사 업 보 고 서

                                   (제 5 기)

【 대표이사 등의 확인 】

한화리츠_대표이사 등의 확인서(사업보고서)_5기

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)
연결대상 종속회사 현황(요약)

나. 연결대상회사의 변동내용

다. 회사의 법적, 사업적 명칭
당사의 명칭은 '한화위탁관리부동산투자회사 주식회사'라고 표기합니다. 또한 영문으로는 ' Hanwha REIT Co., Ltd.'라고 표기합니다.

라. 설립일자 및 존속기간
당사는 2022년 5월 10일에 설립되었고, 2023년 3월 27일에 상장하였으며, 정관상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다.

마. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소
- 주소 : 서울특별시 영등포구 63로 50, 53층(여의도동, 한화생명빌딩)
- 전화번호 : 02-6950-0000
- 홈페이지 : http://www.hanwhareit.com

바. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
당사는 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 '부동산투자회사법'에 따라 설립되었습니다.

사. 주요사업의 내용
당사는 부동산투자회사로서 부동산임대업 및 부동산 관련 자산의 매입, 운용 등을 통한 주주환원정책(배당금 지급)을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ.사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.

아. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항
당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 '한화' 기업집단에 속한 계열회사 입니다. 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다.

자. 신용평가에 관한 사항

차. 중소기업 등 해당 여부

카. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 연혁

나. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

다. 경영진의 중요한 변동

라. 최대주주의 변동

- 당사는 발기 설립(`22.05.10)시 최대주주 한화자산운용(주)에서 유상 증자(`22.11.30)로 최대주주가 한화생명보험(주)로 변경되었습니다.
*주식수는 본 보고서 - VII. 주주에 관한 사항 - 참조

마. 상호의 변경
- 해당사항 없습니다.

바. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
- 해당사항 없습니다.

사. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용
- 해당사항 없습니다.

아. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
- 해당사항 없습니다.

자. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
- 해당사항 없습니다.

차. 경영진 및 감사의 중요한 변동

*회사 설립 이후, 등기 임원 변동사항을 기재하였습니다.

3. 자본금 변동사항

가. 자본금 변동추이

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

나. 자기주식 취득 및 처분 현황
- 해당사항 없습니다.

다. 종류주식 발행현황
- 해당사항 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개정
당사의 최근 정관 개정일은 2024년 1월 18일 제4기 정기주주총회 입니다.

나. 정관 변경 이력

※제5기 정기주주총회(2024.07.31)에서 정관 개정 될 예정입니다.
 - 부동산투자회사법 제8조 제 1항  제15호 및 시행령 제7조 제6호에 의거 투자자 보호에 관한 사항을 신설 할 예정

다. 사업목적 현황

※ 당사의 정관에서는 회사의 목적을 아래와 같이 정의하고 있습니다.

정관 제2조(목적)
회사는 부동산투자회사법에 따라 그 자산을 투자,운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자, 운용과 관련된 업무(이에 부수하는 업무를포함함) 및 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없다.

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

(1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성
부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여  2024년 04월말 기준 총 373개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 96.79조원이며, 이 중 상장리츠는 23개, 총 자산규모 16.01조원 수준입니다.

규모별 리츠 수 및 자산총계_20240430

연도별 상장리츠 현황_20240430

(2) 리츠 산업의 성장성
지난 약 5년간(2019년 04월 ~ 2024년 04월) 리츠 총자산 규모는 약 45.77조원이 증가하였고, 리츠수는 125개가 증가하였습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속될 것으로 예상됩니다.

리츠 수 및 자산규모 변동추이_20240430

운용부동산 유형별 리츠 수 및 자산총계_20240430

* 자료출처 : 리츠정보시스템(2024년 4월말 기준 통계자료)

(3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여형(DB) 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 또한, 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다. 아울러, 공모리츠(펀드)에 대한 토지분 재산세 분리과세 유지방침과 투자금액 5천만원 한도로 3년 보유시 배당소득 분리과세 9% 적용, 그리고 현물출자에 대한 양도차익 법인세 과세이연 등의 혜택 등으로 공모형 상장리츠 시장은 더욱 확대될 것으로 기대됩니다.

나. 회사의 현황

(1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

한화위탁관리부동산투자회사 주식회사는 한화손해보험 여의도사옥과 한화생명보험4개 사옥(평촌,중동,노원,구리)를 자산으로 보유 중이며, 유가증권시장에 상장된 스폰서 오피스 전문 리츠입니다. 당사는 한화생명보험, 한화생명금융서비스, 한화손해보험 등 한화그룹 계열사를 주요 임차인으로 두고 있어서 안정적인 임대차 구조를 바탕으로 수익을 주주님들에게 배당하고 있습니다. 22년말 금리가 높았던 시기에 자산을 매입하고 자금조달을 하였기 때문에 23년도 금리인상기에 어려운 리츠시장에도 불구하고 당사는 리파이낸싱 등 시장상황에 유연하게 대처하였습니다. 앞으로 금리가 인하할 시에는 보유 자산 가치 상승과 차입 이자 비용 감소 등을 통해 재무구조 개선이 기대되며, 계열사 등 자산 편입을 통한 외형 확장으로 중장기적으로는 대형 리츠로 성장할 계획입니다.
 
(나) 공시대상 사업부문의 구분

당사는「부동산투자회사법」(이하“부동산투자회사법”)에 따라 그 자산을 투자ㆍ운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 하며, 그 자산의 투자ㆍ운용과관련된 업무(이에부수하는업무를포함함) 및 기타 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 할 수 없습니다.

(2) 시장점유율

전체 유효 시장규모를 파악하기 어려워 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

(3) 시장의 특성

전술한 '가.업계의 현황'를 참고하시기 바랍니다.

(4) 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 2023년 3월 27일 유가증권시장에 상장하였으며, 한화손해보험 여의도 사옥과 한화생명보험 4개 사옥(노원,평촌,중동,구리)을 자산으로 보유하고 있습니다. 이를 통해 발생하는 임대수익 등을 재원으로 주주님들에게 배당금으로 지급하고 있습니다. 한화생명보험 및 한화손해보험이 보유한 일부 오피스 자산에 대하여 우선매수협상권을 보유하고 있기 때문에, 국내 리츠 및 금리 시장상황 등을 고려하여 적정한 시기에 계열사 자산의 편입 등을 통해 외형을 확대할 계획입니다.(참조: 2024년 7월 8일 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 공시)
당사의 보유자산의 현황은 다음과 같습니다.

1) 한화손해보험 -여의도 사옥

2) 한화생명보험 - 평촌사옥

3) 한화생명보험 - 중동사옥

4) 한화생명보험 - 노원사옥

5) 한화생명보험 - 구리사옥

(5) 조직도

한화위탁관리부동산투자회사주식회사

2. 주요 제품 및 서비스

가. 투자부동산 내역

1) 한화손해보험 - 여의도 사옥
한화손해보험 빌딩은 서울시 영등포구 여의도동 소재로 더블 역세권인 여의도역(5,9호선)에서 도보 2분거리이며 버스환승센터는 도보 3분거리에 위치하고 있습니다.
이외에도 왕복 14차선의 의사당대로 및 서강대교, 마포대교, 원효대교 등의 교통망이 형성되어 있고, 향후 신안산선, GTX  B노선이 예정되어 있어 교통의 편리한 접근성과 함께 프라임급 오피스, 호텔, 백화점을 갖춘 파크원 등이 새로운 랜드마크로 부상함에 따라 지역경제 활성화에 긍정적인 방향으로 작용할 것으로 보입니다.

구분	내용
소재지	서울특별시 영등포구 여의도동 23-5
사용승인일	1995년 03월 28일
용도지역	일반상업지역
대지면적	5,707.0 ㎡
건축면적	1,603.69㎡
연면적	59,640.90㎡
용적율	948.72%
규모	지하7층 / 지상 27층
주요 임차인	한화손해보험(주), 한화투자증권(주) 등
건물 전경	여의도사옥

*여의도 사옥 입지 및 환경

입지

여의도사옥 입지

환경

여의도사옥 환경

2) 한화생명보험 - 노원 사옥
한화생명보험 노원사옥은 서울시 노원구 상계동 소재로 더블역세권인 노원역(4,7호선)에서 도보1분 거리이며, 인근 버스정류장 15개소의 60여개 노선과 지하철을 통해7호선 권역(건대입구, 압구정, 논현) 및 4호선 권역(도봉,종로) 서울 전역으로의 대중교통접근성 및 동부 간선도로를 통한 차량 접근성도 우수합니다. 또한 인근은 노원 상권 형성 및 노원 문화의 거리가 있으며, 금융회사 영업거점 지역으로서 상업지구와업무지구 모두 우수한 위치 입니다.

구분	내용
소재지	서울특별시 노원구 상계동 731
사용승인일	1999년 01월 21일
용도지역	일반상업지역
대지면적	752.20㎡
건축면적	484.21㎡
연면적	8,151.75㎡
용적율	745.42%
규모	지하5층 / 지상12층
주요 임차인	한화생명보험(주), 한화생명금융서비스(주) 등
건물 전경	노원사옥

*노원 사옥 입지 및 환경

입지

노원사옥 입지

환경

노원사옥 환경

3) 한화생명보험 - 평촌 사옥
한화생명보험 평촌 사옥은 경기도 안양시 동안구 소재로 범계역(4호선) 상권에 위치해 범계역 도보4분거리이며, 인근 버스정류장 7개소의 50여개 노선을 통해 범계,평촌,안양, 의왕 및 수도권 남부로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 왕복 10차선이 시민대로에 접하며 과천 봉담도시화고속도, 수도권제1순환고속도로, 경부고속도로를 통한 강남(40분), 판교(30분), 신도림(40분)으로 광역접근성이 용이합니다. 또한 인근은 안양 평촌지역 내 보험사 및 금융회사 영업거점 업무지구이며, 범계역 인근 중심의 상업지구가 형성된 위치입니다.

구분	내용
소재지	경기도 안양시 동안구 호계동 1043
사용승인일	2005년 10월 13일
용도지역	중심상업지역
대지면적	2,228.30 ㎡
건축면적	968.80㎡
연면적	22,258.78㎡
용적율	633.79%
규모	지하5층 / 지상15층
주요 임차인	한화생명금융서비스(주) 등
건물 전경	평촌사옥

*평촌 사옥 입지 및 환경

입지

평촌사옥 입지

환경

평촌사옥 환경

4) 한화생명보험 - 중동 사옥
한화생명보험 중동 사옥은 경기도 부천시 중동 소재로 신중동역(7호선) 상권에 위치해 신중동역 도보 4분 거리이며, 인근 버스정류장 8개소의 50여개 노선을 통해 상동, 부천역, 시흥 및 여의도권 인근으로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 왕복 12차선의 길주로에 접해 송내 IC(15분) 및 수도권 제1순환 국도를 통한 경기 남부(신흥IC, 20분) 및 경기 북구(일산IC, 20분)로의 광역 접근성이 용이합니다. 또한 인근은 부천지역 내 보험사 및 금융회사 영업거점 지역의 업무지구이며, 신중동역 인근 중심의 상업지구가 형성된 위치입니다.

구분	내용
소재지	경기도 부천시 중동 1132-3
사용승인일	2009년 02월 03일
용도지역	중심상업지역, 방화지구
대지면적	1,819.70 ㎡
건축면적	1,445.10㎡
연면적	28,488.57㎡
용적율	1,039.30%
규모	지하7층 / 지상15층
주요 임차인	한화생명보험(주), 한화생명금융서비스(주) 등
건물 전경	중동사옥

*중동 사옥 입지 및 환경

입지

중동사옥 입지

환경

중동사옥 환경

5) 한화생명보험 - 구리 사옥
한화생명보험 구리 사옥은 경기도 구리시 교문동 소재로 구리역에서 도보 10분 거리이며, 인근 7개소의 버스정류장 30여 개의 노선으로 서울 동부 및 구리 전 지역으로의 대중교통성이 뛰어납니다. 또한 본 자산과 접한 경춘로를 통해 상봉역(15분), 아차산로를 통해 강변역(15분) 및 강동 상일IC(25분) 등 서울 동부 전 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한 인근은 경기지역 보험사 및 금융회사 영업거점 지역의 업무지구와 구리전통시장, 먹자골목 등 유동인구가 많은 상업지구가 형성된 위치입니다.

구분	내용
소재지	경기도 구리시 교문동 205-3외 6필지
사용승인일	2012년 05월 25일
용도지역	도시지역, 일반상업지역, 방화지구
대지면적	1,644.00 ㎡
건축면적	923.85㎡
연면적	18,981.53㎡
용적율	722.54%
규모	지하6층 / 지상14층
주요 임차인	한화생명금융서비스(주) 등
건물 전경	구리사옥

*구리 사옥 입지 및 환경

입지

구리사옥 입지

환경

구리사옥 환경

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

가. 매출 현황
- 당사의 매출은 보유 투자부동산을 운용하여 발생하는 임대료 수익 등 입니다.
- 당사의 주요 거래처 유형별 매출은 아래와 같습니다.
                                                                                          (단위 : 천원, %)

나. 수주상황

- 해당사항 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

가. 위험관리요소

회사는 부동산투자회사로서 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고, 투자자에게지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있습니다.회사는 영업 활동 중 다양한 요인으로 시장위험, 유동성위험, 자본위험 등의 금융위험에 노출될 수 있습니다.이에 따라 회사의 재무적 성과에 미칠 수 있는 잠재적 위험을 식별하여 그 효과를 최소화 하는 데 중점을 두고 있으며, 관리지표로 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등을 주기적으로 모니터링하고 있습니다.

1) 시장위험  

시장위험이란 환율이나 이자율 같은 시장가격이 변하는 위험이며, 시장금리 및 이자율 변동 등은 회사의 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 따른 시장위험 관리의 목적은 수익을 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것 입니다.

2) 신용위험

회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.
 - 송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급
 - 상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름
 - 기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름
한편, 회사는 신용위험에 노출된 금융자산의 장부금액이 신용위험에 대한 최대 노출정도를 가장 잘 나타내는 경우에 해당하여 별도의 공시를 생략하였습니다.

① 매출채권과 계약자산

회사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(미수금, 금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험  

유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.

(주1) 현재가치할인하지 않은 금액입니다.
(주2) 현재가치할인하지 않은 금액이며 이자비용이 포함된 금액입니다.

(2) 자본위험관리  

회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

나. 파생거래
당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

가. 주요 계약

당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다.

*상기 '부동산 임대차 계약'은 건별로 보증금 금액이 최근 사업연도(제5기) 매출액의 5% 이상만 기재하였습니다. 특수관계자와의 부동산 임대차 등 매출내역은 본 보고서 - X. 대주주 등과의 거래내용 - 를 참조바랍니다.
*상기 '부동산 임대차 계약'은 진행과정에서 일부 변경될 수 있습니다.

나. 연구개발활동
- 해당사항 없습니다.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

                                                                                                        (단위 : 원)

*한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.
*주당순이익은 소수점 둘째자리까지 기재하였습니다.

2. 연결재무제표

- 해당사항 없습니다.

3. 연결재무제표 주석

- 해당사항 없습니다.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

4-2. 포괄손익계산서

4-3. 자본변동표

4-4. 이익잉여금처분계산서(안)
                                                       이익잉여금처분계산서(안)

4-5. 현금흐름표

5. 재무제표 주석

1. 회사의 개요

한화위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2022년 5월 10일에 설립되었습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점 소재지는 서울특별시 영등포구 63로 50, 49층(여의도동, 63한화생명빌딩)입니다.

당기말 현재 회사의 주주구성은 다음과 같습니다.

회사의 통상적인 사업연도는 매년 6개월(매년 5월 1일과 11월 1일에 개시하고, 10월31일과 4월 30일에 종료)입니다. 다만, 최초사업연도 1기 사업연도는 설립등기일부터 2022년 9월 15일, 2기 사업연도는 그 다음날 개시하여 2022년 10월 25일, 3기 사업연도는 그 다음날 개시하여 2023년 4월 30일까지입니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

(1) 재무제표 작성기준

회사의 재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률'에 따라 제정된 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었습니다.

재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래 기술되어 있으며, 당기 재무제표의 작성에 적용된 중요한 회계정책은 아래에서 설명하는 기준서나 해석서의 도입과 관련된 영향을 제외하고는 전기 재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일합니다.

재무제표는 아래의 회계정책에서 설명한 바와 같이 매 보고기간 말에 재평가금액이나 공정가치로 측정하되는 특정 비유동자산과 금융자산을 제외하고는 역사적 원가주의를 기준으로 작성되었습니다.

경영진은 재무제표를 승인하는 시점에 회사가 예측가능한 미래기간 동안 계속기업으로서 존속할 수 있는 충분한 자원을 보유한다는 합리적인 기대를 가지고 있습니다. 따라서 경영진은 계속기업을 전제로 재무제표를 작성하였습니다.

1) 당기부터 새로 도입된 기준서 및 해석서와 그로 인한 회계정책 변경의 내용은 다음과 같습니다.

회사는 2023년 11월 1일로 개시하는 회계기간부터 신규로 적용한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 없습니다.

2) 재무제표 발행승인일 현재 제정ㆍ공표되었으나, 아직 시행일이 도래하지 아니하였으며 회사가 조기 적용하지 아니한 한국채택국제회계기준의 내역은 다음과 같습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 유동부채와 비유동부채의 분류

개정사항은 보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됨을 명확히 하고 있습니다.

또한, 기업이 약정사항을 준수해야 부채의 결제를 연기할 수 있는 경우, 보고일 또는 그 이전에 준수되도록 요구되는 약정사항만이 부채를 유동 또는 비유동으로 분류하는 데 영향을 미치며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리가 보고기간 후 12개월 이내에 약정사항을 준수했는지 여부에 좌우되는 비유동부채의 경우, 해당 약정사항에 대한 정보 및 기업이 약정사항을 준수하기 어려울 수 있음을 나타내는 사실과 상황 등을 공시하도록 추가 개정되었습니다.

개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

- 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'(개정): 가상자산 공시

개정사항은 가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 다만 거래소의 고객위탁 가상자산의 경우 2024년 7월 19일 이후를 재무보고일로 하는 재무제표부터 적용됩니다. 회사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

- 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' 및 제1107호 '금융상품: 공시'(개정): 공급자금융약정 정보 공시

공급자금융약정을 적용하는 경우, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험 익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

- 기업회계기준서 제1116호 '리스'(개정): 판매후리스에서 생기는 리스부채

판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다. 동 개정사항은 2024년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

(2) 현금및현금성자산

현금및현금성자산은 보유중인 현금, 은행예금, 기타 취득일 현재 만기일이 3개월 이내에 도래하는 매우 유동적인 단기 투자자산을 포함하고 있습니다.

(3) 기능통화와 표시통화

회사는 영업활동이 이루어지는 주된 경제 환경에서의 통화("기능통화")를 적용하여 측정하고 있습니다. 회사의 기능통화는 대한민국 원화이며, 재무제표는 대한민국 원화로 표시되어 있습니다.

(4) 수익인식

회사는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생한 리스료 수익은 리스기간에 걸쳐 리스이용자의 투자부동산 이용에 따른 효익 감소를 반영하는 체계적인 기준으로 인식하고 있으며, 종속기업으로부터 발생하는 배당금 수익은 받을 권리와 금액이 확정되는 시점에서 인식하고 있습니다. 따라서, 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다.

(5) 리스

회사는 각 리스를 운용리스 또는 금융리스로 분류합니다. 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는 리스는 금융리스로 분류하며 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지 않는 리스는 운용리스로 분류합니다.

회사가 중간리스제공자인 경우 회사는 상위리스와 전대리스를 두 개의 별도 계약으로 회계처리하고 있습니다. 회사는 기초자산이 아닌 상위리스에서 생기는 사용권자산에 따라 전대리스를 금융리스 또는 운용리스로 분류합니다.

회사는 정액 기준이나 다른 체계적인 기준으로 운용리스의 리스료를 수익으로 인식합니다. 다른 체계적인 기준이 기초자산의 사용으로 생기는 효익이 감소되는 형태를 더 잘 나타낸다면 회사는 그 기준을 적용합니다. 회사는 운용리스 체결과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다.
 

금융리스에서 리스이용자로부터 받는 금액은 회사의 리스순투자로서 수취채권으로 인식합니다. 회사는 회사의 리스순투자 금액에 일정한 기간수익률을 반영하는 방식으로 리스기간에 걸쳐 금융수익을 배분합니다.

최초 인식 이후에 회사는 추정 무보증잔존가치를 정기적으로 검토하며, 기업회계기준서 제1109호의 제거 및 손상에 대한 요구사항을 적용하여 리스채권의 기대신용손실을 손실충당금으로 인식합니다.

금융리스수익은 리스채권의 총장부금액을 참조하여 계산합니다. 다만 신용이 손상된
금융리스채권의 경우에는 상각후원가(즉 손실충당금 차감 후 금액)를 참조하여 금융수익을 계산합니다.

계약에 리스요소와 비리스요소가 포함되어 있는 경우, 회사는 기업회계기준서 제1115호를 적용하여 계약대가를 각 구성요소에 배분합니다.

(6) 투자부동산

임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류하고 있습니다. 투자부동산은 취득시 발생한 거래원가를 포함하여 최초 인식시점에 원가로 측정하며, 최초 인식 후에 취득원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을차감한 금액을 장부금액으로 표시하고 있습니다.
 

후속원가는 자산으로부터 발생하는 미래경제적효익이 유입될 가능성이 높으며, 그 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 경우에 한하여 자산의 장부금액에 포함하거나 적절한 경우 별도의 자산으로 인식하고 있으며, 후속지출에 의해 대체된 부분의 장부금액은 제거하고 있습니다. 한편 일상적인 수선ㆍ유지와 관련하여 발생하는 원가는 발생시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

투자부동산 중 토지에 대해서는 감가상각을 하지 않으며, 토지를 제외한 투자부동산은 경제적 내용연수에 따라 23 ~ 40년을 적용하여 정액법으로 상각하고 있습니다.
 

투자부동산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간 말에 재검토하고 있으며, 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있습니다.
 

투자부동산을 처분하거나, 투자부동산의 사용을 영구히 중지하고 처분으로도 더 이상의 미래경제적효익을 기대할 수 없는 경우에 해당 투자부동산의 장부금액을 재무상태표에서 제거하고 있습니다. 투자부동산의 제거로 인하여 발생하는 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 결정하고 있으며, 해당 투자부동산이 제거되는 시점의 당기손익으로 인식하고 있습니다.

(7) 금융자산

1) 분류

회사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.
- 당기손익-공정가치 측정 금융자산
- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산
- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 회사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

2) 측정

회사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득이나 해당 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품
금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 회사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

(가) 상각후원가

계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은  '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

(다) 당기손익-공정가치측정 금융자산

상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품
회사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 회사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익 또는 기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

3) 손상

회사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 계약자산에 대해 회사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

4) 제거

회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 "차입금"으로 분류합니다.

5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

6) 비금융자산의 손상

영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

(8) 금융부채
 
1) 분류 및 측정

당기손익인식금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 대상이 아닌 파생상품이나 내재파생상품을 포함한 금융상품으로부터 분리된 파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익인식금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 "기타지급채무", "단기차입금" 등으로표시됩니다.

2) 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다.

(9) 당기법인세 및 이연법인세  

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다. 법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법을 기준으로 측정됩니다.

경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있습니다. 회사는 세무당국에 납부할 것으로 예상되는 금액에 기초하여 당기법인세비용을 인식합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.

이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있으며, 동시에 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련이 있으면서 순액으로 결제할 의도가 있는 경우에 상계됩니다.

다만, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 이 경우 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 일시적차이에 대한 이연법인세자산(부채)을 계상하지 아니하였습니다.

(10) 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

회사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정

회사는 미래에 대해 추정 및 가정을 하고 있습니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 이러한 회계추정은 실제 결과와 다를 수도 있습니다. 다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다.

(1) 법인세
 
회사의 과세소득에 대한 법인세는 세법 및 과세당국의 결정을 적용하여 산정되므로 최종 세효과를 산정하는 데에는 불확실성이 존재합니다.

(2) 투자부동산의 공정가치

회사는 투자부동산의 공정가치를 추정하기 위해 관측가능한 시장자료에 기초하지 않은 투입변수를 포함하는 평가기법을 사용하였습니다.

4. 위험관리

(1) 위험관리요소

회사는 부동산투자회사로서 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고, 투자자에게지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있습니다.회사는 영업 활동 중 다양한 요인으로 시장위험, 유동성위험, 자본위험 등의 금융위험에 노출될 수 있습니다.이에 따라 회사의 재무적 성과에 미칠 수 있는 잠재적 위험을 식별하여 그 효과를 최소화 하는 데 중점을 두고 있으며, 관리지표로 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등을 주기적으로 모니터링하고 있습니다.

1) 시장위험  

시장위험이란 환율이나 이자율 같은 시장가격이 변하는 위험이며, 시장금리 및 이자율 변동 등은 회사의 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 따른 시장위험 관리의 목적은 수익을 최적화하는 반면 수용가능한 한계 이내로 시장위험 노출을 관리 및 통제하는 것 입니다.

2) 신용위험

회사는 거래상대방이 지급기일이 된 다음의 금액을 지급하지 않는 경우 신용위험에 노출됩니다.
 - 송장 발행 후 60일의 기한 내 매출채권의 지급
 - 상각후원가로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름
 - 기타포괄손익-공정가치로 측정되는 채무상품의 계약상 현금흐름
한편, 회사는 신용위험에 노출된 금융자산의 장부금액이 신용위험에 대한 최대 노출정도를 가장 잘 나타내는 경우에 해당하여 별도의 공시를 생략하였습니다.

① 매출채권과 계약자산

회사는 매출채권과 계약자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권과 계약자산은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 매출채권과 계약자산은 존재하지 않습니다. 이에 따라 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(미수금, 금융상품에 대한 미수이자)입니다. 회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험  

유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다.

(주1) 현재가치할인하지 않은 금액입니다.
(주2) 현재가치할인하지 않은 금액이며 이자비용이 포함된 금액입니다.

(2) 자본위험관리  

회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

보고기간 종료일 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

5. 금융상품 공정가치

(1) 금융상품 종류별 공정가치  

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)
- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

당기말 현재 회사의 금융상품은 장부금액이 공정가치의 합리적인 근사치에 해당하여공정가치를 측정하지 않은 금융자산과 금융부채에 대한 공정가치 정보는 포함하고 있지 않습니다.

(3) 회사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 범주별 금융상품

(1) 금융상품 범주별 장부금액

1) 금융자산

2) 금융부채

(2) 금융상품 범주별 순손익

7. 현금및현금성자산

보고기간종료일 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

8. 단기금융상품

보고기간종료일 현재 단기금융상품의 내역은 다음과 같습니다.

(*) 상기 정기예금은 임차인에게 근질권이 설정되어 있습니다.


9. 매출채권및기타채권

보고기간종료일 현재 매출채권및기타채권의 내역은 다음과 같습니다.

10. 기타금융자산

보고기간종료일 현재 기타금융자산의 내역은 다음과 같습니다.

11. 기타자산

보고기간종료일 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

12. 장기금융상품

보고기간종료일 현재 장기금융상품의 내역은 다음과 같습니다.

(*) 상기 정기예금은 임차인에게 근질권이 설정되어 있습니다.

13. 투자부동산

(1) 보고기간종료일 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기 및 전기 중 투자부동산의 장부금액 변동 내역은 다음과 같습니다.

(당기)

(전기)

(3) 당기 및 전기 중 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(주1) 임대료수익, 관리수익, 주차수익 및 기타수익을 합친 금액입니다.
(주2) 부동산관리용역위탁수수료, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료를 합친 금액입니다.

(4) 투자부동산의 공정가치

당기말 현재 투자부동산의 공정가치는 661,100백만원입니다. 투자부동산의 공정가치는 해당 지역의 부동산 평가와 관련하여 적절한 자격과 경험을 가지고 있는 외부의독립적인 기업인 ㈜제일감정평가법인에서 수행한 평가에 근거하여 결정되었습니다.

최근 평가기준일자 대비 당기말 현재 공정가치의 변동이 중요하지 않은 것으로 판단하여 공정가치평가를 재수행하지 아니하였습니다.

(5) 운용리스 제공내역

회사는 보유 중인 투자부동산에 대해 한화생명보험㈜ 등과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며 보고기간 종료일 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

(6) 투자부동산 공정가치 서열 체계

다음은 가치평가기법에 의한 공정가치로 측정되는 비금융자산에 대하여 분석한 것입니다. 공정가치 서열체계는 다음과 같습니다.
- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격 (수준 1)
- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할수 있는 투입변수 (수준 2)

- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수 (수준 3)

(7) 가치평가기법 및 투입변수

(주1) 평방미터당 가격과 운영수익이 높을수록 공정가치가 높아집니다.

14. 담보제공현황

보고기간종료일 현재 회사는 차입금 및 임대보증금과 관련하여 440,107,258천원을 담보로 제공하고 있습니다.

[차입금 관련 담보 제공 내역]

[임대보증금 관련 담보 제공 내역]

15. 보험가입현황

보고기간종료일 현재 투자부동산 중 5개 사옥에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(*) 상기 재산종합보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜SC은행 등에 부보금액을 한도로 하여 405,120,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.


16. 기타금융부채

보고기간종료일 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

17. 기타부채

보고기간종료일 현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다.

18. 차입금

(1) 보고기간종료일 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

상기 단기차입금과 관련하여 회사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 14 참조).

(2) 보고기간종료일 현재 유동성장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

상기 유동성장기차입금과 관련하여 회사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 14 참조).

(3) 보고기간종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(*) 당기말 기준 91일 CD금리: 3.57%

상기 장기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 14 참조).

19. 임대보증금

보고기간종료일 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

20. 법인세비용

법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다.

21. 자본금

(1) 보고기간종료일 현재 회사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수 및 1주의 금액은 다음과 같습니다.

(2) 당기 및 전기의 자본금의 변동내역은 없습니다.

22. 기타불입자본

(1) 보고기간종료일 현재 기타불입자본의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기 및 전기의 기타불입자본의 변동내역은 다음과 같습니다.

23. 이익잉여금처분계산서

당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

24. 배당금

(1) 회사의 보통주주에 대한 당기 배당금 지급 예정 및 전기 배당금 지급내역은 다음과 같습니다.

(주1) 동 배당률은 회사의 사업연도를 기준으로 산정된 것입니다.

한편, 연환산된 회사의 보통주 배당률은 다음과 같습니다.

(2) 당기 및 전기의 회사의 배당성향은 다음과 같습니다.

25. 주당손익

(1) 당기 및 전기의 기본주당손익내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기 및 전기의 가중평균유통보통주식수 계산 내역은 다음과 같습니다.
(당기)

(전기)

(3) 희석주당이익
당기에는 희석효과가 발생할 가능성이 있는 잠재적보통주가 존재하지 않으므로 희석주당이익을 계산하지 않았습니다.

26. 금융손익

당기 및 전기의 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

27. 영업외손익

당기 및 전기의 영업외손익의 내역은 다음과 같습니다.

28. 특수관계자와의 거래

(1) 회사의 특수관계자 내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.

(주1) 당기 중 선수수익의 임대료 수익 반영금액은 제외되었습니다.
(주2) 당기 중 현재가치할인차금의 상각액 반영금액은 제외되었습니다.

(3) 당기말과 전기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무는 다음과 같습니다.

(주1) 당기말 현재 현재가치할인차금이 반영되지 않은 명목금액입니다.
(주2) 임대보증금 중 91,376천원에 대하여 회사의 정기예금에 근질권 설정되어 있습니다.
(주3) 임대보증금 중 168,329천원에 대하여 회사의 정기예금에 근질권 설정되어 있습니다.
(주4) 임대보증금 중 163,202천원에 대하여 회사의 정기예금에 근질권 설정되어 있습니다.

(4) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 주요 자금거래는 다음과 같습니다.

(5) 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(6) 특수관계자와 체결한 주요 약정사항은 주석 29에 기술되어 있습니다.

29. 우발채무 및 약정사항

(1) 자산관리계약
회사는 한화자산운용㈜와 회사가 보유하는 자산의 관리, 처분 및 투자운용업무를 위탁하는 계약을 체결하였습니다. 회사는 한화자산운용㈜에게 연간 취득가액의 0.2%의 운용보수를 지급합니다.

(2) 일반사무관리계약
회사는 신한펀드파트너스㈜와 발행주식의 명의개서에 관한 업무, 주식발행에 관한 사무 및 당해 회사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무관리계약을 체결하였습니다. 일반사무관리보수로 매입자산의 가중평균 매입가액(해당 결산기 중 매입한 자산은 180일에 대한 동 자산 보유기간에 따라 일할 계산하며, "매입자산 가중 평균가액")에 0.0085%를 곱하여 산정한 금액을 지급합니다. 다만, 당해 수탁자의 수탁업무수행기간이 6개월에 미달하는 경우 당해 결산기 수수료는 180일에 대한 실제업무수행기간을 일할 계산한 금액으로 하며, 6개월이 초과 될 경우 매 결산기 단위의 수수료와 6개월이 초과된 기간을 180일에 대한 실제업무 수행기간을 일할 계산한 금액으로합니다.

(3) 자산보관계약
회사는 한국토지신탁㈜ 및 NH투자증권㈜와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며, 다음의 자산보관수수료를 지급하고 있습니다.

(4) 부동산관리위탁계약
회사는 ㈜젠스타메이트와 관리대상 부동산에 대한 자산 및 시설관리업무와 임대마케팅업무 등에 대한 부동산관리위탁계약을 체결하여 매월 일정한 수수료를 용역비로 지급하고 있습니다.

(5) 담보신탁계약
회사는 회사의 투자부동산에 대하여 한국토지신탁㈜와 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, ㈜SC은행 외 4개 사를 우선수익자로 하고 있습니다.

(6)차입약정

보고기간종료일 현재 회사가 체결하고 있는 차입약정은 다음과 같습니다.

(7) 우선매수협상권

회사는 특수관계자인 한화생명보험㈜과 한화손해보험㈜ 등이 보유한 부동산에 대하여 우선매수협상권을 보유하고 있으며, 이에 대한 내용은 다음과 같습니다.

- 자산보유자가 대상 부동산을 처분하고자 하는 경우 우선매수협상권을 행사.
- 매매조건과 임대차조건은 부동산투자회사법 등 관련 법령을 준수하는 범위내에서    상호협의하여 결정.

30. 현금흐름표

(1) 당기 및 전기 중 현금의 유입, 유출이 없는 거래 중 중요한 사항은 다음과 같습니다.

(2) 재무활동에서 생기는 부채(차입금)의 변동 내용은 다음과 같습니다.

(주1) 단기차입금과 장기차입금을 포함하고 있습니다.

31. 영업부문

회사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 회사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

회사의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 당기 및 전기 중 영업수익의 10%를 초과하는 외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다.

(주1) 당기 중 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다.

32. 재무제표의 확정

회사의 재무제표는 2024년 6월 17일 이사회에서 승인되었으며, 2024년 7월 31일자 정기주주총회에서 수정 승인 될 수 있습니다.

6. 배당에 관한 사항

가. 배당에 관한 일반적인 사항
당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당하고 있으며, 부동산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제56조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 주주 배당금은 상법에 의거해 주주총회의 승인 후,1개월 이내에 지급되고 있습니다. 한편, 당사의 사업연도는 매년 5월 1일에 개시하여 같은 해 10월 31일에 종료하며, 11월 1일에 개시하여 다음 해 4월 30일에 종료합니다.

나. 주요배당지표

* 당사의 사업연도 기간인 6개월 기간 동안의 현금배당수익률 및 현금배당금입니다.
* 현금배당수익률(%) = 1주당 현금배당금(원) / 과거 1주일간 배당부 종가의 평균(배당기준일 전전거래일부터 과거 1주일간 거래소시장에서 형성된 최종 시세가격의 산술평균 가격)
* 주당 현금배당금은 원단위 이하는 기재하지 않았습니다.

다. 과거 배당 이력

* 당사는 6개월 단위 사업연도 결산법인입니다.
* 최근 3년간 평균 배당수익률은 제3기, 제4기, 제5기의 산술평균 배당수익률입니다.(당사는 23년 3월 유가증권시장에 상장하였으며, 최근 5년간 배당수익률은 최근 3년간 배당수익률과 동일하게 기재함)
*  최근 사업연도(제5기) 시가배당률은 3.01%으로, 연환산 시가배당률은 6.06% 입니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

가. 증자(감자)현황

나. 사채 등 발행현황
- 전환사채, 신주인수권부사채, 전환형 조건부자본증권 등에 대한 발행 사항이 없습니다.

채무증권 발행실적

*해당사항 없습니다.

기업어음증권 미상환 잔액

*해당사항 없습니다.

단기사채 미상환 잔액

*해당사항 없습니다.

회사채 미상환 잔액

*해당사항 없습니다.

신종자본증권 미상환 잔액

*해당사항 없습니다.

조건부자본증권 미상환 잔액

*해당사항 없습니다.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

가. 공모자금의 사용내역

나. 사모자금의 사용내역

8. 기타 재무에 관한 사항

- 해당사항 없습니다.

IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

한화위탁관리부동산투자회사 주식회사의 이사회는 2023년 11월 01일부터 2024년
04월 30일까지 제5기 사업년도의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관한 의견을 아래와 같이 보고합니다.

가. 예측정보에 대한 주의사항
당사가 동 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상 예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다. 당사는 동 예측정보 작성시점이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 동 사업보고서상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측정보는 동 보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험 요인이나 예측정보를 업데이트할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다.

나. 개요
회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다.

다. 재무상태 및 영업실적
당사의 최근 사업년도 제5기(당기)의 재무상태는 자산총계 7,125억, 부채총계 3,754억, 자본총계 3,371억원이며, 영업실적은 영업수익 228억, 영업이익 130억, 당기순이익 32억을 달성하였습니다. 세부 내용은 아래와 같습니다.
 

1) 재무상태

                                                                                                     (단위: 원,%)

2) 영업실적
                                                                                                      (단위: 원,%)

라. 유동성 및 자금조달
1) 유동성
                                                                                                          (단위: 원)

2) 자금조달
당사의 차입금은 현재가치할인차금을 차감하여 총 337,276,551천원입니다. 차입금의 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.

① 보고기간종료일 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

상기 단기차입금과 관련하여 회사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다.

② 보고기간종료일 현재 유동성장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

상기 유동성장기차입금과 관련하여 회사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다.

③ 보고기간종료일 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

* 당기말 기준 91일 CD금리: 3.57%
* 상기 장기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다.

마. 부외거래
- 해당사항이 없습니다.

바. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항
1) 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항
- 본 사업보고서 'Ⅲ. 재무에 관한 사항'의 주석사항을 참조하시기 바랍니다.
2) 환경 및 종업원 등에 관한 사항
- 해당사항 없습니다.
3) 법규상의 규제에 관한 사항
- 해당사항 없습니다.
4) 파생상품 및 위험관리정책에 관한 사항
- 해당사항 없습니다.

V. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

(주1) 임대료 수익의 발생사실
ㆍ회사의 수익인식기준 관련 회계정책의 합리성 확인
ㆍ임대료수익의 분석적검토를 통하여 비경상적인 상황이 존재하는지 확인
ㆍ표본으로 추출된 임대료수익의 임대계약서의 거래 조건에 따라 임대료수익으로 인식해야 할 금액의 재계산 및 포괄손익계산서 상 임대료수익과의 차이 검토
ㆍ표본으로 추출된 임대료수익 거래에 대한 계약체결, 수익금액 계산ㆍ결정, 대금 입금 및 회계처리에 대한 입증감사절차
(주2) 투자부동산의 담보제공자산 내역 공시의 적정성
- 금융기관조회서 발송 및 회수를 통하여 금융기관 등이 설정한 담보 설정내역과 재무제표 공시 내역 대사
- 대출약정서 및 계약서 검토를 통한 담보 설정 금액 적정성 확인
- 부동산 등기부등본 및 신탁원부 검토를 통한 주요 담보제공자산의 실재성 확인
- 은행연합회 자료 대사를 통하여 금융기관 등이 설정한 담보 금액의 적정성 확인

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.