정 정 신 고 (보고)

1. 정정대상 공시서류 : 증권신고서(분할)

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 : 2024년 08월 30일

3. 정정사항

(주1) 정정 전

나. 방송채널사용사업자 분할에 대한 과학기술정보통신부 변경승인

추가로 방송법 제15조(변경허가등)에 따르면 방송채널사용사업자가 분할을 하고자 하는 경우 주식회사 지에스리테일은 과학기술정보통신부장관에게 변경승인을 받아야 합니다. 이에 주식회사 지에스리테일은 2024년 06월 28일에 방송채널사용사업 분할 변경승인신청을 하였으며, 2024년 08월 29일 과기정통부 심사위원회 심사를 완료하였습니다. 회사는 근시일 내 과학기술통신부로부터 결과 통지서를 수령할 것으로 예상하고 있으며, 변경승인 통보문 수령 시 해당 공문을 본 증권신고서 내 기재할 예정입니다.  

(주1) 정정 후

나. 방송채널사용사업자 분할에 대한 과학기술정보통신부 변경승인

추가로 방송법 제15조(변경허가등)에 따르면 방송채널사용사업자가 분할을 하고자 하는 경우 주식회사 지에스리테일은 과학기술정보통신부장관에게 변경승인을 받아야 합니다. 이에 주식회사 지에스리테일은 2024년 06월 28일에 방송채널사용사업 분할 변경승인신청을 하였으며, 2024년 08월 29일 과기정통부 심사위원회 심사를 완료하였습니다. 회사는 2024년 09월 10일 과학기술정보통신부로부터 변경승인 통보 공문을 수령하였으며, 세부 내용은 아래와 같습니다.

과기부 승인문서

과기부 승인문서 승인조건

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서명(증권신고서)

증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서_신고서

요약정보

I. 핵심투자위험

II. 형태

III. 주요일정

IV. 평가 및 신주배정 등

V. 당사회사에 관한 사항 요약

VI. 그 외 추가사항

제1부 분할의 개요

I. 분할에 관한 기본사항

※ 회사명 정의
분할회사(분할되는 회사) : 주식회사 지에스리테일
분할존속회사 : 주식회사 지에스리테일
분할신설회사 : 주식회사 지에스피앤엘
분할당사회사 : 분할존속회사와 분할신설회사를 통칭

1. 분할의 목적

가. 분할의 당사회사와 배경

(1) 분할당사회사

주식회사 지에스리테일(이하 "분할되는 회사"라 함)은 상법 제530조의2 내지 제530조의11의 규정이 정하는 바에 따라서 아래와 같이 단순ㆍ인적분할(이하 "인적분할"이라 함)의 방식으로 분할하여 자신은 주식회사 지에스리테일로 존속하고(이하 분할 후의 존속회사를 "분할존속회사"라 함), 분할되는 회사가 영위하는 사업 중 파르나스호텔 주식회사 및 주식회사 후레쉬미트를 관리하는 사업부문(이하 "분할대상사업부문"이라 함)을 분할하여 주식회사 지 에스피앤엘을 설립하기로 합니다.(이하 "분할신설회사"라 함).

분할신설회사는 한국거래소의 유가증권시장 상장규정 제38조 제1항 제2호, 제39조, 제41조 및 제42조에 따른 재상장심사를 거쳐 한국거래소 유가증권시장에 재상장할 예정입니다. 분할존속회사인 주식회사 지에스리테일은 유가증권시장 상장규정 제46조에 따라 변경상장할 예정입니다.

분할되는 회사는 전력 및 통신용전선과 케이블 판매를 목적으로 1971년 02월 13일 금성전공 주식회사의 사명으로 설립되었으며, 두 차례 상호변경을 거쳐 2005년 03월 02일 현재의 사명인 주식회사 GS리테일로 상호를 변경하였습니다.또한, 2011년 12월 23일 유가증권시장에 상장되어 매매가 개시되었습니다.

(2) 분할의 배경 및 목적

1) 분할회사는 분할대상사업부문의 분리를 통해 분할대상사업부문이 독립적으로 고유사업에 전념토록 하여 경쟁력을 강화하고, 전문화된 각 사업영역에 역량을 집중함으로써 경영위험의 분산, 사업경쟁력 강화와 지속성장을 위한 고도화를 추구하고자 합니다.

2) 분할 이후 분할존속회사는 편의점, 수퍼마켓, 홈쇼핑 등 소매유통업 및 부동산 개발업 중심의 기존 사업에 역량을 집중하고, 시장경쟁력 강화를 통해 지속 성장 가능성 및 경영효율성을 극대화 하고자 합니다. 또한, 분할신설회사는 우수한 현금창출 능력을 보유한 호텔운영업, 육가공업 및 유관사업에 대한 전문성을 강화하고, 호텔운영업 및 육가공업 등 주요 자회사의 영업실적 및 재무 건전성을 반영한 효율적이고 유연한 자본조달을 가능하게 하고, 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 "공정거래법"이라 한다)에 따른 지주회사로서 자회사 지분관리 및 신규 사업 투자 등을 통해 새로운 성장동력 발굴을 추진하고, 지주회사 체제 내에서 사업 특성에 맞는 신속하고 전문적인 경영 의사결정이 가능한 지배구조를 확립하고자 합니다.

3) 본건 분할에 따라, 사업부문별 전문화를 통하여 핵심사업에의 집중투자를 용이하게 하고 독립적인 경영 및 객관적인 성과평가를 가능하게 함으로써 책임경영체제를 확립하고자 합니다.

4) 사업부문별로 사업특성에 맞는 신속하고 전문적인 의사결정이 가능한 효율적인 지배구조 체제를 확립하고, 이를 통해 문제 상황에 대한 대응 능력 및 의사결정 사항에 대한 실행 능력을 제고하여 경영효율화를 추구하고자 합니다.

5) 상기와 같은 지배구조 체제 변경을 통하여 기업경영의 투명성을 증대시키고 경영자원을 효율적으로 배분하여 시장으로부터 적정한 기업가치를 평가 받음으로써 궁극적으로 기업가치와 주주가치를 제고할 예정입니다.

분할회사는 2015년 파르나스호텔(주) 지분을 매수하여 자회사로 편입한 이래, 소매유통업(편의점, 수퍼마켓, 홈쇼핑)과 호텔업을 주요 사업으로 영위하여 왔습니다. 파르나스호텔 인수는 사업포트폴리오를 다각화하여 회사의 수익 안정성 및 성장성을 창출하기 위한 결정이었으며 현재 파르나스호텔(주)는 회사의 이익에 상당한 기여를 하고 있습니다.

다만 그럼에도 불구하고 회사의 사업구조가 서로 다른 영역(편의점, 수퍼, 홈쇼핑, 호텔 등)의 여러 사업을 포함하는 복잡한 구조로 되어 있어, 회사의 기업가치는 단일 사업을 영위하는 경쟁사와 비교하여 저평가되어 있습니다. 실제 회사의 사업부(편의점, 수퍼, 홈쇼핑, 호텔 등)는 각 사업을 단일 사업으로 영위하는 편의점 사업 상장사 A, 홈쇼핑 사업 상장사 B, 호텔사업 상장사 C 대비 높은 수준의 매출을 시현하고 있음에도 불구하고 분할 의사결정 당시 당사의 기업가치(시가총액)는 경쟁사와 비교하여 유사하거나 보다 낮은 수준을 기록하고 있습니다.

또한 다수의 애널리스트 및 투자자들은 회사의 사업구조가 복잡하여, 회사의 밸류에이션(가치평가) 진행시 어려움이 있으며, 투자자들은 복잡한 사업구조를 가진 당사에 투자하는데 있어서 어려움이 있다고 평하였습니다. 실제 이와 같은 사실은 분할회사의 외국인 지분율로도 나타나고 있습니다.

그리고 국내/해외 NDR 진행시 다수의 투자자들에게 회사의 사업구조를 핵심사업 중심으로의 재편해 달라는 요청을 받기도 하였습니다. 이에 회사는 '22년부터 비핵심사업(헬스앤뷰티, 디자인소품 쇼핑 플랫폼, 주차장 사업 등)을 지속적으로 정리하여 왔습니다.

이러한 저평가된 기업가치에 대한 시장 내 의견들을 바탕으로 회사는 유통사업과 비유통사업을 분리하는 것이 주주가치를 향상시키는 방법이라고 생각하여금번 인적분할을 추진하게 되었으며, 분할회사의 기존주주에게 분할 전과 동일한 비율로 주식을 배부하게 되는 인적분할을 통한 방법이 기존 주주가치를 훼손하지 않는다고 판단하였습니다. 이와 같은 인적 분할을 통해 당사는 복잡한 사업구조를 해소하고, 핵심사업(편의점, 수퍼, 홈쇼핑)에 역량을 집중함으로써, 시장에서 저평가된 기업가치를 적정하게 평가 받고자 합니다.

분할 후, 분할존속회사는 본업인 유통사업에 역량을 집중하여 유통시장 내 선도적 지위를 확보하고자 합니다. 1) 유통사업 경쟁력 강화를 위한 투자를 지속(편의점, 수퍼 점포 확대 등 경쟁력 강화를 위한 투자, O4O 서비스* 등 오프라인 플랫폼 경쟁력 강화)하고, 2) 당사의 인프라를 활용한 사업 기회를 모색하고 데이터 기반의 새로운 서비스를 제공할 예정입니다.

분할신설회사는 호텔 및 신사업 추진을 통한 성장 Vehicle 역할을 수행하고자 하며, 1) 호텔 운영사업을 확대하고(기존 호텔 리뉴얼 및 신규 호텔/숙박시설 위탁운영 확대 추진 등), 2) 호텔사업 이외 상업시설 운영사업 및 장기 전략사업을 추진하여 사업 경쟁력 확보를 추진하고자 합니다.(신규사업 관련 사항은 본 증권신고서 제1부 분할의 개요 - VI. 투자위험요소 - 3. 분할이 성사될 경우 관련 증권에 투자함에 있어 고려할 위험 - 회사위험 너. 분할신설회사 신규 사업 추진 관련 위험을 참고하시기 바랍니다) 회사는 상기와 같은 노력을 통하여 사업 경쟁력 확보를 통해 기업가치를 제고하는 한편, 이에 따른 주주가치 제고를 목표하고 있습니다.

이와 함께 회사는 주주가치 제고를 위해 2024년 6월 3일 최초 이사회결의를 통하여 회사가 보유하고 있는 자사주 전량(1,279,666주)를 소각하기로 결의 하였으며, 분할 후 분할신설회사의 배당 정책은 비경상 손익을 제외한 (지배지분)연결당기순이익 중 40% 수준에서 배당금 산정이 적정하다고 판단하여, 향후에도 40% 수준의 배당성향을 유지할 계획입니다.(단, 배당성향의 급격한 변동이 있을 경우, 관련 사유에 대한 근거 제시 예정). 또한 신설회사의 경우 상법상 의무사항이 아님에도 불구하고 감사위원회를 설치, 내부통제를 강화하는 한편 분할신설회사의 정관에 따라 주요 자회사인 파르나스호텔(주)의 상장 또는 지분매각을 분할재상장 이후 추진하지 않을 계획입니다.

나. 회사의 경영, 재무, 영업 등에 미치는 중요 영향 및 효과

(1) 회사의 경영에 미치는 영향 및 효과

본 증권신고서 제출일 현재 분할되는 회사의 최대주주인 (주)GS는 당사의 기명식 보통주 지분 57.9%를 보유하고 있으며, 최대주주 및 특수관계자를 포함한 기명식 보통주 지분율은 총 57.9%입니다. 본건 분할은 상법 제530조의2 내지 제530조의11의 규정이 정하는 바에 따라 분할되는 회사의 주주가 분할신주 배정기준일 현재의 지분율에 비례하여 분할신설회사의 주식을 배정받는 단순인적분할의 방법으로 진행됩니다.

분할되는 회사는 본건 분할에 있어 주식사채 등의 전자등록에 관한 법률 제65조에 의한 주식병합 특례 절차를 거칠 예정이지만, 주식병합이 이루어진 후에도 그 지분율 및 최대주주는 변경되지 아니합니다.

분할되는 회사는 본 증권신고서 제출일 현재 자기주식을 1.2%(1,279,666주)를 보유하고있습니다. 분할되는 회사가 보유한 자기주식 1,279,666주는 본건 분할계획서 승인을 위한 이사회 결의와 동시에 주주 환원을 위한 자본감소(자기주식 소각) 이사회 결의를 진행하고, 2024년 10월 23일 예정된 주주총회에서 자본감소 결의와 본건 분할 결의를 동시에 진행하는 방식으로 채권자 보호절차를 거쳐서 전부 소각 예정입니다.

(2) 회사의 재무, 영업에 미치는 영향 및 효과

분할되는 회사는 본 증권신고서 제출일 현재 연결기준 소매유통업(편의점 GS25, 수퍼마켓 GS THE FRESH, 홈쇼핑 GS SHOP 등), 부동산 개발업, 호텔업, 자회사 및 피투자회사 지분의 관리 및 신규투자 등을 목적으로 하는 사업부문을 영위하고 있습니다. 분할 후 분할존속회사는 소매유통업(편의점 GS25, 수퍼마켓 GS THE FRESH, 홈쇼핑 GS SHOP 등), 부동산 개발업, 자회사 및 피투자회사 지분의 관리 및 신규투자 등을 목적으로 하는 사업부문 등의 사업을 영위할 예정이며, 분할신설회사인 주식회사 지에스피앤엘은 파르나스호텔 주식회사 및 주식회사 후레쉬미트의 관리를 목적으로 하는 사업부문을 영위할 예정입니다.

분할당사회사는 상기와 같은 지배구조 체제 변경을 통하여 사업부문별로 사업특성에 맞는 신속하고 전문적인 의사결정이 가능한 효율적인 지배구조 체제를 확립하고, 이를 통해 문제 상황에 대한 대응 능력 및 의사결정 사항에 대한 실행 능력을 제고하여 경영효율성 개선을 이룰 수 있을 것으로 판단하고 있습니다. 또한, 기업경영의 투명성을 증대시키고 경영자원을 효율적으로 배분하여 시장으로부터 적정한 기업가치를 평가 받음으로써 궁극적으로 주주가치를 제고할 수 있을 것이라 예상하고 있습니다.

또한 회사는 금번 인적 분할을 통하여 복잡한 사업구조로 인해 시장에서 저평가 받고 있는 기업가치를 재평가 받을 수 있을 것이라고 기대하고 있습니다. 회사에 관심있는 애널리스트들은 회사의 사업구조가 복잡하여, 회사의 밸류에이션(가치평가) 진행시 어려움이 있다고 하였으며, 투자자들은 복잡한 사업구조를 가진 당사를 투자하는데 있어서 어려움이 있다고 평하였습니다. 이에 따라 상호 연관성이 낮은 사업부문(유통-비유통)을 분리하고, 상호 연관성이 높은 사업으로 사업구조를 재편하여 핵심 역량을 집중하고자 합니다.

구체적으로 분할존속회사의 경우, 편의점, 수퍼마켓, 홈쇼핑으로 대표되는 유통사업에 역량을 집중함으로서 사업부문간 사업 협력을 통한 시너지 도출, 규모의 경제 확대, 유통 인프라의 확장을 통한 사업 경쟁력을 강화할 예정이며, 상대적으로 연관성이 적었던 호텔사업부문의 관리를 위해 소모되었던 역량을 본업으로 집중하여 유통 사업의 차별화 된 경쟁력을 강화 할 계획입니다.

반면 분할신설회사의 경우, 비유통사업부문인 호텔사업부를 이전받아 해당 사업부문을 위한 전문 경영을 진행하고자 합니다. 이에 따라 시장의 변화에 즉각적으로 대응할 수 있는 경영전략을 구사하고, 분할신설회사만의 차별화된 사업 경쟁력을 강화하여 호텔사업에서의 전문성을 인정받을 수 있도록 노력할 것이며, 기존 소매유통업을 영위하는 분할회사 내 사업부로 존재하여 가치가 희석되었던 파르나스호텔(주)의 기업가치 또한 시장에서 재평가받을 수 있게되어, 향후 사업 경쟁력에서도 변화가 있을 것으로 기대하고 있습니다. 또한 식자재 공급사업(축산물 가공 및 가공물 유통업)을 영위하는 (주)후레쉬미트의 경우 현재 기업의 규모는 크지 않으나, 빠르게 성장하고 있는 기업으로 향후 신설회사가 영위하고자 하는 호텔 및 시니어/공유주택 운영 사업등에 식자재 등을 납품하는 등 높은 시너지 효과를 낼 수 있을 것으로 판단됩니다.

참고로 금번 분할의 경우, 분할회사가 보유하고 있던 자회사(파르나스호텔(주) 및 (주)후레쉬미트) 지분을 분할신설회사로 이전할 뿐이므로, 금번 분할이 분할존속회사 및 분할신설회사의 주요 자회사의 기존 사업 계약에 미치는 영향은 없습니다.


다. 향후 회사구조 개편에 관한 계획

분할신설회사는 재상장(2024년 12월 23일 예정) 이후 필요한 준비기간을 거쳐 자회사인 (주)후레쉬미트와 합병을 진행할 예정입니다. 이를 통해 분할신설회사는 단순히 자회사의 지배만을 영위하는 순수지주회사가 아닌, 자체 사업을 영위하는 사업지주회사로 거듭나고자 합니다. 다만 회사는 상기 합병을 분할재상장 후 1년 내 추진할 가능성은 제한적이라고 판단하고 있으며, 분할재상장 이후 분할신설회사의 경영환경 및 사업 체계가 안정화된 시점에 추진할 수 있을것으로 예상하고 있습니다.

지주회사 요건과 관련하여 독점규제 및 공정거래에 관한 법률("공정거래법")에 따라 분할신설회사는 자산총액이 5,000억원 이상으로 자회사 주식가액의 합계가 당해 회사 자산 총액의 50% 이상을 유지해야 합니다. 2023년말 별도기준 분할신설회사의 자산총액이 7,831억원, 파르나스호텔(주)의 67.56% 지분의 장부가액이 7,763억원, (주)후레쉬미트의 51.00%의 장부가액이 13억원인 점을 고려시 동 합병의 결과로 분할신설회사가 지주회사 행위제한 요건을 충족하지 못할 가능성은 크지 않다고 판단됩니다.

합병의 경우 상법 제522조 및 제434조에 따라 합병 승인에 대한 주주총회에서 결의는 특별결의사항에 해당됩니다. 따라서 합병의 승인을 위한 합병당사회사의 주주총회에서 참석주주 의결권의 3분의 2 이상과 발행주식총수의 3분의 1 이상의 승인을 얻어야 합니다. 다만, 합병 후 존속하는 회사가 합병으로 인하여 발행하는 신주 및 이전하는 자기주식의 총수가 그 회사의 발행주식총수의 100분의 10을 초과하지 아니하는 경우(소규모합병)에는 존속회사의 주주총회 승인은 이사회 승인으로 갈음될 수 있습니다.

현 시점에서는 합병의 구체적 추진 시기, 합병 시점의 분할신설회사와 (주)후레쉬미트의 기업가치 등을 예측할 수 없는 바, 합병의 세부 방식은 결정된 바 없습니다. 회사는 면밀한 검토를 진행 후 합병을 추진할 계획이며, 합병에 대한 구체적 사항이 결정되는 경우 이를 공시할 예정입니다. 다만 이와 같은 지배구조 개편이 합병 추진 시점 당시 분할신설회사의 기업가치 제고에 불리하거나, 신설회사의 주주 및 시장으로부터 그 당위성을 납득받지 못할 경우, 혹은 상기 합병이 회사의 기업가치 향상에 크게 기여할 수 있을 것으로 판단되는 경우, 이는 시장으로부터 분할신설회사에 대한 투자판단에 영향을 미쳐 분할신설회사의 주가 변동성을 확대하는 원인으로 작용할 수 있습니다. 투자자께서는 상기 합병 추진에 따른 주가 변동성 확대 가능성에 대하여 인지하시기 바랍니다.

참고로 분할당사회사는 본건 분할 절차 및 분할 재상장 완료 이후 5년간 분할신설회사의 자회사인 파르나스호텔(주)의 주식 6,654,675주에 대하여 제3자를 상대방으로 하는 매각 혹은 파르나스호텔(주)의 상장을 실행하지 않을 예정입니다. 이에 대한 내용은 분할신설회사의 정관에 기재될 예정이며, 회사는 상기 내용에 대한 확약을 거래소에 제출하였습니다.  

본건 분할을 통한 분할신설회사에 대한 파르나스호텔㈜ 지분의 이전과 관련하여, 파르나스호텔㈜ 주주간 계약 및 정관 규정 등에 따라 파르나스호텔㈜의 2대 주주(31.86% 보유)인 (사)한국무역협회의 동의가 필요할 수 있습니다. 본건 분할에 대해 (사)한국무역협회 동의를 위한 협의를 진행 중에 있습니다.

상기 내역 외 현 시점에서 회사가 1년 내 및 1년 이후 추진하고자 하는 구조 개편에 관한 계획은 없습니다.


2. 분할의 형태

가. 회사 분할 방법ㆍ내용

(1) 상법 제530조의2 내지 제530조의11의 규정이 정하는 바에 따라 아래 표와 같이 분할되는 회사인 주식회사 지에스리테일이 영위하는 분할대상사업부문을 분할하여 분할신설회사를 설립하고, 분할되는 회사의 주주가 분할신주배정기준일 현재의 지분율에 비례하여 분할신설회사의 주식을 배정받는 인적분할 방식이며, 분할 후 기존의 분할되는 회사는 존속하여 분할대상부문을 제외한 나머지 사업을 영위하게 됩니다. 분할 후 분할존속회사는 "유가증권시장상장규정" 제46조에 따라 변경상장할 예정이며, 분할신설회사는 "유가증권시장상장규정" 제38조 제1항 제2호, 제39조 및 제41조에 따라 재상장 심사를 거쳐 유가증권시장에 재상장할 예정입니다.

분할 전 지배구조

분할 후 지배구조

(2) 분할기일은 2024년 12월 1일로 합니다. 다만, 분할되는 회사의 이사회 결의로 분할기일을 변경할 수 있습니다.

(3) 상법 제530조의3 제1항 및 제2항의 규정에 의거 주주총회의 특별결의에 의해 분할하며, 동법 제530조의9 제1항의 규정에 의거 분할신설회사와 분할존속회사는 분할 전의 분할되는 회사 채무에 관하여 연대하여 변제할 책임이 있습니다.

(4) 제(3)항에 따라 분할존속회사와 분할신설회사가 분할 전의 분할되는 회사 채무에 관하여 연대책임을 부담하는 것과 관련하여, 분할존속회사가 본 분할계획서에 따라 분할신설회사가 승계한 채무를 변제하거나 분할존속회사의 기타 출재로 분할신설회사가 면책이 된 때에는 분할존속회사가 분할신설회사에 대하여 구상권을 행사할 수 있고, 분할신설회사가 본 분할계획서에 따라 분할존속회사에 귀속된 채무를 변제하거나 분할신설회사의 기타 출재로 분할존속회사가 면책이 된 때에는 분할신설회사가 분할존속회사에 대하여 구상권을 행사할 수 있습니다 .

(5) 본건 분할로 인하여 이전하는 재산은 분할계획서 제4조(분할신설회사에 관한 사항) 제(7)항(분할신설회사에 이전될 분할되는 회사의 재산과 그 가액)의 규정 내용에 따르되, 동 규정에 따르더라도 분할 대상 재산인지 여부가 명백하지 않은 경우 하기 제(6)항 내지 제(10)항에서 정하는 바에 따라 이를 결정합니다.

(6) 그 성질 또는 법령에 따라 승계되지 아니하여 분할존속회사에 귀속되는 경우를 제외하고, 분할되는 회사에 속한 일체의 적극ㆍ소극재산과 공법상의 권리ㆍ의무를 포함한 기타의 권리ㆍ의무 및 재산적 가치가 있는 사실 관계(인허가, 근로관계, 계약관계, 소송 등을 모두 포함)는 분할계획서 기재 승계목록(이하 "본건 승계대상목록"이라 한다)에 기재된 사항은 그 기재를 따르고, 본건 승계대상목록에 기재되지 아니한 사항에 대해서는 분할되는 회사의 이사회가 달리 규정하지 않는 한, 분할대상사업부문에 대한 것이면 분할신설회사에게, 분할대상사업부문 이외의 부문에 대한 것이면 분할존속회사에게 각각 귀속되는 것을 원칙으로 합니다. 분할신설회사는 분할기일 현재 분할대상사업부문에서 근무하는 모든 종업원의 고용 및 법률관계(근로계약 등)를 승계합니다.

(7) 위 제(6)항에 따라 귀속되는 것들을 제외하고, 분할되는 회사의 사업과 관련하여 분할기일 이전의 행위 또는 사실로 인하여 분할기일 이후에 발생ㆍ확정되는 채무 또는 분할기일 이전에 이미 발생ㆍ확정되었으나 이를 인지하지 못하는 등의 여하한 사정에 의하여 본 분할계획서에 반영되지 못한 채무(공ㆍ사법 상의 우발채무 기타 일체의 채무를 포함)에 대하여는 그 원인이 되는 행위 또는 사실이 주로 분할대상사업부문에 관한 것이면 분할신설회사에게, 주로 분할대상사업부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할존속회사에게 각각 귀속됩니다. 만약 분할대상사업부문에 관한 것인가를 확정하기 어려운 경우에는 분할비율(이하 정의됨)로 분할신설회사와 분할존속회사에 각각 귀속됩니다. 이러한 채무의 귀속에 대해 위 원칙에 명백히 반하는 경우를 제외하고, 분할되는 회사의 이사회가 그 귀속여부를 결정하는 경우 그 결정에 따릅니다.

(8) 분할되는 회사의 사업과 관련하여 분할기일 이전의 행위 또는 사실로 인하여 분할기일 이후에 취득하는 채권, 기타 권리 또는 분할기일 이전에 이미 취득하였으나 이를 인지하지 못하는 등의 여하한 사정에 의하여 본 분할계획서에 반영되지 못한 채권, 기타 권리(공ㆍ사법상의 우발채권 기타 일체의 채권을 포함)의 귀속에 관하여도 제(7)항과 같이 처리합니다. 또한, 본 항에 따른 공ㆍ사법상 권리의 귀속규정과 달리 분할존속회사 또는 분할신설회사에 해당 권리가 귀속되는 경우, 해당 권리를 보유하게 된 회사가 본 항에 따라 원래 해당 권리를 보유해야 할 상대 회사에게 자신이 보유한 권리를 이전해 주어야 합니다.

(9) 분할기일 이전의 분할되는 회사를 당사자로 하는 모든 계약 및 소송은 분할대상사업부문에 관한 것이면 분할신설회사에게, 분할대상사업부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할존속회사에게 각 귀속되는 것으로 합니다. 다만, 해당 계약이 특정 자산(주식 포함)에 직접 관련된 경우에는 그 특정자산의 귀속에 따릅니다.

(10) 분할신설회사의 자산, 부채, 자본의 결정방법은 분할되는 회사의 분할대상사업부문에 관한 모든 자산, 계약, 권리, 책임 및 의무를 분할신설회사에, 분할대상사업부문에 속하지 않는 것은 분할존속회사에 각각 배분하는 것을 원칙으로 하며, 분할신설회사가 유가증권시장 상장규정 소정의 재상장 요건을 충족할 수 있는 요소, 본건 분할이 관련 법령상 적격분할 요건을 충족할 수 있는 요소 등 본건 분할에 따른 조세부담과 관련한 요소, 분할존속회사 및 분할신설회사의 향후 운영 및 투자계획, 각 회사에 적용되는 관련 법령상의 요건 등을 복합적으로 고려하여, 분할존속회사와 분할신설회사의 자산, 부채, 자본금액을 결정합니다.

나. 분할로 신설되는 회사의 상호, 분할방식, 사업목적, 본점소재지, 공고방법 및 결산기

다. 분할되는 회사에 관한 사항

(1) 감소할 자본금과 준비금의 액

(2) 자본감소의 방법

주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률 제65조에 의한 주식병합 특례 절차 및 상법 제441조 내지 제443조에 의한 주식병합절차에 따라, 분할신주배정기준일 현재 분할되는 회사의 주주명부에 등재되어 있는 보통주주에게 1주당 0.8105782주 비율로 주식을 병합하며, 병합 후 1주 미만의 단주는 분할존속회사의 변경상장 초일의 종가로 환산하여 현금 지급하며, 단주는 분할존속회사가 자기주식으로 취득합니다. 상기 비율은 2024년 06월 03일 최초 이사회 결의되고 2024년 10월 23일 개최 예정된 주주총회에서 최종 승인될 자기주식 소각 거래에 따라서 1주당 0.8082833주 비율로 변동할 수 있으며, 이로 인한 변경 및 구체적인 세부 거래절차 진행 등은 대표이사에게 위임합니다.

(3) 분할로 인하여 이전할 재산과 그 가액

분할회사에서 분할신설회사로 이전하는 재산은 증권신고서 "제1부 분할의개요-Ⅳ. 영업 및 자산의 내용 - 3. 자산 및 부채의 이전에 관한 사항  - 가. 분할로 인하여 이전할 재산과 그 가액"의 내용을 참고 하시기 바랍니다.

(4) 분할 후 발행주식의 총수

3. 분할의 주요일정

4. 분할의 성사조건

가. 분할계획서 상의 계약 해제 조건

해당사항 없습니다.

나. 분할승인 주주총회에서 분할이 무산될 가능성

상법 제530조의3 제2항에 따른 본건 분할의 승인을 위한 주주총회에서 출석한 주주의 의결권의 3분의 2 이상의 수와 발행주식총수의 3분의 1 이상의 수의 승인을 얻지 못할 경우 본건 분할이 무산될 수 있습니다.

5. 관련법령상의 규제 또는 특칙

가. 분할신설회사 재상장 검토

분할신설회사는 주권 재상장 예비심사 결과 한국거래소로부터 2024년 07월 26일 재상장 심사요건을 충족하고 있음을 통보 받았으며, 통보 내용은 다음과 같습니다.

심사승인1

심사승인2

심사승인3

분할 후 재상장 예정인 분할신설회사는 2023년말[K-IFRS 연결재무제표]를  기준으로 한국거래소를 통해 재상장예비심사를 받았으며, 유가증권시장 상장규정에 의한 요건들을 본 증권신고서 제출일 현재 모두 충족하고 있고, 사후 이행사항을 제외하고 재상장예비심사신청에 대한 승인을 받았습니다.

나. 방송채널사용사업자 분할에 대한 과학기술정보통신부 변경승인

추가로 방송법 제15조(변경허가등)에 따르면 방송채널사용사업자가 분할을 하고자 하는 경우 주식회사 지에스리테일은 과학기술정보통신부장관에게 변경승인을 받아야 합니다. 이에 주식회사 지에스리테일은 2024년 06월 28일에 방송채널사용사업 분할 변경승인신청을 하였으며, 2024년 08월 29일 과기정통부 심사위원회 심사를 완료하였습니다. 회사는 2024년 09월 10일 과학기술정보통신부로부터 변경승인 통보 공문을 수령하였으며, 세부 내용은 아래와 같습니다.

과기부 승인문서

과기부 승인문서 승인조건

다. 지주회사 요건 검토

분할신설회사는 지주회사로 설립하기 위해 공정거래법 제17조 및 공정거래법 시행령 제26조에 따라 설립등기일부터 30일 이내에 공정거래위원회에 신고할 예정입니다. '독점규제 및 공정거래에 관한 법률' 상 지주회사는 자산 요건(자산총액 5천억원 이상) 및 자회사 주식금액 보유 요건(자회사의 주식가액 합계액이 당해회사 자산총액의 50% 이상)을 충족하여야 합니다. 또한, 지주회사는 자본총액의 2배를 초과하는 부채액을 보유해서는 안되며, 자회사의 지분을 상장 자회사는 30% 이상, 비상장 자회사는 50% 이상을 보유해야 합니다. 또한 계열회사가 아닌 국내회사의 주식을 당해 회사 발행주식총수의 5%를 초과하여 소유(다만, 소유하고 있는 계열회사가 아닌 국내회사의 주식가액의 합계액이 자회사의 주식가액의 합계액의 15% 미만인 지주회사에 대하여는 적용하지 아니함)할 수 없으며, 자회사 외 국내계열회사의 주식이나 금융업 또는 보험업을 영위하는 국내회사의 주식을 소유할 수 없는 등의 규제를 받게 됩니다. 또한, 지주회사의 자회사, 손자회사는 각 손자회사 및 증손회사 이외의 계열회사의 지분을 소유할 수 없습니다. 상기 행위제한을 위반하는 경우 공정거래위원회의 심의 절차를 통하여 시정명령이나 과징금을 부과 받거나, 3년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금을 부과받게 됩니다.

분할계획서상 2023년말 기준의 분할재무상태표 기준으로 분할존속회사와 분할신설회사의 지주회사 요건 및 행위제한 요건을 검토한 결과는 다음과 같습니다.

II. 분할 가액 및 그 산출근거

분할회사의 분할 신주배정 기준일 현재 주주명부에 등재되어 있는 주주에게 분할회사 소유주식 1주당 아래의 표와 같은 비율로 분할신설회사 주식을 배정할 예정입니다.

분할되는 회사의 경우 분할신주 배정기준일 현재 분할되는 회사의 주주명부에 등재되어 있는 주주들이 보유한 보통주 1주당 0.8105782(1-분할비율)주의 비율로 주식을 병합할 예정입니다.

회사의 분할은 상법 제530조의2부터 제530조의11에 규정된 절차에 따라 이루어지는 단순ㆍ인적분할로, 분할 이전 주주들은 기존의 지분 비율을 그대로 유지한 채, 분할 후에 분할 존속회사와 분할 신설회사의 주식을 모두 소유하게 됩니다. 이는 분할로 인해 창출된 가치 증대의 효과가 주주 구성원 전체에게 공정하고 투명하게 공유됨을 의미합니다. 이러한 구조적 특성은 주주 간의 이해관계의 일치를 보장하며, 인적분할로 인한 기업가치 증대의 효과가 주주들에게 전반적으로 균등하게 전달될 수 있도록 합니다.

상법에서는 분할비율의 산정 방식을 구체적으로 규정하지 않고 있으며, 단순ㆍ인적분할의 취지상 분할 비율은 기본적으로 자본금의 분할 비율을 의미하나 분할 신설 회사의 자본금 설정이 임의적일 수 있음에 따라, 순자산가치를 기준으로 분할 비율을 산정하는 방안을 채택하였습니다. 이는 주주들이 더욱 쉽게 이해할 수 있을 뿐 아니라, 분할 과정을 보다 합리적이고 투명하게 진행할 수 있는 방법 임에 따라 거의 모든 단순 인적분할에서는 순자산가치 비율에 따라 분할 비율을 산출하고 있습니다. 분할신설회사는 영위하고자 하는 사업을 위해 요구되는 적합한 자산 및 부채를 배부 받게 되며, 분할신설회사는 지주회사로서 자회사 지분관리 및 신규 사업 투자 등을 영위하게 위해 종속기업투자주식, 이전되는 인원 관련 자산ㆍ부채, 사무공간 및 사업활동에 필요한 현금 등으로 구성되며, 이는 분할신설회사가 사업을 영위하는데 필수적인 항목들입니다.

또한, 분할신설회사의 경우 그 주권이 증권시장에 재상장되는 것을 예정하고 있고, 분할 전과 동일한 지분 비율로 주주들은 분할신설회사의 지분을 보유하므로 분할비율과 무관하게 주주간 부의 이전을 야기하지 않으며, 분할기일 이전에 주주환원 목적으로 분할존속법인이 보유하고 있는 자기주식을 자본의 감소 형태로 소각할 예정으로 소액주주의 이익을 증대하고자 노력하고 있습니다.

증권신고서 제출일 현재 분할되는 회사가 보유한 자기주식 1,279,666주는 본건 분할계획서 승인을 위한 이사회 결의와 동시에 주주 환원을 위한 자본감소(자기주식 소각) 이사회 결의를 진행하고, 2024년 10월 23일 개최 예정된 주주총회에서 자본감소 결의와 본건 분할 결의를 동시에 진행하는 방식으로 채권자 보호절차를 거쳐서 전부 소각할 예정입니다. 위 자본감소 안건이 주주총회에서 가결되어서 자본감소 및 본건 분할 거래종결이 순차적으로 진행될 경우, 본건 분할 거래종결 시점에는 분할되는 회사의 현재 발행주식총수 104,717,922주에서 자기주식 1,279,666주를 제외한 103,438,256주가 존재하게 되고 위 주식에 대하여 분할되는 회사의 주주가 가진 주식 수에 비례하여 분할신설회사의 주식을 배정합니다. 이 경우 분할비율은 0.1917167으로 변경될 예정입니다.

III. 분할의 요령

1. 신주의 배정

가. 신주의 배정 내용

(1) 배정조건
분할되는 회사의 분할 신주 배정기준일인 2024년 11월 29일 현재 주주명부에 등재되어 있는 주주에게 배정합니다.

(2) 배정비율
분할되는 회사 소유주식 1주당 아래의 표와 같은 주식과 비율을 적용하여 배정합니다.

한편 증권신고서 제출일 현재 분할되는 회사가 보유한 자기주식 1,279,666주는 본건 분할계획서 승인을 위한 이사회 결의와 동시에 주주 환원을 위한 자본감소(자기주식 소각) 이사회 결의를 진행하고, 2024년 10월 23일 개최 예정된 주주총회에서 자본감소 결의와 본건 분할 결의를 동시에 진행하는 방식으로 채권자 보호절차를 거쳐서 전부 소각할 예정입니다. 위 자본감소 안건이 주주총회에서 가결되어서 자본감소 및 본건 분할 거래종결이 순차적으로 진행될 경우, 본건 분할 거래종결 시점에는 분할되는 회사의 현재 발행주식총수 104,717,922주에서 자기주식 1,279,666주를 제외한 103,438,256주가 존재하게 되고 위 주식에 대하여 분할되는 회사의 주주가 가진 주식 수에 비례하여 분할신설회사의 주식을 배정합니다. 이 경우 분할비율은 0.1917167으로 변경될 예정입니다.

(3) 배정기준일 : 2024년 11월 29일

(4) 신주유통개시(예정)일 : 2024년 12월 23일 (관계기관과의 협의과정에서 변경될 수 있습니다)

(5) 신주의 배정방법
신주배정 기준일 현재의 분할회사의 주주(예탁기관 포함)가 가진 주식수에 비례하여
배정비율에 따라 분할신설회사의 주식을 배정합 니다.

(6) 신주의 배당기산일 : 2024년 12월 1일

나. 신주배정시 발생하는 단주처리방법

1주 미만의 단주에 대해서는 분할신설회사 신주의 재상장 초일의 종가로 환산하여 현금으로 지급하며, 단주는 분할신설회사가 자기주식으로 취득합니다.

다. 신주의 상장 등에 관한 사항

분할되는 회사는 유가증권시장 상장규정 제39조 제1항에 따라 거래소에 재상장예비심사신청서를 제출하고, 재상장예비심사가 통과되면 분할 후 분할신설회사는 유가증권시장 상장규정 제41조 제1항의 규정에 따라 유가증권시장에 재상장을 신청할 예정입니다. 한국거래소는 유가증권시장상장규정 제42조 제2항 및 제5항의 규정에 의하여 심사를 하며, 요건이 충족될 경우 재상장을 허용합니다.

분할신설회사는 재상장 예비심사 결과 한국거래소로부터 2024년 7월 26일 재상장 심사요건을 충족하고 있음을 통보 받았습니다. 그 통보 내용은 본 증권신고서 "제1부 분할의 개요 - I. 분할에 관한 기본사항 - 5. 관련법령상의 규제 또는 특칙 - 가.분할신설회사 재상장 검토"의 해당 부분을 참고하여 주시기 바랍니다.

※ 분할신설회사 재상장예정일 : 2024년 12월 23일
※ 분할존속회사 변경상장 예정일 : 2024년 12월 23일
(상기 재상장 및 변경상장 예정일은 관계기관의 협의 과정에서 변경될 수 있습니다.)

3. 특정주주에 대한 보상

분할회사의 분할과 관련하여 최대주주 등에게 지급하는 특별교부금 등의 보상은 없습니다.

4. 분할 등 소요비용

분할과 관련하여 발생하는 조세는 해당 법령에 의하여 동 세금이 부과되는 당사자가 부담하며, 관련된 회계와 법률의 자문비용, 실사에 필요한 비용, 분할 및 재산 이전에 관한 비용 및 이와 관련한 제반 비용은 분할회사 또는 분할신설회사가 부담할 예정입니다.

5. 근로계약관계의 이전

분할신설회사는 분할기일 현재 분할대상사업부문에서 근무하거나 배정된 모든 임직원의 고용 및 관련 법률 관계(퇴직금, 대여금, 노동조합과 체결한 단체협약, 기타 노사간 합의사항 등 포함)를 분할되는 회사로부터 승계합니다.

6. 종류주주의 손해 등

해당사항 없습니다.

7. 채권자보호절차

상법 제530조의9 제1항에 의거 분할신설회사와 분할존속회사는 분할 전의 분할회사 채무에 관하여 연대하여 변제할 책임을 가짐에 따라 채권자 보호절차를 거치지 않습니다.

8. 분할계획서의 수정 및 변경

분할계획서는 분할기일 전까지 분할대상사업부문의 영업 또는 재무적 변동, 본건 분할 거래의 이행, 분할되는 회사의 계획 및 사정, 관련 법령, 관계기관과의 협의, 회계기준의 변경 및 중대한 외부 영향 등으로 인하여 분할대상사업부문의 자산 및 부채(또는 계약관계)에 변동이 발생하거나 본건 승계대상목록에서 누락되거나 잘못 기재된 자산 및 부채(또는 계약관계)가 발견되거나 그 밖에 자산 및 부채의 가액이 변동된 경우 또는 적격분할 요건의 충족을 위해 자산 및 부채의 귀속을 변경할 필요가 있는 경우에는 분할계획서의 승인을 위한 주주총회 전에 이사회 또는 이사회의 위임을 받은 대표이사에 의해 일부 수정 또는 변경될 수 있고, 주주총회 승인과정에서 변경될 수 있습니다.

또한 분할계획서는 본건 분할을 위한 임시주주총회에서 특별결의에 의한 주주승인을 득할 경우 분할등기일 전일까지 주주총회의 추가승인 없이도 아래 항목(다만, 이에 한정하지는 않음)에 대해 i) 분할대상사업부문의 영업 또는 재무적 활동 또는 본건 분할 거래의 이행, 관련 법령 및 회계기준의 변경 등으로 인하여 분할대상사업부문의 자산 및 부채에 변동이 발생하거나 또는 승계대상재산목록에서 누락되거나 잘못 기재된 자산 또는 부채가 발견된 경우, ii) 그 수정 또는 변경이 합리적으로 필요한 경우로서 그 수정 또는 변경으로 인해 분할존속회사 또는 분할신설회사의 주주에게 불이익이 없는 경우, iii) 그 동질성을 해하지 않는 범위 내의 수정 또는 변경인 경우, iv) 분할기일까지 통상적인 사업과정에서 발생할 수 있는 자산 및 부채의 증감 등으로 인한 경우, v) 본 분할계획서 자체에서 변경이 가능한 것으로 예정하고 있는 경우, vi) 법인세법 상 적격분할 요건 충족을 위해 필요한 경우에는 분할되는 회사의 이사회 결의 또는 사안에 따라 이사회의 위임을 받은 대표이사의 권한으로 수정 또는 변경이 가능하고, 동 수정 또는 변경사항은 관련법령에 따라 공고 또는 공시하기로 합니다.

(가) 분할존속회사 및 분할신설회사의 상호, 본점 주소 및 공고방법 등

(나) 분할일정

(다) 분할비율

(라) 분할되는 회사의 감소할 자본금과 준비금의 총액

(마) 분할로 인하여 잔존 또는 이전할 재산과 그 가액(분할존속회사에 잔존하거나 분할신설회사에 이전될 재산과 그 가액)

(바) 분할 전후의 재무구조

(사) 분할 당시 분할신설회사가 발행하는 주식의 총수

(아) 분할신설회사의 이사 및 감사위원회 위원(감사위원회 설치시)에 관한 사항

(자) 분할존속회사 및 분할신설회사의 정관

(차) 각 첨부 기재사항(본건 승계대상목록 포함)

9. 기타

분할계획서의 이행과 관련하여 분할존속회사와 분할신설회사 간에 인수ㆍ인계가 필요한 사항(문서, 데이터 등 분할대상사업부문과 관련된 각종 자료 및 사실관계 포함)은 필요시 분할되는 회사와 분할신설회사간의 별도 합의에 따릅니다.

IV. 영업 및 자산의 내용

1. 분할신설회사의 영업 내용

[분할신설회사 - 주식회사 지에스피앤엘]

가. 산업의 특성

지주회사란 다른 회사의 주식을 소유함으로써 다른 회사 지배를 목적으로 설립된 회사를 의미합니다. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(공정거래법)에서는 자산총액 5,000억원 이상의 회사로서, 지배 목적으로 보유한 다른 회사의 주식가액의 합계가 해당 회사 자산 총액의 50% 이상인 회사를 지주회사로 규정하고 있습니다. 여기서 다른 회사를 지배하는 회사를 지주회사(Holding Company) 또는 모회사, 지배를 받는 회사를 사업회사(Operating Company) 또는 자회사라 합니다.

우리나라에서는 경제력 집중 및 산업의 독점화를 방지하기 위하여 지주회사 제도를 법률로 금지하여 왔으나 IMF금융위기 이후 구조조정을 원활하게 하기 위하여 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」상 엄격한 요건을 충족할 경우에 한하여 지주회사 설립 및 전환을 허용하고 있습니다.
 

지주회사의 장점은 기업지배구조의 투명성을 증대시켜 시장으로부터 적정한 기업가치를 평가받음으로써 주주의 가치를 높이고, 독립적인 경영 및 객관적인 성과평가를 가능케 함으로써 책임경영을 정착시키며, 사업부문별 특성에 맞는 신속하고 전문적인 의사결정이 가능한 체제를 확립하여 사업부문별 경쟁력을 강화하고, 전문화된 사업역량에 기업의 역량을 집중함으로써 경영위험의 분산 등을 추구할 수 있다는 점입니다.

공정거래위원회에 따르면 국내 지주회사는 2023년 12월말 기준 총 174개사(일반 지주회사 164개사, 금융 지주회사 10개사)로써, 이는 2022년 12월말 기준 총 168개사(일반 158개, 금융 10개) 대비 약 4% 증가한 수치입니다. 지주회사의 수는 2008년 이후 2017년까지 매년 증가하였다가 2018년~2020년 감소추세를 나타낸 바 있습니다. 다만, 이후 2021년부터는 재차 증가하는 추세를 나타내고 있습니다.
 

지주회사는 유형에 따라 순수지주회사와 사업지주회사로 구분할 수 있습니다. 사업지주회사는 직접 어떠한 사업활동을 함과 동시에 다른 회사를 지배하기 위하여 주식을 소유하는 회사인 반면, 순수지주회사는 어떠한 사업활동도 하지 않고 다른 회사의 주식을 소유함으로써 그 회사를 지배하는 것을 주된 목적으로 하며 지배하는 자회사들로부터 받는 배당금을 주된 수입원으로 합니다. 이러한 지주회사 체제는 지배구조의 투명성을 제고하고 독립경영을 가능하게 하여 궁극적으로 주주가치 향상에 기여합니다.

나. 산업의 성장성

지주회사는 자회사의 지배를 목적으로 하는 회사이기 때문에 해당되지 않습니다.

다. 경기변동의 특성

지주회사는 자회사의 지배를 목적으로 하는 회사이기 때문에 해당되지 않습니다.

라. 경쟁요소

지주회사는 자회사의 지배를 목적으로 하는 회사이기 때문에 해당되지 않습니다.

마. 자원조달상의 특성

지주회사는 자회사의 지배를 목적으로 하는 회사이기 때문에 해당되지 않습니다.

바. 관련법령 또는 정부의 규제 등

[분할신설회사의 주요 자회사 - 파르나스호텔 주식회사("이하 파르나스호텔")]

가. 산업의 특성

(1) 산업의 개요

분할신설회사의 주요 자회사인 파르나스호텔은 호텔업을 사업으로 영위하고 있으며, 호텔 사업의 다각화를 위하여 호텔 서비스를 기반으로 한 오피스 임대 및 몰 임대사업을 통해 수익을 창출하고 있습니다. 이에 따라 산업의 개요 부분에서는 호텔사업에 대하여 중심적으로 기술하되, 부동산 임대업에 대하여도 기재하였습니다.

[호텔업]

분할신설회사의 주요 자회사인 파르나스호텔은 5성급 호텔인 그랜드인터컨티넨탈 서울 파르나스, 인터컨티넨탈 서울 코엑스, 파르나스호텔 제주를 운영 중이며, 나인트리 브랜드의 비즈니스 호텔 6개를 운영하며 호텔 비즈니스를 영위하고 있습니다.

회사의 사업이 속해있는 호텔산업은 경제성장에 따른 부의 확대와 국제교류 증가에 따라 성장하는 대표적인 서비스 업종의 하나로써, 고부가가치 산업이며 고용효과가 큰 자본집약적 산업입니다. 반면 매출 규모에 비해 초기 시설자금과 자본적 지출 규모가 큰 산업으로 타산업 대비 총자산회전율이 낮으며, 이에 따른 감가상각비 부담으로 다소 낮은 수준의 영업이익률을 실현하는 특성을 가지고 있습니다.

구체적으로, 호텔산업은 부동산업과 관광서비스업이 결합된 산업으로, 호텔이라는 유형자산(부동산)에 숙련된 인적 서비스(관광서비스)가 결합된 산업입니다. 즉, 부동산적 측면과 운영적 측면 두 가지 특성을 모두 보유하고 있는 산업으로, 각 측면에서 기인한 호텔산업의 특성은 아래와 같습니다.

먼저 유형자산(부동산적 측면)에서 살펴보면, 호텔산업은 입지가 중요한 특성을 보유하고 있습니다. 이는 입지가 고정된 부동산 상품을 다루고 있음에 기인한 특성으로, 어떠한 입지에 자리하고 있느냐가 호텔 운영의 성패를 좌우합니다. 호텔은 주요 이용자(메인 타겟)의 접근성이 우수하여야 하며, 입지의 특성에 맞는 시설의 개발이 사업의 주요 성공요인입니다. 예로 서울 시내 관광객을 메인 타겟으로 설정한 호텔의 경우, 명동과 같은 관광객의 방문이 잦은 지역 내 설립하는 것이 유리합니다. 역으로 입지에 맞는 메인 타겟을 설정하는 전략도 구상가능하여, 호텔 부지가 서울 중심가에 있을 경우 도심형 비즈니스 호텔로 개발하고, 부지가 제주도의 해안 연안가에 존재할 경우 리조트형 호텔로 개발하는 전략을 구상할 수 있습니다. 또한, 대중교통 접근성이나 주변 환경 등을 고려하여 시설 수준(최고급형, 중대형, 중저가형)을 결정하여야 합니다.

또한 호텔산업은 호텔 그 자체가 상품인 장치산업의 특성을 보이고 있음에 따라, 높은 초기 투자비가 요구됩니다. 시설의 건축, 인테리어, 가구 및 집기, 운영 장비 등 신규 업장의 개장 전 투자되어야 할 비용이 상당히 높습니다. 특히 일반적으로 아파트 또는 상가와 같이 초기 분양으로 투자비를 조기 회수하는 상품이 아닌 까닭에 대규모의 자본력이 뒷받침되어야 산업에 참여할 수 있는 특성을 가지고 있습니다. 또한, 이러한 일시적 대규모 자금의 지출에도 불구하고 영업이익을 통해 원투자금을 회수하는데는 장기간이 걸리는 자산회전율이 낮은 특성이 있습니다.

이 외 매일 24시간 운영되는 특성으로 인해 시설의 노후화(감가상각)이 빠르며, 호텔 시설 상태가 영업 실적에 직접적인 영향을 미치는 주요한 경쟁요소로 작용하는 만큼 철저한 시설관리, 리모델링이 요규되며 이에 따라 높은 운영관리비용과 추가 투자비용이 발생하는 특성을 가지고 있습니다.

반면 운영적 측면에서 살펴보면, 호텔산업은 인적자원에 대한 의존도가 높은 특성을 보유하고 있습니다. 시설의 수준뿐만 아니라 인적 서비스의 수준이 고객 만족을 결정하는 주요 경쟁요소로써 서비스 유형별로 숙련된 종업원을 통해 양질의 서비스를 제공하는 것이 호텔 성패의 주요 요인입니다. 이에 따라 각 부문별 전문화된 인력의 확보가 필수적이며, 고용효과가 큰 특성을 지닙니다.  

또한 기본적으로 크게는 관광산업의 범주에 속해있는 산업의 특성 상 호텔의 수요는 정치, 사회, 안보, 질병, 경제, 계절 등 다양한 이슈에 따라 변동되며, 이에 따라 성수기와 비수기가 명확합니다. 또한, 상품 공급의 한계성(수요 변동에 따라 공급량을 늘릴 수 없음), 상품 가치의 소멸성(당일 팔지못하면 상품의 가치 소멸)이에 따른 서비스 공급 가격의 변동 폭도 큰 특성을 가지고 있습니다.

[부동산 임대업]

부동산 임대업이란 부동산을 조성 또는 개량한 후 부동산의 사용을 원하는 사람에게 임대해 주는 활동으로 부동산임대업을 크게 나누면 주거용 건물 임대업, 비거주용 건물 임대업, 기타 부동산 임대업으로 분류됩니다. 주거용 건물의 임대에는 일반적으로 주택을 임대하거나 아파트를 임대하는 행위가 포함되며, 비거주용 건물의 임대에는 사무 용도나 상업적인 목적을 가진 건물이나 점포, 사무실을 빌려주는 활동을 일컫습니다. 기타 부동산 임대업에 포함되는 것은 대표적으로 토지를 임대하는 일이 있으며, 공터를 빌려주거나 부동산과 관련된 권리를 임대하는 행위가 포함됩니다. 회사는 이 중 오피스 및 쇼핑몰 임대업을 영위함으로써 비거주용 건물 임대사업을 영위하고 있습니다.

앞서 설명한 호텔사업의 부동산적 측면의 특성에서도 밝혔 듯, 부동산업은 입지가 중요한 특성을 보유하고 있습니다. 이는 입지가 고정된 상품을 다루고 있음에 기인한 특성으로, 어떠한 입지에 자리하고 있느냐가 특정 부동산의 공실률과 임대료를 결정하는 주요 요소로 작용합니다. 목적물의 주요 사용자의 접근성이 뛰어나야하는 바, 오피스 부동산의 경우 직장이 밀집되고 교통이 편리한 곳에 위치하는 것이 중요하고, 쇼핑몰의 경우 뛰어난 접근성, 주변 소비자들의 소비 지출이 잦고 높은 곳일수록 임대료가 높은 특성을 보입니다.

(2) 국민 경제적 지위

[호텔업]

전통적인 호텔의 개념은 여행자에게 수면, 음식, 생명과 재산 보호 등의 기본적인 기능에서 시작하였으나, 그 기능이 점차 부대시설과 서비스로 확대되었습니다. 구체적으로 기본 기능인 체재기능 이외에도 사교, 문화교류의 장소 등과 같은 다양한 기능 및 역할을 수행하면서 종래의 숙박 기능에서 사회적, 문화적 역할이 강조되었으며, 객실, 식음료, 부대시설 그리고 호텔 건물과 시설 등의 물적 서비스뿐만 아니라 종업원의 인적서비스를 조화시켜 상품으로 만들어 판매하는 형태를 띄게 되었습니다.

이에 따라 호텔산업은 숙박을 통한 경제적 가치 창출과 같은 1차적 효과뿐 아니라 한 도시와 나라를 알리고, 그 곳을 대표하는 랜드마크로써의 경제적 효과와 기능이 주목되고 있으며, 이에 따른 유무형 부가가치 창출에 크게 기여하고 있습니다.

호텔산업은 관련 산업들 간의 시너지를 창출하고 지속적으로 가치를 창출할 수 있는 산업입니다. 이는 보통 호텔이 독립적으로 존재하기 보다는 자본이 집중된 곳에 위치하여 관광이나 의료, 쇼핑과 같은 연관 산업들과의 연결을 통해 많은 수익을 창출하기 때문입니다. 추가로 고객과의 관계를 중요시하는 서비스 산업임에 따라 사업 유지에 많은 인력을 필요로 하고, 이에 따라 주변 지역 내 높은 고용창출효과를 지니는 특성을 지니고 있습니다.  

[부동산 임대업]

부동산은 경제활동의 근간이자 삶의 터전과 문화가 이루어지는 공간입니다. 대부분의 나라에서 부동산은 국부의 3분의 2 이상을 차지하는 주요한 자산으로 인정받고 있으며, 미국 등 선진국에서는 부동산 산업이 주요 고부가가치 서비스 산업으로 인식되고 있습니다.

실제 한국 통계청이 집계하는 산업별 경제활동 성장 기여도(전체 경제성장에 대한 각 경제활동별 기여정도를 측정하는 지표. 실질 국내총생산 증가액에 대한 각 경제활동별 실질 부가가치 증가액의 백분비로 표기) 데이터를 참고시 한국 경제성장의 주요 기여 산업은 서비스업, 제조업으로 나타나고 있으며, 이 중 부동산업의 경우, 지속적으로 양의 부가가치를 창출하고 있으며, 그 수치를 측정할 수 없는 2020년을 제외, 평균 6% 수준의 기여도를 보이고 있습니다. 또한, 산업별 사업체 및 종사자 수 측면에서도 2022년 기준 국내 전체 사업체 수의 4.7%를 창출하고 있으며, 2.7%의 고용을 담당하고 있습니다.  

(3) 시장의 규모

[호텔업]

문화체육관광부가 집계하고 한국호텔업협회가 2023년 가공 및 발표한 관광숙박업 등록현황을 참고하면, 2022년말 기준 한국의 호텔 업체는 총 2,131개, 객실수는 168,409개 인것으로 파악됩니다. 이는 2013년 기준 한국 내 호텔 업체 수 896개, 객실 수 88,958개 대비 각 137.8%, 89.3% 성장한 수치로, 이와 같은 호텔업의 외형적 성장은 국내 관광객 및 외국인 관광의 증가에 기인한 호텔 이용객 수 증가에 따른 것으로 파악됩니다. 이 중 회사의 주요 호텔인 그랜드 인터컨티넨탈 서울 파르나스와 동일 등급인 5성급(및 특1급) 호텔의 수는 2013년 75개에서 2022년 64개로 감소하였으나 객실 수는 25,949개에서 26,190개로 증가하며 최고급 호텔의 대형화를 보여주고 있습니다.

문화체육관광부의 관광산업조사 데이터에 따르면 2013년 5,323만명 수준이던 국내외 호텔업 이용자 수는 2019년 6,697만명 수준으로 25.8% 가량 증가하였으며, 세부적으로는 외국인 이용객이 2,257만명에서 2,675만명으로 18.5% 증가, 내국인이 3,066만명에서 4,023만명으로 31.2% 증가하였습니다.

다만 이와 같은 이용객 수 증가 추이는 2019년말 발생한 코로나19 팬데믹 사태에 따른 국가간 이동제한, 사회적 거리두기 등으로 크게 감소하여 2020년 각 277만명, 2,057만명 수준을 기록하였으며, 이후 2021년 일상회복 추이에 따라 다소 회복하여 외국인 이용객 279만명, 내국인 이용객 3,165만명을 기록하였습니다.

결과적으로 통계청에서 집계한 2021년 및 2022년 국내에서 호텔업으로 등록한 산업체의 매출총액은 각 4조 7,845억원, 6조 7,788억원 수준으로 집계되고 있습니다.

[부동산 임대업]

2024년 3월 8일 국토교통부가 발표한 '2022년도 부동산서비스산업 실태조사 결과'에 의하면, 2022년 부동산 임대업의 국내 매출액 총액은 약 49.9조원으로 집계되고 있습니다. 이는 부동산 관련 서비스업의 매출 총액 254조원 중 약 19.6%에 달하는 수치이며, 부동산 관련 서비스업 내 업태 중 두번째로 높은 비중을 보이고 있습니다.

부동산서비스산업 총 매출액

한편 부동산 관련 서비스업의 평균 매출액은 약 10.2억원으로, 회사가 영위하고 있는 임대업의 경우 평균매출액이 9.5억원 수준을 기록하고 있습니다.

부동산서비스산업 평균 매출액

한편 동 실태조사 결과에 의하면, 국내 부동산 임대업 사업체 수는 75,159개로 전체 부동산 관련 서비스 사업자 277,939개 중 약 27.0%를 차지하고 있으며, 이에 종사하는 종사자는 187,817명으로 집계되고 있습니다.

(4) 산업의 연혁

[호텔업]

국내에 호텔이라는 개념은 일제 강점기 시대에 처음 도입되어, 서울과 주요 관광지를 중심으로 발전하였습니다. 서구식 숙박시설인 호텔은 초기에 외국인들에 의해 세워졌으며, 한국 최초의 호텔은 1888년 건립된 인천의 대불호텔이었습니다. 이는 인천의 개항에 따라 유입된 유럽인, 미국인 등과 한국을 방문하는 외교관, 상인들 중심으로 이용되었습니다. 이후 1902년 서울 정동에 독일인 손탁(sontag)에 의해 세워진 손탁호텔은 국내 최초의 서구식 호텔로써, 객실, 식당, 연회장이 모두 갖춰져 있어 당시의 외교 모임인 정동구락부가 개최되며 살롱정치의 본거지로 역할했습니다.  

이후 일본이 만주 대륙 진출을 위해 한반도에 철도를 개설하게 됨으로써 여행의 형태가 철도여행으로 바뀌었고, 철도역 주변으로 철도호텔이 등장하였습니다. 민간 자본이 참여할 여력이 부족하여 자본이 풍부한 철도회사 자체적으로 호텔을 건설 및 운영하였으며, 이에 따라 호텔업은 철도사업의 부대사업으로 여겨졌습니다. 1912년 부산역사를 2층으로 건립하여 1층은 대합실로, 2층은 호텔객실로 만들어 개관한 호텔이 국내 최초의 철도호텔이며, 이후 신의주철도호텔, 조선경성철도호텔, 금강산호텔 등이 연이어 개관하였습니다. 이 중 1914년 개관한 조선경성철도호텔은 조선호텔의 전신으로써, 국내에서 처음으로 호텔이 회의장소로 이용된 호텔입니다. 이후부터 호텔은 단순한 숙박 장소가 아닌 문화 창조의 공간으로 각종 공연 및 회의를 개최하는 근대적 호텔로의 개념을 보유하게 되었습니다.

교통을 중심으로 호텔이 발전하게 되자 일반 대중을 상대로 한 상용호텔이 생기기 시작하였으며, 해방이후 민영 호텔이 본격적으로 등장하였습니다. 1929년 일본항공의 항공노선이 개설되어 교통이 편리해지자 1936년 일본자본에 의해 반도호텔이 개관하였으며, 동 호텔은 미국의 스타틀러 호텔의 경영방식을 도입, 일반대중을 상대로 111개의 객실을 갖춘, 당시 한국최대의 시설규모를 갖춘 호텔이었습니다.

해방이후 6.25 전쟁 등의 혼란이 지나간 후, 민영호텔들이 등장하기 시작하였습니다. 또한 한국의 경제성장과 더불어 정부의 본격적인 관광정책이 추진됨에 따라 국내 호텔산업은 현대화 과정이 진행되고 양적, 질적 발전을 이루었습니다.

1961년과 1962년에 진행된 관광사업진흥법과 시행령 및 시행규칙 제정은 관광호텔들에 획기적인 발전의 기회를 주었고, 시설을 기준으로 우수한 호텔을 선정하여 관광호텔로 분류하고 행정지원이 있었습니다. 또한 1962년 6월, 국제관광공사가 설립되면서 반도호텔, 조선호텔과 지방 7개 호텔의 경영권을 인수하고, 1963년에는 254개의 객실을 보유한 한국 최초의 현대적인 호텔인 워커힐호텔이 개관되었습니다.

1970년에는 국제관광공사와 미국 아메리카항공사가 합작투자한 조선호텔이 개관되어 처음으로 자본과 경영이 분리 운영되는 호텔이 등장하고, 동년 5월 특등급, 1등급, 2등급, 3등급으로 분류하는 관광호텔 등급화 제도와 관광 지배인자격시험제도를 실시하여 호텔의 질적수준과 경영의 전문성 향상을 도모하였습니다.

또한 정부는 미국 보잉사에 용역을 의뢰하여 '한국관광 종합개발 기본계획'을 수립하고 한국관광의 미래상을 제시하였으며, 관광법규의 재정비에 착수하여 1975년 12월 관광사업진흥법을 관광사업법과 관광기본법으로 분리 제정하였고, 대규모 관광단지 개발을 위해 경주 보문단지와 제주 중문단지의 기반시설을 개발하였습니다. 이후 1976년 이래 서울 프라자호텔, 하얏트호텔, 호텔신라, 호텔롯데 등의 대규모 호텔이 서울과 지방에 개관하였습니다. 정부는 서울뿐만 아니라 제주 중문단지와 경주 보문단지 건립을 추진하는 등 지역 관광단지를 조성하고 그곳의 중심에 호텔을 두어 관광업을 활성화하였습니다.

1980년대의 경우 대규모 국제행사 개최를 필두로 본격적인 호텔산업의 선진화가 진행되었습니다. 1986년 아시안 게임과 1988년 서울올림픽과 같은 대규모 국제 행사는 정부의 국가 전략적 차원에서 발전시키기 위해 노력하는 계기가 되었으며, 특히 88올림픽이 개최되자 이에 대비하여 인터컨티넨탈호텔, 라마다호텔, 롯데월드호텔 등 유수의 외국 체인호텔들이 개관하기 시작하였습니다. 1989년부터 완전한 해외여행 자유화가 되자 풍부한 외국인 입국자를 바탕으로 관광을 통한 호텔의 발달이 이루어졌으며, 1990년 제주 중문단지 안에 본격적 체재형 리조트 호텔인 제주신라가 개관하며, 리조트형 호텔 역시 발달하게 되었습니다.

IMF사태 이후 지방 중소도시의 호텔이나 규모가 작은 호텔들은 어려움을 겪었으나, 이로 인한 시장 내 구조조정으로 국내 호텔산업의 경우 외형적인 성장보다 내실을 다지는 기간이 되어 한국 관광객 증가와 더불어 성장 기회의 국면을 맞이하였습니다. 이후 2000년대 들어 ASEM회의, 2002년 월드컵과 같은 국제행사와 대회를 거치며 재도약의 계기를 마련하였으며, 주5일제 도입에 따른 국민 여가시간의 증가, 여가 소비에 대한 전국민적 인식의 변화에 따른 내국인의 호텔서비스 수요 증가 및 전세계적 한류의 유행, 한국의 국제적 지위 향상에 따라 내외국민 관광객이 증가하며, 국내 호텔시장은 질적, 양적 성장을 이루었습니다.

다만 2019년 이래 발생한 전세계적 코로나19 팬데믹으로 인해 외국 관광객에 대한 입국 제한, 사회적 거리두기 강화 등으로 영업환경이 악화되었던 국내 호텔업계는 매출악화 등으로 인해 시장 내 구조조정이 발생하였습니다. 동 팬데믹의 종료 이후 일상 회복에 따른 업황 개선이 지속되고 있으며, 해당 기간 중 K-culture에 대한 글로벌 인식이 더욱 높아짐에 따라 향후의 성장성 역시 기대되고 있습니다.

최근의 호텔들은 단순 숙박서비스 제공뿐만 아니라 차별화된 경쟁력을 강화하기 위해 다양한 프로그램(키즈 특화 프로그램, 럭셔리 브랜드 제휴, 북카페 운영 등)을 운영하고 있으며, '인스타그러머블'. '가심비'등으로 대표되는 MZ세대들의 소비성향을 겨냥한 고단가 식음료 서비스, 서울 시내 특급 호텔에 대한 프리미엄 웨딩 서비스 등 부대 시설 및 서비스에 대한 마케팅을 확대하며, 수익성을 높이기 위해 노력하고 있습니다.

[부동산 임대업]

1960년대 이후 국내 경제가 발전하면서 서비스산업이 성장하였으며 그 과정에서 서비스 산업의 일종인 부동산산업의 영역과 시장 역시 확대되었습니다. 경제성장은 부동산산업을 임대, 개발, 중개, 감정, 관리 등 다양한 부문의 영역으로 확대하는데 발판이 되었습니다.

실제 1964년 처음으로 제정된 표준산업분류에서 부동산업은 대분류로만 구분되었고, 세분류 항목은 포함되지 않았으나, 그 위상의 발달에 힘입어 1968년 표준산업분류에서는 기존의 부동산업에 대사무실업, 대점포업, 부동산관리업 등이 추가되었습니다.

이후 수차례의 산업 분류 개편 후, 국내 부동산업은 부동산 임대 및 중개업(1960년대), 감정평가업(1970년대), 부동산개발업(1980년대), 부동산관리업(1990년대), 부동산자문업(2000년대), 부동산 금융서비스업 및 부동산 정보제공서비스업(2000년대 이후)등으로 그 산업이 확장되는 모습을 보였습니다.

이 중 부동산 임대업의 경우 주거용 시장과 비주거용 시장 간 상이한 발전 양상을 보여왔으며, 회사가 영위하는 비주거용 시장의 경우 IMF위기 이후 외국계 부동산회사가 대거 국내 진출함에 따라 선진국과 유사한 수준으로 발전하는 모습을 보였습니다. 임대업의 3대 서비스영역은 부동산자산관리(AM), 부동산임대관리(PM), 부동산시설관리(FM)으로 구분되며 AM은 부동산의 취득, 소유, 매각의 과정에서 의사결정을 하는 관리행위이며, PM은 부동산의 임차인을 발굴, 선정하고 임대차계약, 임차인 클레임 대응, 퇴거업무 등을 수행하는 한편 부동산 사업의 회계, 세무, 유지보수 전반에 대한 운영관리의 책임을 지며, FM은 시설관리 업무를 담당합니다.

임대 서비스업 영역 중 자연발생적으로 성장하는 업역은 FM업으로 이는 모든 부동산이 물리적 시설관리가 필수적이기 때무입니다. 전통적으로 대기업의 경우 그룹이나 기업 내 다수의 부동산을 소유하고 운영하기 때문에 과거 한국에서는 FM계열사를 보유한 기업이 많았습니다. 다만 90년대 말 IMF 외환위기 이후 국내 부동산이 외국자본에 넘어가며 외국계 AM, PM 회사들이 국내 상업용 부동산 시장에 대거 진출, 2000년대 들어 리츠 및 부동산펀드 등이 도입되며 국내 부동산 임대업이 크게 발달하는 계기가 되었습니다.

나. 산업의 성장성

[호텔업]

앞서 '시장의 규모'에서 언급하였듯 문화체육관광부가 집계하고 한국호텔업협회가 2023년 가공 및 발표한 관광숙박업 등록현황을 참고하면, 2022년말 기준 한국의 호텔 업체는 총 2,131개, 객실수는 168,409개 인것으로 파악됩니다. 이는 2013년 기준 한국 내 호텔 업체 수 896개, 객실 수 88,958개 대비 각 137.8%, 89.3% 성장한 수치입니다.

이러한 시설의 증가에 따라 국내 호텔업의 전체 매출액도 점진적으로 상승, 2013년 5조 1,777억원 수준이던 호텔업 매출액은 2022년 6조 7,788억원을 기록, 9년만에 32.4% 성장하였습니다. 이와 같은 호텔산업의 성장은 K-culture의 전세계적 유행 및 한국의 글로벌 위상 향상으로 인한 외국인 관광객의 증가, 호텔산업 육성을 위한 정부의 우호적 정책기조 형성, 주5일제 도입에 따른 국민 여가시간의 증가 및 여가 소비에 대한 전국민적 인식의 변화 등에 기인하였습니다.

다만 동 기간 중, 2019년말 발생한 코로나19 팬데믹 사태에 따른 국가간 이동제한, 사회적 거리두기 등으로 2020년, 2021년 호텔이용객의 수는 크게 감소하였으며, 이는 호텔업 전반의 영업실적에도 악영향을 미쳐 2021년 호텔업 매출 총액은 4조 7,845억원을 기록하며 2013년 수준대비 하락하였습니다. 또한 일부 호텔은 영업악화에 따라 호텔을 매각하거나 용도전환을 진행하며, 시장 내 구조조정이 발생하는 모습을 보였습니다. 다만, 이러한 하락세는 2022년들어 크게 개선되는데, 이는 코로나19 팬데믹의 종료 및 일상회복, 이에 따른 외국인 관광객의 증가, 내국인의 여가 소비 회복, 판매 객실의 평균 요금 증가 등의 전반적 상승 등에 기인한 것입니다.

다만 현재까지도 코로나 발생직전 시점인 2019년 수준의 외국인 관광객 수준은 회복되지 않은 상황입니다. 주요 증권사 리서치 센터는 1) 엔데믹 이후 항공기 공급이 원활하지 않았고, 2) 일상 회복 이후 시행한 비자 등 외국인의 입국 편의 제고를 위한 방침의 개선방안의 효과는 시차를 두고 나타나며, 3) 팬데믹 이후 한국 정부가 진행한 각종 관광 프로모션의 효과 역시 시차를 두고 나타난다는 점에서 2024년 이후 관광객의 입국이 회복될 것으로 보고 있으며, 판매 객실의 요금이 코로나 19 이전보다 상승하였다는 점에서 추후 호텔산업의 매출액은 코로나 19 팬데믹 발생 이전보다 증가할 수 있을 것이라 예상하고 있습니다.

호텔 판매객실 요금 평균

월별 외국인 관광객

[부동산 임대업]

회사는 서울 강남구 삼성역에 위치한 파르나스타워(오피스) 및 파르나스몰(쇼핑몰)을 운영하고 있습니다. 부동산의 경우 이동이 불가능한 자연적 특성으로 인해 해당 부동산의 위치한 세부 지역별 그 시장의 동향이 달라지는 모습을 보입니다. 회사의 오피스 및 쇼핑몰이 위치한 서울 강남구는 주요 비즈니스 및 상업 지역에 속하는 서울 내 주요 상권 중 하나로, 아래와 같은 시장 동향을 보여 왔습니다.

강남지역 오피스 공실률의 경우 2014년 1분기 10.1%를 기록한 이후, 서울 외곽지역(판교, 상암, 구로)의 공급과잉에 따른 강남지역 임차인의 이전, 글로벌 경기 침체와 미국 양적완화 정책, 이로 인한 국내 경기 침체 등의 이슈로 인해 2015년 3분기 11.50%를 기록하였으나, 강남 지역내 신규 오피스 공급의 제한에도 불구하고 중소 스타트업 기업들의 증가, 공유 오피스의 인기로 인한 신규 오피스 임차의 증가 등으로 인해 강남 오피스에 대한 수요는 지속적으로 증가, 2024년 2분기 기준 5.50% 기록하고 있습니다.

한편 강남 오피스 임대가격은 공실률의 증감, 경기 변동에 따른 임대인들의 임차인 유도전략 등에 따라 가격 변동(불경기 시에는 임차인의 이탈을 방지하기 위하여 임대가를 낮추는 전략 구사)이 나타나는 모습을 보이고 있으며, 2021년 4분기 이래 지속적으로 상승, 2024년 2분기 기준 106.03을 기록하고 있습니다.

부동산 임대업 시장 추이

상기와 같은 오피스 공실률 추이는 향후 3년간 큰 변동없이 유지될 것으로 판단되며, 이는 현재 계획된 주요 업무지구의 신규 오피스 공급도 제한적인 한편 2024년 공급될 신규 오피스의 경우 이미 대부분의 오피스가 선임대 완료되어 시장 내 공급될 신규 오피스의 수는 더욱 적을 것으로 예상되고 있기 때문입니다. 특히, 회사의 오피스가 위치하고 있는 강남 지역(GBD)의 경우 타 지역대비 신규 공급이 더욱 제한적인 바, 향후 회사의 오피스 임대 시장의 전망은 긍정적일 것으로 판단됩니다.

한편 주요 상업지역인 강남지역 중대형상가의 공실률의 경우 2014년 1분기 9.40%를 기록하였으며, 강남 지역 내 상가 입점 니즈의 증가(공실률 하락)에 따라 임대가 역시 지속적으로 상승하는 모습을 보였습니다. 다만 2017년 중 공실률이 증가하자 임대료는 큰폭으로 하락하는 추이를 보였으며, 이후 보합권을 유지하던 임대료의 경우, 2020년 코로나 19 팬데믹으로 인한 사회적 거리두기 및 외부활동의 제한, 소비침체로 인해 상가 공실률이 증가하자 2020년 이래 크게 감소한 모습을 보였습니다. 코로나 19 팬데믹의 안정화 이후 상가 공실률은 다시 점진적으로 하락, 2024년 2분기 기준 7.70%를 기록하였으며 이에 따라 상가임대가격 지수 역시 103.59로 최근 10년간 가장 높았던 2016년도 수준을 회복하였습니다.

상업용 부동산 서비스 및 전문투자사인 CBRE의 상업용부동산 전망 자료에 의하면 코로나 19 팬데믹으로부터의 회복에 따라 2023년은 전년대비 소비가 회복되었으며, 향후 물가 상승세 둔화로 가계 구매력이 점차 개선될 것으로 예상됨에 따라 2024년 역시 완만한 소비 회복세가 관찰될 것으로 예상하였습니다.

특히, 동 자료는 코로나 19 팬데믹으로 침체되었던 가두상권 리테일 시장의 회복세가 두드러질 것으로 판단하며 코로나 19 팬데믹 3년간 경험에 대한 갈증이 증가한 소비자가 엔데믹을 맞아 다시 오프라인으로 복귀하며 소비를 확대할 전망임을 밝혔습니다. 또한, 외국인 관광객이 증가하고 있는 부분 역시 오프라인 소매 시장 회복에 따른 상가 임대 시장의 전망에 긍정적인 영향을 미칠 것이라 평가하였습니다. 유로모니터 및 CBRE가 발표한 자료에 의하면, 국내 리테일 시장은 전년 대비 3.8% 성장을 기록할 것으로 예상되고 있으며, 이와 같은 추이는 회사가 보유하고 있는 파르나스쇼핑몰 임대사업의 영업환경에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.  

다. 경기변동의 특성

호텔 등 레저 관련 사업의 경우, 인간의 생활 유지에 필수적인 서비스나 재화가 아닌 여가 소비와 관련된 측면이 큰 영향으로 구조적으로 정치/경제/사회적 환경 변동에 따라 매출민감도가 높은 특성을 보입니다. 구체적으로 호텔산업은 소득수준의 변화, 환율, 경제상황 등 여행수요에 영향을 미치는 국내외 경기변동에 직간접적으로 영향을 받으며, 소득수준이 증가하고 경기가 개선될수록 업황이 개선되는 한편, 경기 불황이 발생하고 소득수준이 감소할 경우 그 소비가 축소되는 특성을 보입니다.

또한 호텔사업의 경우 내국인과 외국인의 매출이 모두 발생함에 따라 국내 경기변동 위험뿐만 아니라 해외 경기변동 위험에도 노출되는 특성을 보입니다. 외국인 매출의 경우 상대적으로 계절성이 크지 않으나, 내국인 매출의 경우 객실수입은 여름철이 성수기이며 부대시설 매출은 연말 행사가 집중되는 겨울철이 성수기로, 수요의 계절적 변동성이 존재하나 객실수입과 부대시설 수입이 서로 다른 계절적 특성을 지니고 있어 전체 매출의 계절 변동성을 완화시키고 있습니다.

외국인 매출비중이 상당수준 존재하는 호텔산업의 특성 상, 호텔업계의 전반적인 영업실적은 외국인관광객 수에 따라 상당한 영향을 받으며, 환율 및 국제적 이벤트 등 통제 불가능한 대외변수가 외국인관광객 수에 영향을 미침에 따라 산업 전반의 영업실적이 대외 변수에 영향을 받습니다. 예로, 전세계에 유행했던 코로나19 팬데믹으로 야기된 해외 여행 금지, 국가간 이동제한 등으로 호텔산업이 심각한 피해를 입은 사례를 들 수 있습니다.

한편 오피스 임대 및 상가 임대사업 역시 기업경기, 소비자의 소비심리 등에 연동되는 영향을 받아 불경기로 기업영업환경이 악화되고 소비자의 소비심리가 축소될 경우, 임대 대상물의 공실률 증가 혹은 임대료의 하락이 발생하며 경기가 호황일 경우에는 그 반대의 영향이 나타납니다. 다만, 건축에 상당기간이 소요되고 일정기간의 임대기간이 정해져 있는 임대 부동산의 특성 상 경기 변동에 따른 영향이 후행적으로 발생하는 특성이 있습니다. 또한 부동산의 경우 통상적으로 지역적, 국지적으로 영향이 발생한 후 전국적, 광역적으로 확대되는 영향이 있습니다.

라. 경쟁요소

(1) 경쟁의 특성(독점, 과점, 완전경쟁 여부)

국내 호텔산업의 경우 완전 경쟁 시장으로 회사(파르나스호텔)을 포함하여 다양한 국내외 브랜드가 시장 내 경쟁하고 있으며, 글로벌 호텔 사업자의 국내 진출이 활발해짐에 따라 경쟁 강도가 강해지고 있습니다. 또한 이러한 경쟁 심화의 영향으로 시장 내 기존 호텔사업자가 새로운 브랜드를 출시하거나 리뉴얼하여 재탄생 한 호텔을 선보이는 모습 역시 나타나고 있으며 이러한 추이는 시장 경쟁을 보다 심화시키고 있습니다. 이외 중견, 중소 및 에어비앤비를 비롯한 기타 숙박업체의 진출입까지 산정 시, 호텔산업 시장의 경쟁 강도는 상당히 높다고 볼 수 있습니다.

다만 호텔시장의 경우, 호텔의 등급별 타겟 시장이 다르다는 측면에서 회사와 같은 특 1급(5성) 호텔을 보유한 업체의 경우, 유사등급 호텔과 경쟁하는 특성이 있습니다. 참고로 한국호텔협회가 발표한 2022년 관광숙박업 등록현황 요약표 데이터를 참고 시, 회사의 주요 호텔인 그랜드 인터컨티넨탈 서울 파르나스와 동일 등급 호텔은 전국 64개로, 동 협회에서 발표한 2022년 전체 호텔업체수 2,131개 중 3.0% 수준입니다.

한편 회사가 영위하고 있는 대규모 오피스, 쇼핑몰 임대사업 시장의 경우 초기 시장 진출시 막대한 자본이 소요되는 까닭으로 구매력을 지닌 소수의 시장참여자가 존재하며, 고가의 재화이며 환금성이 약한 자산의 특성으로 인해 신규 진입도 쉽지 않습니다. 또한 부동산의 경우 위치, 건물의 상태, 주변의 경쟁환경 등에 따라 자산의 개별성이 존재하며 거래 내용에 대한 정보가 비공개라는 특성이 있습니다.

(2) 진입의 난이도

사업 진출을 위하여 대규모 초기자본의 투입이 필수적이나 투입 자본에 대한 회수는 장기간에 걸쳐 진행되는 호텔산업의 특성 상, 대규모 자본을 보유하고 있지 않은 사업자의 경우 시장의 신규 진입이 쉽지 않습니다. 또한, 호텔산업의 경우 신규 호텔 파이프라인 구축 상당 기간이 소요되며, 호텔 건물 설립과정만 하더라도 건축 허가부터 준공까지 평균적으로 5년 정도 기간이 소요되고, 호텔업에 적정한 입지를 파악하고 취득하는 과정 역시 어렵다는 점을 고려시 갑작스러운 신규 시장참여자의 등장은 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.

구체적으로 호텔 산업의 경우 신규 파이프라인 구축에 3~5년 이상이 필요합니다. 유형 완제품에 대한 마케팅 활동의 전개만으로 판매가 진행되지 않고 무형의 서비스 상품을 동시에 판매하는 산업의 특성이기도 합니다. 소비자와 시장 내 브랜드인지도를 형성해야히며, 이와 동시에 안정적인 서비스 제공을 통하여 브랜드인지도를 강화해 나가야하기 때문입니다. 호텔 산업과 그 수요가 성숙한 시장에 진입하는 경우에는 브랜드인지도를 기반으로 소비자의 기대치에 부흥하는 서비스를 제공함이 원칙이며, 이 과정에 있어서는 운영사의 명확한 가이드라인과 서비스 노하우가 있어여만 원활한 운영이 가능하며, 이를 통해 소비자의 기대 수준에 부합하고 브랜드인지도를 제고할 수 있습니다. 신규 시장 내 진입 시에는 해당 시장의 소비자들에게 브랜딩 하는 시간과 함께, 호텔 내 신규인력에게 완벽한 서비스 노하우를 전수하여 안정적인 서비스 수준에 도달하고, 이를 기반으로하는 영업활동으로 시장 점유율을 일정 수준 이상 확보하는데에는 비교적 오랜 시간이 소요됩니다.

추가적으로 호텔의 경우 영업활동을 위하여는 각종 인허가 프로세스가 필수적이며, 관광숙박업 범위안에 포함되는 호텔은 3년마다 문화체육관광부에서 진행하는 등급 결정 프로세스를 의무적으로 이행하여야 합니다. 동 프로세스는 한국관광협회중앙회의 현장평가 및 불시, 암행평가 결과에 따라 결정되며 이는 호텔 시설에 대한 공신력있는 평가이며, 소비자들의 호텔 선택시의 주요 평가기준이 되는 만큼, 호텔산업 내 주요한 경쟁요소로 작용합니다. 회사의 주요 호텔과 같은 5성 등급을 받기 위하여는 최고급의 서비스와 시설을 갖추어야 하며, 이를 달성하기 위하여는 상당한 수준의 자본력과 서비스 노하우가 필요한 바, 동 시장 진입의 난이도는 상당한 수준이라 말할 수 있습니다. 참고로, 문화체육관광부에서 요구하는 각 등급별 필수 충족사항은 아래와 같습니다.

부동산 임대업 역시 호텔사업과 마친가지로 사업 진출을 위하여 대규모 초기자본의 투입이 필수적이나 투입 자본에 대한 회수는 장기간에 걸쳐 진행되는 영향으로 대규모 자본을 보유하고 있지 않은 사업자의 경우 시장의 신규 진입이 쉽지 않습니다. 또한 한정된 부동산 중 경쟁력 있는 자산을 확보하는데는 상당한 재화적, 시간적 비용이 소모되는 특성이 있으며 법적 제한이 강하여 진입과 퇴거가 어려운 특성이 있습니다.

(3) 경쟁 요인

호텔산업은 호텔이라는 유형자산(부동산)에 숙련된 인적 서비스(관광서비스)가 결합된 산업입니다. 이에 따라, 호텔산업의 주요 경쟁 요인은 호텔의 지리적 위치, 구비 시설의 편리함 및 차별화, 제공 서비스의 질, 마지막으로 가격 경쟁력입니다.

호텔의 지리적 위치는 호텔 간 경쟁에서 매우 중요한 역할을 합니다. 호텔이 위치한 지역은 고객층을 크게 좌우하며, 호텔이 메인으로 타겟하는 고객들이 접근하기 용이한 지역에 설립되는 것이 중요합니다. 고객들은 비즈니스 지역, 관광 명소, 쇼핑몰 등과 가깝거나 이동이 편리한 지역에 있는 호텔을 선호하며, 이에 따라 호텔은 위치를 통해 경쟁 우위를 확보할 필요가 있습니다.

또한 호텔이 구비하고 있는 시설이 고객들이 사용하기 편리하거나 차별화되어 있는지도 호텔의 주요한 경쟁력으로 작용합니다. 오늘날의 호텔은 단순히 숙박 시설이 아닌, 종합 체험의 공간으로 그 의미가 확장되고 있습니다. 이에 따라 단순 객실 내 시설뿐만 아니라, 연회장, 휘트니스센터 등 부대시설의 차별화가 필요하며, 주기적 리노베이션을 통한 시설의 노후화 방지 역시 중요합니다.

세번째로 서비스의 질 역시 호텔 경쟁에서 큰 영향을 미칩니다. 고객들은 편안하고 행복한 체류 경험을 원하며 이를 위하여 호텔은 높은 품질의 서비스를 제공할 필요가 있습니다. 이와 같은 서비스 시스템 구축은 오랜 기간의 풍부한 경험을 바탕으로 축적되는 경험을 통해 가능하며, 서비스 직원에 대한 정기적인 교육 및 서비스 매뉴얼화가 필수적입니다.

마지막으로, 이러한 요인을 모두 감안하여 책정한 호텔의 가격이 유사 수준의 서비스를 제공하는 호텔들 사이에서 경쟁력을 확보하고 있는지 여부 역시 호텔의 주요한 경쟁력으로 작용합니다

회사의 주요 호텔인 파르나스호텔은 비즈니스와 관광이 모두 용이한 서울 삼성동이라는 입지상의 강점과 차별적인 영업전략 및 우수한 대외인지도를 바탕으로 확고한 수요기반을 확보하고, 지속적인 개보수 추진, 직원 교육을 통한 서비스 품질 향상 노력, 경영효율화, 확대되는 고객 니즈를 고려한 신규 업장(비즈니스호텔, 파르나스 제주) 개관 등을 통해 경쟁력을 키워나가고 있습니다.

한편 부동산 임대업 역시 자산의 지리적 위치가 경쟁에서 매우 중요한 역할을 하며, 해당 자산의 위치가 교통이 편리한지, 어떠한 업무지구에 위치하고 있는지, 유동인구가 많은 지역인지, 주변에 어떠한 업종이 분포되어 있는지에 따라 부동산 공실률 및 임대가에 많은 영향을 미칩니다. 또한 건물의 컨디션, 이를 유지하기 위한 전문적 관리 시스템의 확보 여부 등이 주요 경쟁 요인으로 작용합니다.

마. 자원조달상의 특성

호텔업의 경우 호텔 관련 서비스의 제공을 통해 매출이 발생하는 산업의 특성 상, 별도의 원재료는 존재하지 않습니다. 다만 회사 사업의 영위를 위하여는 전문성을 확보한 인력의 확보가 중요한 바, 아래 내용에서는 인력자원의 확보에 관하여 기재하였습니다. 한편 부동산 임대업 역시 산업의 특성 상 원재료의 개념이 적용되지 않아 해당 부분은 기재를 생략합니다.

(1) 인력확보 방안

호텔 이용시 고객이 접하게 되는 세부 서비스 별 전문화된 서비스 및 이를 제공할 수 있는 인력의 확보가 중요한 호텔업의 특성 상, 회사는 아래와 같은 방안을 통해 전문인력을 확보 및 양성하고 있습니다.

1) 전문인력 확보 노력

신입 우수 인재 확보를 위해, 회사는 인재 Pool을 확대하고 조직 경쟁력을 만들기 위하여 노력하고 있습니다. 회사는 우수한 인재를 확보하기 위해서 호텔관광대학과 함께 차세대 우수 호텔경영인 육성을 위한 산학협력협약을 체결하였으며, '파르나스호텔 Hospitality 경영 케이스 스터디' 과목 강의를 진행하여 호텔경영에 대한 다양한 주제를 케이스 스터디 방식으로 논의하며 미래 호텔산업 전문가를 육성하고 있습니다.

또한 국내 대학 우수한 인재를 확보하기 위해 유수 대학의 학생들을 대상으로 인턴제를 도입하여 세일즈, 마케팅, 프론트오피스 등 각 부문별 우수한 인력을 확보하고자 노력하고 있으며, 산학 연계 실습생 확대를 통해 실제 직무에 바로 투입할 수 있는 인력을 확보하고자 노력하고 있습니다.

2) 기존 인력들의 전문성 강화를 위한 노력

회사는 직무 전문성 강화를 위해, 직무 필요 Skill-Set을 정의해 두었으며, 기존 인력들의 직무 역량 강화를 위해 다양한 인재 육성 프로그램을 운영하고, 바리스타, 소믈리에 등 직무에 필요한 직무 개발 프로그램을 운영하고 있습니다. 또한 명사와 전문 강사 초청 강의를 통해 직원들의 역량을 지속적으로 개발시키고 있습니다.

또한 직원들의 동기 부여를 위해 IHG 네트워크를 활용한 해외교환 프로그램을 진행하고 있으며, 업무/휴식 환경 개선을 위한 직원라운지, 사무공간 등을 운영하고 있습니다. 또한 한국 호텔 관광교육 재단, 한국호텔업협회 등 산업 관련 기관의 교육 지원 프로그램 등을 이용하여 기존 인력들의 전문 역량을 향상시키기 위해 노력하고 있습니다.

바. 관련법령 또는 정부의 규제 등

대기업 집단에 포함되어 호텔업을 주요 사업으로 영위하는 회사의 경우, 독점규제 및 공정거래에 관한 법률, 관광진흥법, 소비자 기본법 등의 규제를 적용받고 있으며, 호텔 업장 내 식음료의 판매에 따른 식품위생법, 주류 면허 등에 관한 법률을 적용받고 있습니다. 이 외 회사는 약관법, 정보통신망법, 전자상거래법의 규제 역시 적용받고 있습니다. 회사는 상기한 규제를 준용하여 사업을 영위하고 있습니다.

[분할신설회사의 주요 자회사 - 주식회사 후레쉬미트 ("이하 후레쉬미트")]

가. 산업의 특성

(1) 산업의 개요

분할신설회사의 주요 자회사인 후레쉬미트는 축산물 가공 및 가공물 판매업을 영위하고 있습니다.

축산물 가공업이란 축산물을 원료로 하여 식품의 제조, 가공, 보존, 포장 등을 하는 산업을 말합니다. 축산물 가공업은 축산물을 사용하여 가공 및 제조하는 면에서 일반식품 제조가공업과 차이가 있으며, 해당 업종의 대표적인 축산물가공품은 햄류, 소시지류, 베이컨류, 건조저장육류, 양념육류, 식육추출가공품, 식육함유가공품 등이 해당합니다.

햄류는 식육 또는 식육가공품을 부위에 따라 분류, 정형, 염지한 후 숙성, 건조, 훈연 가열 처리하여 가공한 것으로 햄, 생햄, 프레스햄(육함량 75% 이상) 등이 있으며, 소시지류는 식육 및 식육가공품을 그대로 또는 염지하여 분쇄, 세절 후 식품을 첨가해 훈연 또는 가열처리, 저온 발효 숙성 또는 건조, 또는 케이싱에 충전해 냉장 냉동한 것으로 육함량 70% 이상의 소시지, 발효소시지, 혼합소시지 등이 있습니다.

베이컨류는 돼지의 복부육 또는 특정부위육을 정형, 염지 후 그대로 또는 식품을 첨가해 훈연 또는 가열처리한 제품이고, 건조저장육류는 식육을 그대로 또는 식품을 첨가 후 건조하거나 열처리하여 건조한 것(육함량 85% 이상), 양념육류는 식육 또는 식육가공품에 식품을 첨가하여 양념하거나 이를 가열 등 가공한 것으로 양념육(육함량 60% 이상), 분쇄가공육제품(육함량 50% 이상의 햄버거 패티, 미트볼, 돈가스, 치킨너겟 등), 갈비가공품, 천연케이싱으로 분류합니다.

식육추출가공품은 식육을 주원료로 물로 추출하거나 식품을 첨가하여 가공한 것으로 끓는 물에서 고아낸 육수, 사골육수, 곰탕, 삼계탕 등을 말하며, 식육함유가공품은 식육을 주원료로 제조, 가공한 것으로 위 6가지에 해당되지 않는 것을 통칭하고 있습니다.

(2) 국민경제적 지위

축산업은 목축을 시작한 이래 오랫동안 인간의 생활에 큰 영향을 미친 산업군으로 육류를 주요 영양섭취원으로 삼는 현대인에게 축산품 가공업 또한 매우 중요한 산업으로 인식되고 있으며, 가정식 반찬 및 고단백 간식 등으로서의 축산품 가공품에 대한 관심과 수요는 지속적으로 증가하고 있습니다.

가축을 사육하는 데에 필요한 목초나 곡물사료 등 농업 및 임업의 영역과도 밀접한 관계가 있기에, 관점에 따라 축산업은 농업의 일부분으로 취급되기도 합니다. 농축산업과 같은 1차 산업이 발달해야 이를 기반으로 다른 산업도 발달하기 때문에 서구의 선진국 대다수가 역사적으로 축산업 및 이를 기반으로 하는 축산물 가공업이 발달되어 있고, 국내에서도 오랜 기간동안 중요하게 육성하고 있는 산업군입니다.

(3) 시장의 규모

식습관의 서구화, 국민들의 높아진 소득수준, 외식 산업의 발달 등의 추세에 따라 국내 육류 소비량(우육, 돈육, 계육 합산)은 지속적으로 증가하고 있습니다. 한국 육류유통수출협회의 통계 데이터에 의하면, 1995년 인당 27.45kg수준이던 1인당 육류 소비량은 2022년 57.4kg로 2배가량 증가하였으며, 이중 돼지고기에 대한 소비가 49.7%로 가장 많았으며, 이어 닭고기(26.3%), 소고기(24.0%)가 뒤를 이었습니다.

국내 1인당 육류 소비량 추이

구체적으로 연도별 전체 소비량을 보면, 2012년 202.5만톤 수준이던 국내 육류 소비량은 2022년 303.0만톤으로 49.6% 성장하였습니다. 이와 같은 국내 육류 소비량 증가에 힘입어 국내 육류 가공 및 저장업을 영위하고 있는 국내 기업들의 평균 매출액은 2018년 17,633백만원에서 2022년 18,235백만원으로 발표되었으며, 동 기간 육류 및 육류 가공식품 도매업을 영위하고 있는 국내 기업들의 평균 매출액은 2018년 9,447백만원에서 2022년 18,851백만원으로 성장하였습니다.

참고로 식품산업통계정보에서 제공하고 있는 2017년부터 2021년까지 육류 가공 및 저장 처리업 및 육류 및 육류 가공식품 도매업을 영위하고 있는 기업들의 출하액, 종사자수, 사업체 수는 아래와 같습니다.

(4) 생산능력의 규모

식품의약품안전처에서 2023년에 발표한 「식품 및 식품 첨가물 생산실적」에 의하면, 2022년 식품가공육 및 포장육의 국내 생산능력은 929,452톤으로 추산되고 잇으며, 이는 2018년 278,106톤 대비 3.3배 가량 증가한 수치입니다. 다만, 2022년 기준 식육가공품 및 포장육의 실 생산량은 62,711톤으로 실 생산능력 대비 크게 낮은 수준입니다.

한편, 식품산업통계정보원의 데이터에 의하면, 2021년 국내 육류 및 육류 가공식품 도매기업의 매출액 규모는 약 45.8조원 수준으로, 종사자수는 59,681명, 사업체 수는 16,932개입니다.

(5) 산업의 연혁

식육의 제공을 목적으로 가축이나 가금 등을 사육하기 시작한 것은 대략 2만년 전으로 추정하고 있습니다. 근대에 우리나라에서 축산 분야가 본격적으로 발전한 것은 20세기부터로 1902년에 프랑스에서 젖소, 1903년에 요크셔 품종의 돼지, 1908년에 에어셔 품종의 소, 1909년에 람비에 품종의 양 등 외국산 가축을 들여와 사육하기 시작하면서입니다. 일제강점기 하의 식민지 축산정책에 의해 축우가 크게 증식되어 1908년에 약 46만두였던 소 사육 두수가 1940년경에는 170만두를 상회할 정도로 규모가 확대되었습니다.

이후 광복과 한국전쟁으로 인해 국내 축산업이 무너지다시피 하였으나, 가축보호법(1954년), 낙농진흥법(1967년), 초지법(1969년) 등의 제정을 통해 제도적으로 축산업을 장려하였습니다. 산업화를 거치면서 국민들의 소득 수준이 향상되자 육류 소비가 폭발적으로 증가하여 축산업이 상업화 및 기업화되기 시작하였고, 이에 따라 축산물 가공업 또한 크게 발전하게 되었습니다.

1980년대에 이르러 자본력과 유통력을 갖춘 롯데햄우유, 제일제당, 진주햄 등 대기업의 축산물 가공업 참여로 국내 식육 및 식육가공업계는 큰 성장기를 맞게되었으며, 이들 업체들이 획기적인 현대적 기계설비, 유통설비 등을 통해 대량생산체계를 갖추게 되었습니다. 또한 동 기업들은 시장 경쟁력 확보를 위하여 무균무진 포장실등 위생적인 제조환경에 투자함과 동시에 냉장유통 시스템을 구축하는 등 현대적인 제조 및 유통 시스템을 마련하였습니다. 이후 시장 참가자들은 소비자들의 높아진 소비 수준에 맞춘 고품질 제품을 생산하고, 소비자 라이프 스타일 변화에 따른 소량 제품의 판매 등 다양한 방법을 통하여 경쟁력을 확보하고 있는 추세입니다.

나. 산업의 성장성

앞서 시장의 규모에서 밝힌바와 같이, 국내 육류수요는 지속적으로 증가하고 있습니다. 2012년 1인당 40.51Kg 수준이던 소비량은 10년 후 57.4Kg수준에 이르렀으며, 해당 10년간 소비량의 연평균 성장률은 3.6% 수준입니다.

이와 같은 상황에서 한국농촌경제연구원이 2024년 1월 발간한 '농업전망 2024' 리포트는 2023년 국내 1인당 육류 소비량이 60.6Kg으로 추산된다고 발표하였으며, 이러한 1인당 소비량은 2028년 61.4Kg, 2033년 65.4Kg으로 향후 꾸준히 성장할 것으로 예상하고 있습니다. 국민 전반의 생활수준 향상으로 인해 고함량의 단백질 섭취에 대한 관심이 지속 증가하고 있으며, 이에 따라 식육가공품에 대한 수요도 꾸준히 발생하여 해당 산업의 성장을 예상할 것으로 예상되고 있습니다.

다. 경기 변동의 특성

인간의 생활 유지에 필수적인 식생활과 관련된 산업이기 때문에, 타 산업보다는 경기변동에 덜 민감한 특성을 보입니다. 내수시장에 거의 대부분의 매출을 기대고 있는 산업 특성상 물가상승에 따른 소비심리 하락 등에 약간의 영향을 받을 가능성이 있으나, 성수기와 비수기의 구분이 없고, 계절이나 시기에 따른 변동성 또한 적은 산업군입니다. 다만, 원재료가 되는 축산물의 전염병 발생 등에 따른 소비심리 위축이 수요변동에 큰 영향을 받는 특성이 있습니다.  

라. 경쟁 요소

(1) 경쟁의 특성(독점, 과점, 완전경쟁 여부)

동 시장은 다수의 중소 업체와 소수의 대기업이 참여하고 있는 시장으로, 누구나 자유로이 시장에 참여할 수 있다는 점에서 완전경쟁시장의 특성을 보이나 일부 대기업 중심 선발업체의 영향력이 강하여 신규 진입자의 시장 점유율 확대가 쉽지 않다는 측면에서 완전경쟁에 가까운 과점적 시장구조를 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

(2) 진입의 난이도

축산물 가공업의 진출을 위하여는 생산시설 등을 건립할 부지 및 건축비용 등 초기자본의 투입이 필수적이고, 관련 기관의 영업 허가를 득해야 하는 등 진입장벽이 존재합니다. 특히 시설기준의 준수 하에 위생적으로 생산이 가능한 지역, 건물, 시설 등을 구비하고, 위생교육이나 위탁검사 계약 등의 확인 하에 허가를 받을 수 있는 등 까다로운 절차를 거쳐야 하기 때문에 사업의 영위성 면에서 기존 업체에게 유리한 산업이며, 신규업체의 산업군 진입 난이도가 높은 편입니다. 다만, 축산물 가공품 유통업의 경우 이에 비하여 적용되는 규제 및 갖추어야 할 시설의 규모가 크지 않아 상대적으로 진입 낮이도가 낮습니다.

(3) 경쟁요인(가격, 품질, 광고 또는 판매방법상의 특성 등)

축산물 가공업은 후방산업인 축산업으로부터 원료를 공급받아 다양한 식품으로 가공하는 산업으로, 산업 내 경쟁요인으로는 원재료의 안정적 공급, 적정가격 형성, 고부가가치화, 위생 등의 식품안정성 제고, 소비자 소비트렌드를 반영한 제품의 생산 및 포장방법 차별화 등이 있습니다. 또한, 축산물 가공품 유통업의 경우 유통 체인의 구축 및 적정가격 형성, 소비자트렌드를 반영한 제품군 발굴 등이 주요 경쟁력으로 작용합니다.

(4) 기술의 변화주기

축산물가공 및 판매업의 특성 상, 일정한 기술변화 주기를 보이고 있지 않습니다. 다만, 소비자의 소비트렌드에 발맞춘 제품 맛의 개량, 생산설비의 개발 및 개선을 통한 생산 효율의 증가, 생산 공법의 개량을 통한 영양성분 개선 등을 꾀할 수 있으며, 첨단 정보통신 기술을 활용한 시장 동향의 분석 및 수급 전망, 생산관리 등의 설비 스마트화를 통한 경쟁력 확보를 구축할 수 있습니다.

마. 자원 조달의 특성

축산물가공 및 판매업의 원재료가 되는 축산물의 경우 생명이라는 특성 상 다양한 생산 제한 요인이 존재합니다. 예로, 구제역, 콜레라 등 가축에게 전염되는 질병의 발생으로 인해 원재료의 공급량에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이상기후로 대표되는 환경문제, 농지 축소, 동물 복지 관련 이슈까지 원재료의 수급에 영향을 미칩니다.

바. 관련법령 또는 정부의 규제

축산물가공 및 판매업은 시ㆍ도지사의 허가를 받아야 하는 사업으로 기본적으로 축산물 위생관리법, 식품안전기본법 등 관련 법령에서 규정하는 기준을 준수하여야 합니다. 작업장은 시설별로 분리 또는 구획되어야 하며 독립된 건물이거나 다른 용도로 사용되는 시설과 분리되어야 하는 등 작업장 외 기타 시설 또한 축산물 위생관리법에서 고시하는 시설기준에 적합해야 합니다.

또한 작업장 시설과 축산물 등을 청결하게 유지해야 하는 등 위생과 관련한 규정을 철저하게 준수해야 하며, 이를 위반시 영업정지 또는 원료/제품폐기, 품목류 제조정지 등의 행정처분에 처해질 수 있습니다. 또한 자체적인 위생교육계획을 수립하고, 영업자 및 종업원을 대상으로 매월 1시간 이상의 위생교육을 실시한 뒤 결과를 기록해야 합니다.

2. 최근 3사업연도 분할신설되는 사업부문의 매출액, 영업손익, 당기순이익 및 자산총계

3. 자산 및 부채의 이전에 관한 사항

가. 분할로 인하여 이전할 재산과 그 가액

(1) 분할되는 회사는 분할계획서가 정하는 바에 따라 분할대상사업부문에 속하는 일체의 적극적ㆍ소극적 재산 및 공법ㆍ사법상의 권리ㆍ의무를 포함한 기타의 권리ㆍ의무와 재산적 가치 있는 사실관계(인허가, 근로관계, 계약관계, 소송 등을 모두 포함, 이하 "이전대상재산"이라 함)를 분할신설회사에 이전합니다. 다만, 분할대상사업부문에 속하는 권리나 의무 중 법률상 또는 성질상 분할에 의하여 이전이 금지되는 것은 분할존속회사에 잔류하는 것으로 보고(분할에 의한 이전을 위해 정부기관의 승인, 인허가, 신고수리 등이 필요함에도 이를 받을 수 없는 경우를 포함), 추후 분할신설회사에 이전이 필요한 경우에는 분할존속회사와 분할신설회사의 협의에 따라 처리합니다. 분할존속회사는 분할신설회사가 설립됨과 동시에 분할신설회사가 분할 이전에 분할대상부문에서 사업을 수행하는 방식에 따라 사업을 수행할 수 있도록 관련 계약의 체결 등 필요한 협조를 제공합니다.

(2) 분할로 인한 이전대상재산의 목록과 가액은 원칙적으로 분할되는 회사의 2023년 12월 31일 현재 재무상태표 및 재산목록을 기초로 하여 작성된 분할계획서의 [첨부1] 분할재무상태표와 [첨부2] 승계대상재산목록에 기재된 바에 의하되, 분할기일 전까지 발생한 재산의 증감사항을 분할계획서상의 분할재무상태표와 승계대상재산목록에서 가감하는 것으로 합니다.

(3) 전항에 의한 이전대상재산의 세부항목별 최증가액은 이전대상재산이 확정되는 바에 따라 변동될 수 있습니다. 이전대상재산의 가액은 이전대상재산이 확정된 후 공인회계사의 검토를 받아 확정합니다.

(4) 분할기일 전까지 분할대상사업부문의 영업, 재무적 활동, 분할 거래의 이행, 관련법령 또는 회계기준의 변경 등으로 인하여 분할대상사업부문의 자산 및 부채에 변동이 발생하거나 또는 분할대상사업부문과 관련하여 승계대상 재산 목록에 누락되거나 잘못 기재된 자산 또는 부채가 발견되거나 그 밖에 자산 및 부채의 가액이 변동된 경우에는 이를 정정 또는 추가하여 기재할 수 있습니다. 이에 따른 변경사항은 분할계획서의 [첨부1] 분할재무상태표와 [첨부2] 승계대상재산목록에서 가감하는 것으로 합니다.

(5) 이전대상재산 중 분할되는 회사가 보유하고 있는 투자주식 중 분할신설회사에 귀속되는 투자주식은 [첨부5] 승계대상 투자주식 목록에 기재하되, 분할대상사업부문에 속하는 투자주식임에도 위 목록에서 누락되거나 분할대상사업부문 이외의 부문에 관한 투자주식임에도 위 목록에 잘못 기재된 사항이 발견된 경우에는 분할대상사업부문에 관한 것이면 분할신설회사에게, 분할대상사업부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할존속회사에게 각각 귀속됩니다.

(6) 분할기일 이전에 국내외에서 분할되는 회사가 보유하고 있는 특허, 실용신안, 상표, 디자인, 저작권 및 영업비밀 등 일체의 지식재산권(등록 여부를 불문하며, 해당 지식재산권에 대한 권리와 의무, 특허, 실용신안 및 디자인을 출원할 수 있는 권리 포함)은 분할대상사업부문에 관한 것이면 분할신설회사에게, 분할대상사업부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할존속회사에게 각각 귀속됩니다.

(7) 분할 전 분할되는 회사를 당사자로 하는 소송은 분할대상사업부문에 관한 것이면 분할신설회사에게, 분할대상사업부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할존속회사에게 각각 귀속되고, 분할되는 회사가 보유하고 있는 부동산은 분할대상사업부문에 관한 것이면 분할신설회사에게, 분할대상사업부문 이외의 부문에 관한 것이면 분할존속회사에게 각각 귀속됩니다.

(8) 분할대상사업부문으로 인하여 발생한 계약관계(이전대상재산과 관련하여 발생한 계약 관계 포함) 와 그에 따른 권리ㆍ의무관계를 담보하기 위하여 설정된 근저당권, 질권 등은 분할신설회사에 귀속됩니다.

* 상기 첨부 서류는 IX. 기타 투자자보호에 필요한 사항에 기재되어 있으므로 참고부탁드립니다.

나. 분할신설회사가 분할존속회사의 채무 중에서 출자한 재산에 관한 채무만을 부담할 것을 정한 경우 그에 관한 사항

분할존속회사와 분할신설회사는 분할 전의 분할회사 채무에 대하여 연대하여 책임을 부담하므로 해당사항 없으며 채권자보호절차를 진행하지 않습니다(상법 제530조의9 제1항).

다. 자산의 이전시기 및 총 소요기간

분할기일인 2024년 12월 01일에 분할신설회사로 자산을 이전하되, 등기ㆍ등록 등 소유권 이전 절차가 필요한 자산은 분할기일로부터 최대한 빠른 시일내에 소유권 이전 절차를 완료할 예정입니다.

라. 분할 전후 요약 재무구조

금번 분할에 따른 분할존속회사 및 분할신설회사의 자산 및 손익 배부 주요 기준은 아래와 같습니다.

- 사업부문에 직접 귀속되는 항목은 사업부문별로 귀속
- 사업부문에 직접 귀속되지 않는 항목은 경영진이 판단한 배부기준에 따라 배부

다만 분할회사는 금번 분할에 있어 법인세법 제46조에 따른 적격분할요건을 충족하기 위하여 지배목적주식 및 그와 관련된 자산 및 부채만을 분할신설회사로 이전해야 함에 따라, 사업부문에 직접 귀속되는 자산 및 부채만 배부하였습니다. 상기 기준에 따라 분할신설회사로 이전된 주요 자산 및 부채는 분할신설회사의 운영자금용도인 현금및현금성자산, 파르나스호텔㈜ 및 ㈜후레쉬미트 지분 및 인원분할계획에 따른 이전인원과 관련된 임차자산, 비품, 순확정급여자산, 임차부채, 미지급금 및 이연법인세부채 등 입니다.

또한, 손익계산서 작성시에는 사업부문별 직접 귀속되는 항목은 사업부문별 배부하였으며, 이외 직접 귀속되지 않는 비용등의 항목은 이전되는 인원 수 비율 및 배분된 자산 및 부채의 발생 원천에 따라 분할신설회사에 배부하였습니다. 상기 기준에 따라 급여, 퇴직급여, 복리후생비, 교육훈련비, 도서인쇄비, 보험료, 소모품비, 세금과공과, 여비교통비, 통신비 등 주요 판매비와관리비 항목은 인원분할계획에 따른 이전인원 비율로, 감가상각비, 사용권자산감가상각비, 금융수익 및 금융비용 등은 배분된 자산 및 부채의 발생원천에 따라 배부하였습니다.

[분할 전후 별도 재무상태표]

1) 2023년말 기준