 회사의 투자 자산 운용 성과와 경영실적 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정할 계획입니다.

다. 배당 제한 관련 정책
- 해당사항 없음

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

구분	결산배당	분기ㆍ중간배당
정관상 배당액 결정 기관	주주총회	-
정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부	X	-
배당절차 개선방안 이행 관련 향후 계획	당사 사업현황 등을 전반적으로 고려하여 검토 예정	-

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

구분	결산월	배당여부	배당액 확정일	배당기준일	배당 예측가능성 제공여부	비고
결산배당	2025년 12월	O	2026년 02월 13일	2025년 12월 31일	X	제13기 사업연도
결산배당	2025년 06월	O	2025년 08월 18일	2025년 06월 30일	X	제12기 사업연도
결산배당	2024년 12월	O	2024년 02월 13일	2024년 12월 31일	X	제11기 사업연도

* 상기 배당액 확정일은 배당에 대한 이사회 결정일(공시일) 입니다.

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)

가. 배당에 관한 일반적인 사항

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당 회사의 회계연도는 매년 01월 01일에 개시하여 06월 30일에 종료하고 07월 01일 개시하여 12월 31일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

구 분	주식의 종류	당기	전기	전전기
구 분	주식의 종류	제14기 반기	제13기	제12기
주당액면가액(원)		1,000	1,000	1,000
(연결)당기순이익(백만원)		12,336	16,203	30,735
(별도)당기순이익(백만원)		-10,089	22,714	22,803
(연결)주당순이익(원)		63	82	156
현금배당금총액(백만원)		-	22,698	22,698
주식배당금총액(백만원)		-	-	-
(연결)현금배당성향(%)		-	140.09	73.85
현금배당수익률(%)	보통주	-	3.55	4.29
현금배당수익률(%)	-	-	-	-
주식배당수익률(%)	-	-	-	-
주식배당수익률(%)	-	-	-	-
주당 현금배당금(원)	보통주	-	115	115
주당 현금배당금(원)	-	-	-	-
주당 주식배당(주)	-	-	-	-
주당 주식배당(주)	-	-	-	-

※ (연결)당기순이익 : 연결당기순이익의 지배기업 소유주지분 귀속분
※ (연결)주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수
※ 현금배당수익률: 배당기준일 전전거래일부터 과거 일주일간의 유가증권시장에서 형성된 최종시세가격의 산술평균 가격에 대한 주당배당금의 비율
※ 2025년 6월 말 기준, 투자부동산의 평가 방법을 원가모형에서 공정가치모형으로 전환하였으며, 이는 Ⅲ-1. 요약재무정보에 반영되었습니다. 단, 주요배당지표에 기재된 제11기 연결 당기순이익은 평가방법 변경 이전 기준으로 산정된 수치입니다.

다. 과거 배당 이력

(단위: 회, %)

연속 배당횟수		평균 배당수익률
분기(중간)배당	결산배당	최근 3년간	최근 5년간
-	11	9.38	8.66

※ 배당수익률 : 제13기 3.55%, 제12기 4.29% 제11기 6.68%, 제10기 4.72%, 제9기 4.63%, 제8기 4.27%, 제7기 4.34%, 제6기 3.68%, 제5기 3.51%, 제4기 3.63%, 제3기 2.90%
※ 당사는 6개월 결산법인입니다.
※ 최근 3년간 : 제8기~제13기 기간의 배당수익률의 합
(4.27%+4.63%+4.72%+6.68%+4.29%+3.55%)/6회*2(연환산)
※ 최근 5년간 : 제4기~제13기 기간의 배당수익률의 합
(3.63%+3.51%+3.68%+4.34%+4.27%+4.63%+4.72%+6.68%+4.29%+3.55%)/10회*2(연환산)
※ 연속 배당횟수는 2020년 8월 7일 유가증권시장상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

[지분증권의 발행 등과 관련된 사항]

가. 증자(감자)현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원, 주)

주식발행 (감소)일자	발행(감소) 형태	발행(감소)한 주식의 내용
주식발행 (감소)일자	발행(감소) 형태	종류	수량	주당 액면가액	주당발행 (감소)가액	비고
2019년 10월 18일	-	보통주	300,000	1,000	1,000	설립
2020년 06월 16일	유상증자(제3자배정)	보통주	68,600,000	1,000	5,000	-
2020년 06월 16일	유상감자	보통주	300,000	1,000	1,000	-
2020년 07월 29일	유상증자(일반공모)	보통주	97,000,000	1,000	5,000	-
2022년 07월 22일	유상증자(주주우선공모)	보통주	31,776,000	1,000	4,335	-

나. 전환사채 등 발행현황
작성기준일(2026.03.31)현재 미상환 전환사채, 신주인수권부사채 등, 신주인수권이 표시된 증서 등 향후 자본금을 증가시킬 수 있는 증권의 발행 내역은 없습니다.

[채무증권의 발행 등과 관련된 사항]

채무증권 발행실적

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원, %)

발행회사	증권종류	발행방법	발행일자	권면(전자등록)총액	이자율	평가등급 (평가기관)	만기일	상환 여부	주관회사
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (제3-1회)(*)	회사채	공모	2024년 10월 30일	60,000,000,000	6.4	A-(한국신용평가)/ A-(한국기업평가) (***)	2026년 04월 30일	미상환	KB증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주), NH투자증권(주)
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (제3-2회)(*)	회사채	공모	2024년 10월 30일	80,000,000,000	6.6	A-(한국신용평가)/ A-(한국기업평가) (***)	2026년 10월 30일	미상환	KB증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주), NH투자증권(주)
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	전자단기사채	사모	2025년 02월 21일	3,000,000,000	5.8	A2-(한국신용평가)/ A2-(한국기업평가)	2026년 02월 20일	상환	-
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (제4회)(*)	회사채	공모	2025년 02월 26일	120,000,000,000	6.5	A-(한국신용평가)/ A-(한국기업평가) (***)	2027년 02월 26일	미상환	KB증권(주), 한국투자증권(주), 삼성증권(주), NH투자증권(주)
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (제5회)	회사채	사모	2025년 02월 28일	2,000,000,000	5.8	-	2026년 02월 28일	상환	-
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (제6회)(*)	회사채	공모	2025년 07월 30일	60,000,000,000	6.3	A2-(한국신용평가)/ A2-(한국기업평가) (***)	2027년 07월 30일	미상환	KB증권(주), 한국투자증권(주), NH투자증권(주)
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (제7회)(*)	회사채	사모	2025년 09월 16일	3,000,000,000	5.5	-	2026년 09월 16일	미상환	-
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	전자단기사채	사모	2025년 10월 30일	15,000,000,000	5.3	A2-(한국신용평가)/ A2-(한국기업평가)	2026년 01월 30일	상환	-
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	전자단기사채	사모	2025년 11월 28일	80,000,000,000	5.5	A2-(한국신용평가)/ A2-(한국기업평가)	2026년 01월 28일	상환	-
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	전자단기사채	사모	2026년 01월 28일	80,000,000,000	5.5	A2-(한국신용평가)/ A2-(한국기업평가)	2026년 03월 27일	상환	-
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사 (제8회)(*)	회사채	사모	2026년 02월 13일	16,000,000,000	6.0	-	2027년 08월 13일	미상환	-
(주)제이알글로벌위탁관리부동산투자회사	전자단기사채	사모	2026년 03월 27일	40,000,000,000	5.8	A2-(한국신용평가)/ A2-(한국기업평가) (***)	2026년 04월 02일	미상환(**)	-
합 계	-	-	-	559,000,000,000	-	-	-	-	-

(*) 해당 회사채와 관련하여 사채관리계약서 및 사채인수계약서상 회생절차개시 신청시 기한의이익을 상실한다는 조항에 따라 2026년 4월 27일자로 기한의이익을 상실하였습니다.
(**) 해당 전기단기사채는 2026년 4월 2일자로 만기 상환되었습니다.
(***) 2026년 3월 31일 기준 미상환된 회사채 및 전자단기사채의 신용평가등급은 2026년 04월 28일 기준 D(한국신용평가, 한국기업평가)입니다.

기업어음증권 미상환 잔액

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원)

잔여만기		10일 이하	10일초과 30일이하	30일초과 90일이하	90일초과 180일이하	180일초과 1년이하	1년초과 2년이하	2년초과 3년이하	3년 초과	합 계
미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

단기사채 미상환 잔액

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원)

잔여만기		10일 이하	10일초과 30일이하	30일초과 90일이하	90일초과 180일이하	180일초과 1년이하	합 계	발행 한도	잔여 한도
미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-
	사모	40,000	-	-	-	-	40,000	100,000	60,000
	합계	40,000	-	-	-	-	40,000	100,000	60,000

회사채 미상환 잔액

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원)

잔여만기		1년 이하	1년초과 2년이하	2년초과 3년이하	3년초과 4년이하	4년초과 5년이하	5년초과 10년이하	10년초과	합 계
미상환 잔액	공모	320,000	-	-	-	-	-	-	320,000
	사모	19,000	-	-	-	-	-	-	19,000
	합계	339,000	-	-	-	-	-	-	339,000

(*) 회사채와 관련하여 사채관리계약서 및 사채인수계약서상 회생절차개시 신청시 기한의이익을 상실한다는 조항에 따라 2026년 4월 27일자로 기한의이익을 상실하였습니다.

신종자본증권 미상환 잔액

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원)

잔여만기		1년 이하	1년초과 5년이하	5년초과 10년이하	10년초과 15년이하	15년초과 20년이하	20년초과 30년이하	30년초과	합 계
미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-
	사모	-	-	-	-	-	-	-	-
	합계	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

조건부자본증권 미상환 잔액

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원)

잔여만기		1년 이하	1년초과 2년이하	2년초과 3년이하	3년초과 4년이하	4년초과 5년이하	5년초과 10년이하	10년초과 20년이하	20년초과 30년이하	30년초과	합 계
미상환 잔액	공모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	사모	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	합계	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

사채관리계약 주요내용 및 충족여부 등

(작성기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원, %)

채권명	발행일	만기일	발행액	사채관리 계약체결일	사채관리회사
무보증사채	2024년 10월 30일	2026년 04월 30일	60,000	2024년 10월 18일	흥국생명보험(주)

(이행현황기준일 :

2026년 03월 31일

)

재무비율 유지현황	계약내용	부채비율을 180% 이하로 유지(연결재무제표 기준)
재무비율 유지현황	이행현황	이행 (연결기준: 143.28%)
담보권설정 제한현황	계약내용	사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액을 "자기자본"의 180%이하로 제한 (연결재무제표 기준)
담보권설정 제한현황	이행현황	이행 (연결기준: 82.15%)
자산처분 제한현황	계약내용	하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한 (연결재무제표 기준)
자산처분 제한현황	이행현황	이행 (해당사항 없음)
지배구조변경 제한현황	계약내용	최대주주의 변경 제한 (단, 경영권 지배목적이 아닌 경우는 제외)
지배구조변경 제한현황	이행현황	이행 (해당사항 없음)
이행상황보고서 제출현황	이행현황	2026년 05월 15일

(작성기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원, %)

채권명	발행일	만기일	발행액	사채관리 계약체결일	사채관리회사
무보증사채	2024년 10월 30일	2026년 10월 30일	80,000	2024년 10월 18일	흥국생명보험(주)

(이행현황기준일 :

2026년 03월 31일

)

재무비율 유지현황	계약내용	부채비율을 180% 이하로 유지(연결재무제표 기준)
재무비율 유지현황	이행현황	이행 (연결기준: 143.28%)
담보권설정 제한현황	계약내용	사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액을 "자기자본"의 180%이하로 제한 (연결재무제표 기준)
담보권설정 제한현황	이행현황	이행 (연결기준: 82.15%)
자산처분 제한현황	계약내용	하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한 (연결재무제표 기준)
자산처분 제한현황	이행현황	이행 (해당사항 없음)
지배구조변경 제한현황	계약내용	최대주주의 변경 제한 (단, 경영권 지배목적이 아닌 경우는 제외)
지배구조변경 제한현황	이행현황	이행 (해당사항 없음)
이행상황보고서 제출현황	이행현황	2026년 05월 15일

(작성기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원, %)

채권명	발행일	만기일	발행액	사채관리 계약체결일	사채관리회사
무보증사채	2025년 02월 26일	2027년 02월 26일	120,000	2025년 02월 14일	흥국생명보험(주)

(이행현황기준일 :

2026년 03월 31일

)

재무비율 유지현황	계약내용	부채비율을 180% 이하로 유지(연결재무제표 기준)
재무비율 유지현황	이행현황	이행 (연결기준: 143.28%)
담보권설정 제한현황	계약내용	사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액을 "자기자본"의 180%이하로 제한 (연결재무제표 기준)
담보권설정 제한현황	이행현황	이행 (연결기준: 82.15%)
자산처분 제한현황	계약내용	하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한 (연결재무제표 기준)
자산처분 제한현황	이행현황	이행 (해당사항 없음)
지배구조변경 제한현황	계약내용	최대주주의 변경 제한 (단, 경영권 지배목적이 아닌 경우는 제외)
지배구조변경 제한현황	이행현황	이행 (해당사항 없음)
이행상황보고서 제출현황	이행현황	2026년 05월 15일

(작성기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원, %)

채권명	발행일	만기일	발행액	사채관리 계약체결일	사채관리회사
무보증사채	2025년 7월 30일	2027년 7월 30일	60,000	2025년 7월 17일	흥국생명보험(주)

(이행현황기준일 :

2026년 03월 31일

)

재무비율 유지현황	계약내용	부채비율을 180% 이하로 유지(연결재무제표 기준)
재무비율 유지현황	이행현황	이행 (연결기준: 143.28%)
담보권설정 제한현황	계약내용	사채 발행이후 지급보증 또는 "담보권"이 설정되는 채무의 합계액을 "자기자본"의 180%이하로 제한 (연결재무제표 기준)
담보권설정 제한현황	이행현황	이행 (연결기준: 82.15%)
자산처분 제한현황	계약내용	하나의 회계년도에 1회 또는 수회에 걸쳐 자산총계의 50% 이상의 자산에 대한 매매, 양도, 임대, 기타처분 제한 (연결재무제표 기준)
자산처분 제한현황	이행현황	이행 (해당사항 없음)
지배구조변경 제한현황	계약내용	최대주주의 변경 제한 (단, 경영권 지배목적이 아닌 경우는 제외)
지배구조변경 제한현황	이행현황	이행 (해당사항 없음)
이행상황보고서 제출현황	이행현황	2026년 05월 15일

* 이행현황기준일은 이행현황 판단 시 적용한 회계감사인의 감사의견(확인 및 의견표시)이 표명된 가장 최근의 재무제표의 작성기준일이며, 지배구조변경 제한현황은 공시서류작성기준일임.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원)

구 분	회차	납입일	증권신고서 등의 자금사용 계획		실제 자금사용 내역		금액차이 발생사유	용도차이 발생사유
구 분	회차	납입일	사용용도	조달금액	사용내용	사용금액	금액차이 발생사유	용도차이 발생사유
유상증자(일반공모) (유가증권시장상장)(주1)	1	2020년 07월 28일	종속회사 지분투자 등	485,000	종속회사 지분투자 등	485,000	-	-
공모사채 (무보증사채)(주2)	1	2021년 10월 29일	종속회사 지분투자 등	70,000	종속회사 지분투자 등	70,000	-	-
유상증자(주주우선공모) (유가증권시장상장)(주3)	2	2022년 07월 22일	채무상환	137,749	채무상환	137,749	-	-
공모사채 (무보증사채)(주3)	2	2023년 09월 11일	채무상환	80,000	채무상환	80,000	-	-
공모사채 (무보증사채)(주4)	3-1	2024년 10월 30일	종속회사 담보대출 상환	60,000	종속회사 담보대출 상환	60,000	-	-
공모사채 (무보증사채)(주4)	3-2	2024년 10월 30일	종속회사 담보대출 상환	80,000	종속회사 담보대출 상환	80,000	-	-
공모사채 (무보증사채)(주5)	4	2025년 02월 26일	채무상환 및 종속회사 환헷지 롤오버 정산 자금	120,000	채무상환 및 종속회사 환헷지 롤오버 정산 자금	120,000	-	-
공모사채 (무보증사채)(주6)	6	2025년 07월 30일	채무상환 및 종속회사 환헷지 롤오버 정산 자금	60,000	채무상환 및 종속회사 환헷지 롤오버 정산 자금	60,000	-	-

주1) 당사는 유상증자 및 보유 여유현금 등을 재원으로 종속회사인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 총 810,157백만원을 투자하였습니다.
주2) 당사는 공모사채를 재원으로 종속회사인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 투자하였습니다.
주3) 당사는 유상증자, 공모사채 등을 재원으로 2023년 10월 29일자로 만기 도래한 회사채를 상환하였습니다.
주4) 당사는 공모사채 등을 재원으로 종속회사인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 총 210,000백만원을 투자하여 제이알제26호의 현지 종속회사 담보대출 상환자금으로 사용하였습니다.
주5) 당사는 공모사채 등을 재원으로 제2회 무보증사채 상환 및 종속회사인 ㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 총 35,000백만원을 투자하여 제이알제28호의 환헷지 롤오버 정산자금으로 사용하였습니다.
주6) 당사는 공모사채 등을 재원으로 제6회 무보증사채 상환 및 종속회사인 ㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사의 보통주식에 총 82,000백만원을 투자하여 제이알제26호의 환헷지 롤오버 정산자금 및 종속회사 담보대출의 분할상환 자금으로 사용하였습니다.

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가 내역
당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ.재무에 관한 사항 3. 연결재무제표 주석 중 '11.투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

당사는 기업공시서식 작성기준에 따라 분/반기보고서의 경우에는 이사의 경영진단
및 분석의견을 기재하지 않습니다.

1. 예측정보에 대한 주의사항

- 해당사항 없음.

2. 개요

- 해당사항 없음.

3. 재무상태 및 영업실적

- 해당사항 없음.

4. 유동성 및 자금조달과 지출

- 해당사항 없음.

5. 부외거래

- 해당사항 없음.

6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

- 해당사항 없음.

V. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

사업연도	구분	감사인	감사의견	의견변형사유	계속기업 관련 중요한 불확실성	강조사항	핵심감사사항
제14기 (당반기)	감사보고서	한울회계법인	의견거절	계속기업 불확실성	-	-	-
제14기 (당반기)	연결감사 보고서	한울회계법인	의견거절	계속기업 불확실성	-	-	-
제13기 (전기)	감사보고서	한울회계법인	적정의견	-	해당사항 없음	해당사항 없음	종속기업투자 실재성
제13기 (전기)	연결감사 보고서	한울회계법인	적정의견	-	해당사항 없음	해당사항 없음	투자부동산의 공정가액에 대한 적정성
제12기 (전전기)	감사보고서	한울회계법인	적정의견	-	해당사항 없음	해당사항 없음	종속기업투자 실재성
제12기 (전전기)	연결감사 보고서	한울회계법인	적정의견	-	해당사항 없음	해당사항 없음	투자부동산의 공정가액에 대한 적정성

2. 감사용역 체결현황

(단위 : 백만원, 시간)

사업연도	감사인	내 용	감사계약내역		실제수행내역
사업연도	감사인	내 용	보수	시간	보수	시간
제14기(당반기)	한울회계법인	중간검토 및 기말감사	30	-	30	-
제13기(전기)	한울회계법인	중간검토 및 기말감사	30	326	30	326
제12기(전전기)	삼덕회계법인	중간검토 및 기말감사	30	304	30	304

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고
제14기(당반기)	2022.09.20	세무조정	14기	6,000,000원	-
제14기(당반기)	-	-	-	-	-
제13기(전기)	2022.09.20	세무조정	13기	6,000,000원	-
제13기(전기)	-	-	-	-	-
제12기(전전기)	2022.09.20	세무조정	12기	6,000,000원	-
제12기(전전기)	-	-	-	-	-

* 한울회계법인에서 7기부터 세무용역 수행중임.

4. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

사업연도	네트워크 회계법인명	계약체결일	용역내용	용역수행기간	용역보수	비고
제14기(당반기)	-	-	-	-	-	-
제14기(당반기)	-	-	-	-	-	-
제13기(전기)	-	-	-	-	-	-
제13기(전기)	-	-	-	-	-	-
제12기(전전기)	-	-	-	-	-	-
제12기(전전기)	-	-	-	-	-	-

5. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

구분	일자	참석자	방식	주요 논의 내용
1	2026년 05월 07일	회사: 감사 감사인측: 업무수행이사, 담당회계사 1인	대면회의	감사계획, 감사팀 구성, 경영진 및 감사인의 책임, 감사인의 독립성, 핵심감사사항 등

2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 및 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요
공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인으로, 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "Ⅷ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.

나. 이사회의 권한내용
당사 정관에 따른 이사회 권한 사항은 다음과 같습니다.

제 34 조 (대표이사 및 이사의 직무)

① 대표이사는 회사를 대표하고 업무를 총괄한다.

② 이사는 대표이사를 보좌하고, 이사회에서 정하는 바에 따라 이 회사의 업무를 분장 집행하며, 대표이사의 유고 시에는 이사회에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

③ 이사는 이사회의 결의를 거쳐 다음 각 호의 직무를 수행한다.

1. 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사 등에 대한 보수의 지급

2. 금전의 분배 및 주식의 배당에 관한 사항

3. 주주 보호를 위해 필요한 사항으로 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

4. 기타 부투법상 이사의 직무로 정한 사항

④ 이사는 회사에 현저하게 손해를 미칠 염려가 있는 사실을 발견한 때에는 즉시 감사에게 이를 보고하여야 한다.

⑤ 이사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 자산 상황에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑥이사는 재임 중뿐만 아니라 퇴임 후에도 업무상 지득한 회사의 영업상 비밀을 누설해서는 안 된다.

제 38 조 (이사회의 결의사항)

이사회는 법률이나 본 정관에 다른 규정이 없는 한 다음 사항을 결의한다.

1. 부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2. 회사 총자산의 100분의 10 이상 금액의 증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3. 차입 및 사채발행에 관한 사항

4. 주주총회의 소집에 관한 사항

5. 자산관리회사에 대한 자산관리운용지침의 제정 또는 개정

6. 부동산개발사업에 관한 투자결정 및 사업계획서 승인

7. 사무수탁회사와의 일반사무수탁계약 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

8. 판매회사와의 판매위탁계약의 체결, 변경 및 해지에 관한 사항

9. 자산관리회사, 사무수탁회사, 자산보관기관 등에 대한 보수의 지급

10. 제12조에 따른 신주발행에 관한 사항

11. 주주가 신주인수권을 포기하거나 상실한 경우 또는 신주배정시에 단주가 발생할 경우 그 처리방법에 관한 사항

12. 회사의 대표이사의 선임 및 해임에 관한 사항

13. 이사회 의장의 선임 및 해임에 관한 사항

14. 부투법 제30조 제2항 제2호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 부동산 매매거래

15. 부동산 매매거래 외의 거래로서 부투법 제30조 제2항 제3호 및 동법 시행령 제34조 제1항 제1호에 해당하여 이사회의 승인을 요하는 거래

16. 제50조 제5항에 따른 재무제표 등의 승인에 관한 사항

17. 「상법」 기타 법령에 따라 이사회 결의를 요하는 사안

18. 기타 회사의 경영에 관한 중요 사안

제39조 (이사회의 결의방법)
① 이사회의 결의는 재적이사 과반수의 출석과 출석 이사 과반수의 찬성으로 한다. 다만, 상법 제397조의2 및 제398조에 해당하는 사안에 대한 이사회 결의는 재적이사 3분의 2 이상의 수로 한다.

② 이사회는 이사의 전부 또는 일부가 직접 회의에 참석하지 아니하고 모든 이사가 음성을 동시에 송, 수신하는 원격통신수단에 의하여 결의할 수 있다. 이 경우 당해 이사는 이사회에 직접 출석한 것으로 본다.

③ 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 이사는 의결권을 행사하지 못한다.

다. 주요 의결사항

회차	개최일자	의 안 내 용	가결여부	사내이사	기타비상무이사
				오남수	곽임근	강성훈
				(출석율:100%)	(출석율:100%)	(출석율:100%)
1	2026.01.23	제1호 의안 : 보통주 신주발행(유상증자) 및 기준일 설정의 건 제2호 의안 : 잔액인수계약 체결의 건	가결	찬성	찬성	찬성
2	2026.02.05	제1호 의안 : 보통주 신주발행(유상증자) 철회의 건	가결	찬성	찬성	찬성
3	2026.02.13	제1호 의안 : 제13기 재무제표 및 영업보고서 승인의 건 제2호 의안 : 제13기 현금배당 승인의 건 제3호 의안 : 제13기 위탁보수 지급 승인의 건 제4호 의안 : 회사채 발행 승인의 건 제5호 의안 : 정기주주총회 소집 및 부의안건 상정의 건	가결	찬성	찬성	찬성
4	2026.03.11	제1호 의안 : 차입 승인의 건	가결	찬성	찬성	찬성
5	2026.03.24	제1호 의안 : 자리츠 주식 담보 제공의 건	가결	찬성	찬성	찬성
6	2026.04.16	제1호 의안 : Finance Tower 감정평가 관련 소송 제기 승인의 건	가결	찬성	찬성	찬성
7	2026.04.27	제1호 의안 : 회생절차 개시신청 승인의 건	가결	찬성	찬성	찬성

라. 이사의 독립성

이사는 주주총회에서 선임하며, 주주총회에서 선임할 이사 후보자는 이사회가 선정하여 주주총회에 제출할 의안으로 확정하고 있습니다. 이러한 절차에 따라 선임된 이사는 다음과 같습니다.

[2026년 3월 31일 현재]

구분	성명	추천인	활동분야	회사와의 거래	최대주주와의 관계
대표이사 (사내이사)	오남수	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당사항 없음
기타비상무이사	곽임근	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당사항 없음
기타비상무이사	강성훈	이사회	이사회 의결	해당사항 없음	해당사항 없음

마. 사외이사 및 그 변동현황

(단위 : 명)

이사의 수	사외이사 수	사외이사 변동현황
이사의 수	사외이사 수	선임	해임	중도퇴임
3	-	-	-	-

바. 사외이사 교육 미실시 내역

사외이사 교육 실시여부	사외이사 교육 미실시 사유
미실시	부동산투자회사법에 따라 사외이사가 없습니다.

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항

1) 감사의 인적사항

성 명	주 요 경 력	비 고
김승준	2010.10 ~ 현재 가율회계법인	비상근

2) 감사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있으며 기타 이해관계는 아래와 같습니다.

성명	생년월일	최대주주와의 관계	추천인
김승준	1977.02.12	없음	이사회

# 당사 정관 감사의 직무 규정

제35조(감사의 직무)

① 감사는 회사의 회계와 업무를 감사한다.

② 감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.
③ 감사는 회의 목적사항과 소집의 이유를 기재한 서면을 이사회에 제출하여 임시주주총회의 소집을 청구할 수 있다.
④ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 회사의 업무를 위탁 받은 자산관리회사, 자산보관기관, 판매회사 또는 사무수탁회사에 대하여 이 회사의 업무 및 회계에 관한 보고를 요구할 수 있다.

⑤ 감사는 그 직무를 수행하기 위하여 필요한 때에는 자회사에 대하여 영업의 보고를 요구할 수 있다. 이 경우 자회사가 지체 없이 보고를 하지 아니할 때 또는 그 보고의 내용을 확인할 필요가 있는 때에는 자회사의 업무와 재산상태를 조사할 수 있다.

⑥ 감사는 회사의 비용으로 전문가의 도움을 구할 수 있다.

⑦ 감사는 이사(또는 청산인)가 직무수행과 관련하여 법령이나 정관을 위반하거나 기타 회사에 현저하게 손해를 끼칠 우려가 있는 사실을 발견한 때에는 지체 없이 이사회(또는 청산인회)에게 보고하여야 한다.

나. 감사의 주요활동내역

당사의 감사는 각 이사회에 참석하여 의견을 진술하며, 회사업무에 있어 일반사무수탁사가 작성한 반기 및 사업연도에 대한 재무제표 및 투자보고서를 검토하고 있으며,신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 자산관리회사 및 일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.

다. 감사위원 현황

성명	사외이사 여부	경력	회계ㆍ재무전문가 관련
성명	사외이사 여부	경력	해당 여부	전문가 유형	관련 경력
-	-	-	-	-	-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

감사위원회 교육 실시여부	감사위원회 교육 미실시 사유
미실시	-

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

마. 감사 지원조직 현황

부서(팀)명	직원수(명)	직위(근속연수)	주요 활동내역
㈜케이비펀드파트너스	3	팀장, 수석(2명)	재무제표, 이사회 등 경영전반에 관한 감사직무 수행지원

바. 준법지원인 지원조직 현황
- 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

투표제도 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

투표제도 종류	집중투표제	서면투표제	전자투표제
도입여부	배제	도입	도입
실시여부	-	제13기(2026년도) 정기주주총회	제13기(2026년도) 정기주주총회

나. 의결권 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주)

구 분	주식의 종류	주식수	비고
발행주식총수(A)	보통주	197,376,000	-
발행주식총수(A)	우선주	-	-
의결권없는 주식수(B)	보통주	-	-
의결권없는 주식수(B)	우선주	-	-
정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)	보통주	-	-
정관에 의하여 의결권 행사가 배제된 주식수(C)	우선주	-	-
기타 법률에 의하여 의결권 행사가 제한된 주식수(D)	보통주	-	-
기타 법률에 의하여 의결권 행사가 제한된 주식수(D)	우선주	-	-
의결권이 부활된 주식수(E)	보통주	-	-
의결권이 부활된 주식수(E)	우선주	-	-
의결권을 행사할 수 있는 주식수 (F = A - B - C - D + E)	보통주	197,376,000	-
의결권을 행사할 수 있는 주식수 (F = A - B - C - D + E)	우선주	-	-

다. 소수주주권 행사여부

- 해당사항 없습니다.

라. 경영권 경쟁
- 회사는 공시대상 기간 중 경영권 경쟁이 발생하지 않았습니다.

마. 주식사무

정관상 신주인수권의 내용	제12조 (신주인수권) ① 회사는 회사가 발행할 주식의 총 수 범위 내에서 이사회의 결의로 신주를 발행할 수 있다. ② 회사의 주주는 그가 가진 주식의 수에 비례하여 신주를 배정 받을 권리를 가진다. 그러나 주주가 신주인수권을 포기 또는 상실하거나 신주배정에서 단주가 발생하는 경우에 그 처리방법은 이사회의 결의에 의한다. ③ 제2항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 다만 회사는 부투법에 따른 영업인가를 받거나 등록을 하기 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다(이하 “영업인가” 또는 “등록”이라고 하면 부투법에 따른 영업인가 또는 등록을 의미한다). 1. 회사가 영업인가를 받은 날 또는 등록한 날로부터 1년 6개월 이내에 영업인가 신청 또는 등록 신청 시 국토교통부장관에게 제출한 신주발행계획에 따라 신주를 발행한 경우 2. 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 3. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우 4. 신주 발행 당시에 모든 주주가 동의하는 경우 ④ 제2항 및 제3항의 규정에 불구하고, 제11조에 의하여 회사의 주식이 상장된 이후에는 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 이사회는 주주 이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다. 이 경우 상장 이전에 발행된 주식의 수는 다음 각 호의 한도에서 차감하지 아니한다. 1. 발행주식총수의 100분의 40을 초과하지 않는 범위 내에서 제2조 각 호의 어느 하나에서 정한 업무를 수행하기 위하여 필요한 자금의 조달, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 2. 자본시장법 제165조의 6 규정에 의하여 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우
결 산 일	06월 30일, 12월 31일	정기주주총회	사업년도 종료후 3개월 이내
주주명부폐쇄시기	회사는 매 결산기 최종일 다음날부터 15일까지 권리에 관한 주주명부의 기재변경을 정지한다.
주식 및 신주인수권증서에 표시되어야할 권리의 전자등록	회사는 주식 및 신주인수권증권을 발행하는 대신 전자등록기관의 전자등록계좌부에 주식 및 신주인수권증권에 표시되어야 할 권리를 전자등록한다.
명의개서대리인	KB국민은행 증권대행부 (02-2073-8123)
주주의 특전	없음	공고게재	홈페이지

바. 주주총회 의사록 요약

주총일자	안 건	주요 논의 내용	결의구분	가결여부	의결권 있는 발행주식 총수(A)	(A)중 의결권 행사주식수	찬성 주식수	찬성주식 비율(%)	반대 기권 등 주식수	반대 기권 등 주식 비율(%)
제13기 정기주주총회 (2026.03.31)	제1호 의안 : 제13기 재무제표 승인의 건	재무제표 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	79,762,849	75,225,901	94.3	4,536,948	5.7
	제2호 의안 : 제13기 현금배당 승인의 건	현금배당 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	79,762,849	79,550,317	99.7	212,532	0.3
	제3호 의안 : 이사 선임의 건	이사 선임 논의	보통결의	가결	197,376,000	79,762,849	54,655,819	68.5	25,107,030	31.5
	제4호 의안 : 제14기 이사 보수 승인의 건	이사 보수 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	79,762,849	66,823,444	83.8	12,939,405	16.2
	제5호 의안 : 제14기 감사 보수 승인의 건	감사 보수 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	79,762,849	67,053,811	84.1	12,709,038	15.9
	제6호 의안 : 제14기 및 제15기 사업계획 승인의 건	사업계획 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	79,762,849	74,874,604	93.9	4,888,245	6.1
	제7호 의안 : 차입 및 사채발행계획 승인의 건	차입 및 사채발행계획 논의	보통결의	가결	197,376,000	79,762,849	75,286,828	94.4	4,476,021	5.6
제12기 정기주주총회 (2025.09.30)	제1호 의안 : 제12기 재무제표 승인의 건	재무제표 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	68,947,731	67,317,935	97.6	1,629,796	2.4
	제2호 의안 : 제12기 현금배당 승인의 건	현금배당 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	68,947,731	68,935,167	99.9	12,564	0.1
	제3호 의안 : 이사 선임의 건	이사 선임 논의	보통결의	가결	197,376,000	68,947,731	64,994,220	94.3	3,953,511	5.7
	제4호 의안 : 감사 선임의 건	감사 선임 논의	보통결의	가결	197,376,000	68,947,731	53,368,110	77.4	2,624,969	3.8
	제5호 의안 : 제13기 이사 보수 승인의 건	이사 보수 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	68,947,731	66,716,584	96.8	2,231,147	3.2
	제6호 의안 : 제13기 감사 보수 승인의 건	감사 보수 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	68,947,731	66,702,399	96.7	2,245,332	3.3
제11기 정기주주총회 (2025.03.31)	제1호 의안 : 제11기 재무제표 승인의 건	재무제표 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	59,559,489	56,889,730	95.5	2,669,759	4.5
	제2호 의안 : 제11기 현금배당 승인의 건	현금배당 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	59,559,489	59,486,271	99.9	73,218	0.1
	제3호 의안 : 제12기 이사 보수 승인의 건	이사 보수 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	59,559,489	52,908,900	88.8	6,650,589	11.2
	제4호 의안 : 제12기 감사 보수 승인의 건	감사 보수 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	59,559,489	52,919,972	88.9	6,639,517	11.2
	제5호 의안 : 제12기 및 제13기 사업계획 승인의건	사업계획 승인 논의	보통결의	가결	197,376,000	59,559,489	59,497,510	99.9	61,979	0.1
	제6호 의안 : 차입 및 사채발행계획 승인의 건	차입 및 사채발행계획 논의	보통결의	가결	197,376,000	59,559,489	59,491,041	99.9	68,448	0.1
	제7호 의안 : [특별결의] 정관 변경 승인의 건(주주제안)	정관 변경 논의 [운용성과 부진 시 이사의 운용보수 조정 노력]	특별결의	부결	197,376,000	59,559,489	48,257,760	81.0	11,301,729	19.0

※ 제11기 제7호 의안의 경우 참석주주들의 의결요건에 충족할 의결권을 확보하지 못하여 부결됨.

VII. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주, %)

성 명	관 계	주식의 종류	소유주식수 및 지분율				비고
			기 초		기 말
			주식수	지분율	주식수	지분율
미래에셋자산운용(주)	최대주주 본인	보통주	16,801,183	8.51	16,801,183	8.51	-
계		보통주	16,801,183	8.51	16,801,183	8.51	-
계		-	-	-	-	-	-

※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2025년 12월 31일 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.
※ 상기 최대주주는 집합투자업자로서 상기 소유주식은 신한은행, 하나은행 등에 신탁되어 있습니다.

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

명 칭	출자자수 (명)	대표이사 (대표조합원)		업무집행자 (업무집행조합원)		최대주주 (최대출자자)
명 칭	출자자수 (명)	성명	지분(%)	성명	지분(%)	성명	지분(%)
미래에셋자산운용(주)	7	최창훈	-	-	-	박현주 및 특수관계자	99.83
미래에셋자산운용(주)	7	-	-	-	-	-	-

※ 상기내용은 2025년 12월 31일 기준이며, 지분은 의결권 기준으로 표기하였습니다.

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

(단위 : 백만원)

구 분
법인 또는 단체의 명칭	미래에셋자산운용(주)
자산총계	5,741,941
부채총계	1,147,528
자본총계	4,594,413
매출액	608,922
영업이익	280,126
당기순이익	713,047

※ 최근 결산기는 제[ 29]기(2025.12.31) 별도재무제표 기준으로 작성되었습니다.

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없음

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요
- 최대주주의 최대주주가 개인임에 따라 작성하지 아니하였습니다.

최대주주 변동내역

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주, %)

변동일	최대주주명	소유주식수	지분율	변동원인	비 고
2019년 10월 18일	이방주	300,000	100.00	설립자본금 납입	-
2020년 06월 16일	한국증권금융㈜ (*)	15,000,000	21.87	유상증자(제3자배정)	유상증자 및 설립자본금 감자로 이방주 → 한국증권금융㈜로 최대주주 변경
2020년 08월 07일	케이비증권㈜ (**)	43,898,591	26.51	대표주관회사 실권주 인수	한국증권금융㈜ → 케이비증권㈜로 최대주주 변경
2021년 06월 30일	한국증권금융㈜	15,000,000	9.06	케이비증권㈜의 장내매도 및 시간외매매로 지분율 감소	케이비증권㈜ → 한국증권금융㈜로 최대주주 변경
2021년 12월 31일	메리츠증권㈜ 외 1인	17,782,147	10.74	장내매매 등	한국증권금융㈜ →메리츠증권㈜로 최대주주 변경
2022년 06월 09일	지브이에이자산운용㈜ (***)	12,408,705	7.49	메리츠증권㈜의 장내매매	메리츠증권㈜→지브이에이자산운용㈜로 최대주주 변경
2024년 04월 30일	미래에셋자산운용(주) (***)	14,766,634	7.48	장내매매 등	지브이에이자산운용→미래에셋자산운용㈜로 최대주주 변경

* 현대유퍼스트전문투자형사모부동산투자신탁32호의 신탁업자이며, 집합투자업자는 현대자산운용㈜입니다.
** 케이비증권 주식회사는 2020년 06월 16일 상장 전 유상증자에 참여하였고 2020년7월 29일 대표주관사로서 실권주를 인수하였습니다.
*** 상기 최대주주는 집합투자업자입니다.
※ 2021년 12월 31일은 주주명부폐쇄일인 제5기 사업연도 종료일로, 권리주주확정을 위하여 주주명부 폐쇄 이후 명의개서대리인으로부터 확정된 주주명부를 수령하여 확인하였습니다.
※ 2022년 06월 09일은 유상증자 신주배정기준일이며, 유상증자 권리주주확정을 위하여 기준일 설정 이후 명의개서대리인으로부터 확정된 주주명부를 2022년 06월 16일 수령하여 확인하였습니다.
※ 2024년 04월 30일은 미래에셋자산운용(주)이 공시한 "주식등의 대량보유상황보고서" 공시일입니다.

마. 주식 소유현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주)

구분	주주명	소유주식수	지분율(%)	비고
5% 이상 주주	미래에셋자산운용(주)	16,801,183	8.51	*
5% 이상 주주	삼성자산운용(주)	9,962,889	5.05	**
우리사주조합		-	-	-

* 미래에셋자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 신한은행, 하나은행 등에 신탁되어 있습니다.
** 삼성자산운용㈜은 집합투자업자로서 상기 보유주식은 한국씨티은행, 국민은행 등에 신탁되어 있습니다.
※ 주주명부(2025.12.31기준) 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

바. 소액주주현황

소액주주현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주)

구 분	주주			소유주식			비 고
구 분	소액 주주수	전체 주주수	비율 (%)	소액 주식수	총발행 주식수	비율 (%)	비 고
소액주주	28,200	28,209	99.97	145,327,241	197,376,000	73.63	-

※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.
※ 주주명부 폐쇄가 불가하여 2025년 12월 31일 기준 주주명부를 기준으로 작성되었습니다.

사. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적
최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

(단위: 원, 주)

구분		2025.10	2025.11	2025.12	2026.01	2026.02	2026.03
주가 (보통주)	최고	3,035	3,010	3,065	2,880	2,360	1,911
	최저	2,880	2,865	2,790	2,310	1,881	1,476
	평균	2,974	2,947	2,943	2,718	2,167	1,620
월간 거래량	최고	739,192	643,678	937,903	5,868,060	5,358,514	3,440,728
	최저	267,136	196,178	239,558	241,023	501,060	446,334
	월계	9,012,237	7,947,573	9,891,762	19,705,172	33,504,233	34,704,387

※ 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주)

성명	성별	출생년월	직위	등기임원 여부	상근 여부	담당 업무	주요경력	소유주식수		최대주주와의 관계	재직기간	임기 만료일
성명	성별	출생년월	직위	등기임원 여부	상근 여부	담당 업무	주요경력	의결권 있는 주식	의결권 없는 주식	최대주주와의 관계	재직기간	임기 만료일
오남수	남	1948년 11월	대표이사	사내이사	비상근	대표이사	1994~1995 아시아나항공 상무 2000~2009 금호그룹 전략경영본부 본부장 2010~2015 금호그룹 고문	-	-	-	2019년10월18일 ~현재	2028년 10월 18일
곽임근	남	1956년 09월	이사	기타비상무이사	비상근	이사	2010~2013 청주시 부시장 2013~2015 행정자치부 의정국장 2015~2018 지방재정공제회 이사장	-	-	-	2020년06월15일 ~현재	2029년 06월 15일
강성훈	남	1964년 12월	이사	기타비상무이사	비상근	이사	1992년~2023년 새마을금고중앙회 대체투자업무(기업, 인프라, 부동산 등), 중앙회 여신업무, 금고 지도감독업무 등	-	-	-	2024년03월29일 ~현재	2027년 03월 29일
김승준	남	1977년 02월	감사	감사	비상근	내부감사	2007.10~2010.03 안진회계법인 2010.03~2010.10 딜로이트컨설팅 차장 2010.10~현재 가율회계법인 이사	-	-	-	2019년10월18일 ~현재	2028년 09월 30일

나. 직원 등 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원)

직원										소속 외 근로자			비고
사업부문	성별	직 원 수					평 균 근속연수	연간급여 총 액	1인평균 급여액	남	여	계
		기간의 정함이 없는 근로자		기간제 근로자		합 계
		전체	(단시간 근로자)	전체	(단시간 근로자)	합 계
-	남	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
-	여	-	-	-	-	-	-	-	-				-
합 계		-	-	-	-	-	-	-	-				-

- 해당사항 없음 (부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없음).
- 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 '육아지원제도 사용 현황' 및 '유연근무제도 사용 현황'은 기재하지 않음.

다. 미등기임원 보수 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원)

구 분	인원수	연간급여 총액	1인평균 급여액	비고
미등기임원	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

2. 임원의 보수 등

<이사ㆍ감사 전체의 보수현황>

1. 주주총회 승인금액

(단위 : 원)

사업연도	구 분	인원수	주주총회 승인금액	비고
당기	대표이사	1	9,000,000	월 150만원
	이사	2	12,000,000	월 100만원
	감사	1	3,000,000	월 50만원
전기	대표이사	1	9,000,000	월 150만원
	이사	2	12,000,000	월 100만원
	감사	1	3,000,000	월 50만원
전전기	대표이사	1	9,000,000	월 150만원
	이사	2	12,000,000	월 100만원
	감사	1	3,000,000	월 50만원

(주1) 당기 : 제14기(2026.01.01~2026.06.30)
(주2) 전기 : 제13기(2025.07.01~2025.12.31)
(주3) 전전기 : 제12기(2025.01.01~2025.06.30)
* 당사는 6개월 단위 결산법인입니다

2. 보수지급금액

2-1. 이사ㆍ감사 전체

(단위 : 원, 주)

사업연도	인원수	보수총액	1인당 평균 보수액	보수 총액 중 주식기준 보상지급액	보수총액에 포함되지 않는 보수(잔액기준)					비고
					주식매수 선택권			그 외 주식기준 보상
					행사 가능 수량	행사 불가 수량	잔여 금액*	미지급 수량	시장 가치**
당기	4	12,000,000	3,000,000	-	-	-	-	-	-	(주1)
전기	4	24,000,000	6,000,000	-	-	-	-	-	-	(주2)
전전기	4	24,000,000	6,000,000	-	-	-	-	-	-	(주3)

(주1) 당(반)기 : 제14기(2026.01.01~2026.03.31)
(주2) 전기 : 제13기(2025.07.01~2025.12.31)
(주3) 전전기 : 제12기(2025.01.01~2025.06.30)
* 당사는 6개월 단위 결산법인입니다.

2-2. 유형별

(단위 : 원, 주)

구 분	사업연도	인원수	보수총액	1인당 평균 보수액	보수 총액 중 주식기준 보상지급액	보수총액에 포함되지 않는 보수(잔액기준)					비고
						주식매수 선택권			그 외 주식기준 보상
						행사 가능 수량	행사 불가 수량	잔여 금액*	미지급 수량	시장 가치**
등기이사 (사외이사, 감사위원회 위원 제외)	당기	3	10,500,000	3,500,000	-	-	-	-	-	-	-
	전기	3	21,000,000	7,000,000	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	3	21,000,000	7,000,000	-	-	-	-	-	-	-
사외이사 (감사위원회 위원 제외)	당기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
감사위원회 위원	당기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
감사	당기	1	1,500,000	1,500,000	-	-	-	-	-	-	-
	전기	1	3,000,000	3,000,000	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	1	3,000,000	3,000,000	-	-	-	-	-	-	-

2-3. 소득 종류별

(단위 : 원)

구 분	사업 연도	급여	상여	주식매수 선택권 행사이익	그 외 주식기준 보상 지급액	기타 근로 소득	퇴직 소득	기타 소득
등기이사 (사외이사, 감사위원회 위원 제외)	당기	10,500,000	-	-	-	-	-	-
	전기	21,000,000	-	-	-	-	-	-
	전전기	21,000,000	-	-	-	-	-	-
사외이사 (감사위원회 위원 제외)	당기	-	-	-	-	-	-	-
	전기	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	-	-	-	-	-	-	-
감사위원회 위원	당기	-	-	-	-	-	-	-
	전기	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	-	-	-	-	-	-	-
감사	당기	1,500,000	-	-	-	-	-	-
	전기	3,000,000	-	-	-	-	-	-
	전전기	3,000,000	-	-	-	-	-	-

3. 이사ㆍ감사의 보수지급기준 등

3-1. 이사ㆍ감사의 보수지급기준

구 분	보수 종류	보수 명칭	지급 기준
등기이사 (사외이사, 감사위원회 위원 제외)	급여	급여	주주총회에서 승인된 금액을 월별로 지급함
등기이사 (사외이사, 감사위원회 위원 제외)	-	-	-
사외이사 (감사위원회 위원 제외)	-	-	-
사외이사 (감사위원회 위원 제외)	-	-	-
감사위원회 위원	-	-	-
감사위원회 위원	-	-	-
감사	급여	급여	주주총회에서 승인된 금액을 월별로 지급함
감사	-	-	-

3-2. 이사ㆍ감사 보수 및 성과 간 연동

- 해당사항 없음.

<보수지급금액 5억원 이상인 이사ㆍ감사의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원, 주)

이름	사업 연도	직위	보수 총액	보수총액 중 주식기준 보상 지급액			보수총액에 포함되지 않는 보수(잔액기준)						비고
				종류	수량	금액	주식매수 선택권				그 외 주식기준 보상
				종류	수량	금액	행사 가능 수량	행사 불가 수량	행사 가격	잔여 금액*	미지급 수량	시장 가치**
-	당기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	당기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

1-1. 주식매수선택권 부여 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원, 주)

이름	부여일	부여 방법	주식의 종류	최초 부여 수량	당기변동 수량		총변동 수량		기말 미행사 수량	행사 기간	행사 가격	의무 보유 여부	의무 보유 기간
이름	부여일	부여 방법	주식의 종류	최초 부여 수량	행사	취소	행사	취소	기말 미행사 수량	행사 기간	행사 가격	의무 보유 여부	의무 보유 기간
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	X	-
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	X	-

- 해당사항 없음.

1-2. 그 외 주식기준보상 부여 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주)

이름	부여일/ 지급일 (취소일)	명칭	신규 부여 수량	누적 부여 수량	당기 주식 지급 수량	누적변동 수량		기말 미지급 수량	가득 조건	지급 시기	부여 근거 및 절차
이름	부여일/ 지급일 (취소일)	명칭	신규 부여 수량	누적 부여 수량	당기 주식 지급 수량	지급	취소	기말 미지급 수량	가득 조건	지급 시기	부여 근거 및 절차
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

<보수지급금액 5억원 이상 중 상위 5명의 개인별 보수현황>

1. 개인별 보수지급금액

(단위 : 원, 주)

이름	사업 연도	직위	보수 총액	보수총액 중 주식기준 보상 지급액			보수총액에 포함되지 않는 보수(잔액기준)						비고
				종류	수량	금액	주식매수 선택권				그 외 주식기준 보상
				종류	수량	금액	행사 가능 수량	행사 불가 수량	행사 가격	잔여 금액*	미지급 수량	시장 가치**
-	당기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	당기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	전전기	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

1-1. 주식매수선택권 부여 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 원, 주)

이름	부여일	부여 방법	주식의 종류	최초 부여 수량	당기변동 수량		총변동 수량		기말 미행사 수량	행사 기간	행사 가격	의무 보유 여부	의무 보유 기간
이름	부여일	부여 방법	주식의 종류	최초 부여 수량	행사	취소	행사	취소	기말 미행사 수량	행사 기간	행사 가격	의무 보유 여부	의무 보유 기간
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	X	-
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	X	-

- 해당사항 없음.

1-2. 그 외 주식기준보상 부여 현황

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 주)

이름	부여일/ 지급일 (취소일)	명칭	신규 부여 수량	누적 부여 수량	당기 주식 지급 수량	누적변동 수량		기말 미지급 수량	가득 조건	지급 시기	부여 근거 및 절차
이름	부여일/ 지급일 (취소일)	명칭	신규 부여 수량	누적 부여 수량	당기 주식 지급 수량	지급	취소	기말 미지급 수량	가득 조건	지급 시기	부여 근거 및 절차
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

- 해당사항 없음.

2. 산정기준 및 방법
- 해당사항 없음.

IX. 계열회사 등에 관한 사항

가. 계열회사 현황(요약)

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 사)

기업집단의 명칭	계열회사의 수
기업집단의 명칭	상장	비상장	계
주식회사 제이알글로벌 위탁관리부동산투자회사	-	2	2

※상세 현황은 '상세표-2. 계열회사 현황(상세)' 참조

나. 타법인출자 현황(요약)

타법인출자 현황(요약)

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원)

출자 목적	출자회사수			총 출자금액
	상장	비상장	계	기초 장부 가액	증가(감소)		기말 장부 가액
	상장	비상장	계	기초 장부 가액	취득 (처분)	평가 손익	기말 장부 가액
경영참여	-	-	-	-	-	-	-
일반투자	-	2	2	1,326,457	20,000	-	1,346,457
단순투자	-	-	-	-	-	-	-
계	-	2	2	1,326,457	20,000	-	1,346,457

※상세 현황은 '상세표-3. 타법인출자 현황(상세)' 참조

X. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여 등
공시대상기간(2026.01.01~2026.03.31) 중 해당사항은 없습니다.

2. 대주주등과의 사업양수도 등
공시대상기간(2026.01.01~2026.03.31) 중 해당사항은 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

공시대상기간(2026.01.01~2026.03.31) 중 해당사항은 없습니다.

4. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래

(1) 보고기간 종료일 현재 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

관계	기업명		비고
관계	당반기말	전기말	비고
<회사가 영향력을 행사하는 기업>
종속기업	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사	㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사
	Finance Tower Belgium NV	Finance Tower Belgium NV	(*1)
	Tour des Finances NV	Tour des Finances NV	(*2)
	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사	㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사
	498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC	498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC	(*3)
	498 Seventh KOR Holdco L.P	498 Seventh KOR Holdco L.P	(*4)
	498 Seventh KOR LLC	498 Seventh KOR LLC	(*5)
종속기업의 공동기업	498/7 Owners, LLC	498/7 Owners, LLC	(*6)
<기타특수관계자>
기타	주요 경영진	주요 경영진

(2) 당반기 및 전반기 중 특수관계자와의 중요한 거래내용은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 원)
특수관계자	관계	이자수익	수수료수익
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	종속기업	458,986,956	397,888,696
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	종속기업	-	37,843,968
합계		458,986,956	435,732,664

<전반기>

(단위 : 원)
특수관계자	관계	이자수익	수수료수익
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	종속기업	509,437,999	373,491,400
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	종속기업	-	95,254,597
합계		509,437,999	468,745,997

(3) 보고기간 종료일 현재 특수관계자와의 중요한 채권 및 채무의 내용은 다음과 같습니다.

<당반기말>

(단위 : 원)
특수관계자	관계	채권
특수관계자	관계	미수배당금	미수수익	상각후원가측정 금융자산
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	종속기업	19,460,000,000	1,511,442,097	28,000,000,000
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	종속기업	-	48,178,798	-
합계		19,460,000,000	1,559,620,895	28,000,000,000

<전기말>

(단위 : 원)
특수관계자	관계	채권
특수관계자	관계	미수배당금	미수수익	상각후원가측정 금융자산
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	종속기업	27,860,000,000	1,116,566,445	28,000,000,000
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	종속기업	7,840,000,000	262,938,747	-
합계		35,700,000,000	1,379,505,192	28,000,000,000

(4) 당반기 및 전반기 중 특수관계자와의 중요한 자금거래내용은 다음과 같습니다.

<당반기>

(단위 : 원)
특수관계자	관계	지분출자
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	종속기업	20,000,000,000

<전반기>

(단위 : 원)
특수관계자	관계	지분출자
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	종속기업	82,000,000,000

(5) 특수관계자와의 지급보증 내용은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)
특수관계자	관계	보증내용	보증기간	보증처
<제공한 내용>
(주)제이알제26호위탁관리부동산투자회사	종속기업	자산관리회사의 요청을 받은 날로부터 10 영업일 이내에 자금부족액 전부에 해당하는 금액을 리츠에 자금보충(지분매입 또는 대여를 말하나 이에 한정하지 않는다)하여야 함	약정을 체결한 때로부터 환헤지 약정기간 내에서 자금보충자, 리츠, 자산관리회사 및 스왑은행이 서면으로 해지하기로 합의한 날까지.	하나은행, 신한투자증권
(주)제이알제28호위탁관리부동산투자회사	종속기업			미즈호은행, 신한투자증권

(6) 주요경영진에 대한 보상
회사는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원, 비등기임원, 내부감사 책임자 및 각 사업부문장 등을 주요 경영진으로 판단하였으며, 당반기 및 전반기 중 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 다음과 같습니다.

(단위 : 원)
구분	당반기	전반기
단기종업원급여	12,000,000	12,000,000

XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

1. 유상증자 결정 철회
XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항의 3. 제재 등 등과 관련된 사항을 참고하시기 바랍니다.

2. 부동산투자회사 금전배당 결정
1) 정정관련 공시서류제출일: 2026년 4월 30일
2) 정정사유: 주주 유의사항 기재
3) 정정사항
- 배당금지급 예정일: 정기주주총회일로부터 1개월 이내였으나 회생절차 개시신청으로 배당금채권화되었으며 하단 참고
- 기타 투자판단과 관련한 중요사항
당사는 경영 정상화 및 이해관계자 권익보호를 위하여 2026년 4월 27일자로 관할 법원에 회생절차 개시신청을 함과 동시에 ARS(자율구조조정 지원) 프로그램 참여를 신청하였습니다.
주주 여러분께서는 본 절차에서 다음과 같은 이중적인 법적 지위를 가질 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.
- 주주·지분권자로서의 지위: 회사의 자본금을 구성하는 주주로서의 지위입니다.
- 회생채권자로서의 지위: 이미 배당이 결의되었으나 아직 지급받지 못한 배당금 청구권 등을 보유하신 경우, 해당 권리에 대해서는 주주가 아닌 회생채권자로서의 지위가 인정됩니다.
- 따라서 배당금 청구권 등을 보유하신 주주께서는 향후 주주 목록뿐만 아니라 채권자 목록에 본인의 권리가 정확히 기재되었는지 각각 확인하셔야 합니다.
ARS 기간 내 조치 사항
현재는 법원의 회생절차 개시결정 이전입니다. 당사는 ARS 기간 동안 주요 채권자들과 자율적인 구조조정 방안을 협의합니다.
동 기간 동안, 주주 및 채권자 여러분께서 권리보전을 위해 별도로 취하셔야 할 조치사항은 없습니다.
회생절차 개시'결정' 이후의 절차
향후 법원이 당사에 대한 회생절차 개시결정을 하는 경우, 다음과 같은 주요 절차가 진행될 예정입니다.
- 목록의 작성 및 제출: 법원에 의해 선임된 관리인은 당사의 주주 및 채권자 현황을 기초로 회생채권자·회생담보권자 및 주주·지분권자 목록을 작성하여 법원에 제출하게 됩니다.
- 목록의 공고 및 확인: 제출된 목록은 법원에서 열람등사를 통하여 확인하실 수 있습니다. 당사는 법원의 감독하에 목록을 당사의 홈페이지에도 함께 공고할 예정입니다. 주주 및 채권자 여러분께서는 해당 목록에 본인의 권리 내역이 정확히 기재되었는지 확인하실 필요가 있습니다.
- 채권 및 주식의 신고: 만약 목록에 기재된 내용이 사실과 다르거나 누락이 있는 경우에는, 법원이 정하는 신고 기간 내에 직접 법원에 채권 및 주식 관련 사항을 신고하셔야 합니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

1) 중요한 소송사건
- 회사는 차입금 약정상 2026년 적용되는 담보인정비율(LTV) 유지조건(52.5%)과 관련하여, 보고기간 종료일 이후 대주단으로부터 61.02%의 LTV 산정 결과를 통보받았습니다. 이로 인하여 당분기말 이후 회사의 가용현금 외부 유출이 제한되는 현금유보(Cash Trap) 사유가 발생하였습니다. 다만,회사는 대주단이 통보한 감정평가 가액의 적정성에 이의를 제기하며 보고기간종료일 이후 소송을 제기하여 진행중에 있습니다.

2) 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황
- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

3) 채무보증 현황
- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

4) 채무인수약정 현황
- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

5) 그 밖의 우발채무 등
- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

3. 제재 등과 관련된 사항

1) 제재현황

- 유상증자 결정 철회
당사는 2026년 01월 23일자 이사회결의를 통해 운영자금 및 채무상환자금을 조달하기 위하여 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 결정하고 2026년 01월 26일 증권신고서를 제출하였으나, 증권신고서 상 핵심 투자 위험 기재와 관련하여, 당사의 주요 자산인 벨기에 파이낸스타워의 2025년말 기준 현지 담보감정평가서 수신이 당초 예상보다 지연되고 있어, 유상증자 일정 지연이 불가피하게 됨에 따라 부득이하게 금번 유상증자를 철회하고 추후 감정평가서 수령 후 진행하기로 결정하였습니다. 본 건은 자산가치 변동이나 자금조달 계획 및 자금 사용 계획의 변경에 따른 것이 아니며, 당사는 해당 감정평가서를 수령하는 즉시 관련 절차를 재개하여 관련 일정을 확정할 예정입니다.

2) 한국거래소 등으로부터 받은 제재

일자	제재기관	대상자	처벌 또는 조치 내용	금전적 제재금액	사유 및 근거법령	회사의 이행현황	재발방지대책
2026.03.09 불성실공시법인 지정	한국거래소	당사	0점 벌점부과	8백만원	유상증자(일반공모) 결정 철회에 의해 불성실공시법인 지정사유 발생 -유가증권시장 공시규정 제35조 및 제38조의 2	경위서 및 개선계획서 제출	자체 점검 강화 - 분기별 자체점검을 실시하여 공시에 대한 인식을 제고하고 불성실공시를 예방 - 공시담당자 및 공시책임자 실무교육을 강화하여 불성실공시를 예방

3) 단기매매차익의 발생 및 반환에 관한 사항

- 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없음.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

- 벨기에 자산 담보대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event) 발생

1. 현금유보 이벤트 발생 통지

당사는 2026년 4월 15일 18시 이후 벨기에 자산에 대한 감정평가 결과, 담보인정비율(LTV)이 61.02%로 산정되어 기준치(52.5%)를 초과함에 따라 현금유보 이벤트가 발생하였다는 통지서를 대주단 대리인(CBRE LS)으로부터 수령하였습니다. 당사는 법률대리인을 통해 벨기에 자산 감정평가의 부당성을 제기하였으나 대주단 대리인은 당사의 이의제기를 고려하지 않고, 다수 대주(Majority Lenders)가 외부 부동산 감정평가사(JLL)의 감정평가보고서를 확정하였다고 통보하였습니다. 그러나 당사는 해당 보고서를 현 공시 시점까지 수령하지 못한 상태입니다.

2. Finance Tower Complex 대출 현황

- 대주: Allianz 계열사, LGIM, SMBC, Bayern LB

- 대출원금: EUR 561,343,863

- 대출기간: 2024년 12월 31일 ~ 2027년 12월 13일

- 대출금리: 연 4.4%(고정)

- 현금유보 이벤트 발생기준: 대출 2년차 LTV 52.5%, 3년차 LTV 50.0%

3. 현금흐름

현금유보 이벤트 발생에 따라 대주단 감정평가사의 담보감정평가금액 EUR 9.2억 기준으로 LTV 52.5%를 충족하기 위해서는 대출 원금을 EUR 4.83억 이하로 낮추어야 하며 이를 위해 약 EUR 78.3백만을 상환하여야 합니다. 현금유보 이벤트가 발생되는 경우 임대료 계좌에서 대주단 이자비용, 대주단 대리인 수수료 등 관련비용, 대출약정 상 인정되는 최소한의 자산 운영비용을 제외한 금액은 LTV 요건을 충족하는 시점까지 Cash Trap 계좌로 이체됩니다. 분기별 이자지급일 2회 연속 현금유보 이벤트 해제 요건을 충족하지 못할 시 해당 계좌의 자금은 의무 상환에 사용됩니다.

만약 EUR 78.3백만을 조기상환하여 2회 연속 이자지급일에 LTV 요건을 충족할 경우 현금 유보는 자동 해제되며 대주와 협의될 경우 2회 요건 충족 없이 현금유보를 해제할 수 있습니다.

4. 대응계획

당사는 2026년 4월 14일 공시한 바와 같이 JLL 감정평가 무효(현금유보 이벤트 미발동) 및 신규 감정평가 실시에 관한 법적 대응에 착수하였습니다.

전단채 등 만기 도래 채권에 대하여 현재 복수의 금융기관과 기존 채무의 차환 또는 신규 사모대출을 추진하고 있습니다.

- 회생절차 개시신청
당사는 이사회의 결정에 따라 2026년 4월 27일 서울회생법원에 "회생절차개시" 및 이에 따른 "회사재산 보전처분" 및 "포괄금지명령" 신청서를 접수하였습니다. (서울회생법원 2026회합1078) 당사는 ARS 프로그램의 적용도 함께 신청하였고, 2026년 5월 15일 서울회생법원에서 ARS 개시 결정이 1개월 기한으로 확정되었습니다.
.

XII. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(단위 : 백만원)

상호	설립일	주소	주요사업	최근사업연도말 자산총액	지배관계 근거	주요종속 회사 여부
㈜제이알제26호위탁관리부동산투자회사 (*1)	2019년 10월 18일	서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층 (을지로2가, 파인에비뉴)	부동산투자	1,443,944	기업 의결권의 과반수 소유 (기업회계기준서 1110호)	여
Finance Tower Belgium NV(*2)	2019년 11월 26일	벨기에	부동산투자	1,177,050	상동	여
Tour des Finances NV(*2)	2018년 6월 15일	벨기에	부동산투자	2,179,971	상동	여
㈜제이알제28호위탁관리부동산투자회사(*1)	2021년 02월 23일	서울특별시 중구 을지로 100, 비동 21층 (을지로2가, 파인에비뉴)	부동산투자	265,284	상동	여
498 Seventh KOR Holdco LP GP, LLC(*2)	2021년 5월 11일	미국	부동산투자	228	상동	부
498 Seventh KOR Holdco L.P(*2)	2021년 5월 11일	미국	부동산투자	177,395	상동	여
498 Seventh KOR LLC(*2)	2021년 4월 12일	미국	부동산투자	177,368	상동	여

(*1) 최근사업연도말 자산총액은 2026년 3월 31일 기준 재무현황으로 주주총회의 승인을 받지 않은 재무제표입니다.
(*2) 최근사업연도말 자산총액은 2025년 12월 31일 기준 재무현황입니다.

2. 계열회사 현황(상세)

☞ 본문 위치로 이동

(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 사)

상장여부	회사수	기업명	법인등록번호
상장	-	-	-
상장	-	-	-
비상장	2	㈜제이알제26호위탁관리 부동산투자회사	110111-7263695
비상장	2	㈜제이알제28호위탁관리 부동산투자회사	110111-7794822

3. 타법인출자 현황(상세)

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(기준일 :

2026년 03월 31일

)

(단위 : 백만원, 주, %)

법인명	상장 여부	최초취득일자	출자 목적	최초취득금액	기초잔액			증가(감소)			기말잔액			최근사업연도 재무현황
					수량	지분율	장부 가액	취득(처분)		평가 손익	수량	지분율	장부 가액	총자산	당기 순손익
					수량	지분율	장부 가액	수량	금액	평가 손익	수량	지분율	장부 가액	총자산	당기 순손익
㈜제이알제26호위탁 관리부동산투자회사*	비상장	2020년 07월 31일	일반투자	806,057	185,581,290	100	1,102,157	4,000,000	20,000	-	189,581,290	100	1,122,157	1,443,944	32,941
㈜제이알제28호위탁 관리부동산투자회사*	비상장	2021년 02월 23일	일반투자	300	45,100,000	100	224,300	-	-	-	45,100,000	100	224,300	265,284	557
합 계					-	-	1,326,457	-	20,000	-	-	-	1,346,457	-	-

* 2026년 3월 31일 기준 가결산 재무현황으로 주주총회의 승인을 받지 않은 재무제표입니다.

반 기 보 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

2. 회사의 연혁

3. 자본금 변동사항

4. 주식의 총수 등

5. 정관에 관한 사항

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

2. 주요 제품 및 서비스

3. 원재료 및 생산설비

4. 매출 및 수주상황

5. 위험관리 및 파생거래

6. 주요계약 및 연구개발활동

7. 기타 참고사항

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

2. 연결재무제표

3. 연결재무제표 주석

4. 재무제표

5. 재무제표 주석

6. 배당에 관한 사항

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

8. 기타 재무에 관한 사항

IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

1. 예측정보에 대한 주의사항

2. 개요

3. 재무상태 및 영업실적

4. 유동성 및 자금조달과 지출

5. 부외거래

6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

V. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

2. 내부통제에 관한 사항

VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

2. 감사제도에 관한 사항

3. 주주총회 등에 관한 사항

VII. 주주에 관한 사항

VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

2. 임원의 보수 등

IX. 계열회사 등에 관한 사항

X. 대주주 등과의 거래내용

XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

2. 우발부채 등에 관한 사항

3. 제재 등과 관련된 사항

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

XII. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

2. 계열회사 현황(상세)

3. 타법인출자 현황(상세)

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

2. 전문가와의 이해관계