증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

sk리츠_대표이사등의확인서_최초신고

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

"발행회사"는 에스케이위탁관리부동산투자회사(주)를 지칭하며, "공동대표주관회사" 및 "인수단"은 삼성증권㈜, 한국투자증권㈜, SK증권㈜ 및 신한투자증권㈜을 지칭합니다.

가. 공모가격 결정방법 및 절차

나. 공동대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

■ 공모희망금리 산정근거

공동대표주관회사는 공모희망금리를 결정함에 있어 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 본사채의 공모희망금리를 결정하였습니다.

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

1) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 1년 및 1.5년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균은 다음과 같습니다.

2) 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스자산평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 국고채권평가금리, AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균 및 AA-등급 무보증회사채의 크레딧 스프레드는 다음과 같습니다.

2023년 11월 8일 이후 2024년 이후 금리 인하 기대감으로 2024년 2월 8일 현재까지3개월 간 국고채 1년 및 1.5년 만기 금리가 하락하였습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, 국고채 1년 만기 금리는 2023년 11월 8일 3.765%에서 2024년 2월 8일 3.403%으로 3개월 간 0.362%p. 하락하였으며, 국고채 1.5년 만기 금리는 2023년 11월 8일 3.824%에서 2024년 2월 8일 3.378%로 3개월 간 0.446%p. 하락하였습니다.

AA-등급 무보증 회사채의 1년 및 1.5년 만기 Credit Spread는 소폭 축소되었습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, AA-등급 무보증 회사채 1년 만기 Credit Spread는 2023년 11월 8일 0.637%에서 2024년 2월 8일 0.475%로 3개월 간 0.162%p. 축소되었으며, AA-등급 무보증 회사채 1.5년 만기 Credit Spread는 2023년 11월 8일 0.721%에서 2024년 2월 8일 0.545%로 3개월 간 0.176%p. 축소되었습니다.

Credit Spread의 소폭 축소에도 불구하고, AA-등급 무보증 회사채의 1년 및 1.5년 만기 등급민평은 각각 국고채 1년 및 1.5년 만기 금리 흐름에 연동되어 변동하는 모습을 보이고 있습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, AA-등급 무보증 회사채 1년 만기 금리는 2023년 11월 8일 4.402%에서 2024년 2월 8일 3.878%로 3개월 간 0.524%p. 하락하였습니다. 국고채 동일 만기 금리는 동기간 0.362%p. 하락하였습니다. 민간채권평가회사 4사 평균 기준, AA-등급 무보증 회사채 1.5년 만기 금리는 2023년 11월 8일 4.545%에서 2024년 2월 8일 3.923%으로 3개월 간 0.622%p. 하락하였습니다. 국고채 동일 만기 금리는 동기간 0.446%p. 하락하였습니다.

② 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례

최근 12개월 이내 동일등급(AA-) 1년 만기 공모 회사채 발행 건수는 총 2건으로 모두 롯데리츠의 담보부사채 발행 건입니다. 2건 모두 수요예측을 실시하지 않았으나 공모희망금리는 롯데리츠 제5-1회의 경우 5.00%, 롯데리츠 제3-3회의 경우 발행전일 기준 민간채권평가회사 4사에서 제공하는 AA-등급 무보증 회사채 1년 만기 금리의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에 0.95%p.를 가산한 수준이었습니다.

최근 12개월 이내 동일등급(AA-) 1.5년 만기 공모 회사채 발행 건수는 총 1건으로 롯데리츠의 담보부사채 발행 건입니다. 해당 건은 수요예측을 실시하지 않았으나 공모희망금리는 5.20%이었습니다.

③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정

2012년 국내 공모 회사채 시장 내 수요예측제도가 도입된 이후, 공모희망금리 구간의제시 방법은 크게 개별민평금리 대비 Spread 제시, 등급민평금리 대비 Spread 제시, 국고채권 대비 Spread 제시, 고정금리 구간 제시 등의 방법이 사용되었습니다.

과거 불분명한 가격정보로 인한 채권 유통의 애로사항을 개선하기 위해 1998년 11월 "채권시가평가제도"가 마련된 이후 2000년 7월부터 동 제도가 전면 도입됨에 따라 민간채권평가회사가 제공하는 평가금리는 현재 가장 공신력있는 채권평가 Benchmark로 활용되고 있으며, 동 평가금리를 기준으로 채권의 발행, 평가 및 거래가 이루어지고 있습니다. 이러한 시장 상황이 반영되어 2013년 10월 '무보증사채 수요예측 모범규준'의 개정 이후 공모 회사채 전체 발행 사례 중 개별민평금리를 기준금리로 설정한 발행 사례가 높은 비중을 차지하고 있는 상황입니다.

하지만, 신고서 제출 전일 현재 민간채권평가회사에서 제공되는 해당 회사채 개별민평 수익률이 존재하지 않습니다. 이에 따라 공모희망금리를 산정하는데 있어 동일등급 회사채(AA-)의 등급민평을 기준금리로 설정하였습니다.

④ 채권시장 동향

2020년 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 불거진 신종코로나바이러스의 확산에 따른 실물경제 타격에 대한 우려로 WTI 선물이 사상 최초로 마이너스를 기록하였고, 글로벌 안전자산 선호가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. FOMC는 3월 3일에 긴급회의를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p를 인하하였고, 3월 15일에는 0.00~0.25%로 1%p를 추가적으로 인하하면서 2008년부터 7년간 지속되었던 제로금리로 회귀하였고, 850조 규모의 양적완화를 재개하였습니다. 이러한 양적완화의 재개 발표에도 불구하고 경기 침체 우려가 계속해서 커지자, 3월 23일 미 연준은 무제한 양적완화 정책을 실행하겠다고 발표하였습니다. 한편 한국은행 역시 3월 16일, 2008년 이후 처음으로 임시 금통위를 개최하여 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 0.5%p 인하하여 처음으로 0%대 저금리 시대에 진입하였습니다. 이후 5월에 열린 금통위에서 추가로 0.25%p 인하하여 0.50%로 인하하였고 0.50% 수준을 지속적으로 유지하였습니다.

2021년 1월 파월 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐갈 뜻을 밝혔습니다. 하지만 21년 상반기 백신이 원활히 보급되었고 예상보다 빠르게 경제가 회복세를 보임에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단하에 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다.

이후 2021년 6월 미 연준은 회사채 발행/유통시장 매입분의 매각 계획을 발표하면서 유동성 지원의 출구전략 시그널을 내비쳤고, 9월부터는 미국, 노르웨이, 영국 등 주요국이 일사불란하게 통화정책의 전환을 시사하기 시작하였습니다. 한편 8월 금통위에서는 기준금리를 0.50%에서 0.25%p 인상하는 결정을 하였고, 이러한 인상의 배경으로 백신 접종의 확대, 수출 호조로 인한 국내 경제 회복 흐름, 국내 인플레가 당분간 높은 수준을 나타낼 것으로 보인다는 점, 금융불균형의 누적 위험이 높아졌다는 점을 들었습니다.

2021년 11월 금통위에서는 기준금리를 0.75%에서 1.00%로 0.25%p 인상하였으며, 가파른 금리 인상 경로를 선반영하며 급등하던 국채 금리는 11월 들어 안정세를 나타냈습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 간 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 물가를 분명히 통제해야할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다. 또한, 2022년 1월 금통위에서는 기준금리를 1.00%에서 1.25%로 0.25%p 인상한 바, 기준금리는 범세계적 COVID-19 확산 이전 수준으로 회귀하였습니다. 한편, 2022년 2월 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 4월과 5월 금통위에서 각각 금리를 0.25%p 인상하여 한국은행 기준금리는 1.75%로 상승하였습니다.

2022년 6월 미국 FOMC에서는 지속적으로 상승하는 물가에 대응하기 위해 기준금리를 0.75%p 인상하며 자이언트 스텝을 단행하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리는 0.75%~1.00%에서 1.50%~1.75%로 인상되었습니다. 연준이 금리를 급속히 올린 것은 미국의 소비자물가 상승률이 40년만에 최고치를 갱신하는 등 높은 인플레이션 압력을 받고 있는 것으로부터 기인하며, 연준은 인플레이션이 안정화 될때까지 추가적인 금리 인상에 나설 것임을 시사하였습니다. 그리고 실제로 이후 파월 연준 의장은 지속적으로 금리 인상 의지를 피력하며 적극적 통화긴축 의지를 드러냈으며, 6월에 이어 7월, 9월, 11월 FOMC에서도 기준금리를 각각 0.75%p.를 인상하며 4차례 연속 자이언트 스텝을 단행하였으며, 이후 2022년 12월 FOMC 0.50%p. 및 2023년 2월 2일 FOMC에서 0.25%p. 금리인상을 결정하였습니다. SVB 파산에 따라 금융안정성을 위하여 금리 동결 혹은 인하 주장이 제기되었으나 미 연준은 2023년 3월 22일 FOMC에서 0.25%p. 인상하였습니다. 그러나, 지속적인 금리 인상이 적절하다는 문구를 삭제하고, 일부 추가적인 정책 긴축이 적절할 수 있다고 설명하면서 금리인상 사이클 중단이 머지 않았음을 시사하였습니다.

5월 FOMC에서 연준은 기준금리 25bp 인상과 함께 '미래의 금리인상' 문구를 삭제하며 금리인상 사이클 종료를 시사하였고 당분간 금리인상 효과와 최근 은행 사태의 경로를 점검하겠다는 의지를 밝혔습니다. 6월 FOMC에서 연준은 만장일치 기준금리 동결하였으나, 공개된 점도표에서 2023년 최종 금리 전망을 3월 대비 0.5% 높여 향후 0.25%p.씩 두 차례 금리 인상이 될 수 있음을 시사하였습니다. 7월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 25p 인상하였습니다. 한편, 연준은 7월 FOMC 성명서에서 경제 활동 성장세가 기존의 완만한(modest) 성장이 아닌 보통(moderate) 속도로 확장하고 있다고 평가하며 경기 판단을 상향하였습니다. 9월 FOMC에서 연준은 만장일치로 기준금리를 동결하였으나, 2023년 경제성장률(1.0% → 2.1%) 및 물가상승률(3.2% → 3.3%) 상향 조정하여 높은 금리 수준이 오랜 기간 유지 될 수 있음을 시사하였습니다. 11월 FOMC는 9월과 마찬가지로 만장일치 기준금리 동결(5.50%) 및 QT 기존 속도 유지를 시사하였습니다. 2023년 12월 FOMC에서 연준은 만장일치 기준금리 동결(5.50%) 하였으나, 점도표 상 2024년 말 기준금리 전망치를 하향조정하며(5.1% → 4.6%) 금리 인상 사이클의 마무리 및 금리 인하의 가능성을 시사하였습니다. 가장 최근인 2024년 1월 FOMC에서도 연준은 만장일치 기준금리 동결하여 증권신고서 제출일 전일 현재 미국 기준금리는 5.25% ~ 5.50%를 기록하고 있습니다.

한편, 금통위는 2022년 7월 미국 기준금리의 추가적인 인상 예상에 따른 한미 금리 역전가시화 및 국내 높은 물가 상승률이 지속되는점(2022년 6월 소비자물가지수 6.0%) 등을 고려하여 1.75%인 기준 금리를 2.25%로 0.50%p 인상하였습니다. 그리고 연이은 글로벌 중앙은행 다수의 기준금리 인상 및 높은 물가 상승 압력에 대한 대응으로 2022년 8월 25일 0.25%p., 2022년 10월 12일 0.50%p., 2022년 11월 24일 금통위에서 0.25%p.의 기준금리 인상을 실시하였습니다. 2023년 1월 13일 금융통화위원회에서도 0.25%p. 인상을 결정하여 한국은행 기준금리는 3.50% 수준이 되었습니다. 이후 2023년 2월, 4월, 5월, 7월, 8월, 10월, 11월 및 2024년 1월에 개최된 금융통화위원회에서 기준금리 동결을 결정하면서 증권신고서 제출일 현재 국내 기준금리는 3.50%입니다. 2023년 12월 및 2024년 1월 FOMC 결과에 의하면 미국 금리 인상 사이클이 마무리 된 것으로 판단되나, 여전히 고금리 상황이 지속되고 있으며, 향후 인플레이션 등 다양한 변수에 의해 금리변동이 발생할 수 있으니 금리 변동 리스크에 대한 모니터링이 지속적으로 필요할 것으로 판단됩니다.

러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-팔레스타인 전쟁 등 지정학적 리스크 및 미국, 유럽 은행권 불안, 중국 경기 회복 지연 등 대내외적인 불확실성에 의해 기관투자자의 투자 심리가 상당 부분 위축될 가능성이 있습니다. 그러나, 우량 크레딧 시장은 투자 매력도를 바탕으로 상대적으로 안정세를 이어갈 것으로 전망되며, 기관 투자자들은 개별회사 신용도 및 재무안정성에 따라 선별적인 투자를 진행할 것으로 예상됩니다. 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 최근 재무실적이 저조한 회사 또는 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

⑤ 결론

공동대표주관회사는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 제2-1회, 제2-2회 무보증사채의 발행을 위한 공모희망금리 결정시 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향', '② 동일등급, 동일만기 회사채 발행 사례', '③ 공모희망금리 설정을 위한 기준금리 결정', '④ 채권시장 동향'을 종합적으로 검토하였습니다.

상기와 같은 상황을 종합적으로 고려하여 공동대표주관회사는 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 제2-1회, 제2-2회 무보증사채의 발행에 있어 공모희망금리를 아래와 같이 결정하였습니다.

[최종 공모희망금리밴드]

에스케이위탁관리부동산투자회사㈜와 공동대표주관회사는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아닙니다. 투자 결정을 위한 판단, 수요예측, 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. "공동대표주관회사"는 "기관투자자"를 대상으로 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.
(1) 투자일임ㆍ신탁고객이 "기관투자자"일 것, 다만 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 "자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령" 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 "기관투자자" 여부에 관계없이 참여가 가능하다.
(2) 투자일임ㆍ신탁고객이 인수규정 제17조의2 제4항에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것
2. 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "K-Bond" 프로그램 및 Fax 접수방법 등을 사용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.
3. 수요예측기간은 2024년 02월 16일 09시부터 16시까지로 한다.
4. 수요예측 신청 시 신청수량의 범위, 수량 및 가격단위는 다음과 같다.

- 제2-1회, 제2-2회
(1) 최저 신청수량 : 10억원

(2) 수량단위: 10억원

5. "본 사채"의 수요예측 공모희망 금리
   - 제2-1회
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 1년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.80%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.
   - 제2-2회
수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사(한국자산평가㈜, 키스채권평가㈜, 나이스피앤아이㈜, ㈜에프앤자산평가)에서 최종으로 제공하는 1.5년 만기 AA-등급 무보증 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하 절사)에 -0.80%p. ~ +0.80%p.를 가산한 이자율로 합니다.
6. "수요예측"에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회사"가 결정한다.

7. "수요예측"에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다.
8. "공동대표주관회사"는 "수요예측" 결과를 "발행회사"에 한해서만 공유할 수 있다. 단, 법원, 금융위원회 등 정부기관(준정부기관 및 정부기관에 준하거나 그 업무를 위탁받아 수행하는 감독기관 및 단체 등 포함)으로부터 자료 등의 요구를 받는 경우,즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다
9. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.
10. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재 시 착오방지 등을 위한 대책을 마련하여야 한다.
11. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.
12. "공동대표주관회사"는 집합투자업자의 경우 수요예측 참여시 펀드재산과 고유재산을 구분하여 접수하여야 한다.
13. "공동대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.

14. "공동대표주관회사"는 공모금액 미달 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니 된다.

15. "공동대표주관회사"는 수요예측 관련 사항을 기록하고 이와 관련된 자료를 발행일로부터 3년 이상 보관하여야 한다.
16. "공동대표주관회사"는 금융감독원의 명령에 따라 "본 사채"의 발행일정이 변경될 경우, 별도의 수요예측을 재실시하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따른다.
17. 기타 본 호에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"을 따른다.

나. 청약 및 배정방법

(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 제출하는 방법으로 청약한다.
(2) 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 투자설명서를 교부받아야 한다.
  ① 교부장소 : 인수단의 본ㆍ지점
  ② 교부방법 : "본 사채"의 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

 ③ 교부일시 : 2024년 02월 23일

 ④ 기타사항 :  

(i) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부의사를 서면 등으로 표시하여야 하며, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 등으로도 투자설명서 수령거부의사를 표시할 수 있다. 해당지점은 "본 사채"의 투자설명서(수령/수령거부) 확인서를 보관하도록 한다.

(ii) 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 등의 방법으로 표시하지 않을 경우 본 사채의 청약에 참여할 수 없다.
(4) 배정방법
  ① 수요예측에 참여한 기관투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제8조 제7항의 "신탁업자"를 포함)(이하 "수요예측 참여자"라 한다)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다.
  ② 상기 ①의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 청약금액 중 수요예측 결과에 따른 최종 배정금액 이내의 청약금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수한 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있으며, 이 경우 다음의 순서에 따른다.
   (i) "수요예측 참여자"인 기관투자자 : "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다. 이때 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.
   (ii) "수요예측 참여자"가 아닌 전문투자자 및 기관투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정하되, 청약자별 배정금액의 일억원 미만의 금액은 절사하며 잔여금액은 "공동대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.
   (iii) 일반투자자 : 전문투자자 및 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다.
   a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.
   b. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.
   c. 상기 a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 "인수단"이 협의하여 인수하고 "본 사채"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다

다. 청약단위
- 제2-1회, 제2-2회 : 최저 청약금액은 10억원 이상으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.

라. 청약증거금
청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2024년 02월 23일에 "본 사채의" 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다. 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 납부한다.

마. 청약취급처
"공동대표주관회사"의 본점.

바. 발행금액 결제일: 2024년 02월 23일

사. "본 사채"의 납입을 맡을 기관: ㈜하나은행 SK센터지점

아. 전자등록기관
본 사채의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.

자. 전자등록신청
(1) 발행회사는 각 인수단이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.
(2) 각 인수단은 발행회사로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 발행회사에 통보하여야 한다. 단 전자등록 신청에 관련한 사항은 공동대표주관회사 중 SK증권㈜에게 위임한다.

차. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본 사채는 '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률' 에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록합니다.
(2) 본 사채권의 원리금지급은 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜가 전적으로 책임을 집니다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 않을 경우 해당원금 또는 이자분에 대한 지급일 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 연체대출 최고이율이 사채이자율을 하회하는 경우에는 사채이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 특약사항
"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

II. 증권의 주요 권리내용

1. 주요 권리내용

가. 일반적인 사항

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 DB금융투자(주)를 지칭합니다.

다. 당사가 발행하는 제2-1회, 제2-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

라. 또한, 주식으로 전환될 수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, '주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의하여 사채권을 발행하지 않고 전자등록계좌부에 전자등록합니다.

마. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

바. 발행회사의 의무

※ 발행회사의 의무 및 책임
하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 DB금융투자(주)를 지칭합니다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

다. 사채관리실적

라. 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

마. 사채관리회사의 권한

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 DB금융투자(주)를 지칭합니다.

바. 사채관리회사의 의무 및 책임

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 DB금융투자(주)를 지칭합니다.

사. 사채관리회사의 사임

하기의 사채관리계약서 조항 중 "갑"은 발행회사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜를 지칭하며,  "을"은 사채관리회사인 DB금융투자(주)를 지칭합니다.

아. 사채관리회사인 DB금융투자㈜는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채모집위탁계약서를 참고하시기 바랍니다.

자. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 에스케이위탁관리부동산투자회사㈜의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로, 자산을 부동산에 투자하여 임대수익 및 매각수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사입니다.

당사는 2021년 03월 15일 설립되었으며, 2021년 06월 07일 국토교통부의 영업인가를 득하였습니다. 위탁관리부동산투자회사의 특성상 에스케이리츠운용㈜가 자산관리회사로서 당 회사의 자산의 운용 및 투자 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있으며, 또한 법인이사로 당사의 대표자 역할을 수행 중입니다.

당사는 2021년 07월 06일 SK서린빌딩을 매입하였으며, 2021년 07월 07일 자리츠 1호인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 지분100%(보통주)를 취득하였습니다. 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 당사가 취득한 보통주 납입금 및 자체 차입금으로 2021년 07월 07일, 11월 25일에 걸쳐 116개 주유소 자산을 매입 후 2023년 09월 27일에 2개소를 매각하였습니다. 2022년 06월 30일에 당사는 SK U-타워를 매입하였으며, 2022년 09월 26일 및 10월 19일에 걸쳐 자리츠 2호 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜의 지분 100%를 취득하였습니다. 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜는 당사의 출자금 및 자체 차입금으로 2022년 10월 19일 종로타워를 매입하였습니다. 또한 당사는 2023년 09월 12일, 09월 23일에 걸쳐 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜의 지분 80.15%를 취득하였으며, 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜는 2023년 09월 25일에 SK하이닉스 수처리센터를 매입하였습니다. 당사는 상기 부동산을 매입 및 운용(임대, 관리, 처분)하여 투자자들에게 투자수익을 제공하는 부동산 임대업을 영위하고 있습니다.

증권신고서 제출 전일 현재 당사의 투자 자산 내역은 다음과 같습니다.

당사 및 당사의 종속회사가 매입한 투자부동산은 SK서린빌딩, 종로타워, SK U-타워, 전국 114개 주유소 및 SK하이닉스 수처리센터로 해당 투자부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 임대료수익으로 영업을 영위하는 당사의 수익성이 악화될 수 있습니다. 당사의 편입 자산 중 SK서린빌딩, SK U-타워, 전국 114개 주유소 자산 및 SK하이닉스 수처리센터는 각각 임차인과 5년, 5년, 10년 및 10년 계약기간으로 책임임대차계약을 체결하였으므로 공실 위험이 거의 없다고 판단되며 연간 임대료 상승률 또한 소재 지역의 연 CPI 인상률과 연동되어 있으며 상승률에 하한이 설정되어 있으므로 임대료 하락의 위험이 낮습니다.

또한 당사의 편입 자산 중 종로타워는 서울 오피스 시장의 중심부에 위치한 부동산으로 증권신고서 제출 전일 현재 공실률 1.42%(업무시설 기준 공실률 0%)로 안정적인 임대차현황을 보여주고 있으며, SK그룹 계열사가 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있습니다. 종로타워는 오피스 공간에 대하여 임차인들과 5년 이상의 장기 임대차계약을 체결하고 있으며, 매년 3%의 임대료 상승률을 설정하고 있습니다. 또한 2024년 01월 31일 기준, 리테일 공간에 대한 총 20건의 임대차계약 중 15건은 순매출액의 일정비율을 임대료로 수취하는 조건으로, 임대료가 임차인의 매출과 연동되어있어 물가상승 및 경기변동에 의한 임대료 상승의 일정부분을 임대인이 수취할 수 있습니다. 또한 상기 15건의 변동임대료 임대차계약 중 9건은 임차인의 매출 감소로 인한 임대료 하락을 방지하기 위해 최소보증 임대료를 설정하여 임대료의 하방 경직성을 확보하고 있습니다. 종로타워는 지금까지 오피스 및 리테일 공간을 안정적으로 임대해왔으며, 향후 당사의 매입 이후에도 안정적인 임대료수익을 확보할 것으로 판단됩니다.

당사의 투자부동산은 공실 발생 가능성이 낮은 편에 속하며 안정적인 임대료수익을 창출할 것으로 판단되지만, 향후 (책임)임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 당사 투자부동산을 소재 지역별로 분류하여 공실 발생 및 임대료 하락 가능성을 검토하였습니다.

1) SK서린빌딩 및 종로타워

당사의 투자부동산 중 SK서린빌딩 및 종로타워는 서울 오피스 권역 중 CBD(중심업무지구) 권역에 위치하고 있으며 향후 임대료 및 공실률은 CBD 오피스 시장 동향과 연관성이 높습니다. 서울 오피스 공급 규모는 2013년~2020년 기간 연평균 약 31만평 규모였으나, 향후 예상되는 공급량은 연 약 5만평 수준으로 2020년 이전 대비 제한적일 것으로 예상됩니다. 과거 파크원, 그랜드 센트럴, 센터포인트 돈의문, 센트로폴리스 및 을지 트윈타워 등 재정비촉진구역 및 확장 권역을 중심으로 오피스 공급이 이루어졌으나, 최근에는 개발 가능한 재정비촉진구역이 대부분 소진됨에 따라 리모델링 또는 중ㆍ소형 오피스가 주를 이루어 공급예정 물량이 제한적이며, 이에 따라 CBD 내 Prime 오피스의 희소성이 증가하고 안정적인 임대차 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.

CBD 권역은 금융 및 보험업 제조업을 영위하는 대기업 규모 임차인의 오피스 입주가 활발한 것으로 확인되며, 서울 내 주요 권역과 비교해 볼 때 A급 오피스의 임차비율이 가장 높기 때문에 권역 내 A급 또는 프라임급 오피스에 대한 임대수요가 풍부한 것으로 분석됩니다.

cbd 임대료 상승률

리오프닝 이후 국내 오피스 공실률이 점차 하락하며 빠르게 안정을 찾아가는 가운데 타 권역 대비 Prime 오피스 선호도 및 흡수율이 높은 CBD 권역 또한 2023년 4분기 기준 전체 3.0%의 안정적인 공실률을 기록하였습니다. CBD 권역의 공실률은 재정비촉진사업(그랑서울, D타워, 센트로폴리스, 을지트윈타워, 센터포인트 돈의문) 및 리모델링 중심의 프라임 오피스 신규 공급 시기에 일시적으로 상승하는 모습을 보였으나 신규 공급 후 약 1년 경과 후 이전의 공실률 수준을 회복하였습니다. CBD 내 신규 공급이 가능한 재정비촉진지구는 대부분 소진됨에 따라 향후 대규모 신규공급은 제한될 것으로 보이며, CBD 권역의 급격한 공실 상승이 발생할 가능성 또한 낮을 것으로 예상됩니다.

2) SK U-타워

당사의 투자부동산 중 SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치하였으며, 서울 3대 오피스 권역으로의 접근성도 매우 높습니다. 정자역 도보 2분 이내에 위치한 초역세권 자산으로 분당선/신분당선을 통해 연결되는 GBD(강남업무지구) 및 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 높습니다. 분당/판교 오피스 시장은 공급 물량은 감소하나 투자 수요가 증가함에 따라 매입 경쟁이 심화되며 주요 권역의 평당 매입가가 지속적으로 상승하고 있습니다. 서울 기타권역 및 분당권역의 오피스 수요가 지속적으로 증가하며, 전체 오피스 거래규모에서 해당 지역이 차지하는 비율도 지속적인 증가 추세에 있으며, 평당 거래가격도 지속적으로 갱신 중에 있습니다.

bbd 임대료 상승률

BBD 권역의 2023년 4분기 신축포함 공실률은 0.9%로 매우 낮은 수치를 기록하였습니다. 판교에 신축 초대형 오피스 입주가 있었던 2021년 3분기부터 2022년 2분기까지를 제외하면 BBD 권역은 지속적으로 4% 이하의 안정적인 공실률을 보이고 있습니다. 향후 판교 제2테크노밸리 내 사옥 목적의 신축 오피스 공급이 예정되어 있으나, 임대시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상됩니다.

3) SK에너지 주유소 114개소

당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 투자부동산인 SK에너지 주유소 114개소(2021년 매입 당시 116개소, 2023년 2개소 매각 후 114개소)는 국내 정유 업계 1위 SK에너지㈜가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 직영 주유소들입니다. 책임임차기간이 10년이므로 향후 공실 발생 가능성이 현저히 낮은편이며, 임대료 상승률도 전국 CPI에 연동 및 하한이 설정되어 있어임대료 하락의 위험 또한 낮습니다. 해당 주유소 자산은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에 위치한다는 입지적 특성을 가지고 있습니다. 우수한 접근성으로 휴게음식점, 경정비, 세차서비스 등의 주유소 외 사업 뿐만 아니라 공간공유 서비스, 택배 운송 서비스, 물류 서비스 등 주유소의 유휴공간을 활용하여 새로운 부가가치를 창출을 기대할 수 있습니다. 이처럼 클린에너지리츠의 주유소 자산은 높은 임차 안정성과 더불어 향후 토지활용가치가 높은 자산들로 구성되어 있습니다.

4) SK하이닉스 수처리센터

당사의 종속기업인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜(이하 "클린인더스트리얼리츠")의 투자부동산인 SK하이닉스 수처리센터는 SK하이닉스(주)가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 산업 시설입니다. 지난 2023년 9월 6일 임대차계약을 체결하였으며, 장기 책임 임차로 수익이 안정적인 동시에 운영비를 임차인 모두 부담하는 Triple-Net 구조로 비용 변동성이 낮아 당사가 부담할 수 있는 비용 및 책임 등은 제한적일 것으로 판단하고 있습니다. 수처리센터는 SK하이닉스 이천 반도체 공장 단지 내 소재하고 있으며, 반도체 공장에서 발생하는 폐수의 고도처리, 방류 및 재활용 하는 수자원 관리의 핵심 시설입니다. SK하이닉스 수처리센터는 5개동 대부분이 최근에 완공되었으며, 반도체 생산에 필수적인 수처리센터의 특성을 고려 시 향후에도 임차인의 이탈 가능성은 낮을 것으로 판단되어 안정적인 운용이 가능할 것으로 예상됩니다.

당사의 투자부동산 중 오피스 자산이 위치한 CBD 권역 및 BBD 권역의 임대료 및 공실 동향을 살펴본 결과 임대료 하락 및 공실 발생으로 인한 당사의 수익성 악화 위험은 높지 않은 것으로 판단됩니다. 또한 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 보유하고 있는 114개 주유소 자산의 가치평가 추이를 검토한 결과 향후 해당 자산의 가치가 하락할 위험은 적은 것으로 판단되며, 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜가 보유한 SK하이닉스 수처리센터 또한 장기 책임임차 계약을 체결하여 안정적인 운용이 가능할 것으로 판단됩니다. 하지만 향후 부동산 시장의 동향은 지금까지의 향방과 달라질 가능성이 있으며, 이에 따라 당사의 투자부동산에 대한 임차계약기간 종료 후 재계약 여부 및 재계약에 따른 임대료 조건에 따라 당사의 수익성은 악화될 수 있습니다. 또한 잔여임대차계약기간이 남아 있음에도 불구하고 예상치 못한 경제적, 사회적, 법률적 사유 등으로 중도해지가 발생하면 당사의 영업실적 및 현금흐름 등에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

부동산 경기는 국내외 경기 변화에 직접적인 영향을 받습니다. 당사의 주요사업은 부동산의 매입 및 운용이며, 주요 사업수익은 이 과정에서 발생하는 임대료 수입입니다. 또한, 당사가 현재 보유하고 있는 부동산 및 향후 취득할 부동산을 매각하는 경우, 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 발생하며, 이는 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 그러므로, 당사의 사업은 부동산 업황 및 거시경제와 연관성이 높습니다.

IMF는 2024년 1월 발표한 세계경제전망 수정(World Economic Outlook Update)에서 2024년 세계경제성장률을 지난 2023년 10월 전망치 대비 0.2%p. 높은 3.1%, 2025년 세계경제성장률은 지난 전망치와 동일한 3.2%로 발표하였습니다. 또한 IMF에서 발표한 한국의 경제성장률도 2024년 전망치는 2.3%로 지난 2023년 10월 전망치 내비 0.1%p. 높았고, 2025년 전망치는 2.3%로 지난 전망치와 동일하였습니다. IMF는 세계 경제가 안정적인 성장세와 물가 하락에 힘입어 경착륙 가능성이 낮아졌으며, 예상보다 빠른 미국과 몇몇 신흥국가의 회복력 및 중국의 재정 확대로 인하여 전세계적으로 경제성장률 전망치가 상승하였다고 언급하였습니다.

국내 경제성장률의 경우 과거 글로벌 금융위기의 여파로 2008년 ~ 2009년 침체된 모습을 보였으며 2010년에는 기저효과로 6.8%의 성장률을 기록했습니다. 이후 저성장, 저소비, 높은 실업률 등의 현상들이 지속되며, 정부의 재정 및 금융정책을 통한 경기회복 노력에도 불구하고 2.0~3.0% 내외의 성장률을 유지하고 있습니다. 하지만2020년에는 코로나19로 인하여 1998년 IMF 사태 이후 처음으로 국내 경제성장률은 마이너스(-) 성장을 보였습니다. 2021년에는 팬데믹 확산이 종식되지 않았음에도 불구하고 코로나19 사태 이전인 2019년보다 국내총생산(GDP)가 증가하였으며, 기저효과로 인하여 4.0%의 높은 경제성장률을 기록했습니다. 2022년에는 수출, 민간소비의 감소 등의 영향으로 전년대비 하락한 2.6%의 성장률을 기록하였습니다.

한편, 2023년 11월 한국은행 경제전망보고서에 따르면 최근 국내외 여건변화 등을 감안할 때, 2024년 및 2025년 국내 경제성장률은 각각 2.1%, 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망됩니다. 국내 경제는 2023년 하반기 이후 IT경기 반등에 힘입어 완만하게 개선되고 있으며, 올해도 성장세 개선 흐름이 이어질 것으로 예상하였습니다. 물가의 경우 2022년 정점 이후 둔화흐름을 이어오다가 작년 공급충격 영향으로 반등하였으나, 향후 내수압력 약화 등으로 둔화추세를 보일 것으로 전망하였습니다. 올해 국내성장률은 수출 및 설비투자 회복에 힘입어 개선흐름을 이어나가겠으나 소비, 건설투자 등 내수 회복 모멘텀 약화로 지난 전망치(2.2%)를 소폭 밑돌 것으로 예상하였습니다. 이러한 국내 경제성장률 둔화 및 경기 회복 지연은 부동산 매매가격 및 부동산 시장 전반에 직·간접적인 영향을 끼칠 수 있습니다.

부동산투자회사 특성 상, 보유 부동산의 임대료수익 및 매각손익이 영업수익의 대부분을 차지합니다. 따라서, 당사가 보유 부동산을 매각할 경우 발생하는 손익이 당사의 사업성과에 영향을 미칠 예정입니다. 국내외 경기 변동으로 부동산 가격이 현저히하락할 경우 당사의 기업가치는 하락할 수 있으며, 향후 보유 부동산의 매각 손실이 발생할 수 있는 위험에 직면하게 됩니다. 현재 시점에서 당사의 부동산 매각 시점 및 매각 시점의 경기변동 흐름을 정확하게 예측하는 것은 어렵기에 불확실성이 존재하는 것으로 판단됩니다.

기업과 소비자 등 민간 경제주체의 경제 상황에 대한 심리를 종합적으로 보여주는 지표인 경제심리지수는 100을 기준으로 하는 상대지수이며, 지수가 100보다 높으면 소비자와 기업이 경제 상황을 이전보다 나아졌다고, 100보다 낮으면 그렇지 않다고 여긴다는 뜻입니다. 경제심리지수의 추이를 살펴보면, 코로나19 사태 이전까지는 지수가 100 내외를 기록하였지만, 코로나19 사태로 인해 2020년에는 지표가 68 수준까지 하락하였습니다. 2021년부터 사회적 거리두기 해제 및 전세계적인 확장적 재정·통화 정책 등으로 인해 경기가 회복됨에 따라 경제심리지수가 다시 100 이상을 기록하였습니다. 하지만 2022년 이후 러시아-우크라이나 사태 및 금리 인하 속도에 대한 불확실성 등으로 인해 경제심리지수가 다시 100 보다 낮은 수치를 보이며 아직 경기 불확실성이 높은 상황임을 짐작할 수 있습니다.

현재 글로벌 및 내수 경제는 러시아-우크라이나 전쟁, 미국의 조기 금리 인하 기대감 축소 및 소비 위축 등의 대내외변수가 존재하며 이에 따라 경제 전망 지표가 하향조정될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 국내외 경기 불확실성의 증대는 단기적으로는 국내 경제상황을 악화시킬 수 있으며, 국내 경제성장률이 지속적으로 악화될 경우 일반 경제활동에 많은 영향을 받는 국내 부동산 경기도 악화될 수 있습니다. 이처럼 향후 당사 보유 부동산의 매각시점에 국내 부동산 경기의 악화된다면 당사는 부동산의 매각손실 등으로 인해 사업성이 악화될 위험이 있으며, 당사의 수익성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한국은행은 대내외적인 경기 위축 우려 및 경기 회복지연 등으로 인해 2010년까지 지속적으로 기준금리를 인하했습니다. 2008년 5.25%까지 상승했던 기준금리를 이후 지속적으로 인하하여 2009년 2월 2.00%까지 하락했으며, 이후 세계 경제가 금융위기로 인한 침체에서 개선되는 모습을 보이자 한국은행은 다시 기준금리 인상을 단행하며 2011년 6월 3.25%까지 상승하였습니다. 하지만 이후 다시금 전세계적인 경기 위축이 우려되자, 한국은행은 2012년 7월 다시 금리 인하를 단행했으며 이러한 저금리 기조는 2016년까지 이어졌습니다. 2014년 하반기 두차례의 기준금리 인하(2.50% -> 2.00%)가 있었고, 2015년 3월, 6월 두차례의 기준금리 인하(2.00% -> 1.50%) 이후 1년 만인 2016년 6월 한차례의 기준금리 인하(1.50% -> 1.25%)가 있었습니다.

2016년 하반기부터 세계 경제 개선 조짐이 확인되며, 2016년 9월 미국 FOMC에서 연내 미국 기준금리 인상이 확실시되자 글로벌 금리는 반등세를 보였습니다. 2016년12월 미국은 기준금리 인상을 단행하였으며, 2017년 3월, 6월에 기준금리를 추가 인상하였습니다. 이에 따라 미국 기준금리(1.00% ~ 1.25%) 상단이 한국의 기준금리(1.25%)와 동일한 수준으로 상승하였습니다. 한국은행은 국내경기의 회복세 및 미국의금리 인상기조 등을 근거로 국내 기준금리를 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 인상하였습니다.

2018년 3월 미국 FOMC에서 기준금리를 1.25% ~ 1.50%에서 1.50% ~ 1.75%로 인상함에 따라 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 한미 간 기준금리가 역전되었습니다. 이후 2018년 6월, 9월, 12월에 미국 FOMC에서 금리를 연이어 0.25%p.씩인상하여 기준금리가 2.25~2.50% 수준까지 도달하였습니다. 한국은행은 2018년 11월 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 인상하였습니다.

2017년~2018년 동안 계속되는 금리 인상으로 채권시장은 혼조세를 이어가다, 2019년 5월 개최된 한국 금통위에서 금리인하 소수의견이 나오면서 시장 내 기준금리 인하 기대감이 확대되며 채권시장이 다시 강세를 나타내기 시작했습니다. 한국은행은 2019년 7월 선제적으로 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향조정하였고, 미국 FOMC는 2019년 7월과 10월에 기준금리를 1.75%까지 연이어 인하하며 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 2019년 10월 개최된 금통위는 기준금리를 0.25%p 추가 인하하여 기준금리는 1.25%로 하향 조정하였으며, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정하였습니다.

2020년 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 불거진 신종 COVID-19 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 안전자산 선호가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 이에 미국 연준은 2020년 3월 예정에 없던 특별회의를 개최해 기준금리를 0.5%p. 인하하였고, 이후 3월 정례회의를 통해 1.0%p.의 추가 인하를 단행하며 기준금리가 0.25%를 도달하며 이로 인해 글로벌 시장금리의 하방 압력이 거세졌습니다.

이에 금통위 역시 COVID-19 사태와 국제 유가 급락 등으로 인한 전세계적 경기 침체를 우려하며 2020년 3월 16일 한국은행은 임시 금통위를 열어 기준금리를 인하(1.25% -> 0.75%)하였습니다. 이후 한국은행은 기준금리 동결 기조를 유지하다, 2021년 1월 금통위에서 기준금리를 0.50%로 인하하였습니다. 한편, 시중금리는 2020년 11월 이후 경기 지표 개선 및 물가상승과 더불어 연준의 기준금리 인상 시기가 기존 전망보다 앞당겨질 수 있다는 우려감에 일시적으로 장기물 위주로 상승하는 모습을 보였습니다.

2021년 1월 파월 미국 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 2021년 상반기에는 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 나타나며 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적인 현상이라 언급하며 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다. 미국 FOMC는 2021년 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 큰 폭으로 앞당겼고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 2021년 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00~0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다.

2021년 12월 FOMC에서는 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서는 기준금리는 동결했지만 물가는 분명히 통제해야 할 대상이라고 언급하였습니다. 이후, FOMC는 인플레이션 통제를 위해 기준금리를 2022년 3월 0.25%에서부터 2023년 11월 5.50%까지 약 1년 8개월에 걸쳐 꾸준히 인상한 이후 동결하여, 증권신고서 제출 전일 기준 미국 기준금리는 5.25~5.50%입니다. FOMC는 향후 인플레이션 완화 속도에 따라 기준금리를 인하할 가능성을 지속해서 시사하고 있으나, 그 시점에 대해서는 불확실성이 큰 상황입니다.

한국은행은 2021년 1월 금리 인하 이후로는 기준금리를 동결하다, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 이후 미국 및 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 2022년 4월 기준금리 1.25%에서 2023년 1월 3.50%까지 지속적으로 인상한 후 현재까지 동결하여 증권신고서 제출 전일 기준 한국은행 기준금리는 3.50%입니다. 이처럼 한국, 미국 모두 향후 추가적인 금리 인상 가능성을 배제할 수 없는 상황으로 금리변동에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

한국은행 기준금리 추이

한편, 주요 시중은행(KB국민은행, 하나은행, NH농협은행, 신한은행, 우리은행 5개사)의 주택담보대출금리는 기준금리 인상 및 기대 인플레이션 등으로 인한 시장금리 상승의 영향으로 2021년 08월 이후 2022년 말까지 상승세를 보이다 현재는 다시 일부 하락한 모습입니다. 2022년 2월부터 주요 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 4.00%를 넘었으며, 2022년 11월부터 2023년 1월까지 평균 5% 이상의 금리를 기록한뒤 이후 현재까지 4%대의 금리를 유지하며 2024년 1월 기준 4.29%를 기록하였습니다. 향후 기준금리의 움직임에 따라 시장금리의 추가적인 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

상기 금리는 주택시설에 해당하는 담보대출금리에 해당하지만, 시장금리의 방향에 따라 주택시설 외의 부동산 또한 전반적인 가격이 변동될 가능성이 존재합니다. 특히, 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 상승을 야기하며, 당사의 사업 추진 특성상 자기자본 이외에 일정 비율을 차입에 의존하여 부동산을 매입해야 하므로 당사에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 시장금리가 상승할 경우 당사의 보유 부동산 가치에도 부정적 영향을 미칠 수 있고, 향후 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사는 투자 부동산의 물리적, 기술적 위험 최소화를 위해 건축설계 및 관련 서비스업을 영위하는 전문 업체를 통해 투자부동산 모두 취득 시 물리적 실사를 실시하였습니다. 실사 결과 투자 부동산의 가치를 하락시킬 만한 중대한 물리적 하자가 발견되지는 않았으나 향후 건축, 기계설비 및 전기 설비 등의 내구연한이 초과됨에 따라 교체 비용이 발생할 수 있습니다. 그러나 당사가 직접 소유 또는 자리츠를 통해서 소유하는 투자부동산 중 SK서린빌딩, SK U-타워, 114개 주유소 자산 및 SK하이닉스 수처리센터는 책임임대차계약 상 통상적인 마모와 손실을 제외하고, 임차인은 그 비용과 책임으로 임대차목적물의 모든 부분을 유지, 수선하며, 임대차개시일 당시에 존재하는 상태와 부합하게 양호하고, 안전하며, 운용할 수 있는 상태로 유지해야 합니다.

당사는 이렇게 투자부동산에 대한 물리실사를 실시하여 물리적 하자를 발견 및 추후 발생할 수 있는 개선 비용을 예측하였으며, 이 외에도 예측불가능한 사고에 대비하여 당사의 투자부동산에 대하여 하기와 같이 보험을 가입하였고, 이로 인해 부동산 상태로 인한 비용이 제한적일 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 예상치 못했던 대규모 수선 등이 발생하는 경우 사업계획을 초과하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2023년 09월 30일 기준 연결실체가 투자부동산 중 SK서린빌딩에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 장기차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 722,160,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

2023년 09월 30일 기준 연결실체가 투자부동산 중 SK U-타워에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다
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상기 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 365,256,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

2023년 09월 30일 기준 당사 자리츠의 투자부동산인 114개 주유소 자산에 대하여 임차인인 SK에너지㈜가 연결실체를 피보험자로 하여 가입한 보험의 내역은 다음과 같습니다.

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 장기차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 540,120,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

2023년 09월 30일 기준 연결실체가 투자부동산 중 종로타워에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 단기차입금과 관련하여 ㈜한국스탠다드차타드은행 등에 부보금액을 한도로 하여 293,760,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

2023년 09월 30일 기준 연결실체가 투자부동산 중 수처리센터에 대하여 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

상기 보험에 대한 보험금 수령권은 장기차입금과 관련하여 ㈜중소기업은행 등에 부보금액을 한도로 하여 804,360,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

당사는 「부동산투자회사법」에 따라 설립되고 영업인가를 받은 위탁관리부동산투자회사로서, 위탁관리부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용을 「부동산투자회사법」에 따라 인가 받아 설립된 자산관리회사에게 위탁하여야 합니다. 에스케이리츠운용㈜는 2021년 03월 26일 국토교통부로부터 설립 인가를 받아 2021년 03월 26일 설립된 「부동산투자회사법」상의 자산관리회사입니다. 에스케이리츠운용㈜는 자산관리위탁계약에 의거 부동산관련 유가증권의 취득 및 처분, 피투자한 부동산투자회사에 대한 의결권의 행사에 관한 업무, 자산운용에 대한 사업계획의 수립 및 위탁자의 의사결정지원 및 부동산관련 유가증권의 취득에 필요한 자금조달과 관련한 업무를 당사로부터 위임받아 수행하고 있습니다.

당사의 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜, 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜ 및 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜의 자산관리회사는 당사의 자산관리회사와 동일한 에스케이리츠운용㈜입니다. 당사 및 자리츠는 둘 중 어느 하나가 이미 보수를 지급한 명목에 대하여는 다른 하나가 중복하여 보수를 지급하지 않도록 하는 조건으로 자산관리위탁계약을 체결, 당사의 투자대상자산인 집합투자기구 집합투자업자가 동일함에 따른 보수의 이중지급이 되지 않도록 조치하였습니다.

이외에도 신한펀드파트너스㈜가 일반사무 업무를, 대한토지신탁㈜가 부동산 자산 보관 업무를, SK증권㈜가 증권 및 현금 자산 보관 업무를 수행하고 있습니다. 향후 해당 회사들의 신용 사건 발생 등의 발생으로 정상적 업무 수행이 불가능한 경우 업무를 대체할 회사를 선택해야하는 등 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 또한, 각 사가 각자의 독자적 업무영역을 가지고 있는 법인으로, 독자적 업무 및 이윤 창출 활동이 당사의 이해와 상충될 가능성이 존재합니다.

2. 회사위험

당사의 자산관리회사는 에스케이리츠운용㈜로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 SK그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다.

이를 위한 시작으로, 당사와 당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 지난 2021년 7월 6일과 2021년 7월 7일에 SK서린빌딩과 SK에너지 주유소 116개소를, 2022년 6월 30일에는 SK U-타워를 추가로 매입하였습니다. 또한 당사와 당사의 종속기업은 각각 SK서린빌딩에 대하여 SK㈜와 5년, SK U-타워에 대하여 SK하이닉스㈜와 5년, SK에너지 주유소 116개소에 대하여 SK에너지㈜와 10년의 임대차기간 및 유지관리비, 보험료, 제세공과금 및 자본적 지출 비용을 모두 임차인의 부담으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하여 현재(2개소 매각 후 현재 114개소)까지 안정적으로 운용하고 있습니다.

2022년 9월 26일에는 종로타워를 편입하여 임대 및 운영을 하고자 토털밸류제1호리츠의 지분증권 100%를 SK리츠운용(주)로부터 양수, 2022년 10월 19일에는 4,211억원에 지분증권을 100% 취득하였습니다. 2023년 9월 12일에는 SK하이닉스 수처리센터를 편입하여 임대 및 운영 하고자 클린인더스트리얼리츠의 지분증권 100%를 SK리츠운용(주)로부터 양수받아 종속회사로 편입하였고, 9월 23일에는 제3자배정을 통해 3,200억원에 지분증권을 추가로 취득하였습니다.

당사는 2021년 03월 15일 설립 후 제2기(2021년 07월 01일~2021년 09월 30일) 중 최초 자산 편입을 완료하였으며, 영업수익 또한 제2기부터 발생했습니다. 당사의 최초 사업연도는(제1기) 2021년 03월 15일에 시작하여 2021년 06월 30일에 종료하였습니다. 당사의 최초 사업연도를 제외한 사업연도는 매년 01월 01일에 개시하여 같은 해 03월 31일에 종료하며, 04월 01일에 개시하여 같은 해 06월 30일에 종료하고, 07월 01일에 개시하여 같은 해 09월 30일에 종료하며, 10월 01일에 개시하여 같은 해 12월 31일에 종료합니다.

당사의 영업수익은 상기 직접 취득 투자부동산인 SK서린빌딩 및 SK U-타워에서 창출되는 임대료수익 및 자리츠가 취득한 투자부동산에서 창출되는 임대료수익에서 발생합니다. 당사의 최근 결산기인 제10기(2023년 07월 01일~2023년 09월 30일) 연결기준 영업수익은 322억원이었으며, 당기순이익 141억원을 달성하였습니다. 또한 당사의 주요 영업비용은 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 일반사무수탁수수료 등으로 투자부동산과 관련된 비용으로 구성되며, 해당 수수료는 계약상 금액에 따라 지급 중에 있습니다.

2022년 10월 중 편입한 투자부동산인 종로타워에서 발생한 임대료수익은 당사 제7기 영업수익부터 반영되었으며, 2023년 9월 중 투자부동산인 SK하이닉스 수처리센터에서 발생한 임대료수익은 제10기 영업수익부터 반영되었습니다.

당사는 현재 추가적인 자산 편입 계획은 가지고 있지 않으나, 추후 직접 또는 자리츠를 통해 투자부동산을 취득할 수 있으며, 이에 따라 당사의 수익구조가 영향을 받을 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 2023년 09월 30일 연결기준 투자부동산 계정은 약 4조 1,844억원이며, 이는 자산총계 약 4조 4,322억원 중 94.41%를 차지합니다. 당사의 자산 대부분은 투자부동산에 해당하며, 투자부동산에서 발생하는 임대료수익이 당사의 영업수익을 구성합니다.

당사의 2023년 09월 30일 연결기준 자산총계는 4조 4,322억원, 부채총계는 3조 4,005억원으로 부채비율은 329.6%, 차입금의존도는 70.94%입니다.  당사의 부채비율이 제9기 227.9%에서 제10기 329.6%로 급증한 것은 수처리센터를 자산 편입한 클린인더스트리얼부동산투자회사 지분 매입에 필요한 금액을 장기차입금으로 차입 조달한 것에 기인합니다.

반면, 2023년 10월 6일에는 2023년 7월 27일 이사회결의로 결정한 유상증자 대금이 납입 완료되었습니다. 최종적으로 약 3,061억원이 납입 완료되었으며, 해당 유상증자 대금과 일부 회사의 여유현금을 활용하여 회사채 960억원과 전자단기사채 2,240억원을 상환하였습니다. 이러한 유상증자 대금 납입에 따라 부채비율, 차입금의존도 등 재무안정성 지표가 개선되었을 것으로 예상됩니다.

추가로, 2023년 12월 20일에는 2023년 12월 19일 이사회결의로 결정한 전자단기사채를 발행하였습니다. 최종적으로 3,360억원을 금리 연 4.52%에서 발행하였고, 만기일은 2024년 3월 20일입니다. 발행 목적은 기존 전자단기사채의 차환입니다.

당사의 2023년 09월 30일 연결기준 이자보상비율은 약 0.95배입니다.  2023년 9월 수처리센터 5개동 편입으로 신규 부동산 자산에서 발생하는 임대료수익이 11기 이후 회사의 영업수익에 반영됨에 따라서 이자보상비율이 개선될 것으로 예상하고 있습니다. 다만, 금번 무보증사채 발행 시 확정되는 금리로 인해 이자비용을 포함한 금융비용이 변동할 수 있으며, 이를 포함한 채권시장 및 사업 환경 악화 등에 따라 이자보상비율이 악화될 수 있습니다.

당사의 부채비율 및 차입금의존도와 같은 재무안정성 지표는 현재 양호한 편이나, 향후 자금조달 계획에 따라 변동될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 투자부동산의 임대료수익이 당초 예상과 달리 임차인의 사업 및 재무적인 상황 등에 이상이 발생하여 부동산 임대료 지급이 지연되거나 감소될 경우, 회사 재무구조 및 유동성 관련 위험이 존재하오니 투자자께서는 이 점 양지하시기 바랍니다.

당사의 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜를 임차인으로 하여 책임임대차 계약을 체결하였으며, 당사의 자리츠인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜는 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하여 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 당사 역시 SK서린빌딩 및 SK U-타워 각각에 대하여 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜를 임차인으로 하는 책임임대차 계약을 체결하였습니다. 당사 및 당사의 자리츠가 투자부동산의 주요 임차인과 체결한 임대차계약의 주요 조건은 다음과 같습니다.

당사가 SK㈜ 및 SK하이닉스㈜과 체결한 책임임대차 계약 기간은 각 5년이며, 책임임차인의 요청이 있을 경우 5년 추가 연장이 가능한 조건입니다. 각 임대차계약 모두 임대료는 매년 부동산 소재 지역 CPI 인상률에 연동되어 상승하도록 되어 있으며, SK서린빌딩은 연 임대료 상승폭 하한선이 1.5%로, SK U-타워는 연 임대료 상승폭 하한선이 1.5%, 상한선이 5.0%로 설정되었습니다. 이로 인해 두 투자부동산 모두 CPI 인상률이 1.5%에 미치지 못할 경우에도 연 임대료의 상승률 1.5%가 보장됩니다

또한 당사의 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜와 주유소 116개소(2023년 2개소 매각 후 114개소)에 대하여 10년간 책임임차하는 임대차계약을 체결하였으며, 책임임차인의 요청이 있을 경우 5년 추가 연장이 가능한 조건입니다. 임대료 상승률 조건은 최초 5년간 고정, 그 이후 매년 전국 CPI 상승률에 연동되도록 되어 있으며 연 임대로의 상승폭 하한선은 1.0%입니다.

또한 당사의 자리츠인 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 2022년 10월 19일에 매입한 종로타워의 증권신고서 제출 전일 현재 기준 임대율은 98.58%이며 오피스 면적의 가중평균임대차기간은 2.74년입니다. 이 중 SK그룹 계열사가 임대면적 기준 약 46%(업무시설의 약 62%)를 임차하고 있으며, 계열사들의 임대차 계약 종료일은 2027년 2월로 안정적인 임차현황을 보여주고 있습니다.

서울 오피스 시장의 중심부에 위치한 종로타워는 오피스 공간에 대하여 임차인들과 5년 이상의 장기 임대차계약을 체결하고 있으며, 평균 3%의 임대료 상승률을 설정하고 있습니다. 또한 증권신고서 제출일 전일 기준, 리테일 공간에 대한 총 20건의 임대차계약 중 15건은 순매출액의 일정비율을 임대료로 수취하는 조건으로, 임대료가 임차인의 매출과 연동되어 있어 물가상승 및 경기변동에 의한 임대료 상승의 일정부분을 임대인이 수취할 수 있습니다. 또한 상기 15건의 변동임대료 임대차계약 중 9건은 임차인의 매출 감소로 인한 임대료 하락을 방지하기 위해 최소보증 임대료를 설정하여 임대료의 하방 경직성을 확보하고 있습니다.

또한 당사의 자리츠인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜는 SK하이닉스㈜와 SK하이닉스 수처리센터에 대하여 10년간 책임임차하는 임대차계약을 체결하였으며, 책임임차인의 요청이 있을 경우 10년 추가 연장이 가능한 조건입니다. 임대료는 매년 부동산 소재 지역 직전연도 CPI 인상률에 연동되어 상승하도록 되어 있으며, 연 임대료 상승폭 하한선이 2.0%, 상한선이 5.0%로 설정되었습니다. 이로 인해 CPI 인상률이 2.0%에 미치지 못할 경우에도 연 임대료의 상승률 2.0%가 보장됩니다.  

상기와 같이 당사와 자리츠 각각이 보유하는 투자자산의 임대차 현황은 안정성 측면에서 우수한 것으로 판단되나, 기존 계약이 만료되는 시점에 부동산 시장 상황이나 예기치 못한 천재지변 등으로 인하여 임차 수요가 악화될 경우, 기존 계약의 연장에 실패할 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 신규 임차인을 구하지 못해 공실이 발생할 가능성은 상존합니다. 신규 임차인을 구한 경우에도 임대료 시세가 기존 대비 하락하였을 경우 재계약 시 임대수익이 하락하여 당사의 배당수익이 감소할 수 있습니다.

당사와 자리츠는 자본성 조달금액 외에 차입금을 사용하여 기존 투자 대상 부동산인 SK서린빌딩, SK U-타워 및 3개의 자리츠 지분을 매입하였습니다. 이에 당사는 2023년 09월 30일 연결재무상태표상 장부가액 총 3조 1,441억원의 차입금을 사용하고 있으며 이는 단기차입금 3,524억원, 회사채 6,560억원, 장기차입금 2조 27억원(유동성장기차입금 1조 366억원 포함), 전환사채 1,321억원으로 구성되어 있습니다.

2022년 3월 연준의 파월 의장은 미국의 기록적인 물가 상승을 꺾기 위해 2020년 3월 기준금리 인하 이후 첫 금리 인상을 단행했습니다. 2022년 3월 연준은 기준금리를 0.25%p. 인상한 뒤, 2022년 5월에는 22년 만의 '빅 스텝(0.50%p. 인상)'을 밟아 기준금리 목표 범위를 0.25%∼0.50%에서 0.75%∼1.00%로 인상한 바 있습니다. 이후 연준은 2022년 6월, 7월, 9월, 11월 네 차례의 FOMC 정례회의에서 기준금리를 0.75%p. 올리는 '자이언트 스텝'을 연이어 단행하며 기준금리를 4.00%까지 인상하였습니다. 2022년 12월, 2023년 1월에 연준은 각각 기준금리를 0.50%p., 0.25%p. 추가 인상하였고, 2023년 3월과 5월에 각각 0.25%p. 추가 인상을 하였습니다. 2023년 7월 FOMC에서 경제활동에 대한 평가를 상향 조정하면서 미국 경기침체 우려가 낮아진 점을 반영하여 0.25%p. 인상하여, 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.25~5.50%를 유지하고 있습니다.

미국의 연이은 기준금리 인상에 대한 대응으로 2022년 8월 25일 금통위에서는 0.25%p., 2022년 10월 12일 및 2022년 11월 24일 금통위에서는 각각 0.50%p. 및 0.25%p.의 기준금리 인상을 발표, 2023년 1월 13일 금통위에서는 0.25%p.의 기준금리 인상을 발표하였고, 2023년 2월 이후 진행된 금통위에서는 연일 기준금리를 동결하며 증권신고서 제출일 전일 기준 한국은행 기준금리는 3.50%를 유지하고 있습니다.

이와 같은 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용의 증가를 야기하며, 당사 및 자리츠의 사업 추진 특성상 총사업비의 일부를 대출을 통해 조달하고 있기 때문에 기존의 고정금리 대출금의 만기 시점에 거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 당사에 부담으로 작용할 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

또한, 향후 당사가 부동산 또는 부동산 관련 증권 등을 추가 매입을 할 경우 자기자본이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 향후 계획하고 있는 담보대출금의 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다.

당사의 영업수익은 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다. 당사 및 당사의 종속기업의 임차인은 하기와 같이 SK그룹 계열사입니다. 따라서 당사의 향후 수익성은 SK㈜, SK하이닉스㈜ 및 SK에너지㈜의 수익성이 악화됨에 따라 임대료 지급에 차질이 생길 경우 하락할 수 있습니다.

또한, 2023년 10월 06일 기준 당사의 주요 임차인이자 최대주주인 SK㈜가 당사 지분의 32.41%를 보유하고 있으며, 당사는 대규모기업집단인 SK그룹에 소속되어 있어 SK그룹 관련 회사위험은 당사의 회사위험을 파악하는데 있어 모니터링이 필요합니다. 임대료 지급의 안정성을 검토하기 위해 당사 투자부동산의 주요 임차인들의 최근 손익을 확인한 결과, 향후 당사는 안정적으로 임대료를 수취할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1) SK㈜

당사가 직접 취득한 투자부동산인 SK서린빌딩은 SK그룹의 지주회사인 SK㈜(신용등급 AA+)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업연도 기간 SK㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

SK㈜의 2023년 3분기말 현재 별도 재무제표 기준 총 영업수익과 영업이익은 각각 3조 1,976억원 및 1조 1,721억원입니다. 이 중 투자부문의 영업수익은 종속회사와 기타 투자사로부터 수취하는 배당수익 및 브랜드 사용수익 등으로 구성되어 있으며, 투자부문의 영업수익과 영업이익은 각각 1조 5,832억원(49.5%) 및 1조 3,620억원(전체 영업이익 중 95.7%)을 기록하였습니다. 사업부문의 영업수익은 Digital기술을 활용한 국/내외 IT서비스 재화/용역 공급 등에 기반하며, 별도 재무제표 기준 사업부문의 영업수익과 영업이익은 각각 1조 6,144억원(50.5%) 및 605억원(전체 영업이익 중 4.3%)을 기록하였습니다.

당사가 직접 취득한 SK서린빌딩의 책임임차인인 SK㈜의 상기와 같은 변동은 임대료 지급능력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업실적을 주의 깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

2) SK하이닉스㈜

당사가 직접 취득한 투자부동산인 SK U-타워는 SK하이닉스㈜(신용등급 AA0)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약이 체결된 오피스 빌딩입니다. 최근 사업연도 SK하이닉스㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

SK하이닉스㈜의 2023년 3분기말 별도 재무제표 기준 영업수익은 17조 9,066억원, 당기순손실은 5조 1,112억원이었습니다. 2022년 3분기말 매출액 32조 4,276억원으로 전년 동기 대비 44.8% 감소하였습니다. 이는 대내외적인 반도체 업황의 하락에 따른 메모리 수요 약세 및 가격 급락에 따른 이익 감소로 인해 발생하였습니다.

한국은행에서 2023년 11월에 발간한 경제전망보고서에 따르면, 반도체 수출은 2023년 2분기 중 전년동기대비 34.4% 감소하였으나 이후로는 증가율이 3분기 -23.1%, 10월 -4.8%를 기록하며 개선 흐름이 이어지고 있는 등 2024년에는 반도체 수출이 회복세를 이어갈 것으로 예상하고 있어 SK하이닉스㈜의 수익성은 개선될 것으로 예상됩니다.

다만, 대내외 반도체경기의 개선이 예상과 다르게 지연되는 경우 당사가 직접 취득한 SK U-타워의 책임임차인인 SK하이닉스㈜의 임대료 지급능력에 영향을 미칠 가능성이 있으므로, 투자자께서는 당사 투자부동산의 주요 임차인의 영업실적을 주의 깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

3) SK에너지㈜

당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 취득하여 운용하는 114개 주유소에 대하여는 SK에너지㈜(신용등급 AA0)가 100% 책임임차하는 조건으로 임대차계약을 체결한 바 있습니다. SK에너지㈜는 2023년 9월 말 기준 국내 주유소 개수 및 내수시장 경질유 판매량 점유율 1위로 시장지위가 우수한 정유사업자입니다.

최근 사업연도 기간 SK에너지㈜의 별도기준 및 연결기준 요약 손익계산서는 아래와 같습니다.

석유산업은 원유를 원재료로 하여 상압증류공정(원유를 가열로에서 높은 온도로 가열시킨 후 상압증류탑으로 보내 원유 중에 포함된 각기 다른 성분의 물질을 비등점(Boiling Point)의 차이에 따라 분리하는 공정, 각종 석유제품 생산의 기본 공정) 등 각종 공정을 통해 다양한 석유제품을 생산하는 산업입니다. 이렇게 생산된 각종 석유제품의 가격은 해외에서는 국제 석유정제마진과 연동되며, 국내에서는 원재료 가격 및 기타 제조, 판매원가에 소폭의 마진을 감안하여 형성됩니다. 따라서, 국제 석유정제마진이 지속적으로 하락할 경우 사업의 수익성이 악화될 수 있으며, 국제유가와 환율의 불안정성은 SK에너지㈜의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

화학경기의 선행지표인 국제유가는 2020년 초 COVID-19가 전 세계로 퍼지며 여행업 위축 등으로 원유 수요가 둔화될 것이라는 전망이 나오면서 점진적 하락세를 보였습니다. 또한, 국제에너지기구(IEA)에서 발표한 2020년 상반기 평균 원유 수급 예상 수치가 일 100만 배럴 가량 초과 공급으로 시장에 알려지면서 2020년 2월 WTI는 40달러 후반까지 떨어졌습니다. 2020년 3월 사우디아라비아의 원유 증산과 판매가격 인하 소식으로 공급과잉에 대한 우려가 대두되며 원유가격이 급락하는 양상을 보였으며 WTI 가격은 3월말 장중 20달러 선이 무너지기도 하였습니다. 2020년 4월 9일에 열린 OPEC+ 회의에서 2020년 5월 1일부터 원유 생산량을 일 970만 배럴 감축하기로 잠정적으로 합의하였으며, 이후 중국에서 COVID-19 사태가 일부 완화되며 유가는 다시 40달러 선을 회복하며 하반기까지 보합세를 이어갔습니다. 2021년 초부터 백신접종으로 인한 경기개선 기대감으로 국제유가가 상승 추세로 전환되었으며 2021년 10월 월간 평균 가격으로 WTI 기준 80달러대를 돌파하였고, 2022년 2월 러시아-우크라이나 전쟁 발발 이후 원유 공급 차질 이슈 등으로 꾸준한 상승세를 보였으나 2022년 6월 8일 기준 배럴당 122.11달러의 고점을 기록한 이후 하락세를 보이며 2023년 12월말 기준 배럴당 71.65달러를 기록하였으나 현재는 소폭 상승하여 2024년 1월말 기준 배럴당 75.85달러를 기록하고 있습니다.

한편, 국제에너지기구(IEA)에 따르면 2024년에는 OPEC+의 감산 기조 유지로 인하여 수요증분(140만b/d)이 공급 증분(101만 b/d)를 초과하여 유가가 상승할 것으로 전망하였습니다. 2023년의 석유공급은 약 155b/d증가 하였는데 이는 비OPEC의 석유 공급이 236만b/d 증가하며 크게 상승하였기 때문입니다. 또한, 러시아 석유생산은 2022년 초 우크라이나 침공 이후 크게 감소하였으나, 2023년 중반 이후 안정세를 보였습니다.

이처럼 러시아 - 우크라이나 전쟁 등과 같이 글로벌 경제에 큰 파급을 미치는 사건, 사태 등이 발생하거나 글로벌 경기에 대한 불확실성이 지속될 경우 국제 유가는 큰 폭으로 변동할 수 있습니다. 국제유가의 급등 또는 급락으로 변동성이 확대될 경우 SK에너지㈜ 사업에 대한 변동성도 확대되어 부정적인 영향을 받을 수 있습니다.

당사의 100% 자리츠인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 경우 대부분의 임대료 수입이 정유 및 주유판매업을 영위하는 SK에너지㈜로부터 발생하는 상황에서 원유가격 상승, 유가 하락, 정제마진(석유제품가격에서 원유가격과 수송비 등 비용을 제한 것) 감소 등과 같은 외부적 요인으로 수익성이 악화되는 상황이 발생하거나, 영국과 프랑스등 유럽을 중심으로 한 향후 내연기관 자동차 판매 금지 정책의 전세계적 확대 등으로 인해 주유판매업종의 사양산업화가 급속도로 진행될 경우, 임차인의 유동성 악화 등으로 임대료 지급 능력에 대한 불확실성이 증가되어 당사의 배당가능 현금흐름에 악영향을 미칠 가능성이 존재하오니 투자자는 이점 유의하시어 주요 임차인이 영위하는 산업의 업황과 영업실적을 주의 깊게 모니터링 하시기 바랍니다.

당사는 기존에 매입한 투자부동산 및 보통주식 지분에 대한 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행하였습니다.

당사의 자산관리회사인 에스케이리츠운용㈜는 당사의 직접 보유 부동산인 SK서린빌딩과 SK U-타워, 그리고 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입한 116개 주유소(2023년 2개소 매각 후 현재 114개 주유소), 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입한 종로타워 및 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜를 통해 매입한 수처리센터에 대하여 감정평가를 진행하였습니다.

한편, 당사는 2023년 6월 30일 기준 투자자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 진행하였으며, SK서린빌딩은 매입가액 대비 약 11.5% 상승, SK U-타워의 경우 당사의 매입가격 대비 약 8.2% 상승한 것으로 나타납니다. 또한 당사의 자리츠 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 매입한 116개소 주유소(2개소 매각 후 현재 114개소 보유)의 경우 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 13.4% 상승한 것으로 나타나며 당사의 자리츠 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사㈜가 매입한 종로타워의 경우 매입가액 대비 약 7.1% 상승한것으로 나타납니다.

당사의 자리츠인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜는 수처리센터를 매도자인 SK하이닉스㈜와 매수자인 자리츠의 감정평가금액의 산술평균에 해당하는 가격으로 SK하이닉스㈜로부터 경기도 이천시 부발읍 신하리 584-28 외 35필지 소재의 통합 수처리센터(수처리센터 4개 및 온도저감동 1개)를 매입하였습니다.

1) SK서린빌딩

당사의 투자부동산인 SK서린빌딩은 서울 중심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 중심에 위치한 연면적 2만5천평의 최고수준의 스마트 오피스입니다. SK서린빌딩은 SK그룹의 성장과 함께 해 온 상징적인 건물로서 SK(주)가 100% 임차하여 SK그룹의 통합 사옥으로 활용하고 있습니다. 도심권역(CBD) 내 10여개만 존재하는 2만평 이상의 희소한 프라임급 오피스로 최근 약 1,200억원을 투자하여 리모델링한 신축 수준의 오피스 입니다.

당사는 본 자산을 2021년 7월 6일 1조 30억원에 매입하였습니다. 2023년 6월 30일경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 1조 1,185억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 11.5% 상승한 것으로 나타납니다.

구분	내용
소재지	서울특별시 종로구 종로 26 (서린동 99) 외 1필지
사용승인일	1999년 10월 19일 (2019년 리모델링)
용도지역	도시지역, 일반상업지역
주용도	업무시설
대지면적	5,778.8 ㎡ (1,748.09 평)
연면적	83,827,66 ㎡ (25,357.87 평)
전용률	53.50%
규모	B7 / 36F
책임 임차인	SK㈜
매입가	1,003,000,000,000원 (2021.07.06)
감정평가 가치추정 중위값	1,118,450,000,000원 (2023.06.30, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 11.5% 상승
sk서린빌딩 실내외 사진

SK서린빌딩은 지하철 반경 400m 내 지하철 1호선(종각역), 2호선(을지로입구역), 5호선(광화문역)역이 있는 트리플역세권에 위치합니다. 주요 업무지구인 강남권역(GBD)와 여의도권역(YBD) 뿐만 아니라 서울시 전역으로의 접근성이 탁월한 교통환경을 보유하고 있습니다. SK서린빌딩이 속한 종로구 및 중구 일대에는 동탄, 서울역, 운정을 가로지르는 수도권광역급행철도(GTX A) 또한 준공 예정으로 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대되어 CBD 권역의 오피스 자산가치 상승세와 투자 관심도는 더욱 확대ㆍ강화될 것으로 기대하고 있습니다.

2) SK U-타워

당사의 투자부동산인 SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치한 연면적 2만6천평의 오피스입니다. SK U-타워는 SK하이닉스㈜와 100% 책임임대차 계약을 체결하고 있으며, 주요 전차인으로는 SK㈜ 등이 있습니다.

당사는 본 자산을 2022년 6월 30일 5,072억원에 매입하였습니다. 2023년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정 감정평가컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 5,486억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 8.2% 상승한 것으로 나타납니다.

구분	내용
소재지	경기도 성남시 분당구 정자동 25-1
사용승인일	2005년 6월 27일
용도지역	중심상업지역, 지구단위계획구역, 도시교통정비구역, 벤처기업촉진지구
주용도	업무시설 / 집합건물
대지면적	9,967.80㎡ (3,015.26평)
구분소유 연면적 (주1)	86,803.86㎡ (26,258.17평)
전체 연면적	138,719.21㎡ (41,962.56평)
전용률	55.49%
규모	B6 / 28F
매입가	507,200,000,000원 (2022.06.09)
감정평가 가치추정 중위값	548,600,000,000원 (2023.06.30, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 8.2% 상승
sk u-타워
임차인	SK하이닉스㈜
주요 전차인	SK㈜ 계열회사 등
sk u-타워 사용현황

SK U-타워는 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD) 내 위치하였으며, 서울 3대 오피스 권역으로의 접근성도 매우 높습니다. 정자역 도보 2분 이내에 위치한 초역세권 자산으로 분당선/신분당선을 통해 연결되는 GBD(강남업무지구) 및 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 높습니다.

분당-판교 업무지구는 다수의 도시개발 건이 진행 및 예정 중에 있어 업무 권역의 확장 및 위상의 공고화가 예상됩니다. 신규 공급 예정인 판교 제2·3테크노밸리의 개발 및 향후 GTX-A 노선 개통 및 8호선 연장 등으로 자산가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

3) SK에너지㈜ 114개 주유소

당사의 종속기업인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜ (이하 "클린에너지리츠")의 투자부동산인 SK에너지 주유소 114개소는 국내 정유 업계 1위 SK에너지(주)가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 직영 주유소들입니다. 주유소 자산은 교통이 편리하고 유동인구가 많은 곳에 위치한다는 입지적 특성을 가지고 있습니다. 우수한 접근성으로 휴게음식점, 경정비, 세차서비스 등의 주유소 외 사업뿐만 아니라 공간공유 서비스, 택배 운송 서비스, 물류 서비스 등 주유소의 유휴공간을 활용하여 새로운 부가가치를 창출을 기대할 수 있습니다. 이처럼 클린에너지리츠의 주유소 자산은 높은 임차 안정성과 더불어 향후 토지활용가치가 높은 자산들로 구성되어 있습니다.

당사의 종속기업인 클린에너지리츠는 본 자산을 2021년 7월 7일 및 11월 25일에 걸쳐 총 7,664억원에 매입하였습니다. 2023년 9월 27일에 주유소 2개소를 매각하였습니다. 2023년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 116개소 주유소 자산에 대한 가치추정감정평가컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 8,692억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 13.4% 상승한 것으로 나타납니다.

구분	내용
소재지	서울 강서구 가양동 151-1 외 전국 113개 (서울 16개, 경기인천 40개, 지방광역시 27개, 기타 31개)
대지면적 합계	161,056㎡(48,720평)
평균 대지면적	1,413㎡(427평)
연면적 합계	81,401㎡(24,624평)
평균 연면적	714㎡(216평)
책임 임차인	SK에너지㈜
매입가	766,377,929,000원 (2021.07.07, 2021.11.25 매입) 744,427,597,000원 (2023.9.27 2개소 매각)
감정평가 가치추정 중위값	869,243,263,660원 (2023.06.30, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 13.4% 상승
sk에너지 주유소 전경

당사의 종속기업인 클린에너지리츠가 보유한 SK에너지 주유소 114개소는 전체 주유소의 49%가 수도권 내 위치하며, 평균 대지면적은 약 430평이며, 54%의 주유소가 용도지역이 우수하여 토지 활용가치가 높은 자산으로 구성되어 있어 추가적인 자산가치 제고를 기대할 수 있을 것으로 당사는 판단하고 있습니다.

4) 종로타워

당사의 투자부동산인 종로타워는 서울 중심업무지구(이하 "도심권역(CBD)") 중심에 위치한 연면적 1만8천평의 대표적인 Landmark Trophy 오피스입니다. 종로타워는 SK그룹의 친환경 비즈니스를 영위하는 6개사(SK온㈜, SK에너지㈜, SK이엔에스㈜, SK지오센트릭㈜, SK에코플랜트㈜, SK임업㈜)가 SK그린캠퍼스로 이용 중이며, 업무시설의 62%를 공동 임차하고 있습니다. 당사는 본 자산을 2022년 10월 19일 6,215억원에 매입하였습니다. 2023년 6월 30일 경일감정평가법인으로부터 본 자산에 대한 가치추정감정평가 컨설팅을 받은 결과 그 중위값은 6,658억원으로 본 자산의 가치는 매입가액 대비 약 7.1% 상승한 것으로 나타납니다.

구분	내용
소재지	서울특별시 종로구 종로2가 6외 2필지
사용승인일	1999년 9월 2일
용도지역	일반상업지역, 중심미관지구, 정비구역
주용도	업무시설/판매시설/전시시설/ 1종, 2종 근린생활시설
대지면적	5,007.90㎡ (1,514.89평)
전체 연면적	60,600.56㎡ (18,331.67평)
전용률	51.4%
규모	B6 / 33F (건축물대장상 B6 / 24F)
주요 임차인	SK온㈜, SK에너지㈜, SK이엔에스㈜, SK지오센트릭㈜, SK에코플랜트㈜, SK임업㈜
매입가	621,451,410,000원 (2022.10.19)
감정평가 가치추정 중위값	665,750,000,000원 (2023.06.30, 경일감정평가법인) * 매입가 대비 7.1% 상승
종로타워 실내외사진

종로타워는 핵심 업무권역인 서울 중심업무지구(CBD) 내 위치하여 우수한 광역적 교통 인프라를 갖추고 있습니다. 종로타워의 600m 내에 5개의 지하철역이 위치하고 있으며, 200m 내에 공항버스, 지선버스, 간선버스 및 광역버스가 다수 운행하여 타 지역으로의 이동과 접근성이 매우 우수합니다.

종로구-중구 일대는 도시환경정비 및 도시계획시설사업 등의 재정비사업이 활발히 진행 중에 있어, 노후 지역 이미지 개선 및 신규 수요 유입 가능성이 증대될 것으로 보입니다.  또한, 향후 GTX-A 노선 개통으로 접근성이 크게 향상되고 업무, 판매 및 숙박시설 등 현대화된 시설 개발로 투자관심도 제고 및 자산가치 상승이 기대됩니다.

5) SK하이닉스 수처리센터

당사의 종속기업인 클린인더스트리얼위탁관리부동산투자회사㈜ (이하 "클린인더스트리얼리츠")의 투자부동산인 SK하이닉스 수처리센터는 SK하이닉스(주)가 전체 면적에 대해 10년간 책임임차하는 산업 시설입니다. 수처리센터는 SK하이닉스이천 반도체 공장 단지 내 소재하고 있으며, 반도체 공장에서 발생하는 폐수의 고도처리, 방류 및 재활용하는 수자원 관리의 핵심 시설입니다. 수처리센터는 4개동 및 온도저감 1개동 등 총 5개동으로 이루어져 있으며, 고도의 처리공법에 의한 시스템으로 구성되어 있습니다. 또한 수처리센터를 통해 SK하이닉스는 수자원 절감 및 재이용 등 Water Stewardship을 수행하고 있습니다.

당사의 종속기업인 클린인더스트리얼리츠는 본 자산을 2023년 9월 25일에 1조 1,203억원에 매입하였습니다.

구분	내용
소재지	경기도 이천시 부발읍 신하리 584-28 외 35필지 (이천 SK하이닉스 반도체 공장 단지 내)
대상자산	수처리센터 총 5개동 토지(주1), 건물 및 부속설비 등 (W10, W11, W12A, W12B, 온도저감동)
건물구분	W10	W11	W12A (W11증축)	W12B	온도저감
준공년월	'16.06	'17.12		'22.08	'22.11
연면적(㎡)	29.580	46,058	26,088	38,865	6,123
연면적 합계	146,713.61㎡ (44,380.87평)
건물규모	B2~6F	B2~8F		6F	B2~2F
책임 임차인	SK하이닉스(주)
매입가	1,120,314,798,225 원 (2023.09.25)
sk하이닉스 수처리센터 전경