사 업 보 고 서

                                   (제 9 기)

【 대표이사 등의 확인 】

[코람코라이프] 대표이사 등 확인서_9기(기말)_1

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭
- 당사의 명칭은 '주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사'라고 표기
  합니다. 또한  영문으로는 'KORAMCO LIFE INFRA REIT' 라고 표기합니다.

나. 설립일자
- 당사는 2019년 12월 10일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된
  위탁관리부동산투자회사이며, 2020년 08월 31일자로 한국거래소 유가증권시장에
  상장하였습니다.

다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소
1) 주소: 서울특별시 강남구 삼성로 511, 4층(삼성동, 골든타워)
 2) 전화번호: 02-787-0105

3) 홈페이지 주소:  http://www.koramcolifeinfra.com

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
- 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사
  법』에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다.
   기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항
- 기업집단 및 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

사. 신용평가에 관한 사항

아. 연결대상 종속회사 개황

1. 연결대상 종속회사 현황(요약)

1-1. 연결대상회사의 변동내용

중소기업 등 해당 여부

회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

※ 회사는 2019년 12월 10일 설립하였습니다.

다. 최대주주의 변동

* 최대주주는 집합투자기구이므로 주주명부 상 단일 주주명 기준입니다.

라. 상호의 변경

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
  - 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

 - 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

 - 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동현황

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수
Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요
1) 당사의 정관은 2024년 02월 20일자로 개정된 6차 정관입니다.

나. 정관 변경 이력

다. 사업목적 현황

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황
부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 2024년 11월 30일 현재 기업구조조정부동산투자회사 15개, 위탁관리부동산투자회사 376개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 395개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 24개, 총 자산규모 16.6조원 수준입니다.

# 부동산투자회사 현황
- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2024년 11월)

1. 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계_24.11

2. 운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계_24.11

3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이_24.11

3. 리츠 수 및 자산규모 변동추이_24.11-2

나. 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

다. 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 2020년 06월 투자부동산(주유소 187개 주유소)을 취득하였고 2020년 08월 유가증권시장에 상장하였습니다. 이후 2022년 3, 4월(주유소 1개, 물류센터 2개) 투자부동산을 추가 편입하였습니다. 주요임차인(현대오일뱅크 및 에스케이네트웍스, 쿠팡 등)으로부터 발생하는 임대수익을 재원으로 당사 주주들에게 안정적인 배당금을 지급하고, QSR 등 기타수익 부분의 비중을 높이거나, 용도 전환을 통하여 수익다각화를 이루어 배당상승 여력을 확대하고 있습니다. 아울러 향후 신규자산 편입과 우수한 입지에 기반한 복합개발 및 전환개발 등을 통해 회사의 기업가치 및 투자자 수익가치를 제고하고자 합니다.

라. 조직도

조직도

2. 주요 제품 및 서비스

가. 회사 현황
당사는 2019년 12월 10일 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 명목상 회사로서, 국토교통부로부터 2020년 04월 01일 영업인가 및 2020년 05월 13일 변경인가를 취득(이후 추가자산 편입을 위하여 2022년 2월 21일 변경인가 취득함)하였으며, 2020년 08월 31일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장하였습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 보고서 작성일 기준일 현재, 회사는 수도권 및 지방지역 등 전국에 주유소 157개, 물류센터 2개, 호텔 1개를 보유 중이며, 자산규모는 2024년 11월말 기준 약 12,792억원입니다.

당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

※ 주주명부(2024.11.30기준) 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr))에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.  

나. 영업개황 및 사업부문의 구분

1) 영업개황

당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목회사(Paper Company)로서 다수의 법인 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 사업의 목적으로 합니다. 또한 취득 부동산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것 입니다.

2) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 2019년 설립 이후 취득한 부동산 자산 중 주유소(전국 187개 주유소, 보고서 작성일 현재 전국 157개 주유소)에 대하여는 주유판매업(세차 및 편의점 운영 포함) 운영임차인, 차량경정비업 임차인 및 기타 임차인(QSR 등)들로 구성하고, 물류센터에 대하여는 통신판매업, 택배업 운영임차인으로 하여 해당 임차인들로부터 임대료 수취를 통해 수익을 창출하고 보유부동산 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다.

3) 보유 자산 개요

- 주유소 157 개, 물류센터 2개, 호텔 1개

- 마제스타시티타워1 우선주

당사는 2023년 10월 Vision2030를 발표, 투자대상 확대로  배당안정성 및 자산가치 강화를 위하여 서울 GBD권역에 위치한 마제스타시티타워1 우선주 재간접 투자로 오피스 빌딩 섹터를 확대하였습니다. 마제스타시티타워1은 연면적 4.7만㎡크기의 프라임급 오피스로, 코크랩제66호리츠가 2023년 10월 Cap.Rate 4% 중반(5,200억원)에 취득하였으며, 당사는 코크랩제66호리츠가 발행한 우선주 950,000주 중 115,000주(보통주 합산 지분율 9.6%)를 취득하였습니다.

코크렙제66호리츠는 「부동산투자회사법」에 의거하여 2023년 7월 설립된 위탁관리부동산투자회사입니다.

해당 우선주는 약 7년간 취득가액의 연 6.5%를 운영배당으로 누적하여 투자자들에게 지급하는 종류주이며, 본 자산은 자산가치 향상에 따라 매각차익의 50%를 보통주와 동일하게 배분 받는 조건입니다.

코크렙66호리츠 예상수익률 및 배당가정

- DF타워 우선주

DF타워(구 에이플러스에셋타워)는 지하철 2호선 및 신분당선 강남역을 1분에 이용할 수 있는 초역세권 자산으로 광역교통 접근성이 우수한 지역에 위치해 있습니다. 연면적 9,050평, 지하7층~지상22층 규모의 프라임 오피스 빌딩으로 코람코더원강남제1호리츠가 2022년 6월 취득하였으며 매입시점 Cap.Rate는 2.83% (우선주 투자자 기준 3.71%) 입니다.
당사는 코람코더원강남제1호리츠가 발행한 우선주 20,000,000주 중 7,900,000주 (보통주 합산 지분율 19.75%)를 취득하였습니다.

코람코더원강남제1호리츠는「부동산투자회사법」에 의거하여 2022년 3월 설립된 위탁관리부동산투자회사입니다.

해당 우선주는 약 2년 7개월간 발행가액(5,000원/주)을 기준으로 연 6.1%를 운영배당으로 누적하여 투자자들에게 지급하는 우선주입니다. 당사는 본건 우선주를 발행가액 대비 5.5% 할인 매입하여 명목 투자수익률은 약 6.32%, 원본 반환으로 발생하는 상환이익을 포함한 실질 투자수익률은 약 7.51% 입니다. 추가로  본건 우선주는 향후 청산 시 부동산 매각차익의 20%를 배분 받는 조건입니다.

4) 임대조건 현황
당사는 투자대상 부동산으로부터 발생되는 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있습니다. 투자대상 부동산 중 주유소에 대하여는 주요 임차인 현대오일뱅크(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 54%비중) 및 에스케이네트웍스(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 5% 비중)와 책임임대구조의 장기 임대차계약이 체결되어 있으며, QSR 및 기타 임대차계약 등(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 7% 비중)이 나머지를 차지하고 있습니다. 또한 책임임대구조에 의거 주요임차인(현대오일뱅크 및 에스케이네트웍스)은 계약 조건에 따라 보유세를 제외한 수선유지비, 보험, 제세공과 등을 임차인이 부담하여, 회사의 관리부담을 경감시키고, 안정적인 배당수익률을 유지합니다. 투자대상 부동산 중 물류센터에 대하여는 주요 임차인 쿠팡(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 32%비중) 및 컬리넥스트마일(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 2% 비중)과 임대차계약이 체결되어 있습니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

당사는 보유 중인 투자부동산에 대해 HD현대오일뱅크(주) 및 에스케이네트웍스(주), 쿠팡(주) 등과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기와 전기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 각각 4,118백만원 및 3.990백만원입니다.

한편, 당기말과 전기말 현재 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 당사가 받게 될 것으로 기대되는 리스료 수취계획은 다음과 같습니다.

(*) 보고기간 종료일 현재 계약서상 잔존임대기간 기준이며, 임대기간의 연장 가능성을 고려하지 않았습니다. 상기 리스료는 임차인의 매출액에 따라 변동되는 리스료를 제외하였습니다.

또한, 당기와 전기에 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

가. 위험관리

(1) 금융위험관리
당사는 경영활동과 관련하여 이자율위험, 신용위험 및 유동성위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 당사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다.

1) 이자율 위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 회사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

보고기간말 현재 당사의 차입금은 전액 고정이자율 차입금으로 이자율위험에 노출되어있지 않습니다.

2) 신용위험관리
당사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다. 당사는신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.

당기말과 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다.

3) 유동성위험관리
당사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 당기말과 전기말 현재 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.

(당기말)

(*1) 향후 지급될 이자비용과 원금이 포함된 현금흐름입니다.
(*2) 현재가치로 할인하지 않은 명목금액입니다.

(전기말)

(*1) 향후 지급될 이자비용과 원금이 포함된 현금흐름입니다.
(*2) 현재가치로 할인하지 않은 명목금액입니다.

(2) 자본위험관리
당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 당사는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

당사의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며 이 비율은 총부채를 총자본으로나누어 산출하고 있으며, 당기말과 전기말 현재 부채비율은 다음과 같습니다

나. 파생거래

- 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없음.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없음.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

2. 연결재무제표

- 해당사항 없음.

3. 연결재무제표 주석

- 해당사항 없음.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

4-2. 포괄손익계산서

4-3. 자본변동표

4-4. 현금흐름표

5. 재무제표 주석

1. 회사의 개요
 

주식회사 코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로서 2019년 12월 10일에 설립되었으며, 2020년 4월 1일자로 대한민국 국토교통부로부터 영업인가를 받았습니다.  당사의 목적은부동산, 부동산의 개발사업, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리, 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권, 증권, 채권, 현금, 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 임대차 및 전대차, 부동산투자회사법이 정하는 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 부동산투자회사법이 정하는 자에 대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 부동산투자회사법이 정한 방법에 따른 대출, 예치 등의 방법으로 투자, 운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 보고기간 종료일 현재 자본금은 48,667,677천원입니다.

당기말 현재 당사의 자본금에 대한 내역 및 주주구성은 다음과 같습니다.

당사의 본점 소재지는 서울특별시 강남구 삼성로 511, 4층(삼성동, 골든타워)이며, 사업연도는 매 6개월 단위(매년 6월 1일에 개시하여 11월 30일에 종료하고, 12월 1일에 개시하여 익년 5월 31일에 종료)입니다.

당사의 재무제표는 2025년 2월 19일자 주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

2. 중요한 회계정책

당사가 재무제표 작성에 적용한 작성기준 및 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.

(1) 재무제표 작성기준

1) 회계기준의 적용
당사의 재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률'에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 재무제표를 작성하였습니다.

2) 당사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

당사는 2024년 6월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

① 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 유동부채와 비유동부채의 분류

동 개정사항은 유동부채와 비유동부채의 분류는 보고기간말에 존재하는 기업의 권리에 근거한다는 점을 명확히 하고 기업이 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리를 행사할지 여부에 대한 기대와는 무관하다는 점을 강조합니다. 그리고 보고기간말에 차입 약정을 준수하고 있다면 해당 권리가 존재한다고 설명하고 결제는 현금, 지분상품,  그 밖의 자산 또는 용역을 거래상대방에게 이전하는 것으로 그 정의를 명확히 합니 다.

동 개정사항이 회사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

② 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 가상자산 공시

동 개정사항은 가상자산 관련 거래에 대해 다른 기준서에서 요구하는 공시요구사항에 추가하여, 1) 가상자산을 보유하는 경우, 2) 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 3) 가상자산을 발행하는 경우로 각각 구분하여 각 경우별로 공시해야 할 사항을 규정합니다.

가상자산을 보유하는 경우 가상자산의 일반정보, 적용한 회계정책, 가상자산별 취득경로와 취득원가 및 당기말 공정가치 등에 대한 정보를 공시해야 합니다. 또한 가상자산을 발행한 경우 발행한 가상자산과 관련된 기업의 의무 및 의무이행상황, 매각한 가상자산의 수익인식시기 및 금액, 발행 후 보유 중인 가상자산의 수량과 중요한 계약내용 등을 공시하여야 합니다.

동 개정사항이 회사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

③ 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' 및 제1107호 '금융상품: 공시'(개정): 공급자금융약정 정보 공시

동 개정사항은 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표'의 공시 목적에 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 한다는 점을 추가합니다. 또한 기업회계기준서 제1107호 '금융상품 공시'를 개정하여 유동성위험 집중도에 대한 익스포저와 관련한 정보를 공시하도록 하는 요구사항의 예로 공급자금융약정을 추가하였습니다.

동 개정사항이 회사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

④ 기업회계기준서 제1116호 '리스'(개정): 판매후리스에서 생기는 리스부채

동 개정사항은 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'을 적용하여 판매로 회계처리 되는 판매후리스에 대하여 후속측정 요구사항을 추가하였습니다. 동 개정사항은 리스개시일 후에 판매자-리스이용자가 계속 보유하는 사용권에 대해서는 판매자-리스이용자가 어떠한 차손익도 인식하지 않는 방식으로 '리스료'나 '수정 리스료'를 산정하도록 요구합니다.

동 개정사항이 회사의 재무제표에 미치는 영향은 없습니다.

3) 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서
제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 당사가 조기 적용하지 아니한 제개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

① 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과' 개정

외환시장이 정상적으로 작동하지 않을 때 기능통화에 의한 외화거래 보고를 명확히 하기 위해 두 통화간 교환가능성을 평가하는 규정을 추가합니다. 또한, 두 통화간
교환이 가능한지를 평가하여 교환가능성이 결여되었다고 판단한 경우, 적용할 현물환율을 추정하는 규정을 추가하였습니다. 동 개정사항은 2025년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기 적용할 수 있습니다.

당사는 상기에 열거된 제ㆍ개정사항이 당사의 재무제표에 미치는 영향이 중요하지 않을 것으로 판단하고 있습니다.
 

4) 추정과 판단

재무제표의 작성시 경영진은 회계정책의 적용이나 자산, 부채, 수익, 비용의 장부금액 및 우발부채의 금액에 영향을 미칠 수 있는 판단과 추정 및 가정을 하여야 합니다.보고기간말 현재 이러한 추정치는 경영진의 최선의 판단 및 추정에 따라 이루어지고 있으며 추정치와 추정에 대한 가정은 지속적으로 검토되고 있으나 향후 경영환경의 변화에 따라 실제 결과와는 중요하게 다를 수도 있습니다.

회계정책을 적용하는 과정에서 추정에 관련된 공시와는 별도로 재무제표에 인식되는금액에 유의적인 영향을 미칠 수 있는 경영진이 내린 판단 및 미래에 대한 가정과 보고기간말의 추정 불확실성과 관련하여 다음 회계연도에 자산과 부채의 장부금액에 대한 중요한 조정을 유발할 수 있는 유의적인 위험을 내포하고 있는 사항은 다음과 같습니다.

①  투자부동산
당사는 투자부동산의 공정가치를 추정하기 위해 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 투입변수를 포함하는 평가기법을 사용하였습니다(주석 7 참조).

② 금융상품의 공정가치
활성시장에서 거래되지 않는 금융상품의 공정가치는 원칙적으로 평가기법을 사용하여 결정됩니다. 당사는 보고기간말 현재 중요한 시장상황에 기초하여 다양한 평가기법의 선택 및 가정에 대한 판단을 하고 있습니다(주석20 참조).

③ 이연법인세
이연법인세 자산과 부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율(및세법)에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 추정하고 있으며 이연법인세자산의 장부금액은 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우 최선의 추정치로 인식하고 있습니다. 이러한 추정치는 미래의 실제 법인세부담과 다를 수 있습니다(주석 15 참조).

(2) 영업부문

당사는 기업회계기준서 제1108호 '영업부문'에 따른 보고부문이 단일부문으로 구성되어 있습니다.

(3) 현금및현금성자산

당사는 보유중인 현금, 요구불예금 및 취득일 현재 확정된 금액의 현금으로 전환이 용이하고, 가치변동의 위험이 경미한 매우 유동적인 단기 투자자산을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다.

(4) 비파생금융자산

① 인식 및 최초 측정
매출채권 및 기타채권은 발행되는 시점에 최초로 인식됩니다. 다른 금융상품과 금융부채는 당사가 금융상품의 계약당사자가 되는 때에만 인식됩니다.

유의적인 금융요소를 포함하지 않는 매출채권 및 기타채권을 제외하고는, 최초 인식시점에 금융자산이나 금융부채를 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산 또는 당기손익-공정가치 측정 금융부채가 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가감합니다. 유의적인 금융요소를 포함하지 않는 매출채권 및 기타채권은 최초에 거래가격으로 측정합니다.

② 분류 및 후속측정
당사는 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거하여 상각후원가측정 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품, 당기손익-공정가치 측정 범주로 분류하고, 복합계약이 금융자산을 주계약으로 포함하는 경우에는 내재파생상품을 분리하지 않고 해당 복합계약 전체를 기준으로 금융자산을 분류합니다.

금융자산은 다음 두 가지 조건을 모두 충족하고, 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정되지 않은 경우 상각후원가로 측정됩니다.

채무상품은 다음 두 가지 조건을 모두 충족하고 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정되지 않은 경우 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다.

단기매매를 위해 보유하는 것이 아닌 지분상품의 최초 인식 시에 당사는 그 투자지분의 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 수 있는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다. 이러한 선택은 금융상품 별로 이루어집니다.

상기에서 설명한 상각후원가, 기타포괄손익-공정가치로 측정하지 않는 모든 금융자산은 모든 파생 금융자산을 포함하여 당기손익-공정가치로 측정합니다. 당사는 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 요구사항을 충족하는 금융자산을 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정한다면 회계불일치를 제거하거나 유의적으로줄이는 경우에는 최초 인식시점에 해당 금융자산을 당기손익-공정가치 측정 항목으로 지정할 수 있습니다. 다만, 이러한 지정은 취소할 수 없습니다.

다음 회계정책은 금융자산의 후속측정에 적용합니다.

③ 제거
당사는 금융자산의 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸한 경우, 금융자산의 현금흐름을 수취할 계약상 권리를 양도하고 이전된 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 실질적으로 이전한 경우, 또는 당사가 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을보유 또는 이전하지 아니하고 금융자산을 통제하고 있지 않은 경우에 금융자산을 제거합니다.

당사가 재무상태표에 인식된 자산을 이전하는 거래를 하였지만, 이전되는 자산의 소유에 따른 대부분의 위험과 보상을 보유하고 있는 경우에는 이전된 자산을 제거하지 않습니다.

④ 상계
당사는 당사가 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 갖고 있고, 차액으로 결제하거나, 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도가 있는 경우에만 금융자산과 금융부채를 상계하고 재무상태표에 순액으로 표시합니다.

(5) 금융자산의 손상

① 금융상품과 계약자산
당사는 다음 자산의 기대신용손실에 대해 손실충당금을 인식합니다.

당사는 12개월 기대신용손실로 측정되는 다음의 금융자산을 제외하고는 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 손실충당금을 측정합니다.

매출채권 및 기타채권과 계약자산에 대한 손실충당금은 항상 전체기간 기대신용손실에 해당하는 금액으로 측정됩니다.

금융자산의 신용위험이 최초 인식 이후 유의적으로 증가했는지를 판단할 때와 기대신용손실을 추정할 때, 당사는 과도한 원가나 노력 없이 이용할 수 있고 합리적이고 뒷받침될 수 있는 정보를 고려합니다. 여기에는 미래지향적인 정보를 포함하여 당사의 과거 경험과 알려진 신용평가에 근거한 질적, 양적인 정보 및 분석이 포함됩니다.

당사는 금융자산의 신용위험은 연체일수가 30일을 초과하는 경우에 유의적으로 증가한다고 가정합니다.

당사는 다음과 같은 경우 금융자산에 채무불이행이 발생했다고 고려합니다.

전체기간 기대신용손실은 금융상품의 기대존속기간에 발생할 수 있는 모든 채무불이행 사건에 따른 기대신용손실입니다.

12개월 기대신용손실은 보고기간 말 이후 12개월 이내(또는 금융상품의 기대 존속기간이 12개월 보다 적은 경우 더 짧은 기간)에 발생 가능한 금융상품의 채무불이행 사건으로 인한 기대신용손실을 나타내는 전체기간 기대신용손실의 일부입니다.

기대신용손실을 측정할 때 고려하는 가장 긴 기간은 당사가 신용위험에 노출되는 최장 계약기간입니다.

② 기대신용손실의 측정
기대신용손실은 신용손실의 확률가중추정치입니다. 신용손실은 모든 현금부족액(즉,계약에 따라 지급받기로 한 모든 계약상 현금흐름과 수취할 것으로 예상하는 모든 계약상 현금흐름의 차이)의 현재가치로 측정됩니다. 기대신용손실은 해당 금융자산의 유효이자율로 할인됩니다.

③ 신용이 손상된 금융자산
매 보고기간말에, 당사는 상각후원가로 측정되는 금융자산과 기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무증권의 신용이 손상되었는지 평가합니다. 금융자산의 추정미래현금흐름에 악영향을 미치는 하나 이상의 사건이 발생한 경우에 해당 금융자산은 신용이 손상된 것입니다.

금융자산의 신용이 손상된 증거는 다음과 같은 관측 가능한 정보를 포함합니다.

④ 재무상태표 상 신용손실충당금의 표시
상각후원가로 측정하는 금융자산에 대한 손실충당금은 해당 자산의 장부금액에서 차감합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대해서는 해당 자산의 장부금액을 감소시키는 대신에 손실충당금을 기타포괄손익에 인식합니다.

⑤ 제각
금융자산의 계약상 현금흐름 전체 또는 일부의 회수에 대한 합리적인 기대가 없는 경우 해당 자산을 제거합니다. 당사는 유사자산의 회수에 대한 과거 경험에 근거하여 제각의 시기와 금액을 개별적으로 평가합니다. 당사는 제각한 금액이 유의적으로 회수할 것이라는 기대를 갖고 있지 않습니다. 그러나 제각된 금융자산은 당사의 만기가된 금액의 회수 절차에 따라 회수활동의 대상이 될 수 있습니다.

(6) 비금융자산의 손상

이연법인세자산 및 매각예정으로 분류되는 비유동자산을 제외한 모든 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다. 단, 사업결합으로 취득한 영업권 및 내용연수가 비한정인 무형자산, 아직 사용할 수 없는 무형자산에 대해서는 자산손상을 시사하는 징후와 관계없이 매년 회수가능액과 장부금액을 비교하여 손상검사를 하고 있습니다.

회수가능액은 개별 자산별로, 또는 개별 자산의 회수가능액을 추정할 수 없다면 그 자산이 속하는 현금창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한 적절한 할인율로 할인하여 추정합니다.

자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(7) 금융부채

①  분류 및 측정

모든 금융부채는 다음을 제외하고는 후속적으로 상각후원가로 측정되도록 분류합니다.

ㆍ당기손익-공정가치 측정 금융부채. 파생상품부채를 포함한 이러한 부채는 후속적
  으로 공정가치로 측정합니다.

ㆍ금융자산의 양도가 제거 조건을 충족하지 못하거나 지속적 관여 접근법이 적용되
  는 경우에 생기는 금융부채. 이러한 금융부채는 주석 2.(5) 금융자산의 내용을 적용
  하여 측정합니다.

ㆍ금융보증계약. 최초 인식시 공정가치로 측정되며, 이후에 이러한 계약의 발행자는
  해당 계약을 후속적으로 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

 - 기대신용손실에 따라 산정한 손실충당금

 - 최초 인식금액에서 기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

ㆍ시장이자율보다 낮은 이자율로 대출하기로 한 약정. 최초 인식 후에 이러한 약정의
  발행자는 후속적으로 해당 약정을 다음 중 큰 금액으로 측정합니다.

 - 기대신용손실에 따라 산정한 손실충당금

 - 최초 인식금액에서 기준서 제1115호에 따라 인식한 이익누계액을 차감한 금액

ㆍ기준서 제1103호를 적용하는 사업결합에서 취득자가 인식하는 조건부 대가
  이러한 조건부 대가는 후속적으로 당기손익-공정가치로 측정합니다.

② 제거
금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

(8) 투자부동산

임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득 시 발생한 거래원가를 포함하여 최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.

후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래 경제적 효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편, 일상적인 수선 및 유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수에 따라 정액법으로 상각되고 있습니다.

(9) 차입원가

의도된 용도로 사용하거나 판매가능한 상태에 이르게 하는데 상당한 기간을 필요로 하는 자산의 취득, 건설 또는 생산과 직접 관련된 차입원가는 당해 자산 원가의 일부로 자본화하고 있으며, 기타 차입원가는 발생시 비용으로 계상하고 있습니다.

(10) 납입자본

보통주는 자본으로 분류하며 자본거래와 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다.

당사가 자기지분상품을 재취득하는 경우에 이러한 지분상품은 자기주식의 과목으로 자본에서 직접 차감하고 있습니다. 자기지분상품을 매입 또는 매도하거나 발행 또는 소각하는 경우의 손익은 당기손익으로 인식하지 아니합니다. 당사가 자기주식을 취득하여 보유하는 경우 지급하거나 수취한 대가는 자본에서 직접 인식하고 있습니다.

(11) 수익

당사는 투자부동산으로부터의 임대수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있으며, 이외에 임차인의 매출액에 약정한 비율로 산정한 임대수익을 추가로 인식하고 있습니다. 해당 용역은 기준서 제1116호 '리스'에 해당하여 기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익' 기준서의 적용대상이 아닙니다.

(12) 금융수익과 비용

금융수익은 이자수익으로 구성되어 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.

금융비용은 이자비용으로 구성되어 있습니다. 이자비용은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(13) 법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기손익으로 인식하고 있습니다.

한편, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.

(14) 주당이익

당사는 보통주 기본주당이익과 희석주당이익을 계속영업손익과 당기순손익에 대하여 계산하고 포괄손익계산서에 표시하고 있습니다. 기본주당이익은 보통주에 귀속되는 당기순손익을 보고기간 동안에 유통된 보통주식수를 가중평균한 주식수로 나누어계산하고 있습니다. 희석주당이익은 전환사채와 종업원에게 부여한 주식기준보상 등모든 희석화 효과가 있는 잠재적 보통주의 영향을 고려하여 보통주에 귀속되는 당기순손익 및 가중평균유통보통주식수를 조정하여 계산하고 있습니다.

(15) 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

당사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

(16) 리스

당사가 리스제공자인 경우 리스약정일에 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류되고, 금융리스 이외의 모든 리스는 운용리스로 분류됩니다. 운용리스로부터 발생하는 리스료수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식되고, 운용리스의 협상 및 계약단계에서 발생한 리스개설직접원가는 리스자산의 장부금액에 가산한 후 리스료 수익에 대응하여 리스기간동안 비용으로 인식됩니다.

3. 현금및현금성자산

당기말과 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

(*) 전기말 현재 5,368천원에 대해서 질권이 설정되어 있습니다.

4. 매출채권및기타채권

당기말과 전기말 현재 매출채권및기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

5. 기타유동자산

당기말과 전기말 현재 기타유동자산의 내역은 다음과 같습니다.

6. 당기손익-공정가치 측정 금융자산

(1) 당기말 및 전기말 현재 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기와 전기 중 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 변동 내역은 다음과 같습니다.

(당기)

(전기)

7. 투자부동산

(1) 당사의 투자부동산은 원가모형으로 평가하고 있습니다.

(2) 당기말과 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.
(당기말)

(전기말)

(3) 당기와 전기 중 투자부동산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다.
(당기)

(전기)

(*) 당사는 전기 중 남청라물류센터 취득세 중 2,501,877천원을 환급 받았습니다.

(4) 당기와 전기 중 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(*1) 영업수익은 임대료수익, 관리수익, 기타수익입니다.
(*2) 영업비용은 부동산위탁관리비, 시설위탁관리비, 수선유지비, 수도광열비, 임대대행수수료, 감가상각비, 보험료, 세금과공과, 투자부동산처분손실입니다.

(5) 당기말과 전기말 현재 투자부동산(건설중인자산은 제외)의 공정가치는 다음과 같습니다.
(당기말)

(전기말)

(*) 주유소 관련 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 (주)중앙감정평가법인이 수행한 평가(평가기준일: 2020년 5월 31일)에 근거하여 결정되었습니다.

광교희망주유소, 죽전물류센터, 남청라 물류센터, 마포구 서교동 소재 숙박시설의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의 독립적인 부동산평가법인인 경일감정평가법인(평가기준일: 2021년 12월 07일), 나라감정평가법인(평가기준일 : 2022년 02월 28일), 경일감정평가법인(평가기준일2024년 05월 27일) 이 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

공정가치측정에 사용된 가치평가기법은 토지에 대해서는 측정대상 토지와 인근한 토지의 표준지공시지가를 기초로 하여 결정하되, 공시지가 기준일과의 시점수정, 개별요인 및 그밖의 요인에 대한 보정치를 반영하여 공정가치를 측정하는 공시지가기준법으로 토지의 공정가치를 산정하되 측정대상 토지와 비슷한 거래사례를 비교하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 공정가치를 산정하는 거래사례비교법으로 합리성을 검토하였습니다. 한편, 건물에 대해서는 구조, 규모, 사용자재, 시공상태, 관리상태 등을 고려한 원가법을 주된 방법으로 공정가치를 측정하였습니다.

(6) 운용리스 제공 내역

당사는 보유 중인 투자부동산에 대해 HD현대오일뱅크(주) 및 에스케이네트웍스(주), 쿠팡(주) 등과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기와 전기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 각각 4,118백만원 및 3.990백만원입니다.

한편, 당기말과 전기말 현재 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 당사가 받게 될 것으로 기대되는 리스료 수취계획은 다음과 같습니다.

(*) 보고기간 종료일 현재 계약서상 잔존임대기간 기준이며, 임대기간의 연장 가능성을 고려하지 않았습니다. 상기 리스료는 임차인의 매출액에 따라 변동되는 리스료를 제외하였습니다.

또한, 당기와 전기에 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

(7) 투자부동산 공정가치 서열 체계

다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 보고기간 종료일 현재 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않 은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)
(당기말)

(전기말)

(8) 가치평가기법

당사는 공정가치 서열체계에서 수준 3으로 분류되는 반복적인 공정가치측정치에 대하여 다음의 가치평가기법을 사용하고 있습니다.

(*1) 토지에 대해서는 공시지가기준법 및 거래사례비교법을, 건물에 대해서는 원가법으로 감정평가하였습니다.
(*2) 지가변동률이 상승할수록, 재조달원가가 높을수록 공정가치가 높아집니다.

(9) 당기말 현재 당사의 투자부동산은 보험에 가입하고 있으며, 그 주요 내역은 다음과 같습니다.

한편, 당기말 현재 상기 부보금액 중 차입금과 관련하여 설정된 질권내역은 다음과 같습니다.

(10) 당기말 현재 당사는 차입금 및 임대보증금과 관련하여 당사의 투자부동산에 대한 담보신탁계약에 따른 우선수익권을 다음과 같이 제공하고 있습니다.

1) 주유소

2) 죽전 물류센터

3) 남청라 물류센터

4) 마포구 소재 숙박시설

(11) 당기말 현재 투자부동산의 담보제공내역은 다음과 같습니다.

8. 기타지급채무

당기말과 전기말 현재 기타지급채무의 내역은 다음과 같습니다.

9. 기타유동부채

당기말과 전기말 현재 기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다.

10. 차입금 및 전환사채

(1) 당기말과 전기말 현재 차입금 및 전환사채의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 당사는 차입금과 관련하여 주석7 및 주석18에서 설명하고 있는 바와 같이 당사의 보험금수령권 및 투자부동산을 담보로 제공하고 있으며, 부동산담보신탁계약에 따른 우선수익권을 제공하고 있습니다.

(3) 전환사채 상세 내역

전환권가치는 자본으로 계상하였으며, 발행가액에서 부채요소를 차감하여 산정하였습니다.

11. 임대보증금

(1) 당기말과 전기말 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

한편, 임대보증금의 현재가치 평가와 관련하여 당기말과 전기말 현재 인식하고 있는 장ㆍ단기선수수익은 각각 12,835,352천원 및 14,323,515천원입니다.

(2) 당사는 임대보증금과 관련하여 주석7 및 주석18에서 설명하고 있는 바와 같이 투자부동산을 담보로 제공하고 있으며, 부동산담보신탁계약에 따른 우선수익권을 제공하고 있습니다.

12. 자본금 및 기타불입자본

(1) 당기말과 전기말 현재 당사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

(2) 당기말과 전기말 현재 기타불입자본의 구성내역은 다음과 같습니다.

(3) 당기 및 전기 중 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

13. 이익잉여금(결손금)

(1) 당기말과 전기말 현재 이익잉여금(결손금)의 구성내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기와 전기의 결손금처리계산서는 다음과 같습니다.

(*) 당사는 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

(3) 당기와 전기의 배당금 산정내역은 다음과 같습니다.

14. 영업손익, 금융손익 및 기타손익

(1) 당기와 전기의 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기와 전기의 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(3) 당기 및 전기의 금융수익과 금융비용은 전액 이자수익 및 이자비용으로 구성되어 있습니다.

(4) 당기 및 전기의 기타수익 및 기타비용은 전액 잡이익 및 잡손실로 구성되어 있습니다.

15. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

16. 주당손익

(1) 당기와 전기의 기본주당손익내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기의 가중평균유통보통주식수는 다음과 같습니다. 한편, 전기 중 유통보통주식수의 변동이 없으므로 전기의 가중평균유통보통주식수는 전기말 주식수와 동일합니다.
(당기)

(3) 희석주당이익은 모든 희석성 잠재적보통주가 보통주로 전환된다고 가정하여 조정한 가중평균 유통보통주식수를 적용하여 산정하고 있습니다. 당사가 보유하고 있는 희석성 잠재적보통주로는 전환사채가 있습니다. 전환사채는 보통주로 전환된 것으로 보며 당기순이익에 전환사채에 대한 이자비용에서 법인세 효과를 차감한 가액을 보통주당기순이익에 가산했습니다. 한편 전기의 경우 잠재적보통주를 고려할 경우 반희석효과가 나타남에 따라 희석주당순이익을 산정하지 않았습니다.

17. 현금흐름표

(1) 현금및현금성자산은 재무상태표와 현금흐름표상의 금액이 일치하게 관리되고 있습니다.

(2) 당기와 전기 중 현금및현금성자산의 사용을 수반하지 않는 중요한 거래내용은 다음과 같습니다.

(3) 당기와 전기 중 재무활동에서 생기는 부채의 변동은 다음과 같습니다.

(당기)

(전기)

18. 우발채무 및 약정사항

(1) 책임임대차계약

당사와 체결한 주요 책임임대차 계약내역은 다음과 같습니다.

(2) 자산관리계약

당사는 (주)코람코자산신탁과 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산의 임대차 등 자산의 투자운용 업무 위탁계약을 체결하고 있으며, 다음의 위탁수수료를 지급하도록 약정하고 있습니다.

(3) 일반사무관리계약

당사는 주식회사 케이비펀드파트너스와 발행주식의 명의개서에 관한 업무, 주식의 발행에 관한 사무 및 당사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무관리계약을 체결하여 당사의 주식이 유가증권시장에 상장된 날 직전일까지는 연간 80백만원을, 상장된 날부터는 연간 175백만원을 사무수탁수수료로 하여 지급하기로 약정하였습니다.

(4) 자산보관계약

당사는 엔에이치투자증권 주식회사와 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 및 해산(청산)관련 업무 등의 위탁계약을 체결하여 매 결산기마다 15백만원을 자산보관수수료로 지급하기로 약정하였습니다. 또한, 당사는 교보자산신탁 주식회사와 부동산의 보관ㆍ관리업무 및 해산 (청산)관련업무 등의 위탁계약을 체결하여 매 결산기마다 5백만원을 자산보관수수료로 지급하기로 약정하였습니다.

(5) 부동산담보신탁계약

당사는 당사의 투자부동산에 대하여 교보자산신탁 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, 신탁원본의 우선수익자는 주석7에서 설명하고 있습니다.

(6) 담보제공내역

당기말 현재 투자부동산의 담보제공내역은 주석7에서 설명하고 있습니다.

(7) 금융기관 약정사항

(8) 소송사건

회사가 보조참가인으로 계류중인 소송사건은 1건(소송가액 50,000천원)으로 보고기간 현재 본 소송의 결과를 예측할 수 없습니다.

(9) 당기말 현재 당사는 서울보증 주식회사로부터 개발행위허가 등에 대해 568,224천원의 지급 보증을 제공받고 있습니다.

19. 특수관계자와의 거래

(1) 당기말 현재 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

(2) 당기와 전기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(*) 당기 중 취득한 자산의 매입과 개발에 관련한 보수는 투자부동산 및 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 취득원가에 포함되어 있습니다.

(3) 당기와 전기 중 특수관계자와의 자금 거래내역은 다음과 같습니다.

(4) 당기말과 전기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무는 다음과 같습니다.

(5) 당기와 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

20. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 당기말과 전기말 현재 당사의 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다.

당사는 상각후원가로 측정하는 금융자산 및 금융부채의 장부금액은 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 금융상품 범주별 손익

당기와 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

(3) 공정가치 서열체계

1) 당사는 공정가치측정에 사용된 투입변수의 유의성을 반영하는 공정가치 서열체계에 따라 공정가치측정치를 분류하고 있으며, 공정가치 서열체계의 수준은 다음과 같습니다.

2) 당기말 현재 재무상태표에 공정가치로 측정되는 자산과 부채의 공정가치 서열체계별 공정가치 금액은 다음과 같습니다. 한편 당기말 및 전기말 현재 회사의 경영진은 재무상태표에 상각후원가로 측정되는 금융상품의 장부금액은 공정가치와 근사하다고 판단하고  있습니다.

(당기말)

(전기말)

3) 공정가치로 측정되는 자산ㆍ부채 중 공정가치 서열체계 수준 3로 분류된 자산ㆍ부채의 가치평가기법과 투입변수는 다음과 같습니다.

(당기말)

(전기말)

21. 위험관리

(1) 금융위험관리
당사는 경영활동과 관련하여 이자율위험, 신용위험 및 유동성위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 당사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해 노력하고 있습니다.

1) 이자율 위험

이자율위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻합니다. 회사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는데 있습니다.

보고기간말 현재 당사의 차입금은 전액 고정이자율 차입금으로 이자율위험에 노출되어있지 않습니다.

2) 신용위험관리
당사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다. 당사는신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.

당기말과 전기말 현재 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다.

3) 유동성위험관리
당사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 당기말과 전기말 현재 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.

(당기말)

(*1) 향후 지급될 이자비용과 원금이 포함된 현금흐름입니다.
(*2) 현재가치로 할인하지 않은 명목금액입니다.

(전기말)

(*1) 향후 지급될 이자비용과 원금이 포함된 현금흐름입니다.
(*2) 현재가치로 할인하지 않은 명목금액입니다.

(2) 자본위험관리
당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보유하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조의 유지 또는 조정을 위하여 당사는 배당을 조정하거나, 주주에 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

당사의 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며 이 비율은 총부채를 총자본으로나누어 산출하고 있으며, 당기말과 전기말 현재 부채비율은 다음과 같습니다

22. 매각예정자산

(1) 당기말과 전기말 현재 매각예정자산의 구성내역은 다음과 같습니다.

(*1) 당사는 매각예정자산을 공정가치에서 매각부대원가를 차감한 순공정가치와 장부금액 중 작은 금액으로 측정하고 있습니다.  
(*2) 매각예정자산의 처분으로 인하여 당기 매각예정자산처분이익 13,257,182천원(전기 1,914,253천원)을 인식하였습니다.

6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

- 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.

부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100% 이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

상기 기재한 배당정책은 회사 정관 제54조(이익배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회의 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

3. 기타 참고사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항

당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제54조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다.

당 회사의 회계연도는 매년 6월 1일에 개시하여 11월 30일에 종료하고 12월 1일 개시하여 05월 31일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

※ 현금배당수익률: 1주당 현금배당금 / 과거 1주일간 배당부 종가  (배당기준일 전전거래일)의 평균
※ 주당배당금은 소숫점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액
   /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야 함

다. 과거 배당 이력

※ 배당수익률 : 제9기 5.58%, 제8기 3.48%, 제7기 3.09%,제6기 3.63%, 제5기 3.53%
※ 당사는 6개월 단위 결산법인입니다.
※ 최근 3년간 배당수익률 : 제7기~제9기(23.06~24.11)기간의 평균 배당수익률
※ 최근 5년간 배당수익률 : 제5기~제9기(22.06~24.11)기간의 평균 배당수익률
※ 연속 배당횟수는 2020년 08월 31일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

증자(감자)현황