증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

한국자산신탁9_대표이사확인서

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

(주1) 공모희망금리 산정 근거

대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 한국자산신탁(주)의 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.

가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향

① 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 2년 및 3년 만기 민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)(이하 '개별민평금리'라고 한다.)과 A0 등급 2년 및 3년 만기 민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)

② 국고채권, A0 무보증회사채, 발행회사인 한국자산신탁(주)의 최근 3개월(2024.11.11~2025.02.11)간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

나. 최근 3개월 (2024.11.11 ~2025.02.11) 동일등급(A0), 동일만기(2년, 3년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

최근 3개월간 발행된 동일등급(A0등급) 2년물 및 3년물 회사채 발행내역은 총 4건이 있었으며, 이 중 2건은 만기 2년, 2건은 만기 3년으로 설정하였습니다. 수요예측 공모희망금리는 2건은 등급민평을 기준으로 설정하였으며, 2건은 개별민평으로 설정하였습니다. 수요예측 시 공모희망 금리밴드는 상단은 +30bp ~ +70bp 사이에서 설정되었습니다. 발행확정 가산금리는 종목에 따라 편차를 보이며 2년물의 경우 평균 +22.5bp, 3년물의 경우 평균 +19bp 수준에서 결정되었습니다. 우량채 대비 상대적으로 높은 금리 메리트 등을 바탕으로 4건 모두 수요예측 참여금액이 최초 모집금액을 초과하였습니다.

이상에서 살펴본 바와 같이 회사채 발행시 동일 등급(A0) 2년 및 3년 회사채 발행이더라도 각사가 속한 해당산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 발행조건에 차이가 있었음을 확인 할 수 있었으나, 대부분 모집금액을 초과하는 수요를 모았으며 발행가산금리 또한 모두 공모희망금리 상단 이하에서 결정되었습니다.

다. 최근 채권시장 동향

2020년 02월부터 불거진 코로나19 확산에 대한 우려로 세계적으로 안전자산 선호 심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(이하 FOMC)는 1차로 기준금리를 1.00~1.25%로 0.50%p. 인하하였고, 이후 2차로 0.00~0.25%로 1.00%p.를 재차 인하하며 파격적인 금리인하를 단행하였습니다. 한국은행 또한 마찬가지로 2차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%에서 0.50%까지 인하하며 코로나19로 인한 경제 타격에 대비하였습니다. 추가로 국내외적으로 무제한적 유동성을 공급하여 디폴트 위험을 최소화하였으며 위축된 투자 및 소비심리를 지속적으로 진작시킨 결과 경제지표는 서서히 회복세를 보이며 개선되었습니다.

2021년 FOMC는 06월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞당겼고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 이후 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00~0.25%로 동결하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 사이에 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션은 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서도 기준금리 동결을 선언하였지만 물가를 분명히 통제해야 할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다.

2022년 03월 FOMC에서는 2018년 12월 이후로 3년 3개월만에 기준금리를 0.25%p. 인상한 0.25%~0.50%로 조정하였고, 2022년 05월 FOMC에서는 0.50%p. 인상하여 0.75%~1.00%로 조정하였습니다. 한편, 2022년 06월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p. 인상하며 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받았기 때문입니다. 연준은 인플레이션이 안정화 될 때까지 추가적인 금리 인상을 시사하였습니다.

이후에도 파월 연준 의장은 지속적 금리 인상을 시사하며, 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 2022년 07월 FOMC 0.75%p. 인상, 09월 FOMC 0.75%p. 인상, 11월 FOMC에서도 기준금리를 0.75%p. 인상하며 4차례 연속 자이언트스텝을 단행하였습니다. 이후 2022년 12월, 2023년 01월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p., 0.25%p. 추가 인상하였고, 2023년 03월, 05월, 07월에 각각 0.25%p. 추가 인상을 단행하였습니다.

2023년 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%)을 상향 조정하며 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였고, 이후 11월 01일 FOMC에서도 기준금리를 동결하였습니다. 12월 FOMC에서도 만장일치로 기준금리 동결함과 동시에 점도표 상 2024년말 기준금리 전망치를 현 수준보다 낮은 4.6%로 제시하며 사실상 2024년부터 기준금리 인하가 시작될 것을 시사하였습니다.

한편, 2024년 01월 FOMC에서는 물가와 노동 시장 등의 상황이 점차 나아지고 있다고 평가하면서도 물가상승률이 목표치인 2%에 가까워진다는 더 확실한 증거가 필요하다며 기준금리를 동결하였습니다. 2024년 02월 FOMC에서는 연준 위원들이 섣부른 금리 인하는 위험하다는데 공감대를 형성했으며, 인플레이션이 2%대로 진입해 그 추세를 이어나가는 지 확인이 필요하다는 의견이 있어 기준금리를 동결하였습니다. 이어진 3월 FOMC에서는 연준은 만장일치 금리동결(5.50%) 및 QT 유지를 결정하였고, 5월 FOMC에서 연준은 다시 한번 만장일치 금리 동결(5.50%) 및 6월부터 QT 속도 조절을 결정하였습니다. 6월 FOMC에서 연준은 7회 연속 기준금리 동결 결정하였으나, 점도표 상의 기준금리 전망치를 4.6%에서 5.1%로 상향 조정하며 연내 기준금리 1회 인하 가능성을 시사하였고, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 8회 연속 기준금리 동결 결정하였으며 금리인하를 위한 완화적 입장을 제시하으나, 인플레이션이 하락한다는 더 큰 확신을 가질 때까지 기준금리 인하가 적절하지 않다고 언급하며 데이터 의존적인 스탠스를 유지할 것이라 발표하였습니다.

2024년 9월 FOMC에서는 2022년 3월 금리 인상 개시 이후 2년 6개월만에 통화정책 기조를 전환하여, 2024년 9월, 11월, 12월 FOMC에서 고용시장을 견고하게 유지하기 위한 선제적인 대응으로 기준금리를 각각 50bp, 25bp, 25bp 인하하였습니다. 2025년 1월에는 다소 높은 수준의 인플레이션으로 인하여 기준금리를 동결하면서, 증권신고서 제출 직전 영업일 기준 현재 미국 기준금리는 4.25% ~ 4.50%를 기록하고 있습니다.

국내의 경우 2021년 06월부터 지속된 이주열 총재의 기준금리 인상 발언 이후 2021년 8월 금통위에서 기준금리 0.25%p. 인상(기준금리 0.75%)을 결정하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 코로나19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 이후 2021년 11월과 2022년 01월에 각각 0.25%p.씩 추가 인상 하였으며, 2022년 04월과 5월 금통위에서도 0.25%p.를 인상하여 한국은행 기준금리는 1.75%로 상승하였습니다.

한편, 2022년 07월 금통위는 미국 기준금리의 추가적인 인상예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는점(2022.06 소비자물가지수 6.0%) 등을 고려하여 1.75%인 기준 금리를 2.25%로 0.50%p. 인상하였습니다. 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 높은 물가 상승 압력에 대한 대응으로, 2022년 08월 25일 금통위에서는 0.25%p, 2022년 10월 12일 및 2022년 11월 24일 금통위에서는 각각 0.50%p. 및 0.25%p.의 기준금리 인상을 발표하였습니다.

2022년 9월 강원중도개발공사(GJC)가 레고랜드 테마파크 기반 조성사업 추진을 위한 자금조달 목적으로 설립한 SPC인 아이원제일차(주)에서 발행한 2,050억원 규모의 ABCP의 EOD사유가 발생하며, 강원도가 지급금에 대해 지급할 의무가 발생하였으나 강원도는 지급보증 이행 대신 법윈에 기업회생 절차를 신청하겠다는 방침을 세우며 신용보강 유동화증권 지급의무 미이행 사건이 발생하였습니다.

본 사건은 시장 내 투자자의 불안감을 급속도로 확대시키며 시장 악화가 가속화되었고, ABCP 시장 악화의 영향으로 채권시장도 급속도로 악화되었습니다. 투자심리가 위축되며 기관 내 유동성이 급격히 축소되었고, 정부에서 시장 악화에 대응하기 위해 채권시장안정화펀드, 산업은행 회사채, CP 매입 프로그램 및 등 정책지원 프로그램을 지속적으로 발표하였습니다. 5대 금융지주의 시장 지원조치와 은행채 발행규모 축소 등 금융시장안정화를 위한 은행권의 지원이 더해져 채권시장 유동성이 일부 회복되고 시장이 안정세를 보이기 시작하였습니다.

2023년 01월 13일 금통위에서 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 2023년 02월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반 만에 기준금리를 동결하였습니다. 4월 금통위에서는 3월 발생한 SVB, CS 파산으로 인한 글로벌 금융 시장 불안정성 확대를 지적하며 만장일치로 동결을 결정하였습니다. 5월 25일 시행된 5월 금통위에서 4월에 이어 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 총재가 기자회견에서 6명의 금통위원 모두가 추가 금리 인상 가능성을 열어두고 있다고 언급하며 추가 인상이 언제든 가능하다고 언급하였습니다.

7월 금통위에서 한국은행은 물가상승률이 둔화 흐름을 이어가고 있지만 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 전망되고 주요국의 통화정책, 가계부채 흐름 등을 지켜볼 필요성에 따라 긴축 기조를 유지하기로 판단하며 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다. 8월 금통위에서 한국은행은 상당기간 목표수준을 상회할 것으로 전망되는 물가상승률, 주요국의 통화정책, 가계부채 등을 언급하며 기준금리 동결을 유지하였습니다.

10월 금통위에서 한국은행은 물가상승률이 기조적인 둔화 흐름을 이어갈 것으로 전망되지만 주요국의 통화긴축 기조 장기화, 지정학적 리스크 증대 등으로 물가 및 성장 전망 경로의 불확실성이 크게 높아진 가운데 물가상승률의 둔화 속도가 당초 예상보다 완만해질 것으로 전망되고, 가계부채의 증가 흐름도 지켜볼 필요가 있다고 언급하며 기준금리 동결을 유지하였습니다. 11월 금통위에서도 경기 회복세가 뚜렷하지 않은 데다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융시장 불안도 여전해 금리를 올리기가 어렵고, 가계부채·물가 잠재 위험과 미국과의 최대폭(2.0%p) 금리차 등 때문에 내리기도 쉽지 않다는 이유로 기준금리 동결을 유지했습니다.

2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였으며, 워크아웃 신청과 함께 태영건설은 부실징후기업으로 분류되었습니다. 신용평가사는 태영건설의 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정하였으며, 2024년 1월 11일 산업은행 등 주요 채권단이 1차 협의회에서 태영건설의 워크아웃 개시 여부를 투표한 결과 워크아웃이 확정되었습니다. 향후 3개월 동안 태영건설을 실사하여 정상화 가능성과 개선 방안 등을 검토할 예정입니다. 태영건설 워크아웃 이슈로 인해 중소형 건설사들의 연쇄적인 PF 이슈가 발생할 가능성이 제기되고 있으며, 연쇄적 PF 이슈가 발생할 경우 급격한 시장 유동성 위축이 나타날 가능성이 존재합니다.

2024년 1월에 진행된 금통위 또한 물가 안정에 대한 확신이 필요하다는 근거를 바탕으로 기준금리를 동결하였고 2024년 2월, 4월 및 5월 금통위에서도 물가 상승률이 목표 수준으로 수렴할 것이라는 확신이 들 때까지 통화긴축 기조를 충분히 유지할 것이라며 기준금리 동결을 결정하였습니다. 7월 금통위 역시 기준금리 동결을 결정하며, 향후 통화정책 방향 관련하여 긴축 기조를 충분히 유지하는 가운데 물가 상승률 둔화 추세와 함께 성장, 금융안정 등 정책 변수들 간 상충 관계를 면밀히 점검하면서 기준금리 인하 시기 등을 검토할 것이라고 발표하였습니다. 8월 금통위에서는 금리 인하가 수도권 집값과 가계대출 급등으로 이어질 수 있다며 정부의 거시건전성 정책 효과를 지켜본 이후에 피벗에 나서야 한다는 시각을 보이며 기준금리를 동결하였습니다. 한국은행은 10월 금통위에서 기준금리를 0.25%p 인하하며 3년 2개월 만에 통화정책 기조를 전환을 시작하였습니다. 물가상승률이 안정세를 보이는 가운데 정부의 거시건전성 정책 강화로 가계부채 증가세가 둔화되기 시작했다고 언급하며 정책 긴축 정도를 소폭 축소하고 그 영향을 점검해 나가는 것이 적절하다고 밝혔습니다. 2024년 11월 금통위에서는 내수 부진과 수출 둔화로 경기 하방 위험이 커진 상황을 고려하여 추가적으로 0.25%p 인하하였으며, 2025년 1월 금통위에서는 국내 정치적 불확실성 및 경제 성장률 전망 하향금리를 근거로 동결을 결정하여 증권신고서 제출 직전 영업일 기준 한국의 기준금리는 3.00%를 기록하고 있습니다.

향후 통화정책 불확실성에 따라 기관투자자의 선별적인 투자가 진행될 것으로 예상되며, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

■ 최종 공모희망금리 결정

금번 발행예정인 발행회사의 제9-1회 및 제9-2회 무보증 공모사채의 공모희망금리를 결정하기 위하여 발행회사와 대표주관회사는 가. 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향, 나. 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례 및 수요예측 참여 현황, 다. 채권시장 동향 등을 고려하였으며, 최종 공모희망금리는 아래와 같이 최종 결정하였습니다.

[제9-1회]
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다.

[제9-2회]
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 3년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. 수요예측
(1) "대표주관회사"는 "증권인수업무등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.
① 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것, 다만 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.

② 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2) 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 K-bond 프로그램 방법을 사용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "대표주관회사"가 협의하여 서면접수 등의 수요예측방법을 결정한다.

(3) 수요예측 기간: 2025년 02월 12일 제출하는 증권신고서상에 명시된 수요예측기간을 따른다.

(4) "본 사채"의 수요예측 공모희망금리는 다음과 같다.
[제9-1회]
"본 사채"의 수요예측 시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 2년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 2년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다.
[제9-2회]
"본 사채"의 수요예측 시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사4사[한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 3년 만기 무보증 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다. 단, 민간채권평가회사 4사 중 청약일 1영업일 전 기준으로 한국자산신탁 주식회사 3년 만기 개별민평 수익률을 제공하지 않는 회사가 있을 경우, 당해 회사를 제외한 나머지 회사의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 한다.

(5) 수요예측 결과는 "대표주관회사"가 5년간 보관한다.

(6) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "대표주관회사" 만 공유한다. 단, 법원, 금융 위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, "대표주관회사"는 관련 법령이 허용하는 범위 내에서 즉시 그 내용을 "발행회사"에게 통지하고 최소한의 자료만을 제공함으로써 정보의 기밀성이 유지되도록 최선을 다한다.

(7) 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 "대표주관회사"의 수요예측 배정기준에 따라 "대표주관회사"가 결정한다.

(8) 수요예측에 따른 배정 후, "대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.
(9) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.

(10) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재 시 착오방지 등을 위한 대책을 마련하여야 한다.

(11) "대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(12) "대표주관회사"는 수요예측참여자가 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(13) "대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.
(14) "대표주관회사"는 공모금액 미달 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니 된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따른다.
(15) 기타 본 조에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"을 따른다.

2. 불성실 수요예측 참여자의 관리

(1) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.

(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행 시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다.

가. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우

나. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우

다. "인수단"과의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우

라. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우

(3) "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체 없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다.

3. 공모금리 결정

(1) "본 사채"의 공모금리는 아래 각 호에 기재된 바에 따라 "수요예측" 결과를 최대한 반영하여 "발행회사"와 "대표주관회사"가 합의하여 결정한다.

(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 가격평가능력 등을 감안하여 수요예측 참여자의 금리결정 가중치를 달리할 수 있다.

(3) "대표주관회사"는 공모금리 결정시 과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량에 대하여는 이를 배제하거나 낮은 가중치를 부여하여야 한다.

(4) 공모금리는 수요예측 결과를 감안하여 결정하게 되므로 수요예측 이전에 발행금리를 확약하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다.

(5) "대표주관회사"는 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액을 초과하는 경우 자기계산으로 인수할 수 없다. 단, 과도하게 높거나 낮은 금리로 수요예측에 참여한 물량은 초과물량에 산입하지 아니할 수 있다.

(6) 수요예측 참여물량이 증권신고서에 기재된 발행예정 금액에 미달하여 "인수단"이 잔여물량을 자기계산으로 인수하는 경우 유효수요(과도하게 높거나 낮은 금리로 참여한 물량을 제외한 참여물량) 중 가장 높은 금리 미만으로 인수할 수 없다.

(7) "대표주관회사"와 "발행회사"는 금리 결정 시, 유효수요는 "대표주관회사"의 수요예측지침에 따라 합리적으로 판단하여 결정한다. 단, 필요 시 "대표주관회사"는 "발행회사"와 협의하여 결정한다.

(8) "대표주관회사"는 수요예측 시 과도하게 낮은 금리에 참여한 자를 합리적 사유 없이 우대 배정하여서는 아니된다.

(9) "대표주관회사"는 금리를 제시하지 않은 수요예측 참여자에 대하여 낮은 가중치를 부여하여 배정하여야 한다.

(10) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 성향 및 투자행태 등을 감안하여 공모채권 배정에 있어 가중치를 달리할 수 있다.

나. 청약 및 배정

1. 청약

(1) 일정

- 청약일: 2025년 02월 24일
- 청약서 제출기한 : 2025년 02월 24일 09시부터 12시까지

- 청약금 납입기한 : 2025년 02월 24일 16시까지

(2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다.)만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자가 아닌 투자자를 말한다. 이하 같다)도 청약에 참여할 수 있다.

(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

① 교부장소 : 청약취급처의 본점

② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법

또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

③ 교부일시 : 2025년 02월 24일

④ 기타사항 :

a. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.

b. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.

(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

(5) 청약의 방법

① "대표주관회사"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2025년 02월 24일 12시까지 "대표주관회사"로  FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.

② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다.

(6) 청약단위: 최저청약금액은 일십억원으로 하며, 일십억원 이상은 일십억원 단위로 한다.

(7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

(8) 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점

(9) 청약금 납입일 : 2025년 02월 24일
(10) "본 사채"의 발행일 : 2025년 02월 24일

(11) "본 사채"의 납입을 맡을 은행 : NH농협은행(주) 역삼금융센터
12) 전자등록기관: "본 사채"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.
(13) 전자등록신청:
① "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.
② 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 전자등록 신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제16조2항에 따라 "대표주관회사" 에게 위임한다.

2. 배정

(1) 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다.

(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달하는 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금액을 공제한 잔액을 제4조 제4항의 청약기간까지 청약 접수한 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다. 이때 "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액 외에 추가로 청약에 참여할 경우 "대표주관회사"는 "수요예측 참여자"에게 우선 배정한다. 단, 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있다.

(3) 제2호에 따라 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정하는 경우에는 아래 각 목의 방법으로 배정한다.
(가) "수요예측 참여자"가 아닌 전문투자자 및 기관투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정하되, 청약자별 배정금액의 일십억원 미만의 금액은 절사하며 잔여금액은 "대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.
(나) 일반투자자 : 가목의 기관투자자 및 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우에 한하여, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 안분배정한다.

(다) 제3호에 따라 배정하는 경우, 청약 결과 초과 청약이 발생한 경우에는 경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분하되, 잔여물량이 최소화되도록 한다. 단, 잔여물량은 최대청약자부터 순차적으로 배정하되, 동순위 최대청약자가 잔여물량보다 많은 경우에는 "대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.

(라). 배정단위는 일십억원 단위로 한다.

(4) 상기 제1호 내지 제3호의 배정에도 불구하고 미달 금액("잔액인수금액")이 발생하는 경우, 제2조 제2항에 의해 그 미달된 잔액에 대해서 각 "인수단"의 "인수비율"에 따라 미달된 금액을 안분 배분하여 자기 책임 하에 인수한다.

(5) "인수단"은 상기 제4호에 따른 각 "인수단"별 인수금액을 "본 사채"의 납입일 당일에 "본 사채"의 납입을 맡을 은행에 납입한다.

(6) "본 사채"의 "인수단"은 "대표주관회사" 중 케이비 주식회사가 납입일 당일 한국자산신탁 주식회사 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채의 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. "대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
(1) 교부장소 :  청약취급처의 본점
(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.
(3) 교부일시 : 2025년 02월 24일

(4) 기타사항 :
① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.
② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

라. 일정
(1) 납입기일: 2025년 02월 24일
(2) 발행일: 2025년 02월 24일

마. 납입장소
NH농협은행(주) 역삼금융센터

바. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2025년 02월 24일
(2) 상장예정일: 2025년 02월 25일

사. 사채권교부예정일 및 교부장소
본 사채에 대하여는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.

아. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본 사채는 전자등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.
(2) 본 사채권의 원리금지급은 한국자산신탁(주)가 전적으로 책임을 진다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 사채의 관리계약

다. 특약사항
"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

II. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건

가. 일반적인 사항

(1) 당사가 발행하는 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

(2) 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, 전자증권법에 따라 발행하므로 실물채권을 발행하지 아니합니다.

(3) 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등

당사가 발행하는 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.

라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액

당사가 발행하는 제9-1회 및 제9-2회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.

마. 발행회사의 의무 및 책임

※ 발행회사의 의무 및 책임("사채모집위탁계약서 제2-1조 내지 제2-8조")

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등

(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적 (기준일: 2025년 02월 11일)

주) 업무개시일: 2013.01.18

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

다. 사채관리회사의 권한("사채모집위탁계약서 제4-1조, 제4-2조")

라. 사채관리회사의 의무 및 책임("사채모집위탁계약서 제4-3조, 제4-4조")

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항("사채모집위탁계약서 제4-6조)

바. 기타사항

사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회로부터 부동산신탁업 인가를 받아 토지신탁을 포함한 부동산의 수탁 및 그와 관련된 업무를 영위하고 있습니다. 그 외에도 부동산투자회사로부터 그 자산의 투자ㆍ운용하는 자산관리회사의 업무 및 기타관계 법령이 허용하거나 금융위원회로부터 승인받은 업무를 영위하고 있습니다.

당사가 속해있는 산업, 영위하고 있는 사업 및 영업의 특성에 따라 회사가 직면하게 되는 위험은 다음과 같습니다.

[국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험]

당사가 영위하는 부동산신탁업은 경기후행산업으로, 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 국내 경기 동향 및 글로벌 경기 동향의 불확실성은 아래와 같습니다.

① 국내 경기 동향

한국은행이 2024년 11월 발간한 '경제전망보고서'에 따르면, 2024년 국내 경제 성장률은 2.2%, 2025년 국내 경제 성장률은 1.9%, 2026년 국내 경제 성장률은 1.8%를 기록하며 국내 경제는 성장률이 둔화될 것으로 전망하였습니다. 2023년 하반기부터 수출을 중심으로 국내 경기는 점진적인 경기 회복세를 보였으나, 2024년 하반기부터 그간 견조했던 수출 증가세가 둔화됨에 따라 성장률이 낮아질 것으로 전망됩니다.

민간 소비의 경우 가계 소비여력 개선에 힘입어 회복흐름을 나타내겠으나 그 흐름이 완만할 전망이며, 설비투자와 지식재산생산물투자는 반도체 첨단공정 및 신성장산업 관련 투자가 확대되면서 증가세를 이어나갈 전망입니다. 건설투자는 그간의 수주 및 신규착공 위축 영향이 지속됨에 따라 부진한 모습이 이어질 것으로 전망됩니다. 재화수출은 미국 보호무역 강화, 중국발 공급 확대 등의 영향으로 둔화될 것으로 예상됩니다. 위와 같이 설비투자와 지식재산생산물 투자 중심으로 완만한 내수의 회복흐름이 예상되나, 그간 견조했던 수출 증가세가 둔화됨에 따라 경기 성장 둔화 압력으로 작용할 수 있을 것으로 전망됩니다.

또한, 국내 성장 동력에 영향을 미치는 주요 글로벌 거시 경제 요인에는 주요국 통화정책 기조변화, 고금리 기조, 국제 유가 및 원자재 가격의 변동, 중국경제 향방, 지정학적 갈등 양상 등이 존재하며, 해당 요인들의 변화양상에 따라 국내 경제는 다소 불확실성이 존재하는 상황입니다.

② 글로벌 경기 동향

국제통화기금(IMF)이 2025년 01월 발표한 World Economic Outlook Update에 따르면, 2025년 세계 경제 성장률 전망치를 3.3%로 10월 전망했던 3.2% 대비 0.1%p 상향 조정하였고, 2026년 세계 경제 성장률 전망치는 3.3%로 10월 전망과 동일하게 유지하였습니다. 주요 선진국 중 미국의 2025년 성장률 전망치를 10월 전망치였던 2.2% 대비 0.5%p 상향조정한 2.7%로 전망하였으나, 유로존 전망치는 10월 전망 대비 0.2%p 하향조정한 1.0%로 전망하였습니다.

아울러, IMF는 최근 전망보고서를 통해 우리나라의 2025년 경제 성장률 전망치는 10월 전망 대비 0.2%p 하향조정한 2.0%로 전망하였습니다. IMF는 세계 경제 위험요인이 하방으로 기울어져 있다고 언급하면서, 미국 신정부의 보호무역주의 확대, 확장적 재정정책, 이민 정책 등을 위험요인으로 제시하였습니다. 특히 미국 신정부 정책으로 인한 글로벌 채권 금리 상승, 신흥국 자본 이탈을 경계하며 국가별 상황에 맞는 통화정책 조정을 권고하였습니다. 그 외에도 자본이동 변동성 확대에 대응하기 위한 일시적인 외환시장 개입 및 적절한 거시건전성 조치 도입 등을 제안하였고, 무역 분절화 방지를 위한 다자간 무역 협력 강화 등을 강조하였습니다. 2025년 1월 IMF의 세계 및 주요 경제 성장률 전망은 아래와 같습니다.

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19 이후 인플레이션을 거쳐 저성장 기조에 접어들고 있으며, 이와 동시에 경기 불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 러시아-우크라이나 전쟁 및 중동분쟁에 따른 지정학적 리스크, 고금리 지속으로 인한 금융 불안정성 확대, 경기 침체 우려 등 국내외 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인들이 상존하고 있습니다. 당사가 영위하는 사업은 국내외 경기 변동에 따른 영향을 받고 있습니다. 상기 내용을 포함한 국내외의 다양한 요인들로 인해 국내외 경기 회복이 둔화되거나 불확실성의 영향이 커질 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험]

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다. 이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2024년까지 11년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2023년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2022년말 대비 10.1조원(2.6%) 증가한 402.1조원을 기록했습니다. 2024년말 전체 부동산 신탁회사의 수탁고는 2023년말 대비 24.9조원(6.2%) 증가한 427.0조원을 기록하며 증가추세를 지속하고 있습니다.

전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.

한편 2023년말 토지신탁 수탁고 및 담보신탁 수탁고는 2022년말 대비 각각 2.3조원(2.3%) 감소, 14.2조원(5.2%) 증가하였습니다. 2024년말 기준 관리신탁 및 처분신탁 수탁고는 모두 감소하였으나, 토지신탁 및 담보신탁 수탁규모가 증가하면서 그 감소분을 상회하였습니다. 토지신탁 수탁고는 2024년말 101.5조원으로 2023년말 대비 2.3조원(2.3%) 증가하였고, 담보신탁 수탁고는 2024년말 312.2조원으로 2023년말 대비 23.9조원(8.3%) 증가하였습니다.

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세이며, 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 2022년말부터는 부동산 분양 경기 악화 및 금리 상승 등에 따라 차입형 개발신탁의 사업성 악화로 신규 부동산 PF 사업장이 줄어들며, 2023년말 기준 토지신탁 수탁고가 감소하였습니다. 그러나 2024년말 기준 토지신탁 수탁고는 2023년말 대비 소폭 상승한 수치를 기록하였습니다. 향후 부동산시장이 침체가 지속되는 경우 전체 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험]

2024년 3분기말 기준 당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 교보자산신탁, 한국토지신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 등 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있습니다. 이중 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁)는 2019년에 신규로 인가 허용을 받았으며, 이로 인한 부동산신탁사간 경쟁 구도가 강화되고 있습니다.

부동산신탁시장은 2024년 3분기말 기준 영업수익기준 상위 4개 업체가 전체 부동산시장의 42.1%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. 당사는 2020년에 시장점유율 16%를 기록하며 업계 1위를 차지하였습니다. 그러나, 이후 책임준공확약형 관리형 토지신탁 위주의 시장성장으로 차입형 토지신탁을 주력으로 취급하는 당사의 시장점유율이 하락하는 추세를 보이며 2021년 및 2022년 각각 10.5% 및 9.6%의 점유율을 기록하였습니다. 2023년에는 별도기준 2,091억원의 영업수익을 기록하며 시장점유율 12.6%로 업계 1위를 기록하며 반등하였으나, 2024년 3분기말 기준 9.9%의 점유율을 기록하며 시장 점유율이 하락하였습니다.

2007년 아시아신탁, 국제자산신탁, 2009년 무궁화자산신탁, 코리아신탁자산의 시장 진입과 더불어, 이들이 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율이  점차 감한 바 있으며, 2019년 신설 신탁사인 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁, 대신자산신탁 진입하며 경쟁이 심화된 바가 있습니다. 이와 같은 신규업체들의 시장 진입은 당사의 시장 점유율 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는점 유의하시기 바랍니다.

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 동 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

2019년 7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사도 2019년 10월 본인가를 받았습니다. 신규 신탁사들은 2019년에 본인가를 획득하였으나, 리스크가 큰 차입형 토지신탁은 본인가 후 2년 뒤부터 수주가 가능하므로, 2021년 하반기부터 차입형 토지신탁에 있어서 본격적인 경쟁이 심화되었습니다.

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A를 진행하였습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었습니다. 또한 2019년에 신한금융지주는 신한자산신탁(舊.아시아신탁)을, 우리금융지주는 우리자산신탁(舊.국제자산신탁)을 인수하였습니다. 또한 교보생명은 2019년 7월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 50% 지분을 전량 인수하여 생보부동산신탁을 100% 자회사로 편입하였고 2020년 1월 사명을 '교보자산신탁'으로 변경하였습니다. 이처럼 신규 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁 양상이 심화되고 있습니다. 또한, 이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

[개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소]

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며, 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다. 개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조로서 자금의 선투입과 관련하여 위험이 수반되는 사업인 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.

당사는 담보신탁을 포함한 비개발신탁이 주요 사업영업이었으나, 2014년 이후 토지신탁의 적극적인 진출 결과 2024년 3분기말 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수의 비중이 92.0%로 대부분을 차지하고 있습니다.

토지신탁은 크게 차입형 토지신탁, 관리형 토지신탁으로 구분할 수 있습니다. 차입형 토지신탁은 토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하고 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금 유입액으로 대출자금을 상환받는 구조로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수(분양외형의 4~5%)가 큰 개발방식입니다. 관리형 토지신탁은 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크가 경감되어 차입형 토지신탁에 비해 위험이 적은 사업입니다.

<차입형 토지신탁 사업구조>

차입형토지신탁 구조

차입형 토지신탁은 사업구조 상, 위탁자에 의한 토지매입이 완료된 사업장에 대해 부동산 신탁사가 사업진행에 필요한 건축비, 금융비용, 홍보비용 등의 자금을 투입하게 되며, 분양대금 회수 시 선순위로 자금을 회수하게 됩니다. 일반적으로 시행사의 사업이익, 토지매입비, 시공사의 대물인수 부분이 분양외형의 약 30%정도를 구성하기 때문에 부동산 신탁사는 평균적으로 30%의 리스크 헷지 비율을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

모델하우스 건축 등 사업초기 홍보비용 등으로 사업비 소요가 일부 발생하며, 분양 이후 분양실적에 따라 사업비가 부족할 경우 추가 사업비를 부동산신탁사 고유계정에서 차입하게 됩니다(신탁계정대). 따라서, 분양률이 저조한 차입형 토지 신탁 사업장이 확대될 경우 신탁계정대가 증가하며, 부동산신탁사의 경우 내부유보자금을 초과하는 자금소요에 대해서는 자체 신인도를 바탕으로 외부에서 자금을 조달해야 하기 때문에 고유계정의 차입금이 증가하게 됩니다.

신탁계정대를 통한 이자수익 수취는 부동산신탁사의 영업수익을 증가시키는 긍정적인 요인이나, 부동산경기 침체로 신탁계정대 회수가 지연될 경우 자금조달 및 운용에 미스매치가 발생할 수 있습니다. 또한 금융경색이 겹쳐 예기치 못한 단기자금의 상환요구 등 기존 차입금의 차환이 원활히 이루어지지 않을 경우, 유동성 리스크가 확대되어 부동산신탁회사의 사업 안정성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

특히, 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)의 공동관리절차(워크아웃) 신청 이후 부동산 PF 시장 부실 우려가 발생하고 있는 상황입니다. 신용평가사는 태영건설의 신용등급을 A-에서 CCC로 하향 조정하였으며, 2024년 1월 11일 산업은행 등 주요 채권단이 1차 협의회에서 태영건설의 워크아웃 개시 여부를 투표한 결과 워크아웃이 확정되었습니다. 이에 따라 2024년 01월 12일 태영건설에 대한 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었으며, 향후 3개월 동안 태영건설을 실사하여 정상화 가능성과 개선 방안 등을 검토할 예정입니다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)신청으로 부동산 PF시장의 유동성 위기 확산 등 금융시장에 부정적인 결과를 초래할 수 있으며, 추가적인 구조조정 가능성도 존재하고 있습니다. 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며, 금리 인하 시기 지연, 미분양 리스크 확대 등은 신탁회사의 유동성에도 영향을 줄 수 있습니다.

당사의 차입형 토지신탁의 경우, 사업팀 현장조사 사업 검토, MDM 분양성 검토, 토지신탁 심의위원회, 경영위원회 등 4단계 심의를 통해 상기 사업리스크를 최소화하기 위해 노력하고 있으나, 부동산경기 침체나 금리변동 등의 요인으로 인해 사업수지가 급격히 저하될 경우 신탁계정대 및 미수이자에 대한 대손비용 증가 등으로 부동산신탁사에도 손실이 발생할 가능성이 존재합니다.

반면, 관리형 토지신탁의 경우, 원칙적으로 부동산신탁사가 사업시행의 주체가 되지만, 사업비 조달의무를 위탁자 혹은 시공사가 부담함에 따라 부동산경기 변동에 따른 리스크가 차입형 토지신탁 대비 제한적인 수준입니다. 그러나 시행사와 시공사가 동시에 부실화될 경우에는 준공책임에 따라 부동산신탁사가 자금조달의무를 부담하는 차입형 토지신탁으로 전환해야 하는 경우가 발생할 가능성이 존재하여 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 사업진행 및 준공 이후에도 법적인 사업시행자가 신탁회사로 되어 있어 소송 등 법적 리스크가 존재하는 것으로 판단됩니다.

관리형 토지신탁 중 책임준공형 관리형 토지신탁은 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우, 부동산 신탁사가 사전에 협의된 기한 내에 책임준공의무를 부담하는 신탁상품입니다. 공사 완수 전 시공사에 문제가 발생하면 신탁사가 책임준공 기한 내 완공하여야 하며, 완공 책임을 지지 못할 경우 PF 대주단에 원리금에서 발생한 손해를 배상할 책임을 집니다.

[책임준공형 관리형 토지신탁 사업구조]

책준형 토지신탁 구조

자료: 한국기업평가

책준형 관리형 토지신탁과 관련하여 부동산신탁사가 부담하는 리스크 유형은 사업진행에 따라 시공사의 책임준공의무 이행단계, 부동산신탁사의 책임준공의무 이행단계와 손해배상의무 이행 단계로 구분할 수 있습니다.

[책준형 관리형 토지신탁 우발부채 리스크의 단계별 구분]

책준형 리스크

자료: 한국기업평가

부동산신탁사의 책임준공확약은 일차적으로 책임준공의무에 한정되어 있습니다. 증권사의 미분양 담보대출확약이나 채무보증의 경우 증권사가 PF 사업의 신용위험을 부담하는 반면, 부동산신탁사의 책임준공확약은 관리형 토지신탁 계약 하에서 시공위험만을 보완하는 형태로, 시공사가 준공의무를 정상적으로 이행하면, 부동산신탁사의 책임준공의무가 사실상 소멸됨으로써 재무적 부담으로 이어지지 않습니다. 즉, 책준형 관리형 토지신탁 우발부채 리스크의 현실화 여부는 시공사의 책임준공의무 이행 여부에 달려있습니다.

시공사 부도 또는 공사 지연 등의 이벤트 발생으로 부동산신탁사가 책임준공의무를 이행하게 될 경우 시공사 교체 등에 따른 공사비용 상승으로 추가 자금투입이 불가피합니다. 이 경우 사업 부실화 가능성이 높아 부동산신탁사의 투입자금은 건전성 저하 위험에 크게 노출될 것으로 예상됩니다. 부동산신탁사의 투입자금은 PF 대출 금융기관의 대출원리금보다 상환순위가 후순위이기 때문에, 차입형 토지신탁의 신탁계정대에 비해 회수 가능성 측면에서 열위에 있습니다.

부동산신탁사가 책임준공의무를 이행하지 못하는 경우에는 PF 대출 금융기관에게 손해배상의무를 부담하게 됩니다. 대규모 자금 투입은 부동산신탁사의 유동성 저하와 레버리지 확대를 야기하고, 투입 자금(신탁계정대여금)의 건전성 저하로 대손비용이 확대될 수 있어 부동산신탁사에 미치는 재무적 영향이 매우 클 것으로 예상됩니다.

책임준공형 사업은 시행사가 신탁사의 책임준공의무를 통해 부동사 PF 대출을 일으켜 필수사업비를 확보하는 사업으로, 신탁사가 직접 사업자금을 대는 차입형 사업보다 낮은 부담으로 수익을 낼 수 있다는 점에서 2019년 이후 신탁사들은 책임준공형 사업을 빠르게 늘려갔습니다. 특히 2020년 들어 저금리 기조 유지 및 코로나19 영향으로 풍부해진 유동성을 기반으로 책임준공형 토지신탁 시장이 성장하였습니다. 금융감독원 자료에 따르면 2023년 9월말 기준 기준 국내 신탁사들의 책임준공형 수탁액은 2020년 12월 말(8조4000억원)에 비해 103.6% 늘어난 17조1000억원으로 집계되었습니다. 부동산 활황기에는 공사가 중단되는 일이 거의 없었기 때문에 책임준공형 상품은 큰 문제가 되지 않았으나, 2022년 하반기부터 금리 상승 및 유동성 축소, 공사비 인상, 미분양 급증 등에 따라 시공사 부실 위험이 상승하고, 이에 따라 공사가 지연되거나 미완성되는 사업장이 크게 늘어나며 책임준공형 토지신탁의 우발위험이 현실화 될 가능성이 확대되고 있습니다.

[책임준공형 및 차입형 토지신탁 수탁액 규모]

책임준공형

자료: 경향신문, 금융감독원

2024년 3분기말 기준 비금융계 부동산 신탁사인 당사는 7건의 책임준공형 관리형 토지신탁 사업장을 보유하고 있습니다. 마찬가지로 비금융계 부동산 신탁사인 한국토지신탁, 대한토지신탁의 경우 2023년말 기준 각각 4건, 9건의 책준형 토지신탁 사업장을 보유하고 있으며, 금융계열 신탁사들의 경우 2023년말 기준 KB부동산신탁 72건, 신한자산신탁 133건, 교보자산신탁 66건, 하나자산신탁 47건을 보유하고 있습니다. 금융계열 신탁사들은 소속 금융그룹에 기반한 높은 신용도와 PF 대주의 선호도를 활용하여 책임준공형 관리형 토지신탁 수주를 활발하게 진행함에 따라, 비금융계 부동산 신탁사에 비해 책임준공형 관리형 토지신탁 규모가 큰 모습을 보이고 있습니다. 책임준공형 관리형 토지신탁은 상대적으로 시공사의 신용도가 열위한 사업장의 비중이 높은 가운데 자재비와 금리 상승에 이어 미분양 리스크도 확대되어, 책임준공형 관리형 토지신탁의 우발 채무가 현실화될 경우 신탁사의 유동성과 자본력에 큰 부담으로 작용할 수 있는점 유의하시기 바랍니다.

최근 신탁사들은 책임준공형 관리형 토지신탁 리스크 확대로 인한 재무구조 개선을 위하여 유상증자, 신종자본증권(영구채) 및 사모사채 발행을 실시하고 있습니다. KB부동산신탁의 경우 2024년 6월 1,700억원 규모의 신종자본증권 발행, 9월 1,500억원 규모의 유상증자를 실시하였고, 신한자산신탁은 2024년 5월과 10월 총 2,000억원 규모의 신종자본증권 발행, 같은 해 10월에는 1,000억원 규모의 유상증자를 실시하였습니다. 교보자산신탁의 경우는 3월, 6월과 7월에 걸쳐 총 1,500억원 규모의 사모사채와 12월에는 2,000억원 규모의 신종자본증권을 발행하였습니다. 이외에 일부 신탁사들도 재무구조 개선을 위해 자본확충을 실시하고 있습니다. 당사의 경우 관리형 토지신탁 관련 보유 사업장 수 및 규모가 타 신탁사에 대비하여 적은 수준이나, 부동산 침체기가 지속됨에 따라 책임준공형 관리형 토지신탁의 우발채무 발생 관련하여 유의하시기 바랍니다.

한편, 비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있습니다.

한편, 당사는 자산관리회사(AMC)로서 자산관리, 자금관리업무 등을 수탁하며, REITs, PFV 등에 일부 지분을 출자하는 비신탁사업 확대를 추진하고 있습니다. 최근 정부 주도로 기업형 임대주택, 행복주택, 공공임대사업과 관련된 리츠의 설립이 증가하고 있으며, 2016년 2월에는 '리츠 경쟁력 제고방안'이 발표되며 리츠 산업이 활성화될 것으로 기대되고 있습니다. 따라서 부동산신탁업계의 리츠 사업에 대한 참여가 증가할 것으로 예상되며, 리츠에 대한 지분 출자 규모도 점차 증가할 것으로 예상됩니다. REITs 및 PFV 출자는 사업 진행에 따라 배당수익을 획득할 수 있는 반면 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험]

국내 건설수주 규모는 지난 10년간 경기 변동에 따라 증감이 반복되었습니다. 2000년대 후반 금융위기 이후 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 특히, 2015년 민간 부문의 급격한 수주 증가세에 힘입어 전년 대비 47.0%의 성장률을 기록하였으며, 이후 2017년 전년대비 2.6% 감소하였고 2018년에는 전년대비 3.7% 감소하는 등 보합세를 이어가다가, 2019년, 2020년, 2021년, 2022년 전년대비 각각 7.4%, 16.9%, 9.2%, 17.2% 증가하는 등 최근 4개년간 감소 추세가 일단락 되는 양상을 보였습니다. 다만, 2023년에는 2022년 하반기부터 지속된 PF 부실 우려 및 고금리 기조로 인한 부동산 경기 침체  우려에 따라 전년대비 16.8% 감소하였으며, 2024년 3분기말 기준 부동산 경기 침체가 지속됨에 따라 국내 건설수주액은 140조 1,286억원을 기록하며 전년 동기 대비 약 0.4%의 수주액 증가율을 나타내며 비슷한 수준을 보이고 있습니다.

최근 3개년 추이를 면밀히 살펴보면, 2021년말 수주총액은 정부의 주택공급기조 전환에 따른 건축인허가 증가추세, 코로나 팬데믹 이후 경기회복 등의 영향으로 비주거 건축, 설비투자 등의 증가에 따라 211조 9,882억원의 수주액을 기록했습니다.

한편, 2022년말 누적 건설수주액은 약 229조 7,490억원으로 전년 동기 대비 8.4% 증가하였습니다. 이는 철도궤도 및 기계설치 중심의 공공토목 공사가 대폭 증가하였으며, 기계설치 중심의 민간토목 공사와 재건축 및 학교·병원·관공서 중심의 민간건축 공사가 증가한데에서 기인한 것으로 판단됩니다. 하지만 인플레이션 압박에 따른 고금리 기조 유지에 따라 부동산 경기 위축 및 정부의 SOC 투자 긴축 등으로 인해 2022년 4분기 이후 수주실적이 하락 전환되었으며, 부동산 PF 부실 우려 등으로 건설경기가 악화되어 2023년까지 수주실적 하락 추세가 지속되고 있습니다.

2023년 누적 건설수주액은 206조 7,403억원으로 전년 동기 대비 16.8% 감소하였으며, 특히 민간 부문 수주액이 140조 6,584억원으로 전년 동기 대비 26.2% 감소하는 등 민간 부문 건설 경기가 크게 위축되는 모습을 보였습니다. 2024년 3분기말 기준 누적 건설수주액은 140조 1,286억원으로 전년 동기 대비 0.4% 증가하며 비슷한 수준을 기록하였습니다. 철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담에 따른 건설현장 원가 상승, 미분양 리스크 증가에 따른 착공 지연 등으로 인해 수주감소가 지속될 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 기준 61,512호, 2016년 12월말 기준 56,413호, 2017년 12월말 기준 57,330호에 이어 2018년 12월말 기준 58,838호로 지속적으로 증가하는 모습을 보이다가 2019년 12월말 47,797호, 2020년 12월말에는 19,005호, 2021년 12월말 17,710호로 크게 감소하였습니다. 그러나 레고랜드 사태 및 금리인상의 여파로 지방 미분양 물량은 2022년 12월말 기준 68,148호로 매우 높은 수치를 기록하였으나, 이후 정부 규제 완화 및 분양물량 감소 등으로 인해 2023년 들어 지속적으로 미분양 물량은 감소하였습니다. 그럼에도 2023년 12월 기준 62,489호를 기록하며 높은 수치를 기록하였고, 2024년 12월 기준 미분양주택은 70,173호를 기록하며 증가세가 다시 이어지고 있습니다.

2024년 들어 준공 후 미분양 물량은 모든 월에 증가하며 12월 기준 21,480호를 기록하는 등 준공 후 미분양 물량은 재차 증가하였습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 미분양 주택 물량이 전년 대비 큰 폭으로 감소하기는 하였으나, 건설사에 부담이 큰 준공후 미분양 물량에 대해서 유심히 모니터링할 필요가 있습니다. 그러므로 현재 주택시장 미분양 위험이 여전히 높은 상황에 있음을 유의하여 주시기 바랍니다. 향후 인플레이션 대응 정책 방향에 따라 고금리 기조가 지속될 수 있으며 지방 미분양 수치는 높은 수준을 유지할 것으로 전망합니다.

차입형 개발신탁 사업은 분양률이 저조할 경우 공사대금 등 소요자금을 신탁사의 신탁계정대를 통해 충당하고 있어 시공리스크 뿐만 아니라 분양리스크에도 노출되는 특징이 있습니다. 향후 부동산시장의 불확실성에 따라 미분양주택 증가 및 국내 건설경기 위축이 지속된다면, 신탁사가 부담할 신탁계정대 규모가 확대되며, 회수에 어려움이 나타나게 됩니다. 기수주 사업장의 분양실적이 악화되는 경우 차입형 개발신탁을 주로 취급하는 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.  투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[정부 규제 및 제도 측면의 위험요인]

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년도에 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 당시 시행된 규제완화의 개략적인 정책내용을 살펴보면, 1) 부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2) 부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3) 주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.

하지만 2017년 취임한 19대 문재인 대통령의 행정부는 부동산 시장이 과열되었다는 판단에, 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 하는 것을 목표로 다양한 부동산 대책을 내놓았습니다. 정부의 부동산정책 현황은 다음과 같습니다.

위 정책들 가운데, 주요 정책들 위주로 상세 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.

정부는 가장 먼저 2017년 6월, 6.19 대책을 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다.

정부는 곧이어 같은 해 더욱 강력한 규제를 포함한 8.2 부동산 대책을 발표하였습니다. 8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발 분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동산 대책을 내놓았습니다. 자세한 내용은 아래와 같습니다.

곧이어 정부는 2017년 10월 24일, 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 골자로 하는 10.24 가계부채 종합대책을 발표하였습니다. 신DTI는 주택을 담보로 2건 이상 은행 대출을 받을 때 기존 주택 담보대출 원리금 상환액을 총부채상환비율(DTI) 산정에 전액 반영하는 제도입니다. 기존의 DTI 산정시 신규 대출 원리금과 기존 주택 담보대출 이자만 반영하였던 것과 차이가 있습니다. DSR은 여기에서 한 걸음 더 나아가서, 대출자의 주택 담보대출뿐만 아니라 신용 대출과 마이너스통장, 자동차 할부금 등 모든 형태의 대출 원리금을 합산하는 방식입니다.

더 나아가, 정부는 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있으며, 상세 내역은 다음과 같습니다.

2017년에는 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정책들이 발표되었습니다.이듬해에도 부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책을 비롯하여 다양한 공급 확대 및 규제 방안을 도입하였으며, 이 가운데 주요 정책의 내용은 아래와 같습니다.

2018년 가정 먼저 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 「수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화」를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정하였습니다.

이후 2018년 9월 13일 정부는 관계부처 합동 「주택시장 안정대책」을 발표하며 서울 및 일부 수도권을 중심으로 과열된 주택시장에 대한 우려를 표명했습니다. 9.13 주택시장 안정대책의 핵심 내용인 종합부동산세 수정안에는 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자에 추가적으로 과세하고, 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율을 인상하는 등의 내용이 추가된 것으로 나타났습니다. 종합부동산세 수정안 상세 내용은 아래와 같습니다.

한편, 정부가 2019년 시행한 정책 중 가장 주요한 것은 12월에 발표한 12.16 주택시장 안정화 방안으로, 해당 규제에는 일부 고가 주택에 대한 대출을 원천 차단하는 등 현 정부 출범 이후 가장 강력한 부동산 규제를 포함하고 있습니다. 주택시장 안정화 방안에는 서울 도심 내 주택 공급 추진 및 수도권 30만호 계획 조속 추진 등 공급 측면의 정책도 포함되어 있었으나 분양가 상한제 강화에 따른 재건축/재개발 위축 및 대출 규제 강화/주택 관련 세금 부담 증가 등 여러 규제 또한 포함되어 있었습니다. 12.16 주택시장 안정화 방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.

상기 조치 중 가장 즉각적인 효과를 가지는 정책은 대출 규제였습니다. 해당 조치를 통해 정부는 시가 15억원 이상의 초고가 아파트에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지하였으며, 시가 15억원 미만 아파트의 경우에도 9억원을 초과하는 구간에 대해서는 LTV를 기존 40%에서 20%로 축소하였습니다. 한편 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 원칙적으로 전세대출을 전액 회수하도록 했습니다.

세제 측면에서는 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p ~ 0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p ~ 0.8%p)하여 다주택자 위주로 주택 보유 부담을 늘림으로써 기존 주택 보유 가구의 추가 수요 억제 및 다주택자 보유 매물 출하로 인한 공급 증가 효과가 동시에 나타날 수 있습니다.

또한 종합부동산세율 인상과 더불어 공시가격 현실화를 통해 보유세 부담이 추가로 증가되었습니다. 12.16 주택시장 안정화 방안 및 잇따라 발표된 「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안(19.12.17 발표)」에 따르면 9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영하나, 공동주택의 시세 구간별 현실화율이 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 에 미달하는 경우 현실화율 제고분을 적용하기로 하였습니다.

한편 분양가상한제 적용 지역을 확대하여 신규 공급 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 기존 분양가상한제 지역이 서울 27개 동에 한정되었으나, 해당 개정안을 통해 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가 지정되었습니다.

정부는 2020년 추가적으로 6월 17일 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 발표하였고, 이어서 7월 10일 「주택시장 안정 보완대책」을 발표하였습니다. 전자의 주요 내용은 아래와 같으며, 해당 정책을 통해 정부는 광범위한 규제지역 지정, 개발호재 지역에 대한 선제적인 토지거래 규제 및 기획조사, 주택 관련 대출 요건 강화, 법인 보유 주택 제재, 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 본격 시행 등을 통해 부동산 시장의 과열을 예방하고자 하였습니다.

이후 추가로 발표된 7.10 「주택시장 안정 보완대책」의 주요 내용은 아래와 같습니다. 정부는 해당 대책을 통해 주택 공급 확대, 서민·실수요자 소득기준 완화 등으로 서민과 실수요자의부담을 경감시키고, 다주택자 대상 종부세, 양도소득세, 취득세, 재산세 등 부동산 세제를 강화하여 투기수요를 차단하는 등 지난 주택시장 안정 대책을 보완하고자 하였습니다.

한편, 2021년 02월 04일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 '25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

2022년 제20대 윤석열 대통령이 당선되며 정권이 교체되고, 2022년 8월 16일 새 정권 5년간의 부동산 정책 방향을 설정하는 첫 부동산 정책인 '국민 주거안정 실현방안'이 발표되었습니다. 정부는 소득 대비 높은 집값, 지나친 규제에 따른 주택 공급 위축, 열악한 지방 주거환경 등을 언급하며 5대 추진전략을 밝혔습니다. 이에 따라 2027년까지 5년간 인허가 기준 270만 가구 공급 목표(수도권 158만 호, 지방 112만 호)를 제시하였고, 이러한 주택 공급 확대를 뒷받침하기 위해 도시정비 사업 정상화, 민간 도시복합사업 신규 도입, 공공택지 신규 지정 및 민간 정비사업 통합심의 전면 도입 등의 방안을 제시하였습니다.

특히, 신규 정비구역 지정을 5년간 22만호로 확대하고, 재건축 부담금 및 안전진단 관련 규제에 대한 변화도 예고하는 등 도시정비 사업의 확대를 강조했습니다. 이와 같이 윤석열 정부는 이전 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. '8/16 국민 주거안정 실현방안'의 주요 추진전략에 대한 사항은 아래와 같습니다.

한편 2022년 들어 부동산 가격이 하락하는 모습이 드러나며, 임대차 시장에 균열이 발생하기 시작했습니다. 이에 대응해 국토교통부는, 6월 21일 「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」를 발표하였습니다. 주요 내용은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대를 통한 임대차 시장 안정화, 부동산 관련 세금, 금융 규제 완화 및 공급 확대입니다. 본 발표안에 따르면 임차인 부담 경감 방안으로 임대인 양도세 특례 확대, 서민 대출 보증금 및 한도 확대, 월세 및 대출 원리금 상환액 세액공제 확대가 예정되어 있으며, 임대사업자에 대한 혜택 증가를 통한 임대주택 공급 확대가 기대됩니다. 또한 종부세 완화, 생애최초 주택 구매자에 대한 취득세 감면, 공시가격 현실화 등을 통한 세제 개편, 체증식 원리금 상환 확대 등 금융 개편, 250만호 이상의 지역 및 연차별 주택 공급계획 수립 등을 예정하고 있습니다.

위와 같은 조치에도 불구하고, 임대차 시장 불안정이 심화되며 전세사기, 깡통전세 등 임차인 피해가 확산되었습니다. 이에 따라 국토교통부는 전세피해 예방, 최우선변제 범위 확대 등 소액임차인 보호를 목적으로 2022년 11월 21일「주택임대차보호법」일부개정법률안을 발표하였습니다. 주요 개정 사항으로는, 선순위 임차인 정보 확인권, 체납정보 확인권 등 제시의무 강화, 소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등입니다.

한편 국내 주택 가격이 지속 하락하고 주택매수심리가 극단적으로 위축되며, 정부는 2022년 12월 21일「2023년 경제정책방향」에서 '부동산 시장 연착륙 방안'을 발표하며 주택시장 안정을 위해 기존 규제를 대폭 완화하는 모습을 보였습니다. 다주택자 및 실수요자에 대한 과도한 규제를 정상화하고, 정비사업의 규제 개선 및 사업성 제고를 통해 주택공급 위축을 방지하고자 했습니다. 이에 더해 정부는 해당 완화 정책을 통해 주택 거래시장 및 임대시장 활성화, 주택 가격 급락 완화를 기대한다고 밝혔습니다.

또한 국토교통부는 1월 3일 주거정책심의위원회 심의를 통해 부동산 완화 정책을 발표하였습니다. 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 제외 전 지역을 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제하는 내용을 담고 있으며 이외에도 분상제 적용지역 해제, 전매제한 기간 축소, 거주의무기간 폐지 등도 함께 발표되었습니다.  

또한 민간택지에서 공급되는 아파트의 분양가 상한제 또한 서울 4개구(강남, 서초, 송파, 용산) 제외하고 전 지역 전면 해제됨을 발표하였습니다. 분양가 상한제 적용 주택의 경우 전매제한 기간이 적용되어 왔으나 이 역시 기존 수도권 최대 10년(분양가별 차등 적용), 비수도권 최대 4년에서 수도권의 경우 분양가별 차등적용 없이 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 완화되었습니다. 또한 수도권 분상제 주택 및 민간택지 공공재개발사업 주택의 실거주 의무 기간도 주택법 개정을 통해 폐지할 것을 발표하였습니다.

2023년 9월 26일 '주택공급 활성화 방안'이 발표되었습니다. 이를 통해 공급 여건을 신속하게 개선하고 2024년 공급 확대로 정상화를 견인함으로써 현 정부 목표를 초과 달성을 추진할 예정입니다.

한편 정부는 2024년 1월 10일 국민주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표하였습니다. 정부는 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형을 강조하며 이를 통해 주거안정 기반을 강화하고 건설산업 활력을 회복할 것을 기대하고 있습니다. 주택 공급사업 등이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사 자금흐름을 개선하고, 사업장별 재구조화, 정상화 등 지원 및 SOC 예산 조기집행 등을 통해 건설투자 확대를 추진할 예정입니다. 국토부 집행관리대상 예산 56조원(전년 대비 +5.5조원) 중 19.8조원(35.5%)을 2024년 1분기 내 집중 투자할 예정이며 5대 SOC 주요 공공기관(LH, 철도공사, 도로공사 등)의 투자금액도 조기 집행을 추진할 예정입니다.

상기 서술한 부동산 관련 규제들의 완화책에 더해 전세계적인 금리인상·긴축 기조 및 부동산·건설 경기의 위축이 2022년 하반기 대비 다소 진정된 모양세를 보이고 있어 침체됐던 분위기가 다소 진정된 상황으로도 볼 수 있습니다. 그러나 중·단기적인 관점에서 부동산 및 건설시장에 부정적인 영향을 주었던 요인들이 해소된 것은 아니며, 시장 분위기는 여전히 침체된 상황으로 보입니다. 또한 2024년 1월 발표된 주거안정을 위한 공급 확대 및 건설경기 보완방안등 완화정책 추진에도 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 시차효과가 존재하며 완화책의 결과가 반드시 부동산 안정을 이끄는 것은 아니기에 정부의 부동산 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 예측하기 어렵습니다. 다만, 부동산 시장에서 정부 정책이 가장 중요한 변수 중 하나인 바, 향후 다시금 정부의 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 이는 건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수도권 공급물량 감소 등으로 주택시장에 부정적 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

부동산 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나, 부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[부동산PF 유동성 위기에 관한 사항]

부동산 PF(Project Financing)dl란 특정 부동산 개발 사업에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 기법으로, 기업의 신용이나 재무상태가 아닌 프로젝트의 사업성을 기반으로 자금을 차입하는 것입니다. 부동산 호황기에는 큰 수익과 더불어 공급을 늘려주는 역할을 하지만 불황기에는 경제의 위협 요인으로 작용합니다.

2022년 09월 강원도 산하 강원도중도개발공사(GJC)가 레고랜드 건설 과정에서 발행한 ABCP 상환에 실패하였습니다. 레고랜드코리아의 사업 자금조달을 위하여 SPC(아이원제일차(주))를 설립하여 2,050억원 대출을 시행하였고 강원도개발공사의 대출채권을 기초자산으로한 유동화물을 강원도 지급보증(신용등급 A1)으로 발행하였습니다. 하지만 대출만기일(2022년 09월 29일)에 대출이 연장되지 못하며 강원중도개발공사의 지급보증인인 강원도가 채무를 이행해야 했으나, 09월 28일 강원도는 채무이행 대신 강원중도개발공사에 대한 회생 신청을 발표하였습니다. 이에 한국신용평가(주)는 기존 아이원제일차(주)가 발행하는 ABCP의 신용등급을 A1에서 C로 하향 조정하였습니다. 이후 지자체가 보증한 채권의 불신이 커졌고 PF시장의 리스크 확대는 물론, 전반적인 부동산 대출 시장에 부정적 영향을 미치며 특히 단기자금시장을 중심으로는 자금경색 우려가 심화되었습니다.

[아이원제일차(주) 유동화 구조도]

아이원제일차 구조도

강원도의 채무상환 불이행 리스크로 인하여 금융시장에서 유동성의 위기가 확대되어 단기시장 뿐만아니라 회사채 채권시장 투자 심리가 위축되었습니다. 이러한 영향은 건설업계로 전이될 가능성이 존재하였기에 강원도는 기존의 입장을 번복하여 ABCP 2,050억에 대하여 전액 상환하겠다는 계획을 밝혔으며, 2022년 12월 12일 ABCP를 전액 상환 하였습니다.

한편 2023년 12월 28일 태영건설(시공능력평가 16위, 2023년 기준)은 공동관리절차(워크아웃)를 신청하였으며, 2024년 01월 12일 태영건설에 대한 공동관리절차(워크아웃)가 개시되었습니다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등이 맞물려 중소형 건설사들을 중심으로 단기 유동성 자금 확보가 중요해진 가운데 태영건설의 공동관리절차(워크아웃)신청으로 향후 건설 업계에 자금 조달의 어려움이 증가하고 추가적인 구조조정 가능성이 존재하고 있습니다.

새마을금고 부동산 PF 부실 우려 등 추후 부동산 PF시장 투자심리 악화에 따라 자금조달이 어려움을 겪는다면 국내 부동산 경기 침체가 지속될 수 있습니다. 부동산 경기가 둔화되면서 차입형토지신탁 사업장 분양률이 저하되면 부동산신탁사의 공사비 조달 부담이 높아지면서 신탁계정대 규모가 증가하고, 일부 분양률이 저조한 사업장을 중심으로 대손 부담도 높아질 수 있습니다. 또한, 부동산 경기 둔화 및 자금시장 경색으로 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 시공사 부도위험이 높아짐에 따라 부동산신탁사가 부담하고 있는 우발부채 현실화 가능성이 상승할 수 있습니다. 이 경우 부동산 신탁사의 수익성과 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

2. 회사위험

[영업수익 및 영업손익에 관한 사항]

당사의 연결기준 영업수익 추이를 살펴보면, 2021년에는 분양현장의 호조가 계정대여금의 빠른 회수로 이어지며 신탁계정대이자가 감소한 영향으로 이자수익이 감소하였고 이에 2021년말 영업수익이 전년 대비 11.5% 감소한 2,125억원을 기록하였습니다. 2022년에는 금리 상승에 따른 이자수익 증가 영향으로 전년 대비 9.6% 증가한 2,330억원을 기록하였습니다. 2023년에는 부동산 경기가 위축되면서 보수적인 사업 기조를 유지함에 따라 신탁 수수료 수익은 감소하였으나, 신탁계정대 이자 수익 개선과 부동산펀드 및 PFV 관련 배당·분배금 수익에 힘입어 전년 대비 11.2% 증가한 2,591억원 규모의 영업수익을 시현하였습니다. 한편, 2024년 3분기에는 부동산 시장 침체기로 인한 수수료 수익 감소 및 전년도 부동산펀드 및 PFV 관련 배당·분배금 수익의 기저효과로 영업수익이 전년 동기 대비 9.2% 감소한 1,700억원을 기록하였습니다.

영업이익 추이를 살펴보면, 2022년에는 금리 상승으로 인해 한국자산캐피탈의 이자비용과 판매관리비 규모가 확대되며 영업비용이 전년 대비 33.3% 증가한 861억원을 기록하였고, 이러한 영업비용 확대 영향으로 영업수익이 증가하였음에도 2022년 영업이익은 전년과 유사한 1,468억원을 기록하는데 그쳤습니다. 2023년 영업이익은 1,167억원으로 전년 대비 20.5% 감소하였는데, 이는 신용손실충당금(대손충당금)이 52억원에서 403억원으로 크게 증가한데에서 기인합니다. 신용손실충당금은 대출채권에서 손실이 일어날 것으로 보고 일정 비중의 충당금을 쌓아 발생하는 비용으로, PF 발 리스크가 확대됨에 따라 충당금 설정방식을 강화하며 신용손실충당금 규모가 확대된 것으로 판단됩니다. 2024년 3분기 영업이익은 전년 동기 대비 51.3% 감소한 435억을 기록하였는데, 이는 전년 동기 대비 이자비용이 144억원에서 194억원으로 증가하였고, 신용손실충당금이 300억원에서 519억원으로 증가한 것에 기인합니다. 특히 차입형 개발신탁과 책임준공확약형 개발신탁 사업장에서 발생한 대출금과 신탁계정대와 관련한 대손충당금이 증가하였습니다.

최근 높은 시중금리에 따른 부동산개발시장의 시장상황 악화와 공사비 상승 등으로 인해 신탁계정대 규모가 확대될 경우 조달 및 관련 자산 대손 부담이 회사 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점 투자자분들께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 차입형 토지신탁을 주력 사업으로 영위하고 있으나, 2021년 이래로 차입형 토지신탁 수주액이 감소함에 따라 영업수익 중 차입형토지신탁보수와 신탁계정대이자를 합산한 차입형토지신탁 관련 수익 비중(금액)은  2021년말 33.9%(830억원), 2022년말 28.1%(816억원), 2023년말 25.9%(847억원)을 기록하며 감소추세를 나타내고 있습니다. 2024년 3분기 기준으로는 40.9%(661억원)를 기록하며, 전년 동기 37.7%(625억원) 대비 소폭 상승한 수치를 기록하였습니다. 포트폴리오 다각화 차원에서 신탁본업 외에 대리사무나 리츠업무에  진출하였으나, 기타(신탁보수 외) 수수료 비중(금액)은 2021년말 14.7%(359억원)에서 2023년말 6.1%(201억원)까지 축소되었습니다. 2024년 3분기말에도 7.0%(113억원)을 기록하며 전년 동기 대비 감소한 수치를 기록하고 있습니다. 기타이자는 당사의 연결회사인 한국자산캐피탈의 대출채권관련이익이 대부분을 차지하고 있으며, 한국자산캐피탈의 운용자산이 성장함에 따라 그 규모가 2021년말 388억원에서 2023년말 792억원까지 확대된 것으로 판단되며, 이에 따라 기타이자 수익이 당사 영업수익에서 차지하는 비중이 2021년말 15.9%에서 2023년말 24.2%로 확대되었습니다.

한편, 당사의 수탁고는 2022년말 21.2조원을 기록하며 2021년말 19.4조원 대비 8.8% 성장하였으나, 2023년 들어 부동산 경기 둔화로 신규수주가 732억원을 기록하는데 그치며 2023년말 수탁고는 전년 대비 11.6% 축소된 18.7조원을 기록하였습니다.2024년에는 담보신탁 수탁고가 전년 대비 증가하면서 2024년 3분기말 수탁고는 2023년말 대비 5.1% 증가한 19.7조원을 기록하였습니다. 부동산 시장 둔화에 따른 보수적인 사업기조에 따라 차입형토지신탁 수탁고는 2021년말 2조 5,602억원에서 2023년말 2조 3,632억원까지 감소하였습니다. 2024년 3분기말 기준 차입형토지신탁 수탁고는 전년말과 비슷한 2조 3,512원을 기록하고 있습니다.

향후 정부 부동산 정책 및 규제, 고금리 장기화 등 부동산개발 관련 금융시장 환경의 변화로 인해 차입형토지신탁 상품에 대한 시장 수요가 감소하여 수주액의 규모가 축소되거나, 충당금 설정액 및 대출채권관련 손실이 증가할 경우 당사 수익성이 악화될 수 있는 점 투자자 여러분들께서는 유의하시기 바랍니다.

[재무비율 관련 위험]

당사의 2024년 3분기말 연결기준 부채총계는 6,043억원이며 자본총계는 1조 410억원으로 부채비율은 58.0%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부채 총계는 5,281억원이며 자산총계는 1조 6,453억원으로 차입금의존도는 32.1% 수준입니다.

당사는 2021년부터 분양실적 개선과 미분양 담보대출 실행으로 신탁계정대여금을 회수하면서 부채비율이 개선되었고, 이에 부채비율이 2021년말 48.9%에서 2022년말 46.3%까지 감소하였습니다. 2023년에는 부동산 시장 악화로 인해 신탁계정대 투입이 확대되었음에도 불구하고, 장기간의 이익누적에 따라 자본금 규모가 확대된 영향으로 부채비율은 43.0%로 감소하였습니다. 그러나 2024년 3분기말 기준 부채비율은 58.0%로 증가하였는데, 이는 분양률 저조와 공사비 급등으로 인한 부족 자금을 신탁계정으로 조달하여 부채규모가 확대된 영향입니다. 향후 부동산 시장 침체의 장기화에 따라 신탁계정대 확대로 차입금이 증가하거나, 당사의 수익성이 악화될 경우 당사의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

2024년 3분기말 연결기준 당사의 차입금 및 사채 내역은 아래와 같습니다.