사 업 보 고 서

                                   (제 43 기)

【 대표이사 등의 확인 】

서희건설 대표이사확인서(250321)

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭

나. 설립일자 및 존속기간

다. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소

라. 주요사업의 내용

- 매출실적

마. 연결대상 종속회사 개황

바. 연결대상회사의 변동내용

사. 중소기업 등 해당 여부

아. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

자. 계열회사에 관한 사항

차. 신용평가에 관한 사항
(1)회사채

- 한국신용평가(회사채)의 등급정의

※ 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +,- 부호를 부가하여 동일 등급 내에서의 우열을 나타냄.

(2) 기업어음, 기업신용평가

-SCI 평가정보(기업신용평가)의 등급정의

※ 주 : 상기 등급 중 AA부터 CCC까지는 당해 등급 내 상대적 우열에 따라 '+' 또는 '-'를 부가할 수 있습니다.

-HUG주택도시보증공사(기업신용평가)의 등급정의

- 이크레더블의 신용등급 정의

- 나이스디앤비(기업신용평가)의 등급정의

※ 기업의 신용능력에 따라 AAA 등급에서 D 등급까지 10등급으로 구분표시되며 등급 중 AA 등급에서 CCC 등급까지의 6개 등급에는 그 상대적 우열 정도에 따라 +, - 기호가 첨부

- 서울신용평가(기업어음평가)의 등급정의

※ 상기 등급 중 A2 부터 B 까지는 당해 등급에서의 상대적 우열 정도에 따라 +, - 기호가 부가될 수 있음.
※ 미공시 등급은 신용등급 기호 앞에 U D를, 자산유동화 관련 신용평가는 신용등급 기호 뒤에 (sf)를 부기함.

- 한국신용평가(기업어음평가)의 등급정의

※ 상기 등급 중 A2 부터 B 등급까지는 +, -부호를 부가하여 등급 내에서의 우열을 나타냄

2. 회사의 연혁

가. 회사의 설립일

나. 회사의 본점소재지 및 그 변경

다. 경영진 및 감사의 중요한 변동

라. 최대주주의 변동
공시서류작성기준일 현재 당사의 최대주주는 이봉관이며, 최근 5사업연도 동안 최대주주의 변동사항은 없습니다.

마. 사업목적의 중요한 변동

바. 상호의 변경

사. 종속회사의 연혁
보고기간종료일 현재 종속회사에 대한 연혁은 아래와 같습니다.

아. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과

- 종속회사인 주식회사 칼라스퀘어는 대구지방법원으로부터 2024년 2월 14일에 파산선고를 받아 종속기업에서 제외되었으며, 파산관재인으로부터 파산절차가 진행중입니다.

자. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

(*1) 부동산매매업을 주업종으로하는 (주)소망이에스디의 지분을 인수하여 종속회사로 신규편입한 것은 사업의 시너지 효과 확보 등을 목적으로 하였습니다.
(*2) 생활폐기물처리업을 주업종으로하는 (주)동대문환경개발공사의 지분을 인수하여 종속회사로 신규편입한 것은 사업의 시너지 효과 확보 등을 목적으로 하였습니다.

(*3) 농산물판매및가공을 주업종으로하는 (주)비전하비스트의 지분을 인수하여 종속회사로 신규편입한 것은 사업의 시너지 효과 확보 등을 목적으로 하였습니다.
(*4) 건설업및부동산매매업을 주업종으로하는 (주)트레보비전하우징의 지분을 인수하여 종속회사로 신규편입한 것은 사업의 시너지 효과 확보 등을 목적으로 하였습니다.

차. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

- 공시대상 기간 중 해당사항 없습니다.

카. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

나. 증자(감자)현황

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

다. 자기주식 신탁계약 체결ㆍ해지 이행현황

라. 자기주식 보유현황 등

1. 자기주식 보유현황

2. 자기주식 보유 목적

당사의 자기주식 취득은 주식가치 안정화 및 주주가치 제고 목적으로 이루어졌습니다

3. 자기주식 취득계획

사업보고서 제출일 기준 현재, 2024년 11월 28일에 공시한 "자기주식취득 신탁계약 체결결정"을 제외하고, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제176조의2 제6항에 따른 추가적인 자기주식 취득 계획은 없습니다

4. 자기주식 처분계획

사업보고서 제출일 기준 현재, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제176조의2 제6항에 따른 자기주식 처분 계획은 없습니다

5. 자기주식 소각계획
사업보고서 제출일 기준 현재, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제176조의2 제6항에 따른 자기주식 소각 계획은 없습니다

6. 기타
사업보고서 제출일 현재, 자기주식 취득, 처분, 소각 계획은 없으나 추후 경영환경 변화로 인해 변경사항 발생시 이사회 승인을 통해 변경될 수 있습니다.

마. 종류주식(명칭) 발행현황
- 해당사항 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관의 최근 개정일
- 사업보고서에 첨부된 정관의 최근 개정일은 2023년 8월 8일입니다.

나. 정관 변경 이력

다. 사업목적 현황

라. 정관상 사업목적 변경 내용
- 해당사항 없습니다

마. 정관상 사업목적 추가 현황표
- 해당사항 없습니다

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사는 포스코의 내부토건정비공사를 지속적으로 시공하고 분양리스크가 큰 자체사업보다는 많은 경험과 성공노하우를 바탕으로 안정적인 지역주택조합 아파트 도급공사를 전국적으로 진행하는 중견 건설업체 입니다. 지역주택조합 분야는 업계 우위의 브랜드 경쟁력과 상품 경쟁력, 지속적인 원가 절감노력으로 시장을 선도하고 있습니다. 아파트 브랜드 '서희스타힐스'는 지역주택조합시장에서 당사의 사업수행 역량을 한층 돋보이게 하고 있습니다. 당사가 주력으로 하는 지역주택조합 사업은 당사의 경쟁력을 높였고, 주택경기 하강 국면에 대비하여 임대주택사업 등 사업모델을 다각화하여 시장경쟁력을 유지할 계획입니다.

당사는 건설공사 매출이외에도 생활폐기물처리, 음식물처리시설, 임대관리업, 의약품 도소매업 등 사업을 다각화하고 있습니다. 건설부문은 지역주택조합 도급공사 매출을 주요 원천으로 삼고 있습니다. 때문에 건설 부문의 매출은 건축, 토목공사에 사용되는 철근, 콘크리트 등 원재료의 가격변동에 영향을 받습니다. 안정적인 이익 창출을 위해 당사의 통합구매본부는 원자재 가격변동을 지속적으로 관리하고 있으며, 주요 원자재의 매입 현황 등은 '3.원재료 및 생산설비'에서 확인하실 수 있습니다. 당사의 개발사업본부는 고물가, 고환율, 고금리 등 시장 불확실성 확대에 따라 수익성 있는 공사를선별 수주하기 위해 철저한 사업성 검토 후 사업을 추진하고 있습니다. 면밀한 시장동향 파악 및 고객 니즈에 맞춘 맞춤 상품 개발, 발주처 다변화, 신사업영역 개척을 통한 사업 다각화로 안정적인 영업환경을 구축하여 산업 내 높은 경쟁강도에 대한 대응력을 확보하는 것이 당사의 목표입니다. 당사의 건설부분별 공사현황 및 수주 상황등은 '4. 매출 및 수주상황'에서 확인하실 수 있습니다.

영업활동을 위한 자금을 조달하기 위해 발생한 당사의 주요 금융부채는 파생상품을 제외하고 차입금, 매입채무 및 기타채무, 금융보증계약으로 구성되어 있습니다. 또한당사는 영업활동에서 발생하는 대여금 및 수취채권, 매출채권 및 기타채권, 현금 등을 보유하고 있습니다. 또한 당기손익-공정가치측정 금융자산 등을 보유하고 있습니다. 당사의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험 입니다. 당사의 경영진은 위험관리를 감독하고 있으며, 재무본부는 당사의 정책 및 절차에 따라 재무위험이 관리, 측정 및 인지되고 있다는 것에 대한 확신을 경영진에 제공하고 있습니다. 투기목적 파생상품거래는 수행하지 않는 것이 당사의 정책입니다. 위험관리와 관련된 추가적인 사항은 '5. 위험관리 및 파생거래'에서 확인하실 수 있습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 주요공사 현황 및 기타매출

나. 공사종류별 완성도 현황

(1) 도급건축공사

(2) 도급토목공사

(3) 도급플랜트

3. 원재료 및 생산설비

가. 주요 생산설비, 생산능력, 생산실적, 가동률 등의 현황

(1) 유형자산

[ 자산항목 : 토지 ]

[ 자산항목 : 건물 ]

[ 자산항목 : 구축물 ]

[ 자산항목 : 차량운반구 ]

[ 자산항목 : 비품 ]

[ 자산항목 : 건설중인자산 ]

(*1) 투자부동산으로 대체 되었습니다.

(2) 유형자산의 손상검토                                                                    

연결실체는 과거 기업회계기준을 적용하여 토지에 대해 재평가 모형을 회계정책으로선택하였습니다. 연결실체는 손상검토를 수행하였으며, 당기말 현재 손상 대상 자산은 없습니다.

(3) 사용권자산

1) 당기말 현재 기초자산 유형별 사용권자산의 내역은 다음과 같습니다.

상기 사용권자산의 평균리스기간은 3년이며 사용권자산에 대한 법적 소유권은 리스부채에 대한 담보로 리스제공자가 보유하고 있습니다.

2) 당기와 전기 중 사용권자산과 관련하여 손익으로 인식된 금액은 다음과 같습니다.

한편, 당기 및 전기 중 리스로 인한 총 현금유출 금액은 각각 13,541,328천원과 25,540,907천원입니다.

(4) 리스부채

1) 보고기간종료일 현재 리스부채 변동내역은 다음과 같습니다.

2) 보고기간종료일 현재 리스계약에 따라 향후에 지급할 것으로 예상되는 리스료와현재가치는 다음과 같습니다.

(5) 당기말 현재 유형자산 등에 대한 보험가입내역은 다음과 같습니다.

(6) 무형자산

(1) 보고기간종료일 현재 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(*) (주)칼라스퀘어의 연결실체 제외로 인한 변동입니다.

(*) (주)경기라이프의 연결실체 제외로 인한 변동입니다.

(2) 비한정내용연수의 무형자산 손상검사

연결실체는 비한정내용연수를 가진 무형자산인 회원권 및 영업권에 대하여 손상검사를 수행하였습니다. 당기 중 영업권에 대하여 167,544천원의 손상차손을 인식하였으며, 전기 중 회원권에 대하여 22,630천원의 손상차손을 인식하였습니다.

나. 주요 원재료 및 재고 자산의 현황

(1) 주요 원재료
1) 주요 원재료 등의 매입 현황

2) 주요 원재료 등의 가격변동 추이

3) 주요 매입처와 회사와의 특수한 관계 여부
(주)유성티엔에스, (주)유성강업은 당사의 계열회사입니다

4) 원재료 공급시장의 독과점 정도
- 해당사항 없습니다

(2) 투자부동산의 현황

(*)용지 및 유형자산에서 대체되었습니다

(3) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(*) 투자부동산의 공정가치는 '영신감정평가사사무소'에서 2024년 12월 31일 기준으로 산정한 평가금액에 근거하여 결정되었습니다. 토지는 공시지가기준법, 거래사례비교법, 시산가액 조정으로 평가했고, 건물은 원가법으로 평가하였습니다. 당기 중 인식한 손상차손은 6,875백만원입니다.

(4) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 변동내역은 다음과 같습니다.

(*) 용지 및 유형자산 등에서 대체 되었습니다.

(5) 당기와 전기 중 투자부동산과 관련한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

4. 매출 및 수주상황

가. 매출실적

나. 판매경로 등

(1) 판매경로

(2) 판매방법
지역주택조합별 전담 영업조직을 갖추고 수주 활동을 하고, 공사도급계약서 및 공사기성고에 의한 판매가 이루어지고 있습니다. 그리고 위탁매출, 예약매출 등 특수한 판매방법을 채택하고 있지 않습니다.

(3) 판매전략
지역주택조합 분야의 풍부한 경험, 우수한 시공능력, 지역주택조합 최다 진행 경험 등을 통해 시장을 선도하고, 수익성 있는 신규 발주처 발굴을 통한 사업참여를 확대하여 업계 우위를 지속적으로 유지하고 있습니다. 또한 건설공사 매출 이외에도 임대관리업, 의약품 도소매업 등 사업을 다각화 하고 있습니다.

(4) 주요 매출처
2024년 매출액 기준 당사의 주요 5대 매출처는 강화지역주택조합, 평택화양지구지역주택조합, 엘지로지역주택조합(평택진위), 내당3지구지역주택조합, (주)포스코이며, 주요 매출처에 대한 매출 비중은 전체 매출액 대비 약 37%(별도 기준)입니다.

다. 수주에 관한 사항

5. 위험관리 및 파생거래

-시장위험과 위험관리

연결실체의 주요 금융부채는 차입금, 매입채무및기타채무 등으로 구성되어 있으며, 이러한 금융부채는 영업활동을 위한 자금을 조달하기 위하여 발생하였습니다. 또한 연결실체는 영업활동에서 발생하는 매출채권, 현금 및 단기예금과 같은 다양한 금융자산도 보유하고 있습니다.
연결실체의 금융자산 및 금융부채에서 발생할 수 있는 주요 위험은 시장위험, 신용위험 및 유동성위험입니다. 연결실체의 주요 경영진과 관리금융팀은 아래에서 설명하는 바와 같이, 각 위험별 관리절차 및 정책과의 부합성을 검토하고 있으며, 환율 변동 위험을 사전적으로 파악하고 관리하고 있습니다. 또한 연결실체는 투기 목적의 파생상품거래를 실행하지 않는 것이 기본적인 정책입니다.

가. 시장위험

시장위험은 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 미래현금흐름에 대한 공정가치가 변동될 위험입니다. 시장위험은 환율위험, 이자율위험 및 가격위험의 세 유형의 위험으로 구성되어 있습니다.

(1) 환율위험
환율위험은 원화가 아닌 외화로 표시된 자산ㆍ부채의 보유를 통해 발생하게 됩니다. 연결실체는 투자목적으로 국내외 상장주식 등을 보유하고 있어 다양한 통화로부터의환율변동위험에 노출되어 있습니다.

보고기간종료일 현재 기능통화 이외의 외화로 표시된 연결실체의 주요 외화자산 내역은 다음과 같습니다.

보고기간종료일 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 기능통화의 환율이 10% 변동 시 세전이익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(2) 이자율위험

이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 연결실체는 변동이자부 단기ㆍ장기차입금과 관련된 시장이자율변동위험에 노출되어 있습니다.

이에 따라, 연결실체는 고정이자부 차입금과 변동이자부 차입금을 혼용하여 이자율위험을 관리하는 정책을 수립하고 있는 바, 이자율 현황을 주기적으로 검토하여 고정이자율차입금과 변동이자율차입금의 적절한 균형을 유지하고 있습니다.

당기말 및 전기말 현재 변동이자율이 적용되는 차입금은 각 52,836,510천원과 95,316,639천원입니다. 한편, 변동이자율차입금과 관련하여 이자율이 1%p 변동시 연결실체의 포괄손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

(3) 가격위험

가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 연결실체는 가격위험에 직접 노출되는 상장지분증권 및 복합금융상품 등을 보유하고 있으며, 이와 관련하여 시장가격이 1% 변동시 연결실체의 세후손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

나. 신용위험

신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 못하여 손실이 발생할 위험입니다. 연결실체는 주요하게 매출채권, 대여금 등 영업활동 및 금융기관 예금, 외환거래, 기타 금융상품 등 재무활동으로 인한 신용위험에 노출되어 있습니다.

(1) 매출채권및기타채권
연결실체는 신용거래를 희망하는 모든 거래상대방에 대하여 신용검증절차의 수행을 원칙으로 하여 신용상태가 건전한 거래상대방과의 거래만을 수행하고 있습니다. 또한, 대손위험에 대한 연결실체의 노출정도가 중요하지 않은 수준으로 유지될 수 있도록 지속적으로 신용도를 재평가하는 등 매출채권및기타채권, 미청구공사 잔액에 대한 지속적인 관리업무를 수행하고 있습니다. 연결실체의 대손위험에 대한 최대 노출정도는 다음과 같습니다.

연결실체는 상기 채권에 대해 매보고기간종료일에 개별적 또는 집합적으로 손상여부를 검토하고 있습니다.

(2) 기타의 자산
연결실체의 장단기예금, 장단기대여금 등으로 구성되는 기타의 자산으로부터 발생하는 신용위험은 거래상대방의 부도 등으로 발생합니다. 이 경우 연결실체의 신용위험 노출정도는 최대 해당 금융상품 장부금액과 동일한 금액이 될 것입니다. 한편, 연결실체는 금융기관에 현금및현금성자산 및 단기금융상품 등을 예치하고 있으며, 주로 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터 신용위험은 제한적입니다.

다. 유동성위험

유동성위험은 만기까지 모든 금융계약상의 약정사항들을 이행할 수 있도록 자금을 조달하지 못할 위험입니다.

연결실체는 특유의 유동성 전략 및 계획을 통하여 자금부족에 따른 위험을 관리하고 있습니다. 연결실체는 금융상품의 특성 및 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려하여 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있습니다.

다음은 금융부채별 상환계획으로서 할인되지 않은 계약상의 금액입니다.

상기 금융부채의 잔존만기별 현금흐름은 지급을 요구 받을 수 있는 기간 중 가장 이른 일자를 기준으로 작성되었습니다.

라. 자본관리

연결실체의 재무구조관리는 건전한 자본구조의 유지를 통한 주주이익의 극대화를 목적으로 하고 있으며, 최적 자본구조 달성을 위해 부채비율, 순차입금비율 등의 재무비율을 주기적으로 모니터링하여 필요한 경우 적절한 재무구조 개선방안을 실행하고있습니다.

보고기간종료일 현재 연결실체의 부채비율은 다음과 같습니다.

마. 파생상품 및 풋백옵션 등 거래 현황
- 해당사항 없습니다

6. 주요계약 및 연구개발활동

가. 경영상의 주요계약

나. 연구개발활동

2016년 8월 31일자로 『부산광역시 음식물쓰레기 자원화(발전) 민간투자사업 실시협약』을 종료함에 따라 공시작성 기준일 현재는 해당사항이 없습니다.

7. 기타 참고사항

가. 사업부문별 시장여건 및 영업의 개황

[ 시장점유율 ]

나. 기타사업부문 및 종속회사의 사업 내용

다. 공시대상 사업부문의 구분

라. 정부의 법률, 규정 등에 의한 규제사항이 회사에 미치는 영향
건설업은 국가 경제에 미치는 영향이 매우 큰 산업입니다. 이러한 특성 때문에 정부는 수시로 경제상황이나 정책목적에 따라 건설 관련 법령이나 제도를 변경하여 왔습니다. 고금리 장기화와 가계부채 급증이 계속되는 환경속에서 정부는 LTV, DTI, 스트레스DSR 등 비율 조정과 투기과열지구, 다주택자 규제 강화 등 여러가지 정책을 내놓았습니다. 특히 건설현장 전반의 안전 강화를 위해 중대재해처벌법이 발효되었으며, 이에 따라 안전경영이 건설업계의 주요 화두로 떠오르고 있습니다. 이에 당사는 안전성과 적법성을 철저히 준수하며, 복잡한 대내외 환경에 대응하기 위해서 최선의 노력을 다하고 있습니다.

마. 사업관련 환경물질의 배출 또는 환경보호와 관련된 정부규제 등에 대한 준수
당사는 최신 환경정보, 사회적 이슈 등에 대비한 사전점검 및 환경 교육을 주기적으로 실시하고 있으며, 각 현장에서는 시공과 관련하여 비산먼지, 수질, 소음진동, 건설폐기물 등에 대한 관련 법규를 준수하여 발생가능한 환경오염을 방지하는데 최선을 다하고 엄격하게 관리하고 있습니다.

바. 회사의 상표 및 고객관리 정책
당사는 지역주택조합 시장에서의 풍부한 경험과 확실한 성공 노하우, 우수한 시공능력, 지역주택조합 최다 진행 경험 등으로 안정적이고 건실한 성장을 거듭해오고 있습니다. 당사의 브랜드인 '서희스타힐스' 브랜드는 화려한 빛을 내는 '스타(Star)'와 주거단지를 뜻하는 '힐스(Hills)'를 조합한 단어로 '세상의 별처럼 밝게 빛나는 고품격 주거단지'를 뜻하며, 아파트 평판 10위(출처 : 한국기업평판연구소, 2024년 12월 기준)를 기록하였습니다. 또한 서희스타힐스 지역주택조합 정보플랫폼 GO집(www.go-zip.kr)을 통하여 지역주택조합 사업의 신뢰와 안정화 등을 높이고 다양한 서비스를 제공하고 있습니다. 그리고 당사는 입주 후 사후 관리에 만전을 기하여 고객이 안심할 수 있는 안락한 주거공간을 만들고자 최선을 다하고 있습니다.

사. 주요 지식재산권 보유 현황

아. 매각예정자산

보고기간종료일 현재 매각예정자산의 내역은 다음과 같습니다.

자. 조직도(2024년 12월 31일 기준)

서희_조직도 1

서희_조직도 2

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약(연결)재무 정보

나. 요약(별도)재무 정보

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

2-2. 연결 포괄손익계산서