사 업 보 고 서

                                   (제 23 기)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인서명_리파인_20250319

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황

1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

1-1. 연결대상회사의 변동내용

나. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭

당사의 명칭은 "주식회사 리파인"이라고 칭하고, 영문으로는 "REFINE Co., Ltd."라 표기합니다.

다. 설립일자

당사는 부동산 권리조사를 사업목적으로 하여 2002년 7월 10일 설립되었습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

마. 중소기업 등 해당 여부

바. 주요 사업의 내용 및 향후 추진하려는 신규사업

당사는 인적 자원 및 데이터 처리 솔루션 활용을 통한 부동산 권리조사 서비스를 주된 사업으로 영위하고 있습니다. 주요 서비스로는 전월세보증금대출 서비스, 담보대출 서비스, 전세보증금반환보증 서비스 등이 있으며 제23기(2024년) 기준 각각 전체 매출액의 91.6%, 4.7%, 3.6%의 비중을 차지하고 있습니다. 향후 추진하려는 신규사업에는 B2C 플랫폼 사업, 부동산 데이터 사업이 있으며 자세한 사항은 동 보고서의「Ⅱ. 사업의 내용」을 참고하시기 바랍니다.

사. 신용평가에 관한 사항

 [신용등급 체계 및 등급정의]

아. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

당사의 본점 소재지는 서울특별시 송파구 송파대로49길 41입니다. 당사는 업무효율성 제고를 위한 신축 사옥 건설이 완료됨에 따라 2024년 10월 25일에 본점 소재지를 서울특별시 강남구 테헤란로625에서 현재 소재지로 변경하였습니다.

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

다. 최대주주의 변동

당사의 최대주주는 2020년 7월 최재규에서 이창섭, 이길재로 변경되었습니다. 2021년 8월 20일 이창섭, 이길재, 김완태가 이창섭을 최대주주로 하여 2024년 10월 28일까지 의결권 공동행사를 약정한 공동목적보유 확약서를 체결하였습니다. 이후 2021년 11월 16일 이길재가 기업가치 제고를 위해 자사주를 장내매수 함으로써 최대주주가 이길재로 변경되었습니다.

라. 상호의 변경

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

바. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용

당사는 2022년 8월 17일 서울특별시 송파구 석촌동 소재 토지를 19,000백만원에 자산양수하였습니다. 기타 자세한 사항은 전자공시시스템에 제출한 주요사항보고서(2022.07.12) 및 합병등 종료보고서(2022.08.17)를 참고하시기 바랍니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생 내용

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

다. 자기주식 직접 취득ㆍ처분 이행현황

라. 자기주식 신탁계약 체결ㆍ해지 이행현황

마. 자기주식 보유현황

1. 자기주식 보유현황

2. 자기주식 보유 목적

당사는 주가안정 및 주주가치 제고를 목적으로 자기주식을 취득하였습니다.

3. 자기주식 취득계획

보고서 작성기준일 현재 자기주식 취득계획은 없습니다. 당사는 2023년 10월 30일 100억원 규모의 자기주식 취득 신탁계약을 체결한 후 2024년 4월 30일과 10월 30일 각각 연장 계약을 체결하였으며, 작성기준일 현재 891,812주를 취득하였습니다. 신탁계약금액 대비 자기주식 취득금액  비율은 약 99.89%이므로 동 신탁계약을 통한 자기주식 취득은 사실상 완료되었습니다.

4. 자기주식 처분계획

보고서 작성기준일 현재 자기주식 처분계획은 없습니다.

5. 자기주식 소각계획

보고서 작성기준일 현재 자기주식 소각계획은 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관의 최근 개정일

당사 정관의 최근 개정일은 2025년 2월 27일입니다.

나. 정관 변경 이력

다. 사업목적 현황

라. 사업목적 변경 내용

1. 사업목적 변경 내용

2. 변경 사유

[사업목적 변경 제안 주체]
당사는 사업목적 변경관련 이사회 결의 후 주주총회의 승인을 받았습니다.

2-1. 사업목적 변경일 (2022.03.28)

 2-2. 사업목적 변경일 (2023.03.27)

마. 정관상 사업목적 추가 현황표

<1. 금융 및 보험 관련 서비스업>

1. 그 사업 분야(업종, 제품 및 서비스의 내용 등) 및 진출 목적
: 금융업 또는 보험업 및 연금 사업의 원활한 수행을 위하여 제공되는 각종 금융 및 보험 관련 서비스 활동입니다. 기존에 영위하는 전월세보증금대출/담보대출/전세보증금 반환보증서비스가 금융 및 보험업을 대상으로 서비스를 제공하는 점을 감안해 사업목적으로 명시하고자 추가하였습니다.

2. 시장의 주요 특성ㆍ규모 및 성장성
: 금융 및 보험 관련 서비스업은 리스크 관리와 안정성을 최우선으로 합니다. 그 규모는 전 세계적으로 매우 큰 산업으로, 계속해서 변화하고 성장하고 있으며, 글로벌 경제 및 기술 발전과 관련된 변화에 영향을 받고 있습니다.

3. 신규사업과 관련된 투자 및 예상 자금소요액(총 소요액, 연도별 소요액), 투자자금 조달원천, 예상투자회수기간 등
: 기존에 영위하는 서비스를 사업목적으로 추가한 건으로 신규사업과 관련된 투자는 없습니다.

4. 사업 추진현황(조직 및 인력구성 현황, 연구개발활동 내역, 제품 및 서비스 개발 진척도 및 상용화 여부, 매출 발생여부 등)
: 조직구성: 사업운영1, 2본부 162명
기존에 영위하는 서비스를 사업목적으로 추가한 건으로 별도의 사업 추진현황은 없습니다.

5. 기존 사업과의 연관성
: 기존에 영위하는 서비스를 사업목적으로 추가한 건으로 연관성이 높습니다.

6. 주요 위험
: 보안위험, 사기위험, 규제위험 등

7. 향후 추진계획
가. 전체 진행단계 및 각 진행단계별 예상 완료시기
: 해당사항 없습니다.

나. 향후 1년 이내 추진 예정사항
: 전월세보증금대출/담보대출/전세보증금 반환보증서비스 등 금융 및 보험업을 대상으로 서비스를 상시 제공하고 있습니다.

다. 조직 및 인력 확보 계획
: 정해진 계획은 없으나 업무량, 인력수요에 따라 추가 채용을 실시할 수 있습니다.

8. 미추진 사유
: 해당사항 없습니다.

<2. 컴퓨터 프로그래밍, 시스템 통합 및 관리업>

1. 그 사업 분야(업종, 제품 및 서비스의 내용 등) 및 진출 목적
: 컴퓨터 프로그래밍, 시스템 통합 및 관리업은 주문형 소프트웨어를 개발, 수정 및 시험하거나 컴퓨터 시스템을 통합 구축하는 산업활동과 고객의 사업장에서 컴퓨터 시스템의 관리 및 운영관련 전문적ㆍ기술적 서비스를 제공하는 사업입니다. 부동산 업무 노하우를 활용한 컴퓨터 프로그램 개발을 기대할 수 있습니다.

2. 시장의 주요 특성ㆍ규모 및 성장성
: 컴퓨터 프로그래밍, 시스템 통합 및 관리업은 다양한 서비스 영역을 포함합니다. 기술 분야에서 중요한 부문으로 계속해서 성장하고 있으며, 디지털화와 기술 혁신으로 인해 중요성이 더욱 부각되고 있습니다.

3. 신규사업과 관련된 투자 및 예상 자금소요액(총 소요액, 연도별 소요액), 투자자금 조달원천, 예상투자회수기간 등
: 당사는 보고서 작성기준일 현재 해당 사업을 영위하고 있지 않습니다.

4. 사업 추진현황(조직 및 인력구성 현황, 연구개발활동 내역, 제품 및 서비스 개발 진척도 및 상용화 여부, 매출 발생여부 등)
: 당사는 보고서 작성기준일 현재 해당 사업을 영위하고 있지 않습니다.

5. 기존 사업과의 연관성
: 신규사업으로서 기존 사업과의 연관성은 낮습니다.

6. 주요 위험
: 기술적 위험, 프로젝트 및 품질 관리 위험 등

7. 향후 추진계획
가. 전체 진행단계 및 각 진행단계별 예상 완료시기
: 진행단계는 따로 존재하지 않습니다.

나. 향후 1년 이내 추진 예정사항
: 보고서 작성기준일 현재 향후 1년 이내 추진 예정사항은 없습니다.

다. 조직 및 인력 확보 계획
: 보고서 작성기준일 현재 계획사항은 없습니다.

8. 미추진 사유
가. 그간 사업을 추진하지 않은 사유 및 배경
: 불확실한 거시환경으로 인해 기존사업 및 기타 신규사업에 집중하기 위해 추진하지 않았습니다.

나. 향후 1년 이내 추진계획 존재 여부 및 향후 추진 예정시기
: 보고서 작성기준일 현재 추진계획은 없으며 정확한 추진 예정시기는 미정입니다.

다. 추진 계획 등이 변경된 경우 그 사유 및 변경내용
: 해당사항 없습니다.

<3. 자료처리, 호스팅, 포털 및 기타 인터넷 정보매개서비스업>

'자료처리, 호스팅, 포털 및 기타 인터넷 정보매개서비스업', '이사, 인테리어, 도배 및 전자제품대여 중개 서비스업', '위치정보 및 위치기반서비스업'의 사업목적들은 B2C 플랫폼(집파인)과 연관되었기 때문에 '자료처리, 호스팅, 포털 및 기타 인터넷 정보매개서비스업'에 통합하여 기재하였습니다.

1. 그 사업 분야(업종, 제품 및 서비스의 내용 등) 및 진출 목적
- 자료처리, 호스팅, 포털 및 기타 인터넷 정보매개서비스업: 인터넷에서 검색, 커뮤니티 등의 서비스를 통해 디지털화된 다양한 정보를 매개로 하는 사업입니다.
 - 이사, 인테리어, 도배 및 전자제품대여 중개 서비스업: 이사 서비스, 인테리어 디자인, 도배 및 전자제품 대여 관련 업체와 실수요자를 연결시켜 주는 사업입니다.
 - 위치정보 및 위치기반서비스업: 위치 측위 기술을 활용해 위치정보를 수집하고, 위치정보를 이용해 친구찾기, 물류, 차량관제 등의 서비스를 이용하는 사업입니다.
 - 당사가 영위해온 부동산 임대차 관련 서비스를 통해 축적한 노하우를 바탕으로 개인임차인을 위한 부동산 종합정보 및 권리정보 제공 등의 서비스를 제공하기 위해 B2C 플랫폼을 출시하였습니다.

2. 시장의 주요 특성ㆍ규모 및 성장성
: 부동산 플랫폼 시장은 부동산 거래 및 기타 서비스를 온라인으로 제공하는 산업으로 디지털 기술 발전으로 성장이 빠른 분야입니다. 시장에 다수의 플랫폼이 등장하면서 매물중개, 이사, 인테리어 등 수요가 많은 특정 분야에 특화된 플랫폼도 출시되고 있습니다.

3. 신규사업과 관련된 투자 및 예상 자금소요액(총 소요액, 연도별 소요액), 투자자금 조달원천, 예상투자회수기간 등
: 총 소요액: 4,226백만원
2021년: 779백만원
2022년: 953백만원
2023년: 1,090백만원
2024년: 1,404백만원
조달원천: 공모자금
예상투자회수기간: 향후 매출발생 시점에 예상 매출을 바탕으로 계산 예정

4. 사업 추진현황(조직 및 인력구성 현황, 연구개발활동 내역, 제품 및 서비스 개발 진척도 및 상용화 여부, 매출 발생여부 등)
: 조직구성: IT기획부 8명
2021년 하반기 집파인 앱 출시
등기변동/계약만기 알림 및 무료법률상담서비스 오픈
보고서 작성기준일 현재 매출은 발생하지 않았습니다.

5. 기존 사업과의 연관성
: 기존 사업의 업무 노하우를 활용해 모든 전월세 세입자를 잠재적인 가입자로 공략해 부동산 임대차 관련 서비스를 제공하고자 합니다.

6. 주요 위험
: 기술 및 트렌드의 급격한 변화, 기존 부동산 플랫폼 대비 차별화 실패 등

7. 향후 추진계획
가. 전체 진행단계 및 각 진행단계별 예상 완료시기
: (집파인 추진방향)
 1) 부동산 권리 빅데이터 플랫폼 운영
  - OneCode를 활용한 공공데이터 제공
 2) 전세사기 예방을 목적으로 하는 커머셜 플랫폼으로 발전
  - 임차인에 대한 법률서비스 확대
  - 금융상품 연계지원
 3) 부동산 종합 플랫폼으로 성장
  - 자동가치산정모형(AVM)을 통한 시세, 거래적정성 확인
  - 부동산 정보 제공, 입지분석&임장후기 등의 커뮤니티 요소 결합

나. 향후 1년 이내 추진 예정사항
: 가입자별 부동산 SNS 시스템 개발, 빅데이터 분석시스템 구축, SNS 기반 부동산 추천/매칭엔진 개발 등

다. 조직 및 인력 확보 계획
: 홍보 확대 시 마케팅 전담 인력을 확충할 예정입니다.

8. 미추진 사유
: 해당사항 없습니다.

<4. 블록체인 기반 암호화 자산 매매 및 중개업>

1. 그 사업 분야(업종, 제품 및 서비스의 내용 등) 및 진출 목적
: 블록체인 기반 암호화 자산 매매 및 중개업은 블록체인 기술에 기반하여 산출되는 암호화 자산을 보관, 관리, 교환, 매매, 알선 또는 중개하는 사업입니다. 신규 사업인 부동산 플랫폼 서비스와 연계한 블록체인 관련 서비스를 기획하기 위해 추가하였습니다.

2. 시장의 주요 특성ㆍ규모 및 성장성
: 암호화폐와 디지털자산을 거래하는 시장으로 다양한 암호화폐들을 거래할 수 있으며 디지털 자산의 분산 저장과 거래가 가능합니다. 기술과 시장환경에 대한 혁신과 적응을 추구하면서 높은 성장성을 나타내는 분야입니다.

3. 신규사업과 관련된 투자 및 예상 자금소요액(총 소요액, 연도별 소요액), 투자자금 조달원천, 예상투자회수기간 등
: 당사는 보고서 작성기준일 현재 해당 사업을 영위하고 있지 않습니다.

4. 사업 추진현황(조직 및 인력구성 현황, 연구개발활동 내역, 제품 및 서비스 개발 진척도 및 상용화 여부, 매출 발생여부 등)
: 해당사항 없습니다.

5. 기존 사업과의 연관성
: 신규사업으로서 기존 사업과의 연관성은 낮습니다.

6. 주요 위험
: 기술적 위험, 보안 위험 등

7. 향후 추진계획
가. 전체 진행단계 및 각 진행단계별 예상 완료시기
: 해당사항 없습니다.

나. 향후 1년 이내 추진 예정사항
: 해당사항 없습니다.

다. 조직 및 인력 확보 계획
: 해당사항 없습니다.

8. 미추진 사유
가. 그간 사업을 추진하지 않은 사유 및 배경
: 특정금융정보법 시행에 따른 가상자산사업자에 대한 강화된 고객확인제도는 금융업무 및 기타 목적사업 수행 시 곤란 초래 우려로 이후 사업목적에서 삭제하였습니다.

나. 향후 1년 이내 추진계획 존재 여부 및 향후 추진 예정시기
: 해당사항 없습니다.

다. 추진 계획 등이 변경된 경우 그 사유 및 변경내용
: 특정금융정보법 시행에 따른 가상자산사업자에 대한 강화된 고객확인제도는 금융업무 및 기타 목적사업 수행 시 곤란 초래 우려로 이후 사업목적에서 삭제하였습니다.

<5. 통신판매업>

1. 그 사업 분야(업종, 제품 및 서비스의 내용 등) 및 진출 목적
- 통신판매업은 우편, 전화, TV, 전자적 매체 등을 통한 주문 방식에 의하여 상품을 소매하는 사업입니다.
- 부동산 임대차관련 데이터를 기반으로 당사가 자체 개발한 건축물 통합주소 체계(OneCode)를 활용하여 데이터를 개발하고자 부동산 빅데이터 센터 사업을 추진하게 되었습니다.

2. 시장의 주요 특성ㆍ규모 및 성장성
: 디지털 기술 발전으로 인터넷을 통한 정보의 수요가 급증하고 있으며, 이에 따라 관련 업체들은 사용자들의 다양한 요구사항을 충족하는 맞춤형 정보를 제공하는 추세입니다. 2022년 기준 프롭테크 시장 규모는 투자 약 4.5조원, 매출 약 2조원입니다.

3. 신규사업과 관련된 투자 및 예상 자금소요액(총 소요액, 연도별 소요액), 투자자금 조달원천, 예상투자회수기간 등
: 부동산 빅데이터센터 총 사업비: 1,083백만원
  - 2022년 예산: 513백만원
  - 2023년 예산: 337백만원
  - 2024년 예산: 233백만원
:  조달원천: 정부출연금 80%, 당사부담 20%
:  예상투자회수기간: 향후 매출발생 시점에 예상 매출을 바탕으로 계산 예정
 

4. 사업 추진현황(조직 및 인력구성 현황, 연구개발활동 내역, 제품 및 서비스 개발 진척도 및 상용화 여부, 매출 발생여부 등)
: 조직 구성: 센터총괄 2명, 빅데이터 센터 운영 2명, 데이터 개발 3명
AVM 데이터셋: 주소기반 주택 전ㆍ월세 추정가격, 전세가율 데이터셋 구축
자동가치산정모형(AVM) 데이터셋을 활용해 신용정보업체, 금융사, 투자자문사등을대상으로 데이터 판매는 물론 데이터 분석서비스까지 확장 가능할 것으로 기대됩니다.  보고서 작성기준일 현재 매출은 발생하지 않았습니다.

5. 기존 사업과의 연관성
: 부동산 임대차 거래 관련 권리조사 및 기타 부수업무를 수행하면서 축적해온 데이터베이스와 노하우를 바탕으로 빅데이터 센터에 탑재할 임대차 위주의 데이터 베이스를 개발하고 주요 데이터 제공으로 플랫폼 서비스 및 신사업 개발, 학술연구/리서치, 부동산 정책 등에 활용될 것으로 기대됩니다.

6. 주요 위험
: 개발 지연, 데이터 수요처 확보 등

7. 향후 추진계획
가. 전체 진행단계 및 각 진행단계별 예상 완료시기
: (2023년) 정제데이터 기준 가공·병합과정을 거친 데이터 개발 및 개방
- 임차가구 현황정보를 활용하여 임차전용 금융상품 개발
- 건축물 통합코드 정보(OneCode)를 적용하여 주소기반의 다양한 데이터를 쉽게 병합·가공 할 수 있도록 실거래 기반 데이터 공개
- AVM을 활용한 전월세추정가격 및 인프라연계 정보를 중심으로 9종 데이터셋 구성
: (2024년) 당사 데이터를 기준으로 외부데이터와 병합 등의 개발 과정을 거쳐 만들어진 데이터를 개방
- 도심 인프라 정보 및 건축물 대상 상세 데이터, 등록임대주택 데이터등 데이터 병합을 통해 도시 계획 정책 및 개발 계획 수립, 학술연구에 활용
- 인프라를 기반으로 한 주거환경 정보와 다양한 종류의 부동산 특성 정보를 중심으로 AVM을 확대 적용한 9종 데이터셋 구성
: (2025년) 데이터의 연속성있는 갱신 및 개방
- 3개년 동안 개발 과정을 거쳐 생산된 데이터셋 27종을 월ㆍ분기ㆍ반기별로 연속성있게 갱신하여 데이터를 지속적으로 부동산 빅데이터 플랫폼에 개방
- 데이터의 활용과 확대를 위하여 기존 데이터셋 27종 중 데이터를 선별하여 빅데이터 플랫폼 및 센터 구축 사업에 이어 25년에는 고수요 데이터 확충사업인 정부지원사업에 공모 및 참여를 추진

나. 향후 1년 이내 추진 예정사항
: 상기 추진 계획을 참고해주시기 바랍니다.

다. 조직 및 인력 확보 계획
: 2025년말까지 데이터 시각화 및 서비스 기획 전문인력을 1명 이상 양성할 계획입니다.

8. 미추진 사유
: 해당사항 없습니다.

<6. 출판업, 교육서비스업 및 온라인교육업>

1. 그 사업 분야(업종, 제품 및 서비스의 내용 등) 및 진출 목적
: 출판업은 인쇄물을 발간하거나 소프트웨어를 출판하는 산업활동입니다. 교육서비스업 및 온라인교육업은 오프라인 및 온라인 출판물을 바탕으로 교육 프로그램을 제공하는 사업입니다. 잠재적 인수합병을 검토하면서 사업목적 확장을 위해 추가하였습니다.

2. 시장의 주요 특성ㆍ규모 및 성장성
: 인터넷과 디지털 기술 발달로 온라인 출판 및 원격 학습의 중요도가 커지고 있습니다.

3. 신규사업과 관련된 투자 및 예상 자금소요액(총 소요액, 연도별 소요액), 투자자금 조달원천, 예상투자회수기간 등
: 당사는 보고서 작성기준일 현재 해당 사업을 영위하고 있지 않습니다.

4. 사업 추진현황(조직 및 인력구성 현황, 연구개발활동 내역, 제품 및 서비스 개발 진척도 및 상용화 여부, 매출 발생여부 등)
: 당사는 보고서 작성기준일 현재 해당 사업을 영위하고 있지 않습니다.

5. 기존 사업과의 연관성
: 신규사업으로서 기존 사업과의 연관성은 낮습니다.

6. 주요 위험
: 기술적 위험, 프로젝트 및 품질 관리 위험 등

7. 향후 추진계획
가. 전체 진행단계 및 각 진행단계별 예상 완료시기
: 해당사항 없습니다.

나. 향후 1년 이내 추진 예정사항
: 해당사항 없습니다.

다. 조직 및 인력 확보 계획
: 해당사항 없습니다.

8. 미추진 사유
가. 그간 사업을 추진하지 않은 사유 및 배경
: 잠재적 인수합병을 위해 사업목적에 추가했으나 이후 인수합병 검토를 철회하여 추진하지 않았습니다.

나. 향후 1년 이내 추진계획 존재 여부 및 향후 추진 예정시기
: 보고서 작성기준일 현재 추진계획은 없으며 향후 추진 예정시기는 미정입니다.

다. 추진 계획 등이 변경된 경우 그 사유 및 변경내용
: 잠재적 인수합병을 위해 사업목적에 추가했으나 이후 인수합병 검토를 철회하여 추진하지 않았습니다.

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사는 국내 최고의 권리조사 전문회사로서 대출이나 보증의 금융상품에 권리조사업무를 접목하여 선도적인 BM(Business Model)을 창출하고 RPA에 기반하여 부동산 금융관련 비즈니스 모델을 국내에서 최초로 창출하고 관련 서비스를 제공한 회사입니다.

대출이나 보증상품을 취급하고 있는 금융기관은 대출금 지급 또는 보증서 발행을 결정하기 전에 내부 심사와 권리조사를 통해 신용ㆍ권리ㆍ시세 등에 문제 여부를 면밀히 검토합니다. 이 과정에서 문제가 없다고 판단하면 대출금을 지급하거나 보증서를 발행하게 됩니다. 이후 대출이나 보증이 잘 유지되고 있는지 확인을 위해 추가적으로 주기적인 권리조사가 필요합니다. 이 추가적인 권리조사는 대출금의 상환 가능성을 확인하고, 보증의 유효성을 보장하는 중요한 절차로 작용합니다.

대출 및 보증상품 판매 흐름도 및 권리조사 영역

당사는 이러한 흐름을 분석한 후 금융기관이 아웃소싱(Out-Sourcing)을 활용하여 프로세스를 개선하고 비용을 절감하면서도 리스크까지 헷지할 수 있는 새로운 BM(Business Model)을 창출하였습니다.

당사는 기존의 대출 및 보증 상품 판매 과정에서 아웃소싱을 통해  필요한 권리조사 유형, 조사 시점, 조사 횟수, 그리고 리스크 헷지 방안을 연구하였습니다. 이를 기반으로 새로운 BM을 창출하고 내부의 고도화된 RPA(로봇 프로세스 자동화) 시스템을활용하여 보증기관 및 금융기관에 새로운 대출 및 보증 상품을 제안하는 서비스를 제공합니다. 당사는 B2B 및 B2G 부동산 서비스 플랫폼으로서 각 기관에 편의성을 제공하는 서비스 회사입니다. 당사가 제공하는 주요 서비스는 크게 전월세보증금대출 서비스, 담보대출 서비스, 전세보증금반환보증 서비스 등으로 구분됩니다.

당사는 채권양도방식의 보증서를 담보로 하는 전월세보증금 대출에 대한 BM을 개발하고 특허를 취득하였습니다. 당사의 전월세보증금대출 서비스는 금융기관에서 실행하는 전월세보증금 대출과 관련된 권리조사 서비스와 통지 관련 서비스로 나눌 수 있습니다. 전월세보증금대출 서비스의 제23기(2024년) 기준 영업수익은 약  62,114백만원으로 전체 영업수익 대비 약 91.6%의 비중을 차지하고 있습니다. 전월세보증금대출 서비스 가운데 전월세보증금대출 권리조사료는 약 59,555백만원으로 전체 영업수익의 약 87.8%를 차지하고 있습니다.

담보대출과 관련하여 당사는 권리보험사와 협업하여 선기표후접수(기표 → 근저당설정)를 가능하게 하면서 리스크도 헷지가 되는 BM을 개발하고 특허를 취득하였습니다. 담보대출 서비스의 제23기(2024년) 기준 영업수익은 약 3,166백만원으로 전체 영업수익 대비 약 4.4%의 비중을 차지하고 있습니다.

전세보증금반환보증은 전세계약 종료시 보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 이와 관련해서 당사가 제공하는 서비스는 위탁 받은 업무에 대한 수행으로 크게 통지 관련 서비스와 판매지원 서비스로 나눌 수 있습니다. 전세보증금반환보증 서비스의 제23기(2024년) 기준 영업수익은 약 2,466백만원으로 전체 영업수익 대비 약 3.6%의 비중을 차지하고 있습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 주요 제품 등의 현황

나. 주요 제품 등의 가격 변동추이

당사가 제공하는 권리조사 서비스는 보증기관 및 금융기관별로 상이하므로 각각의 가격 변동 추이를 비교할 수 없습니다.

3. 원재료 및 생산설비

가. 주요 원재료

당사는 부동산 권리조사 서비스를 주된 사업으로 영위하고 있어 해당사항이 없습니다.

나. 생산설비

(1) 생산능력 및 생산실적

당사는 생산설비를 바탕으로 한 사업이 아닌 인적 자원 및 데이터 처리 솔루션 활용을 통한 부동산 권리조사 서비스를 주된 사업으로 영위하고 있어 생산능력을 산정하기 어렵고, 생산실적이 없습니다.

(2) 생산설비에 관한 사항

당사의 생산설비와 관련된 사항은 「Ⅲ. 재무에 관한 사항 - 5. 재무제표 주석 - 13. 유형자산 및 14. 무형자산」을 참고하시기 바랍니다.

4. 매출 및 수주상황

가. 매출실적

나. 판매경로

 당사는 고객사와 전용회선으로 직접 연결이 되어 있습니다. 고객사는 단말기나 서버를 통해 전문형태로 서비스를 의뢰하고, 당사는 권원서비스부에서 서비스(주로 권리조사 서비스)를 수행하여 조사보고서를 작성한 후 다시 전문형태로 전용회선을 통해 고객사에게 전송하게 되면 판매가 완료됩니다. 장애발생을 대비하기 위해 전용회선은 듀얼로 운영이 되고 정보보안을 위해 보안장비를 갖추고 있습니다. 판매경로별 매출규모는 영업기밀에 해당하여 별도 기재를 생략합니다.

당사 판매경로 요약

다. 판매전략

(1) 서비스 업그레이드

당사는 권리조사 중 가장 기초이고 중요한 부동산 등기부등본에 관한 조사시스템인 PTS(Primary Title Search, 당사가 命名)시스템을 자체보유하고 있습니다. RPA(Robotic Process Automation, 로봇 프로세스 자동화) 방식으로 설계가 되었으며, 실시간 조사가 가능하고, 대법원 정책변화(예: 세로버전 출력, 등기사건처리현황 조회규정 변경 등)에 신속하게 대응하고 있습니다.

최근 해당 기술을 확대 개발한 OneCode 시스템을 통해 부동산 등기부등본 외 권리정보를 수집ㆍ제공하고 있습니다. 해당 시스템은 모든 주소지에 자체 개발한 OneCode를 부여하고, AI학습을 통해 테이블 매칭 성공률을 높여 의뢰주소를 자동으로 OneCode와 매칭하고 RPA시스템으로 건축물대장, 시세(주택가격) 등 각 권리정보를 매칭하는 시스템입니다. 매칭된 정보를 수집하여 각 고객사 요구사항에 맞추어 다양한 권리조사 내용으로 제공하고 있으며, 이는 심사 전 사전기초자료로 유용하게 쓰이고 있습니다.

(2) 비대면 상품으로 확대
 

기술의 발전을 통해 접촉 없이 물건이나 서비스를 구매하는 등의 새로운 소비 경향 즉, 언택트(Untact) 시대에 돌입하였고 코로나19로 인해 더욱 가속화되고 있습니다. 특히, 금융상품에도 활발하게 전개가 되고 있는데, 공기업, 금융기관 등이 비대면으로 보험이나 대출을 취급할 경우 판매 및 심사 지원, 사후관리 등의 서비스를 플랫폼을 통해 제공하고자 합니다. 현재 당사는 일부 공기업, 금융기관의 전세보증금반환보증, 대출상품 등에 서비스를 제공하고 있습니다.

라. 주요매출처

마. 수주상황

 당사는 보고서 작성기준일 현재 거래가 종료되지 아니한 서비스에 대한 수주현황이 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

당사는 시장위험 및 신용위험, 유동성위험과 같은 다양한 재무위험에 노출되어 있습니다. 당사의 전반적인 위험관리정책은 금융시장의 예측불가능성에 초점을 맞추고 있으며 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

가. 위험관리

(1) 시장위험

1) 외환위험

회사는 해외에서 영업활동을 영위하지 않고 있으며 당기말 현재 외화자산, 외화부채가 존재하지 않아 외환위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 이자율위험

이자율 위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻하며, 이는 주로 변동금리부 조건의 예금과 차입금에서 발생하고 있습니다. 회사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율 변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는 데 있습니다.

당기말 현재 당사는 변동금리부 차입금이 존재하지 않아 이자율 변동 시 변동금리부 차입금에서 발생하는 이자비용으로 인하여 법인세차감전순손익에 미치는 영향은 존재하지 않습니다.

(2) 신용위험

1) 위험관리

신용위험은 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 거래처에 대한 신용위험뿐 아니라 현금및현금성자산 및 금융기관 예치금 등으로부터 발생하고 있습니다. 거래처의 경우 독립적으로 신용 평가를 받는다면 평가된 신용 등급이 사용되며, 독립적인 신용 등급이 없는 경우에는 고객의 재무 상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용위험을 평가하게 됩니다. 개별적인 위험 한도는 이사회가 정한 한도에 따라 내부 또는 외부에서 평가한 신용 등급을 바탕으로 결정됩니다. 신용 한도의 사용 여부는 정기적으로 검토되고 있습니다.

2) 금융자산 손상

당사는 기대신용손실 모형이 적용되는 다음의 금융자산을 보유하고 있습니다.

ㆍ 재화 및 용역의 제공에 따른 매출채권

ㆍ 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

현금및현금성자산도 손상규정의 적용대상에 포함되나 식별된 기대신용손실은 유의적이지 않습니다.

당사는 매출채권과 상각후원가측정 기타금융자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권은 신용위험 특성과 채권연령을 기준으로 구분하였습니다.

당사의 매출채권과 상각후원가측정 기타금융자산은 모두 신용위험이 낮은 것으로 판단되며, 과거 경험상 채권을 회수하지 못한 경험이 없어 기대손실율은 "0"으로 측정됨에 따라 손실충당금은 "0"으로 측정하였습니다.

경영진은 채무불이행 위험이 낮고 단기간 내에 계약상 현금흐름을 지급할 수 있는 발행자의 충분한 능력이 있는 경우 신용위험이 낮은 것으로 간주합니다.

당기말 현재의 상각후원가측정 기타금융자산은 모두 3개월 이내 채권에 해당하며, 매출채권에 대한 채권연령은 다음과 같습니다.

당기와 전기 중 매출채권의 손실충당금 변동내역은 없습니다.

매출채권은 회수를 더 이상 합리적으로 예상할 수 없는 경우 제각됩니다. 회수를 더 이상 합리적으로 예상할 수 없는 지표에는 회사와의 채무조정에 응하지 않는 경우 등이 포함됩니다.

매출채권에 대한 손상은 포괄손익계산서상 대손상각비로 순액으로 표시되고 있습니다. 제각된 금액의 후속적인 회수는 동일한 계정과목에 대한 차감으로 인식하고 있습니다.

(3) 유동성위험

당사는 미사용 차입금 한도를 적정 수준으로 유지하고, 영업 자금 수요를 충족시키기위해 차입금 한도나 약정을 위반하는 일이 없도록 유동성에 대한 예측을 항시 모니터링하고 있습니다. 유동성을 예측하는 데 있어 회사의 자금조달 계획, 약정 준수, 회사내부의 목표재무비율 및 외부 법규나 법률 요구사항이 있는 경우 그러한 요구사항을 고려하고 있습니다.

당기말 현재 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석 내역은 다음과 같습니다.

(4) 자본위험 관리

당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적의 자본구조를 유지하는 것입니다.

당사는 부채비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 부채비율은 부채를 자본으로 나누어 산출하고 있습니다.

나. 파생상품 및 풋백옵션 등 거래 현황

당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

가. 경영상의 주요계약

보고서 작성기준일 현재 당사의 경영상 주요 계약은 다음과 같습니다.

나. 연구개발활동

(1) 연구개발 조직

당사의 연구개발활동을 담당하고 있는 부서는 상품개발팀, IT기획팀, BPI팀, IT개발운영팀, 기술연구팀, 인프라팀, 정보보안팀, 신사업전략팀으로 구성되어 있으며, BM(Business Model)을 기획 및 개발하고 IT기술을 연구 및 개발하는 업무를 수행합니다. 조직도 및 담당업무는 다음과 같습니다.

(2) 연구개발비용

당사는 공시대상기간 중 인식한 연구개발비용이 없습니다.

(3) 연구개발실적

 당사는 업무처리는 극대화하면서 다양한 리스크 관리를 통해 고객사에게 최적의 서비스를 제공하고자 노력하고 있습니다. 빠르게 변하는 시장 환경 속에서 고객사의 문제를 해결할 수 있도록 실질적인 시스템 및 솔루션을 제공하고자 합니다. 수많은 KNOW-HOW를 바탕으로 당사는 아래와 같은 시스템을 구축하고 있습니다.

시스템 구성도

당사의 시스템은 크게 6가지로 분류할 수 있는데, 주요 시스템 및 최근 3사업연도 중에 완료된 연구개발활동의 성과는 아래와 같습니다.

1) PTS*pro 시스템

연구 결과	PTS*pro 시스템 - 등기부등본 및 건축물대장 등 각종 공부, 시세 실시간 조사 - 고객의 다양한 Needs에 대응을 위한 손쉬운 확장이 가능한 서비스 구축 - 기존 확장이 어려운 고정된 서비스 탈피한 모듈화 기법 도입
기대 효과	- 비대면 금융상품 및 모바일 서비스 가능(사전에 판단, 24시간 서비스 가능) - 자동화를 통해 다량의 건을 처리할 수 있어 경쟁력 보유 - 수집, 열람, 분석 기반의 표준화된 시스템 운영에 따른 생산성 향상 - 등기신청사건 감지 기술에 의한 차별화 서비스 확보 - 대량의 고객 의뢰 처리 기반 기술 확보 - 계획된 등기신청사건 일정 등록으로 사용자 편의성 증대 - 모듈 기법으로 시세, 각종 공부 등 손쉬운 확장으로 빠른 대응 - PTS Manager를 통한 중앙 관리로 신속한 오류 확인 및 처리 - 대시보드 도입을 통해 실시간 서비스 상황 모니터링으로 장애 대응

2) 리스크관리 시스템

연구 결과	- 머신러닝 기반의 이상거래 탐지시스템(Fraud Detection System, FDS) 구축 머신러닝 기반의 이상거래 탐지시스템(FDS)  - 이상거래 유형을 분석하고 수치화하여 유사도 기준 Top10 을 선별하여 추가 모니터링을 실시하는 시스템 구축 - 이상거래 유형을 추가분석하고 정교화하여 변별력을 높이기 위한 과제 수행 예정
기대 효과	- 최근 대두되는 부동산 관련 집단사기를 사전에 탐지하여 고객사 및 개인의 피해를 예방할 것으로 기대

3) 업무처리 시스템

【BI 솔루션 도입】

4) OneCode 시스템

연구 결과	OneCode 시스템 - 도로명주소, 건축물 대장, 등기부등본, KB시세, Tech시세등 여러 기관에서 다양한 형태로 단지 관리에 따른 주소 판단이 어려움 발생 - 다양한 주소의 형태의 주소를 OneCode 하나로 통합 - OneCode에 각종 주소기반 데이터의 여러 코드를 하나로 묶어 관리 - 검증을 거친 주소를 OneCode로 관리하여 품질 향상
기대 효과	- 코드 기반의 표준화된 주소 관리에 따른 경쟁력 확보 - 통합 주소에 따른 시세 유무등 정보 분석 가능 - PTS의 OneCode기반으로 운영 시 PTS의 처리시간 단축 효과

7. 기타 참고사항

가. 지적재산권 현황

(1) 국내 특허권

(2) 상표권

(3) 정부 및 공공기관 인증

나. 기타법률규제사항

당사가 수행하고 있는 권리조사 서비스와 관련된 법률에는 민법, 부동산등기법, 부동산등기규칙, 민간임대주택에 관한 특별법, 주택임대차보호법, 개인정보보호법, 신용정보법, 금융소비자보호법 등이 있으며, 관련 규제사항은 아래와 같습니다.

다. 시장 현황

(1) 국내 전월세 시장 현황

전세가격은 2016년 이후 2% 이내 상승률을 보이며 안정적인 추세를 유지했으나 2020년 하반기 이후 큰 폭으로 상승했습니다. 2020년 전국 주택 전세가격은 4.61% 상승했으며, 수도권은 5.59% 상승, 지방은 3.71% 상승하며 전반적으로 강세를 보였습니다. 임대차3법 시행 이후 상승세는 더욱 가속화되어 2021년 전국 주택 전세가격은 6.51%, 수도권은 7.66%, 지방은 5.50% 상승하였습니다. 2022년부터는 높은 전세가격에 대한 부담과 금리 인상에 따른 월세 선호 현상으로 인해 하락 전환하여 2023년 7월까지 하락세가 계속 되었으나, 2023년 8월에 다시 상승 전환하였습니다.

한국부동산원이 발표한 전국주택가격동향조사에 따르면 2024년 12월 전국 주택종합 전세가격은 전월 대비 0.01%, 전년 동월 대비 1.26% 상승하였습니다. 한편 2024년 12월 전국 주택종합 월세가격은 전월 대비 0.10%, 전년 동월 대비 1.20% 올랐습니다. 한국부동산원은 전월세 시장에 대해 정주여건 양호 단지 위주의 상승은 이어지나, 일부지역 입주물량 영향 및 전세자금 대출이자 부담 등으로 신규 계약 선호도가 감소하는 등 전세와 월세 모두 상승폭 축소 중이라고 밝혔습니다.

2024년 연간 전국 주택 전월세거래량은 266만2177건으로, 전년 동기(271만6993건)대비 약 2.0% 하락하였으나, 5년(2020~2024년) 평균(255만815건) 대비 약 4.4% 높은 수치를 기록했습니다.

월별 전국 전월세 거래량_2412

월별 서울 전월세 거래량_2412

(2) 국내 전세보증금반환보증보험 시장

금리인상, 경기침체, 규제정책 및 집값하락 등으로 인해 임대인이 파산하거나 주택가격이 하락하여 임대인이 임차인에게 임차보증금을 돌려주지 못하는 경우 임차인의 전세보증금에 대한 재산피해가 발생할 수 있습니다. 임차인이 전세보증금을 보호받을 수 있는 법령이나 제도로는 주택임대차보호법 및 전세보증금반환보증 상품이 있습니다.

국토교통부 보도자료에 따르면 2024년 전세거래량은 112만8076건이며, 2024년 반환보증보험 발급금액은 약 67조원을 기록했습니다.

주택 매매시장이 침체하면서 전세계약시점에 비해 만기시점 전세보증금이 하락하는 '역전세' 현상이 늘어나고 있어 전세보증금 반환보증보험 가입을 통한 안전장치 마련이 날로 강조되는 추세입니다. 정부는 청년층 전세보증금 반환보증 보증료 지원을 확대해 임차인 보호를 강화하고 있으며 주택도시기금법 시행령을 개정해 주택도시보증공사(HUG)의 보증한도를 자기자본의 90배 수준으로 높였습니다. 이에 따라 HUG의 공적 역할은 지속적으로 확대될 예정입니다.

(3) 국내 주택 매매 시장 현황

한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 2024년 연간 주택 종합 매매가격은 전국적으로는 0.13%, 서울은 3.18% 상승했습니다. 한국부동산원은 매매시장에 대해 서울ㆍ수도권은 매수 관망세 심화 속에 국지적 상승세가 혼재되는 모습을 보이며, 지방은 미분양 등 공급물량 적체 지역 위주로 하락하는 등 2024년 12월 기준 전국 매매가격지수가 하락 전환되었다고 밝혔습니다.

2024년 누적 전국 주택 매매거래량은 64만2576건으로 전년 동기(55만5054건) 대비 약 15.8% 증가했습니다. 이러한 증가세는 특히 서울에서 두드러졌는데, 같은 기간 서울 주택 매매거래량은 9만3418건으로 전년 동기(6만4361건) 대비 약 45.1% 증가했습니다.

월별 전국 주택 매매거래량_2412

월별 서울 주택 매매거래량_2412

라. 회사의 현황

(1) 사업개황

1) 권리조사 및 권리보험

권리조사 및 권리보험의 관계

① 권리조사

부동산 매매 행위 목적의 대상은 부동산에 대한 권리로 귀결됩니다. 부동산의 가격은 각종 권리에 내재한 경제가치이며, 부동산을 교환한다면 그것은 소유권의 교환이고, 담보를 취득하는 것은 담보물권의 취득을 의미합니다.

이와 같이 부동산의 목적 대상은 권리이며 권리는 부동산 물건의 근본입니다. 따라서 부동산 권리의 진정성을 확보하는 것이 중요합니다. 즉, 거래당사자들은 부동산 거래 시 그 권리관계가 기대한 목적을 달성하는데 흠(하자)이 없고 안전하기를 바랍니다. 부동산의 권리가 안전하지 않거나 심지어 부동산과 그 권리가 합치가 되지 않는 경우도 있기 때문입니다.

결국, 권리의 진정성을 확보하기 위해서 또는 거래 후 있을 수 있는 실수 등을 보완하기 위해 대상 부동산에 하자가 있나 없나 권리에 대한 조사(요컨대 권리조사)가 필요합니다.

당사가 추구하는 권리조사는 안전한 부동산거래, 안전한 부동산관련 대출 및 보증실행, 권리보험 인수를 위한 선행업무로서 당사는 등기된 권리나 등기되지 않은 권리의 연속성 및 하자ㆍ흠결을 조사하고 위조ㆍ사기 등 부동산 권리에 문제가 되는 사유가 있는지를 밝혀 투명한 사회를 만드는데 일조하고자 합니다.

② 권리보험

권리보험(Title Insurance)이란 손해보험의 일종으로 권리보험증권(Title Insurance Policy)이 발행될 당시 권리조사로 밝혀진 하자 이외의 다른 하자가 밝혀질 경우 보험자가 피보험자에게 그로 인한 손실 및 손해를 보상하는 제도입니다. 즉, 권리보험은 권리조사의 안전성을 확보하기 위해 고안된 제도입니다.

권리보험은 지난 19세기에 미국에서부터 처음 등장하여 발전되어 왔습니다. 현재 미국 권리보험은 주로 부동산 매매 거래를 위한 소유권용 권리보험(Owner's Policy)와 주택담보대출을 위한 저당권용권리보험(Lender's Policy)으로 발전해왔는데, 시장조사 전문기관인 IBISWorld에 따르면 미국 권리보험 시장 규모는 2024년 연간 230억달러 수준입니다.

미국 권리보험 시장 규모_2024

국내에서는 미국 권리보험사인 퍼스트어메리칸권원보험(First American Title Insurance Company) 한국지점에서 2001년 6월 금융감독위원회로부터 권리보험으로 첫 사업허가를 받았고, 이후 국내 손해보험사들이 부동산권리보험 허가를 받아 2024년 기준 총 10개 회사가 사업 운영 중에 있습니다. 권리보험은 손해보험 중 특종보험으로 분류가 되고 있는데 처음에는 권원보험으로 도입이 되었으나 현재는 권리보험이란 용어로 통일하여 사용하고 있습니다.

권리조사업 시장은 공식적인 통계가 작성된 바가 없으나, 권리보험 가입 시 권리조사 업무가 필수적으로 수반되므로 권리보험료에 권리조사 요율을 적용하여 그 규모를 산정해 볼 수 있습니다. 2024년 11월말 기준으로 보험료 규모는 연간 약 1,207억원대 수준이므로 통상의 권리조사료율인 50~60%를 적용하였을 때, 권리조사 시장은 연간 약 700억원대의 시장으로 추정되며, 이는 부대업무를 제외한 순수 권리조사 업무만의 시장 규모입니다.

국내 권리보험 원수보험료 수입 현황_24.11

현재 국내에서 판매되고 있는 부동산 권리보험은, 부동산 거래 유형과 보호 주체에 따라 소유권용, 저당권용, 전세자금대출용, 임차권용의 4가지로 나뉘는데 각각의 특성을 보면 아래와 같습니다.

권리보험이 국내 처음 도입 당시에는 미국과 같이 소유권용으로 출발하였으나, 미국과 다른 국내 부동산 거래 시장 환경 영향으로 성장하지 못하다가 저당권용을 통해 성장발판을 마련하였고 이후 전세자금대출용을 통해 꽃을 피웠습니다.

요컨대, 국내 부동산 권리보험 시장은 소유권용 → 저당권용 → 전세자금대출용 → 임차권용 순서로 발전했으나, 점유비율로는 전세자금대출용 〉 저당권용 〉 임차권용 〉 소유권용 순입니다.  현재 전세자금대출용 권리보험이 압도적으로 높은 점유율을 차지하고 있으나 소유권용의 잠재력은 여전히 남아 있는 상태입니다.

당사는 국내에 권리보험이 도입될 수 있도록 선구자로서 역할을 수행하였고, 특히 저당권용 및 전세자금대출용 권리보험이 국내에 판매가 될 수 있도록 선도적으로 BM을 개발하여 시장에 서비스를 제공하고 있으며 이에 대한 특허도 보유하고 있습니다. 당사는 7개의 국내 권리보험사(삼성, DB, KB, 한화, 현대, NH농협, 하나)와 1개의 외국계 권리보험사(FA)와 협약을 체결하여 권리조사 업무를 수행하고 있습니다. 향후 새로운 권리조사 기법을 개발하여 권리보험이 더욱 확대될 수 있도록 새로운 장을 열고자 합니다.

2) 설립배경 및 설립 이후의 성장과정

당사는 2000년대 초반 인터넷혁명 등 금융환경 변화에 부응하여 부동산, 금융 및 리스크관리에 대한 제반 서비스를 제공하고자 국토교통부 산하 공기업인 한국부동산원(舊 한국감정원)에서 사내 벤처회사로 기획 및 설립되었습니다. 당사는 설립 이후 2002년부터 담보대출에 대한 권리조사 서비스를 개시하였습니다. 기존 금융기관 업무 흐름 상 주택 담보대출 취급 시 근저당설정등기 완료(최소 접수) 후 기표(실행)까지 통상 1~2일의 시간이 소요되는 애로사항이 존재하였습니다. 당사는 2002년에 국내 최초로 주택 담보대출이 선기표가 가능할 수 있도록 안전하고 신속한 BM을 개발하여 현재까지 여러 금융기관에 서비스를 제공하고 있습니다(BM특허 취득).

전세대출은 과거 제2금융권에서 고금리로 취급하고 있었던 상품이었으나, 당사는 2007년에 제1금융권에서 저금리로 100% 리스크를 헷지 할 수 있는 BM을 개발하여 서비스를 개시하였습니다. 이를 통해 당사는 전세대출 관련 수많은 KNOW-HOW를 보유하게 되었고 사기예방을 통해 대출 부실화를 사전에 방지하고 간접적으로 서민의 주거안정을 통한 공공의 이익을 증진시키는 역할도 수행할 수 있었습니다.

임차인(세입자)의 전세보증금 보호를 위해 당사는 A보증기관과 협업을 통해 전세보증금반환보증을 위한 서비스를 개발하여 2013년부터 제공하고 있습니다. 당사는 권리조사와 채권양도통지 업무를 위탁 받아 수행을 하고 있으며, A보증기관과는 2013년부터, B보증기관과는 2020년부터 단독으로 선정되어 용역업무를 수행하고 있습니다.

한편, 다변화하는 부동산 시장의 불확실성, 기술의 빠른 발전 및 코로나19 등 언택트 시대에 임차인의 전세보증금반환보증 가입확대를 위해 당사는 플랫폼 강자인 카카오페이, 네이버파이낸셜과 각각 협업하여 2019년부터 판매지원 업무를 수행을 하고 있습니다. 현재 당사는 다양한 온라인 및 오프라인 금융기관에 전세보증금반환보증 및 전세대출에 대한 서비스를 제공하고 있습니다.

당사는 지금까지의 성과를 기반으로 급변하는 부동산과 금융시장에서 앞으로 계속 새로운 패러다임을 제시하고, 비대면, 빅데이터 및 AI 등 새로운 기술의 도입을 통해 보다 디테일하고 진일보된 서비스를 제공하고자 합니다.

최근 정부에서 전세 사기에 엄정 대처를 주문한데 따라 경찰청이 '전세사기 전담수사본부'를 설치하여 전문인력을 중심으로 전세사기를 집중 단속하고 있습니다. 경찰은 그동안 전세사기 단속사례를 분석하여 7개 유형을 중점 단속대상으로 선정했으며 그 유형과 당사의 리스크 관리 프로세스 및 핵심 시스템은 아래와 같습니다.

연번	유형	세부 단속대상	리파인 리스크 관리 프로세스 및 핵심 시스템
1	무자본ㆍ갭투자	신축 빌라 등 건축주, 공인중개사ㆍ분양대행사 등 브로커, 매수인 등이 공모, 미분양 빌라 등을 무자본 매입 후 임대차계약으로 보증금 편취	- 전세 시세조작 검증 강화 (KB시세, 빅밸류 등 각종 시세 업체 협업) - 분양계약서를 통한 시세 적정성 검토
2	깡통전세 등 보증금 미반환	- 담보 설정, 많은 채무 등 보증금을 반환할 능력이 없음에도 이를 숨기고 임대차계약 체결 후 보증금 미반환 - 기타 기망행위에 의한 보증금 미반환 등 편취	【중복조회 시스템】, 【이상거래 탐지시스템(FDS)】 - 빅데이터를 활용한 기(旣)대출건의 사고이력 조회 - 이상건 감지 엔진을 통한 다주택자 이상징후 사전 포착 전세대출 이상건 감지 네트워크 그래프
3	부동산 권리관계 허위고지	임대차계약 대상 건물에 저당권 설정, 압류,경매 진행 등 우선순위 권리를 숨기고 계약 체결 후 보증금 편취	【PTS(Primary Title Search) 시스템】, 【통신DB활용 점유조사 시스템】 - 대출실행 전 등기사항전부증명서열람과 전입세대열람을 통해 등기된 권리침해사항 및 등기되지 않은 권리침해사항을 사전에 인지 및 헷지(hedge) - 대출실행 후 주기적인 등기신청사건 처리현황 조회와 전입세대열람으로 권리침해사항 발생시 즉각적인 대응
4	실소유자 행세 등 무권한 계약	부동산에 정당한 소유권이 없음에도 관련 서류들을 위조하고 소유자 등 실권리자인 것처럼 속여 보증금 편취	【중복조회 시스템】 - 임대인, 임차인, 중개업소 등 계약내용에 대한 크로스 체크 조사 - 위임장ㆍ영사위임장 등을 확인하여 대리계약의 권한과 진정성 조사
5	위임범위 초과 계약	권리자로부터 월세계약 또는 관리 권한만 위임받았음에도 임차인들에게 전세계약 체결 후 보증금을 가로채어 편취
6	허위보증ㆍ보험	- 주택보증ㆍ보증보험 등 보증을 받을 수 없는 건축물임에도 이를 속이고 임대차계약 체결 후 보증금 편취 - 임대인ㆍ임차인 등이 임대차계약을 허위로 체결하여 금융기관ㆍ보증기관 등 상대 대출금 편취	【PTS(Primary Title Search) 시스템】 - 임대차계약서, 등기부등본, 건축물대장 등의 확인으로 보증보험 가입 가능 부동산인지의 여부 조사 - 기존 사고ㆍ사기건들의 특징, 패턴 등을 취합한 「권리조사 체크리스트」를 운용하여 사전에 이상 징후를 확인, 개별적&구체적 심화조사로 허위 임대차계약을 사전에 감지
7	불법 중개ㆍ매개 (공인중개사법 위반)	중개사무소 개설등록 없이 중개업	【중복조회 시스템】, 【이상거래 탐지시스템(FDS)】 - 중개업소 등록조회 활용, 정상등록 중개업소에의 계약 여부 및 '공인중개사법 제33조 자기거래 등 금지행위' 해당 여부 조사 - 중개대상물확인설명서와 공제증서를 통해 정식중개 여부 확인 - 중개업소의 임대차계약서와 직접 대사를 통해 이중계약 및 허위계약 등 조사 - 빅데이터를 활용한 기대출건 분석, 사기의심 부동산에 대한 이상 감지 진행
		공인중개사 등이 의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방대리
		공인중개사 자격증 양도 및 양수
		공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 유사명칭 사용
		공인중개사 등이 보수 또는 실비를 초과하여 금품 수령
		공인중개사 등이 중요사항에 대한 거짓된 언행 등으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
		기타 공인중개사법 위반

(2) 제품과 서비스 설명

1) 전월세보증금대출 서비스

① 서비스 배경

전월세보증금대출은 금융기관에 따라 전세대출, 전세자금대출, 전월세자금대출 등으로 불립니다. 전월세보증금대출은 세입자(임차인)가 임대차계약(전세 또는 월세)이 종료되었을 때 집주인(임대인)으로부터 보증금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품입니다.

2007년 이전의 전월세보증금대출은 크게 두 가지 형태로 존재하였습니다. 즉, 낮은 한도, 낮은 금리로 근로자ㆍ서민을 대상으로 하는 제1금융권에서 취급하는 전월세보증금 대출과 높은 한도, 높은 금리로 일반인을 대상으로 하는 제2금융권이나 제도권 밖에서 취급하는 전월세보증금 대출로 구분되었습니다.

전세대출은 전통적으로 제2금융권 상품이어서 담보조건이 까다로웠고(연대보증인 또는 전세권설정등기 방식 등), 높은 금리로 인해 임차인의 주거비 부담이 큰 실정이었습니다. 당사는 대출한도는 높이고 절차는 단순화하여 낮은 금리로 주거비에 대한 부담을 완화시키면서 리스크는 100% 헷지 될 수 있는 상품이 제1금융권에서 판매될 수 있도록 연구하게 되었습니다. 2007년 당사는 농협중앙회(現 NH농협은행), C보증기관, LIG손해보험(現 KB손해보험)과 공동으로 협업하여 채권양도방식의 보증서를 담보로 하는 전세대출에 대한 BM을 개발하였고 이에 대한 특허를 취득하였습니다.

이를 통해 임차인을 대상으로 대출한도는 높으면서 월세이자나 제2금융권 대출이자 보다는 저렴하고 간편한 전세대출상품이 제1금융권에서 판매가 되었고 주거비 부담 경감으로 무주택자의 주거안정에 많은 기여를 하였습니다. 각 기관마다 역할을 상세하게 정리하면 다음과 같습니다.

② 서비스 프로세스

현재 금융기관에서는 전세대출 실행 시 리스크 헷지를 위해 보증보험과 권리보험에 가입하고 있는데, 이 중 보증보험은 신용리스크(차주인 임차인이 대출에 대한 이자를 3개월 이상 연체하거나 만기시 대출금을 반환하지 않을 위험)를 보장하고 있고 신용리스크 헷지를 위해 3개 보증기관 중 한 곳을 선택하여 상품 운영을 하고 있습니다. 권리보험은 권리리스크(사기, 위조 등으로 대출금의 손실이 발생할 위험)에 대한 보장으로 손해보험사가 취급을 하고 있는데, A보증기관의 보증 및 C보증기관의 보증 상품에 대해서는 반드시 권리보험에 가입 및 채권양도통지 업무를 수행해야 합니다.

전세대출 상품에 대한 전체적인 프로세스는 아래 그림과 같습니다. 고객이 먼저 대출신청을 하면 금융기관은 보증보험사에 가입 가능 여부를 확인하고, 권리보험사에 청약을 의뢰합니다. 권리보험사로부터 의뢰 받은 당사는 권리조사를 수행하고 민법 제450조에 의해 양도인(차주ㆍ임차인)이 양수인(금융기관, 보증기관)에게 채권을 양도하였음을 제3채무자(임대인)에게 통지하는 채권양도통지 발송 위탁을 받아 임대인에게 내용증명우편을 통해 채권양도통지서를 발송하게 됩니다. 업무가 모두 수행되면 금융기관은 대출을 실행하게 됩니다. 이 과정은 모두 전용선으로 연결이 되어 있으며 전문이라는 DATA로 송수신을 하고 있습니다.

전세대출 권리조사 및 통지 관련 서비스 프로세스

당사는 전세대출 관련해서 두 가지 형태의 서비스를 제공하고 있으며, 이는 i)권리조사 서비스와 ii)통지 관련 서비스로 나눌 수 있습니다. 2007년 C보증기관의 전세대출에 대한 서비스를 시작으로 2011년에는 B보증기관의 전세대출에 대한 서비스를, 2014년에는 A보증기관의 전세대출에 대한 서비스로 확대하였습니다.

권리조사를 항목별, 유형별, 시점별로 구분하면 아래와 같습니다. 다만, 금융기관 요청 및 상품별 유형에 따라 일부 조사가 생략될 수도 있습니다. 당사의 주요 매출 원천중 하나인 권리조사료는 전세대출이 실행된 건에 대해서는 익월에 권리보험사와의 정산이 완료되나, 이 중 사후조사에 해당하는 부분은 2년간 진행매출로 처리됩니다. 참여기관들과는 모두 전용선으로 연결되어 전문형태의 DATA로 송수신되고 있습니다.

권리조사 항목별 프로세스(예시)

③ 서비스 추이

당사가 수행하고 있는 전월세보증금대출 서비스는 매년 유사한 패턴을 보이는데, 권리조사 수행 후 고객사에 발송하는 보고서 기준으로 5년(2020~2024년)간의 평균을 보면 보통 매 1월이 가장 적고 2월과 8월에 수행건이 높습니다. 국토교통부의 전월세거래량과도 비슷한 추이를 보이고 있습니다. 이는 학기를 맞이하기 전인 2월과 8월에 이사건이 많기 때문입니다.

2020~2024 월별 평균 전세대출 권리조사 건수(건)

2) 전세보증금반환보증 서비스

① 서비스 배경

전세계약시점에 비해 만기시점 전세보증금이 하락한 상태를 통상 '역전세' 라고 하는데 임차인의 손실 발생 여부와 관계없이 현재 전세시장의 가격을 보고 판단하게 됩니다. 한편, 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 경우 일명 '깡통전세'라 하는데, 주로 임대인이 파산하거나 주택가격이 급격히 하락할 경우 발생하게 됩니다.

이러한 임차인의 피해를 방지하기 위해 마련된 법령 및 제도로는 크게 주택임대차보호법과 전세보증금 반환보증제도가 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인의 안정된 주거생활의 보장을 목적으로 출발하였으며, 상대적 약자인 임차인의 사회정책적 보호에 기여한 바가 대단히 큽니다. 그러나 주로 임차보증금반환채권에 대한 권리만을 보호하였으므로 임차목적물의 가치하락으로 인해 손실이 발생할 경우에는 임차보증금 전액을 보호할 수 없다는 한계가 있습니다.

전세보증금반환보증은 전세계약 종료 시 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 반환해야 하는 보증금의 반환을 책임지는 보증상품으로 1995년 C보증기관에서 "전세금보장신용보험"이라는 이름으로 출시된 바 있습니다. 하지만 홍보부족, 높은 보증료 및 까다로운 가입조건으로 인해 당시 가입율은 높지 않았습니다. 깡통전세로 인한 피해 방지 및 임차인 보증금 적극적 보호를 통한 서민 주거안정성 제고에 대한 사회적 요구 증대에 따라, 당사는 A보증기관과 초기 단계부터 협업하여 상품을 개발하였고, 2013년 A보증기관의 전세보증금반환보증이 출시되었습니다. 이후 B보증기관과도 상품개발 초기 단계부터 협업하여 2020년 B보증기관의 전세보증금반환보증이 출시되었습니다.

전세보증금 반환보증 vs 전세금안심대출보증 비교표

A보증기관의 전세보증금반환보증은 두 가지 상품으로 판매되고 있는데, 그 중 전세금안심대출보증은 임차인에게는 전세보증금반환에 대한 보증을, 금융기관에는 전세대출 원리금 상환에 대한 보증을 동시에 책임지는 상품으로 임차인이 A보증기관의 보증(위 1) 전세대출 서비스에서 언급한 A보증기관의 보증에 해당) 전세대출을 받기 위해서는 전세금안심대출보증에 필수적으로 가입해야 합니다. 당사는 전세보증금반환보증에 대한 통지 관련 서비스를 제공하고 있으며, 현재 A보증기관과 B보증기관에 단독사업자로 선정되어 업무를 수행하고 있습니다.

한편, 당사는 2019년부터 카카오페이와 협업하여 모바일을 통한 전세보증금반환보증의 비대면 판매 수요를 창출하였습니다. 이후 당사는 이에 대응하여 2020년부터 네이버파이낸셜과 협업을 통해 판매채널을 확장하여 전세보증금반환보증 지원서비스를 수행하게 되었습니다.

② 서비스 프로세스

당사의 전세보증금반환보증 관련 서비스는 위탁 받은 업무에 대한 수행으로 서비스는 크게 i) 통지 관련 서비스(아래 도표 #2-2. 채권양도통지 발송 위탁)와 ii) 판매지원서비스(아래 도표 #1. 판매지원 위탁)로 나눌 수 있습니다.

우선 i) 통지 관련 서비스에 대해 살펴보면 전세보증금반환보증도 채권양도양수방식을 채택하고 있어 임대인에게 채권양도통지서가 배달증명부 내용증명으로 발송되어야 합니다. 이는 전세대출 서비스 중 통지 관련 서비스(위 1) 전세대출 서비스 중 도표 #2-2. 채권양도통지 발송 위탁)와 동일하게 처리되지만 이 경우 전세대출이 없이 순수 자기자본으로 임대차계약을 체결한 경우가 해당됩니다.

반환보증통지 및 판매지원

다음으로 ii) 판매지원 서비스입니다. 전세보증금반환보증은 A보증기관 지사나 인터넷을 통해 직접판매 되었으나, 제1금융기관의 지점에서도 위탁판매 될 수 있도록 확대되었습니다. 당사는 전세보증금반환보증 판매를 위해 막강한 플랫폼 강자인 카카오페이, 네이버파이낸셜과 각각 협업을 하였는데, 구체적으로는 A보증기관 ↔ 플랫폼 간 판매계약체결, 플랫폼 ↔ 당사 간 판매재위탁계약을 체결하여 진행하고 있습니다.

판매지원 서비스의 구체적인 흐름을 살펴보면 임차인이 해당 플랫폼 모바일 화면에서 전세보증금반환보증을 신청하면 다음 단계로 당사 시스템으로 넘어오고, 임차목적물에 대한 정보 입력 및 보증관련제출서류 이미지로 업로드 진행 후 당사에서 실시간 권리조사, 시세 자동계산, 제출서류 조사를 통해 최종 보증가입여부 확인 후 전용선을 통해 A보증기관에 보증가입을 신청하게 됩니다.

전세보증금반환보증 판매지원 서비스 흐름도 및 실제 운영 화면

③ 서비스 추이

앞서 설명드린 바와 같이 매매가 하락으로 인해 '깡통전세' 이슈가 발생할 경우 전세보증금반환보증에 대한 시장의 관심이 커지고, 이에 따라 가입율이 증가합니다. 최근 다수의 임차인들은 전세보증금 보호를 위해 리스크를 헷지하려는 방향으로 움직이고 있으며, 모바일상 네이버부동산에 전세보험 코너 오픈을 통해 전세보증금반환보증에 대한 시장의 관심이 확대되는 추세입니다.

2024년 반환보증 판매처별 처리현황

3) 담보대출 서비스

① 서비스 배경

2002년 이전의 담보대출은 대출이 신청되면 신용조사, 가격산정 및 권리조사 등의 심사가 이루어지고, 이상이 없는 경우 부동산 등기부등본에 근저당설정 완료(최소한 접수) 후 대출이 실행(기표) 되었습니다. 대출신청부터 기표까지 평균 3.5일의 시간이 소요되었는데, 금융기관에서는 업무를 효율적으로 처리하고 업무처리시간(Turnaround Time) 단축을 통해 고객만족도를 높일 필요성을 느꼈습니다.

담보대출 서비스 업무 흐름도

당사는 이에 심사 중 권리조사 업무에 대해 아웃소싱을 통해 안전하면서 보다 빠르게 처리할 수 있는 기법을 연구 및 개발하였고, 권리보험사와 협업하여 선접수후기표(근저당설정 → 기표)가 아닌 선기표후접수(기표 → 근저당설정)가 가능하면서 리스크도 헷지가 되는 BM을 제안하게 되었습니다. 이와 관련하여 당사는 BM특허를 취득하고 있으며, 2002년부터 금융기관에 서비스를 제공하고 있습니다.

현재 일부 금융기관에서 권리보험 및 권리조사 서비스를 이용하고 있는데, 구체적으로 대출심사를 한곳으로 집중화시켜 운영하거나 대출모집인(대출상담사) 취급건, 비대면건, 긴급건 등에 대해서 이용을 하고 있습니다. 당사의 담보대출 서비스를 통해 금융기관에서는 업무처리시간 단축 및 비용 최소화로 영업력이 증대되고 아웃소싱을 통해 여신관련 인력이 절감되며, 대출업무 중 발생할 수 있는 리스크도 전가할 수 있어 대출업무를 효율적으로 처리할 수 있다는 장점이 있습니다.

언택트(Untact)에 대한 시대적 요구로 인해 모바일 채널을 통한 금융기관의 대출 상품판매가 확대되고 있으며, 심사인력도 최소한으로 재편되고 있습니다. 인터넷전문은행의 대두로 이러한 변화가 가속화되고 있으며, 심사관련 업무처리는 은행의 고유한 영역 이외에는 내부 자동화 및 아웃소싱을 통해 처리가 될 것으로 예상됩니다.

고객으로부터 대출신청이 들어오면 금융기관은 대출실행을 위해 권리보험사에 저당권용 권리보험 가입을 위한 청약을 진행합니다. 동시에 권리보험사는 당사에 권리조사를 의뢰하게 되고 당사는 아래 도표와 같이 상품 유형별에 따라 권리조사 업무를 즉시 수행한 후 조사결과를 권리보험사에 보냅니다.

② 서비스 프로세스

동시에 권리보험사가 보험증권을 금융기관에 발급하면 고객에게 대출이 실행됩니다. 이 과정은 모두 전용선으로 연결이 되어 있고 전문이라는 DATA로 송수신을 하고 있습니다. 권리조사 업무 중 전입세대조사와 점유관계사실 확인을 위한 현장방문조사는 신용정보사 위탁을 통해 수행하고 있습니다.

담보대출 서비스 업무 흐름도 및 주요 조사 항목

당사는 인터넷전문은행인 A은행과 비대면 담보대출 서비스를 개시하였는데, PTS를활용한 사전권리조사를 통해 대출가능여부와 대출의 한도를 신속하게 고객에게 전달하고, 당사가 전달하는 데이터를 은행 심사 시스템에서 직접 활용할 수 있도록 전문이 설계되어 있습니다. 예를 들어, 은행에서 지정한 제한 권리의 여부나 금액의 합산 내용 등을 코드나 숫자로 표현하여 전산 처리가 바로 될 수 있도록 하고, 전자등기 시 자격대리인이 편리하게 업무처리를 할 수 있도록 등기에 필요한 정보를 자동 제공하도록 구축되어 있습니다. 향후에도 서비스 고도화를 통해 시중은행의 비대면 담보대출 상품에서 서비스가 활성화 될 수 있도록 많은 영업 및 지원을 진행하고 있습니다.

③ 서비스 추이

주택 담보대출 시장은 전세대출 시장과 통상 동일한 패턴을 보이는데 즉, 이사철인 학기가 시작하기 전인 2월과 추석 전후인 10월에 거래량이 많습니다. 그러나 신용대출 등 제한에 따른 풍선효과, LTV 및 DTI 등 정부 규제에 따라 이상 패턴을 보이기도 합니다.

또한, B보증기관의 주택연금 상품에 대해 당사가 단독계약자로서 권리조사 서비스를 제공하고 있는데, 거래시장 위축, 가입조건 완화 등으로 인해 최근 가입자 수가 증가하고 있습니다. 이는 넓은 의미에서 당사의 담보대출용 권리조사 서비스에 해당합니다. 비대면 상품의 활성화와 틈새시장(P2P업체, 2금융기관, 역모기지 등) 공략 등을 통해 향후 매출 성장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

(3) 사업 구조

당사는 부동산 권리조사업을 영위하는 기업으로서, 부동산권리보험에 부수되는 부동산권리조사나 기타 위탁 조사업무를 수행한 대가로 받는 조사 수수료를 주 수익원으로 하고 있는데, 수익원은 권리보험 가입 여부에 따라 요율 방식과 단가 방식으로 구분됩니다.

요율방식에서 사용되는 권리보험료는 '위험보험료(순보험료)+이윤+사업비'로 구성됩니다. 권리보험료의 결정과정은 권리보험사(손해보험사)가 권리조사 기관과 협의하여 보험상품에 따라 권리조사료를 확정하고 보험상품별 리스크에 따라 위험보험료를 결정합니다. 이윤(예정이율)은 동일한 수준으로 책정하고 권리조사료를 포함한 사업비를 결정한 후 권리보험료를 최종 확정하는 방식입니다.

당사 권리조사업무 중, 관련 법상 당사가 처리할 수 없거나 논란의 소지가 있는 부분이나 전국구로 현장조사 인력이 필요한 일부 업무는 외주를 통해 처리하고 있습니다. 주요 외주 처리 업무 및 그 사유와 외주처는 다음 표와 같습니다.

(4) 신규 사업

1) B2C 플랫폼(집파인) : 부동산 플랫폼 사업

당사는 회사가 성장해온 주택임차시장에서의 경험을 바탕으로 개인 임차인들을 위한 서비스를 기획하였습니다. 권리조사업을 수행하게 되면 직ㆍ간접적으로 부동산이나 관련 대출 사기 사례들을 접하게 되는데, 다년간 확인해본 결과, 사회 초년생, 신혼부부 등 주택 거래에 익숙하지 않은 고객들이 위험에 자주 노출된다는 사실을 인지하였고, 당사 사업을 위해 발전시켜온 PTS 시스템을 이용한다면 간단한 알림만으로도 피해를 예방할 수 있다는 점에 착안하여 부동산 서비스를 구상하게 되었습니다.

현재 주택임차시장 중 당사가 서비스하고 있는 영역은 전월세보증금대출, 전세보증금반환보증 일부 영역인데, B2C 서비스를 통해 개인 고객에게는 등기변동 무료 알림서비스를 제공하는 한편 당사에서는 좀 더 확장된 영역에서 임대차계약과 공공 데이터를 수집하여 기존 B2B 서비스에도 활용하고, 나아가서는 임대차계약 만기 정보를 바탕으로 이사, 거주 등과 관련된 유료 서비스를 제공한다는 계획입니다.

당사가 추정하고 있는 B2C 서비스 타겟 가구수는 약 764만 전월세 세입자를 대상으로 합니다.

B2C 플랫폼 구축 배경

서비스 제공은 1단계 서비스로 개인 임차인을 대상으로 당사가 제공하는 스마트폰 App이나 web 서비스를 통해 거주하고 있는 임차 주택 주소와 만기일자를 입력하면 유효한 등기 변동 및 경매발생 시 배당요구종기일 등을 제공하고, 기타 임대차 관련 분쟁에 대한 무료법률 상담서비스를 제공합니다.

집파인 1.0

당사는 이 서비스를, '사회공헌 > 고객확보 > 수익창출'의 3단계로 구상 중에 있으며, 2021년 하반기 1차 서비스로 등기변동/계약만기 알림 및 무료법률상담서비스를 오픈했습니다. 향후, 기존 부동산 플랫폼과 차별화된 부동산 권리 정보 기반의 심화된 부동산 정보제공/알림 플랫폼을 구축함과 동시에 임차인을 위한 프롭테크 서비스로 고도화시킬 계획입니다.

2) 부동산 데이터 사업

기존의 부동산 시장은 공급자 중심의 시장구조와 정보의 비대칭성으로 인해 타 산업에 비해 디지털화 및 지속적인 성장 추구에 어려움이 있었습니다. 그러나 최근 4차 산업혁명 시대가 도래하고 부동산 시장에 ICT 기술을 적용한 프롭테크 기업들이 등장하면서 정보의 비대칭성을 완화하고 시장의 진입 장벽을 낮추기 위한 끊임없는 시도가 이루어지고 있습니다. 이를 바탕으로 당사는 부동산 데이터 시장에 진출하여 활용 가치가 높은 데이터의 제공을 통해 부동산 산업을 디지털화하고 산업의 지속성을 제고하는 동시에 수익성을 창출하고자 합니다.

한국데이터산업진흥원에 따르면 한국 데이터 관련 산업 시장은 지난 5개년 연평균 성장률인 12.6%와 같이 지속적으로 성장할 경우, 2028년까지 시장 규모가 51조원을 넘어설 것으로 전망되고 있습니다.

데이터산업 시장 전망_2023

당사는 2022년 10월 과학기술정보통신부와 한국지능정보사회진흥원(NIA)이 주관하는 부동산 분야 빅데이터 센터 구축사업에 선정되었습니다. 부동산 분야 빅데이터 플랫폼 구축 사업은 국토교통부가 2022년 11월에 발표한 '부동산 신산업 육성방안'의 핵심 과제로서 부동산 데이터 생태계 거점 구축을 목표로 2024년 말까지 추진되었으며, 지속적으로 부동산 신산업(프롭테크) 육성과 공공-민간산업 데이터 연계 기반 조성에 기여할 예정입니다. 당사는 임대차 현황 데이터 및 이를 활용하여 병합한 임대차 실거래 관련 데이터 등 공개 데이터를 개발하고 전세가율, 월세전환율, 전월세가격 관련 주거비용 데이터, 각종 공적 장부와 결합ㆍ가공하여 취득할 수 있는 데이터 상품 등을 제공하고 있습니다.

향후 개발 예정인 임대차 관련 데이터 및 이를 활용한 고도화된 자동가치산정 모델(AVM) 기반 전월세 가격 추정 데이터는 데이터 활용 기반의 주거정책 수립, 전세사기 유형 분석과 사기예방모델의 개발, 차세대 도시계획 활용 등 다방면에서 수요가 발생할 것으로 예상되고 있습니다. 구체적으로 프롭테크 기업, 부동산 정보를 활용하는 일반인 및 기업, 정책 의사 결정자, 행정당국 및 학술연구기관 등 부동산 데이터를 필요로 하는 기관 및 개인을 대상으로 당사가 가공 및 병합하여 개발한 부동산 데이터를 제공하고자 합니다.

마. 경쟁 현황

(1) 경쟁 상황

1) 시장 개척자로서 산업 내 경쟁자 미미

당사가 주 업으로 하고 있는 부동산 권리조사 업무는 사업 모델을 직접 만들어 필요한 관계 회사들과 협력하여 시장을 형성해왔으므로 당사 이전에는 전문적인 사업자는 물론 현재와 같은 산업 자체가 존재하지 않았습니다. 당사 설립 및 서비스 개시 이듬해부터 차츰 유사 업무를 수행하는 법인들이 생겨나기 시작하였습니다.

2) 주요 서비스별 계약 방식에 따른 경쟁 현황

당사는 각 서비스별 시장 형성 초기에는 퍼스트어메리칸권원보험 및 KB손보와 주로 업무를 수행하였고, 해당 상품 판매를 원하는 대출 금융기관과 수의 계약 형태로 계약을 진행하였으나, 2015년경부터 당사가 수익원 다각화를 위하여 제휴 권리보험사 확대 정책을 펼침에 따라 해당 상품을 취급하는 권리보험사가 많아져 최근에는 대출 금융기관이 상품별 입찰 형태로 보험사(권리조사기관 심사 포함)를 선정하고 있는 추세로 변화했습니다.

한편, 전세보증금반환보증 서비스의 경우, 초년도에는 사업 규모가 작아 수의계약 방식으로 진행하였으나 사업 주체가 공공기관(공사)으로 변경됨에 따라 현재는 1~3년 단위로 조달청 입찰을 통해 사업자를 선정하고 있습니다. A보증기관은 2013년부터 현재까지 매년 연속적으로 당사가 서비스를 제공하고 있으며, B보증기관은 2020년 6월부터 현재까지 지속적으로 당사가 용역을 제공하고 있습니다.

아래 내용은 당사 주요 서비스 품목별 계약 방식을 나타내고 있습니다. 당사는 경쟁 시장에서 입찰을 통해 계속적으로 사업의 규모를 확대해나가는 한편 새로운 상품 및 서비스를 발굴하여 신규 시장을 창출해나가고 있습니다.

(2) 경쟁업체 현황

(3) 비교우위 사항

1) 플랫폼 역할

권리조사 시장 매출의 대부분은 전세대출 서비스에서 발생합니다. 아래 도표는 전세대출과 전세보증금반환보증 시장에서 각 회사들의 관계를 나타내고 있는데, 당사가 그 구심점에서 플랫폼 역할을 수행하며 기관 간 업무 편의를 제공하고 있음을 확인할 수 있습니다.

전세대출 및 전세보증금반환보증 서비스 업무 흐름 내 리파인 역할

2) RPA 방식의 권리조사 시스템

당사는 2002년 설립시점부터 현재까지 부동산 권리조사의 가장 기본이 되는 등기부등본의 자동 열람과 데이터 분석 등에 투자를 해왔고, 이를 통해 PTS(Primary Title Search) 시스템이라는 자체 시스템을 개발하여 지속적으로 업그레이드하며 운영 중에 있습니다.

PTS 시스템에서는 당사 시스템에 권리조사 의뢰가 접수되는 순간 실시간으로 목적물 주소 정제, 등기부등본 열람, 등기 데이터 분석을 통한 상품별 요건 체크 등의 조사 일련의 과정을 자동으로 수행합니다. 누적 580여만건에 육박하는 등기부등본 학습 결과를 토대로 등기 데이터 분석 후, 보증 3사의 보증 가이드 및 대출 금융기관의 여신 상품 취급 요건, 당사 내부 빅데이터 기반 추출된 위험 요소 등을 자동 체크하여 그 결과를 실시간으로 금융기관에 제공합니다.

PTS시스템 업무 흐름도

당사는 이 PTS 시스템을 지속적으로 관리하고 고도화 하는 과정에 있으며, PTS*pro라는 이름으로 업그레이드 하여 업무에 적용 중입니다. 이를 통해 시스템의 처리 시간을 1/3 수준으로 줄이고, 고객사 요청에 따라 개별 조사 업무들을 모듈화하여 제공하며, 제공하는 조사 업무를 다양화하였습니다.

3) 통합 코드체계 OneCode 시스템 구축

당사는 차세대 핵심 엔진으로 OneCode를 개발 및 구축 중에 있습니다. 모든 주택 주소에 자체 개발한 OneCode를 부여하고, 서로 다른 주소 체계를 가지고 있는 공공이나 민간 데이터와 사전에 1대 1로 매칭시키는 시스템으로 AI 학습을 통해 매칭 성공률을 높이고 있습니다. 해당 시스템을 통해 고객사로부터 서비스가 의뢰되면 주소 정제 후 OneCode와 매칭시키고, 사전에 매칭된 코드를 통해 RPA 방식으로 부동산등기부등본, 건축물대장, KB시세 등 자동으로 데이터를 수집 및 분석한 후 고객사의 요청에 맞게 자료를 제공할 수 있습니다. 이를 통해 내부 업무를 효율적으로 처리할 수 있고, 최근 전세 사기 등 리스크 관리에 효과적입니다. 특히, 비대면 서비스의 핵심 근간으로 사전에 상품 가입에 대한 판단자료를 빠르게 제공할 수 있습니다.

2024년 12월에 케이뱅크에서 런칭한 '안심전세서비스'에 통합 코드체계를 기반으로한 서비스를 제공하고 있습니다.

OneCode 시스템 프로세스

4) 리스크 관리 시스템

당사의 리스크 관리 시스템에서는 그간 운영 경험을 바탕으로 사고 유형과 위험 요인 체크리스트를 제공하는데, 의뢰 정보와 더불어 전술하였던 PTS 시스템에서 등기부등본의 구문을 분석한 결과를 결합 후 시스템에서 자동 체크하여 조사원에게 조사결과와 위험 사인을 함께 제공하게 됩니다. 또한, 당사 시스템으로 유입되는 전세대출과 주택담보대출의 중복 케이스를 감지하고, 전세대출 기간 중 이상 거래가 발생한 건들을 모니터링하여 추후 인입되는 건들에 대해서도 심화 조사를 하는 등 지속적인 관리업무를 수행하고 있습니다.

또한, 대출 사고 발생 시 금융기관이 보증회사와 권리보험회사에 보험금 청구를 하기 위해서는 반드시 당사의 권리조사결과 자료를 요청하게 되는데, 이를 통해 전체 대출 건 중 사고의 유형과 내용, 의뢰 정보와의 연관성 등을 파악할 수 있어 해당 내용들을 통계화하여 리스크 관리 지표에 반영하게 됩니다.

5) 제도 변화에 선제적 대응

당사는 사업 관련 법령(개인정보보호법, 주택임대차보호법 등 임대차3법, 신용정보법, 금융소비자보호법 등)의 제ㆍ개정이 있는 경우, 법 시행 이전, 업무 프로세스 변경, 위험도 측정 및 법무검토 등을 통해 고객사에 문제와 대안을 제시하여 의사결정을 쉽게 할 수 있도록 지원하고 있습니다. 다수의 부동산 대책 등으로 제도의 변화가 많은 경우에는 정부 부처의 직접적 문의나 요청에 응대 후 관련 내용을 고객사에 전달하는 등 산업 내 영향력을 행사하고 있습니다.

6) 채널 다각화, 신상품 발굴, 고객 편의 제고를 위한 지속적 연구 및 제안

당사는 시장 환경의 변화나 사기 유형의 변화, 고객 군의 특성 등을 고려하여 여러 대체 권리조사 방법이나 추가적인 심화조사 방법 등을 제안하고 있습니다. 전세대출과 관련해서는 임차인의 주소지 거주 사실 확인 및 계속적 거주 여부 확인을 위한 스마트폰의 위치정보를 활용한 현장조사 방법 및 통신 DB를 활용한 조사 방법을 제안한 바 있으며, 이를 위해 2019년에 방송통신위원회에 LBS(Location Based Service, 위치기반서비스)사업자 신고를 마쳤습니다.

또한, 리스크 경감을 통해 고객사의 편의를 제고하기 위한 일환으로 대출 기간 중 주택 담보 대출 추가 여부를 확인하여 개별 주택 가격 대비 CLTV(Comprehensive Loan To Value, 포괄담보인정비율=(선순위 근저당권설정액+임대차 보증금)/해당 부동산의 시세액)를 구하고, CLTV 100% 초과 건에 대해서는 사후 이상건으로 분류하여 금융기관에 보고하는 등, 사고 방지를 위한 조기 경보 시스템을 운영하고 있습니다.

7) 개인(신용)정보 처리 및 관리 능력

당사는 금융기관의 가계 여신 상품 취급 관련 조사업무를 수행하기 때문에 금융기관으로부터 개인 고객의 정보를 제공 받아 처리할 수 밖에 없어 이에 대한 관리에 만전을 기하고 있으며, 각 계약 금융기관 및 공사의 정기/수시 보안점검에 대응하고 있을 뿐 아니라, ISMS 인증을 취득해 유지하고 있습니다.

ISMS인증(Information Security Management System, 정보보호관리체계 인증)은 정보보호 인증 중 국내 최고 인증으로서, 정보보호를 위한 일련의 조치와 활동이 인증 기준에 적합함을 인증기관인 한국인터넷진흥원에서 증명하는 제도입니다. 당사는 관리체계 수립 및 운영에서 16가지 항목, 보호대책 요구사항에서 64가지 항목, 총 80가지 항목을 통과하여 시스템의 안정성 및 보안성을 인정 받았습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

2. 연결재무제표

당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 연결재무제표 주석

당사는 보고서 작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

4-2. 포괄손익계산서

4-3. 자본변동표

4-4. 현금흐름표