증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인서

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

나. 대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

■ 공모희망금리 산정근거

대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

1) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 1년 만기 A+등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균은 다음과 같습니다.

2) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 국고채권평가금리, A+등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균 및 A+등급 무보증회사채의 크레딧 스프레드는 다음과 같습니다.

2024년 12월 23일 이후 시장 내 기존 금리 인하 기대감이 일부 반영되며 2025년 02월 21일 현재까지 3개월 간 국고채 1년 만기 금리가 소폭 하락하였습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, 국고채 1년 만기 금리는 2024년 12월 23일 2.675%에서 2025년 02월 21일 2.641%으로 3개월 간 0.034%p. 하락하였습니다.

A+등급 무보증 회사채의 Credit Spread는 소폭 축소되었습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, A+등급 무보증 회사채 1년 만기 Credit Spread는 2024년 12월 23일 -0.736%에서 2025년 02월 11일 -0.581%로 3개월 간 0.155%p. 축소되었습니다.

Credit Spread가 축소되면서, A+등급 무보증 회사채의 1년 만기 등급민평은 국고채 1년 만기 금리의 흐름에 영향을 받아 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, A+등급 무보증 회사채 1년 만기 금리는 2024년 12월 23일 3.411%에서 2025년 02월 21일 3.222%로 3개월 간 0.189%p. 하락였습니다.
 

② 최근 유사등급, 동일만기 회사채 발행사례

최근 1년간 발행된 유사등급(A등급) 1년 만기 회사채 발행 내역은 총 6건 있습니다. 개별민평 금리를 기준금리로 설정한 사례는 2건이나, 등급민평을 기준금리로 설정한 사례는 없습니다. 공모희망금리 밴드는 개별민평 금리를 기준금리로 설정한 2건 모두 개별민평에 -30bp ~ +150bp를 가산하는 수준으로 설정되었습니다. 그 외 리츠 발행사례의 경우 리츠에 대한 수요예측 실시 의무가 적용되지 않는 관계로 공모희망금리 밴드 및 수요예측 없이 6.2% ~ 6.5% 수준에서 발행금리가 결정되었습니다.

③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.

과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다.

하지만, 신고서 제출 전일 현재 민간채권평가회사에서 제공되는 해당 회사채 개별민평 수익률이 존재하지 않습니다. 이에 따라 공모희망금리를 산정하는데 있어 동일등급 회사채(A+)의 등급민평을 기준금리로 설정하였습니다.

④ 채권시장 동향

2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.

2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.

2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월 FOMC 0.50%p. 및 2023년 2월 2일 FOMC에서 0.25%p. 금리인상을 결정하였으며, SVB 파산에 따라 금융안정성을 위하여 금리 동결 혹은 인하 주장이 제기되었으나 미 연준은 2023년 3월 23일 FOMC는 물가안정과 SVB 등 은행 파산에 대응하는 금융안정 사이에서 또 다시 베이비스텝을 유지하며 0.25%p. 추가 인상을 결정하였고, 5월 FOMC에서 연달아 0.25%p. 인상하였습니다.

2023년 6월 15일 FOMC는 15개월 만에 금리를 동결하였으나, 7월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 25bp 인상하였습니다. 한편, 연준은 7월 FOMC 성명서에서 경제 활동 성장세가 기존의 완만한(modest) 성장이 아닌 보통(moderate) 속도로 확장하고 있다고 평가하며 경기 판단을 상향하였습니다. 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였습니다. 11월 FOMC는 9월과 마찬가지로 만장일치 기준금리 동결(5.50%) 및 QT 기존 속도 유지를 시사하였습니다. 2023년 12월 FOMC에서 연준은 만장일치 기준금리 동결(5.50%) 하였으나, 점도표 상 2024년 말 기준금리 전망치를 하향조정하며(5.1% → 4.6%) 금리 인상 사이클의 마무리 및 금리 인하의 가능성을 시사하였습니다.

2024년 1월 FOMC에서 만장일치로 4회 연속 기준금리 동결 결정하였으며, 이어진 3월 FOMC에서는 연준은 만장일치 금리동결(5.50%) 및 QT 유지를 결정히였습니다. 5월 FOMC에서 연준은 다시 한번 만장일치 금리 동결(5.50%) 및 6월부터 QT 속도 조절을 결정하였습니다. 6월 FOMC에서 연준은 7회 연속 기준금리 동결 결정하였으나, 점도표 상의 기준금리 전망치를 4.6%에서 5.1%로 상향 조정하며 연내 기준금리  1회 인하 가능성을 시사하였고, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 8회 연속 기준금리 동결 결정하였며 금리인하를 위한 완화적 입장을 제시하으나, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다. 2022년 3월 금리 인상 개시 이후 2년 6개월만에 FOMC는 통화정책 기조를 전환하여, 2024년 9월, 11월, 12월 FOMC에서 고용시장을 견고하게 유지하기 위한 선제적인 대응으로 기준금리를 각각 50bp, 25bp, 25bp 인하하였습니다.

2025년 1월 FOMC에서 연준은 정책금리를 동결하였습니다. 증권신고서 제출 직전 영업일 기준 현재 미국 기준금리는 4.25% ~ 4.50%를 기록하고 있습니다. 물가의 기조적인 둔화가 지속될 것으로 예상되나 차후 경기 연착륙&경착륙 여부에 따라 통화당국의 대응이 이어질 것으로 예상되며 금리 변동에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

국내의 경우 2021년 6월부터 지속된 이주열 총재의 기준금리 인상 발언 이후 2021년 8월 금통위에서 기준금리 0.25%p. 인상(기준금리 0.75%)을 결정하였습니다. 이후 2021년 11월과 2022년 1월에 각각 0.25%p.씩 추가 인상 하였으며, 2022년 4월과 5월 금통위에서도 0.25%p.를 인상하여 한국은행 기준금리는 1.75%로 상승하였습니다. 한편, 2022년 7월 금통위는 미국 기준금리의 추가적인 인상예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는점(2022.06 소비자물가지수 6.0%) 등을 고려하여 1.75%인 기준 금리를 2.25%로 0.50%p 인상하였습니다. 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 높은 물가 상승 압력에 대한 대응으로, 2022년 8월 25일 금통위에서는 0.25%p, 2022년 10월 12일 및 2022년 11월 24일 금통위에서는 각각 0.50%p. 및 0.25%p.의 기준금리 인상을 발표하였습니다.

2023년 1월 13일 금융통화위원회에서도 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 이후 2023년 2월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결하였습니다. 4월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산으로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였으나 기자회견에서 총재는 5명의 위원은 추가 인상의 여지를 열어두었다고 언급하였습니다. 5월 25일 시행된 5월 금통위에서 4월에 이어 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 총재가 기자회견에서 6명의 금통위원 모두가 추가 금리 인상 가능성을 열어두고 있다고 언급하며 추가 인상이 언제든 가능하다고 언급하였습니다. 7월 금통위에서 금리 동결에 이어, 8월 금통위에서도 동결을 결정하였으나 모든 위원들이 가계부채 증가세 등을 우려하며 3.75%까지 기준금리를 추가 인상가능성을 열어둬야 한다는 의견을 제시하였습니다. 이후 10월, 11월 및 2024년 1월에 개최된 금융통화위원회에서 지속적으로 기준금리 동결을 결정하면서 국내 기준금리는 3.50%를 기록하였습니다. 이후 2월에도 물가가 목표 수준에 안정적으로 안착하기 전까지 불확실성이 크다는 이유로 동결했고, 4월·5월 금통위에서도 같은 논리를 들어 동결 기조를 유지했습니다. 7월 금통위 역시 금리를 동결하면서 "물가·성장·금융안정 등 지표 간 상충 관계를 면밀히 점검한 뒤 인하 시기를 검토하겠다"고 밝혔으며, 8월에는 금리를 인하할 경우 수도권 집값 상승과 가계대출 급증을 부추길 수 있다는 우려로 동결 결정을 내렸습니다.

2024년 10월 금통위에서 3년 2개월 만에 25bp 금리 인하를 전격 단행하며 통화정책 방향을 전환했고, 11월 금통위에서는 시장 예상을 깨고 추가로 25bp를 낮춰 두 달 연속 금리 인하를 결정하였으나, 2025년 1월 금통위에서는 금리 동결을 결정하였습니다. 이로써 증권신고서 제출 전일 현재 한국의 기준금리는 3.00%이며, 트럼프 대통령의 재선으로 미·중 무역전쟁이 다시 격화될 가능성이 높아지면서 수출 의존도가 큰 한국 경제에 하방 압력이 가중될 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

글로벌 채권금리의 변동성은 주요 선진국들의 경기회복세에 따른 통화정책, 러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-하마스 무력충돌 등 지정학적 리스크 및 미국, 유럽 은행권 불안 등에 따라 확대될 가능성은 높으나, 우량 크레딧 시장은 투자매력도를 바탕으로 상대적으로 안정세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 다만, 2024년 12월부터 지속된 국내의 정치적 불확실성이 장기화될 경우 금융시장에도 해당 리스크로 인해 변동성이 확대될 가능성이 있습니다. 이러한 불확실성에 의해 기관투자자의 투자 심리가 상당 부분 위축될 가능성이 존재하며, 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상됨에 따라 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

⑤ 결론

대표주관회사는 발행회사의 제1회 무보증사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향', '② 유사등급, 동일만기 회사채 발행 사례', '③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정', '④ 채권시장 동향'을 종합적으로 검토하였습니다.

상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 대표주관회사는 한화위탁관리부동산투자회사㈜의 제1회 무보증사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.

[최종 공모희망금리밴드]

발행회사와 대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. 대표주관회사는 기관투자자를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 발행회사와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정합니다. 단, 기관투자자 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 합니다.

(1) 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자이어야 합니다(단, 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능합니다.)

(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아니어야 합니다.

2. 수요예측은 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측은 한국금융투자협회의 K-Bond 프로그램을 이용한 접수 방법으로 진행합니다.
3. 단, 불가피한 상황이 발생한 경우 발행회사와 대표주관회사는 협의하여 Fax 접수 등 수요예측 방법을 결정합니다.

3. 수요예측 기간은 2025년 02월 26일 09시부터 16시까지로 합니다.

4. 수요예측 결과는 대표주관회사가 3년간 보관합니다.

5. 수요예측 결과는 발행회사와 대표주관회사만 공유합니다. 단, 수요예측을 통해 본 사채의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 대표주관회사는 인수회사에게 이를 통지해야 하며, 수요예측 실시 후 발행조건 확정에 따라 제출하는 정정신고서에 기업공시서식 작성기준에 따라 수요예측 결과를 공시합니다. 또한, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구받는 경우, 법률이 허용하는 범위 내에서 즉시 발행회사에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공합니다.

6. 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 대표주관회사가 발행회사와 협의하여 결정합니다.

7. 수요예측에 따른 배정 후, 대표주관회사는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부합니다.

8. 불성실 수요예측 참여자의 관리: 대표주관회사는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체없이 한국금융투자협회에 제출합니다.

9. 대표주관회사는 수요예측 참여자가 원하는 경우 서로 다른 금리로 참여금액을 신청할 수 있도록 하여야 합니다.

10. 대표주관회사는 수요예측 참여자가 자신의 고유재산과 그 외의 재산(집합투자재산, 투자일임재산, 신탁재산 등)중 청약, 납입을 실제 이행하는 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 합니다.

11. 대표주관회사는 수요예측 참여금액의 합이 발행예정금액에 미치지 못하는 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니됩니다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않습니다.

12. 대표주관회사는 공모 희망금리의 최저 및 최고금리 사이(최저 및 최고금리를 포함한다)에 참여한 수요를 유효수요에서 제외하여서는 아니 됩니다. 다만, 통계적 사분위수를 활용한 기법 등 합리적인 통계기법 및 그 밖의 방법에 따라 유효수요가 아니라고 판단한 합리적 근거가 있을 때에 그 근거를 공개한 경우에는 그러하지 아니 합니다.

13. 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 무보증사채 수요예측 모범규준(2020. 7. 1. 한국금융투자협회 개정)에 따릅니다.

나. 청약

1. 일정

(1) 청약일 : 2025년 03월 07일

(2) 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지

(3) 청약서 제출기한: 2025년 03월 07일 09시부터 11시까지

(4) 청약금 납입: 2025년 03월 07일 16시까지

2. 청약대상 : 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자만 청약할 수 있습니다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총 합계가 발행회사의 최종 발행금액에 미달하는 경우 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자(본 사채의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말합니다. 이하 같습니다.)도 청약에 참여할 수 있습니다.

3. 본 사채에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 다음과 같이 투자설명서를 교부받아야 합니다.

(1) 교부장소 : 인수단 본점

(2) 교부방법 : 본 사채의 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부합니다.

(3) 교부일시 : 2025년 03월 07일

(4) 기타사항 :

(가) 본 사채 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부 받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 합니다.

(나) 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 본 사채의 청약에 참여할 수 없습니다.

4. 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 합니다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다.

5. 청약의 방법

(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약증거금과 함께 2025년 03월 07일 11시까지 청약취급처에 청약합니다.

(2) 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 납부합니다.

(3) 각 인수단은 고객에게 청약받은 청약금 중 배정받은 본 사채의 전자등록총액에 해당하는 금액을 납입처에 납입하고, 미배정된 고객의 청약금은 청약 당일 17시까지 고객에게 반환합니다.

6. 청약단위: 전자등록금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 합니다. 또한, 청약자 1인당 본 사채에 청약하는 청약총액은 본 사채의 전자등록총액을 초과하지 못합니다.

7. 청약취급처 : 대표주관회사의 본점. 단, 대표주관회사와 인수단이 협의한 경우에 한하여 인수회사에서 같은 방법으로 청약할 수 있습니다.

8. 청약 증거금 : 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 본 사채의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니합니다.

9. 사채금 납입일 : 2025년 03월 07일

10. 본 사채의 발행일 : 2025년 03월 07일

11. 본 사채의 납입을 맡을 기관 : 주식회사 한국스탠다드차타드은행 영업부(기업)지점

12. 등록기관 : 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률"에 의거하여 전자등록합니다.

13. 전자등록신청

(1) 발행회사는 각 인수단이 총액인수한 채권에 대하여 납입기일에 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있습니다.

(2) 각 인수단은 발행회사로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 발행회사에 통보하여야 합니다. 단, 전자등록신청에 관련한 사항은 인수계약서 제16조 제2항에 따라 대표주관회사에게 위임합니다.

다. 배정
1. 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자")가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정합니다.

2. 수요예측 참여자의 총 청약금이 발행금액총액에 미달된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 수요예측 참여자의 최종 청약금을 공제한 잔액을 청약일 당일 11시까지 청약 접수한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있습니다. 단, 청약자의 질적인 측면을 고려하여 대표주관회사가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 인수단과 협의하여 결정할 수 있습니다. 또한 본 사채의 배정은 금융투자협회 「무보증사채 수요예측 모범규준」및 대표주관회사의 내부 지침에 근거하여 "대표주관회사"가 결정하되, 수요예측 결과에 따른 유효수요의 범위를 반영하여 합리적으로 결정하며, 「무보증사채 수요예측 모범규준」에 따라, 본 사채 수요예측에 참여한 투자자에 대해서는 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대 배정합니다.

3. 나.목에 따라 수요예측 참여자의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정합니다.

(1) 기관투자자: 청약금에 비례하여 안분배정함을 원칙으로 하되, 인수단 간 협의하여 조정할 수 있습니다.

(2) 전문투자자 및 일반투자자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음의 방법으로 배정합니다.

(가) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위(10억원) 로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정합니다.

(나) 총 청약건수가 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정합니다.

(3) 상기 (1), (2)의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 최초 인수예정 비율대로 인수단이 인수하되, 최종 인수금액은 인수단이 협의하여 결정합니다. 인수단은 각 인수단별 인수금액을 본 사채의 납입일 당일에 본 사채의 납입을 맡을 은행에 납입합니다.

4. 상기 가.목 내지 다.목의 방법으로 배정한 결과에도 불구하고 청약 종료일 16시까지 납부된 청약금이 본 사채의 전자등록총액에 미달하는 경우, 각 인수단의 인수비율에 따라 자기 책임 하에 처리하기로 합니다. 단, 각 인수단의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있습니다.

5.  인수단은 대표주관회사가 납입일 당일 본 사채를 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임합니다. 대표주관회사는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행합니다.

라. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
1. 본 사채에 대하여는 사채권 발행 없이 한국예탁결제원에 등록 발행합니다.

2. 본 사채의 원리금지급의무에 대하여는 발행회사가 전적으로 책임을 집니다.
3. 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 사채이자율을 하회하는 경우에는 사채이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 특약사항
인수계약서 상 특약사항은 다음과 같습니다.

II. 증권의 주요 권리내용

1. 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항
본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 한화위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 신영증권㈜를 지칭합니다.

다. 당사가 발행하는 제1회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

라. 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.

마. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

바. 발행회사의 의무

※ 발행회사의 의무 및 책임
하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 한화위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 신영증권㈜를 지칭합니다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

다. 사채관리실적

라. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

마. 사채관리회사의 권한
하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 한화위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 신영증권㈜를 지칭합니다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 한화위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 신영증권㈜를 지칭합니다.

사. 사채관리회사의 사임

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 한화위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 신영증권㈜를 지칭합니다.

아. 사채관리회사인 신영증권㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다.

자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 한화위탁관리부동산투자회사㈜의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

당사는 2022년 05월 10일 설립되었으며, 2022년 09월 20일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 한화자산운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 또한 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행 중입니다.

당사의 투자대상 부동산은 서울특별시 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 한화손해보험 빌딩, 한화생명보험 4개 사옥(노원, 평촌, 구리, 중동) 및 장교동 한화빌딩입니다. 당사는 한화손해보험 빌딩, 한화생명보험 4개 사옥(노원, 평촌, 구리, 중동)에 대해 2022년 11월 30일자로 부동산 소유권을 취득하였으며, 장교동 한화빌딩에 대한 부동산 소유권을 2024년 8월 28일자로 취득하였습니다. 주요 임차인인 한화손해보험㈜, 한화생명보험㈜, 한화생명금융서비스㈜, ㈜한화, 한화호텔앤드리조트㈜, 한화솔루션㈜ 등과 임대차 계약을 체결한 상태이며, 따라서 상기 자산으로부터 발생하는 임대료 수익 일체는 상기 임차인들 및 기타 임차인들이 지급합니다.

당사는 상기 부동산을 매입 및 운용(임대, 관리, 처분)하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다.

증권신고서 제출일 현재 당사의 투자 자산 내역은 다음과 같습니다.

1) 한화손해보험 -여의도 사옥

2) 한화생명보험 - 평촌사옥

 3) 한화생명보험 - 중동사옥

4) 한화생명보험 - 노원사옥

 5) 한화생명보험 - 구리사옥

6) 장교동 한화빌딩 - 장교동사옥

당사가 매입한 투자부동산은 한화손해보험 여의도사옥, 한화생명보험 노원사옥, 한화생명보험 평촌사옥, 한화생명보험 구리사옥, 한화생명보험 부천중동사옥, 장교동 한화빌딩으로, 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다. 당사가 편입한 자산 중 한화손해보험 여의도사옥, 한화생명보험 노원사옥, 한화생명보험 평촌사옥, 한화생명보험 구리사옥, 한화생명보험 부천중동사옥은 당시 매도인이자 임차인인 한화금융계열사와 5년~7년 계약기간으로 중도 해지불가 임대차계약을 체결하여 장기 임차중에 있습니다. 또한, 저층부 리테일 중 일부 소형임차인을 제외하고 대부분 대기업 및 공공기관이 임차하고 있다는 점, 임차인 중 한화그룹의 계열사 비중이 높다는 점 등을 고려할 때 안정적인 임대수익이 지속될 것이라 예상하고 있습니다.

장교동 한화빌딩의 경우 전체 사무층을 한화계열사가 99% 내외로 임차하고 있는 한화계열사 사옥으로, 매년 임대차계약을 체결되고 있습니다. 장교동 한화빌딩은 한화제조계열사의 핵심인 ㈜한화의 본사인 전략적 자산으로 임대차계약의 연장가능성은 높은 것으로 판단됩니다.

2024년 10월 기준 핵심자산인 장교동 한화빌딩 공실률은 약 1%이며, 한화손해보험 여의도사옥의 공실률은 0% 입니다. 4개의 한화생명보험 수도권 사옥의 공실률도 자연공실률 수준인 5% 내외를 유지하고 있습니다. 또한 계열사 임차 비중이 상대적으로 낮은 4개의 수도권 사옥은 임차인을 유사 업종 또는 공기업 및 대기업 위주의 재무건전성이 양호하고, 장기 임차가 예상되는 임차인으로 선별하고 있어서 한화생명 및 손해보험이 동 자산들을 보유하고 있던 시기와 유사한 수준의 공실률을 보이고 있습니다.

 그럼에도 불구 향후 임차계약기간 종료 후 임대인 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 공실이 발생하거나 수익성이 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있고 연장가능성이 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

당사 투자부동산 별 임대차계약 상세 현황 및 공실률 현황은 아래와 같습니다.

1. 한화손해보험 여의도사옥

한화손해보험 여의도사옥의 2024년 10월 기준 공실률은 0%입니다.

2. 한화생명보험 노원사옥

한화생명보험 노원사옥의 2024년 10월 기준 공실률은 0%입니다.

3. 한화생명보험 평촌사옥

한화생명보험 평촌사옥의 2024년 10월 기준 공실률은 약 2.48%입니다.

4. 한화생명보험 구리사옥

한화생명보험 구리사옥의 2024년 10월 기준 공실률은 약 5.59%입니다.

5. 한화생명보험 부천중동사옥

한화생명보험 부천중동사옥의 2024년 10월 기준 공실률은 7.07%입니다.

6. 장교동 한화빌딩

장교동 한화빌딩의 2024년 10월 기준 공실률은 약 1%입니다.

매년 임대차 계약을 하는 장교동 한화빌딩에 대해 당사는 보다 세부적인 공실 발생 및 임대료 하락 위험을 분석하였습니다. 장교동 한화빌딩은 서울 오피스 권역 중 CBD(중심업무지구) 권역에 위치하고 있으며 향후 임대료 및 공실률은 CBD 오피스 시장 동향과 연관성이 높습니다. 서울 오피스 공급 규모는 2013년~2020년 기간 연평균 약 31만평 규모였으나, 향후 예상되는 공급량은 연 약 5만평 수준으로 2020년 이전 대비 제한적일 것으로 예상됩니다. 과거 파크원, 그랜드 센트럴, 센터포인트 돈의문, 센트로폴리스 및 을지 트윈타워 등 재정비촉진구역 및 확장 권역을 중심으로 오피스 공급이 이루어졌으나, 최근에는 개발 가능한 재정비촉진구역이 대부분 소진됨에 따라 리모델링 또는 중ㆍ소형 오피스가 주를 이루어 공급예정 물량이 제한적이며, 이에 따라 CBD 내 Prime 오피스의 희소성이 증가하고 안정적인 임대차 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.

CBD 권역은 금융 및 보험업 제조업을 영위하는 대기업 규모 임차인의 오피스 입주가 활발한 것으로 확인되며, 서울 내 주요 권역과 비교해 볼 때 A급 오피스의 임차비율이 가장 높기 때문에 권역 내 A급 또는 프라임급 오피스에 대한 임대수요가 풍부한 것으로 분석됩니다.

CBD 임대료 상승률

리오프닝 이후 국내 오피스 공실률이 점차 하락하며 빠르게 안정을 찾아가는 가운데 타 권역 대비 Prime 오피스 선호도 및 흡수율이 높은 CBD 권역에 2024년 4분기 소형 오피스 2건(에너지타워 서울로, 광화문 G스퀘어)이 공급되었으나, 면적이 크지 않고 에너지타워 서울로의 경우 준공과 함께 모든 공실이 해소되어 2024년 4분기 기준 CBD권역 신축 포함 공실률은 전 분기 대비 0.2%p 하락한 3.3%의 안정적인 공실률을 기록하였습니다. 2025년 1분기 CBD 내 신규 공급은 초동 업무시설 개발사업(프로젝트 107)을 포함하여 약 37,000평 규모의 오피스가 공급될 예정이나, CBD 내 신규 공급이 가능한 재정비촉진지구는 대부분 소진됨에 따라 향후 대규모 신규공급은 제한될 것으로 보이며, CBD 권역의 급격한 공실 상승이 발생할 가능성 또한 낮을 것으로 예상됩니다.

장교동 한화빌딩이 위치한 CBD 의 임대료 및 공실 동향을 살펴본 결과 임대료 하락 및 공실 발생으로 인한 당사의 수익성 악화 위험은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 하지만 향후 부동산 시장의 동향은 지금까지의 향방과 달라질 가능성이 있으며, 이에 따라 당사의 투자부동산에 대한 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 주요사업은 부동산의 매입 및 운용이며, 주요 사업수익은 이 과정에서 발생하는 임대료 수입입니다. 또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 당사의 사업은 부동산 업황 및 거시경제와 연관성이 높습니다.

IMF는 2025년 1월 발표한 세계경제전망(World Economic Outlook)에서 2025년 세계경제성장률을 지난 2024년 10월 전망치 대비 0.1%p. 높은 3.3%, 2026년 세계경제성장률은 3.3%로 발표하였습니다. 또한 IMF에서 발표한 한국의 경제성장률 전망치는 2025년 2.0%, 2026년 2,1%로 지난 2024년 10월 전망치 대비 각각 0.2%p, 0.1%p 감소하였습니다.

IMF는 2025년 세계 성장률에 대해 지난 10월 전망 대비 세계 경제의 하방조정 위험요인이 보다 확대된 것으로 평가하였는데, 상방 요인으로 무역협정 추가 체결 등 자유무역 기조 확대와 함께 노동력 확충, 경쟁 촉진, 혁신 지원 등을 위한 구조개혁 추진 등을 제시하였습니다. 반면, 미국 신정부의 보호무역주의 확대와 이민 제한 정책이 무역 갈등 심화와 노동력 공급 차질을 야기해 미국은 물론 세계 경제 모두에 부정적인 영향을 초래할 위험 등을 하방조정 요인으로 지적하였습니다.

국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 2.0~3.0% 내외의 성장률을 유지하고 있습니다. 하지만2020년에는 코로나19로 인하여 1998년 IMF 사태 이후 처음으로 국내 경제성장률은 마이너스(-) 성장을 보였습니다. 2021년에는 팬데믹 확산이 종식되지 않았음에도 불구하고 코로나19 사태 이전인 2019년보다 국내총생산(GDP)가 증가하였으며, 기저효과로 인하여 4.0%의 높은 경제성장률을 기록했습니다. 2022년에는 수출, 민간소비의 감소 등의 영향으로 전년대비 하락한 2.6%의 성장률을 기록하였으며 2023년에도 이러한 기조가 유지되며 전년대비 하락한 1.4%의 성장률을 기록하였습니다.

한편, 2024년 11월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 최근 국내외 여건변화 등을 감안할 때, 2025년 및 2026년 국내 경제성장률은 각각 1.9%, 1.8% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 국내 경제는 내수의 회복흐름이 완만한 가운데 주요국과의 경쟁 심화, 보호무역 기조 강화 등으로 그간 견조했던 수출 증가세가 점차 둔화될 전망이며, 소비자물가 상승률은 환율상승, 공공요금의 인상압력 등이 상방요인으로, 유가하락 등의 하방요인으로 작용하면서 2025년 1.9% 수준으로 둔화될 것으로 예상하였습니다.

부동산투자회사 특성상, 보유 부동산의 임대료수익 및 매각손익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 변동으로 부동산 가격이 현저히하락할 경우 당사의 기업가치는 하락할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재 시점에서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 경기변동 흐름을 정확하게 예측하는 것은 어렵기에 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

기업과 소비자 등 민간 경제주체의 경제 상황에 대한 심리를 종합적으로 보여주는 지표인 경제심리지수는 100을 기준으로 하는 상대지수이며, 지수가 100보다 높으면 소비자와 기업이 경제 상황을 이전보다 나아졌다고, 100보다 낮으면 그렇지 않다고 여긴다는 뜻입니다. 경제심리지수의 추이를 살펴보면, 코로나19 사태 이전까지는 지수가 100 내외를 기록하였지만, 코로나19 사태로 인해 2020년에는 지표가 68 수준까지 하락하였습니다. 2021년부터 사회적 거리두기 해제 및 전세계적인 확장적 재정·통화 정책 등으로 인해 경기가 회복됨에 따라 경제심리지수가 다시 100 이상을 기록하였습니다. 하지만 2022년 이후 러시아-우크라이나 사태 및 금리 인하 속도에 대한 불확실성 등으로 인해 경제심리지수가 다시 100 보다 낮은 수치를 보이며 아직 경기 불확실성이 높은 상황임을 짐작할 수 있습니다.

현재 글로벌 및 내수 경제는 러시아-우크라이나 전쟁, 미국의 금리 인하 기대감 축소 및 소비 위축 등의 대내외변수가 존재하며 이에 따라 경제 전망 지표가 하향조정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 국내외 경기 불확실성의 증대는 단기적으로는 국내 경제상황을 악화시킬 수 있으며, 국내 경제성장률이 지속적으로 악화될 경우 일반 경제활동에 많은 영향을 받는 국내 부동산 경기도 악화될 수 있습니다. 이처럼 향후 당사 보유 부동산의 매각시점에 국내 부동산 경기의 악화된다면 당사는 부동산의 매각손실 등으로 인해 사업성이 악화될 위험이 있으며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 2010년까지 지속적으로 기준금리를 인하했습니다. 2008년 5.25%까지 상승했던 기준금리를 이후 지속적으로 인하하여 2009년 2월 2.00%까지 하락했으며, 이후 세계 경제가 금융위기로 인한 침체에서 개선되는 모습을 보이자 한국은행은 다시 기준금리 인상을 단행하며 2011년 6월 3.25%까지 상승하였습니다. 하지만 이후 다시금 전세계적인 경기 위축이 우려되자, 한국은행은 2012년 7월 다시 금리 인하를 단행했으며 이러한 저금리 기조는 2016년까지 이어졌습니다. 2014년 하반기 두차례의 기준금리 인하(2.50% -> 2.00%)가 있었고, 2015년 3월, 6월 두차례의 기준금리 인하(2.00% -> 1.50%) 이후 1년 만인 2016년 6월 한차례의 기준금리 인하(1.50% -> 1.25%)가 있었습니다.

2016년 하반기부터 세계 경제 개선 조짐이 확인되며, 2016년 9월 미국 FOMC에서 연내 미국 기준금리 인상이 확실시되자 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 2016년 12월 미국은 기준금리 인상을 단행하였으며, 2017년 3월, 6월에 기준금리를 추가 인상하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리(1.00% ~ 1.25%) 상단이 한국의 기준금리(1.25%)와 동일한 수준으로 상승하였습니다. 한국은행은 국내경기의 회복세 및 미국의금리 인상기조 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다.

2018년 3월 미국 FOMC에서 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 이후 2018년 6월, 9월, 12월에 미국 FOMC에서 금리를 연이어 0.25%p.씩인상하여 기준금리가 2.25~2.50% 수준까지 도달하였습니다. 한국은행은 2018년 11월 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상하였습니다.

2017년~2018년 동안 계속되는 금리 인상으로 채권시장은 혼조세를 이어가다, 2019년 5월 개최된 한국 금통위에서 금리인하 소수의견이 나오면서 시장 내 기준금리 인하 기대감이 확대되며 채권시장이 다시 강세를 나타내기 시작했습니다. 한국은행은 2019년 7월 선제적으로 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향조정하였고, 미국 FOMC는 2019년 7월과 10월에 기준금리를 1.75%까지 연이어 인하하며 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 2019년 10월 개최된 금통위는 기준금리를 0.25%p 추가 인하하여 기준금리는 1.25%로 하향 조정하였으며, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정하였습니다.

2020년 2월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.

2021년 FOMC는 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이주열 한국은행 총재는 6월, 물가 상승과 금융 불균형을 이유로 연내 2차례의 금리 인상이 가능함을 시사하였습니다. 중앙은행의 매파적 발언이 이어지자 단기 금리가 급등하고, 장단기 스프레드가 급격히 축소되는 등 채권시장 변동성은 확대되었습니다. 12월 FOMC는 기준금리 동결(0~0.25%)과 자산매입 축소(테이퍼링) 1,200억 달러 규모를 기존에 계획했던 종료 시점인 2022년 6월에서 3월로 앞당길 것임을 발표했으며, 점도표상 2022년 세 차례 금리 인상 가능성에 대해 시사했습니다.

2022년 3월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 5월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다. 이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 7월 FOMC 0.75%p. 인상, 9월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월, 2023년 1월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p, 0.25%p 추가 인상하였고, 2023년 3월, 5월, 7월에 각각 0.25%p 추가 인상을 단행하였습니다. 2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 및 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다.

2024년 3월 FOMC에서도 만장일치 금리동결(5.25%~5.50%)을 이어갔으며, 점도표 상 올해 3회 인하(75bp) 전망을 유지하였습니다. 이후 2024년 5월, 6월 FOMC에서도 만장일치로 금리동결 기조를 이어갔으며, 6월에는 점도표를 통해 연내 금리인하 횟수를 3회에서 1회로 축소하며 고금리기조가 지속될 수 있음을 시사했습니다. 2024년 7월 FOMC에서는 만장일치로 8회 연속 기준금리를 동결(5.25%~5.50%)했으나, 파월 연준 의장이 정책의 초점이 물가에서 고용으로 이동하고 있음을 밝히면서 전반적으로 금리인하 시점에 근접했다는 인식을 표명함에 따라 시장 내 금리인하에 대한 기대감이 증가하였습니다. 연준은 9월 18일 FOMC에서 빅컷을 단행하여 기준금리를 기존보다 50bp 인하하였으며, 2024년 12월 FOMC에서 25bp 금리 인하를 결정하였고, 12월 점도표를 통해 내년 금리 전망치를 기존 3.5%에서 3.9%로 상향 조정하면서 내년 인하 횟수를 기존 4회에서 2회로 축소 전망 하였습니다. 이번 2025년 1월  FOMC를 통해 통화정책의 핵심 기준이 고용에서 다시 물가지표로 이동하였으며, 트럼프 신정부 정책(관세, 이민자 정책 등)에 대한 불확실성이 통화정책 경로에 중요한 변수로 작동할 것임을 시사하였습니다. 이에 증권신고서 제출일 현재 기준 미국 기준금리는 4.25%~4.50% 입니다.

한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 이후 미국 및 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 2022년 4월 기준금리 1.25%에서 2023년 1월 3.50%까지 지속적으로 인상한 후 2024년 8월 까지 13회 연속 동결하였습니다. 이후 한국은행은 2024년 10월 금통위에서 기준금리를 25bp 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 0.25%p 인하하며, 증권신고서 제출 현재 한국의 기준금리는 3.00%를 기록하고 있습니다.

한국은행 기준금리 추이

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 기준금리 인상 및 기대 인플레이션 등으로 인한 시장금리 상승의 영향으로 2021년 08월 이후 2022년 말까지 상승세를 보이다 현재는 다시 일부 하락한 모습입니다. 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.00%를 넘었으며, 2022년 11월부터 2023년 1월까지 평균 5% 이상의 금리를 기록한뒤 이후 4%대의 금리를 유지하다 일부 하락하여 2024년 8월 기준 3.54%를 기록한 이후 2024년 9월 이후 금융당국의 강도 높은 가계대출 관리를 은행권에 주문하면서 대출금리가 상승하여 2024년 12월 기준 4,58% 수준을 기록하고 있습니다. 향후 기준금리의 움직임 및 정부 정책에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리의 방향에 따라 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

부동산(건축물)의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반됩니다. 따라서 당사는 투자부동산의 투자를 위하여 투자부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 전문 업체인 ㈜젠스타메이트를 통해 대상 부동산에 대한 물리적 실사를 실시하였습니다. 도면 등 관련 서류 및 현장조사 결과에 대한 검토를 통하여 종합적인 측면에서 부동산의 물리적인 특성을 평가하였으며 실사 과정에서 투자부동산의 가치를 하락 시킬만한 중대한 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

물리실사 보고서 결과를 반영하여 부동산 가치의 유지를 위하여 향후 보수계획을 수립 및 실행할 예정입니다. 그럼에도 불구하고 예상치 못했던 부동산의 물리적, 기술적 하자가 발생할 가능성은 존재하며 이 경우 예상 금액 이상의 추가 자본 지출이 발생할 수 있습니다.

2024년 10월 31일 기준 당사가 상기 위험 경감 차원에서 투자부동산에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 아래와 같습니다.

당사 투자부동산 중 5개 사옥(여의도, 노원, 평촌, 중동, 구리)에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

당사 투자부동산 중 장교동 사옥에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

당사는 서류상 회사로 자산의 운용 및 관리를 외부기관에 위탁하여야 하므로 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 이들 위탁회사들은 성실하게 업무를 수행할 것으로 판단되나 역량부족과 업무 태만이 나타날 경우 당사의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 독자적인 업무 및 이익창출 활동을 더 우선시 할 경우 당사의 이해와 상충될 가능성이 있습니다.

당사 자산의 운용 및 관리를 위탁받은 외부기관 현황은 아래와 같습니다.

당사의 주주들은 당사에 자산의 투자 및 운용에 관한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항을 요구할 수 있으며, 당사는 주주들의 요구가 있을 시 정기주주총회 또는 임시주주총회에 당사의 위탁계약 내용에 대하여 안건으로 상정 및 주주총회의 결정에 따라 회사의 주요 사항을 결정할 예정입니다.

당사의 이사회 구성원은 당사의 자산운용에 관한 사항을 감독하고 있으며, 대리인 및 이해상충위험이 발생하지 않도록 성실히 업무를 수행하고 있습니다. 상장 후에도 당사의 이사회는 주주로서 금번 공모에 참여한 주주들과 함께 당사의 위탁관리회사들이 신의성실의 원칙을 지켜 당사가 효율적으로 운영될 수 있도록 노력할 예정입니다

한편, 당사는 운용 및 관리에 대한 위탁의 대가로 직접 수수료를 지급하며, 각 위탁회사의 수수료 체계는 아래와 같습니다.

2001년 리츠 제도 도입 이후 리츠 시장은 점차 확대 되었으며, 실제로 운용 중인 리츠의 수도 2017년 193개에서 2024년말 기준 400개로 증가하였습니다. 이는 2023년 369개 대비해서도 약 10% 가량 증가한 수준으로 리츠시장이 계속해서 확대되고 있는 상황임을 보여주고 있습니다. 또한, 운용중인 리츠의 수가 증가함에 따라 운용 중인 리츠 자산(AUM)도 약 100조원으로 2023년 96.7조원 대비하여 약 3.54% 늘어나며 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 이렇게 리츠 시장이 점차 성장함에 따라 투자자 보호 및 리츠업계 부담을 줄이기 위한 정부기관의 제도 개편 의지도 확대되었습니다.

운용리츠 및 투자규모(2024년말 기준)

이에 따라, 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠 투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 리츠 상장규정 완화에 대한 상세한 내용은 하기와 같습니다.

국토교통부는 상기 서술한 내용을 바탕으로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부통산투자회사법'을 2019년 8월 20일 공포하였으며 개정 '부동산투자회사법'은 2020년 2월 21일자로 시행되었습니다. 관련 법규 및 제도의 주요 변화를 살펴보면, ① 공적 자원의 지원 ② 특정 사업주체 중심의 의사결정 및 사업추진 지원 ③ 리츠의 금융투자회사화(재간접투자 등의 허용) ④ 세제혜택 ⑤ 신용평가의무화 등이 있습니다. 주요 개정사항은 아래와 같습니다.

한국거래소의 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 것에 대한 기대 효과는 상장 리츠 시장의 확대였습니다.

2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모 상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했으며, 아래와 같은 정책은 리츠시장의 지속적인 양적,질적인 성장 및 국민의 안전하고 편리한 리츠투자를 활성화 함으로써, 리츠시장의 확대에 기여할 수 있습니다. 개선방안에 기재된 정책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 기존 시행령에 따르면 자산관리회사는 자기자본 요건 70억원에 미달하면 인가 취소되도록 규정되어, 신설 회사이거나 일시적인 실적 악화로 불가피하게 자기자본이 미달하는 경우도 예외 없이 해당 규제가 적용돼 오히려 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어지는 등의 부작용이 있었습니다. 따라서 국토교통부는 이를 개선해 설립 인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달이 발생한 경우가 아니라면 인가 취소 예외로 개선하였습니다.

그러나 향후 리츠에 대한 규제 완화 및 공모·상장 활성화 정책이 중단되거나 리츠에 대한 규제가 강화되는 정책이 발표되는 등 정부 정책의 변화가 있을 경우 리츠 시장이 전반적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 정부 정책에 따라 리츠 시장이 위축될 경우 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있으므로 투자자분께서는 향후 리츠 시장에 대한 정부 정책 및 제도에 주의를 기울이시기 바랍니다.

한편, 국토교통부는 2024년 06월 17일 국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 「리츠(REITs) 활성화 방안」을 발표하였으며, 해당 방안의 후속조치로 2024년 12월 24일 부동산투자회사법 및 하위 법령 등에 대한 개정을 완료하여 시행 중에 있습니다. 해당 리츠 활성화 방안은 리츠 시장규모를 선진국 수준으로 확대하기 위한 목적으로 ① 국민에게 높은 배당을 통한 안정적인 소득을 지원하고, ② 기업에는 AI ·헬스케어 등 신산업 투자 기반 지원을 골자로 하였습니다. 정부가 발표하였던 리츠 활성화 방안 및 이후 개정된 부동산투자회사법의 주요 내용은 아래와 같습니다.