주주총회소집공고


2025 년 03 월 14 일

회 사 명 :	주식회사 스타에스엠자기관리부동산투자회사
대 표 이 사 :	장정성
본 점 소 재 지 :	서울시 성동구 아차산로 113, 9층(성수동2가, 삼진빌딩)
	(전 화)02-6253-5911
	(홈페이지)http://www.starsmreit.co.kr

작 성 책 임 자 :	(직 책) 본부장	(성 명) 신태호
	(전 화) 02-6253-5911

주주총회 소집공고

(제11기 정기)

주주님의 건승과 댁내의 평안을 기원합니다.

상법 제363조, 당사 정관 제20조 및 22조에 의거하여 제11기(2024년 사업연도) 정기주주총회를 아래와 같이 소집하오니 참석하여 주시기 바랍니다.

1. 일 시: 2025년 03월 31일 월요일 오전 9시 00분

2. 장 소: 서울시 금천구 시흥대로 315, 엠디호텔 독산 지하1층 로즈룸

3. 회의 목적 사항

(보고안건)

제1호 보고 안건: 제11기(2024년 사업연도) 감사보고
제2호 보고 안건: 제11기(2024년 사업연도) 내부회계관리제도 운영 실태 보고

제3호 보고 안건: 제11기(2024년 사업연도) 영업보고

(결의안건)

제1호 결의 안건: 제11기(2024년 사업연도) 연결 및 별도 재무제표(이익잉여금처분계산서 포함)

승인의 건

제2호 결의 안건: 제12기(2025년 사업연도) 사업계획 승인의 건

제3호 결의 안건: 제12기(2025년 사업연도) 차입계획 및 사채발행계획 승인의 건

제4호 결의 안건: 이사 선임의 건
제4-1호 결의 안건 : 사내이사 김대진 선임의 건
제4-2호 결의 안건 : 사내이사 남상진 선임의 건
제4-3호 결의 안건 : 사외이사 조길연 선임의 건

제5호 결의 안건: 이사 보수 한도 승인의 건

제6호 결의 안건: 감사 보수 한도 승인의 건

제7호 결의 안건: 자산보관계약 변경 승인의 건

제8호 결의 안건: 엠디호텔 동탄점,독산점(1층 판매시설 포함) 임대차계약 변경 승인의 건

4. 배당내역: 해당사항 없습니다.

5. 경영참고사항 비치

상법 제542조의4에 의거 경영참고사항을 우리 회사의 본점, 국민은행 증권대행부, 금융위원회 및 한국거래소에 비치 또는 공시하오니 참고하시기 바랍니다.

6. 실질주주의 의결권 행사에 관한 사항

금번 우리 회사의 주주총회는 주주님께서 참석하여 의결권을 직접 행사하시거나 또는 위임장에 의거 의결권을 간접 행사하실 수 있습니다.

7. 전자증권제도 시행에 따른 실물증권 보유자의 권리 보호에 관한 사항
2019년 9월 16일부터 전자증권제도가 시행되어 실물증권은 효력이 상실되었으며, 국민은행의 특별(명부)계좌주주로 전자등록되어 권리행사 등이 제한됩니다. 따라서 보유 중인 실물증권을 국민은행 증권대행부에 방문하여 전자등록주식으로 전환하시기 바랍니다.

8. 사업보고서 및 감사보고서 관한 사항
상법시행령 제31조 4항 4호에 따른 당사의 사업보고서와 감사보고서(2025.03.20. 공시)는 정기주주총회 1주 전까지 전자공시시스템(dart.fss.or.kr) 및 당사 홈페이지(www.starsmreit.co.kr)에 게재할 예정입니다.

9. 주주총회 참석시 준비물
직접행사: -개인: 신분증
-법인: 대표이사 신분증, 사업자등록증 사본 지참하고 참석
간접행사: -개인: 위임장(주주와 대리인의 인적사항, 주주 본인의 인감 날인),
대리인의 신분증
-법인: 위임장(주주와 대리인의 인적사항, 인감 날인), 대리인의 신분증, 법인인감증명서

10. 주주총회에서는 별도의 기념품 등을 지급하지 않습니다. 주주총회 관련 문의는 당사 경영기획부문(02-6253-5911)으로 연락주시면 안내하여 드리겠습니다.

2025년 03월 14일

주식회사 스타자기관리부동산투자회사

대표이사 장 정 성 (직인생략)

명의개서대리인 국민은행 증권대행부

I. 사외이사 등의 활동내역과 보수에 관한 사항

1. 사외이사 등의 활동내역

가. 이사회 출석률 및 이사회 의안에 대한 찬반여부

회차	개최일자	의안내용	사외이사 등의 성명
			사외이사 윤문상 (출석률: 100%)	사외이사 김원국(*2) (출석률: 83%)	기타비상무이사 장환준(*1) (출석률: 94%)
			찬 반 여 부
24-00	'24.01.18	1. 대표이사 및 이사회 의장 선임의 건	찬성	찬성	-
24-01	'24.02.05	1. 제10기(2023년 사업연도) 현금배당 승인 건 2. 본점 소재지 이전의 건	찬성 찬성	찬성 찬성	-
24-02	'24.02.26	1. 제10기(2023년 사업연도)재무제표 (이익잉여금처분계산서 포함) 승인 건 2. 제10기(2023년 사업연도) 영업보고서 승인 건 3. 제11기(2024년 사업연도) 사업계획 승인 건 4. 제11기(2024년 사업연도) 차입계획 승인 건 5. 제10기(2023년 사업연도) 정기주주총회 소집 및 부의안건 결정 건	찬성 찬성 찬성 찬성 찬성	찬성 찬성 찬성 찬성 찬성	-
24-03	'24.03.07	1.제10기(2023년 사업연도) 정기주주총회 부의안건 정정의 건 2. 타법인주식취득의 건 3. 제11기(2024년 사업연도) 제1차 임시주주총회 소집의 건 4. 자회사(MD호텔) 유상증자 납입의 건	찬성 찬성 찬성 찬성	찬성 찬성 찬성 찬성	-
24-04	'24.03.29	1. 엠디호텔 동탄점(70억원) 및 독산점(245억원) 대환대출(리파이낸싱) 승인의 건 2. 사내규정 일부 제·개정[이사회 규정, 복리후생규정, 출장여비규정, 임직원 대출규정] 승인의 건	찬성 찬성	찬성 찬성	찬성 찬성
24-05	'24.05.02	1. 용인 기흥 엠스테이 호텔 매입 승인의 건(영업권 및 자산 양수도 포함) 2. 제11기(2024년 사업연도) 제1차 임시주주총회 부의안건 확정의 건 3. 타법인 주식 및 주권 관련 사채권 취득의 건	찬성 찬성 찬성	불참 불참 불참	찬성 찬성 찬성
24-06	'24.07.05	1. 제11기(2024년 사업연도) 제2차 임시주주총회 소집의 건	찬성	-	찬성
24-07	'24.07.18	1. 엠디호텔 독산점 1층 판매시설 임대차 계약 승인의 건	찬성	-	찬성
24-08	'24.08.07	1. 사내규정 일부 개정의 건(투자심의위원회 운영규정) 2. 임직원 대출 승인의 건	찬성 찬성	-	찬성 찬성
24-09	'24.08.13	1. 엠디호텔 독산점 1층 판매시설 임대차 계약 중도해지 승인의 건 2. 제11기(2024년 사업연도) 제2차 임시주주총회 부의안건 확정의 건 3. 사내규정 일부 개정의 건(투자심의위원회 운영규정)	찬성 찬성 찬성	-	찬성 찬성 찬성
24-10	'24.12.02	1. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 소집의 건	연회	-	연회
24-11	'24.12.04	1. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 소집의 건	찬성	-	찬성
25-00	'25.01.07	1. 제1차 임시이사회 연회 개최의 건	찬성	-	찬성
25-01	'25.01.10	1. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 일정 변경의 건 2. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 부의안건 확정의 건	찬성	-	찬성
25-02	'25.02.03	1. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 일정 변경의 건 2. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 부의안건 정정의 건	찬성	-	찬성
25-03	'25.02.26	1. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 일정 변경의 건 2. 제11기(2024년 사업연도) 제3차 임시주주총회 부의안건 정정의 건	찬성	-	불참

나. 이사회내 위원회에서의 사외이사 등의 활동내역

위원회명	구성원	활 동 내 역
위원회명	구성원	개최일자	의안내용	가결여부
이해상충심사위원회	위원장: 윤문상 사외이사 위원: 장정성 대표이사	'24.08.30	- 엠디호텔 독산점 101호~104호 임대차계약 체결을 위한 이해관계자[(주)엠디호텔]의 이해상충 심의	가결
이해상충심사위원회	위원장: 윤문상 사외이사 위원: 장정성 대표이사	'25.01.10	- 임대차계약 변경(엠디호텔 동탄점,독산점)을 위한 이해관계자[(주)엠디호텔]의 이해상충 심의	가결

2. 사외이사 등의 보수현황

(단위 : 천원)

구 분	인원수	주총승인금액	지급총액	1인당 평균 지급액	비 고
사외이사	1	2,000,000	47,656	47,656	-
기타비상무이사	1	2,000,000	27,687	27,687	-

※ 인원수는 보고서 작성기준일 현재 기준입니다.
※ 지급총액은 공시서류작성기준일 현재 재임 중인 사외이사 외에 공시서류작성기준일이 속하는
사업연도의 개시일부터 공시서류작성기준일까지의 기간 동안 퇴직한 사외이사를 포함하였습니다.
※ 1인당 평균 지급액은 보수총액을 작성기준일 현재 기준 인원수로 나누어 계산하였습니다.

II. 최대주주등과의 거래내역에 관한 사항

1. 단일 거래규모가 일정규모이상인 거래

(단위 : 천원)

거래종류	거래상대방 (회사와의 관계)	거래기간	거래금액	비율(%)
영업수익	㈜엠디호텔 (종속기업)	2024.01.01~ 2024.09.30	1,929,851	95.16

- 상기 비율은 최근 사업연도(2024년) 3분기 영업수익 총액 대비 비율임.

2. 해당 사업연도중에 특정인과 해당 거래를 포함한 거래총액이 일정규모이상인 거래

(단위 : 억원)

거래상대방 (회사와의 관계)	거래종류	거래기간	거래금액	비율(%)
㈜엠디호텔 (종속기업)	매출거래 (영업수익)	2024.01.01~ 2024.09.30	1,929,851	95.16

- 당해 사업연도(2024년) 중 유효한 기간(2024.1.1~2024.9.30)의 거래금액임.

III. 경영참고사항

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자ㆍ운용하여 배당가능이익의 90%이상 (자기관리리츠는 50% 이상)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사이며, 부동산투자회사는 다음과 같이 구분됩니다.

자기관리부동산투자회사	자산운용 전문인력 등을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
위탁관리부동산투자회사	자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
기업구조조정부동산투자회사	기업구조조정용 부동산을 투자대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

부동산투자회사 시장규모는 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산투자회사 제도가 도입된 이후, 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2012년도에 9.6조원까지 성장하였으며, 2017년 34.2조원 규모를 넘어, 2018년 43.2조원, 2019년 51.2조원, 2020년 61.3조원, 2021년 75.6조원, 2022년 87.7조원, 2023년 93.9조원의 규모로 성장하였습니다. 2024년 9월말 기준 총 357개의 리츠가 운용중이며, 상장리츠는 총 23개사 (① 회사가 상장된 자기관리리츠 총 3개사: 스타에스엠리츠, 케이탑리츠, 에이리츠 ② 위탁운영하는 회사에 의해 상장된 상품리츠 총 20개사: 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류플러스리츠, 이지스레지던스리츠, 미래에셋맵스제1호리츠, JR글로벌리츠, 코람코에너지플러스리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 디앤디플랫폼리츠, SK리츠, NH올원리츠, 미래에셋글로벌리츠, 신한서부티엔디리츠, 코람코더원리츠, 마스턴프리미어리츠, KB스타리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠) 입니다.

<국내 리츠 현황>

구분	리츠 수(개)	자산총계(조원)	자산기준 비율(%)
CR리츠	14	2.41	2.62
위탁관리리츠	339	88.98	96.78
자기관리리츠	4	0.55	0.60
계	357	91.94	100.0
상장리츠	23	15.55	16.91

<자료: 2024년 9월말 기준, 리츠정보시스템>

리츠 투자현황을 살펴보면, 2024년 9월말 기준 주택이 48% 이상, 오피스가 28% 이상을 차지하며 포트폴리오를 구성하고 있으며 리테일, 물류, 복합쇼핑몰 등 투자물건이 점차 다양화 되고 있습니다.

<투자자산 유형별 현황>

구분	리츠 수(개)	자산총계(조원)	투자 비율(%)
주택	170	44.67	48.59
오피스	82	25.95	28.22
리테일	27	7.18	7.81
물류	42	7.35	7.99
호텔	7	0.76	0.83
복합형	23	3.86	4.20
기타	6	2.18	2.37
계	357	91.94	100

<자료: 2024년 9월말 기준, 리츠정보시스템>

나. 회사의 현황

(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

2014년 2월 국토교통부에서 자기관리부동산투자회사로 인가 받고, 2016년 9월 유가증권시장에 상장한 자기관리리츠사입니다. 회사는 MD Hotel 동탄 (화성시 석우동), MD Hotel 독산(금천구 독산동)을 보유/운영 중에 있습니다.

또한, 부동산투자 관련 수익증권 케이클라비스일반사모부동산5호1종C-1와 엠플러스일반투자형사모부동산투자신탁14호를 투자/취득하고 있습니다.

(나) 공시대상 사업부문의 구분

① 투자부동산 현황

구 분	MD Hotel 동탄	MD Hotel 독산
위 치	경기도 화성시 석우동 34-8	서울시 금천구 시흥대로 315
취득(개관)일	'16. 1. 22 ('16. 2. 29)	'19. 6. 4.('19. 6. 1)
임대운영(*)	㈜엠디호텔	㈜엠디호텔
지역/지구	근린상업지역	준주거지역/제1종 지구단위계획구역
대지면적	1,062.30㎡,	1,892.95㎡
연 면 적	6,010.24㎡,	14,668.02㎡
건축규모	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층
객 실 수	93실	258실

(2) 시장점유율

전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조

(3) 시장의 특성

전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

전술한 '가. 업계의 현황 및 나. 회사의 현황' 참조

(5) 조직도

조직도

2. 주주총회 목적사항별 기재사항

□ 재무제표의 승인

가. 해당 사업연도의 영업상황의 개요

III. 경영참고사항의 "1. 사업의 개요"를 참조하시기 바랍니다.

나. 해당 사업연도의 대차대조표(재무상태표)ㆍ손익계산서(포괄손익계산서)ㆍ이익잉여금처분계산서(안) 또는 결손금처리계산서(안). 다만 작성 기준일 현재 외부감사인의 외부감사 결과에 따라 일부 변경 될수 있습니다.

<연결재무제표>

연결재무상태표
제11(당)기 2024년 12월 31일 현재
제10(전)기 2023년 12월 31일 현재
㈜스타에스엠자기관리부동산투자회사와 그 종속기업
과 목	제 11(당)기말		제 10(전)기말
<자산>
Ⅰ. 유동자산		9,028,735,565		38,402,237,452
현금및현금성자산	4,888,262,878		3,832,721,904
기타유동금융자산	1,019,513,943		34,242,454,067
매출채권	348,456,522		301,362,130
당기손익-공정가치측정유동금융자산	503,003,072		-
기타유동자산	2,264,987,431		25,699,351
파생상품자산	-		-
재고자산	4,511,719		-
Ⅱ. 비유동자산		71,734,882,190		60,898,088,842
당기손익-공정가치측정금융자산	12,510,453,864		3,934,626,200
기타비유동금융자산	634,687,662		163,572,181
투자부동산	-		-
유형자산	57,301,097,753		56,784,347,909
사용권자산	904,514,025		6,793,235
무형자산	278,742,113		8,749,317
기타비유동자산	12,602,501		-
이연법인세자산	92,784,272		-
자산총계		80,763,617,755		99,300,326,294
<부채>
Ⅰ. 유동부채		32,932,306,234		35,869,919,587
기타유동금융부채	981,710,716		740,561,703
기타유동부채	450,595,518		1,208,942,020
단기차입금	31,500,000,000		31,500,000,000
파생상품부채	-		-
당기법인세부채	-		2,420,415,864
Ⅱ. 비유동부채		2,210,406,368		2,698,813,859
기타비유동금융부채	375,883,117		80,000,000
기타비유동부채	-		-
충당부채	96,148,981		30,890,193
이연법인세부채	1,738,374,270		2,587,923,666
부채총계		35,142,712,602		38,568,733,446
<자본>
Ⅰ. 지배기업소유주지분		45,620,905,153		60,731,592,848
자본금	39,134,075,000		39,134,075,000
자본잉여금	2,021,164,527		2,021,164,527
자본조정	-		-
기타포괄손익누계액	-		-
이익잉여금	4,465,665,626		19,576,353,321
Ⅱ. 비지배지분		-		-
자본총계		45,620,905,153		60,731,592,848
부채와자본총계		80,763,617,755		99,300,326,294

연결포괄손익계산서
제11(당)기 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
제10(전)기 2023년 01월 01일 부터 2023년 12월 31일 까지
㈜스타에스엠자기관리부동산투자회사와 그 종속기업
과목	제11(당)기	제11(당)기	제10(전)기	제10(전)기
	3개월	누적	3개월	누적
영업수익	2,869,482,239	9,460,786,448	2,373,570,934	7,528,887,081
영업비용	4,764,914,256	12,742,627,531	2,671,629,552	7,439,313,477
영업이익	(1,895,432,017)	(3,281,841,083)	(298,058,618)	89,573,604
금융수익	1,083,901,806	1,515,285,361	163,443,242	619,356,261
금융비용	4,934,121,628	6,330,290,423	337,277,396	1,426,177,603
기타수익	(7,913,455,451)	145,253,962	(798,779,256)	237,423,324
기타비용	391,611,362	440,956,697	176,491,085	183,896,250
법인세비용차감전순이익(손실)	(8,523,209,423)	(8,392,548,880)	(595,840,305)	(663,720,664)
법인세비용	1,683,839,965	(803,430,400)	(90,362,561)	(212,621,294)
계속영업 당기순이익	(7,589,118,480)	(7,589,118,480)	(1,533,314,529)	(451,099,370)
중단영업 당기순이익	-	-	2,906,584,389	3,866,540,814
당기순이익(손실)	(7,589,118,480)	(7,589,118,480)	1,373,269,860	3,415,441,444
기타포괄이익(손실)	2,487,270,365	-	(959,956,425)	-
총포괄이익(손실)	(10,076,388,845)	(7,589,118,480)	2,333,226,285	3,415,441,444
주당손익
계속영업기본주당순이익		(970)	(196)	(58)
중단영업기본주당순이익		-	371	494

연결자본변동표
제11(당)기 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
제10(전)기 2023년 01월 01일 부터 2023년 12월 31일 까지
㈜스타에스엠자기관리부동산투자회사와 그 종속기업							(단위 : 원)
과목	지배기업의 소유주지분					비지배지분	총계
과목	자본금	기타불입자본	기타포괄손익누계액	이익잉여금	소 계	비지배지분	총계
2023년 01월 01일(전기초)	39,134,075,000	2,021,164,527	-	28,464,665,057	69,619,904,584	-	69,619,904,584
연차배당	-	-	-	(12,303,753,180)	(12,303,753,180)	-	(12,303,753,180)
당기순이익	-	-	-	3,415,441,444	3,415,441,444	-	3,415,441,444
2023년 12월 31일(전기말)	39,134,075,000	2,021,164,527	-	19,576,353,321	60,731,592,848	-	60,731,592,848
2024년 01월 01일(당기초)	39,134,075,000	2,021,164,527	-	19,576,353,321	60,731,592,848	-	60,731,592,848
연차배당				(7,521,569,215)	(7,521,569,215)	-	(7,521,569,215)
당기순이익	-	-	-	(7,589,118,480)	(7,589,118,480)	-	(7,589,118,480)
2024년 12월 31일(당기말)	39,134,075,000	2,021,164,527	-	4,465,665,626	45,620,905,153	-	45,620,905,153

연결현금흐름표

제11(당)기 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
제10(전)기 2023년 01월 01일 부터 2023년 12월 31일 까지
㈜스타에스엠자기관리부동산투자회사와 그 종속기업
과목	제11(당)기	제10(전)기
Ⅰ. 영업활동으로 인한 순현금흐름	(8,107,974,730)	7,121,611,581
1. 영업활동에서 창출된 현금흐름	(4,908,573,785)	11,250,882,360
가. 당기순이익(손실)	(7,589,118,480)	3,415,441,444
나. 수익ㆍ비용의 조정	5,752,389,791	3,247,881,109
다. 자산ㆍ부채의 증감	(3,071,845,096)	4,587,559,807
2. 이자의 수취	834,952,433	644,330,976
3. 이자의 지급	(1,320,470,447)	(1,952,242,317)
4. 배당금의 수취	59,618,285	91,132,262
5. 법인세의 납부(환급)	(2,773,501,216)	(2,912,491,700)
Ⅱ. 투자활동으로 인한 현금흐름	17,006,562,237	22,471,288,776
1. 단기매매증권의 취득	(2,924,572,242)	-
2. 당기손익-공정가치측정금융자산의 취득	(16,004,302,460)
3. 종속기업투자주식의 취득	-	-
4. 단기금융상품의 취득	(31,777,903,176)	(26,514,942,998)
5. 장기대여금의 취득	(300,000,000)	-
6. 장기금융상품의 취득	-	(1,945,023)
7. 비품의 취득	(379,398,047)	(85,136,894)
8. 시설장치의 취득	(1,131,650,000)	-
9. 소프트웨어의 취득	(1,730,000)	(10,295,709)
10. 회원권의 취득	(2,217,550,512)	-
11. 임차보증금의 취득	(361,946,000)	-
12. 복구충당부채의 감소	(30,994,960)	-
13. 단기대여금의 취득	(1,733,000,000)	(5,600,000)
14. 상표권의 취득	(21,136,120)	-
15. 보증금의 취득	(6,250,000)	-
16. 영업권의 취득	-	(269,773,508)
17. 단기매매증권의 처분	1,796,392,590
18. 당기손익-공정가치측정금융자산의 처분	3,500,000,000	-
19. 단기금융상품의 처분	65,722,833,007	21,253,804,902
20. 회원권의 처분	1,962,050,512
21. 비품의 처분	1,831,185	2,000
22. 토지의 처분		18,967,500,000
23. 건물의 처분		9,132,500,000
24. 파생상품의 처분	104,302,460
25. 시설장치의 처분		5,176,006
26. 임차보증금의 처분	109,986,000	-
27. 단기대여금의 처분	699,600,000	-
Ⅲ. 재무활동으로 인한 현금흐름	(7,843,046,533)	(26,394,283,899)
1. 단기차입금의 상환	-	(14,000,000,000)
2. 배당금의 지급	(7,521,569,215)	(12,303,753,180)
3. 임대보증금의 감소	(40,000,000)	-
4. 리스부채의 감소	(291,477,318)	(90,530,719)
5. 임대보증금의 증가	10,000,000	-
6. 유상증자	-	-
Ⅳ. 현금및현금성자산의 증감	1,055,540,974	3,198,616,458
Ⅴ. 기초 현금및현금성자산	3,832,721,904	634,105,446
Ⅵ. 기말 현금및현금성자산	4,888,262,878	3,832,721,904

<별도재무제표>

재무상태표
제11(당)기말 2024년 12월 31일 현재
제10(전)기말 2023년 12월 31일 현재
㈜스타에스엠리츠
과목	제 11(당)기말		제 10(전)기말
<자산>
유동자산		7,561,971,620		36,027,508,323
현금및현금성자산	4,573,765,702		2,985,764,053
기타유동금융자산	56,150,094		32,834,552,452
매출채권	250,400,683		205,429,323
당기손익-공정가치측정유동금융자산	503,003,072		-
기타유동자산	2,178,652,069		1,762,495
비유동자산		79,524,949,027		65,248,497,099
당기손익-공정가치측정금융자산	11,622,055,763		3,934,626,200
종속기업투자주식	2,832,601,316		1,812,083,704
기타비유동금융자산	628,437,662		163,572,181
투자부동산	63,000,000,000		59,200,000,000
유형자산	390,081,772		131,415,779
사용권자산	782,193,510		6,793,235
무형자산	256,976,503		6,000
기타비유동자산	12,602,501		-
이연법인세자산	-		-
자산총계		87,086,920,647		101,276,005,422
<부채>
유동부채		32,268,146,047		35,225,124,061
기타유동금융부채	569,676,840		522,520,912
단기차입금	31,500,000,000		31,500,000,000
기타유동부채	198,469,207		1,029,087,368
당기법인세부채	-		2,173,515,781
비유동부채		3,352,193,803		3,342,651,097
기타비유동금융부채	281,798,525		80,000,000
충당부채	96,148,981		30,890,193
이연법인세부채	2,974,246,297		3,231,760,904
부채총계		35,620,339,850		38,567,775,158
<자본>
자본금		39,134,075,000		39,134,075,000
자본잉여금		2,021,164,527		2,021,164,527
자본조정		-		-
기타포괄손익누계액		-		-
이익잉여금		10,311,341,270		21,552,990,737
자본총계		51,466,580,797		62,708,230,264
부채와자본총계		87,086,920,647		101,276,005,422

포괄손익계산서
제11(당)기 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
제10(전)기 2023년 01월 01일 부터 2023년 12월 31일 까지
㈜스타에스엠리츠
과목	제11(당)기		제10(전)기
과목	3개월	누적	3개월	누적
영업수익	5,266,462,845	6,651,164,727	7,673,358,307	9,767,239,542
영업비용	3,848,842,524	5,892,444,170	1,376,561,426	2,976,332,862
영업이익	1,417,620,321	758,720,557	6,296,796,881	6,790,906,680
금융수익	1,062,834,539	1,360,843,144	187,895,561	643,274,752
금융비용	5,057,602,328	5,711,343,733	808,129,994	1,896,337,539
기타수익	91,612,597	112,739,081	168,712,516	223,845,012
기타비용	278,581,940	327,295,761	-	-
지분법이익(손실)	(373,159,685)	(179,482,388)	719,050,091	1,012,083,704
법인세비용차감전순이익(손실)	(3,137,276,496)	(3,985,819,100)	6,564,325,055	6,773,772,609
법인세비용	(210,796,001)	(265,738,848)	1,186,592,863	1,381,693,749
당기순이익(손실)	(2,926,480,495)	(3,720,080,252)	5,377,732,192	5,392,078,860
계속영업 당기순이익	-	(3,720,080,252)	411,333,548	404,548,440
중단영업 당기순이익	-	-	411,333,548	911,828,737
기타포괄이익(손실)	-	-	-	-
총포괄이익(손실)	(2,926,480,495)	(3,720,080,252)	5,377,732,192	5,392,078,860
주당손익
계속영업기본주당순이익	-	(475)	53	52
중단영업기본주당순이익	-	-	53	117

자본변동표
제11(당)기 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
제10(전)기 2023년 01월 01일 부터 2023년 12월 31일 까지
㈜스타에스엠리츠					(단위 : 원)
과목	자본금	기타불입자본	기타포괄손익누계액	이익잉여금	총계
2023년 01월 01일(전기초)	39,134,075,000	2,021,164,527	-	28,464,665,057	69,619,904,584
연차배당	-	-	-	(12,303,753,180)	(12,303,753,180)
당기순이익	-	-	-	5,392,078,860	5,392,078,860
2023년 12월 31일(전기말)	39,134,075,000	2,021,164,527	-	21,552,990,737	62,708,230,264
2024년 01월 01일(당기초)	39,134,075,000	2,021,164,527	-	21,552,990,737	62,708,230,264
연차배당	-	-	-	(7,521,569,215)	(7,521,569,215)
당기순이익	-	-	-	(3,720,080,252)	(3,720,080,252)
2024년 12월 31일(당기말)	39,134,075,000	2,021,164,527	-	10,311,341,270	51,466,580,797

현금흐름표
제11(당)기 2024년 01월 01일 부터 2024년 12월 31일 까지
제10(전)기 2023년 01월 01일 부터 2023년 12월 31일 까지

㈜스타에스엠리츠
과목	제11(당)기	제10(전)기
Ⅰ. 영업활동으로 인한 현금흐름	(8,505,253,358)	33,410,615,625
영업에서 창출된 현금흐름	(5,717,425,713)	37,540,740,216
1. 당기순이익	(3,720,080,252)	5,392,078,860
2. 조정	1,274,141,830	(273,983,642)
복리후생비	3,150,625	-
퇴직급여	20,001,648	-
감가상각비	511,344,195	408,155,301
무형자산상각비	259,497	599,000
대손상각비	-	262,690,800
단기투자자산평가손실	571,839,805	-
단기투자자산처분손실	63,415,594	-
유형자산폐기손실	2,000	-
당기손익-공정가치측정금융자산평가손실	3,781,967,507	-
투자부동산평가손실	-	-
이자비용	1,294,120,827	1,896,337,539
법인세비용	(265,738,848)	1,381,693,749
지분법손실	179,482,388	-
금융투자비용	445,568,347	(568,101,575)
단기투자자산처분이익	(10,078,819)	-
당기손익-공정가치측정금융자산평가이익	(914,142,017)	-
금융투자수입	(170,428,611)	(1,012,083,704)
지분법이익	-	-
투자부동산평가이익	(3,800,000,000)	(2,000,000,000)
이자수익	(436,622,308)	(643,274,752)
3. 영업활동으로 인한 자산부채의 변동	(3,271,487,291)	32,422,644,998
매출채권의 증가(감소)	(44,971,360)	3,709,041,399
미수금의 증가(감소)	-	-
선급금의 증가(감소)	(1,989,902,274)	-
미수수익의 증가(감소)	-	(156,306,044)
선급비용의 증가(감소)	(2,390,579)	2,050,919
미지급금의 증가(감소)	(383,103,269)	(123,446,958)
예수금의 증가(감소)	25,177,870	(11,906,198)
부가세예수금의 증가(감소)	(875,797,679)	911,173,088
선수금의 증가(감소)	-	-
미지급비용의 증가(감소)	(500,000)	(13,139,214)
투자부동산의 증가(감소)	-	28,100,000,000
시설장치의 증가(감소)	-	5,176,006
비품의 증가(감소)	-	2,000
4. 이자의 수취	821,387,322	643,324,984
5. 이자의 지급	(1,317,428,116)	(1,952,242,317)
6. 배당금의 수취	59,618,285	91,132,262
7. 법인세의 환급(납부)	(2,351,405,136)	(2,912,339,520)
Ⅱ. 투자활동 현금흐름	17,921,839,071	(4,664,673,119)
단기매매증권의 취득	(2,924,572,242)	-
당기손익-공정가치측정금융자산의 취득	(14,500,000,000)	-
종속기업투자주식의 취득	(1,200,000,000)	(800,000,000)
단기금융상품의 취득	(31,777,903,176)	(25,114,942,998)
장기대여금의 취득	(300,000,000)	-
장기금융상품의 취득	-	(1,945,023)
비품의 취득	(146,557,333)	(1,590,000)
시설장치의 취득	(310,000,000)	-
소프트웨어의 취득	(1,730,000)	-
회원권의 취득	(2,217,550,512)	-
임차보증금의 취득	(361,946,000)	-
복구충당부채의 감소	(30,994,960)	-
단기매매증권의 처분	1,796,392,590	-
단기금융상품의 처분	64,322,833,007	21,253,804,902
당기손익-공정가치측정금융자산의 처분	3,500,000,000	-
비품의 처분	1,831,185	-
회원권의 처분	1,962,050,512
임차보증금의 처분	109,986,000	-
Ⅲ. 재무활동 현금흐름	(7,828,584,064)	(26,394,283,899)
단기차입금의 상환	-	(14,000,000,000)
배당금의 지급	(7,521,569,215)	(12,303,753,180)
임대보증금의 감소	(40,000,000)	-
리스부채의 감소	(277,014,849)	(90,530,719)
임대보증금의 증가	10,000,000	-
Ⅳ. 외화표시현금및현금성자산의 환율변동효과	-	-
Ⅴ. 현금및현금성자산의 증감	1,588,001,649	2,351,658,607
Ⅵ. 기초현금및현금성자산	2,985,764,053	634,105,446
Ⅶ. 기말현금및현금성자산	4,573,765,702	2,985,764,053

- 이익잉여금처분계산서(안) 또는 결손금처리계산서(안)

<이익잉여금처분계산서 / 결손금처리계산서>

회사명: 스타에스엠자기관리부동산투자회사				(단위 : 원)
과 목	제 11(당) 기		제 10(전) 기
I. 미처분이익잉여금		10,311,341,270		21,552,990,737
1. 전기이월미처분이익잉여금	14,031,421,522		16,160,911,877
2. 당기순이익	(3,720,080,252)		5,392,078,860
II. 이익잉여금처분액		7,521,569,215		(7,521,569,215)
1. 이익준비금(*)	0		0
2. 배당금			7,521,569,215
현금배당
주당배당금(률)보통주:
- 당기 961원(19.22%)
- 전기 961원(19.22%)
III. 차기이월미처분이익잉여금		2,789,772,055		14,031,421,522

- 최근 2사업연도의 배당에 관한 사항

구분	제10기	제9기	제8기
주당배당금(원)	961	1,572	200
배당총액	7,521.6	12,303.7	1,565.4
시가배당율(%)	19.22	31.44	4.39

□ 이사의 선임

가. 후보자의 성명ㆍ생년월일ㆍ추천인ㆍ최대주주와의 관계ㆍ사외이사후보자 등 여부

후보자성명	생년월일	사외이사 후보자여부	감사위원회 위원인 이사 분리선출 여부	최대주주와의 관계	추천인
김대진	1959.04.14	부	부	-	이사회
남상진	1974.7.23	부	부	-	이사회
조길연	1952.10.22	여	부	-	이사회
총 ( 3 ) 명

나. 후보자의 주된직업ㆍ세부경력ㆍ해당법인과의 최근3년간 거래내역

후보자성명	주된직업	세부경력		해당법인과의 최근3년간 거래내역
후보자성명	주된직업	기간	내용	해당법인과의 최근3년간 거래내역
김대진	경영인	2007-2012 2017-2021 2022-현	(주)대한은박지 부사장 (주)수성 대표이사 (주)수성웹툰 상임고문	-
남상진	경영인	1998-2006 2006-2013 2014-현	(주)코오롱 차장 (주)디지텍시스넴스 전무 (주)꿈 전무	-
조길연	경영인	2009-2010 2011-2014 2015-2018 현	(주)나이스디앤비 대표이사 HMC투자증권 SPAC2호 사외이사 키움증권(주) 사외이사 해밀아이비(주)대표이사	-

다. 후보자의 체납사실 여부ㆍ부실기업 경영진 여부ㆍ법령상 결격 사유 유무

후보자성명	체납사실 여부	부실기업 경영진 여부	법령상 결격 사유 유무
김대진	-	-	-
남상진	-	-	-
조길연	-	-	-

라. 후보자의 직무수행계획(사외이사 선임의 경우에 한함)

[조길연 후보자]
1. 회사 경영의사 결정의 참여
- 이사회의 구성원으로서 이사회 의사결정이 회사의 이익을 위해 최선의 방향으로 이루어질 수 있도록 이사회의에 참여할 계획임

2. 회사의 이익 보호
- 전문적 지식과 경험을 통해 특정인의 이익이 아닌 회사 전체의 이익을 위해 노력할 것이며 사외이사에게 주어진 직무를 성실하게 수행할 계획임

3. 기업 경영의 투명성 제고
- 금융권 사외이사 역할 경험에 따라 경영진으로부터 독립적인 위치에서 회사 경영이 적법하고 투명하게 이루어지도록 노력할 계획임

마. 후보자에 대한 이사회의 추천 사유

후보자들은 경영, 부동산, 금융, 경제 등 각 분야 경영 전반에서 넓은 이해도와 전문적인 지식, 풍부한 경험을 바탕으로 회사의 경영 및 성장기반구축, 경쟁력 제고에 기여할 수 있다고 판단되어 후보자로 추천함

확인서

김대진 사내이사 확인서_1

남상진 확인서_1

조길연 확인서, 적격확인서_1

※ 기타 참고사항

□ 이사의 보수한도 승인

가. 이사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액

(당 기) <단위 : 천원>

이사의 수 (사외이사수)	5( 2 )
보수총액 또는 최고한도액	1,000,000

(전 기)

이사의 수 (사외이사수)	7 ( 2 )
실제 지급된 보수총액	673,972
최고한도액	2,000,000

※ 기타 참고사항

□ 감사의 보수한도 승인

가. 감사의 수ㆍ보수총액 내지 최고 한도액

(당 기)

감사의 수	2
보수총액 또는 최고한도액	100,000

(전 기)

감사의 수	2
실제 지급된 보수총액	33,133
최고한도액	1,000,000

□ 기타 주주총회의 목적사항

가. 의안 제목 및 요지

제2호 결의안건 : 제12기(2025년 사업연도) 사업계획 승인의 건
부동산투자회사법 제12조 규정에 의하여 제12기(2025년 사업연도) 사업계획의 확정을 위하여 승인을 받고자 합니다.

제3호 결의안건 : 제12기(2025년 사업연도) 차입계획 및 사채발행게획 승인의 건
부동산투자회사법 제12조 규정에 의하여 제12기(2025년 사업연도)의 차입계획 및 사채발행계획의 확정을 위하여 정기주주총회에서 승인을 받고자 합니다.

제8호 결의안건 : 자산보관계약 변경 승인의 건
외부자산보관 기관인 (주)미래에셋증권과의 계약 일부 내용 변경

제9호 결의안건 : 엠디호텔 동탄점, 독산점(1층 판매시설 포함) 임대차계약 변경 승인의 건
보유자산(투자부동산)의 임대차기간이 도래하여 임대차계약 변경을 위하여 부동산투자회사법 제12조 및 제30조(거래의 제한) 규정에 의거하여 주주총회에서 특별결의로 승인을 받고자 합니다.

IV. 사업보고서 및 감사보고서 첨부

가. 제출 개요

제출(예정)일	사업보고서 등 통지 등 방식
2025년 03월 21일	1주전 회사 홈페이지 게재

나. 사업보고서 및 감사보고서 첨부

상법시행령 제31조 4항 4호에 따른 사업보고서 및 감사보고서는 주주총회일 1주일 전까지(상기 제출일) 사업보고서 및 감사보고서(2025.03.21. 공시)를 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시한 후, 당사 홈페이지(http://starsmreit.co.kr, 스타리츠 홈페이지→IR→공시정보)에 게재할 예정입니다.

제출예정인 사업보고서는 향후 변동사항이나 오기 등이 있는 경우 수정될 수 있으며, 이 경우 전자공시시스템 (http://dart.fss.or.kr)에 정정보고서를 공시할 예정이므로 이를 참고하시기 바랍니다.

※ 참고사항

- 해당사항 없음