사 업 보 고 서

                                   (제 29 기)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의 확인 서명

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 "주식회사 한국토지신탁"으로 표기합니다. 또한 영문으로는 "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 "(주)한국토지신탁" 또는 "KOREIT"로 표기합니다.

나. 설립일자 및 존속기간
- 당사는 舊 신탁업법에 근거하여 부동산신탁업을 영위할 목적으로 1996년 4월 4일에 설립되었습니다. 그리고 2001년 5월 18일 코스닥 등록 승인 및  2001년 5월 22일부터 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 11일에 유가증권시장에 상장되어 거래되고 있습니다.

다. 본사의 주소, 전화번호 및 홈페이지 주소
- 주소 : 서울시 강남구 테헤란로 137 코레이트타워 16~20층
- 전화번호 : 02-3451-1100
- 홈페이지 주소 : http://www.koreit.co.kr

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 당사는 舊 신탁업법 제3조에 의해 부동산신탁업의 인가를 받은 부동산신탁전업회사로서, 2009년 2월 4일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법"이라 함) 시행에 따라 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무 단위 4-121-1(신탁업, 동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리, 일반투자자 및 전문투자자) 에 대하여 금융위원회의 재인가를 받아 금융투자업을 영위하고 있습니다.

마. 연결대상 종속회사 개황

마-1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

마-2. 연결대상회사의 변동내용

바. 중소기업 등 해당 여부

사. 대한민국에 대리인이 있는 경우에는 이름, 주소 및 연락처
- 해당사항 없습니다.

아. 주요 사업의 내용, 신규사업
- 당사는 부동산 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업과 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등의 비토지신탁사업 그리고 도시정비사업, REITs, 투자사업, 해외사업 등을 수행하고 있습니다. 사업 부문별 자세한 사항은 Ⅱ. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.

자. 계열회사에 관한 사항
- 당사의 최대주주는  엠케이인베스트먼트(주)이며 최대주주의 계열회사로는 엠케이전자(주), (주)오션비홀딩스 등이 있습니다.  
- 당사는 공정거래위원회가 발표하는 상호출자제한기업집단 중 "한국토지주택공사"기업집단에서 2010.2.26 계열제외 되었습니다.  
- 계열회사에 관한 자세한 사항은 Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항 등의 현황을 참조하시기 바랍니다.

차. 신용평가
- 당사는 국내 신용평가기관으로부터 각각 등급을 받고 있으며, 보고서 작성일 기준 평가등급은 아래와 같습니다.

- 회사채, Issuer Rating

- 기업어음

카. 「상법」 제290조에 따른 변태설립사항
- 해당사항 없습니다.

타. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

[지배회사-주식회사 한국토지신탁]

가. 지배회사의 연혁

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

○ 2019.  3. 22  :   사내이사 최윤성 중임, 사내이사 최윤성 (각자)대표이사 중임
○ 2020.  3. 20  :   사내이사  차정훈, 김성진, 김정선 중임,
                            사내이사  차정훈 (각자)대표이사 중임
                            사외이사 겸 감사위원 조재록 취임,
                            사외이사 이승문, 임경택 임기만료로 사임
○ 2021.  3. 19   :  사내이사  최윤성 중임
                            사외이사 윤훈열, 이근형, 송완용 취임
                            감사위원이 되는 사외이사 강영서 취임
                            사외이사 장용석, 이형주, 박종우 임기만료로 사임
○ 2021. 12. 31  :  사내이사 김성진 일신상의 이유로 사임
○ 2022.   3. 24  :  사외이사 겸 감사위원 조국환 취임
                            사외이사 겸 감사위원 조재록 임기만료로 사임
○ 2022.   6.  8   :  사외이사 이근형 일신상의 이유로 사임
○ 2023.   3.  31 : 사내이사 차정훈, 최윤성 중임
                           사외이사 윤훈열, 송완용 임기만료로 사임
                           감사위원이 되는 사외이사 강영서 임기만료로 사임
                           사외이사 겸 감사위원 장다사로 취임
                           감사위원이 되는 사외이사 양숙자 취임
○  2024.   3.  28 : 사내이사 차정훈, 최윤성, 김정선, 한호경 중임
                            사외이사 겸 감사위원 조국환 중임
○  2024.   12.  17 : 사내이사 김정선 일신상의 이유로 사임
○  2025.   3.  26 (예정) : 사내이사 차정훈, 최윤성, 한호경 중임
                                     사내이사 김성진 취임
                                     감사위원이 되는 사외이사 양숙자 임기만료로 사임
                                     사외이사 서경석, 장다사로 중임
                                     감사위원이 되는 사외이사 노태호 취임

다. 최대주주의 변동

- 2009.  4.  15 : "한국토지공사"에서 "아이스텀앤트러스트(주)"로 최대주주 변경
- 2013. 12.  4 : "아이스텀앤트러스트(주)"에서 "리딩밸류일호유한회사"로 최대주주
                        변경
- 2018.  2.  6 : "리딩밸류일호유한회사"에서 "엠케이인베스트먼트"로 최대주주
                        변경

라. 상호의 변경
- 2009.  2.  25 : 영문상호를 "Korea Real Estate Investment Trust Co., Ltd"에서
                         "Korea Real Estate Investment & Trust Co., Ltd"로 변경

[종속회사 - 코레이트자산운용(주)]

가. 종속회사의 연혁

3. 자본금 변동사항

- 동사는 최근 5년간 자본금 변동사항이 없습니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

다. 자기주식 신탁계약 체결ㆍ해지 이행현황

※ 우리사주조합에 대한 회사 보유 자기주식의 무상 교부를 위해  2019년 10월 23일 2차 신탁계약의 일부를 해지하였습니다.(계약해지금액 : 1,667,231,178원)

다-1. 자기주식 보유현황

주) 당사는 발행주식 총수(252,489,230주)의 14.6%의 자기주식을 신탁계약으로 취득하였으며, '27.1.3까지 신탁계약 연장함

다-2. 자기주식 보유 목적 : 주가 안정화 및 주주가치 제고

다-3. 자기주식 취득계획 : 추가 취득계획 없음
- 주가 안정화 및 주주가치 제고를 위해 신탁계약에 의한 취득을 진행해오고 있으나 구체적으로 신규 추가 취득계획은 확정된 바 없으며, 향후 필요 시 진행 예정입니다.

다-4. 자기주식 처분계획
- 보고서작성일 기준 구체적인 처분계획은 없습니다. 다만 주식시장 상황 및 회사의 재무전략 등을 종합적으로 고려하여 이사회 승인을 득한 후 처분시점 및 수량 등을 신중하게 결정할 예정입니다.
- 또한 필요할 경우 임직원 동기부여를 위해 보유주식 일부를 성과급, Sales Incentive 지급 등과 같은 보상정책과 연계하여 기업가치 제고 방향으로 활용할 수 있을 것이며, 주주 환원과 권익 제고를 위한 자기주식 활용방안에 대해 적극 검토할 계획을 갖고 있습니다.

다-5. 자기주식 소각계획 : 없음
- 기업 저평가 해소 및 주주환원 확대의 측면에서 자기주식 소각을 검토해 볼 수 있으나, 주식시장 상황과 회사의 실적 및 미래 성장전략 등을 감안, 가장 효과적인 방안 으로 결정할 것입니다. 단순한 주가 부양 수단으로써만 자사주 소각이 진행될 경우 지속적인 효과를 담보하기 어려운 바, 주주가치 제고 및 회사의 장기적 발전방향 등 종합적 고려하여 필요 시 검토 · 추진할 예정입니다.

라. 종류주식 발행현황
- 당사는 보통주 이외의 주식을 발행한 사실이 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 변경 이력

나. 사업목적 현황

나-1. 사업목적 변경 내용

나-2. 변경 사유

- PFV 및 SPC 관련 업무는 기 신고 완료한 부수업무(대리사무)에 의거하여 수행 중이나, 정의를 보다 명확히 하기 위하여 추가로 부수업무 신고 완료하고 정관에 추가
- 기존 인가를 받아 신탁업을 영위할 수 있는 '동산'에 대하여 신탁재산으로 안전하게 보관, 관리하기 위하여 '보관 및 창고업'을 부수업무로 신고 준비 중인 바 해당 내용을 정관에 선반영
- 환경(폐기물 처리업무) 관련 업무 영역 확대를 위한 사업목적 추가

나-3. 정관상 사업목적 추가 현황표

나-3-1. [상법상 SPC의 자산관리 및 사무대리업무]
- 당사는 부동산신탁업인가를 받은 금융투자업자로서 자본시장법에 따른 자산관리 및 대리사무 등을 겸영업무 및 부수업무로 인가받아 수행하고 있습니다.
 - 해당 사업은 기 신고된 겸영 및 부수업무에 의거하여 수행 중인 업무였으며 기 수행 업무에 대한 정의를 명확히 하고자 제27기 정기주주총회에서 정관변경을 통한 사업목적을 추가하였습니다.
 - 해당 사업은 SPC가 설립될 경우 해당 SPC가 소유하는 자산을 관리하는 업무를 수행하고 당사는 그에 따라 수수료를 수취하게 됩니다.
 - 따라서 해당 사업 분야는 당사가 기존에 수행하던 분야와 다르지 않아 신규 사업을 위한 투자나 자금이 소요되지 않으며, 해당 사업을 위한 별도의 조직이나 인력은 필요하지 않고 기존 조직에서 업무를 수행하고 있습니다.

나-3-2. [보관 및 창고업]
- 당사는 신규 사업 검토를 위해 제27기 정기주주총회에서 '보관 및 창고업' 을 사업목적에 추가하였습니다.
 - 다만 현재로서는 해당 업군 사업성 등의 이유로 '보관 및 창고업' 관련 시장 진출은 별도 검토하고 있지 않습니다.

나-3-3. [폐기물처리 관련 업무]
(1) 사업의 내용 및 진출 목적
 - 본 사업은 토지를 신탁받아 폐기물처리시설을 설치하고, 위탁자 또는 제3자를 통해 시설을 운영 후 매각하는 신탁사업입니다. 기존 아파트 등의 주택 및 상업용 부동산에 국한되어 있던 신탁사업의 범위를 폐기물처리 시설 등으로 넓히며 신탁시장의 확대를 위해 본 사업에 진출하였습니다.
 (2) 시장의 주요 특성
 - 산업의 고도화 및 경제규모 확대에 따라 폐기물 발생량은 지속적으로 증가하고 있으며, 국내 경기순환과 무관하게 폐기물 처리업체 매출액은 안정적으로 성장하고 있습니다. 또한 폐기물 산업의 높은 진입장벽으로 공급자 우위로 시장이 형성되어 있습니다.
 (3) 투자 및 예상 자금소요액
 - 폐기물처리 사업장 별로 규모가 다르나, 아파트 등의 건설사업 대비 상대적으로 신탁사 대지급금 투입 비용이 소액일 것으로 예상됩니다.
 (4) 사업 추진현황
 (4)-1. 조직 및 인력구성 현황
 - 별도 조직 및 인력의 추가 없이 기존의 신탁사업부서에서 진행하고 있습니다.
 (4)-2. 연구개발활동 내역
 - 폐기물처리업 시장환경 분석 등 개략적인 스터디 외에는 수탁 심의시 개별 폐기물 처리 사업장 현황에 대해 분석 후 수탁여부 결정 예정입니다.
 (4)-3. 제품 개발 진척도
 - 기존 토지신탁 구조를 활용하는 것으로 별도의 상품(구조) 등 개발이 불요합니다.
 (4)-4. 실제 매출 발생여부
 - 토지신탁에 따른 신탁보수가 일부 발생합니다.
 (5) 기존 사업과의 연관성
 - 기존 영위하던 신탁사업 모델과 유사하여 기존 조직과 인력의 활용이 가능합니다. (6) 주요 위험
 - 신규 사업 추진 과정에서 폐기물 산업에 대한 지식과 경험, 네트워크 부족에 따른 리스크 등이 발생 가능합니다.
 - 그러나 신탁 대상의 물건이 기존의 아파트 및 상업용 부동산 등에서 기존 영위하던 개발사업 모델과 동일하여 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.
 (7) 향후 추진계획
 - 전체 진행단계 및 각 단계별 예상 완료시기는 개별 폐기물 사업장에 따라 그 건설기간 및 비용 등이 달라질 것으로 예상됩니다.
 - 그 외 추가적인 조직 및 인력 확보 계획 또한 현재로서는 특이사항 없습니다.
 - 다만, 사업영위 예정 시점이 아직 명확하지 않아 추후 필요 시 검토하여 부수업무 신고 후 영위 예정입니다.

나-4. [대출의 중개·주선 또는 대리업무] 관련
- 당사는 부동산신탁업인가를 받은 금융투자업자로서 자본시장법을 준수합니다. 이에 관련법 제40조 제1항 및 동법 시행령 제43조 제5항 등에 의거, 지난 '24.6.14.자로 "대출의 중개 ·주선 또는 대리업무"를 겸영업무로 보고한 바 있습니다.
 - 당사가 해당 겸영업무를 보고하게 된 배경은 당사의 적극적인 사업 포트폴리오 다각화 노력에 있습니다. '23년 시작된 부동산 시장 침체가 장기화되는 추세로, 당사는 사업리스크 최소화 및 신규 수익원 창출을 위해 적극적인 매출 실현 노력을 하고 있습니다. 그를 위해 당사가 보유한 금융업 관련 전문성 및 관련 네트워크를 적극 활용할 수 있는 "대출의 중개·주선 또는 대리업무"를 겸영업무로 영위, 업무영역을 확장함으로써 수익원을 다각화할 수 있는 새로운 기회를 모색하고자 하였습니다.
 - 본 겸영업무 영위 시, 당사는 1) 낮은 리스크에도 불구, 충분한 수익 창출 가능한 플랫폼 구축 및 2) 신속한 매출 실현 모델 발굴, 3) 금융투자업자로서 당사 보유의 노하우 적극 활용 등과 같은 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대됩니다.
 - 본 겸영업무는 당사가 기존에 수행하던 업무분야의 확장이므로, 현재로서는 신규사업을 위한 투자나 자금이 소요되지 않으며, 해당 사업을 위한 별도의 조직이나 인력 없이 기존 조직을 활용하여 본 업무를 영위할 예정입니다.

II. 사업의 내용

[지배회사 - 주식회사 한국토지신탁]

1. 사업의 개요

가. 신탁의 개념

- 신탁이란, 신탁을 설정하는 자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 자산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률 관계를 말합니다.
[신탁법 제2조(신탁의 정의)]

- 수탁자는 선관주의의무("수탁자는 선량한 관리자의 주의로 신탁사무를 처리하여야 한다."[신탁법 제32조(수탁자의 선관의무)]) 및 분별관리의무("수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다."[신탁법 제37조(수탁자의 분별관리의무)]) 등에 입각, 엄격한 의무와 책임 하에 신탁재산을 보호하게 됩니다.

- 부동산신탁사는 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법")>에 의거, 금융위원회로부터 인가받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하는 금융기관으로, 이로 인해 자본시장법 및 동법 시행령을 비롯해 금융투자업규정과 기타 금융 관련 관계법규 등을 준수하며 신탁의 인수 및 신탁재산의 관리, 운용, 처분 등의 업무절차를 수행하게 됩니다.

나. 당사 주요 사업부문

- 당사는 1996년 설립된 부동산신탁사로서 현존하는 14개 신탁사 중 최대 규모의 자본을 갖고 있는 신탁사로 영업수익, 신탁계약의 규모, 영업노하우와 맨파워 등에서 다년간 업계 수위에 자리해왔습니다.

- 당사와 같은 부동산신탁 전업사는, 부동산 소유자(위탁자)로부터 신탁되는 부동산을 관리, 처분, 운용 또는 개발하고자 하는 목적으로 부동산을 수탁받은 후 달성된 수익을 수익자에게 교부하고 그 대가로 신탁보수를 수취하는 업무, 이른바 (토지)신탁사업 및 신탁방식 정비사업을 주요업무로 수행하고 있으며, 이외에도 신탁의 부수업무로서 대리사무 업무 및 컨설팅 업무를 포함해 리츠(REITs), 투자사업 등을 겸영합니다.

- 당사의 영위 업무 중 토지신탁은 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁회사가 인허가, 시공 및 분양, 입주 등 부동산 개발 행위 등을 통해 위탁자에게 수익을 돌려주는 상품으로 당사는 그에 대한 대가로 수수료를 받게 됩니다. 사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에게 있을 경우 차입형토지신탁이라고 부르며, 위탁자에게 있을 경우 관리형토지신탁이라고 부릅니다.

- 차입형토지신탁은 부동산시장 상황에 영향을 많이 받기는 하나, 사업기획, 자금조달, 시공사선정, 건축공사의 발주 및 관리, 분양에 이르기까지 부동산사업에 대한 일체를 전문성 갖춘 신탁회사가 대행하게 되어 신탁회사의 전문성을 적극 활용할 수 있습니다. 또한 사업의 소요자금을 신탁사에서 조달하므로 다른 사업군 대비 자금조달이 용이하고, 공신력있는 신탁사 명의로 사업을 시행하게 되어 여러 외부적 리스크 헷지가 가능함은 물론 수분양자의 불안감 해소, 사업이익 증대 등 여러 특장점을 갖고 있습니다. 그러나 사업 진행과정에서 신탁사 명의 대여금에 대한 손실 리스크 또한 수반되는 것이 사실입니다.

- 관리형토지신탁은 토지대금과 사업비를 PF 또는 시공사의 지급보증 등에 의해 조달하고 신탁사는 별도의 자금투입 없이 공정 및 분양관리 등을 대행하는 사업방식입니다. 개발사업의 안정성 증대를 위해 "시공사+시행사" 구조의 단순개발 사업형태 및 "신탁사+시행사(위탁사)+시공사"의 복합개발 사업형태로 추진되며, 차입형토지신탁과 다르게 사업비 조달에 대한 의무가 없고 대여금 손실에 대한 리스크가 없어 안정적이나 상대적으로 수익성이 낮습니다.

- 신탁방식 정비사업은 2016년 <도시및주거환경정비법> 개정에 따라 신탁사 또한 도시정비사업에 진출이 가능하게 되었으며, 해당 사업은 차입형토지신탁과 유사하게 재건축, 재개발조합으로부터 신탁사가 토지 등 수탁받은 후 조합을 대신하여 사업을 완수하게 됩니다. 기존 조합방식의 정비사업이 초기 사업비 조달이나 개발 노하우 부족으로 사업 추진에 다소간 어려움이 있었던 반면, 신탁방식 정비사업은 신탁사가 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 또는 자체자금을 활용하여 자금조달 및 공사발주, 관리, 운영 등을 시행·대행하고 발생한 수익을 토지등소유자에게 돌려주게 됩니다. 신탁사의 전문성과 자금력을 기반으로 조합원들의 만족도는 높이면서 사업성까지 확보 할 수 있으며, 신탁사 공신력 통해 사업 투명성은 강화되고 시공사 의존도를 경감시켜 공사비 절감, 사업추진과정에서의 리스크 경감 등 여러 장점이 있습니다.

- 리츠(REITs)사업은 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 특정 프로젝트를 개발하거나 유망한 부동산 및 부동산 관련 유가증권의 매입, 운영, 처분 등을 통해서 얻은 수익을 배분하는 부동산 간접투자상품입니다. 해당사업에서 당사는 자산관리자로서의 역할을 수행하면서 발생하는 수익의 일부를 수수료로 받고 지분투자 병행 시 배당수익도 향유하게 됩니다. 실물자산(통상 부동산 70% 이상)에 투자해 주식 대비 원금손실 최소화하며, 예상수익·비용 및 리스크까지 포괄적 관리 통해 안정적 배당을 추구합니다. 또한 자산운용전문인력에 의해 체계적으로 운영되며, 관련 법령인 <부동산투자회사법> 준용 하에 주요현안 관련 공시의무를 이행, 투명한 자산운용 및 관리·감독업무를 수행하는 점이 특장점입니다.

[참고. 사업군별 수주비중 추이(5개년)]

※ 기타: 관리형토지신탁, 비토지신탁(담보신탁 등), 컨설팅, 대리사무 등

2. 영업의 현황

가. 영업개황 및 사업부문의 구분

(1) 영업개황
- 당사는 1996년 구 신탁업법에 의거하여 설립되었고 설립 이후 아파트 개발을 중심으로 하는 토지신탁사업을 축으로 사업영역을 확대해왔습니다. 현재는 부동산신탁사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 등 신탁방식 도시정비사업 및 리츠사업 등 다양한 부문으로의 사업확장을 통해 종합 부동산 투자금융회사로서의 면모를 갖춰가고 있습니다.

- 당사는 창사 이래 자산 및 자본, 시장점유율, 맨파워, 영업노하우 등에서 업계 수위에 자리해왔으며, 신탁업계 신성장동력인 재건축, 재개발 및 소규모주택정비사업 등의 도시정비사업, 리츠사업 등에도 진출, 다양한 부문으로 사업 포트폴리오를 다각화하며 종합 부동산금융회사로서 역할할 수 있도록 업역을 확장해가고 있습니다.

- 더불어 舊.신탁업법, 現.신탁법은 물론 자본시장법, 금융회사의 지배구조에 관한 법(약칭 '지배구조법') 등 당사 영위 업무 유관법령의 제 ·개정작업에도 적극적으로 역할하고 있으며 금융투자협회의 주요 회원사로도 가입하여 신탁업계 발전과 업역 확대를 위해 노력하고 있습니다.

(2) 사업부문의 구분
- 사업부문 : 부동산신탁 부문
                   부동산투자 부문
                   부동산관리 부문
- 공시대상 사업부문 : 부동산신탁 부문
※ 당사는 부동산신탁부문이 총 매출액의 90%를 초과합니다.

나. 영위하고 있는 영업의 종류 및 개요

(1) 토지(개발)신탁

- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 업무로서 통상 개발신탁이라고 부르기도 합니다.

- 토지신탁은 일반 금융기관이 금전을 신탁받아 이를 운용한 뒤 수익을 배당하는 금전신탁과 동일한 구조이며 다만 신탁대상이 금전이 아닌 부동산이란 점에서 차이가 있으며, 이러한 토지신탁은 아래와 같이 분양형ㆍ임대형 토지신탁과 차입형ㆍ관리형토지신탁으로 구분됩니다.

(1)-1. 신탁재산의 처분에 따른 분류

(1)-2. 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따른 분류

- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.

(2) 관리신탁

- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나 소유권의 명의만을 관리하여 주는 업무로서 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설의 유지, 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 갑종관리신탁과 등기부상의 소유권만을 신탁을 통하여 보전하는 을종관리신탁으로 분류됩니다.

- 관리신탁의 보수 : 관리신탁보수는 총수익 또는 수탁재산가, 처분가 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.

(3) 처분신탁

- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 하나 여의치 않을 경우 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무입니다.
- 처분신탁의 보수 : 처분신탁보수는 수탁물건의 상황, 사업의 난이도, 위탁자의 의뢰조건, 처분가격, 처분이익 등을 종합적으로 감안하여 상호 협의하여 결정합니다.

(4) 담보신탁
- 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 신탁회사에서 발급하는 수익권증서를 금융기관에 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 담보상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 갚지 못할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다. 종전의 자금조달 방법에 비해 시간과 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

(4)-1. 근저당권과 담보신탁제도의 비교

(4)-2. 담보신탁의 보수
- 아래기준을 토대로 협의하여 결정합니다.
ㆍ담보관리보수, 보수액 = 수익권증서금액(수익권리금)×상호 협의로 결정한 보수율
ㆍ환가처분보수

(5) 분양관리신탁
- 건축물의 분양에 관한 법률이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 피분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품입니다.

(6) 컨설팅
- 대상 부동산의 입지환경과 잠재적 특성을 조사ㆍ분석하여 부동산의 최유효이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 제시해 주는 상품입니다. 최근에는 우량사업지에 대한 매입확약 조건과 결합하여 진행하는 경우가 있습니다.

(7) 대리사무
- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 취득, 처분, 개발, 자금관리, 인ㆍ허가 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다.
- 대리사무와 관련하여 당사는 사업관리(PM), 건설관리(CM), 자금관리(FM) 업무를 통합한 부동산 종합개발 관리서비스 상품인 "PCF-마스터"를 통하여 대리사무를 보다 전문화하고 있습니다.

(8) 리츠 부문

- 당사는 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사 및 위탁관리부동산투자회사로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권/임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득/관리/처분 등의 자산관리 업무를 수행할 수 있습니다.
 

(9) 도시정비사업, 기업형 임대주택사업, 투자사업 등 기타 업무
- 차입형 토지신탁 상품의 높은 매출비율에서 수익구조를 다변화하기 위하여 REITs, 도시정비사업, 기업형 임대주택사업 등의 분야를 강화하고 있으며, 펀드 투자 및 임대관리회사, 자산운용사에 대한 지분 출자 등 자기자본투자를 추진하고 있습니다.

다. 영업실적

- 고유계정은 연결기준 토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익으로 146,833백만원, 유가증권의 평가및처분이익으로 12,917백만원, 신탁계정대여 등에 대한 이자수익으로 55,319백만원, 수익증권에 대한 배당금수익, 분배금 수익, 충당부채환입으로 21,268백만원의 실적을 달성하였고, 신탁계정은 토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등으로 3,443,314백만원의 매출실적을 달성하였습니다.  

라. 자금조달 및 운용실적

※ 별도 재무제표를 기준으로 작성함

마. 영업 종류별 현황

- 당사는 자본시장법 시행령 별표1의 인가업무단위 4-121-1에 따른 신탁재산(동산ㆍ부동산ㆍ부동산관련 권리)을 취급하는 신탁업과 그에 따른 부수업무를 영위하고 있습니다.

(1) 신탁보수

※ 수탁고는 신탁원본 금액임

(2) 대리업무보수외

(3) 증권평가및처분이익

(4) 이자수익

(5) 기타영업수익

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없습니다.

4. 영업설비

가. 지점 등 설치현황

    - 서울에 본점이 위치하고 있으며, 별도의 지점은 없습니다.

나. 자동화기기 설치 상황
    - 당사는 영업의 성격상 자동화기기의 설치가 필요치 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

가. 영업용순자본비율
                                                                                            (단위 : 백만원, %)

※ 영업용순자본비율 = 영업용순자본/ 총위험 ×100
     (총위험액 = 시장위험액+신용위험액+운영위험액)
※ 금융투자업규정 제3-26조에 의거하여 3종 금융투자업자는 자본적정성 유지를
    위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다.
※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

나-1. 부채비율(연결)
                                                                                            (단위 : 백만원, %)

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.
※ 연결 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

나-2. 부채비율(별도)
                                                                                             (단위 : 백만원, %)

※ 금융투자업자의 자기자본에 대한 총부채의 비율을 백분율로 표시한 수치입니다.
※ 별도 재무제표를 기준으로 작성하였습니다.

다. 시장여건

(1) 경기변동의 특성

- 부동산 경기변동이란, 부동산 시장의 가격 및 거래량 변동에 따라 시장의 확장/수축국면이 주기적으로 반복되는 것을 말합니다. 협의의 부동산 경기는 건축경기 및 주거용 부동산 경기를 의미하나, 광의의 부동산 경기는 부동산신탁시장을 포함한 부동산 시장 전체를 의미하므로 부동산산업과 부동산신탁산업은 그 흐름을 같이 한다고 볼 수 있습니다.

- 부동산산업 및 부동산신탁산업의 경기변동에 관한 제요인은 사회적 요인 및 경제적 요인, 행정적 요인 및 자연적 요인으로 크게 구분할 수 있습니다.

[사회적 요인]
: 인구의 변화 및 이동, 인구의 연령별 구조, 가구수의 변화, 주택보급률, 주택 건설호수량, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 정보화 진전의 상태, 부동산거래 및 사용수익의 관행 등

[경제적 요인]
: 저축·소비·투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융의 상태, 생산자물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 및 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체제의 상태 등

[행정적 요인]
: 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산의 가격이나 임료에 관한 통제의 상태, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등

[자연적 요인]
: 계절적 요인 및 지진, 홍수, 화재와 같은 자연재해 등

- 부동산산업의 순환은 일반경기순환과 상관관계가 있으나, 부동산의 고정성·부증성으로 인해 부동산 경기변동은 지역적 ·국지적으로 나타나서 전국적·광역적으로 확대되는 경향이 일반적입니다. 이로 인해 부동산 경기변동의 크기와 그 진폭은 지역(도시)마다 달리 변동하고, 같은 지역(도시)내에서도 각기 다른 변동 양상을 띄게 됩니다.

- 또한 부동산산업 경기변동주기 관련 여러 학설이 있으나, 일반적으로 주기가 17~18년 정도로 일반경기 변동주기인 8~10년에 비해 주기의 순환국면이 더 길다는 분석이 우세합니다. 이는 부동산경기가 주거용/상업용/공업용 등으로 세분화되어 각 부문별 경기의 가중평균치적 성격을 갖고 있는 데에 기인하는 것으로, 일반경기보다 전반적으로 후순환적인 특징을 갖게 되는 것입니다.

- 부동산신탁산업의 경기 변동성 또한 부동산산업의 경기 변동성과 어느정도 상관관계가 있으나, 부동산산업 불황기에는 경기 불황에 따른 부동산 거래 시장의 변동 및 개발사업의 안정성 강화에 대한 요구가 더욱 높아지게 되어 부동산산업의 양적 ·질적 변동성이 부동산신탁산업의 경기 변동 요인으로 동시 작용하게 됩니다.

(2) 시장의 특성

[제도권 시장]
: 부동산신탁업은 인가 받은 부동산신탁회사들에 의해 형성된 제도권 내 시장의 성격을 갖고 있으며, 자본시장법 및 금융투자업규정 등 유관법령과 규정을 준수하고 금융감독기관의 관리감독을 받는 등 신뢰성과 안정성이 확보된 시장입니다.

[위탁자와 신탁계약에 의한 시장]
: 부동산신탁사는 위탁자가 보유한 신탁대상 부동산을 신탁회사로 명의이전하여 개발, 관리, 담보, 처분하는 위탁자와의 관계에 기반을 둔 시장입니다.

[부동산종합시장]
: 부동산신탁시장은 부동산과 관련한 개발, 관리, 담보, 처분신탁 등의 신탁상품뿐만 아니라 부동산금융, 부동산컨설팅, 부동산정보제공, 부동산관련업무의 대리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 시장입니다.

[부동산금융시장]
: 자본시장법, 부동산투자회사법을 바탕으로 하는 자산유동화증권(ABS), 부동산투자회사(REITs) 등 "부동산-금융" 간 연계된 새로운 상품이 지속적으로 등장하고 있습니다. 부동산개발의 자금조달방식 또한 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱(PF) 기법이 고안되었으며, PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 다양한 형태의 부동산 구조화금융이 계속적으로 발전하는 추세입니다. 이에 따라 부동산신탁상품이 부동산금융시장 내 도구로서 활용될 수 있는 가능성 역시 높아지고 있습니다.

(3) 업계현황 및 경영상황

- 부동산신탁업은 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁재산인 부동산을 수탁받아 개발, 관리, 운용, 처분 등 제반업무를 수행하고, 그에 따라 발생한 수익을 위탁자가 지정한 수익자에게 일정부분 돌려주는 것을 주요 업무로 하고 있습니다.

- 우리나라의 경우 1990년 「4.13 부동산 투기억제대책 시행」의 일환으로 1991년 4월 부동산의 관리·처분·개발을 위탁하는 부동산신탁제도가 도입되었으며, 같은 해 5월 부동산신탁을 전업으로 하는 신탁회사 설립이 허용되었습니다. 당사는 이때 한국토지공사의 자회사로서 설립되었습니다.

 - 부동산신탁회사는 <자본시장과 금융투자업에 관한 법률>에 따라 금융위원회로부터 인가를 받은 후 금융투자업(신탁업)을 영위하고 있는 금융기관입니다. 자본시장법 시행에 따라 舊.신탁업법에 근거하여 설립된 (사)부동산신탁업협회는 '09.3.31.부로 해산되었으며, 영업중인 부동산신탁회사는 한국금융투자협회에 회원가입하여 활동하고 있습니다. 보고서작성일 기준 현재 부동산전업신탁사는 14개 신탁사 체제를 유지하고 있습니다.

- 부동산신탁업자도 금융투자업자로서 자본시장법 상 강화된 투자자 보호제도를 적용받게 되어 '09.2.4  '투자권유준칙'을 제정ㆍ시행하고 내부통제제도를 정비하는 등신탁상품 고객에 대한 보호강화로 보다 안전하게 부동산신탁상품을 이용할 수 있는 제도적 장치가 마련되었습니다.

(4) 주요 부동산신탁사 현황 ('24.12.31.기준)      (단위 : 억원)

주1) 자료출처 : 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)
주2) 자기자본/자본금/당기순이익은 별도 재무제표 기준

- 전체 부동산신탁 수탁고(수탁받은 신탁재산) 규모는 2024년 12월 기준 약 515조원이며, 이 중 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 약 427조원입니다.

- 부동산전업신탁사의 수탁고 규모는 아래와 같이 꾸준히 성장하고 있습니다.

    (단위 : 억원)

- 2024년말 기준 부동산신탁사 영업수익 총액은 약 1조 6,387원이며, 최근 5년간 부동산신탁사의 주요 주요 손익 계정과목 추이는 다음과 같습니다.
                                                                                                    (단위 : 억원)

- 2022년까지 부동산 경기 활황에 힙입어 신탁업계의 영업수익 및 영업이익 또한 꾸준한 증가세를 보여왔습니다. 그러나 2023년 이후 금리인상 기조 및 지방시장 위주의 부동산 경기 침체 가시화 등 국내요인을 비롯해 러-우크라 간 전쟁, 중동 이슈 등 불안정한 대외요인 여파로 원자재 및 물가 상승 등과 같은 경기하방요인이 복합적으로 작용함에 따라 국내 부동산시장 위축 또한 지속, 부동산신탁업에도 비우호적인 사업환경이 불가피하게 이어지고 있는 상황입니다.

 - 다만 건설 인허가 절차 간소화 및 도시재생사업 촉진 방안 등 정부 차원의 적극적인 주택 공급 확대 정책이 꾸준히 검토·발표되고 있으며 향후 적극적으로 추진될 것으로 보이는 바, 부동산시장 또한 저점을 지나 반등할 것으로 예측되며 이는 부동산시장 및 부동산신탁업계 전반에 긍정적 요인으로 역할할 것으로 기대됩니다.

(5) 시장점유율 추이 (영업수익 기준)

                                                                                              (단위 : 백만원)

주1) 상기 주요신탁사 시장점유율은 각 부동산신탁사의 공시된 영업보고서상 영업수익을 기초로 작성된 것입니다.
(* 출처: 금융투자협회 전자공시사이트(http://dis.kofia.or.kr/)
주2) 2020년도 시장 점유율은 신규 3개 신탁사(신영/대신/한국투자)의 영업수익 및 시장점유율을 미반영한 수치입니다.

(6) 신규사업 등의 내용 및 전망

- 2016년 3월 <도시및주거환경정비법> 개정에 따라 부동산신탁회사도 재개발 ·재건축사업 등 도시정비사업 참여가 가능해졌고, 이에 당사는 부동산신탁회사로서는 최초로 "대전 용운 재건축사업"의 사업대행자로 참여하여 착공부터 분양까지 성공리에 완료하였습니다. 이후 현재까지 서울 포함 수도권 및 주요 광역시 등에서 사업대행자 및 사업시행자 방식으로 참여하며 도시정비사업 신규수주 성과를 꾸준히 이어가고 있습니다.

-  2024년 말 기준 당사는 전국 총 30개 사업장, 3만 여 세대 도시정비사업의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있습니다. 이 중 수도권에만 21개 사업장(20,277세대)의 사업대행자 및 사업시행자로 지정되어 있으며, 이는 당사 도시정비사업 포트폴리오 중 65.44%에 해당(세대수 기준), 수도권 정비사업군에서 압도적 실적을 보유하고 있습니다.

- 주요 사업은 다음과 같습니다. "서울 신림1구역 재개발(4,185세대)", "서울 북가좌 제6구역 재건축(1,984세대)", "인천 학익1구역 재개발(1,581세대)","서울 흑석 11구역 재개발(1,509세대)", "금정역 역세권 재개발(1,441세대)", "인천여상주변 재개발(667세대)", "여의도 삼익아파트 재건축(732세대)", "영등포 신길10구역 재건축(812세대)", "방화2구역 재개발(728세대)" 등입니다. 특히 "서울 흑석 11구역 재개발" 및 "영등포 신길10구역 재건축" 사업의 경우 보고서작성기준일 현재 연내 착공이 가시화되고 있습니다.
 더불어 "목동 10단지 재건축", "용산 삼각맨션 재개발" 사업지에서의 MOU체결을 비롯, 1기 신도시 선도지구 중 하나인 분당 양지마을과도 MOU 체결 완료 후 순탄하게 사업들을 이끌어가고 있습니다.

- 이 밖에 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법> 에 의거하여 기존 정비사업 대비 일부 완화된 기준을 적용받는 가로주택정비사업군과 소규모재건축사업군도 적극적으로 검토, 다양한 규모와 형태의 도시정비사업 수주에 탄력적으로 대응하고 있습니다.

- 리츠사업 부문 또한 안정적으로 확대해나가고 있습니다. 당사의 2024년 말 기준 리츠 수탁규모(AUM)는 총 3조 4,673억원에 달하는데, 공동주택부터 우량 오피스 및 물류센터에 이르기까지 여러 리츠사업군을 고르게 망라하고 있습니다. 2024년에만 케이원 제25호 리츠(인천검단 공동주택), 케이원 제26호 리츠(종로 보령빌딩)를 포함해 케이원 제27호 리츠(파주 운정 공동주택)를 인가받았고, 이는 당사 영업수익 성장 및 수익구조 개선에도 일조했습니다.
2024년 말 진행된 정기 조직개편에서 또한 당사는 리츠사업팀을 2개 증설, 총 1개 본부-5개팀 체제를 구축하며 공격적인 리츠사업부문 확장을 목표하고 있습니다. 우선협상대상자 선정 등 사업권 확보 하에 신규 추진 중인 사업규모가 약 2조원에 육박하는 바, 다양한 우량자산을 적극적으로 확보하며 점유율을 확대해나갈 예정입니다.

[종속회사 - 코레이트자산운용]

1. 사업의 개요

가. 산업의 특성

자산운용사는 금융투자업자의 종류 중 '2종 금융투자업자'로서 집합투자업을 영위하는 집합투자업자를 말합니다. 금융투자업은 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 가장 효율적인 산업으로 자금이 배분되도록 운용하여 수익을 되돌려 주는 지식 집약 산업입니다. 투자자들에게 투자를 통한 재산 증식의 기회를 제공하며, 사회적으로는 재산 및 소득의 재분배에 기여함으로써 자본시장과 금융시스템의 핵심적 역할을 수행합니다.

코레이트자산운용은 집합투자업/투자자문업/투자일임업은 등록되어 있습니다. 당사는 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

(1) 집합투자업

집합투자업이란 집합투자를 영업으로 하는 것을 말합니다. 집합투자란 2명 이상의 투자자로부터 모은 금전, 그 밖의 재산적 가치가 있는 것(이하 "금전 등"이라 함)을 투자자로부터 일상적인 운용지시를 받지 않으면서 재산적 가치가 있는 투자대상자산을취득·처분, 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 것을 말합니다.

(2) 투자자문업

금융투자상품의 가치 또는 금융투자상품에 대한 투자판단에 관한 자문에 응하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

(3) 투자일임업

투자자로부터 금융투자상품에 대한 투자판단의 전부 또는 일부를 일임 받아 투자자별로 구분하여 금융투자상품을 취득ㆍ처분, 그 밖의 방법으로 운용하는 것을 영업으로 하는 것을 말합니다.

코레이트자산운용은 이 중 집합투자업을 주된 사업으로 하고 있습니다.

국내 자산운용시장과 산업은 그동안 자본시장과 실물경제를 연결시켜주는 고리로써의 역할 뿐만 아니라, 자금 공급자인 투자자와 자금 수요자인 기업을 연결시켜주는 자본시장의 핵심적인 플레이어로 기능합니다. 결과적으로 자본시장에 내재해 있는 정보의 비대칭을 축소시켜 자본시장의 자금중개 기능을 크게 제고시키며, 투자자들에게는 효율적인 분산투자 기능을 제공하는 복합적인 특징을 갖고 있습니다.

2. 영업의 현황

가. 영업의 개황

코레이트자산운용(주) 집합투자업자로서 2024년 12월말 기준 총수탁고(설정원본)는

34,099억원입니다. 주식·채권, 부동산, 특별자산 등 다양한 투자포트폴리오와 상품군을 보유하고 있습니다. 또한 2021년 11월 30일에국토부로부터 부동산투자회사법 및 관련 규정에 따라 자산관리회사(AMC) 인가를 받았으며, 당기말 기준으로 자산관리업무자로서 3,158억원을 관리, 운용하고 있습니다.

나. 영업의 종류

(1) 영업의 규모 및 운영현황

(1)-1. 투자일임(2024.12.31. 기준)

당분기말과 전기말 현재 코레이트자산운용이 운용중인 집합투자재산의 내역은 다음과 같습니다.

(3) 고유재산운용
코레이트자산운용은 2024년 12월말 현재 다음과 같이 유가증권에 투자하고 있습니다.

다. 영업실적

라. 영업종류별 현황

 (2) 유가증권 인수업무
   - 해당사항 없음

마. 자금의 조달

바. 자금운영현황

3. 파생상품거래 현황

- 해당사항 없음

4. 영업설비

가. 설치 현황
(1) 본점

주소:  서울시 강남구 테헤란로 137, 9층(역삼동, 코레이트타워)

(2) 지점의 신설 및 중요시설의 확충 계획
지점 신설 및 중요시설에 대한 확충은 정해진 사항이 없습니다.

(3) 자동화기기 설치 현황
자동화기기를 보유하고 있지 않습니다.

(4) 영업용 부동산 현황
영업용 부동산을 보유하고 있지 않습니다.

5. 재무건전성 등 기타 참고사항

1) 자본적정성 및 재무건정성관련 지표
가. 최소영업자본 산정액

자본시장과 금융투자업에 관한 법률 개정으로 집합투자업자에 대한 영업용 순자본비율 산정의무가 폐지 되고, 최소영업자본액 제도가 신설 되었습니다. 이에 따라 코레이트자산운용은 2015년 반기부터 영업용 순자본 비율을 산정하지 아니하고, 최소영업자본액을 산정하고 있습니다.

- 최소영업자본 산정액

2) 산업의 현황

가. 산업의 특성, 성장성, 경기변동의 특성, 계절성

(1) 산업의 특성

2009년부터 시행된 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)'은 금융투자업무를 투자매매업, 투자중개업, 집합투자업, 투자일임업, 투자자문업, 신탁업의 6가지업무로 구분하고 금융투자업무 전부 또는 일부를 담당하는 회사를 금융투자회사라 하며, 집합투자업을 기본으로 투자일임업, 투자자문업 등의 자산운용업의 업무를 수행하는 회사를 자산운용회사라고 합니다.

(2) 산업의 성장성

국내 펀드시장의 규모는 지속적으로 성장하고 있습니다.

                                                                                     (단위:조원, 순자산기준)

주) 증권 : 주식형, 채권형, 혼합형, 재간접형, 투자계약                                      
[출처 : 금융투자협회]

(3) 경기변동의 특성, 계절성

금융투자업은 국내외 경기상황, 펀드시장 자금유출입 규모, 주식/채권/부동산 업황 등에 따라 수익의 영향을 크게 받고 있으며, 계절변화에 따른 실적변동은 유의적이지 않은 것으로 나타나고 있습니다.

나. 국내외 시장여건

(1) 시장의 안정성

금융투자업은 어떤 산업보다 변동성이 큰 산업으로 자산운용회사의 실적은 주식시장, 채권금리, 환율, 부동산시장 등 국내외 금융시장 변화에 큰 영향을 받고 있습니다.

(2) 경쟁상황

금융투자업은 완전경쟁시장으로서 자산운용회사의 경우 자산운용업 참여자 확대, 안전자산 선호현상에 따른 고수익펀드 수탁고 감소 등으로 경쟁이 날로 치열해지고 있습니다. 이에 각 자산운용회사들은 대체 투자상품 개발, 차별화된 고객서비스 제공 등 경쟁력 확보를 위해 노력하고 있습니다.

(3) 시장점유율추이

[출처 : 금융투자협회]

다. 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인 및 회사의 경쟁상의 강점과 단점

(1) 시장에서 경쟁력을 좌우하는 요인

자산운용업의 경우 기존 종합자산운용사 외 사모자산운용사, 증권회사 등과의 경쟁이 치열해지고 있음에 따라, 고객 니즈에 부합하는 다양한 상품을 빠르게 제공할 수 있는 역량이 자산운용회사 경쟁력을 좌우하는 요인입니다.

(2) 강점 및 단점

당사는 주식, 채권 등의 전통자산 뿐 아니라 부동산, NPL, 환경/인프라, 리츠 등 다양한 사업군에서의 자산운용 포트폴리오를 구축하고 있는 점이 강점입니다. 다만, 부동산/대체 시장의 환경변화에 따라 수익의 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

라. 회사가 경쟁에서 우위를 점하기 위한 주요수단

당사는 과거 주식형펀드 및 NPL펀드 위주로 상품을 제공하였으나, 최근 금융시장 및자산운용업 시장의 급속한 변화에 적극 대응하고 있습니다. 전통자산 운용부문에서는 혼합형펀드 및 채권형펀드 등 안정형 펀드 위주 상품을 출시하고 있으며, 부동산대체 부문에서는 기존 부동산PF중심에서 환경, 인프라, 방송시설, 데이터센터 등
신규사업으로의 진출을 위한 조직을 구축하고 있습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보

나. 요약별도재무정보

2. 연결재무제표

2-1. 연결 재무상태표

2-2. 연결 포괄손익계산서

2-3. 연결 자본변동표

2-4. 연결 현금흐름표

3. 연결재무제표 주석

주석

1. 연결대상회사의 개요

1-1. 지배기업의 개요

주식회사 한국토지신탁(이하 지배기업"이라 함)은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되어 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 영위하고 있으며 2009년 2월 4일을 시행일로 하는 자본시장과금융투자업에관한법률에 의해 재인가를 받았습니다.

지배기업은 서울특별시 강남구 테헤란로에 본사를 두고 있습니다. 지배기업의 설립시 납입자본금은 300억원이었으며, 설립 후 수차의 증자를 거쳐 당기말 현재의 납입자본금은 252,489백만원입니다. 한편, 지배기업의 주식은 2001년 5월 18일 코스닥 등록을 승인받아 2001년 5월 22일부터 2016년 7월 8일까지 코스닥시장에서 거래되었고, 2016년 7월 7일 유가증권시장 상장을 승인받아 2016년 7월 11일부터 유가증권시장에서 거래되고 있습니다. 2017년말 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%)이었으나, 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 이에 따라 당기말 현재 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. 당기말 현재 주요 주주의 내역은 다음과 같습니다.

2024년 12월 31일로 종료하는 보고기간에 대한 연결재무제표는 주식회사 한국토지신탁과 그 종속기업(이하 "연결기업"이라 함) 및 연결기업의 관계기업에 대한 지분으로 구성되어 있습니다.

1-2. 보고기간말 현재 연결대상 종속기업의 개요

(*1) 지배기업의 직접투자 10% 외 코리아에셋리츠전문사모부동산투자신탁을 통하여 86.63% 간접투자하고 있습니다.

(*2) 투자를 목적으로 하는 구조화기업으로 소유지분율이 과반수 이하이나 피투자자관련활동에 대한 힘, 변동이익 노출, 회사의 변동이익에 영향을 미치기 위해 힘을 사용하는 능력을 종합적으로 고려하여 연결기업이 지배하고 있다고 판단하였습니다.
(*3) 지배기업의 직접투자 26.21% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 9.62%간접투자하고 있습니다.
(*4) 지배기업의 직접투자 96.12% 외 코레이트자산운용 주식회사를 통하여 3.04%간접투자하고 있습니다.

1-3. 당기 중 연결범위의 변동은 다음과 같습니다.

1-4. 당기말과 전기말 현재 연결대상 종속기업의 재무정보는 다음과 같습니다.

<당기말>

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

<전기말>

(*) 요약 재무정보는 감사받지 않은 재무제표를 이용한 것이며 연결기업 내 회사간의내부거래가 상계되지 아니한 금액입니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

2-1. 재무제표 작성기준

연결기업의 연결재무제표는 "주식회사 등의 외부감사에 관한 법률"에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

한국채택국제회계기준은 연결재무제표 작성시 중요한 회계추정의 적용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 요구되는 부분이나 중요한 가정 및 추정이 요구되는 부분은 '주석 3'에서 설명하고 있습니다.

지배기업의 재무제표는 2024년 2월 7일자 이사회에서 승인되었으며, 2025년 3월 28일자 주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

2-2. 측정기준

연결기업의 연결재무제표는 아래에서 열거하고 있는 연결재무상태표의 주요 항목을 제외하고는 역사적원가를 기준으로 작성되었습니다.

- 공정가치로 측정되는 당기손익-공정가치측정금융자산
- 공정가치로 측정되는 기타포괄손익-공정가치측정금융자산
- 확정급여채무의 현재가치에서 사외적립자산의 공정가치를 차감한 순확정급여부채

2-3. 기능통화와 표시통화

연결기업의 연결재무제표는 영업활동이 이루어지는 주된 경제환경의 통화인 기능통화로 작성되고 있으며, 기능통화 및 표시통화인 원화로 보고하고 있습니다.

2-4. 제ㆍ개정된 기준서의 적용

2-4-1. 제ㆍ개정된 기준서의 적용

연결기업은 2024년 1월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

(1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습 니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 보고기간말에 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 보고기간말 현재 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(2) 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표', 기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 공급자금융약정에 대한 정보 공시

공급자금융약정을 적용하는 경우, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험 익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(3) 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채

판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다. 해당 기준서의 제정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - '가상자산 공시'

가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 연결재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2-4-2. 제정·공표되었으나 아직 시행되지 않은 회계기준

제정ㆍ공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(1) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과'와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여

통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 동 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결기업은 동 개정으로 인한 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

(2) 기업회계기준서 제 1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정

동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같습니다. 연결기업은 동 개정으로 인해 연결재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.
·특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용

·금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위한 추가 지침을 명확히 하고 추가

·계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시

·FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

(3) 한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선 Volume 11은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 연결기업은 동 개정으로 인해 연결재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.
·기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택': K-IFRS 최초 채택시 위험회피회계 적용
·기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시': 제거 손익, 실무적용지침
·기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의
·기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표': 사실상의 대리인 결정
·기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표': 원가법

2-5. 연결

연결재무제표는 매 회계연도 12월 31일 현재 연결기업의 재무제표로 구성되어 있습니다. 지배력은 피투자자에 대한 관여로 변동이익에 노출되거나 변동이익에 대한 권리가 있고 피투자자에 대하여 자신의 힘으로 그러한 이익에 영향을 미치는 능력이 있을 때 획득됩니다. 구체적으로 연결기업이 다음을 모두 갖는 경우에만 피투자자를 지배합니다.
·피투자자에 대한 힘(즉 피투자자의 관련활동을 지시하는 현재의 능력을 갖게 하는    현존 권리)
 ·피투자자에 대한 관여로 인한 변동이익에 대한 노출 또는 권리
 ·투자자의 이익금액에 영향을 미치기 위하여 피투자자에 대하여 자신의 힘을 사용     하는 능력

피투자자의 의결권의 과반수 미만을 보유하고 있는 경우 연결기업은 피투자자에 대한 힘을 갖고 있는지를 평가할 때 다음을 포함한 모든 사실과 상황을 고려하고 있습니다.
·투자자와 다른 의결권 보유자간의 계약상 약정
·그 밖의 계약상 약정에서 발생하는 권리
·연결기업의 의결권 및 잠재적 의결권

연결기업은 지배력의 세 가지 요소 중 하나 이상에 변화가 있음을 나타내는 사실과 상황이 있는 경우 피투자자를 지배하는지 재평가합니다. 종속기업에 대한 연결은 연결기업이 종속기업에 대한 지배력을 획득하는 시점부터 지배력을 상실하기 전까지 이루어집니다. 기중 취득하거나 처분한 종속기업의 자산, 부채, 수익 및 비용은 연결기업이 지배력을 획득한 날부터 연결기업이 종속기업을 더 이상 지배하지 않게 된 날까지 포괄손익계산서에 포함하고 있습니다.

- 당기순손익과 기타포괄손익의 각 구성요소는 비지배지분이 부(-)의 잔액이 되더라도 지배기업의 소유주와 비지배지분에 귀속시키고 있습니다. 필요한 경우 종속기업의 회계정책을 연결기업과 일치시키기 위하여 종속기업의 재무제표를 수정하여 사용하고 있습니다. 연결기업간의 거래로 인해 발생한 모든 연결기업의 자산, 부채, 자본,수익, 비용 및 현금흐름은 전액 제거하고 있습니다.

- 지배력을 상실하지 않는 종속기업에 대한 지배기업의 소유지분 변동은 자본거래로회계처리하고 있습니다.

- 지배기업이 종속기업에 대한 지배력을 상실한 경우 지배력을 상실한 날에 종속기업의 자산(영업권 포함), 부채, 비지배지분 및 자본의 기타 항목을 제거하고 그에 따른 손익을 당기손익으로 인식하고 있습니다. 이전의 종속기업에 대한 잔여 투자는 공정가치로 인식하고 있습니다.

2-6. 현금및현금성자산

재무상태표 상의 현금및현금성자산은 보통예금과 소액현금 및 취득당시 만기가 3개월 이내인 단기성 예금으로 구성되어 있습니다. 현금흐름표상의 현금및현금성자산은이러한 현금및현금성자산에서 당좌차월을 차감한 후의 금액을 의미합니다.

2-7. 금융자산 - 최초인식과 후속측정

금융상품은 거래당사자 어느 한쪽에게는 금융자산이 생기게 하고 거래상대방에게 금융부채나 지분상품이 생기게 하는 모든 계약입니다.

2-7-1. 최초인식과 측정

금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.

최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 연결기업의 사업모형에 따라 달라집니다. 연결기업은 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가산합니다.

금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하기 위해서는 현금흐름이 원리금만으로 구성(SPPI: Solely Payment of Principal and Interests)되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다.

금융자산의 관리를 위한 연결기업의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을 관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다.

시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 연결기업이 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다.

2-7-2. 후속측정

후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다.

·상각후원가 측정 금융자산(채무상품)
·누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채    무상품)

·제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정     금융자산 (지분상품)

·당기손익-공정가치 측정 금융자산

상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)

상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다.

연결기업의 상각후원가측정금융자산은 신탁계정대와 매입대출채권, 대여금, 미수금 등을 포함합니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품)

연결기업은 아래의 조건을 모두 충족하는 채무상품을 기타포괄손익-공정가치 금융자산으로 측정합니다.

·계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형    하에서 금융자산을 보유하고,

·금융자산의 계약 조건에 따라 특정일에 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐     름이 발생

기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익, 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)

최초 인식 시점에, 연결기업은 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 지분의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다.