사 업 보 고 서

                                   (제 21 기)

【 대표이사 등의 확인 】

[코람코더원]대표이사 등 확인서_21기_1

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 법적, 상업적 명칭
 - 당사의 명칭은 '주식회사 코람코더원위탁관리부동산투자회사'라고 표기합니다.
   또한 영문으로는 'KORAMCO THE ONE REIT' 라고 표기합니다.

나. 설립일자
 - 당사는 2015년 9월 15일 『부동산투자회사법』 제2조 제1호에 의거하여 설립된
   위탁관리부동산투자회사이며, 2022년 3월 28일자로 한국거래소 유가증권시장에
   상장하였습니다.

다. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

1) 주소: 서울특별시 강남구 삼성로 511(삼성동, 골든타워)
 2) 전화번호 : 02-787-0100

3) 홈페이지 주소:  http://www.koramcothe1.com

라. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
 - 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사
   법』에 따라 설립되었습니다.

마. 주요 사업의 내용

- 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다.
   기타의 자세한 사항은 동 보고서의 "II. 사업의 내용"을 참고하시기 바랍니다.

바. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항
 - 기업집단 및 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

사. 신용평가에 관한 사항

<기업신용평가(Issuer Rating) 신용등급별 정의>

주1) 상기 등급 중 AA부터 B등급까지는 +, - 부호를 부가하여 동일등급 내에서의 우열을 나타내고 있음.
주2) 자산유동화평가의 경우 상기 신용등급 뒤에 “(sf)”를 추가하여 표시함.
주3) 제3자 신용평가의 경우 “Tp”를 상기 신용등급 앞에 추가하여 표시함.

아. 연결대상 종속회사 개황
1) 연결대상 종속회사 현황(요약)

- 연결대상 종속회사에 관한 사항은 없습니다.

1-1. 연결대상회사의 변동내용

- 연결대상 종속회사에 관한 사항은 없습니다.

자. 중소기업 등 해당 여부

차. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

※ 회사는 2015년 9월 15일 설립하였습니다.

다. 최대주주의 변동

※ 2021년 12월 2일 액면분할(5,000원 -> 500원)

라. 상호의 변경

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
  - 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

 - 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

 - 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
 - 해당사항 없습니다.

3. 자본금 변동사항

자본금 변동추이

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수
Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수로, 발행되었던 종류주는 모두 감소되었음.
※ 상기 주식수는 액면가액 500원 기준입니다.

나. 자기주식
- 해당사항 없음.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요
1) 당사의 정관은 2023년 11월 22일자로 개정된 제7차 개정정관입니다.

나. 정관 변경 이력

다. 사업목적 현황

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황
부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사는 2024년 2월 29일 현재 기업구조조정부동산투자회사 14개, 위탁관리부동산투자회사 355개, 자기관리부동산투자회사 4개 등 총 373개사가 영업하고 있습니다. 이 중 상장리츠는 23개, 총 자산규모 16조원 수준입니다.

#부동산투자회사 현황
 - 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2024년 2월)

1. 리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계_24.02

2. 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계_24.02

3. 리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계_24.02

4. 자산관리회사별 운용리츠 현황_24.02

5. 자산관리회사별 운용리츠 현황_24.02

나. 시장점유율
전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장점유율의 산정이 어렵습니다.

다. 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사로서 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산을 취득 및 자산의 부가가치를 제고하여 투자자들에게 안정적이고 시장요구수익률 수준의 배당을 실시하여 부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다. 당사의 투자대상 부동산은 서울 영등포구 여의도동에 위치한 오피스 빌딩인 하나증권빌딩이며,「부동산투자회사법」에 의거하여 ㈜코람코자산신탁에 자산관리업무를 위탁하고 부동산의 효용가치 유지 및 증대를 위해 부동산의 최적 상태를 유지할 예정입니다. 또한 부동산으로부터 발생하는 임대료 수입과 이에 따른 이자수익 등 누적현금자산이 발생하게 되며, 이러한 현금자산은 부동산투자회사법 등 관계법령에서 정한 범위 내에서 유가증권 투자 또는 금융기관 예치 방법으로 운용할 것이며, 이사회에서 운용방침을 정한 후 자산관리회사를 통하여 배당 및 기타의 비용지출에 지장이 없도록 운용할 계획입니다. 또한 당사는 본건 공모 이후에 우량 오피스 중심 추가자산 편입을 통해 포트폴리오 다변화와 더불어 지속성장형 리츠를 추구하고 있습니다.

[당사 신규사업 등의 전략]

당사 투자전략

라. 조직도

조직도

2. 주요 제품 및 서비스

가. 회사 현황
회사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로서 2015년 9월 15일에 설립되었습니다. 회사의 주요사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것이며, 회사의 운용부동산은 서울특별시에 위치한 하나증권빌딩입니다.

(주1) 하나금융투자(주)의 하나증권(주)로 사명변경에 따라 건물명 변경

나. 영업개황 및 사업부문의 구분

1) 영업개황

당해 회사는 부동산투자회사법에 따라 설립된 명목회사(Paper Company)로서 다수의 법인 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 사업의 목적으로 합니다. 또한 취득 부동산의 안정적 운용을 통하여 투자자들에게 일정수준 이상의 투자수익을 제공할 수 있도록 함으로써 부동산 직접 투자로 인한 위험 회피가 가능하도록 할 것 입니다.

2) 공시대상 사업부문의 구분

회사는 2015년 설립 이후 취득한 부동산 자산(여의도 소재, 하나증권빌딩)에 대하여 하나증권 및 한국쓰리엠 등의 임차인들로 구성하여 해당 임차인들로부터 임대료 수취를 통해 수익을 창출하고 보유부동산 운용(임대, 관리 등)을 통하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산임대업을 영위하고 있습니다.

3) 부동산 개요
서울의 오피스 시장은 도심권역(Central Business District, 이하 CBD), 강남권역(Gangnam Business District, 이하 GBD), 여의도권역(Yeuido Business District, 이하 YBD)의 3개 주요 권역으로 구분되며 그 외 서울 기타권역(Others)으로 형성되어 있습니다. 하나증권빌딩은 YBD 핵심 업무지구에 위치한 하나증권의 사옥으로 2011년 리모델링을 완료한 2만평 이상의 프라임 오피스 자산입니다. 인근에는 금융감독원, 전경련회관, IFC, 파크원 외에 각종 증권회사의 본사 사옥이 위치하고 있습니다. 남측으로는 광장아파트, 미성아파트 등 대단위 아파트단지와 북측으로는 여의도 공원이 위치하고 있습니다.
하나증권빌딩은 의사당대로와 접해있으며 올림픽대로를 따라 서울의 동서지역으로 이동이 가능합니다. 인근에는 여의도역 및 여의도환승센터 등이 위치하고 있어 서울, 경기 주요 도시 및 인천공항으로의 이동이 가능하여 대중교통상황은 양호한 편입니다.
차량으로 이동시 도심권역(CBD)까지 15분 및 강남권역(GBD)까지 30분 가량 소요되며, 특히 하나증권빌딩이 위치한 여의도역은 9호선의 중심부에 위치하고 있어, 지하철로 강남 권역까지 15분 내로 진입이 가능한 교통의 요지에 위치하고 있습니다.

구분	내용
건      물      명	하나증권빌딩
주               소	서울특별시 영등포구 의사당대로 82 (여의도동 27-3)
용   도   지   역	일반상업지역
주      용      도	업무시설
규               모	지하 5층 / 지상 23층
대   지   면   적	7,570.00㎡ (2,289.93평)
건   축   면   적	2,821.63㎡ (853.54평)
연      면      적	69,826.48㎡ (21,122.45평)
건       폐       율	37.27% (법정 60%)
용       적       률	580.48% (법정 800%)
층                 고	2.6m
엘  리  베  이  터	12대 (승용 10대, 비상용 2대)
주    차    대    수	총 571대 (옥외 : 57대 / 옥내 : 514대)
준    공    일    자	1994년 6월 7일 준공 2008년, 2011년 2층 증축 공사 2011년 환경개선공사 (로비, 엘리베이터, 조경 등) 2017-18년 엘리베이터 교체 공사
외부사진	하나증권빌딩
접근성	하나증권빌딩이 위치한 여의도권역은 서울 전역 및 수도권 지역으로의 접근성이 뛰어나며 우수한 대중교통 인프라가 형성되어 있습니다. 하나증권빌딩 입지환경
위치도	하나증권빌딩은 여의대로 및 의사당대로변 프라임 오피스를 중심으로 형성된 핵심업무지역 내 위치하고 있습니다. 하나증권빌딩 위치도

4) 임대조건 현황
하나증권빌딩은 하나증권㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아 등 우량한 신용도의 임차인들이 주요 임차인으로 사용중에 있습니다.
하나증권빌딩은 주요 3대 임차인인 하나증권㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아가 작성 기준일 기준(2024년 2월 29일 기준) 총 면적의 73.4%를 사용 중에 있습니다.
하나증권빌딩으로부터 발생하는 임대료 수익 일체는 주요 임차인인 하나증권(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 55.4% 비중), 한국쓰리엠(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 12.2% 비중) 및 인텔코리아(연간 전체 예상 임대료 수입의 약 5.9% 비중)와 같은 주요 임차인 및 기타 임차인들이 지급합니다.
하나증권㈜는 1994년 하나증권빌딩 준공 이후부터 본 빌딩을 본사 사옥으로 사용하고 있으며, 2024년 2월 29일 기준 총 면적 중 56.1%를 임차하고 사용하고 있습니다. 2020년 12월 하나증권㈜는 2025년 12월 만기(5년만기)로 임대차계약을 재체결하였고, 임대차기간은 추가 5년 연장 가능한 조건입니다. 또한, 총 면적의 11.7%를 사용하고 있는 한국쓰리엠㈜은 2028년 4월 만기(5년만기)로 임대차계약을 재체결하여 본 빌딩을 업무용 오피스뿐 아니라 어린이집으로 사용하고 있습니다.
주요 임차인인 하나증권㈜, 한국쓰리엠㈜ 및 ㈜인텔코리아의 임대차 계약 조건 상 90일에서 7개월전까지 재계약 통보 기한을 설정하였고, 서면에 의한 계약만료 통지가 없는 한 임대차계약기간은 자동으로 1년 연장됩니다.
또한 하나증권㈜의 경우 계약만료 7개월 전까지 임대인에게 서면 통지에 의하여 추가 5년간 임대차계약을 연장할 수 있습니다.
작성기준일(2024년 2월 29일) 기준 주요 임차인의 임대차 계약 조건은 다음과 같습니다.

하나증권빌딩은 작성기준일(2024년 2월 29일) 계약기준 공실률은 1.06%입니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

투자부동산은 매달 임차료를 지급하는 조건으로 운용리스 하에서 임차인에게 리스되었습니다. 회사가 리스제공자인 운용리스로부터 발생하는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액 기준으로 인식합니다. 일부 계약의 경우 리스료에 CPI 증가를 포함하나 지수나 요율에 따라 달라지는 그 밖의 변동리스료는 없습니다. 회사는 신용위험을 줄이기위해 필요하다고 판단되는 경우 리스기간 동안 은행 보증을 받을 수 있습니다.

회사는 현행 리스의 종료 시점에 잔존가치 변동에 노출되어 있지만 통상 새로운 운용리스계약을 체결하므로 이러한 리스의 종료 시점에서 잔존가치를 즉시 실현하지는 않을 것입니다. 미래 잔존가치에 대한 예상은 투자부동산의 공정가치에 반영됩니다.

한편, 보고기간말 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.
                                                                                                    (단위: 천원)

5. 위험관리 및 파생거래

가. 위험관리

1. 재무위험관리요소

회사가 노출되어 있는 재무위험 및 이러한 위험이 회사의 미래 성과에 미칠 수 있는 영향은 다음과 같습니다.

회사의 위험관리는 회사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별하여 회사가 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다.

2. 자본위험관리

회사의 자본 관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적의 자본구조를 유지하는 것입니다.

회사는 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 총부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다.

이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 Ⅲ. 재무에관한 사항 5. 재무제표 주석을 참조하여 주시기 바랍니다.

나. 파생거래

- 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항 없습니다.

7. 기타 참고사항

- 해당사항 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

                                                                                                     (단위 : 원)

※ 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.

2. 연결재무제표

해당사항없음.

3. 연결재무제표 주석

해당사항없음.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

4-2. 포괄손익계산서

4-3. 자본변동표

4-4. 현금흐름표

5. 재무제표 주석

1. 일반사항

주식회사 코람코더원위탁관리부동산투자회사(이하, "회사")는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로서 2015년 9월 15일에 설립되었습니다. 회사의 주요사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것이며, 회사의 운용부동산은 서울특별시에 위치한 하나증권빌딩(구, 하나금융투자빌딩)입니다.

회사의 본점소재지는 자산관리회사인 (주)코람코자산신탁의 본점 주소인 서울특별시강남구 삼성로 511이며, 회사의 사업연도는 3개월(매년 3월 1일, 6월 1일, 9월 1일 및 12월 1일에 개시, 5월 31일, 8월 31일, 11월 30일 및 2월 28일에 종료)입니다.

회사는 2021년 10월 27일 주식회사 코크렙제30호위탁관리부동산투자회사에서 코람코더원위탁관리부동산투자회사로 상호를 변경하였으며, 2022년 3월 28일 유가증권시장에 상장하였습니다.

당기말 현재 납입 자본금은 20,200,000천원이며, 주주현황은 다음과 같습니다(단위: 주).

2. 중요한 회계정책

다음은 재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 재무제표 작성 기준

회사의 재무제표는 한국채택국제회계기준에 따라 작성됐습니다. 한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서 중 대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

재무제표는 다음을 제외하고는 역사적 원가에 기초하여 작성하였습니다.

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 필요한 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

2.2 회계정책과 공시의 변경

(1) 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

회사는 2023년 12월 1일 이후 최초로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서를 신규로 적용하였습니다.

 기업회계기준서 제1012호 '법인세' - '국제조세개혁 - 필라2 모범규칙'
개정 기준은 다국적기업의 국제조세를 개혁하는 필라2 모범규칙을 반영하는 법률의 시행으로 생기는 이연법인세 회계처리를 일시적으로 완화하고 이와 관련된 당기법인세 효과 등에 대한 공시를 요구하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

(2) 회사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' (개정) - 부채의 유동·비유동 분류
부채의 분류는 기업이 보고기간 후 적어도 12개월 이상 부채의 결제를 연기할 권리의 행사 가능성에 영향을 받지 않으며, 부채가 비유동부채로 분류되는 기준을 충족한다면, 경영진이 보고기간 후 12개월 이내에 부채의 결제를 의도하거나 예상하더라도, 또는 보고기간말과 재무제표 발행승인일 사이에 부채를 결제하더라도 비유동부채로 분류합니다. 또한, 부채를 유동 또는 비유동으로 분류할 때 부채의 결제조건에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품으로 분류되고 동 옵션을 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됩니다. 동개정사항은 2024년 1월 1일 이후 최초로 개시하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

다음의 제·개정 기준서는 회사에 중요한 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

- 기업회계기준서 제1001 호 '재무제표 표시' (개정)- 가상자산 공시
- 기업회계기준서 제1007 호 '현금흐름표'(개정)와  제1107 호 '금융상품 공시'(개정)
- 기업회계기준서 제1116 호 '리스'(개정)- 판매후리스 거래에서 발생하는 리스부채

2.3 금융자산

(1) 분류

회사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

- 당기손익-공정가치 측정 금융자산

- 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

- 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 회사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.  

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

(2) 측정

회사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 회사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

(가) 상각후원가

계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은  '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

(다) 당기손익-공정가치 측정 금융자산

상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품

회사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 회사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '금융수익' 또는 '금융비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

회사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권에 대해 회사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

(4) 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

회사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 회사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 '차입금'으로 분류하고 있습니다.

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.4 매출채권

매출채권은 유의적인 금융요소를 포함하지 않는 경우에는 무조건적인 대가의 금액으로, 유의적인 금융요소를 포함하는 경우에는 공정가치로 최초 인식합니다. 매출채권은 후속적으로 유효이자율법을 적용한 상각후원가에 손실충당금을 차감하여 측정됩니다.

2.5 투자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 35년 동안 정액법으로 상각됩니다.

2.6 비금융자산의 손상

영업권이나 내용연수가 비한정인 무형자산에 대하여는 매년, 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 영업권 이외의 비금융자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.7 기타채무

기타채무는 회사가 보고기간말 전에 재화나 용역을 제공받았으나 지급되지 않은 부채입니다. 해당 채무는 무담보이며, 보통 인식 후 30일 이내에 지급됩니다. 기타채무는 지급기일이 보고기간 후 12개월 후가 아니라면 유동부채로 표시되었습니다. 해당채무들은 최초에 공정가치로 인식되고 후속적으로 유효이자율법을 적용한 상각후원가로 측정됩니다.

2.8 금융부채

(1)  분류 및 측정

회사의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 '차입금' 및 '기타금융부채' 등으로 표시됩니다.

특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 포괄손익계산서 상 '금융비용'으로 인식됩니다.

(2)  제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.9 충당부채

과거사건의 결과로 현재의 법적의무나 의제의무가 존재하고, 그 의무를 이행하기 위한 자원의 유출가능성이 높으며, 당해 금액의 신뢰성 있는 추정이 가능한 경우 충당부채를 인식하고 있습니다. 충당부채는 의무를 이행하기 위하여 예상되는 지출액의 현재가치로 측정되며, 시간 경과로 인한 충당부채의 증가는 이자비용으로 인식됩니다.

2.10 당기법인세 및 이연법인세

법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.

당기법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 측정합니다. 경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있으며, 세무당국이 불확실한 법인세 처리를 수용할 가능성이 높은지 고려합니다. 회사는법인세 측정 시 가장 가능성이 높은 금액 또는 기댓값 중 불확실성의 해소를 더 잘 예측할 것으로 예상되는 방법을 사용하여 불확실성의 영향을 반영합니다.

이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.

이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.

이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있고, 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련된 경우에 상계합니다. 당기법인세자산과 부채는 법적으로 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있고, 순액으로 결제할 의도가 있거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제하려는 의도가 있는 경우에 상계합니다.

한편, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 실질적으로 회사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다. 또한, 미래에 발생할 과세소득의 불확실성으로 인하여 보고기간 종료일 현재 미래에 차감할 일시적차이에 대한 이연법인세자산을 계상하지 아니하였습니다.

2.11 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당

회사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동 법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하는 배당이 가능합니다.

2.12 리스

회사가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다. 각 리스된 자산은 재무상태표에서 그 특성에 기초하여 표시하였습니다.

2.13 수익인식

회사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 비주거용 건물 임대업을 통하여 고객에게 임대 및 관리용역 등을 제공하고 있습니다.

(1) 임대료수익

회사는 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 임대료수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다.

(2) 관리비수익, 주차수익, 기타수익

회사의 계약은 각각 별도의 수행의무로 식별되며, 고객과 약속한 용역을 이전하여 수행의무를 이행할 때 수익을 인식하고 있습니다.

2.14 영업부문

영업부문별 정보는 대표이사에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석 23 참조). 대표이사는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 회사는 전략적 의사결정을 수행함에 있어 정관 또는 관련법령에 따라 이사회 및 주주총회를 최고의사결정자로 보고 있습니다. 회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다.

2.15 재무제표 승인

회사의 재무제표는 2024년 3월 29일자로 이사회에서 승인되었으며, 정기 주주총회에서 수정 승인될 수 있습니다.

3. 중요한 회계추정 및 가정

재무제표 작성에는 미래에 대한 가정 및 추정이 요구되며 경영진은 회사의 회계정책을 적용하기 위해 판단이 요구됩니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 회계추정의 결과가 실제 결과와 동일한 경우는 드물 것이므로 중요한 조정을유발할 수 있는 유의적인 위험을 내포하고 있습니다.

다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 경영진 판단과 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다. 일부 항목에 대한 유의적인 판단 및 추정에 대한 추가적인 정보는 개별 주석에 포함되어 있습니다.

(1) 투자부동산 감가상각

투자부동산의 감가상각방법, 잔존가치 및 내용연수는 매 보고기간말에 재검토하고 이를 변경하는 것이 적절하다고 판단되는 경우 회계추정의 변경으로 회계처리하고 있으며, 회사의 과거 경험, 현재 시장 상황, 재무보고일 기준의 미래전망정보 등을 고려하여 판단하고 있습니다.

4. 재무위험관리

4.1 재무위험관리요소

회사가 노출되어 있는 재무위험 및 이러한 위험이 회사의 미래 성과에 미칠 수 있는 영향은 다음과 같습니다.

회사의 위험관리는 회사의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별하여 회사가 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다.

4.1.1 신용 위험

신용위험은 계약상대방이 계약상의 의무를 불이행하여 회사에 재무적 손실을 미칠 위험을 의미합니다. 신용위험은 보유하고 있는 수취채권을 포함한 거래처에 대한 신용위험 뿐 아니라 금융기관 예치금으로부터 발생하고 있습니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다. 일반거래처의 경우 고객의 재무상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용을 평가하게 됩니다. 당기말 현재 신용위험의 최대노출금액은 장부금액과 같으며, 그 내역은 금융자산 범주 중 상각후원가로 측정하는 금융자산에 해당하는 8,075,987천원(전기말: 7,983,696천원)입니다.

4.1.2 유동성 위험

회사는 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금관리계획을 수립하고 현금유출예산과 실제현금유출액을 지속적으로 분석ㆍ검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다.

보고기간말 현재 유동성 위험 분석내역은 다음과 같습니다. 유동성 위험 분석에서는 금융부채를 계약상 만기별로 구분하였고, 유동성 위험 분석에 포함된 금액은 계약상 할인되지 않은 현금흐름입니다(단위: 천원).

(1) 당기말

(2) 전기말

4.2 자본위험관리

회사의 자본 관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적의 자본구조를 유지하는 것입니다.

회사는 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며, 이 비율은 총부채를 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다.

보고기간말 현재 부채비율은 다음과 같습니다(단위: 천원).

5. 범주별 금융상품 및 공정가치

(1) 보고기간말 현재 범주별 금융상품 및 공정가치의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(*) 금융상품의 장부금액이 공정가치와 유사하다고 판단하고 있습니다.

(2) 당기와 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(3) 공정가치 서열체계

공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.
- 측정일에 동일한 자산이나 부채에 대해 접근할 수 있는 활성시장의 (조정하지 않은) 공시가격으로 측정한 공정가치 (수준 1)

- 수준 1의 공시가격 외에 자산이나 부채에 대해 직접적으로나 간접적으로 관측할 수 있는 투입변수를 이용한 공정가치 (수준 2)

- 자산이나 부채에 대한 관측할 수 없는 투입변수를 이용한 공정가치 (수준 3)

보고기간말 현재 회사가 보유한 공정가치로 측정되는 금융상품의 내역은 없습니다.

6. 현금및현금성자산 및 장단기금융상품

보고기간말 현재 현금및현금성자산 및 장단기금융상품의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(*1) 계좌 전액에 대해 질권을 설정하고, 예금지급동의 또는 질권실행신청에 의해 질권설정 계좌의 예금을 지급하고 있습니다.
(*2) 회사는 임차인과의 임대차계약에 대한 임대보증금의 반환의무를 담보하기 위하여 회사의 예금질권 설정을 제공하고 있습니다.

7. 매출채권 및 기타금융자산

(1) 보고기간말 현재 매출채권 및 기타금융자산의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 매출채권 및 기타금융자산의 손실충당금
상각후원가로 측정하는 매출채권 및 기타금융자산은 모두 신용위험이 낮은 것으로 판단되어, 보고기간말 현재 손실충당금을 인식하지 않았습니다.

8. 기타자산

보고기간말 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

9. 투자부동산

(1) 보고기간말 현재 투자부동산의 구성내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

① 당기말

② 전기말

(2) 당기와 전기 중 투자부동산 장부금액의 변동내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

① 당기

② 전기

(3)  당기와 전기 중 투자부동산에서 발생한 수익은 7,393,438천원(전기: 7,139,115천원)이며, 임대수익이 발생한 투자부동산과 직접 관련된 운영비용(유지와 보수비용 포함)은 2,617,515천원(전기: 2,362,634천원)입니다.

(4) 보고기간말 현재 투자부동산의 공정가치는 549,600,000천원으로 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 투자부동산의 공정가치는 2021년 12월 31일을 평가기준일로 하여 (주)감정평가법인 대일감정원이 시장가격을 반영하고 있는 비교방식에 의한 가격과 수익환원법에 의한 가격을 각각 50%, 50%의 가중치를 적용하여 산출한 감정가액을 공정가치로 사용하였습니다. 평가기준일 이후 보고기간말 현재 투자부동산 공정가치의 유의적인 변동은 없습니다.

보고기간말 현재 공정가치 서열체계 수준 3의 공정가치측정에 사용된 평가 관련 정보는 다음과 같습니다(단위: 천원).

(5) 보고기간말 현재 회사는 건물에 대하여 패키지 보험에 가입하고 있으며, 그 현황은 다음과 같습니다(단위: 천원).

당기말 현재 상기 부보금액 중 장기차입금과 관련하여 설정된 질권내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

한편, 회사는 상기 보험 이외에 삼성화재해상보험(주)의 가스사고배상책임보험(대물 1사고당 3억원, 대인 1인당 8천만원 보상) 및 승강기사고배상책임보험에 가입하고 있습니다.

(6) 운용리스 제공 내역
투자부동산은 매달 임차료를 지급하는 조건으로 운용리스 하에서 임차인에게 리스되었습니다. 회사가 리스제공자인 운용리스로부터 발생하는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액 기준으로 인식합니다. 일부 계약의 경우 리스료에 CPI 증가를 포함하나 지수나 요율에 따라 달라지는 그 밖의 변동리스료는 없습니다. 회사는 신용위험을 줄이기위해 필요하다고 판단되는 경우 리스기간 동안 은행 보증을 받을 수 있습니다.

회사는 현행 리스의 종료 시점에 잔존가치 변동에 노출되어 있지만 통상 새로운 운용리스계약을 체결하므로 이러한 리스의 종료 시점에서 잔존가치를 즉시 실현하지는 않을 것입니다. 미래 잔존가치에 대한 예상은 투자부동산의 공정가치에 반영됩니다.

한편, 보고기간말 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 회사가 받게 될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(7) 보고기간말 현재 차입금 및 임대보증금과 관련하여 담보로 제공한 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

10. 기타유동금융부채

보고기간말 현재 기타유동금융부채의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

11. 기타부채

보고기간말 현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

12. 장기차입금

보고기간말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(*) 장기차입금의 원금 상환방법은 만기일시상환이며, 이자율은 고정금리입니다.

한편, 상기의 장기차입금에 대하여 회사가 가입한 보험상품에 질권이 설정되어 있으며, 토지 및 건물 등이 담보로 제공되어 있습니다(주석 9 참조).

13. 임대보증금

(1) 보고기간말 현재 유동성 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 보고기간말 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

14. 자본금 및 자본잉여금

(1) 보고기간말 현재 자본금의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 당기와 전기 중 자본금 및 자본잉여금의 변동내역은 없습니다.

15. 이익잉여금

(1) 보고기간말 현재 이익잉여금의 구성내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 당기와 전기 중 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(3) 당기와 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다(단위: 천원).

(*) 회사는 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

(4) 당기와 전기의 배당금 산정내역은 다음과 같습니다(단위: 원).

16. 영업수익

당기와 전기 중 영업수익의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

17. 영업비용

당기와 전기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

18. 금융수익 및 금융비용

당기와 전기 중 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

19. 주당손익

(1) 기본주당손익

기본주당손익은 회사의 보통주당기순손익을 가중평균 유통보통주식수로 나누어 산정하였습니다. 당기와 전기 중 기본주당손익의 계산내역은 다음과 같습니다(단위: 원,주).

(2) 당기와 전기 중 가중평균 유통보통주식수의 산정내역은 다음과 같습니다.

① 당기

②  전기

(3) 희석주당손익

회사는 잠재적 보통주를 발행하지 않았으므로 기본주당손익과 희석주당손익은 동일합니다.

20. 현금흐름표

(1) 당기와 전기 중 현금의 유입과 유출이 없는 거래 중 중요한 사항은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 당기와 전기 중 재무활동현금흐름에서 생기는 부채의 조정내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

① 당기

② 전기

(3) 현금흐름표상의 당기초 현금및현금성자산 4,552,766천원은 재무상태표상의 전기말 현금및현금성자산 3,114,430천원에 사용제한 예치금 1,438,336천원을 계정분류조정한 금액입니다.

21. 우발상황과 약정사항

(1) 보고기간말 현재 금융기관과 체결하고 있는 주요 약정사항은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 자산관리계약

회사는 (주)코람코자산신탁과 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하여 다음의 자산관리수수료를 지급하고 있습니다.

(3) 일반사무수탁계약

회사는 (주)국민은행과 발행주식의 명의개서에 관한 업무, 주식의 발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 세무에 관한 사무, 법령 또는 정관에 의한 통지 및 공시업무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하여 연(年) 110백만원에 상당하는 수수료를 매 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

(4) 자산보관계약

회사는 (주)신한은행과 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하여 연(年) 35백만원에 상당하는 수수료를 매 결산기 단위로 지급하고 있습니다.

(5) 부동산관리위탁계약

회사는 한화호텔앤드리조트(주)와 빌딩 관리운영, 입주사 관리, 보고, 빌딩 관리상태 점검 등의 빌딩관리 용역을 체결하여 계약에 따른 매월 수수료를 부동산관리용역위탁수수료로 지급하고 있습니다.

(6) 우선매수청구권 및 매수선택권 부여

회사는 하나증권 주식회사와 2020년 12월 16일부터 2025년 12월 15일까지 5년간 임대차계약을 체결하였으며, 추가 5년간 연장할  수 있습니다.

회사가 운용부동산을 매각하고자 하는 경우 하나증권 주식회사는 우선매수청구권을 행사할 수 있으며, 하나증권 주식회사는 임대차개시일로부터 만 59개월이 되는 날까지 회사가 운용부동산의 매각 절차를 진행하지 않은 경우, 임대차종료일까지의 기간동안 운용부동산을 매입할 수 있는 권리(이하, "매수선택권")를 가집니다.

(7) 당기말 현재 계류중인 주요 사건의 내역은 다음과 같습니다.

22. 특수관계자 등

(1) 보고기간말 현재 회사의 주요 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기와 전기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(3) 보고기간말 현재 특수관계자에 대한 주요 채권ㆍ채무의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(4) 당기와 전기 중 특수관계자와의 자금거래 내역은 없습니다. 한편, 당기말 현재 회사는 차입금과 관련하여 삼성화재해상보험(주) 등 채권단의 요구로 하나증권(주)로부터 자금보충약정(8,000백만원)을 제공받고 있습니다.

(5) 당기말 현재 특수관계자로부터 제공받은 담보의 내역은 다음과 같습니다.

(6) 회사의 주요 경영진에는 회사의 경영활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대한 중요한 권한과 책임을 가진 이사(비상임 포함) 및 감사가 포함되어 있으며, 당기 및 전기 중 주요 경영진에 대한 보상은 다음과 같습니다(단위: 천원).

23. 영업부문

회사는 영업수익을 창출하는 용역의 성격을 고려하여 회사 전체를 단일 보고부문으로 결정하였습니다. 따라서, 보고부문별 영업수익, 법인세비용차감전순손익 및 자산ㆍ부채 총액에 대한 주석 공시는 생략하였습니다.

회사의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 회사 영업수익의 10%를 초과하는외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다(단위: 천원).

(*) 임대보증금의 현재가치할인차금 상각에 따른 임대료수익이 포함되어 있습니다.

6. 배당에 관한 사항

주요배당지표

※ 현금배당수익률: 1주당 현금배당금/ 과거1주일간 배당부 종가 (배당기준일 전전거래일)의 평균
※ 주당배당금은 소수점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야합니다
※ 상기 표의 당기 현금배당금은 정기주주총회 승인전 금액으로 향후 정기주주총회 승인시 변동이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

과거 배당 이력

※ 제13기 결산 배당수익률 1.24% (2022.01.01 ~ 2022.02.28)
    제14기 결산 배당수익률 1.36% (2022.03.01 ~ 2022.05.31)
    제15기 결산 배당수익률 1.11% (2022.06.01 ~ 2022.08.31)
    제16기 결산 배당수익률 1.87% (2022.09.01 ~ 2022.11.30)
    제17기 결산 배당수익률 1.80% (2022.12.01 ~ 2023.02.28)
    제18기 결산 배당수익률 1.73% (2023.03.01 ~ 2023.05.31)
    제19기 결산 배당수익률 1.47% (2023.06.01 ~ 2023.08.31)
    제20기 결산 배당수익률 1.90% (2023.09.01 ~ 2023.11.30)
    제21기 결산 배당수익률 1.89% (2023.12.01 ~ 2024.02.29)

※ 연속 배당횟수는 2022년 03월 28일 주식상장 이후 배당횟수로 산출하였습니다.
※ 평균 배당수익률은 단순평균하여 산출 하였습니다.

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

증자(감자)현황

채무증권 발행실적

- 해당사항 없음.

기업어음증권 미상환 잔액

- 해당사항 없음.

단기사채 미상환 잔액

- 해당사항 없음.

회사채 미상환 잔액

- 해당사항 없음.

신종자본증권 미상환 잔액

- 해당사항 없음.

조건부자본증권 미상환 잔액

- 해당사항 없음.

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

- 해당사항 없음.

8. 기타 재무에 관한 사항

- 공정가치평가내역
당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 동 공시서류의 Ⅲ. 재무에관한 사항 5. 재무제표 주석 중 '9.투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

주식회사 코람코더원위탁관리부동산투자회사의 이사회는 2023년 12월 01일부터 2024년 02월 29일까지 제21기 사업년도의 회계 및 업무에 관한 이사의 경영진단에 관한 의견을 아래와 같이 보고합니다.

1. 경영진단의 개요

회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다.

2. 경영성과

당사의 최근 사업년도의 영업실적은 아래와 같습니다.

                                                                                                     (단위 : 원)

3. 재무상태

당사의 재무상태는 아래와 같습니다.
                                                                                                      (단위 : 원)

4. 자금조달

보고기간말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

                                                                                                  (단위 : 천원)

(*) 장기차입금의 원금 상환방법은 만기일시상환이며, 이자율은 고정금리입니다.

5. 부외거래
 - 해당사항이 없음.

6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

- 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항
회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5.재무제표 주석을 참조하시기 바랍니다.

V. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견

2. 감사용역 체결현황

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황

4. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과

5. 회계감사인의 변경

당사는 제21기(당기) 회계감사인을 삼덕회계법인에서 삼정회계법인으로 변경하였습니다. 이는 기존 감사인과 계약 기간 만료 후,「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제11조 제1항 및 제2항, 동법 시행령 제17조 및「외부감사 및 회계 등에 관한 규정」제10조 및 제15조 제1항에 따른 감사인 주기적지정에 의한 것입니다.

2. 내부통제에 관한 사항

- 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 및 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요
공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 사내이사(대표이사) 1인, 기타비상무이사 2인으로, 총 3인의 비상근 이사로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다.  또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사항은 "VIII.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다.  

나. 이사회의 권한 및 운영 규정
당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

다. 이사회 주요 의결사항

라. 이사의 독립성
1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부
이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다.
당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.

 2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

마. 사외이사 및 그 변동현황

바. 사외이사 교육 미실시 내역

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항
1) 감사의 인적사항

2) 감사의 독립성

당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있으며 기타 이해관계는 아래와 같습니다.

# 당사 정관 감사의 직무 규정

나. 감사의 주요활동내역

당사의 감사는 각 이사회에 참석하여 의견을 진술하며, 회사업무에 있어 일반사무수탁사가 작성한 사업연도에 대한 재무제표 및 투자보고서를 검토하고 있으며, 신뢰할 수 있는 회계정보의 작성 및 공시를 위하여 자산관리회사 및 일반사무수탁사로부터 보고 받고 이를 검토합니다.

다. 감사위원 현황

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

라. 감사위원회 교육 미실시 내역

- 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다.

마. 감사위원회 지원조직 현황

바. 준법지원인 지원조직 현황
 - 본 보고서 제출일 현재 당사에 선임된 준법지원인은 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가. 투표제도 현황

나. 의결권 현황

다. 소수주주권 행사여부
   - 회사는 공시대상 기간 중 소수주주권이 행사되지 않았습니다.

라. 경영권 경쟁
   - 회사는 공시대상 기간 중 경영권 경쟁이 발행하지 않았습니다.

마. 주식사무

바. 주주총회 의사록 요약

VII. 주주에 관한 사항

가. 최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

(주1) 주식회사 신한은행은  "페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호”의 신탁업자입니다.

나. 최대주주의 주요경력 및 개요

1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

(주1) 주식회사 신한은행은  "페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호" 의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 페블스톤자산운용입니다.

※ 수익자명부 관리/조회 관련 사항은 집합투자업자 소관이 아니므로 출자자 수 외의 사항은 기재하지 않음.

2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

※ 페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호의 결산기 재무현황입니다. (2023. 12. 31. 기준)

3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용

- 해당사항 없음.

다. 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요

- 해당사항 없음.

라. 최대주주 변동내역

※ 2021년 12월 2일 액면분할(5,000원 -> 500원)

마. 주식 소유현황

(주1) (주)신한은행은  "페블스톤전문투자형리츠부동산모투자신탁제1-1호"의 신탁업자 지위이며, 집합투자업자는 페블스톤자산운용입니다.
※ 주주명부(2024.02.29기준) 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자공시시스템(https://dart.fss.or.kr))에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성하였으며, 실제 주식 소유현황과 차이가 발생할 수 있습니다.

소액주주현황

※ 소액주주는 기준일 현재 발행주식 총수의 1%에 미달하는 주식을 보유한 주주입니다.

바. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적

※  상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

등기임원 선임 후보자 및 해임 대상자 현황

* 기타비상무이사(서진교) 임기만료로 2024년 5월 16일 개최예정인 제21기 정기주주총회에서 선임하고자 함.

나. 직원 등 현황

- 해당사항 없음.

다. 미등기임원 보수 현황

- 해당사항 없음.

2. 임원의 보수 등

가. 주주총회 승인금액

나. 보수지급금액

1) 이사ㆍ감사 전체

2) 유형별

다. 개인별 보수지급금액

- 개인별 보수지급 금액이 기업공시서식 작성기준인 5억원 이상에 해당하지 않아 기재를 생략합니다.

라. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없음.

마. 개인별 보수지급금액

- 해당사항 없음.

바. 산정기준 및 방법

- 해당사항 없음.

IX. 계열회사 등에 관한 사항

계열회사 현황(요약)

- 계열회사에 관한 사항은 없습니다.

타법인출자 현황(요약)

- 타법인출자에 관한 사항은 없습니다.

X. 대주주 등과의 거래내용

1. 대주주등에 대한 신용공여 등
  - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

2. 대주주등과의 자산양수도 등
  - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

3. 대주주와의 영업거래

 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

4. 특수관계자와의 거래

(1) 보고기간말 현재 회사의 주요 특수관계자의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 당기와 전기 중 특수관계자와의 주요 거래 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(3) 보고기간말 현재 특수관계자에 대한 주요 채권ㆍ채무의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).