투 자 설 명 서

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【 본    문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

(주)케이비스타위탁관리부동산투자회사 제2-1회 및 제2-2회 무보증사채 발행을 위한 공모는 「증권 인수업무 등에 관한 규정」제2조 2호 나목에 의거, 동 규정에 의한 공모에 해당하지 않습니다. 따라서 금번 공모는 원칙적으로 「증권 인수업무 등에 관한 규정」에서 정하고 있는 공모 및 인수, 수요예측 등의 제반 사항을 따를 의무가 없습니다.

따라서 제2-1회 및 제2-2회 무보증사채의 발행과 관련된 공모가격은 당사와 대표주관회사의 협의에 의해 제2-1회 연 6.50%, 제2-2회 연 6.80%의 이자율로 발행조건이 결정되었습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 관련 사항

1. 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지
2. 청약일 : 2024년 02월 29일

3. 청약서 제출기한: 2024년 02월 29일 09시부터 12시까지

4. 청약증거금 납입: 2024년 02월 29일 16시까지

5. 청약방법
(1) 청약자는 청약증거금과 함께 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.

(2) 청약대상: 기관투자자에게 청약금액의 총액을 우선배정하며, 청약이 미달된 경우에 한하여 일반청약자(기관투자자 외의 투자자를 말한다. 이하 같다)에게 배정한다. 청약일 당일 납부한 청약금에 대해서는 전액 환불조치 할 수 있다.

(3) 청약단위: 최저청약단위는 10억원 이상으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다. 또한, 청약자 1인당 "본 사채"에 청약하는 청약총액은 "본 사채"의 전자등록총액을 초과하지 못한다.

(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

(5) 청약증거금: 사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하며, 2024년 02월 29일에 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

(6) 청약취급처: "인수단"의 본점

(7) 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 청약취급처로 납부한다.

(8) 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주한다.

(9) 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다.

가. 청약자의 청약분에 대하여는 당일의 영업개시시간 이후 12시까지 접수된 분에 한하여 다음 각목의 방법으로 배정한다.

가. 기관투자자: 기관투자자의 청약을 집계하여 청약 물량이 많은 순서대로 우선 배정한다.

나. 일반청약자: 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 일십억원 단위로 안분 배정한다.

다. 청약자의 특성 등을 고려하여 "공동대표주관회사"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는 자, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있다.

6. "투자설명서"의 교부: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 "투자설명서"를 교부할 책임은 "발행회사"와 "인수단"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

(1) 교부장소: "인수단"의 본점

(2) 교부방법: "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

(3) 교부일시:  2024년 02월 29일

(4) 기타사항:

가. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 "투자설명서"를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부받지 않고자 할 경우 "투자설명서" 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.

나. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면·전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 "투자설명서"를 교부 받고자 하는 투자자는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

7. "본 사채"의 사채금 납입기일: 2024년 02월 29일

8. "본 사채"의 납입을 맡을 은행: 국민은행 대기업금융1센터

9. 등록기관: "본 사채"의 등록기관은 한국예탁결제원으로 하며, 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」에 의거하여 전자등록한다.

10. 전자등록 신청:

(1) "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.
(2) 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단 전자등록신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제15조 제2항에 따라 "공동대표주관회사"인 신한투자증권 주식회사에게 위임한다.

나. 일정
(1) 납입기일: 2024년 02월 29일
(2) 발행일: 2024년 02월 29일

다. 납입장소
(주)국민은행 대기업금융1센터

라. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2024년 02월 26일
(2) 상장예정일: 2024년 02월 29일

마. 사채권교부예정일
전자등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 전자등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.

바. 사채권 교부장소
"본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 실물채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.

사. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) "본 사채"에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.
(2) 본 사채권의 원리금 지급은 (주)케이비스타위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 집니다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행(주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 주식회사 신한은행, 농협은행 주식회사, 주식회사 하나은행)의 연체대출 이율 중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본 사채 이자율을 하회하는 경우에는 본 사채 이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 특약사항

"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

II. 증권의 주요 권리내용

1. 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

(1) 당사가 발행하는 제2-1회 및 제2-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

(2) 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

다. 본 사채는 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타  당사의 무담보 채무와 동순위에 있습니다.

라. 발행회사의 의무

※ 발행회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제2-1조 ~ 제2-8조")

2. 사채관리계약에 관한 사항

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

다. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

라. 사채관리실적

마. 사채관리회사의 권한 ("사채관리계약서 제4-1조, 제4-2조")

"갑"은 발행회사인 (주)케이비스타위탁관리부동산투자회사를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 한국증권금융(주)를 지칭합니다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채모집위탁계약서 제4-3조 및 제4-4조")

사. 사채관리회사의 사임 ("사채모집위탁계약서 제4-6조")

아. 사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다.

자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 (주)케이비스타위탁관리부동산투자회사의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

당사는 2022년 02월 08일 설립되었으며, 2022년 02월 24일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 KB자산운용(주)가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있습니다.

당사는 2022년 07월 05일자 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 조달한 3,465억원과 공모를 통해 모집한 자금 1,535억원의 합계인 금 5,000억원을 재원으로 (1) 벨기에 브뤼셀 소재 North Galaxy Towers에 투자한 (주)케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠" 혹은 "KB스타갤럭시타워리츠") 보통주 100% 및 (2) 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자한 LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호(이하 "LB영국부동산펀드 18호, 19호")의 수익증권 약 89%를 매입하였습니다.

증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자대상인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 및 LB영국부동산펀드18호, 19호가 보유한 기초자산의 개요는 아래와 같습니다.

[North Galaxy Towers]

[Samsung Europe HQ]

당사는 투자부동산을 소유한 자리츠, 펀드로부터 수취하는 배당금 또는 분배금 수익을 주수입원으로 하고 있으며, 자리츠와 펀드는 궁극적으로 임대료 수입을 주 수입원으로 하고 있습니다. 당사의 투자 대상 부동산은 벨기에 North Galaxy Towers 및 영국 Samsung Europe HQ로 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다.

벨기에 North Galaxy Towers는 벨기에 수도인 브뤼셀의 핵심 업무권역에 위차한 오피스(데이터센터 포함)로서 벨기에 정보 장기임차 및 물가상승률과 연동된 임대료를 통해 안정적인 현금흐름을 확보하고 있습니다. 벨기에 정부는 준공 시점(2004년)부터 전체 건물을 임차하고 있으며, 현 임대차계약의 만기는 2031년 11월입니다. 임대료는 물가상승률(Health Index)에 100% 연동되며 2023년에는 2022년 대비 10.63% 인상된 임대료를 수취한 바 있습니다.

영국 Samsung Europe HQ은 런던 대권역에 위치한 오피스로 삼성전자가 20년 장기 임차하여 유럽 본사로 사용하고 있습니다. 임대료는 영국 소매물가지수(RPI) 5년(2019년~2024년) 누적 상승률에 연동되어 2024년말 인상될 예정입니다.

한편, 금번 사채 발행자금을 통해 신규편입 예정인 씨티뱅크센터는 신용등급 AAA(한국신용평가 기준)를 보유한 한국씨티은행이 최초 준공시점부터 100% 사용중에 있어 안정적인 임차현황을 보유하고 있습니다. 현 임대차계약은 2029년 2월 종료될 예정이며, 임대차의무기간 이후 한국씨티은행이 부분 중도해지를 진행할 경우 신규 임차를 유치할 계획입니다.

당사의 투자 대상 부동산은 비교적 안정적인 임대차 구조가 구축되어 있으며, 증권신고서 제출 전일 현재 당사 투자자산의 임대율은 100%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다. 하지만 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자 시 유의하시기 바랍니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 주요사업은 부동산, 부동산 관련 증권 취득 및 투자이며, 주요 사업수익은 이 과정에서 발생하는 임대료 수입입니다. 또한 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 당사의 사업은 부동산 업황 및 거시경제와 연관성이 높습니다.

한국은행이 2023년 11월에 발표한 경제전망보고서에 따르면 국내성장률은 2023년 1.4%에서 2024년 2.1%로 높아질 전망입니다. 2023년 초 부진하였던 국내경기는 하반기 들어 수출을 중심으로 개선되면서 2023년 연간 1.4% 성장률을 기록하였습니다. 금년에도 수출, 설비투자 회복에 힘입어 개선흐름을 이어갈 것으로 예상되나, 소비, 건설투자 등 내수회복 모멘텀 약화로 인해 2023년 7월 전망치(2.2%)에서 소폭 하락하였으며 주요국 통화정책 기조변화, 국제유가 흐름, 중국경제 향방, 지정학적 갈등 전개양상 등과 관련한 불확실성이 높은 상황입니다.

한편, 2024년 01월 국제통화기금(IMF)이 발표한 '세계경제전망(World Economic Outlook)'에 따르면, IMF는 미국과 주요 신흥개도국의 견조한 성장세에 힘입어 2024년 세계 경제 성장률 전망치를 3.1%로 10월 전망했던 2.9% 대비 0.2%p 상향 조정하였고 2025년 세계 경제 성장률 전망치는 3.2%로 10월 전망과 동일하게 유지하였습니다.

미국 및 중국은 작년 양호한 성장세를 바탕으로 올해도 지난 전망치보다 높은 성장률을 보일 것으로 예상하였으나, 프랑스, 독일 등 유럽 국가들은 작년 침체에서 소폭 회복하는데 그칠 것으로 평가하였습니다. 한국의 2024년 성장률 전망치는 2.3%로 지난 10월 전망 대비 0.1%p 상향되었으며, 이는 한국 정부나 한국은행 전망치보다 높은 수준입니다. IMF는 세계 경제가 안정적인 성장세와 물가 하락에 힘입어 경착륙 가능성이 낮아졌다고 평가하였으며 통화정책 완화와 지나친 긴축 기조 유지 모두를 경계해 통화정책 완화 시기에 대한 적절한 시점 설정이 중요하다고 권고하였습니다. 그 외에도 미래 충격에 대응하기 위한 재정여력 확충, 구조개혁을 통한 중장기 생산성 향상 및 기후변화 대응 등을 강조하였습니다.

부동산투자회사 특성상, 보유 부동산의 임대료수익 및 매각손익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 변동으로 부동산 가격이 현저히하락할 경우 당사의 기업가치는 하락할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재 시점에서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 경기변동 흐름을 정확하게 예측하는 것은 어렵기에 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

현재 글로벌 및 내수 경제는 러시아-우크라이나 전쟁, 미국의 조기 금리 인하 기대감 축소 및 소비 위축 등의 대내외변수가 존재하며 이에 따라 경제 전망 지표가 하향조정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 국내외 경기 불확실성의 증대는 단기적으로는 국내 경제상황을 악화시킬 수 있으며, 국내 경제성장률이 지속적으로 악화될 경우 일반 경제활동에 많은 영향을 받는 국내 부동산 경기도 악화될 수 있습니다. 이처럼 향후 당사 보유 부동산의 매각시점에 국내 부동산 경기의 악화된다면 당사는 부동산의 매각손실 등으로 인해 사업성이 악화될 위험이 있으며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

부동산 가격은 금리 변동과 밀접한 연관성을 갖습니다. 향후 기준금리 상승에 따라 차입금리가 상승할 경우, 조달비용의 상승으로 부동산 시장 내 수요가 감소할 수 있습니다.

코로나19가 중국을 넘어 전 세계적인 팬데믹으로 확산된 2020년, 기준금리를 1.50~1.75%로 유지하던 연준은 3월 두 차례의 FOMC에서 금리를 0.00~0.25%로 인하하였습니다. 이에 더불어 기업지원, 회사채 매입 등 정책적인 지원을 통해 코로나19로 인한 경기하락을 방어하고자 통화정책의 완화적인 기조를 강화하였습니다. 당시 마이너스 금리에 대해 미국 연방준비제도(Fed)는 부정적인 입장을 보였지만, 미-중 간의 무역분쟁, 경제활동 제한 완화로 인한 코로나19 2차 확산 등 불확실성 요인들이 지속되는 상황에서 추가적인 금리인하 조치 가능성을 배제할 수 없는 상황이었습니다.

한편 한국은행 또한 2019년 10월, 지속되는 경기지표 부진 및 글로벌 통화 완화 흐름에 따라 금리 추가 인하를 단행하여 기준금리는 1.50%에서 1.25%로 하락하였으며, 2020년 3월 16일 코로나19로 인한 임시 금융통화위원회를 개최하여 추가적으로 0.50%p.를 전격 인하하여 기준금리가 0.75%로 인하 되었습니다. 이후 금통위에서는 기준금리 동결 기조를 유지해오다가, 2021년 1월 15일에 개최된 금통위에서 기준금리를 0.50%로 인하하였습니다. 한편, 시중금리는 2020년 11월 이후 경기 지표 개선 및물가상승과 더불어 연준의 기준금리 인상 시기가 기존 전망보다 앞당겨질 수 있다는 우려감에 일시적으로 장기물 위주로 상승하는 모습을 보였습니다.

2021년 1월 파월 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, 코로나19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 빨라지고, 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단 하에 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다.

연준은 2021년 6월 FOMC에서 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00% ~ 0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 사이에 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서도 기준금리 동결을 선언하였지만 물가를 분명히 통제해야 할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다.

2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p.인상(0.25% ~ 0.50%)하였으며 2022년 총 7회의 금리인상을 시사하여 시장의 불확실성을 감소시켰습니다. 2022년 5월 FOMC에서 기준금리를 0.50%p 인상.(0.75% ~ 1.00%), 6월 1일부터 양적긴축(국채 300억달러 상환, MBS 175억달러 상환)을 시작, 9월부터 그 규모를 증가(국채 600억달러 상환, MBS 상환 350억달러 상환)할 것임을 밝히며 인플레이션 완화를 위해 적극적으로 움직이는 모습을 보였습니다. 이후 2022년 6월 FOMC 와 7월 FOMC에서  자이언트스텝(0.75%p.) 금리인상을 단행하였으나, 2022년 7월 CPI는 전년 동월 대비 8.5%, 2022년 8월 CPI는 전년 동월 대비 8.3% 상승하는 모습을 보이며, 기준금리 인상, 유가 및 원자재 가격 하락에도 불구하고 물가 상승률 둔화 폭이 크지 않았습니다. 이에 연준은 2022년 9월 FOMC에서 또다시 기준금리를 0.75%p. 인상하였으며, 6월 FOMC 대비 점도표를 상향 조정(22년 3.4%에서 4.4%, 23년 3.8%에서 4.6%)하였습니다. 11월 FOMC에서 연준은 4연속 자이언트스텝(0.75%p.)을 결정하였으나, 파월 의장이 인상 속도를 늦추는게 다음 또는 그 다음 회의부터 가능할 것이라고 언급하며 금리인상 속도 조절과 12월 FOMC 50bp 인상 가능성을 시사하였습니다. 12월 FOMC에서 연준은 기준금리 50bp 인상하여 미국 기준금리는 4.25% ~ 4.50%를 기록하였으며, 점도표 Terminal Rate를 기존 4.6%에서 5.1%로 상향 조정하였습니다.

2023년 1월 31일부터 2월 1일 진행된 2월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp를 인상하여 기준금리는 4.50%~4.75%를 기록하였습니다. 3월 실리콘밸리은행(SVB), 크레디트스위스(CS) 등 은행권 뱅크런 사태가 발생하며 고강도의 금리 인상에 따른 부작용이 나타나기 시작하였습니다. 3월 21일부터 3월 22일 진행된 3월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp를 인상하며 물가안정 목표를 달성하기 위한 노력을 지속하였으나, 지속적인 금리 인상이 적절하다는 문구를 삭제하고, 일부 추가적인 정책 긴축이 적절할 수 있다고 설명하면서 금리인상 사이클 중단이 머지 않았음을 시사하였습니다. 5월 2일부터 5월 3일 진행된 5월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp 인상(5.00% ~ 5.25%)과 함께 '미래의 금리인상' 문구를 삭제하며 금리인상 사이클 종료를 시사하였고 당분간 금리인상 효과와 최근 은행 사태의 경로를 점검하겠다는 의지를 밝혔습니다. 6월 FOMC는 만장일치로 기준금리 동결하였으나 금리인상 사이클 종료를 예상하는 시장 컨센서스와 달리 점도표 대폭 상향 조정을 통해 두 차례의 추가인상 가능성을 언급하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 시장 예상치에 부합하는 기준금리 25bp 인상(5.25% ~ 5.50%)을 만장일치로 결정하였습니다. 연준은 데이터 의존적 접근 방식은 기존과 동일하게 유지할 것이며 9월 인상 혹은 동결이 모두 가능하다는 원론적인 입장을 표명하였고, 9월에도 7월과 마찬가지로 데이터에 기반한 의사결정을 하겠다고 언급하며 만장일치로 기준금리를 동결하였습니다. 11월 FOMC에서도 기준금리를 동결하였으나 9월과 달리 금융환경 긴축에 대해 인정하고 "과소 긴축 리스크와 과잉 긴축 리스크가 점차 균형을 향해가고 있다"고 평가하며 금리 인상 사이클 종료를 시사하였습니다. 12월 FOMC에서 만장일치 기준금리 동결과 함께 점도표 상 2024년말 기준금리 전망치를 현 수준보다 낮은 4.6%로 제시하며 사실상 2024년부터 기준금리 인하가 시작될 것을 시사하였습니다. 2024년 1월 FOMC에서 만장일치로 4회 연속 기준금리 동결 결정하였으나, 파월 의장은 기자회견에서 2024년 3월 기준금리 인하 가능성은 크지 않다고 언급하며 2024년 기준금리 방향성은 3월 FOMC에서 결정될 것을 시사하였습니다. 증권신고서 제출일 전일 현재 미국 기준금리는 5.25% ~ 5.50%를 기록하고 있습니다.

미국 기준금리 추이

한국은행은 기준금리를 지속 동결하였다가, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 해당 인상은 현재 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위한 움직임으로 해석되며, 2022년 02월 24일 시행된 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 04월 14일과 05월 26일 시행된 금통위에서 각각 기준금리를 0.25%p. 인상하여 기준금리 1.75%를 기록하였습니다. 07월 13일 시행된 금통위에서 0.25%p., 8월 25일 금통위에서 0.50%p. 기준금리를 추가 인상하였으며, 해당 인상은 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 해석됩니다. 추가적으로 2022년 10월 12일 시행된 금통위에서 계속되는 물가 상승 및 원/달러 환율 추가 상승 압력에 따라 기준금리를 0.50%p. 인상하였으며, 11월 금통위에서 기준금리 인상폭은 미국 FOMC 이후 결정하겠다는 방침을 발표하였습니다. 11월 FOMC에서 연준의 매파적 기조가 완화되며 11월 금통위에서는 시장의 예상치와 부합한 25bp 인상을 단행하였습니다. 2023년 1월 금통위에서 금통위는 25bp인상(2인의 동결 소수의견)을 단행하였고, 2023년 2월 금통위에서는 물가와 경기를 함께 고려하여 금리 인상 1년 반만에 기준금리를 동결하였습니다. 2023년 4월 금통위에서는 만장일치로 동결을 결정하였으며, 5명의 금통위원이 추가 인상의 여지는 열어 두었다고 언급하였고, 5월 금통위도 4월과 마찬가지로 추가 인상의 여지는 열어 두었다는 메시지와 함께 만장일치로 금리 동결 결정하였습니다. 7월 금통위에서 한은 총재는 6월 FOMC에서 연준이 언급한 두 차례 기준금리 인상 현실화 여부가 향후 금리 인상을 결정할 주요 요인이라고 언급하며, 8월 금통위 동결 가능성을 시사하였습니다. 8월 금통위 또한 7월과 마찬가지로 기준금리 동결 및 9월 FOMC 정책방향이 중요하다는 의견을 유지하였으며, 10월 금통위에서 한은은 6회 연속 기준금리 동결과 함께 대다수의 금통위원은 물가 상승 압력에 따라 최종금리를 3.75%까지 열어두어야 한다는 의견을 유지하였습니다. 11월 금통위에서도 한은은 경기 회복세가 뚜렷하지 않은 데다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 금융시장 불안도 여전해 금리 인상은 어려우나 미국 기준금리와의 금리차로 금리인하도 어려운 상황이라는 의견을 밝히며 만장일치로 기준금리 동결 결정하였습니다. 2024년 1월 11일 진행된 1월 금통위에서 한은은 만장일치로 8회 연속 기준금리 동결 결정하였으며, 총재 제외 5명의 위원 전원 추가 인상보다 동결을 기본 시나리오로 제시하여 사실상 금리인상 사이클 종료를 시사하였습니다. 증권신고서 제출일 전일 현재 한국 기준금리는 3.50%를 기록하고 있습니다.

한국은행 기준금리 추이

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 기준금리 인상 및 기대 인플레이션 등으로 인한 시장금리 상승의 영향으로 2021년 08월 이후 2022년 말까지 상승세를 보이다 현재는 다시 일부 하락한 모습입니다. 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.00%를 넘었으며, 2022년 11월부터 2023년 1월까지 평균 5% 이상의 금리를 기록한뒤 이후 현재까지 4%대의 금리를 유지하며 2024년 1월 기준 4.29%를 기록하였습니다. 향후 기준금리의 움직임에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리의 방향에 따라 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 불가항력인 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 자연재해는 당사의 부동산을 손상시키고, 임차인의 매장 영업을 중단시키며, 방문하는 고객의 수를 감소시킬 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 재산보상보험, 영업휴지보험 및 일반배상책임보험 등 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 이에 당사는 자산관리 전문 업체가 부동산 시설 관리를 담당할 예정인 바, 예기치 못한 대규모 비용 발생의 가능성을 제한하고자 노력할 계획입니다.

편의시설과 도로, 전철역과 같은 교통 인프라가 당사의 부동산에 인접해 있어, 부동산과 근접한 인프라 역시 당사의 부동산에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 편의시설과 교통 인프라가 향후에 폐쇄, 재배치 또는 해지되지 않을 것이라는 보장은 없으며, 이 경우 당사와 임차인에게 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사의 기준통화는 한국 원화이나 당사가 투자하는 일부 투자기구는 유로화 등으로 투자됩니다. 본 리츠의 투자금액 일부에 대하여 환헤지 계약이 체결되어 있으며 환헤지 거래 상대방에 대한 신용 위험이 존재합니다. 또한 당사의 투자 이후 예상치 못한 사유로 투자기구를 청산하거나 매각에 따른 원본 상환이 불가능할 경우 환헤지 거래와 관련한 파생상품 청산(Unwinding)이 필요하며 정산 결과 손실이 발생할 수 있습니다.

또한 제반 사유에 따라 원본 상환이 지연될 경우 환헤지를 위한 파생상품의 만기 연장(Roll-over)에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 또한 당사는 해외 투자 원본 금액에 대해서만 환헤지 계약을 체결하였으므로 환율 변동에 따른 배당수익률 하락 가능성이 존재하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 자리츠인 KB스타갤럭시타워리츠와 투자 수익증권인 LB영국부동산펀드 18호, 19호는 유럽 현지에 실물자산을 보유하고 있어 현지로부터의 배당에 대하여 현지세율에 의하여 원천징수하고, 국내에서 외국납부세액공제를 통하여 환급받는 구조입니다. 투자대상자산이 적용받거나 적용받을 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액은 당사의 예상에 기초하고 있습니다. 따라서 국내외 법적 이슈 등으로 인해 현지 원천징수세율 및 외국납부세액 환급 금액이 변동될 수 있으며, 이로 인해 당사의 수익성이 영향을 받을수 있습니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. KB자산운용(주)는 2020년 10월 12일 국토교통부로부터 설립 인가를 받은 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사입니다. KB자산운용(주)는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.

당사는 KB자산운용(주)와 당사가 보유하는 자산의 투자·운용업무를 위탁하는 계약을 체결하였습니다. 당사는 KB자산운용(주)에 대하여 자산운용 업무의 대가로 매입자문수수료 및 운용수수료를 지급합니다. 매입자문수수료는 대상자산을 취득한 날에 지급완료하였습니다. 운용수수료는 당사의 회계기간 1~2기까지는 연 205백만원, 3기 이후부터는 409백만원을 매월 안분하여 지급합니다.

당사는 NH투자증권(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등의 자산의 보관·관리업무 위탁계약을 체결하였습니다. 당사는 자산보관보수로 연 15백만원을 매 결산기별 균등분할하여 지급하며, 위탁자산이 추가되는 경우 각 위탁자산별로 보수에 연 5백만원을 증액합니다. 단, 당사의 자산에 대한 자산보관 업무 수행기간이 6개월 미만인 경우 보수는 180일을 기준으로 수탁기관이 자산보관업무를 실제 이행하는 날 수에 따라 일할 계산됩니다.

또한, 당사는 해외 현지에 투자 대상자산을 보유하고 있음에 따라 KFIM(Knight Frank Investment Management)와 재산 인수·인계 관련 업무, 부동산관리 관련 업무 등 자산관리에 통상적으로 수반되는 제반 업무와 관련하여 현지 자산관리위탁계약을 체결하고, 현지 자산관리수수료를 매분기별로 지급하고 있습니다.

향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

2. 회사위험

당사의 자산관리회사는 KB자산운용(주)로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다.

당사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 2월 1일에 개시하여 7월 31일에 종료하고, 8월 1일에 개시하여 1월 31일에 종료합니다. 다만, 제1기의 사업연도는 2022.02.08~2022.06.30(5개월), 제2기의 사업연도는 2022.07.01~2023.01.31(7개월)로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다.

당사의 주요 영업수익은 투자 자산(수익증권, 지분증권 등)으로부터 받는 입대료 수입 및 배당금 수입 등으로 구성되어 있습니다. 당사의 제4기 반기(2023.08.01 ~ 2023.10.31) 연결기준 영업수익은 약 121억원이었으며, 당기순이익 약 60억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.

금번 당사가 발행하는 제2-1회 및 제2-2회 무보증사채 발행자금 전액은 신규자산 편입에 사용될 예정이며, 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

당사의 제4기 반기말(2023.10.31) 연결기준 자산총계는 약 9,889억원, 부채총계는 약 5,735억원으로 부채비율은 138.1%, 차입금의존도는 52.3%입니다. 본사채 발행자금을 활용하여 신규 자산을 추가할 예정이며, 추가자산 편입에 따른 영업이익 증가를 통해 재무부담이 점진적으로 완화될 것으로 예상합니다.

당사의 제4기 반기말 연결기준 투자부동산은 약 8,337억원이며, 이는 자산총계 약 9,889원 중 84.3%를 차지합니다. 당사의 자산 대부분은 투자부동산에 해당하며, 투자부동산에서 발생하는 임대료수익이 당사의 영업수익을 구성합니다. 제4기 반기말 및 제3기말 연결기준 당사의 투자부동산의 장부가액 및 공정가치는 다음과 같습니다.

당사의 제4기 반기 연결기준 이자보상비율은 약 1.23배입니다. 영업이익 증가 및 선순위대출 일부 조기상환 등을 통하여 이자보상비율이 개선될 것으로 예상하고 있습니다. 다만, 금번 무보증사채 발행 시 확정되는 금리로 인해 이자비용을 포함한 금융비용이 변동할 수 있으며, 이를 포함한 채권시장 및 사업 환경 악화 등에 따라 이자보상비율이 악화될 수 있습니다.

당사의 부채비율 및 차입금의존도와 같은 재무안정성 지표는 현재 양호한 편이나, 향후 자금조달 계획에 따라 변동될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험이 존재하오니 투자자께서는 이 점 양지하시기 바랍니다.

당사가 자리츠와 수익증권을 통해 투자하는 투자자산은 모두 우량 임차인과 장기 임대차 계약이 체결되어 있으며, 물가와 연동하여 임대료가 상승하는 조건을 포함하고 있습니다. 당사의 투자 대상 부동산의 임대 현황 및 임대차계약 주요 조건은 아래와 같습니다.

벨기에 North Galaxy Towers의 경우 중도해지 옵션이 없으며, 영국 Samsung Europe HQ의 중도해지는 2034년 12월말부터 행사 가능한 점을 고려할 때 단기간 이내 임차인이 변경될 가능성은 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

한편, 금번 사채 발행자금을 통해 신규편입 예정인 씨티뱅크센터는 신용등급 AAA(한국신용평가 기준)를 보유한 한국씨티은행이 최초 준공시점부터 100% 사용중에 있어 안정적인 임차현황을 보유하고 있습니다. 현 임대차계약은 2029년 2월 종료될 예정이며, 임대차의무기간 이후 한국씨티은행이 부분 중도해지를 진행할 경우 신규 임차를 유치할 계획입니다.

상기와 같이 당사가 자리츠와 수익증권을 통해 투자하는 투자자산의 임대차 현황은 안정성 측면에서 우수한 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 조건에도 불구하고 임대차 계약의 만기가 도래했을 때 임차인이 연장을 원하지 않을 경우 대체 임차인이 없는 상황에서 공실이 발생할 가능성을 배제할 수 없으며, 임차 수요 약화로 인하여 임대료 시세가 기존 계약보다 하락할 경우 신규 임차인과의 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

당사와 자리츠는 자본성 조달금액 외에 차입금을 사용하여 투자 대상 부동산 및 수익증권 지분을 매입하였습니다. 이에 당사는 제4기 반기말(2023년 10월 31일) 연결기준 약 5,175억원의 차입금을 사용하고 있습니다. 당사의 차입금 전액은 장기차입금으로, 차입금은 대부분 고정금리(연 1.20%로 이자율 헤지)로 조달하고 있습니다. 제4기 반기말 및 제3기말 기준 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

한편 당사는 2024년 01월 30일 이사회의 사모사채 발행 결의를 근거로, 2024년 1월 31일 제1회 무보증 사모사채 250억원을 발행하였습니다. 당사는 동 사모사채 자금을 재원으로 ㈜케이비스타멀티에셋제1호위탁관리부동산투자회사(이하 'KB스타멀티에셋제1호리츠')의 2024년 02월 14일 유상증자에 ㈜ 2,500,000주(주당 발행가액 10,000원) 참여하여 투자를 집행하였습니다. KB스타멀티에셋제1호리츠는 유상증자 자금을 재원으로 씨티뱅크센터의 소유하고 있는 케펠일반사모부동산투자신탁 제13호의 제2종 수익증권의 지분 250억좌를 2024년 2월 15일에 매입 완료 하였습니다.

이러한 상황에서 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 및 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

또한, 향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금의 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있어 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 기존에 매입한 투자부동산 및 관련 수익증권 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다. 투자시점 및 최근시점의 투자 대상 자산 감정평가내역은 아래와 같습니다.

1) 벨기에 North Galaxy Towers

벨기에 North Galaxy Towers는 벨기에 브뤼셀 핵심 오피스 권역에 위치한 프라임 오피스 빌딩으로 벨기에 재무부가 장기 임차하여 안정적인 임대수익을 시현하고 있습니다. 정부기관이 밀집한 브뤼셀 중심업무지구에 위치하고 있으며 증권신고서 제출 전일 현재 공실은 없습니다. 해당 자산은 2004년 준공, 2019년 레노베이션이 이루어진 바 있습니다.

구분	내용
명칭	North Galaxy Towers
주소	Boulevard du Roi Albert II 33, Brussels, Belgium
토지면적	11,996㎡(3,629평)	규모	B4F / 27F 오피스 2개동 B4F /  5F  오피스 1개동
임대 면적	121,803㎡(36,845평)	준공연도	2004년 (2019년 레노베이션)
임차인	Regie des Batiments (벨기에 건물관리청)	임대형태	Double Net
자산 전경	north galaxy towers 자산 전경

2) 영국 Samsung Europe HQ

런던 권역에 위치한 오피스 빌딩으로 우량한 신용도를 지닌 삼성전자가 20년 장기 임차하여 안정적 임대 수익 수취가 가능합니다. 영국 유일의 글로벌 허브 공항인 히드로 공항과 인접하여 글로벌 기업의 현지 사옥 용도로 최적화된 오피스로, 해당 자산 인근 LG전자, 현대차 사옥이 위치하고 있습니다.

구분	내용
명칭	Samsung Europe HQ
주소	2000 Hillswood Drive, Chertsey, UK
토지면적	26,790.19㎡(8,104평)	규모	3F
임대 면적	9,317.34㎡(2,818평)	준공연도	2000년
임차인	Samsung Electronics (UK) Ltd (삼성전자 UK)	임대형태	FRI
자산 전경	samsung europe hq 자산 전경

이 외 당사 보유 투자부동산과 관련된 상세 내역은 [제2부  발행인에 관한 사항 -
II. 사업의 내용 - 1. 사업의 개요 - 나]를 참고하시기 바랍니다.

당사는 향후 추가로 부동산 또는 부동산 관련 증권을 취득하게 될 시에도 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정입니다. 그러나 향후 추가적인 부동산 매입 시에도 감정평가액 이상의 가격으로 매입할 가능성이 있으며, 감정평가가액보다 낮은 가격으로 취득하였다고 하여 부동산 처분 시 매매이익을 보장하는 것은 아니므로, 부동산투자회사의 부동산 관련 자산 매입(간주)가액과 관련하여 투자판단에 유의하시기 바랍니다.

부동산의 운영에는 주기적인 시설의 유지, 관리, 보수 업무가 필연적으로 수반되며, 당사의 자리츠 및 투자기구를 통하여 투자하는 부동산에 대하여 부동산투자회사법상의 자산관리회사인 KB자산운용(주)가 해당 업무를 수행하고 있습니다.

당사 투자 대상 자산 중 벨기에 North Galaxy Towers는 2019년 레노베이션을 완료하였으며, Double Net 계약방식으로 운영비용의 변동성이 제한적입니다. 영국 Samsung Europe HQ 또한 임차인인 부동산의 수리 및 보험의 모든 비용을 부담하는 FRI 계약방식이 적용되어 단기간에 대규모 비용이 발생할 가능성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.

그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 당사가 직접 투자 부동산을 통해 창출하는 임대수익 및 자리츠로부터 수취하는 배당수익이 감소할 수 있습니다.

3. 기타위험

본 사채의 상장예정일은 2024년 02월 29일로, 본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건(유가증권시장 상장규정 제88조)을 충족하고 있습니다. 상세한 내역은 다음과 같습니다.

본 사채는 한국거래소의 채무증권의 신규상장심사요건을 충족하고 있는 바, 한국거래소의 상장심사를 무난하게 통과할 것으로 판단합니다. 하지만 급격한 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있으며, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생할 경우 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자들께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 사채관리회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로서 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

본 사채는 금융기관이 보증하거나 예금자보호법의 적용대상이 아니므로 원리금 상환책임은 전적으로 당사에 있으며, 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 원금상환일과 이자지급일에 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하여 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용합니다.

본 신고서는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제1항 규정에 의해 효력이 발생하며, 제120조 제3항에 규정된 바와 같이 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

또한, 본 증권신고서상의 공모일정은 예정된 일정일 뿐 확정된 것이 아닙니다. 향후 금융감독원의 공시심사과정에서 정정사유가 발생할 수 있으며, 경우에 따라서는 증권신고서의 효력발생일에 영향을 미칠 수 있습니다. 효력발생일이 변경될 경우 공모일정에 변경사항이 발생될 수 있다는 점 투자의사 결정 시 유의하시기 바랍니다.

당사는 증권 인수업무 등에 관한 규정 제11조의2에 의거, 당사가 발행할 제2-1회 및 제2-2회 무보증 공모사채에 대하여 회사채 신용등급 결정을 위해 2개 신용평가기관으로부터 동 사채의 신용등급을 A- 등급으로 받았습니다. 신용평가의 결과 및 정의는 다음과 같습니다.

한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주) 등급평정의 주요 내용은 다음과 같습니다.

신용평가회사의 등급평정과 관련된 상세내용은 첨부된 신용평가서를 참고하시기 바랍니다.

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자자
여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

IV. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

1. 분석기관

2. 평가개요

"공동대표주관회사"인 신한투자증권㈜ 및 한국투자증권㈜는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제71조 및 동법 시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

공동대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 「금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준」(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 회사 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제5항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 공동대표주관회사는 채무증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 채권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 회사 내부의 의사결정을 거쳐 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 채무증권은 공동대표주관회사의 내부지침상의 기업실사 수준 완화대상기업 요건을 충족하고 있으며, 내부적으로 마련한 기업실사 방법 및 절차에 따라 기업실사 업무를 수행하였습니다.

가. 실사 일정

나. 기업실사 참여자

[발행회사]

[공동대표주관회사]

3. 기업실사

동 증권신고서에 첨부되어 있는 "기업실사보고서"를 참조하시기 바랍니다.

4. 종합의견

1) 동사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 「부동산투자회사법」에 근거하여 설립된 회사로서 다수의 투자자로부터 자본을 유치하여 총 자산의 70% 이상을 부동산 및 부동산관련 증권에 투자·운용하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사 입니다. 부동산투자회사는 「부동산투자회사법」에 따라  자산을 부동산 등에 투자 및 운용하는 것 이외의 업무는 할 수 없습니다.

2)  동사의 제4기 반기말(2023.10.31) 연결기준 자산총계는 약 9,889억원, 부채총계는 약 5,735억원으로 부채비율은 138.1%, 차입금의존도는 52.3%입니다. 본사채 발행자금을 활용하여 신규 자산을 추가할 예정이며, 추가자산 편입에 따른 영업이익 증가를 통해 재무부담이 점진적으로 완화될 것으로 예상합니다.

동사는 금번 공모 무보증사채 발행을 통해 600억원을 조달할 예정이며, 최대 800억원까지 발행할 예정입니다. 동사의 부채비율 및 차입금의존도는 양호한 편이나, 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 또한 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 동사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

3) 증권신고서 제출 전일 현재 동사의 투자대상인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 및 LB영국부동산펀드18호, 19호가 보유한 기초자산의 개요는 아래와 같습니다.

[North Galaxy Towers]

[Samsung Europe HQ]

향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 동사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 동사의 수익성이 악화될 수 있습니다. 동사 투자 대상 부동산의 임대현황은 아래와 같습니다.

동사의 투자 대상 부동산은 비교적 안정적인 임대차 구조가 구축되어 있으며, 증권신고서 제출 전일 현재 동사 투자자산의 임대율은 100%로 안정적인 임대현황을 보여주고 있습니다. 하지만 향후 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 동사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 동사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있으니 투자 시 유의하시기 바랍니다.

4) 동사의 통상적인 사업연도는 6개월 단위로 하여 매년 2월 1일에 개시하여 7월 31일에 종료하고, 8월 1일에 개시하여 1월 31일에 종료합니다. 다만, 제1기의 사업연도는 2022.02.08~2022.06.30(5개월), 제2기의 사업연도는 2022.07.01~2023.01.31(7개월)로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료합니다. 동사의 4기 반기보고서 상 손익은 아래와 같습니다.

동사의 주요 영업수익은 투자 자산(수익증권, 지분증권 등)으로부터 받는 입대료 수입 및 배당금 수입 등으로 구성되어 있습니다. 동사의 제4기 반기(2023.08.01 ~ 2023.10.31) 연결기준 영업수익은 약 121억원이었으며, 당기순이익 약 60억원을 달성하였습니다. 또한 동사의 주요 영업비용은 당기손익금융자산평가손실, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.

동사의 사업보고서상 영업수익 및 영업비용의 상세 내역은 아래와 같습니다.

5) 동사는 금번 무보증 사채 발행을 위해 국내 2개 신용평가사(한국신용평가, 한국기업평가)로부터 신용등급을 부여받았습니다. 한국신용평가와 한국기업평가는 동사의 제2-1회 및 제2-2회 공모 무보증 사채에 대한 신용등급을 A-(안정적)로 평가하였으며, 따라서 등급전망 하향 관련 해당사항 없습니다.

V. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

나. 발행제비용의 내역

2. 자금의 사용목적

3. 자금의 세부 사용내역

금번 당사가 발행하는 제2-1회 및 제2-2회 무보증사채 발행자금 총 600억원은 타법인증권 취득자금(신규자산 편입 목적) 및 운영자금으로 사용될 예정입니다. 자금의 세부 사용내역은 아래와 같습니다.

[타법인증권 취득자금 세부 사용내역]

가. 취득예정 타법인증권 개요

당사는 제2-1회 및 제2-2회 무보증사채 발행자금 중 400억원을 (주)케이비스타멀티에셋제1호위탁관리부동산투자회사의 지분증권 취득에 사용할 예정입니다. (주)케이비스타멀티에셋제1호위탁관리부동산투자회사는 금번 무보증사채 발행자금을 통해 제2종 수익증권 약 93%(694억좌 중 644억좌)를 신규 자산으로 편입할 예정입니다.

당사는 2023년 07월 21일 이사회 결의에 따라 케펠일반사모부동산투자신탁제13호(투자신탁의 명칭 변경전 캐피탈랜드코리아일반사모부동산투자신탁제1호)의 수익증권 매입확약을 위한 LOC를 발급하였으며, 2024년 1월 30일 이사회 결의에 따라 제1회 무보증회사채 250억원을 발행하여 제2종 수익증권 취득을 위해 설립한 (주)케이비스타멀티에셋제1호위탁관리부동산투자회사의 지분증권 250억원을 취득 완료한 바 있습니다.

케펠일반사모부동산투자신탁제13호는 서울시 종로구에 위치한 씨티뱅크센터를 투자대상으로 하며, 현재 KB증권(주)에서 신규편입 대상 제2종 수익증권 전액을 보유하고 있습니다. 당사는 제2종 수익증권 지분 취득 및 신규자산 편입을 통해 씨티뱅크센터에서 발생하는 임대수익을 기반으로 배당수익을 수취할 예정입니다.

나. 신규 편입 예정 부동산 개요

본 신규 투자대상 부동산인 씨티뱅크센터는 서울 오피스 시장 핵심 지역인 CBD 권역의 중심부 종로권역에 위치하고 있으며, 1987년 11월 최초 준공시점부터 현재까지 씨티은행이 100% 임대차로 사용 중에 있습니다.

다. 임대차 관련사항

씨티뱅크센터는 신용등급 AAA(한국신용평가 기준)를 보유한 한국씨티은행이 최초 준공시점부터 100% 사용중에 있어 안정적인 임차현황을 보유하고 있습니다. 현 임대차계약은 2029년 2월 종료될 예정이며, 임대차의무기간 이후 한국씨티은행이 부분 중도해지를 진행할 경우 신규 임차를 유치할 계획입니다.

라. 신규 자산 편입 기대효과

당사는 씨티뱅크센터 편입을 통하여 국내 자산 비중 확대하고 리츠 배당수익 안정성제고를 기대하고 있습니다. 하지만 거시경제 상황으로 인한 조달비용의 증가 및 임대차계약의 변경 등으로 인한 임대료 감소 등의 영향으로 당사의 수익성은 변동될 가능성이 존재합니다.

[운영자금 세부 사용내역]

VI. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 시장조성에 관한 사항

해당사항 없습니다.

2. 이자보상비율

이자보상비율이 1배가 넘으면 회사는 영업활동을 통한 이익으로 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 1배 미만일 경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없다는 것을 의미합니다. 참고로 이자보상비율은 '영업이익/순이자비용'으로 구해지며, 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 사용됩니다.

당사는 보유 부동산을 임대차하여 운영하는 임대수입 및 향후 부동산 매각에 따른 매매차익 등을 주 영업수익으로 두고 있으며, 당사의 제4기 반기 기준 이자보상비율은 1.23배입니다.

3. 미상환 채무증권의 현황

기업어음증권 미상환 잔액

- 해당사항 없음

단기사채 미상환 잔액

- 해당사항 없음

회사채 미상환 잔액

신종자본증권 미상환 잔액

- 해당사항 없음

조건부자본증권 미상환 잔액

- 해당사항 없음

4. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

당사의 제2-1회 및 제2-2회 무보증사채를 발행하기 위하여 수령한 2개 신용평가회사 등급평정 주요 내용은 다음과 같습니다.

나. 평가의 개요

당사가 발행할 제2-1회 및 제2-2회 무보증사채에 대하여 2개 평가회사에서 평가받은 신용등급을 사용하였습니다.

2개 신용평가회사의 회사채 등급평정은 회사채원리금이 약정대로 상환될 확실성의 정도를 전문성과 공정성을 갖춘 신용평가기관의 신용등급으로 평정, 공시함으로써 일반투자자에게 정확한 투자정보를 제공하는 업무입니다.

또한 이 업무는 회사채의 발행 및 유통에 기여하고자 하는 것으로 특정 회사채에 대한 투자를 추천하거나 회사채의 원리금 상환을 보증하는 것이 아니며, 해당 회사채의만기전이라도 발행기업의 사업여건 변화에 따라 회사채 원리금의 적기상환 확실성에영향이 있을 경우, 일반투자자 보호와 회사채의 원활한 유통을 위하여 즉시 신용평가등급을 변경 공시하고 있습니다.

다. 평가의 결과

라.  정기평가 공시에 관한 사항

1) 평가시기

당사는 한국신용평가(주) 및 한국기업평가(주)로 하여금 본 사채 만기상환일까지  정기평가를 실시하도록 합니다.

2) 공시방법

상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시됩니다.
한국신용평가(주) : http://www.kisrating.com

한국기업평가(주) : http://www.korearatings.com

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항

가. 본 사채에 대하여는 「주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다. 또한 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없습니다.

나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제120조 제3항에 의거 이 신고서의 효력 발생은 신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 정부가 본 증권의 가치를 보증 또는 승인하는 효력을 가지지 아니합니다.

다. 본 사채는 금융기관이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 (주)케이비스타위탁관리부동산투자회사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금상환 불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다

라. 현재까지의 재무상황 중 자본잠식 등의 수익성 악화사실이나 재고자산 급증 등의안정성 악화사실, 부도/연체/대지급 등 신용상태 악화사실이 없으며, 기타 투자자가 투자의사를 결정함에 유의하여야 할 중요한 사항으로써 신고서에 기재되어 있지 아니한 것이 없습니다.

마. 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 분기보고서, 반기보고서 등 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자에 참조하시기 바랍니다.

제2부 발행인에 관한 사항

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

1. 연결대상 종속회사 개황(연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)
연결대상 종속회사 현황(요약)

1-1. 연결대상회사의 변동내용

중소기업 등 해당 여부

회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 연혁

나. 회사의 본점소재지 및 그 변경

다. 상호의 변경  

라. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과
- 해당사항 없습니다.

마. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

1) ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사 주식양수 및 유상증자 참여
   회사는 2022년 07월 05일에 70,714,285주(주당 발행가액 4,900원)의 유상증자를 수행하여, 동일자에 ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사의 지분 100%를 취득(취득가액: 295,724백만원)하였습니다. 2022년 09월 21일에 30,700,000주(주당 발행가액5,000원)의 유상증자를 수행하여 동일자에 (주)케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사의 유상증자(유상증자가액: 133,497백만원)에 참여하였습니다.

2) LB영국일반사모부동산펀드 18호, 19호 매입
   회사는 2022년 07월 05일 70,714,285주(주당 발행가액 4,900원)의 유상증자 및 2022년 09월 21일에 30,700,000주(주당 발행가액5,000원)의 유상증자를 수행하여 LB영국일반사모부동산펀드 18호(31,146,230,520좌) 및 19호(10,849,905,132좌)를 매입하였고, 2023년 04월 12일 LB영국일반사모부동산펀드 18호(4,706,980,097좌) 및 19호(1,643,886,384좌)를 추가 매입하였습니다.

3) 제1회 무보증 사모사채 발행 및 유상증자 참여
   회사는 2024년 01월 30일 이사회의 사모사채 발행 결의를 근거로, 2024년 1월 31일 제1회 무보증 사모사채 250억원을 발행하였습니다. 회사는 동 사모사채 자금을 재원으로 ㈜케이비스타멀티에셋제1호위탁관리부동산투자회사(이하 'KB스타멀티에셋제1호리츠')의 2024년 02월 14일 유상증자에 ㈜ 2,500,000주(주당 발행가액 10,000원) 참여하여 투자를 집행하였습니다. KB스타멀티에셋제1호리츠는 유상증자 자금을 재원으로 씨티뱅크센터의 소유하고 있는 케펠일반사모부동산투자신탁 제13호의 제2종 수익증권의 지분 250억좌를 2024년 2월 15일에 매입 완료 하였습니다.

바. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
- 해당사항 없습니다.

사. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

- 연결실체가 보유 중인 LB영국일반사모부동산투자신탁18호 및 19호(이하 “종속회사”) 수익증권의 기초자산인 영국 삼성 유럽 HQ 자산(“본건 자산”) 관련, 시장 자본환원율 및 할인율 상승으로 인해 본건 자산의 평가금액 감소 및 이에 따른 대출약정상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event)가 발생하였습니다만('22.10월 기준), 대주의 본 이벤트 1회 적용 면제로 종속회사로부터 분배금을 2022년 12월 수취 완료하였습니다.

- 당사는 영국 자산 관련 현금유보 이벤트(Cash Trap Event)를 해소하기 위해 2023년 4월 12일 제3차 이사회(2023.03.24) 결의에 따라 당사분 ￡4,021,237(약 65.5억원, 1파운드 = 1,640.00원 적용)을 자체 보유 예비비 재원으로 본 건 자산 펀드에 추가 납입 하였습니다. 이에 따라 2023년 5월 현금유보 이벤트가 해소되어 현재 영국 현지로부터 정상적으로 분배금을 수취 중입니다.

3. 자본금 변동사항

 자본금 변동추이

* 제1기의 사업연도는 2022.02.08~2022.06.30(5개월), 제2기의 사업연도는 2022.07.01~2023.01.31(7개월), 제3기 사업연도는 2023.02.01~2023.07.31(6개월), 제4기 반기 사업연도는 2023.08.01~2024.10.31(3개월)입니다.

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

Ⅰ : 작성기준일 현재 수권주식수로서 정관상의 주식수
Ⅱ,Ⅲ : 설립이후 작성기준일까지 발행 및 감소한 주식의 총수

나. 자기주식
- 해당사항이 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요
 당사의 정관은 2023년 05월 25일자로 개정된 3차 개정 정관입니다.

나. 정관 변경 이력

* 정관변경일은 변경정관 시행일입니다.

다. 사업목적 현황
   당사는 아래 사업목적에 투자하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 하며, 자산의 투자·운용과 직접 관련된 업무 및 이에 부수 또는 관련되는 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 영위할 수 없습니다.

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

1) 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성
부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산투자회사법에따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 출시되었고 이후에도 추가적인 공모상장리츠가 예정되어 있어, 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 리츠의 총 자산규모는 2023년 10월말 기준 총 358개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 92.03조원이며, 이 중 상장리츠는 23개, 총 자산규모 15.52조원 수준입니다.

리츠 유형별 리츠 수 및 자산총계

- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2023년 10월)

2) 리츠 산업의 성장성
지난 약 8년간(2015년말~2023년 10월) 리츠 총자산 규모는 약 74.03조원이 증가하였고, 리츠수는 233개가 증가하였습니다. 향후 공모 상장 리츠가 활성화되고, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속될 것으로 예상됩니다.

리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계

리츠 규모별 리츠 수 및 자산총계

- 자료 출처 : 리츠정보시스템, 리츠통계현황(2023년 10월)

 3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 공모상장리츠에 대한 정부의 정책지원이 점진적으로 확대되고 있습니다. 2019년 12월에는 고용노동부가 DC형과 IRP형 퇴직연금도 공모상장리츠에 투자할 수 있도록 시행규칙을 개정하여, 상장리츠의 수요기반에 크게 기여할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 또한 국토교통부에서 2019년 9월에 발표한 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'의 일환으로 추진하는 정책들도 있습니다. 특히, 공모리츠(펀드)에 대한 토지분 재산세 분리과세 유지방침과 투자금액 5천만원 한도로 3년 보유시 배당소득 분리과세 9% 적용 등의 혜택 등으로 공모형 상장리츠 시장은 향후 더욱 확대될것으로 기대됩니다.

나. 회사의 현황

1) 영업 개황 및 사업부문의 구분

(1) 영업 개황

당사는 2022년 2월 「부동산투자회사법」에 의하여 설립되고 2022.02.24. 국토교통부장관 으로부터 영업인가를, 2022.06.28. 변경인가를 받은 부동산투자회사로서, 다수의 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고, 취득 부동산의 안정적 운용(임대, 관리, 처분)을 통하여 투자자들에게 일정 수준 이상의 투자수익을 제공하는 것을 목적으로 합니다.

당사는 2022년 07월 05일자 사모 유상증자(Pre-IPO)를 통해 조달한 3,465억원과 공모를 통해 모집한 자금 1,535억원의 합계인 금 5,000억원을 재원으로 (1) 벨기에 브뤼셀 소재 North Galaxy Towers에 투자한 ㈜케이비스타갤럭시타워위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠" 혹은 "KB스타갤럭시타워리츠") 보통주 100% 및 (2) 영국 처트시 소재 Samsung Europe HQ에 투자한 LB영국일반사모부동산투자신탁18호, 19호(이하 "LB영국부동산펀드 18호, 19호")의 수익증권 약 89%를 매입하였습니다.
당사의 투자대상인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠) 및 LB영국부동산펀드18호, 19호가 보유한 기초자산의 개요는 아래와 같습니다.

[North Galaxy Towers]

[Samsung Europe HQ]

(2) 공시대상 사업부문의 구분

당사는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다.

2) 시장 점유율

전체 유효시장규모를 파악하기 어려움에 따라 정확한 시장 점유율의 산정이 어렵습니다.

3) 시장의 특성

전술한 '가. 업계의 현황' 참고

4) 신규사업 등의 내용 및 전망

당사는 추가자산 편입을 위해 실물매입 또는 재간접 투자 전략을 통해 국내외 자산을 편입하여 포트폴리오 다각화를 추진할 예정입니다. 실물매입 전략으로는 자리츠 설립을 통한 자산 추가 편입 및 매각 예정인 기존 리츠에 투자하는 전략을 강구할 예정이며 재간접투자 전략으로는 부동산펀드 수익증권 및 리츠 주식에 대한 지분 투자를 할 예정으로 포트폴리오의 다각화와 더불어 안정적인 배당 수익을 목표로 하여 지속 성장을 추구하고 있습니다.

추가자산편입 전략

2. 주요 제품 및 서비스

- 당사는 부동산투자회사로 해당사항 없습니다.

3. 원재료 및 생산설비

- 당사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 목적의 법인으로 원재료 및 생산설비는 해당사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

- 당사의 매출은 당사가 보유하고 있는 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)및 수익증
권(LB영국부동산펀드18호, 19호)으로부터 수취하는 배당금수익 이외 발생하는 매출은 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

(1) 재무위험관리요소

연결회사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험 및 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다. 연결회사의 전반적인 위험관리는 연결회사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를 최소화하는데 중점을 두고 있습니다.

위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1) 시장위험  

① 외환위험
연결회사는 국제적으로 영업활동을 영위하고 있어 외환위험, 특히 유로화 및 영국 파운드화 관련 환율변동위험에 노출되어 있습니다. 외환위험은 인식된 자산 및 부채와 관련하여 발생하고 있습니다.

연결회사의 경영진은 기능통화에 대한 외환위험을 관리하도록 하는 정책을 수립하고있습니다. 외환위험은 인식된 자산부채가 기능통화 외의 통화로 표시될 때 발생하고 있습니다.

연결회사는 내부적인 환위험 관리정책을 통하여 환위험 노출에 대한 최대 환손실 규모가 위험허용범위 이내가 되도록 관리하고 있으며, 환위험 관리를 위하여 파생상품 거래를 활용하고 있습니다. 연결회사는 외환위험을 관리하기 위해 다음의 파생상품계약을 체결하고 있습니다
 - 종속기업에 대한 투자의 배당수익에서 발생하는 환위험을 회피하기 위한 통화선도계약

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율이 10% 변동시 연결회사의 법인세차감전손익에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

2) 신용위험

신용위험은 거래상대방이 의무를 이행하지 않아 재무손실이 발생할 위험입니다. 연결회사는 영업활동과 재무활동에서 신용위험에 노출되어 있습니다. 연결회사는 매출채권 및 기타채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실에는 미래전망정보가 포함됩니다.

① 매출채권
연결회사는 매출채권에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해 매출채권은 신용위험 특성과 연체일을 기준으로 구분하였습니다. 보고기간 종료일 현재 손실충당금을 인식할 매출채권은 존재하지 않습니다.

② 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산
상각후원가로 측정하는 기타금융자산은 현금및현금성자산과 기타채권(금융상품에 대한 미수이자)입니다. 연결회사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3) 유동성 위험  

유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 연결회사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다.

연결회사의 금융부채를 보고기간 종료일로부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

(*1) 잔존계약에 따른 만기금액은 할인되지 아니한 계약상 현금흐름입니다.
(*2) 향후 지급될 이자가 포함된 금액입니다.

다음 표는 파생금융상품의 계약상 만기에 기초한 유동성 분석내역을 상세하게 나타내고 있습니다. 다음 표는 차액결제되는 파생금융상품의 경우 할인되지 않은 계약상 순현금유입 및 순현금유출에 기초하였습니다.

(2) 자본위험관리  

연결회사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 연결회사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 연결회사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산과 단기금융상품을 차감한 금이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당반기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

- 해당사항이 없습니다.

7. 기타 참고사항

- 해당사항이 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약연결재무정보
                                                                                                        (단위 : 원)

[괄호( )안의 숫자는 부(-)의 수치임]

* 주당순이익 : 당기순이익(손실) / 가중평균유통보통주식수
* 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.
* 제2기 사업연도는 7개월, 제3기 사업연도는 6개월, 제4기 사업연도는 6개월 입니다.

1) 연결대상 종속회사 및 현황
당반기말 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

나. 요약재무정보

                                                                                                      (단위 : 원)