정 정 신 고 (보고)

(주1) 정정 전

(중략)

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2025년 7월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 2025년 세계경제성장률 전망치는 2025년 04월 발표치보다 0.2%p 상향된 3.0%로 발표되었습니다. IMF는 관세 인상에 대한 선제적 대응, 예상보다 낮은 미국 평균 관세율, 달러 약세 등으로 인한 금융 여건 개선, 일부 주요 국가들의 재정 확대 정책 등을 상향 조정 이유로 밝혔습니다. 이와 관련해 미국은 2025년 1.9%의 경제성장률을 시현할 것으로 예측되며 견조한 경기 흐름을 보이고 있으나, 미국을 포함한 유럽 주요국들의 재정적자 및 국가부채로 인한 경제 성장 둔화 지속이 세계 경제의 부담요소로 작용하고 있음을 언급했습니다.

향후 전망에서 미국과 유로존은 모두 2025년 경제성장률이 지난 4월 전망치 대비 0.1%p, 0.2%p 상향하여 각각 1.9%, 1.0% 성장할 것으로 예상되었습니다. 글로벌 경제성장률은 2025년은 지난 4월 전망치 대비 0.2%p. 상향한 3.0%로 전망하였고, 2026년은 0.1%p 상향한 3.1%로 전망하였습니다. 다만, 우리나라의 2025년 경제성장률은 지난 4월 전망치에서 0.2%p 하향한 0.8%로, 2026년은 지난 4월 전망 대비 0.4%p. 상향 조정한 1.8%의 경제성장률을 시현할 것으로 전망했습니다. IMF는 한국의 2025년 성장률 하향 조정은 국내 정치 및 글로벌 통상 불확실성 등으로 예상보다 부진했던 상반기 실적을 근거로 들었으며, 2026년에는 올해 하반기부터 점진적 경기회복세가 예상됨에 따라 전망을 상향 조정한다고 발표했습니다.

(후략)

(주1) 정정 후

(중략)

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2025년 10월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 2025년 세계경제성장률 전망치는 2025년 07월 발표치보다 0.2%p 상향된 3.2%로 발표되었습니다. 미국의 관세 인하ㆍ유예에 따른 불확실성 완화, 재고 조정·무역경로 재편 등을 통한 경제주체들의 양호한 적응력과 달러 약세 등이 금번 전망치에 반영되었습니다. 주요 선진국 중 미국의 2025년 성장률 전망치는 관세 인하, 감세 법안 통과, 금융 여건 완화 등으로 지난 7월 전망치 대비 0.1%p. 상향 조정한 2.0%로 전망하였으며, 유로존의 경우 아일랜드의 견조한 성장, 독일의 민간 소비 회복 등으로 지난 7월 전망치 1.0% 대비 0.2%p. 상향한 1.2%로 전망하였습니다. 한국의 2025년 경제 성장률 전망치는 지난 7월 전망치 0.8% 대비 0.1%p. 상향한 0.9%로 전망하였으며, 2026년 경제 성장률 전망치는 2025년 대비 대폭 상향한 1.8%로 예측하였습니다. 이는 한국 경제가 2026년에는 잠재 수준의 정상 성장궤도로 복귀할 것을 전망하는 것으로 해석됩니다.

국제통화기금은 세계경제의 리스크가 여전히 하방 요인으로 기울어져 있다고 진단하면서, 주요 하방 요인으로 무역 불확실성, 이민 제한 정책에 따른 생산성 악화, 재정 및 금융시장 불안과 AI 등 신기술에 대한 재평가 가능성을 제시하였습니다. 다만, 무역 갈등이 완화되고 각 국이 구조개혁 노력을 가속화하면서 AI 도입을 통해 생산성을 향상시킬 경우 세계경제의 상방 요인으로 작용할 수 있다고 언급하였습니다.

(후략)

(주2) 정정 전

(중략)

2025년 9월 기획재정부, 국토교통부, 국무조정실, 금융위원회, 국세청은 관계부처 합동으로 부동산 관계장관회의를 개최하고 '주택공급 확대방안'을 발표했습니다. 상세 내용으로 2023년까지 수도권에 총 135만호, 年 27만호(과거比 1.7배) 신규착공,공공택지에서는 LH가 주택사업을 직접 시행하여 공급 확대 및 공급속도 제고, 노후 임대주택, 노후 공공청사, 미사용 학교용지 등 활용해 도심내 주택을 추가공급하는 내용을 담고 있습니다. 그간 인허가 기준으로 산정한 공급 물량이 정책 체감도가 낮고 실제 준공까지 이어지지 않는 경우가 있다는 지적을 고려하여 정부의 공급목표는 국민 체감도와 실현가능성을 극대화할 수 있도록 '착공' 기준으로 관리할 것이라고 발표했습니다. 한편, 신규주택 공급규모를 확대함과 동시에 규제지역내 주택담보대출 LTV 상환을 기존 50% -> 40%로 강화, 수도권ㆍ규제지역 내에서 주택을 담보로 하는 주택매매ㆍ임대사업자 대출(주담대)을 제한(LTV=0), 1주택자의 수도권ㆍ규제지역내 전세대출 한도를 2억원으로 일원화, 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용등의 대출수요 관리조치도 병행할 예정으로, 주택시장의 확대가 제한될 요인도 함께 존재합니다. 신규공급 확대로인해 당사의 수주물량이 증가하는 경우 당사에 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 당사가 신규수주를 달성하지 못하는 경우 대출수요 관리조치로 인해 당사에 부정적인 영향이 미칠수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

(주2) 정정 후

(중략)

2025년 9월 기획재정부, 국토교통부, 국무조정실, 금융위원회, 국세청은 관계부처 합동으로 부동산 관계장관회의를 개최하고 '주택공급 확대방안'을 발표했습니다. 상세 내용으로 2030년까지 수도권에 총 135만호, 年 27만호(과거比 1.7배) 신규착공,공공택지에서는 LH가 주택사업을 직접 시행하여 공급 확대 및 공급속도 제고, 노후 임대주택, 노후 공공청사, 미사용 학교용지 등 활용해 도심내 주택을 추가공급하는 내용을 담고 있습니다. 그간 인허가 기준으로 산정한 공급 물량이 정책 체감도가 낮고 실제 준공까지 이어지지 않는 경우가 있다는 지적을 고려하여 정부의 공급목표는 국민 체감도와 실현가능성을 극대화할 수 있도록 '착공' 기준으로 관리할 것이라고 발표했습니다. 한편, 신규주택 공급규모를 확대함과 동시에 규제지역내 주택담보대출 LTV 상환을 기존 50% -> 40%로 강화, 수도권ㆍ규제지역 내에서 주택을 담보로 하는 주택매매ㆍ임대사업자 대출(주담대)을 제한(LTV=0), 1주택자의 수도권ㆍ규제지역내 전세대출 한도를 2억원으로 일원화, 주택담보대출 금액별 주택신용보증기금 출연요율 차등 적용등의 대출수요 관리조치도 병행할 예정으로, 주택시장의 확대가 제한될 요인도 함께 존재합니다. 신규공급 확대로인해 당사의 수주물량이 증가하는 경우 당사에 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 당사가 신규수주를 달성하지 못하는 경우 대출수요 관리조치로 인해 당사에 부정적인 영향이 미칠수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

2025년 10월 15일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 부동산 관계장관회의를 개최하여 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 주된 내용으로는 1) 규제지역 및 토지거래허가구역 서울 전역 및 경기 12개 지역 확대 지정, 2) 수도권ㆍ규제지역 내 15억 초과 주택 주택담보대출 한도 제한 강화(6억원->2억원->4억원), 3) 과도한 부동산 투자이익이 발생하지 않도록 부동산 제도 합리화, 4) 부동산 거래 감독기구 설치 및 부동산 불법행위 범부처 대응역량 강화 등이 제시되었습니다. 또한, 상기 기재한 2025.09.07 주택공급 확대방안의 후속조치 이행에도 속도를 높이기 위해 2025.09.30 도시정비법 개정안 발의 등 공급대책 후속법률 제ㆍ개정안 20여건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과할 수 있도록 국회와 긴밀히 협력할 것을 발표하였고, 관계부처와 지자체, LH, SH, GH 등이 참여하는 '주택공급점검 TF'를 정례적으로 개최하고 공급 과제별로 진행 상황 점검, 현장방문 등을 통해 애로요인을 해소하고 속도제고 방안을 강구해나갈 계획이라고 밝혔습니다. 이처럼 정부는 주택공급 확대에 박차를 가하고 있으나, 이와 동시에 대출수요 관리조치가 함께 이루어지고 있는 바, 해당 정책이 당사의 영업환경에 미칠 영향을 정확히 판단하기에는 제한적인 상황으로, 정책 변화로 인해 당사에 부정적인 영향이 미칠수 있는 가능성인 여전히 존재하는 상황입니다. 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

(중략)

부동산 시장에서 정부 정책이 가장 중요한 변수 중 하나인 바, 향후 다시금 정부의 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 또한, 주택시장 과열 억제 및 투기수요 차단을 목적으로 전세대출 DSR적용, 스트레스 금리 상향 등 부동산 금융규제 강화를 포함하는 시장 안정화 정책을 마련함에 따라 수도권 외 비규제 지역의 금융기관 여신심사 체계에 영향이 미칠 수 있습니다. 이에 따라, 당사는 동탄, 세종, 아산 등 비규제 지역의 추가 규제 가능성을 모니터링하고 보수적으로 현금흐름을 관리하며, 실수요 중심의 분양전략 강화하는 등 정책 변동에 따른 영업 전략을 수립하여 대응할 예정입니다. 한편, 건설사의 영업 환경 불확실성 확대는 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

(후략)

(주3) 정정 전

(중략)

2025년에 들어서는 정부의 규제 완화와 시장 회복 노력이 동반되어 미분양이 감소 추세이며, 2025년 7월말 기준 62,244호를 기록하고 있습니다.

전국 미분양 주택 현황(2025년 7월)

(중략)

2025년에는 서울을 중심으로 주택 매매거래가 늘고 착공과 준공이 늘면서, 2025년 7월말 기준 미분양은 13,283호를 기록하고 있습니다.

(중략)

 2025년에는 정부의 지방 미분양 주택 매입 등의 미분양 정책에 힘입어 2025년 7월말 기준 48,961호를 기록하며 전년대비 감소한 수치를 기록하고 있습니다.

(중략)

(중략)

 2025년 2분기말 지방의 미분양 주택 해소가 지연되면서 64.1%로 하락하였고, 이는 전분기 대비 16.0%p 하락, 전년동기 대비 0.1%p 하락한 수준입니다.

(후략)

(주3) 정정 후

(중략)

2025년에 들어서는 정부의 규제 완화와 시장 회복 노력이 동반되어 미분양이 감소 추세이며, 2025년 9월말 기준 66,762호를 기록하고 있습니다.

전국 미분양 주택현황(2025년 9월)

(중략)

2025년에는 서울을 중심으로 주택 매매거래가 늘고 착공과 준공이 늘면서, 2025년 9월말 기준 수도권 지역의 미분양은 15,351호를 기록하고 있습니다.

(중략)

2025년에는 정부의 지방 미분양 주택 매입 등의 미분양 정책에 힘입어 2025년 9월말 기준 51,411호를 기록하며 전년대비 감소한 수치를 기록하고 있습니다.

(중략)

또한, 2020년 이후 전국 민간아파트(주택으로 쓰이는 층수 5개 이상의 공동주택) 평균 초기분양률(분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하) 추이를 살펴보면, 2020년 이후 2021년까지 전국 민간아파트 초기 분양률은 매분기말 90% 이상을 기록하며 양호한 수준을 유지하였습니다. 그러나, 최근 시장 금리 급등에 따라 주택 가격 하락세 우려가 부각되며 주택 매수 심리가 지속 위축되었고, 특히 지방을 중심으로 분양률이 대폭 하락하는 추세를 나타내고 있습니다. 지역별 민간아파트 평균 초기분양률 추이는 아래와 같습니다.

(중략)

2025년 3분기에는 미분양 일부 해소되어 전국 평균 초기분양률은 75.7%로, 전분기 대비 11.6%p 상승, 전년동기 대비 21.2%p 상승한 수준으로 회복세를 보이고 있습니다.

(후략)

(주4) 정정 전

(중략)

(중략)

2025년 들어서는 연초 계절적 요인에 따라 1월, 2월, 3월 각 70.4, 67.4, 68.1의 종합실적지수 추이를 기록하여 소폭 부진한 모습을 보였으나, 4월 74.8을 기록한 것으로 완화된 움직임을 보였습니다. 세부적으로 보면, 중견기업 및 중소기업의 실적지수는 감소하였으나, 대기업의 실적지수가 4월부로 100을 달성하며 크게 상승하였고, 지역별로는 서울 수도권 중심의 실적지수가 회복되며 종합실적지수 상승을 견인하였습니다. 이후 2025년 5월, 6월, 7월에도 기준 종합실적지수는 각각 74.3, 73.5, 73.1을 기록하며 비슷한 수치를 기록하였으나 2025년 8월 공사기성지수와 신규수주지수가 각각 전월대비 9.5p, 5.6p하며, 종합실적지수 68.2를 기록해 일시적으로 부진한 모습을보였습니다. 2025년 9월에는 신규수주지수가 전월대비 7.7p 상승하여 종합실적지수의 개선을 견인해 종합실적지수 73.3를 기록하였습니다. 한국건설산업연구원은 10월 종합전망지수는 76.9로 9월 대비 3.6p 상승하여 회복세를 지속할 것으로 예측하며, 이 중 수주잔고 전망지수가 9월 실적지수 대비 가장 큰 폭(10.9p)의 상승을 기록할 것으로 전망하였습니다.

(후략)

(주4) 정정 후

(중략)

(중략)

2025년 들어서는 연초 계절적 요인에 따라 1월, 2월, 3월 각 70.4, 67.4, 68.1의 종합실적지수 추이를 기록하여 소폭 부진한 모습을 보였으나, 4월 74.8을 기록한 것으로 완화된 움직임을 보였습니다. 세부적으로 보면, 중견기업 및 중소기업의 실적지수는 감소하였으나, 대기업의 실적지수가 4월부로 100을 달성하며 크게 상승하였고, 지역별로는 서울 수도권 중심의 실적지수가 회복되며 종합실적지수 상승을 견인하였습니다. 이후 2025년 5월, 6월, 7월에도 기준 종합실적지수는 각각 74.3, 73.5, 73.1을 기록하며 비슷한 수치를 기록하였으나 2025년 8월 공사기성지수와 신규수주지수가 각각 전월대비 9.5p, 5.6p하며, 종합실적지수 68.2를 기록해 일시적으로 부진한 모습을보였습니다. 2025년 9월에는 신규수주지수가 전월대비 7.7p 상승하여 종합실적지수의 개선을 견인해 종합실적지수 73.3를 기록하였습니다.  2025년 10월 종합실적지수는 66.3으로 신규수주지수와 수주잔고지수가 전월대비 각각 7.3p, 5.5p 하락하여 종합실적지수 하락의 주요 원인으로 작용하여 2024년 5월 CBSI 개편 이후 최저 수준을 기록하였습니다. 공종별로는 주택이, 기업 규모별로는 중견기업과 중소기업지수 모두 큰 폭으로 하락하였으며, 지역별로 서울과 지방이 동반 하락하여 종합실적지수가 큰 폭으로 하락하였습니다. 한국건설산업연구원은 2025년 11월 종합전망지수를 67.4로 10월 대비 1.1p 소폭 상승을 예측하였습니다.

(후략)

(주5) 정정 전

SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게하는 중요한 요소 중 하나입니다. 최근 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원의지는 향후 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상되나, 향후에 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에 SOC 투자가 재차 감소할 수 있습니다. SOC에 대한 재정투자가 감소할 경우 국내 건설업체들의 매출 규모에 악영향을 미칠 수 있으며, 현재로서는 향후 SOC예산 추이에 대하여 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(후략)

(주5) 정정 후

(중략)

SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게하는 중요한 요소 중 하나입니다. 최근 정부의 SOC 계속사업에 대한 지원의지는 향후 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상되나, 향후에 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에 SOC 투자가 재차 감소할 수 있습니다. SOC에 대한 재정투자가 감소할 경우 국내 건설업체들의 매출 규모에 악영향을 미칠 수 있으며, 현재로서는 향후 SOC예산 추이에 대하여 예측하기 어려운 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 경우, 주택조합사업 및 민간개발사업을 중심으로 수주구조가 형성되어 있습니다. 민간개발사업은 부동산 경기 변동, 인허가 일정, 조합원 자금조달 여건 및 금융권 PF 심사 결과 등에 따라 사업 착공 및 진행 일정이 지연될 수 있는 등 외생적 요인에 대한 민감도가 높은 특성이 존재합니다.

따라서, 향후 고금리 기조의 지속, 가계의 실질소득 개선 지연, 과거 부동산 규제 정책의 잔존효과 등으로 인하여 민간 부문 부동산 시장의 회복세가 제한될 경우, 당사의 신규 수주 및 사업 추진 일정에도 부정적 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 또한, 조합원의 분담금 납입 지연, 금융기관의 PF 승인 절차 강화, 인허가 지연 등으로 인한 착공지연이 발생할 경우, 유동성 부담 및 공사비 상승 등의 리스크가 수반될 수 있습니다.

당사는 전술한 민간 수주 관련 리스크를 완화하기 위하여 이익률 10% 이상 프로젝트를 중심으로 한 수익성 중심의 선별 수주 정책, 수주 심의 단계에서 독립적 검토를 수행하는 리스크 사전심의체계 강화, 기성금 및 준공금의 적시 회수를 통한 현금흐름 관리체계 유지 전략을 추진중입니다.

당사의 최근 3개년 및 당해 3분기말 기준 수주현황은 다음과 같습니다.

당사 자체발주로 계약한 1,000억원 이상의 민간 대형 공사로는 천안 및 군산 현장이 있으며 각각  약 1,109억원, 약 2,767억원 수준입니다. 이를 포함한 최근 3개년 및 당해 3분기말 민간부문 총 수주는 약 4,683억원으로 총 수주의 99%를 차지하고 있습니다 .

공공부문의 경우, 입찰경쟁 심화, 발주 물량 축소, 기술·안전·ESG 기준 강화 등으로 인해 단기적인 수익성 변동 가능성이 존재하며, 장기적으로는 품질관리 비용 및 인력비용 증가에 따른 원가부담이 확대될 우려가 있습니다. 또한, 최근 정부의 SOC 투자 확대 정책은 도로, 철도, 항만 등 공공 인프라 중심으로 집행되고 있어, 민간 부문 부동산 경기 둔화 및 금융여건 악화에 따른 수주 리스크에 보다 크게 노출되어 있습니다.

당사의 공공부문 매출은 2021년 약 0.4억원, 2022년 약 1.4억원, 2024년 약 6.1억원, 2025년 3분기말 약 11억원 수준으로 우상향 추세이나, 공공부문 수주는 전체 수주 4,374억원 중 44억원 수준으로 사업구조상 정부의 SOC 예산 및 정책 변동에 따른 영향은 제한적인 수준에 머물 것으로 판단됩니다. 당사는 사업포트폴리오의 밸런싱을 위하여, 수익성 확보가 가능한 공공 인프라 프로젝트의 참여 확대, 기술역량 강화 및 품질관리 고도화, 사업관리 효율화 등을 통해 안정적인 성장기반 확보에 주력하고 있습니다.

당사는 수익성 중심의 선별 수주, 리스크 사전심의 강화, 공공부문 진출 등 구조적 리스크 완화 노력을 지속함으로써 중장기적으로 안정적인 성장세를 유지할 수 있도록 대응할 계획이나, 부동산 시장의 불확실성에 의해 당사의 신규 수주 및 수익성에 부정적인 영향이 발생할 수 있습니다. 투자자분들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(후략)

(주6) 정정 전

(후략)


(주6) 정정 후

(중략)

당사는 각 사업장별 자금조달과 사업관리에 용이하도록 SPC형태의 시행사를 설립하여 운영한 후 각 회사가 별도 법인으로 유지되어 발생하던 불필요한 비용을 절감하고, 지배구조 개편을 통한 경영효율성 제고와 지급보증의무 이행 등의 사유로 최근 3개년간 총 8개의 종속회사를 흡수합병 하였습니다. 흡수합병한 회사는 다음과 같습니다.

1. 2025.06.30 흡수합병 개요

당사는 2025년 06월 30일 부동산 중개업을 영위하던 한종부동산중개(주), 시행사업이 종료된 시행법인 형태의 직산개발(주), 리브개발(주),  코하개발(주)를
각 회사가 별도 법인으로 유지되어 발생하던 불필요한 비용을 절감하고, 지배구조 개편을 통한 경영효율성을 높이기위한 목적으로 흡수합병을 진행하였습니다. 해당 흡수합병으로인해 PF 대출 관련 차입금은 발생되지 않았습니다.

2. 2024년 04월 01일 흡수합병 개요

당사는 KD도시개발(주)와 아산개발(주)를 통해 아산 모종동 1차 사업장 토지를 매입하고, 해당 사업장 주변에 위치한 아산 모종동 2차, 3차 토지를 함께 매입하여 시행사업을 진행하려 했으나, 당사의 현금유동성 악화로 모종동 2차, 3차 토지매입이 불발되었고, 당사 자체적으로 사업성을 검토한 결과 1차 사업장 토지만으로 사업을 진행했을시 사업성이 없다고 판단하였습니다.그에 따라 해당 사업 정리 목적으로 2024년 04월 01일 KD도시개발(주)와 아산개발(주)를 흡수합병하였습니다.

당사가 KD도시개발(주), 아산개발(주)를 흡수합병함에 따라 당사의 채무로 승계된 채무 내역은 다음과 같습니다.

당사는 상기 채무내역중 아산모종1차 사업장 관련 차입금인 에스제이대부금융(주)로부터 차입한 2순위 브릿지 대출 23억원, 키스모종제일차(주)로부터 차입한 3순위 브릿지 대출 5.5억원 관련하여 당사의 유동성 자금 부족으로 2025년 8월 1일자로 기한이익 상실을 통보받은 바 있습니다.

당사는 아산시 모종동 556-6외 5필지(아산모종1차 사업장)에 주상복합을 건설하는 사업을 진행하며, 케이디도시개발(주)를 시행법인으로 운영하고 있었으나, 2024년 4월 1일자로 당사가 케이디도시개발(주)를 합병하여 해당 법인의 아산모종1차 사업장 후순위 브릿지대출을 승계하였습니다. 이로인해 당사는 본 공시서류 제출일 현재 에스제이대부금융(주)로부터 차입한 2순위 브릿지 대출 23억원, 키스모증제일차(주)로부터 차입한 3순위 브릿지 대출 5.5억원이 존재합니다. 아산모종1차 사업장 2순위 및 3순위 브릿지대출의 경우 당사의 유동성자금부족으로 대출만기일인 2025년 7월 31일에 이자 및 연장수수료을 지급하지 아니함에 따라 2025년 8월 1일자로 대리금융기관인 한국투자증권(주)로부터 기한의 이익이 상실되었음을 통보받았습니다.

해당 내용과 관련하여 공시된 사항은 아래와 같습니다.

당사는 금번 진행하는 공모 유상증자의 모집자금을 통해 아산모종1차 사업장 후순위 브릿지대출을 최우선적으로 상환할 계획입니다.

3. 2024년 09월 20일 흡수합병 개요

2024.09.20 흡수합병을 진행한 (주)세종스카이, 스카이개발(주)는 세종 C2-5BL주상복합신축공사의 시행을 위해 설립된 법인으로 당사는 세종주상복합신축공사와 관련하여 사업 및 대출약정서에 따라 새마을금고(서울축산외 9개 금융기관)와 책임준공 미이행 시 조건부 채무인수 약정과 자금보충 약정을 체결하였습니다.

2024년 7월 30일 기존 분양계획대로 분양이 원활히 진행되지 않아 상기 법인들의 기한이익상실 사유가 발생하였고,보증채무자인 당사가 동일자로 공동보증채무자인 케이디기술투자(주)와 함께 채무를 인수하고 채무인수의 대가로 사업시행권을 동시에 인수하였습니다. 이후 본 지급보증은 당사가 보증수혜회사를 2024년 9월 20일자로 합병함에 따라 당사의 차입금으로 변경되었으며, 2025년 2월 28일 원금일부 및 연체이자 등을 상환하고 2026년 7월 26일까지 만기를 연장하였습니다.

당사가 (주)세종스카이, 스카이개발(주)를 흡수합병하여 당사 차입금으로 변경

된 채무 내역은 다음과 같습니다.

이처럼 당사가 흡수합병한 법인들은 당사의 종속회사로 합병시 기존 종속회사의 차입금이 당사 별도 재무제표내 차입금으로 변경되며, 채무자가 당사의 종속회사에서 당사로 변경되는 등 당사의 재무상황에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 상기 기재한 최근 3개년간의 흡수합병으로인해 증가한 차입금 규모는 총 약 349억원 규모입니다.

현재 당사의 연결대상 종속회사 현황은 다음과 같습니다. 이 중 라인개발(주)는 금융권 차입을 위해 설립한 SPC로 별도의 사업을 시행하고 있지 않으나, KD D&C는 국내에서 시행사업을 영위하는 SPC의 형태로 운영되고 있습니다. 현재 당사의 추가적인 흡수합병계획은 없으나, 향후 경영상황 변화등으로 인해 상기 법인들의 추가적인 흡수합병을 진행할 경우 당사의 PF 대출 상환 관련 리스크가 확대될 가능성이 존재합니다.

당사는 2024년 중 우발채무가 현실화되어 채무인수를 진행하였으며, 인수한 채무중 일부에 대한 기한의이익상실 사유가 발생한 사례가 존재합니다. 본 공시서류 제출일 전일 기준 해당 사례와 같이 당사가 지급보증을 진행한 법인 및 사업장은 존재하지 않으나 시행법인을 설립하여 시행사업을 함께 진행하는 당사 영업의 특성상 추가적인 지급보증 관련 위험, PF 대출 상환 리스크의 확대가 발생할 가능성이 존재합니다.

당사는 상기 사례를 바탕으로 기존보다 더욱 보수적인 분양 계획에 기초한 사업계획을 수립하고 있으며, 향후 발생할 수 있는 우발채무등을 고려하여 금번 공모 유상증자와 같은 자금조달 방안에 더해 금융권 차입, 다양한 자금조달 방안을 검토하여 충분한 유동자금을 확보하기 위한 자금조달계획을 수립하고 있습니다. 다만, 이러한 노력에도 불구하고 향후 당사의 시행사업 관련하여 우발채무가 추가적으로 발생할 가능성이 존재하며, 자금조달이 원활히 진행되지 않아 우발채무의 원리금에 대한 상환이 불가능한 상황이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

(후략)

(주7) 정정 전

(중략)

또한 2023년 4월 GS건설의 인천 검단 아파트 주차장 붕괴사고로 인해 국내 주택사업에 대한 의구심이 다시 한번 증가하였습니다. 이후 2024년 04월 GS건설이 시공하는 전남 나주시 공사현장에서 건설근로자가 추락하는 사고로 중대재해처벌법 또는 산업안전보건법 위반 여부를 조사받는 등 건설사들의 중대재해 발생 사례가 지속 발생하고 있습니다.

(후략)

(주7) 정정 후

또한 2023년 4월 GS건설의 인천 검단 아파트 주차장 붕괴사고와 2024년 04월 GS건설이 시공하는 전남 나주시 공사현장에서 건설근로자가 추락하는 사고로 국내 주택사업에 대한 의구심이 다시 한번 증가하였습니다. 이후 올해 10월 삼성물산이 시공을 맡은 경기 성남시 분당구 판교 건축 공사 현장에서 철골구조 시공 업체 소속 근로자가 후진하던 굴착기에 끼는 사고로 중대재해처벌법 또는 산업안전보건법 위반 여부를 조사받는 등 건설사들의 중대재해 발생 사례가 지속 발생하고 있습니다.

(후략)


(주8) 정정 전

(전략)

2025년 9월 17일 FOMC에서 인플레이션이 둔화되고 있으나 목표치인 2.0%에 도달하기까지는 시간이 필요함을 강조하며, 25bp를 인하하였습니다. 이에 본 공시서류 제출일 현재 기준 미국 기준금리는 4.25% 입니다.

(중략)

이후 2025년 1월부터 대출금리의 하락이 지속되며 2025년 9월은 4.06%로 전년말 대비 52bp 하락한 수준을 보이고 있습니다. 향후 기준금리의 움직임 및 정부 정책에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

(후략)


(주8) 정정 후

(전략)

2025년 9월 17일 FOMC에서 인플레이션이 둔화되고 있으나 목표치인 2.0%에 도달하기까지는 시간이 필요함을 강조하며, 25bp를 인하하였고 2025년 10월 30일 0.25%포인트를 추가로 인하하였습니다. 이에 본 공시서류 제출일 현재 기준 미국 기준금리는 4.00% 입니다.

(중략)

이후 2025년 1월부터 대출금리의 하락이 지속되며 2025년 10월은 4.12%로 전년말 대비 46bp 하락한 수준을 보이고 있습니다.향후 기준금리의 움직임 및 정부 정책에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

(후략)

(주9) 정정 후

당사는 증권신고서 제출일 전일 현재 군산신역세권 한라비발디, 해운대한라비발디펜트빌, 세종펜트빌주상복합 총 4개 사업장에 대한 분양을 진행하고 있습니다. 당사의 수도권 및 지방 사업장 현황 및 최근 3개년 사업장별 분양률 추이는  아래와 같습니다.

본 공시서류 제출일 전일 기준 군산신역세권 한라비발디 사업장의 분양률은 97.89%로 2026년내 분양이 원활히 완료될 것으로 판단되며, 해운대한라비발디펜트빌 사업장의 분양률은 88.52%로 추가 분양이 필요한 상황이나 해양수산부를 비롯한 공공 및 민간 기업의 추가 이전으로 장기적 인구와 고용 유입이 기대되고, 또한 정부의 해양물류 거점 육성 정책 및북극항로 개발 추진, 2029년 가덕도신공사 개항 등 대형 인프라 사업이 가시화되면서 지역의 접근성과 경제활동이 개선되는 점을 고려할 시 해당 사업장도 2026년내 분양이 완료될 것으로 예상됩니다.

당사의 분양 현장 중 세종펜트빌주상복합 사업장의 분양률은 1.32%를 기록하며, 호실의 대부분이 공실상태로 유지되고 있습니다. 해당 현장은 준공후 분양 방식으로 준공 완료 시점인 2023년 4월 분양을 개시하였습니다. 해당 시기는 레고랜드 사태의 여파로인해 전국적으로 초기분양률이 큰폭으로 감소한 시점이긴하나 주거 1세대 분양을 제외하고 현재까지 미분양 상태가 유지되고 있습니다.

당사 사업장의 미분양 상현황 및 각 사업장별 유동성 위험 및 미분양 대응방안은 아래와 같습니다.

2023년 이후 98.68%의 미분양율을 기록하고 있는 세종현장의 경우 최근 수개의 민간시행사에서 약 24년간 분양전략 및 기획전담으로 경험을 쌓은 분양전문인력, 국책연구원등의 경력이있는 분양전문인력등을 채용해 세종현장을 전담할 수 있도록 파견하여 민간 뿐만 아니라 세종시 지역의 특성을 감안한 공공기관 등을 상대로 하는 영업활동 확대, 지역의 부동산을 대상으로 영업을 진행하고 있습니다. 또한, 온라인광고, 배너광고, 게릴라 현수막 게시 및 건물벽면을 활용한 광고 활동 진행등을 통해 분양성을 제고하고자 노력하고 있습니다.세종시 부동산 시장이 회복되는데에는 의료ㆍ돌봄 인프라등의 부족으로 인한 정주 인구 부족과 분양시장 위축으로 장기간이 소요될 것으로 예상되나, 당사는 현금흐름 개선을 위해 손실을 감수하더라도 2026년 상반기 중 추가할인 또는 잔금납부 유예 및 대출이자 지원등의 추가적인 분양촉진책을 동원해 분양성을 제고할 계획입니다.

당사는 미분양 리스크를 최소화하기위해 사업 초기단계부터, 사업장의 입지와 주변 인프라, 정부의 부동산 정책등 다양한 변수를 고려하여 사업을 진행하고 있으나, 당사의 세종펜트빌주상복합현장 사례와 같이 당사의 분양영업은 분양개시 시점의 국내 경제 상황과 주택담보대출 금리의 수준에 직접적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 지방현장에 당사 사업장이 포진되어 있어 부동산 투자 및 실거주수요 부진 및 인프라 부족 등에 의해 수도권에 비해 상대적으로 분양율이 저조할 수 있으며, 잦은 부동색 정책 및 주택담보대출 금리 변동 등에 따라 주택 매수 심리가 지속 위축되어 미분양 물량이 증가할 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(주10) 정정 후

건설업은 레미콘, 철근 및 시멘트 등의 자원을 필요로 하는 업종입니다. 따라서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다. 건설자재는 글로벌 공급망 변화, 원자재 시세, 전세계 무역정책 변화 등 외부요인으로 인해 가격 등락이 잦고 변동폭이 큰 특성을 갖고 있습니다. 특히 최근 몇년간 코로나 19, 러시아-우크라이나 전쟁, 글로벌 공급망 이슈로 인한 자재 공급불안과 가격급등 현상이 반복되었으며, 당사도 이러한 자재비 변동으로인해  공사원가, 영업이익등에 직접적으로 영향을 받고 있습니다.

또한, 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 수주금액은 변동성이 경직되어 있는 반면 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다.

이러한 원자재 가격 변동 위험에 대비하여 건설업체들은 발주처와 도급계약을 체결할 당시 원자재값 상승 등 일정조건을 충족하는 경우 추가 반영된 원가를 보전해주는 에스컬레이션(ESC) 조항을 삽입하고 있으며, 당사 또한 해당 조항을 반영하여 도급계약을 체결하고 있습니다. 조달청을 통해 발주되는 공공사업의 경우에는 국가를 당사자로하는 계약에 관한 법률 제64조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정)에 의거하여 지수 조정률의 3%이상 증감 등 각 호에 해당하는 경우 계약금액을 조정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그럼에도 불구하고, 원자재 수급 및 가격변동으로 인하여 공사진행에 차질이 빚어질 경우 직접적인 공사원가 증가에 따른 건설업체의 실적 악화 뿐만아니라 공정지연 및 이에 따른 간접공사비 증가 등 비가시적 영향 또한 발생할 수 있으니, 투자자들께서는 건설업체의 주요 원자재 가격추이 및 수급에 대하여 검토 후 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 건축자재와 공동도급원가의 매입비중이 높습니다. 공동도급원가는 여러 건설업체가 공동으로 공사를 수행할 때, 각 업체가 투입한 원가(재료비, 인건비, 경비 등)를 각자의 지분 비율에 따라 배분ㆍ계산한 총원가를 의미하여, 전반적인 원재료 가격의 변동에 영향을 받고 있습니다.

원자재별 주요 매입처는 현장개시 시점의 가장 합리적인 업체를 선별하여 계약하고 있으며, 다수 공급망을 구축하여 특정 공급업체 의존도를 낮추고, 복수의 거래선을 확보해 공급 리스크를 분산하고 있으며, 국제 시황, 국내외 정책동향, 환율 변동 등의 정보를 상시 모니터링 및 분기별 원자재 수급 전략 점검을 진행하여 원자재 가격 및 수급 변동에 대응하고 있습니다.

주자재인 철근은 제강사의 기준가격 인상에 따른 영향으로 2025년 3분기에는 2024년 말 대비 가격이 상승한 추세를 보이고 있습니다. 레미콘의 경우 2025년 1분기 적용된 단가 인하분이 유지되면서, 2025년 3분기에도 전분기 대비 안정적인 가격 수준을 이어가고 있습니다. 시멘트가격은 생산원가 요인 변화에도 불구하고 2024년에 톤당 105천원에서 112천원으로 약 7천원 인상된 수준을 반영한 뒤, 2025년 3분기까지 동일한 가격대를 유지하고 있는 상황입니다.
전선(전기동)역시 주요 원재료인 LME 동 가격 상승의 영향으로, 2025년 3분기 기준 2024년 말 대비 소폭 상승세를 나타내고 있습니다.

주요 원재료의 가격이 상승하면 원가가 증가하여, 수익성 악화가 불가피합니다. 특히 고정가격 계약 프로젝트의 경우 자재비 상승분을 발주처에 전가하기 어려워 수익률이 하락하고, 원자재 구매 비용 증가로 현금흐름이 악화될 수 있습니다. 또한 장기 프로젝트에서는 원재료 가격 변동성으로 인해 초기 예산 대비 실제 비용이 크게 증가할 위험이 있습니다. 주요 원재료의 가격 상승이 지속되면 원재료 공급의 불안정성이 증가하고 이는 공기 지연, 품질 하락, 재고 관리 부담으로 이어져 운영적 위험을 발생시킬 수 있습니다. 결과적으로 전체 프로젝트의 공정 차질과 인건비 및 고정비 증가, 지체상금 위험, 금융비용 상승을 초래하게 됩니다. 이처럼 전세계적 원료 수급에 따라 당사는 원재료 가격 변동성 리스크에 크게 노출되어 있습니다. 이러한 원재료 가격 변동은 당사의 수익성에 상당한 부정적인 영향을 미칠 가능성을 보유하고 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(주11) 정정 전

(주11) 정정 후

(주12) 정정 전

증권신고서 제출 전일 현재, 당사 및 당사 종속기업은 건설사업 및 기타사업부문을 영위하고 있습니다. 2025년 반기 연결 기준, 당사의 매출액은 약 177억원이며, 그 중 96.03%인 약 170억원이 건설 사업 부문에서 발생하였습니다. 그 외 기타사업부문에서는 당사가 운영중인 F&B관련 매출로 총 매출액의 3.97%에 해당하는 약 7억원이 발생했습니다. 당사는 지속적인 적자로 2023년 이후 전자사업부의 중단을 결정하였으며 몰드베이스 사업부문에서는 현재 매출이 발생하고있지 않습니다. 당사의 영업보고부문인 건설사업부의 주요내용은 아래와 같습니다.

2025년 반기 및 최근 3년간 당사의 사업부문별 자산ㆍ부채 및 수익현황은 아래와 같습니다.

<2025년 반기>

(중략)

당사의 2025년 반기 및 최근 3년간 수익성 추이는 다음과 같습니다.

(중략)

2025년 반기 당사의 매출액은 약 177억원으로 전년동기 매출액 약 744억원대비 약 77% 감소한 수치를 기록하였습니다. 이는 부산 해운대우동 오피스텔 공사가 진행중인 상태로 IFRS 회계기준에 의해 분양세대 중 준공완료 전까지는 분양 수익을 반영하지 못함에 기인합니다.

(중략)

증권신고서 제출일 전일 현재 기준  부산 해운대우동 오피스텔 총 120개 호실 중 108개 호실이 분양 되었으며, 미분양된 12개 호실은 2026년 1분기내로 분양이 완료될 것으로 당사는 전망하고 있습니다. 당사가 제시한 해운대 우동 오피스텔 신축공사 예상 매출 현황은 아래와 같습니다.

위 표에 따르면, 해운대 우동 오피스텔 신축공사 현장에서 2025년 말까지 누적 약 245억원의 매출이 발생할 예정이며, 입주 및 분양완료 시점으로 예상하는 2026년 1분기 약 1,154억원의 추가적인 매출이 발생할 것으로 당사는 예상하고 있습니다.

(중략)

증권신고서 제출일 전일 현재 당사의 수주잔고는 약 463억원입니다. 당사의 수주계약 현황은 아래와 같습니다.

(후략)

(주12) 정정 후

증권신고서 제출 전일 현재, 당사 및 당사 종속기업은 건설사업 및 기타사업부문을 영위하고 있습니다. 2025년 3분기 연결 기준, 당사의 매출액은 약 213억원이며, 그 중 95.1%인 약 203억원이 건설 사업 부문에서 발생하였습니다. 그 외 기타사업부문에서는 당사가 운영중인 F&B관련 매출로 총 매출액의 4.9%에 해당하는 약 10억원이 발생했습니다.  당사는 지속적인 적자로 2023년 이후 전자사업부의 중단을 결정하였으며 몰드베이스 사업부문에서는 현재 매출이 발생하고있지 않습니다. 당사의 영업보고부문인 건설사업부의 주요내용은 아래와 같습니다.

2025년 3분기 및 최근 3년간 당사의 사업부문별 자산ㆍ부채 및 수익현황은 아래와 같습니다.

<2025년 3분기>

(중략)

당사의 2025년 3분기 및 최근 3년간 수익성 추이는 다음과 같습니다.

(중략)

2025년 3분기 당사의 매출액은 약 213억원으로 전년동기 매출액 약 802억원대비 약 79% 감소한 수치를 기록하였습니다. 이는 부산 해운대우동 오피스텔 공사가 진행중인 상태로 IFRS 회계기준에 의해 분양세대 중 준공완료 전까지는 분양 수익을 반영하지 못함에 기인합니다.

(중략)

증권신고서 제출일 전일 현재 기준 부산 해운대우동 오피스텔 총 120개 호실 중 108개 호실이 분양 되었으며, 미분양된 12개 호실은 2026년 1분기내로 분양이 완료될 것으로 당사는 전망하고 있습니다. 당사가 제시한 해운대 우동 오피스텔 신축공사 예상 매출 현황은 아래와 같습니다.

위 표에 따르면, 해운대 우동 오피스텔 신축공사 현장에서 2025년 말까지 누적 약 118억원의 매출이 발생할 예정이며, 입주 및 분양완료 시점으로 예상하는 2026년 1분기 약 1,154억원의 추가적인 매출이 발생할 것으로 당사는 예상하고 있습니다.

(중략)

당사의 2025년 3분기말 현재 수주계약 현황은 아래와 같습니다.

(후략)


(주13) 정정 전

(전략)

(후략)


(주13) 정정 후

(전략)

(후략)

(주14) 정정 전