증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

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요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

【국내발행 외화채권】

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

- 해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

본 사채의 공모금리는 2026년 01월 21일 수요예측 후, 공동대표주관회사인 케이비증권(주), 신한투자증권(주), 한국투자증권(주), 키움증권(주), 미래에셋증권(주), 하나증권(주) 및 대신증권(주)(이하 "공동대표주관회사"라 한다.)와 당사가 협의하여 결정합니다. 수요예측 결과에 의해 확정된 발행금리조건은 2026년 01월 23일 정정신고서를 통해 공시할 계획입니다.

가. 공모가격 결정방법 및 절차

나. 공동대표주관회사의 공모희망금리 산정, 수요예측기준 절차 및 배정방법

(주1) 공모희망금리 산정근거

당사와 공동대표주관회사인 케이비증권(주), 신한투자증권(주), 한국투자증권(주), 키움증권(주), 미래에셋증권(주), 하나증권(주) 및 대신증권(주)는 현대건설(주) 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

국고채권, 발행회사가 속한 신용등급인 AA- 등급 무보증 회사채, 발행회사인 현대건설(주)의 최근 3개월간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다. 한편 만기는 본사채의 발행 만기인 2년 만기, 3년 만기 및 5년 만기를 기준으로 검토하였습니다.

② 최근 3개월간(2025.10.17~2026.01.16) 현대건설(주) 회사채 유통거래 현황

최근 3개월간 현대건설(주)의 기 발행 회사채에 대한 유통시장 거래현황(거래량 10억원 이상 기준)을 살펴보면 총 9,700억원의 거래가 있었으며, 각 채권의 전일 민평금리 대비 거래금리의 수준은 -12.6bp ~ +14.2bp를 기록하였습니다.

③ 최근 6개월(2025.07.17~2026.01.16)간  AA- 등급 회사채 수요예측 내역 검토

최근 6개월(2025.07.17~2026.01.16)간 현대건설(주)와 동일한 신용등급(AA-)의 2년, 3년 및 5년 만기 일반회사 공모회사채 수요예측 현황은 아래와 같습니다.

최근 6개월간 발행된 2년 만기 AA- 등급 회사채 발행 내역은 총 9건입니다. 9건 중 1건이 등급민평, 8건이 개별민평을 공모희망금리 기준으로 설정하였습니다. 개별민평 기준 모두 +30bp를 금리밴드 상단으로 설정하였습니다. 또한, 최종 발행금리는 발행일 전일 개별민평 대비 -39bp ~ -2bp 수준으로 결정되었습니다.

최근 6개월간 발행된 3년 만기 AA- 등급 회사채 발행 내역은 총 16건입니다. 16건 중 2건이 등급민평, 14건이 개별민평을 공모희망금리 기준으로 설정하였습니다. 개별민평 기준 금리밴드 상단을 모두 +30bp를 금리밴드 상단으로 설정하였습니다. 또한, 최종 발행금리는 발행일 전일 개별민평 대비 -40bp ~ +18bp 수준으로 결정되었습니다.

최근 6개월간 발행된 5년 만기 AA- 등급 회사채 발행 내역은 총 11건입니다. 11건 모두 개별민평을 공모희망금리 기준으로 설정하였습니다. 개별민평 기준 11건 모두 금리밴드 상단을 +30bp로 설정하였으며, 최종 발행금리는 발행일 전일 개별민평 대비 -42bp ~ +24bp 수준으로 결정되었습니다.

※ 채권시장 동향 전망 및 최종 공모희망금리 결정

코로나19가 중국을 넘어 전 세계적인 팬데믹으로 확산된 2020년, 기준금리를 1.50~1.75%로 유지하던 연준은 3월 두 차례의 FOMC에서 금리를 0.00~0.25%로 인하하였습니다. 이에 더불어 기업지원, 회사채 매입 등 정책적인 지원을 통해 코로나19로 인한 경기하락을 방어하고자 통화정책의 완화적인 기조를 강화하였습니다. 당시 마이너스 금리에 대해 미국 연방준비제도(Fed)는 부정적인 입장을 보였지만, 미-중 간의 무역분쟁, 경제활동 제한 완화로 인한 코로나19 2차 확산 등 불확실성 요인들이 지속되는 상황에서 추가적인 금리인하 조치 가능성을 배제할 수 없는 상황이었습니다.

한편 한국은행 또한 2019년 10월, 지속되는 경기지표 부진 및 글로벌 통화 완화 흐름에 따라 금리 추가 인하를 단행하여 기준금리는 1.50%에서 1.25%로 하락하였으며, 2020년 3월 16일 코로나19로 인한 임시 금융통화위원회를 개최하여 추가적으로 0.50%p.를 전격 인하하여 기준금리가 0.75%로 인하 되었습니다. 이후 금통위에서는 기준금리 동결 기조를 유지해오다가, 2021년 1월 15일에 개최된 금통위에서 기준금리를 0.50%로 인하하였습니다. 한편, 시중금리는 2020년 11월 이후 경기 지표 개선 및물가상승과 더불어 연준의 기준금리 인상 시기가 기존 전망보다 앞당겨질 수 있다는 우려감에 일시적으로 장기물 위주로 상승하는 모습을 보였습니다.

2021년 1월 파월 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, 코로나19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 빨라지고, 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단 하에 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다.

연준은 2021년 6월 FOMC에서 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00% ~ 0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 사이에 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서도 기준금리 동결을 선언하였지만 물가를 분명히 통제해야 할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다.

2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p.인상(0.25% ~ 0.50%)하였으며 2022년 총 7회의 금리인상을 시사하여 시장의 불확실성을 감소시켰습니다. 2022년 5월 FOMC에서 기준금리를 0.50%p. 인상.(0.75% ~ 1.00%), 6월 1일부터 양적긴축(국채 300억달러 상환, MBS 175억달러 상환)을 시작, 9월부터 그 규모를 증가(국채 600억달러 상환, MBS 상환 350억달러 상환)할 것임을 밝히며 인플레이션 완화를 위해 적극적으로 움직이는 모습을 보였습니다. 이후 2022년 6월 FOMC 와 7월 FOMC에서  자이언트스텝(0.75%p.) 금리인상을 단행하였으나, 2022년 7월 CPI는 전년 동월 대비 8.5%, 2022년 8월 CPI는 전년 동월 대비 8.3% 상승하는 모습을 보이며, 기준금리 인상, 유가 및 원자재 가격 하락에도 불구하고 물가 상승률 둔화 폭이 크지 않았습니다. 이에 연준은 2022년 9월 FOMC에서 또다시 기준금리를 0.75%p. 인상하였으며, 6월 FOMC 대비 점도표를 상향 조정(22년 3.4%에서 4.4%, 23년 3.8%에서 4.6%)하였습니다. 11월 FOMC에서 연준은 4연속 자이언트스텝(0.75%p.)을 결정하였으나, 파월 의장이 인상 속도를 늦추는게 다음 또는 그 다음 회의부터 가능할 것이라고 언급하며 금리인상 속도 조절과 12월 FOMC 50bp 인상 가능성을 시사하였습니다. 12월 FOMC에서 연준은 기준금리 50bp 인상하여 미국 기준금리는 4.25% ~ 4.50%를 기록하였으며, 점도표 Terminal Rate를 기존 4.6%에서 5.1%로 상향 조정하였습니다.

2023년 1월 31일부터 2월 1일 진행된 2월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp를 인상하여 기준금리는 4.50%~4.75%를 기록하였습니다. 3월 실리콘밸리은행(SVB), 크레디트스위스(CS) 등 은행권 뱅크런 사태가 발생하며 고강도의 금리 인상에 따른 부작용이 나타나기 시작하였습니다. 3월 21일부터 3월 22일 진행된 3월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp를 인상하며 물가안정 목표를 달성하기 위한 노력을 지속하였으나, 지속적인 금리 인상이 적절하다는 문구를 삭제하고, 일부 추가적인 정책 긴축이 적절할 수 있다고 설명하면서 금리인상 사이클 중단이 머지 않았음을 시사하였습니다. 5월 2일부터 5월 3일 진행된 5월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp 인상(5.00% ~ 5.25%)과 함께 '미래의 금리인상' 문구를 삭제하며 금리인상 사이클 종료를 시사하였고 당분간 금리인상 효과와 최근 은행 사태의 경로를 점검하겠다는 의지를 밝혔습니다. 6월 FOMC는 만장일치로 기준금리 동결하였으나 금리인상 사이클 종료를 예상하는 시장 컨센서스와 달리 점도표 대폭 상향 조정을 통해 두 차례의 추가인상 가능성을 언급하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 시장 예상치에 부합하는 기준금리 25bp 인상(5.25% ~ 5.50%)을 만장일치로 결정하였습니다. 연준은 데이터 의존적 접근 방식은 기존과 동일하게 유지할 것이며 9월 인상 혹은 동결이 모두 가능하다는 원론적인 입장을 표명하였고, 9월에도 7월과 마찬가지로 데이터에 기반한 의사결정을 하겠다고 언급하며 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다. 11월 FOMC에서도 기준금리를 동결하였으나 9월과 달리 금융환경 긴축에 대해 인정하고 "과소 긴축 리스크와 과잉 긴축 리스크가 점차 균형을 향해가고 있다"고 평가하며 금리 인상 사이클 종료를 시사하였습니다. 12월 FOMC에서 만장일치 기준금리 동결과 함께 점도표 상 2024년말 기준금리 전망치를 현 수준보다 낮은 4.6%로 제시하며 사실상 2024년부터 기준금리 인하가 시작될 것을 시사하였습니다. 2024년 1월 FOMC에서 만장일치로 4회 연속 기준금리 동결 결정하였으나, 파월 의장은 기자회견에서 2024년 3월 기준금리 인하 가능성은 크지 않다고 언급하며 2024년 기준금리 방향성은 3월 FOMC에서 결정될 것을 시사하였습니다. 3월 FOMC에서 연준은 기준금리를 만장일치로 동결하며, 연내 3회 금리 인하를 발표하였습니다. 5월 FOMC에서는 파월 의장이 트럼프 미국 대통령의 관세 정책이 불확실성을 증가시키고 있다고 언급하며 기준금리를 동결하였습니다. 6월 FOMC에서 연준은 7회 연속 기준금리 동결 결정하였으나, 점도표 상의 기준금리 전망치를 4.6%에서 5.1%로 상향 조정하며 연내 기준금리 1회 인하 가능성을 시사하였고, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 8회 연속 기준금리 동결 결정하였으며 금리인하를 위한 완화적 입장을 제시하였으나, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다. 그러나, 2024년 9월부터는 2022년 3월 금리 인상 개시 이후 2년 6개월만에 FOMC는 통화정책 기조를 전환하여, 2024년 9월, 11월, 12월 FOMC에서 고용시장을 견고하게 유지하기 위한 선제적인 대응으로 기준금리를 각각 50bp, 25bp, 25bp 인하하였습니다.

2025년 1월에는 다소 높은 수준의 인플레이션으로 인하여 기준금리를 동결하였고, 3월 FOMC에서도 트럼프 정부의 관세 정책에 따른 불확실성이 높아짐에 따라 기준금리를 동결하였습니다. 5월과 6월, 7월 FOMC에서도 연준은 경제 전망에 대한 불확실성이 더욱 증대되었다며 기준금리를 동결하였으습니다. 그러나, 9월 FOMC에서는 노동시장 내 하방 위험이 현실화되는 조짐이 관찰되자 기준금리를 0.25%p 인하하였으며, 연이어 10월 FOMC에서도 셧다운으로 인해 노동시장 관련 데이터가 제한되는 상황에서 하방 위험을 경계하며 0.25%p. 인하하였습니다. 또한, 12월 FOMC에서도 기준금리를 0.25%p. 인하하며 3회 연속 인하하였습니다. 다만, 연준은 현재 기준금리가 중립금리 수준에 도달하였음을 언급하며 향후 추가 인하에 신중한 태도를 시사했습니다. 이에 따라 증권신고서 제출일 전영업일 현재 미국 기준금리는 3.50% ~ 3.75%를 기록하고 있습니다.

한국은행은 기준금리를 지속 동결하였다가, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 해당 인상은 현재 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위한 움직임으로 해석되며, 2022년 02월 24일 시행된 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 04월 14일과 05월 26일 시행된 금통위에서 각각 기준금리를 0.25%p. 인상하여 기준금리 1.75%를 기록하였습니다. 07월 13일 시행된 금통위에서 0.25%p., 8월 25일 금통위에서 0.50%p. 기준금리를 추가 인상하였으며, 해당 인상은 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 해석됩니다. 추가적으로 2022년 10월 12일 시행된 금통위에서 계속되는 물가 상승 및 원/달러 환율 추가 상승 압력에 따라 기준금리를 0.50%p. 인상하였으며, 11월 금통위에서 기준금리 인상폭은 미국 FOMC 이후 결정하겠다는 방침을 발표하였습니다. 11월 FOMC에서 연준의 매파적 기조가 완화되며 11월 금통위에서는 시장의 예상치와 부합한 25bp 인상을 단행하였습니다.

2023년 1월 금통위에서 금통위는 25bp인상(2인의 동결 소수의견)을 단행하였고, 2023년 2월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결하였습니다. 2023년 4월 금통위에서는 만장일치로 동결을 결정하였으며, 5명의 금통위원이 추가 인상의 여지는 열어 두었다고 언급하였고, 5월 금통위도 4월과 마찬가지로 추가 인상의 여지는 열어 두었다는 메시지와 함께 만장일치로 금리 동결 결정하였습니다. 7월 금통위에서 한은 총재는 6월 FOMC에서 연준이 언급한 두 차례 기준금리 인상 현실화 여부가 향후 금리 인상을 결정할 주요 요인이라고 언급하며, 8월 금통위 동결 가능성을 시사하였습니다. 8월 금통위 또한 7월과 마찬가지로 기준금리 동결 및 9월 FOMC 정책방향이 중요하다는 의견을 유지하였으며, 10월 금통위에서 한은은 6회 연속 기준금리 동결과 함께 대다수의 금통위원은 물가 상승 압력에 따라 최종금리를 3.75%까지 열어두어야 한다는 의견을 유지하였습니다. 11월 금통위에서도 한은은 경기 회복세가 뚜렷하지 않은 데다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융시장 불안도 여전해 금리 인상은 어려우나 미국 기준금리와의 금리차로 금리인하도 어려운 상황이라는 의견을 밝히며 만장일치로 기준금리 동결 결정하였습니다.

2024년 1월 금통위에서는 금리 인상 국면이 마무리되었음을 시사하였으나, 물가 상승률 재상승 위험과 부동산 가격 상승 기대를 자극하는 부작용이 클 수 있다는 점을 우려하며 금리 인하 논의는 아직 시기상조라고 언급하였습니다. 2월 금통위에서 한은은 최근 물가 상승률이 둔화되고 있지만 앞으로 목표 수준으로 안정되기까지 불확실성이 커 긴축 기조를 유지해야 한다는 점을 들어 동결을 단행하였습니다. 4월 및 5월 금통위에서도 물가 상승률이 목표 수준으로 수렴할 것이라는 확신이 들 때까지 통화긴축 기조를 충분히 유지할 것이라며 기준금리 동결을 결정하였습니다. 7월 금통위 역시 기준금리 동결을 결정하며, 향후 통화정책 방향 관련하여 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화 추세와 함께 성장, 금융안정 등 정책 변수들 간 상충 관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토할 것이라고 발표하였습니다. 8월 금통위에서는 금리 인하가 수도권 집값과 가계대출 급등으로 이어질 수 있다며 정부의 거시건전성 정책 효과를 지켜본 이후에 피벗에 나서야 한다는 시각을 보이며 기준금리를 동결하였습니다. 한국은행은 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 0.25%p. 인하하였습니다.

2025년 1월 금통위에서는 국내 정치적 불확실성 및 경제 성장률 전망 하향 등을 고려하여 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 2월 금통위에서는 물가상승률 안정세와 가계부채 둔화 흐름이 지속되는 가운데, 국내 경제성장률이 낮아질 것으로 전망됨에 따라, 경기 하방압력을 완화하기 위해 기준금리를 0.25%p. 인하하였습니다. 2025년 4월 금통위에서는 트럼프 정부 관세 정책 불확실성에 따른 환율 변동성과 가계 대출 증가세를 감안하여 기준금리를 동결하였습니다. 2025년 5월 금통위에서는 한국의 성장률이 크게 낮아질 것으로 전망되어 경기 하방 압력 완화를 목표로 기준금리 인하(2.50%)를 단행하였습니다. 2025년 7월 및 8월 금통위에서는 내수 부진과 관세 정책에 따른 불확실성에도 불구하고, 가계부채 증가 및 수도권 부동산 가격 상승을 고려하여 금리 동결을 결정하였습니다. 또한, 2025년 10월 및 11월  금통위에서도 주택시장, 환율 변동성 등을 고려하여 금리 동경을 결정하였습니다. 또한, 2026년 01월 금통위에서는 원화 약세가 수입 물가를 끌어올리는 가운데 서비스 물가와 농산물 가격 상승 우려로 금리를 동결하였습니다. 이에 증권신고서 제출일 전영업 기준 한국의 기준금리는 2.50%를 기록하고 있습니다.

글로벌 채권금리의 변동성은 러시아-우크라이나 전쟁 등 지정학적 리스크,  미국 관세정책에 따른 무역 불확실성 등이 있습니다. 이러한 변동성에 의해 기관투자자의 투자 심리가 상당 부분 위축될 가능성이 존재합니다. 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 경우, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무 실적이 저조한 회사나 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 수 있으나, 우량 등급 회사채의 경우 상대적으로 양호한 투자매력도를 바탕으로 안정적인 수요 확보는 가능할 것으로 전망됩니다.

▶ 이러한 시장상황을 종합적으로 고려하여 당사와 공동대표주관회사는 제311-1회, 제311-2회 및 제311-3회 공모희망금리 상단을 개별민평에서 0.30%p. 가산한 수준으로 결정하였습니다. 하단 또한 제311-1회, 제311-2회 및 제311-3회 모두 개별민평에서 0.30%p. 차감하여 결정하였습니다. 이렇게 결정된 현대건설(주) 제311-1회(2년 만기), 제311-2회(3년 만기) 및 제311-3회(5년 만기) 무보증사채의 공모희망금리는 아래와 같습니다.

- 제311-1회 무보증사채: 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 현대건설(주) 2년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다.

- 제311-2회 무보증사채: 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 현대건설(주) 3년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다.

- 제311-3회 무보증사채: 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 현대건설(주) 5년 만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 합니다.

- 발행회사와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아니므로, 투자 결정을 위한 판단 및 수요예측 및 청약 시 참고 사항으로 활용해야 하며, 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 "유효수요" 및 금리는 「무보증사채 수요예측 모범규준」 및 각 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대표주관회사가 결정하며, 필요 시 발행회사와 협의합니다.

수요예측결과를 반영한 정정공시는 2026년 01월 23일에 공시할 예정입니다. 상기 일정은 진행사항에 따라 변경될 수 있습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

1. "공동대표주관회사"는 "인수규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 "수요예측"을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.

1) 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것, 다만 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.

(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 인수규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

2. 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 방법은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 FAX를 사용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.

3. 수요예측기간은 2026년 01월 21일 09시부터 2026년 01월 21일 16시 30분까지로 한다.
4. "본 사채"의 수요예측 공모희망 금리:

(1) 제311-1회

수요예측시 공모희망금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 청약일 1영업일 전 제공하는 현대건설(주) 2년만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에서 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 한다.

(2) 제311-2회

수요예측시 공모희망금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 청약일 1영업일 전 제공하는 현대건설(주) 3년만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에서 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 한다.
(3) 제311-3회

수요예측시 공모희망금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS자산평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 청약일 1영업일 전 제공하는 현대건설(주) 5년만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에서 -0.30%p. ~ +0.30%p.를 가산한 이자율로 한다.

5. "수요예측"에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회사"가 결정한다.

6. "수요예측"에 따른 배정 후, "공동대표주관회사" 중 키움증권 주식회사는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다.

7. "수요예측" 결과는 "발행회사"와 "공동대표주관회사"에 한해서만 공유할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 "본 사채"의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "공동대표주관회사"는 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며 법원, 금융위원회 등 정부기관(준정부기관 및 정부기관에 준하거나 그 업무를 위탁받아 수행하는 감독기관 및 단체 등 포함)으로부터 자료 등의 요구를 받는 경우, 즉시 "발행회사"에 통지하고 법령이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다.

8. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여 수요예측 참여가 제한되는 자를 수요예측 참여자에 포함하여서는 아니 된다.

9. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재 시 착오방지 등을 위한 대책을 마련하여야 한다.

10. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

11. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등)중 청약, 납입을 실제 이행하는 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

12. "공동대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.

13. "공동대표주관회사"는 공모금액 미달 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니 된다. 또한, 수요예측 실시 이후 발행일정 변경 등으로 인해 수요예측 재실시 사유가 발생하는 경우에도 별도의 수요예측을 재실시하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따른다.

14. "공동대표주관회사"는 수요예측 관련 사항을 기록하고 이와 관련된 자료를 발행일로부터 3년 이상 보관하여야 한다.
15. 기타 본 조에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2020. 7. 1. 한국금융투자협회 개정)을 따른다.

나. 청약 및 배정 방법

(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.
(2) 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
① 교부장소 : “공동대표주관회사”의 본ㆍ지점
② 교부방법 : "본 사채"의 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로만 교부하며, 전자문서의 방법으로는 교부하지 않는다.

③ 교부일시 : 2026년 01월 29일

④ 기타사항 :  

(i) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부의사를 서면 등으로 표시하여야 하며, 전화ㆍ전신ㆍFAX, 전자우편 등으로도 투자설명서 수령거부의사를 표시할 수 있다. 해당지점은 "본 사채"의 투자설명서(수령/수령거부) 확인서를 보관하도록 한다.

(ii) 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍFAX, 전자우편 등의 방법으로 표시하지 않을 경우 본 사채의 청약에 참여할 수 없다.

(4) 배정방법
① 수요예측에 참여한 전문투자자 및 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금액의 100%를 우선배정한다.
② "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달 된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 배정금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수를 완료한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다.
③ 본 호 제②목에 따라 "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다.
(i) "수요예측 참여자"인 전문투자자 및 기관투자자 : "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준" 제6조에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다. 이 때 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.
(ii) "수요예측 참여자"가 아닌 전문투자자 및 기관투자자 : 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "공동대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다.
(iii) 일반투자자 : 전문투자자 및 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다.
  a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.
  b. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.
  c. 상기 a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 최초 인수예정 비율대로 인수단이 인수하고 "본 사채"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다. 단, 각 "인수단"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다.

4. 청약단위 : 최저청약금액은 오십억원 이상으로 하며, 오십억원 이상은 오십억원 단위로 한다.

5. 청약증거금 : 청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2026년 01월 29일에 "본 사채의" 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.
6. 청약취급처 : "공동대표주관회사"의 본지점

7. 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 납부한다.
8. 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주하고, 미청약에 대해서는 제6조 제2항을 따른다.
9. 발행금액 결제일: 2026년 01월 29일
10. "본 사채"의 납입을 맡을 기관: (주)하나은행 계동지점
11. 전자등록기관 : 본 사채의 전자등록기관은 "한국예탁결제원"으로 한다.
12. 전자등록 신청 :

(1) "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.

(2) 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제17조 제2항에 따라 "공동대표주관회사" 중 신한투자증권 주식회사에게 위임한다.

다. 청약단위

[제311-1회]  
최저청약금액은 오십억원 이상으로 하며, 오십억원 이상은 오십억원 단위로 합니다.

[제311-2회]
최저청약금액은 오십억원 이상으로 하며, 오십억원 이상은 오십억원 단위로 합니다.

[제311-3회]
최저청약금액은 오십억원 이상으로 하며, 오십억원 이상은 오십억원 단위로 합니다.

라. 청약기간

마. 청약증거금

청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2026년 01월 29일에 본 사채의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니합니다.

바. 청약취급처: 인수단의 본ㆍ지점

청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약증거금을 납부합니다.

사. 납입장소

(주)하나은행 계동지점

아. 상장신청예정일
(1) 상장신청예정일 : 2026년 01월 29일
(2) 상장예정일 : 2026년 01월 30일

자. 사채권교부예정일

본 사채에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않습니다.

차. 사채권 교부장소

본 사채에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」제36조에 의하여 한국예탁결제원의 전자등록계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음합니다.

카. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

1. 본 사채는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다.
2. 사채 청약증거금은 납입일에 사채납입금으로 대체 충당하며 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 않습니다.
3. 본 사채권의 원리금지급은 현대건설(주)가 전적으로 책임을 집니다.
4. 원금상환의무나 이자지급의무를 이행하지 않을 경우, 동 연체금액에 대하여 연체이자를 지급합니다. 이 경우 연체이자는 각 지급기일의 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행이 정한 연체대출이율 중 최고이율(은행연합회가 공시하는 각 은행 별 대출 연체이자율 항목 중 최고 연체이자율을 의미하며 이하"연체대출 최고이율"이라 합니다)을 적용하여 계산합니다. 단, 연체대출 최고이율이 본 사채의 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채의 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 사채의 관리

다. 특약사항

"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

II. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건 등

가.  일반적인 사항

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다. "발행회사"는 현대건설㈜를 지칭하며, "사채관리회사"는 (주)BNK투자증권을 지칭합니다.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등

당사가 발행하는 제311-1회, 제311-2회 및 제311-3회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.

라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액

당사가 발행하는 제311-1회, 제311-2회 및 제311-3회 무보증사채는 선순위로서 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.

마. 발행회사의 의무 및 책임

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 (주)BNK투자증권과 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

※ 발행회사의 의무 및 책임 관련("사채관리계약서 제2-1조 내지 제2-8조")

"발행회사"는 현대건설㈜를 지칭하며, "사채관리회사"는 (주)BNK투자증권을 지칭합니다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등

(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계 여부

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

다. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조")
"발행회사"는 현대건설㈜를 지칭하며, "사채관리회사"는 (주)BNK투자증권을 지칭합니다.

라. 사채관리회사의 의무와 책임 ("사채관리계약서 제4-3조, 제4-4조")

"갑"은 발행회사인 현대건설㈜를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 (주)BNK투자증권을 지칭합니다.

마. 기타사항

(1) 사채관리회사인 (주)BNK투자증권은 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채관리계약서(구 사채모집위탁계약서)를 참고하시기 바랍니다.

(2) 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 현대건설㈜의 책임입니다. 투자자께서는 발행회사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은  국내 경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다. 건설산업은 크게 토목부문, 건축부문, 주택부문 및 환경/플랜트 부문으로 구분할 수 있고 부문별 특성은 다음과 같습니다.

상기 4가지 부문 중 민간 건축부문(주택사업)은 특히 대부분 건설업체들의 중요한 사업중 하나로 부동산 경기와 매우 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 경기 상승 시에는 주택을 비롯한 건축물량의 수주가 증가하고 수주 공사의 채산성이 향상되며, 사업 추진을 위한 자금부담이 완화되어 보유 부동산(재고자산)의 가치 상승 등이 발생하여 수익에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 이와 반대로 부동산경기하강 시에는 건설사의 수익에 부정적인 영향을 미치기도 합니다. 따라서 국내외 경기불안으로 인한 부동산 경기 악화는 건설업체들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

한국건설협회에 따르면 2024년 기준 건설업 GDP는 약 105.4조원으로 전체 GDP 중 4.8%의 비중을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선을 그리고 있었으나 부동산 경기가 호황기로 돌아서면서 건설업의 생산비중은 2013년부터 증가추세를 보였습니다. GDP내 건설업 생산비중은 2013년 5.2%에서 2017년 5.9%까지 소폭 증가하였으나 2018년 이후 주택경기 부진의 영향으로 다시 감소하였으며, 2024년 기준 4.8%를 기록하고 있습니다. GDP내 건설투자 비중은 2017년 16.6%에서 지속적으로 감소하였으며 2024년 기준 12.7%를 기록하였습니다.

한편, 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2025년 3분기 기준 6.8% (197만명) 수준입니다. 이처럼 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있는 건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이라 할 수 있습니다.

경제성장률 및 건설업 총생산

삽업별 취업자 현황

건설산업의 수급여건은 공사규모가 크며, 공사의 수행에 장기간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다. 더불어 타산업에 비해 수요예측이 어렵고 제조 및 수입에 이르는 일련의 과정이 장기적이기 때문에 다수의 생산주체가 참여하게 됩니다. 또한, 건설업은 정부의 경기 부양 정책 내지 산업기반시설 확충 및 부동산 소득에 대한 세제정책에 따라 크게 영향을 받는 산업입니다.

국내 경제는 과거의 고성장 시대에서 저성장 국면에 진입하였습니다. 건설업의 경기 후행산업의 특성 상 건설업 역시 산업순환주기 중 성숙기에 진입하였습니다. 국내 건설사 역시 기존에 집중되었던 주택/건축 부문 위주의 사업영역에서 벗어나 해외 플랜트 및 해외 SOC 수주 등 해외 진출을 통해 신성장 동력과 발굴이 필요하며, 사업 포트폴리오 역시 다변화가 필요한 시점입니다. 이와 함께 국내 경제의 저성장 국면이 지속될 경우, 경기후행산업의 특성 상 GDP에서 건설업이 차지하는 비중이 지속적으로 감소할 가능성도 존재합니다. 따라서, 투자자분들께서는 기간산업 특성에 따른 건설업 업황의 위험에 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 종합건설업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률,환율 등 글로벌 경기변동에 민감한 산업입니다. 특히, 건설업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 건설업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 최근 국내외 경제는 러시아-우크라이나 전쟁, 중동 지역 분쟁 등 지정학적 리스크 및 미국, 중국 등 주요국들의 보호무역 기조 강화 등으로 불확실성이 높게 유지되고 있는 상황입니다. 국내외 경기 동향과 관련한 주요 기관들의 진단 및 전망은 아래와 같습니다.

① 국내 경기 동향

2025년 11월 한국은행 경제전망보고서에 따르면, 한국의 경제성장률은 2025년 1.0%, 2026년 1.8%로 예상됩니다.한국은행은 미관세 영향 등에도 2025년 하반기 이후 IT경기 호조와 내수 회복세에 힘입어 국내 경제성장률을 2025년 1.0%, 2026년 1.8% 및 2027년 1.9%로 전망했습니다. 2026년에는 소비 회복세가 지속되고 건설 부진이 완회되면서 내수를 중심으로 성장세가 확대될 것으로 보이며, 2027년에는 양호한 내수 흐름이 이어지는 가운데 수출도 글로벌 경기 개선 등으로 증가세가 확대될 것으로 전망했습니다.

민간소비는 가계 실질소득 개선, 확장재정 등에 힘입어 양호한 흐름을 이어갈 전망입니다. 건설투자는 수주·착공 개선, 인프라투자 확대 등으로 부진이 점차 완화될 것으로 예상됩니다. 설비투자는 비IT부문 부진은 지속되겠으나, 반도체 등 IT부문 투자가 확대되며 전체적으로는 증가 흐름을 이어갈 전망입니다. 지식재산생산물투자는 기업의 기술경쟁력 강화 노력, 정부지원 확대 등으로 양호한 흐름을 이어갈 전망입니다.

재화수출은 예상보다 강한 글로벌 반도체 수요에 힘입어 내년에도 증가 흐름을 이어가겠으나, 미 관세 영향 등으로 증가폭은 축소될 전망입니다. 2026년 수출금액은 GDP 재화수출과 달리 반도체 가격상승에 크게 영향받아 증가세가 확대될 전망입니다. 통관수입은 유가 하락으로 원자재를 중심으로 감소하겠으나, 2026년에는 내수 회복으로 자본재·소비재를 중심으로 늘어날 전망입니다.

소비자물가는 농산물 및 석유류가격 상승, 일부 개인서비스가격 상승 등의 영향으로 오름폭이 확대되었으며 일반인 기대인플레이션은 최근 2%대 중반 수준을 지속하고 있습니다. 2026년 소비자물가 상승률은 높아진 환율, 내수부진 완화 등의 영향으로 2025년과 유사한 수준의 상승률을 나타낼 것으로 예상됩니다.

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(International Monetary Fund)은 10.14일(화) 22시(美 워싱턴D.C. 현지 시각 9시) 10월 세계경제전망(World Economic Outlook)을 발표했습니다. 국제통화기금은 연간 4차례(1·4·7·10월) 세계경제전망을 발표하며, 4·10월은 전체 회원국을 대상으로 한 전망을, 1·7월은 주요 30개국 대상(우리나라 포함)으로 한 수정 전망을 발표하고 있습니다. 세계경제전망 보고서에 따르면, 미국의 관세 인하·유예에 따른 불확실성 완화, 재고 조정·무역경로 재편, 달러 약세 등을 고려하여 2025년 세계경제 성장률을 지난 2025년 07월 전망 대비 0.2%p. 상향한 3.2%로 전망하였습니다. 다만, 이번 전망은 현재 수준의 관세가 지속되며, 미·중간 관세유예는 향후에도 발효되지 않을 것이라는 가정을 전제하였습니다.미국(+0.1), 프랑스(+0.1), 스페인(+0.4), 독일(+0.1), 일본(+0.4) 등은 상향조정(%p.)되었으며, 캐나다(△0.4), 러시아(△0.3) 등은 하향조정(%p.)되었습니다.

선진국 그룹(한국, 미국, 영국, 독일, 프랑스, 일본 등 41개국) 2025년 성장률은 2025년 07월 전망 대비 0.1%p. 상향된 1.6%로 내다보았습니다. 국가별로 살펴보면, 미국(1.9%) 성장률은 관세 인하, 감세 법안 통과, 금융 여건 완화 등으로 소폭 상향 조정되었습니다. 유로존(1.2%) 성장률은 아일랜드의 견조한 성장, 독일의 민간 소비 회복 등으로 소폭 상향하였습니다. 주요 7개국(G7)과 유로존을 제외한 기타 선진국(1.8%)은 일부 국가의 대미 무역협상 타결, 실질 임금 인상에 다른 소비 개선 등에 힙입어 상향 조정되었습니다.

한편, 국제통화기금은 2025년 우리나라 성장률을 2025년 07월 전망 대비 0.1%p. 상향한 0.9%로 전망하였습니다. 2025년 성장률 전망 상향 조정은 완화적 정책 효과, 소비 및 투자 심리 개선에 기인합니다. 2026년 성장률은 1.8%로 예측하였으며, 잠재 수준의 정상 성장궤도로 복귀할 것을 전망하였습니다.

신흥개발도상국 그룹(중국, 인도, 러시아, 브라질 등 155개국) 2025년 성장률은 2025년 07월 전망 대비 0.1%p. 상향한 4.2%로 전망하였습니다. 중국(4.8%)은 조기 선적, 재정 확장정책이 무역 불확실성·관세의 부정적 영향을 희석함에 따라 지난 7월 전망 수준을 유지하였습니다. 인도(6.6%)는 서비스업 등 상반기 실적 호조의 영향으로 2025년 전망은 소폭 상향되었습니다.

국제통화기금은 세계경제 리스크가 하방 요인에 집중되어 있다고 진단하면서, 통상정책의 전개 양상이 핵심 변수라고 평가하였습니다. 주요 하방 요인으로 무역 불확실성, 이민 제한 정책에 따른 생산성 악화, 재정 및 금융시장 불안과 인공지능(AI) 등 신기술에 대한 재평가 가능성을 제시하였습니다. 다만 무역 갈등이 완화되고 각 국이 구조개혁 노력을 가속화하면서 인공지능(AI) 도입을 통해 생산성을 향상시킬 경우 세계경제의 상방 요인으로 작용할 수 있다고 언급하였습니다.

마지막으로, 국제통화기금은 글로벌 불확실성을 완화하고 지속가능한 성장 기반을 마련하기 위해 다음과 같은 정책노력을 권고하였습니다. 우선, 예측가능한 무역환경 조성을 위해 시장 왜곡을 최소화하는 산업정책 설계와 지역·다자간 무역협정 확대가 필요하다고 강조하였습니다. 재정 측면에서는 세입 확충·지출 효율화를 통해 재정 여력을 회복하고, 명확한 기준점(fiscal anchor)를 포함한 중기재정 체계(프레임워크)를 마련할 것을 권고하였습니다. 아울러, 통화정책의 독립성을 유지하고 금융시장 안정 노력을 지속하면서, 중장기 성장 잠재력을 제고하기 위한 구조개혁 노력을 가속할 것을 촉구하였습니다.

당사가 영위하는 종합건설업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률,환율 등 글로벌 경기변동에 민감한 산업입니다. 미국의 관세정책, 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인한 지정학적 리스크, 리쇼어링, 니어 쇼어링 등 글로벌 정세변화로 인한 무역규모 축소, 고환율·고금리 기조 지속, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 변동이 발생할 경우 당사의 성장성과 수익성에 부정적 영향을 미칠수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본시설 형성을 생산 대상으로 하는 산업적 특성을 가지고 있습니다. 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발 효과가 크기 때문에 국내 경기를 선도해 온 전략적 산업이라 할 수 있습니다. 또한 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택 구매력 등건설수요에 의해 생산 활동이 파생되는 특성으로 인해 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받게 됩니다. 이외에도 건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다.

2010년대말 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기 및 소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에 근거하여 주택시장 안정을 위한 조치를 시행했습니다. 2017년 6월부터 2020년 8월까지 정부가 발표한 주택 정책은 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책, 실수요자 보호 정책, 주택 공급정책으로 구분할 수 있습니다. 주택시장 안정화 정책의 일환으로 투기수요 근절을 위한 주택 수요 관리 정책 중 하나는 급격한 주택가격 상승이 일어나는 지역을 대상으로 투기과열지역 및 조정대상지역 지정을 확대 하고, 이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책을 바꾸고, 종합부동산세 및 양도세 등 세금 제도를 바꾸어 투기 수요를 막는 것입니다. 또한, 가격 안정을 위해 분양가 상한제를 도입했습니다. 다음은 2020년 12월 투기 규제지역입니다.

투기 규제지역 현황(2020.12.18)

투기 규제지역 선정과 더불어 정부는 지속적인 가격상승에 대응하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 조정대상지역 및 고가 주택의 주택담보대출비율(LTV) 및 부채상환율(DTI) 규제 비율을 계속해서 강화했습니다. 또 2020년 7월부터는 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 고가 주택에만 적용하던 자금조달계획서를 거래가액과 무관하게 제출토록 변경했습니다.주택담보대출 및 보금자리론 등에 대한 전입 및 처분 요건도 강화했습니다. 15억원 이상 초고가 구입 시 주택담보대출이 금지되며, 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과됩니다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화되면서 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하던 것을 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기로 결정했습니다.

다주택자에 대한 종부세 중과세율을 인상에 따라 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율을 적용했고 법인 역시 최고세율인 6%를 적용하였습니다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했고, 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지하고, 조정대상지역내 법인의 신규 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 변경했습니다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)했고 규제지역 다주택자도 양도세 중과세율 인상했습니다. 취득세의 경우, 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다 법인전환시 취득세 감면도 제한했습니다. 또한, 2017년과 2018년 두 차례에 걸쳐 민간택지 분양가 상한제 적용기준을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력시점을 최초 입주자 모집 승인신청일로 앞당겼습니다. 분양가상한제 주택의 전매제한 기한도 5-10년으로 확대되었습니다.

실수요자 보호 정책으로는 먼저, 청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편하여 생애최초 공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대하고, 적용대상도 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입했습니다. 청년 전월세 자금지원을 위해 버팀목 전세금리를 인하하고 지원 대상 및 대출한를 늘렸고 주거안정월세대출 ·청년보증부월세대출 금리도 인하했습니다. 생애최초 주택에 대해서는 현행 신혼부부에 대해서만 허용하던 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용하기로 했고, 서민부담경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하할 방침입니다. 또한, 임대차시장을 안정화시키고 임차인의 권리 보호를 위해 집주인으로 하여금 임대주택 등록을 활성화하기 위해 2018년 12월 임대주택등록 정책을 마련했습니다. 등록된 임대주택에 대해서 지방세, 양도소득세, 종부세 등의 세제감면 혜택을 주는 대신, 임대차 시장을 공적으로 관리하여 이를 통해 전세금 반환보증 활성화 등 임차인권리보호를 강화하기위한 조치의 일환입니다. 2019년에는 이같은 혜택에 따른 임대료 증액제한과 부기등기제등 임대인의 의무조건을 강화하였고 2020년 6-7월에는 다시 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장, 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 등 의무사항과 규제를 더욱 강화했습니다.

주택 공급 계획으로는 수요측면의 불안요인 차단을 위한 수요관리 대책과 더불어,  공급부족을 우려하는 실수요자의 불안심리를 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정 및 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 공급 확대 방안을 마련했습니다. 이미 발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진하기로 결정했습니다. 정부는 2021년 2월 4일 「공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였는데, 이 방안에 따르면 정부와 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호 및 전국 83만호 주택 부지를 추가로 공급할 계획입니다. 이에 앞서, 정부는 2020년 8월 4일 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」을 발표했는데 이날 발표물량과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 합하면 총 127만호의 주택을 공급할 계획입니다. 여기에는 수도권 3기 신도시 등 공공택지 77만호, 수도권 신규공급 13.2만호+α , 2020년 5월 6일 발표한 서울 도심 내 공급 물량 7만호, 수도권내에서 추진중인 정비사업 30만호 등이 포함되어 있습니다. 서울권역 중심으로 발표내용을 종합하면 2020년 8월 4일 현재 신규공급 13.2만호+α와 5월 6일 공급 발표 물량 7만호, 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량 6만호를 포함하면 서울권역에 총 26.2만호+α가 추가로 공급될 예정입니다. 다음은 정부의 주택 시장 안정화 정책 중 주요 정책이라고 할 수 있는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 및 12.16 주택시장 안정화 방안입니다.

한편, 2021년 02월 04일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 '25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

이후 2022년 국토교통부는 8월 16일 향후 5년 공급 계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한「국민 주거안정 실현방안」을 발표하였습니다. 도심공급 확대, 주거환경 혁신 및 안전 강화, 공급시차 단축, 주거사다리 복원, 주택품질 제고라는 국민주거 안정 실현을 위한 5대 전략을 수립하였습니다. 세부적으로 향후 5년간 270만호를 공급할 예정이며, 수도권 158만호, 서울 50만호, 지방대도시에도 52만호를 공급할 계획입니다. 이를 통해 도심 내집 마련 기회를 확대할 예정이며, 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발, 재건축 사업 정상화를 추진할 예정입니다.

재건축부담금 제도가 2006년 도입된 이후로 정상적으로 시행되지 못함을 근거로 정부는 '국민 주거안정 실현방안'의 후속조치의 일환으로 재건축부담금 합리화 방안을 발표하였습니다. 그동안 과거 기준을 그대로 적용하여 불합리한 수준의 부담금이 산정되었으며, 이로 인해 재건축, 지연 보류 등의 원인이 되었습니다. 따라서, 부과기준을 현실화하고 재건축을 통해 공공주택 공급 확대를 유도하며, 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도가 신설되었습니다.

'재건축 안전진단 합리화 방안'은 안전진단 평가 시 구조 안정성 항목의 비중을 기존 50%에서 30%로 축소하고, 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 기존 15%, 25% 에서 30% 로 높이며 안전진단 기준을 완화하기 위해 만들어진 '국민 주거안정 실현방안(8.16)의 후속 조치입니다. 기존 기준을 적용하였을 때에 비해 2023년 상반기에는 전국 재건축 아파트 111개가 안전진단을 통과하게 되어 2018년~2022년 21개 대비 그 수가 크게 증가하였습니다.

기획재정부는 2023년 1월 2일 '2023년 1월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)'을 심의, 의결하였습니다. 이번 안을 통해 서울시 11개구에 대한 주택 투기지역 지정이 해제되었으며, 공식적으로 2023년 1월 5일 0시를 기점으로 해제가 완료 되었습니다.

국토교통부는 2023년 9월 26일 공급 여건을 신속하게 개선하고 공급 확대로 정상화를 견인할 목적으로 '주택공급 활성화 방안'을 발표하였습니다.

한편 정부는 2024년 1월 10일 국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표하였습니다. 정부는 '국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제 전면 개선', '도심 내 다양한 주택 공급 확대', '공공주택을 빠르게 공급하여 주택공급 회복을 견인', '안정적 주택공급을 위해 건설산업 활력을 회복'이라는 대응방안을 통해 주택공급을 확대해 나갈 계획입니다. 또한, 건설경기 위축에 대응하여 공적 PF 대출 보증 확대 등으로 건설사의 자금애로를 해소하고, PF 대출 등에 있어 건설사에 과도한 수수료를 책정하는 불합리한 계약 사항을 시정토록 유도할 것을 발표하였습니다.

상기와 같이 정부는 2021년 이후 지속적으로 주택 공급 및 거래 관련 부동산 대책을 발표하면서, 시장에 긍정적인 분위기가 형성될 것으로 전망되었습니다. 하지만, 2023년 4월 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고, 2023년 8월 LH단지 철근누락 등의 이슈가 일어남에 따라 국민 불안이 고조되었습니다. 이에 국토교통부는 무량판 구조 시공중인 현장 105개소, 17년 이후 준공된 아파트 188개소 등 총 293개소의 민간아파트 전수조사에 착수하였고 철근 누락 및 보강이 필요한 부실시공은 없는 것으로 발표하였습니다. 다만 향후 부동산 규제 강화 정책이 추가되고 이에 따른 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다.

이는 건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있습니다. 정부 정책 변수에 해당하는 주택시장 규제 강화에 따라 부동산 및 분양시장의 변동 및 미분양 주택 물량이 증가할 수 있고 이로 인해 당사 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 정부는 2024년 11월 14일 부동산 PF제도 개선방안을 발표했습니다. 국내의 저자본·고보증 PF 대출 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경변화에 취약하고, 금융업계 전체로 리스크가 확산 가능하다는 점을 시사하고 국내 PF 산업 선진화를 위해 연구용역, 전문가 및 업계와의 의견수렴을 기반으로 PF제도 전반에 대한 개선방안을 마련할 계획입니다.

이어서, 2025년 03월 19일 정부는 주택시장 안정화 방안을 발표했습니다. 국토교통부, 서울특별시, 기획재정부, 금융위원회, 한국은행 및 금융감독원은 최근 서울 및 수도권 주요 지역 중심으로 주택가격이 빠르게 상승하고 거래량이 크게 증가하는 등 시장 불안 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다고 발표했으며, 추가적인 집값 상승 및 가계대출 급증에 대비해 선제적으로 시장 안정화 방안을 추진하기로 했습니다. 서울 주요지역을 중심으로 토지거래허가구역을 6개월간 지정하고, 시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역의 추가 지정도 검토하기로 발표했습니다. 또한, 수도권 중심으로 지역별 가계대출 모니터링을 실시하고, 주택담보대출 취급 점검을 강화할 것입니다. 동시에 투기수요와 불법행위를 집중 모니터링하고, 시장질서 교란 행위에 대한 기획조사와 자금출처 수시 조사를 병행하기로 했습니다.

한편, 2025년 6월 4일 이재명 대통령이 제 21대 대통령으로 당선됨에 따라 상기 서술한 기존 부동산 관련 정책에 변동가능성이 존재합니다. 구체적인 부동산 관련 대선 공약은 다음과 같습니다.

신정부의 부동산 관련 정책은 주로 부동산 규제 및 세금 관련 기존 정책을 유지하거나, 일부 완화하는 방향성을 보이고 있습니다. 공약 대부분이 주로 재개발 및 재건축, 교통 및 인프라 공급 확대 등 중ㆍ장기 정책을 중심으로 구성되어 있기에, 실제 정책 효과가 시장에 반영되기까지는 시간이 필요할 것으로 예상됩니다. 단기적으로는 서울 핵심지역에 대한 토지거래허가제 등의 규제, 금리 인하 시점, 주택 수급 불균형 심화 등의 변수들이 미칠 영향을 고려해야 할 것으로 예상됩니다.

주요 공약 중 하나인 공급 정책의 경우, 서울 핵심지역 초고가 주택가격의 상승 억제를 위한 규제보다는 중산층 및 서민층을 대상으로 주택공급을 확대하기 위한 정책에 초점을 맞추고 있습니다. 도심 내 주택용지 공급을 위해 공공기관 또는 기업이 보유한 유휴부지 등을 활용하고, 민간 임대주택 공급 확대, 재개발 및 재건축의 절차 간소화, 용적률 및 건폐율 완화 등을 통해 핵심지역 내 주택 공급 증대를 유도할 것으로 예상됩니다. 구체적인 주택 공급 대상자별 주요 정책은 다음과 같습니다.

2025년 6월 국토교통부와 금융위원회는 최근 수도권 지역 부동산 시장 상황 등과 맞물려 주담대를 중심으로 한 가계대출 증가 규모 확대에 우려를 표하며, '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하였고, 금융 전체 가계대출(정책대출 제외) 총량 목표를 올해 하반기부터 계획 대비 50% 수준으로 감축한다고 발표하였습니다. 상세 내용으로 일반은행의 주택담보대출 한도 제한 조치(수도권, 규제 지역 6억 한도), 실거주 목적 외 추가 주택 구입 규제 강화, 신용대출 한도 제한 등이 포함되며 수도권, 규제지역 생애 최초 주택 구입 목적 주담대 LTV 80% → 70%로 강화, 전입 의무 부과(디딤돌, 보금자리론 동일 시행), 전세대출 비율 90% → 80% 로 축소하여 금융회사들의 여신심사 강화를 유도하는 등의 내용을 담고 있습니다. 스트레스 DSR 도입, 가계부채 관리 강화 방안, 전세대출 보증 축소 등으로 주택시장의 확대가 제한될 수 있으며, 이는 건설업에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2025년 9월 7일 정부는 '주택공급 확대방안'을 발표하였으며, 서울 및 수도권에 향후 5년('26~'30)간 총 135만호, 연간 27만호의 신규 주택이 공급(착공)될 예정입니다. 이는 최근 3년 공급실적 대비 1.7배 수준으로 매년 11만호 늘어난 수치입니다. 정부는 수도권 공공택지에 충분한 주택을 조기에 공급하기 위해, 공공의 역할을 강화하고, 사업 절차에 따른 지연 요소를 개선하여, 37.2만호 이상의 주택을 신속 공급할 예정입니다. 또한, 노후시설 및 유휴부지를 활용하고, 재건축/재개발 사업을 촉진함으로써 주거 선호도가 높은 도심에 공급을 확대할 계획입니다. 그 외에도 위축된 민간 주택사업 여건을 개선하기 위해 각종 규제를 대폭 개선하고 신속 공급모델을 도입하며, 부동산 시장의 거래질서를 확립하고 수요 관리를 내실화할 예정입니다. 아울러, 정부는 주거안정을 위해 주택수요와 공급 측면에서 범정부 차원의 심도있는 논의가 필요하므로 관계부처가 참여하는 부동산 정책 관련 회의체를 가동하기로 하였습니다.

2025년 10월 15일, 정부는 대출수요 관리 강화를 위한 주택시장 안정화 대책을 발표하였으며, 수도권ㆍ규제지역에 적용되는 주택구입목적 주택담보대출의 대출한도(현 6억원)를 주택가격(시가) 수준에 따라 차등 적용할 것이라고 밝혔습니다. 수도권ㆍ규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시간 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용한다고 하였습니다.

더불어, 차주 DSR 산정시 중장기적인 금리 변동 가능성을 반영하여 대출금리에 일정수준의 스트레스(ST) 금리를 가산(실제 대출금리에는 미반영)하는 스트레스 DSR 제도도 강화한다고 밝혔습니다. 현재 차주별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리를 수도권ㆍ규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정하였습니다.

또한, 1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권ㆍ규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영할 것이라고 밝혔습니다. 이번 조치는 2025년 10월 29일부터 시행될 예정이나, 금번 조치가 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안하여 1주택자의 수도권ㆍ규제지역 전세대출에 우선 적용하되, 향후 전세대출 DSR 시행 경과 등을 보아가며 단계적인 확대 방안을 검토해 나갈 계획이라 밝혔습니다.

2025년 9월 발표된 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치 시행시기를 당초 예정된 '26.4월보다 앞당겨 '26.1월부터 조기 시행한다고 발표하였습니다.

추가로, 규제지역(투기과열지역, 조정대상지역) 신규 지정에 따라 해당 규제 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출규제가 즉시 적용된다고 하였습니다. 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아지며, 전세ㆍ신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되는 등 해당지역의 대출수요 관리 수준이 한층 강화될 예정입니다. 한편, 토지거래허가구역 신규지정에 따라 상가ㆍ오피스텔등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다고 밝혔습니다.  

일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미치기까지는 일정한 시차가 존재하며, 완화 정책이 시행되더라도 반드시 부동산 시장의 안정을 보장하는 것은 아니기 때문에, 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기 어렵습니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제 악화 등과 맞물려 미분양물량이 크게 증가하였으며, 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성 경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 미분양물량의 증가는 건설경기 침체를 장기화 시키는 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로 자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정 사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되는 모습을 보여왔습니다. 이에 정부는 미분양 문제를 해결하기 위하여, 다양한 부동산 종합대책 등의 발표를 통하여 미분양률을 감소시키려 노력해왔습니다.

미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 걸쳐 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2008년말 기준으로 165,599호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후 저금리 기조의 지속 등에 힘입어 미분양 주택은 2015년 4월말 28,093호까지 감소하였으나 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 기준 61,512호, 2016년 12월말 기준 56,413호, 2017년 12월말 기준 57,330호, 2018년 12월말 기준 58,838호로 지속적으로 증가하는 모습을 보이다가 2019년 12월말 기준 47,797호로 감소한 이후, 2020년 12월말 기준 19,005호, 2021년 12월 말 기준 17,710호로 급격하게 하락하였습니다. 2021년 12월말 기준은 17,710호로, 2021년 3월말 15,270호의 역대 최저 수준을 갱신한 이후 다소 증가하였지만 여전히 매우 낮은 수준을 유지하였습니다. 이러한 감소의 이유는 정부의 대출 규제 및 매매가 상한제가 강화되고 주택 공급물량 감소 등이 맞물리면서 수요가 급증한 것이 주요 원인인 것으로 판단됩니다. 그러나 2022년 이후 금리 상승으로 인해 주택 수요가 저하됨에 따라 미분양주택이 급증하여, 2022년 12월말 기준 6.8만호를 기록하여 2021년 12월말 대비 약 2.9배 증가하였습니다. 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하며, 2023년말 기준 62,489호를 기록하였습니다. 그러나 2024년 부동산경기 침체, 매수심리 위축, 공사비 상승과 고금리 지속에 따른 수익성 악화 등으로 부동산시장의 침체가 장기화하자 미분양 물량은 재차 증가하여 2024년 12월말 65,146호를 기록하였습니다. 2025년에 들어서는 정부의 규제 완화와 시장 회복 노력이 동반되어 미분양 감소 추세이며, 2025년 10월말 기준 69,069호를 기록하고 있습니다.

전국 미분양 주택 현황

한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 기준 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가하였으나, 2016년 이후 감소세를 보이며 2017년말 기준 10,387호로 크게 감소하였으며, 2018년 12월말 기준 6,319호로 지속적인 감소세를 보였습니다. 2019년에도 2018년과 유사한 흐름이 이어지면서 수도권 미분양 물량은 6,202호로 전년말 대비 소폭 감소하였으며, 이후 2020년 2,131호로 크게 감소한 이후 2021년 12월말 기준 1,509호로 역대 가장 낮은 수준을 기록하였습니다. 그러나 2022년은 금리 급등, 주택 가격 하락세 우려 부각 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축됨에 따라 미분양 물량이 2021년말 대비 큰 폭 증가하여 11,076호를 기록하였습니다. 2023년말 기준으로는 10,031호를 기록하며 전기 대비 1,045호 낮아진 수치를 보였으나, 2024년 들어 정부의 DSR 관련 대출규제가 강화되자 재차 상승하여 2024년말 기준 16,997호를 기록하였습니다. 2025년에는 상반기에는 서울을 중심으로 주택 매매거래가 늘고 착공과 준공이 늘었지만, 하반기에 정부 규제에 더해 보유세 등 세제 개편 가능성으로 아파트 매수 심리가 위축되어 2025년 10월말 기준 미분양은 17,551호를 기록하고 있습니다.

지방 미분양 물량의 경우 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년 12월말 52,519호로 지속적인 증가세를 나타내다가 2019년 말 41,595호로 전년대비 증가 추세가 일시적으로 감소한 모습을 보였으며, 이후 2020년 지방 미분양 물량은 16,874호로 급격하게 줄어들었습니다. 주택부문의 공급절벽에 대한 우려, 신규 주택에 대한 선호 현상 지속에 따라 2021년말 17,710호까지 감소하였습니다. 그러나, 2022년 1월말 21,727호, 2022년 4월말 27,180호, 2022년 7월말 31,284호로 미분양 주택이 증가하였으며 특히 레고랜드 사태 및 금리인상의 여파로 2022년 11월 기준 지방 미분양 물량은 57,072호로 매우 높은 수치를 기록하였습니다. 금리 상승에 따른 주택 담보 대출 감소 등으로 인해 주택 수요가 저하됨에 따라 수도권, 지방 모두 미분양 물량이 급증하기 시작하면서 2022년 12월말 기준 68,107호를 기록하였고 이는 2021년말 기준 17,710호 대비 약 2.85배 증가한 수치입니다. 2023년은 금리 상승폭이 2022년 대비 제한됨에 따라 미분양 주택이 12월 기준 52,458호로 소폭 감소하였습니다. 2024년에도 지방 주택에 대한 매수심리 회복이 지연되며 여전히 높은 53,176호를 기록하였습니다. 2025년에는 정부의 지방 미분양 주택 매입 등의 미분양 정책에 힘입어 2025년 10월말 기준 51,518호를 기록하며 전년대비 감소한 수치를 기록하고 있습니다.

이후에도 가계대출의 증가에 따른 내수 위축 및 소비심리 저하, 주택담보대출 금리 인상 등의 요인으로 인해 미분양 물량이 지속적으로 증가하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이와 더불어, 정부의 부동산 정책 등으로 인한 영향 역시 미분양 물량을 다시 증가시킬 수 있는 요인 중 하나입니다. 국내 주택 경기가 하락 국면으로 전환될 경우, 미분양 물량이 증가하여 당사를 포함한 건설사의 영업 환경과 재무 안정성에 부담이 되는 요인으로 작용할 수 있습니다.

미분양에 따른 위험은 건설사로 하여금 공사비에 대한 금융비용 증가로 사업비 부담을 증가시키는 측면이 존재합니다. 따라서, 미분양 물량 증가 시, 건설사의 현금흐름 지표는 저하되는 경향이 있으며, 운전자금에 대한 부담도 증가합니다. 또한, 미분양 물량 증가 시 입주 지연과 잔금 지연 등으로 인해 영업활동으로 인한 현금흐름도 악화될 가능성이 존재합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가로 이어져 당사를 포함한 건설사들의 재무구조 악화 및 수익성 저하를 시키는 원인이므로 투자자분들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

또한, 2020년 이후 전국 민간아파트(주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택) 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하) 추이를 살펴보면, 2020년 이후 2021년까지 전국 민간아파트 초기 분양률은 매분기말 90% 이상을 기록하며 양호한 수준을 유지하였습니다. 그러나, 최근 시장 금리 급등에 따라 주택 가격 하락세 우려가 부각되며 주택 매수 심리가 지속 위축되었고, 특히 지방을 중심으로 분양률이 대폭 하락하는 추세를 나타내고 있습니다. 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 2022년 1분기말 87.7%, 2022년 2분기말 87.7%, 2022년 3분기말 82.3% 기록하였습니다. 특히, 레고랜드 사태 영향으로 2022년 4분기말 평균 초기분양률이 58.7% 기록하면서 2021년말 93.8% 대비 큰 폭으로 하락하였으며, 2023년 1분기말 49.5%를 기록하여 하락세를 지속하였습니다. 2023년 3분기말 및 4분기말 83.5%, 86.3%로 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 회복 추세를 보였습니다. 그러나 2024년에 접어들며 공사비 상승 영향으로 높아진 분양가에 여전한 고금리 여파 등으로 3분기말 기준 54.5%를 기록하며 지속적인 하락세를 보였으나, 4분기말 들어 80.2%를 기록하며 회복 추세로 전환되었습니다. 2025년 1분기말 전국 평균 초기분양률은 80.1%를 기록하였으나, 2025년 2분기말 지방의 미분양 주택 해소가 지연되면서 64.1%로 하락하였고, 이는 전분기 대비 16.0%p 하락, 전년동기 대비 0.1%p 하락한 수준입니다. 2025년 3분기말 전국 평균 초기분양률은 75.7%으로, 정부의 부동산 규제가 강화되면서 실수요 감소가 분양 시장에도 영향을 미친 것으로 해석됩니다.

다만, 향후에도 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비 심리 저하, 높은 수준의 주택담보대출 금리 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설 경기를 예측하는 데에 가장 일반적으로 사용되고 있는 것은 건설기업 경기실사지수(CBSI)입니다. 경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기 관련자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있습니다. 이중 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서 60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.