투 자 설 명 서

(1) 보유 부동산 가치 하락 관련 사업위험

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

가. 당사의 사업계획상 주요 사업수익은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 아직까지도 COVID-19로 인한 전세계 팬데믹 리스크가 잔존하고 있으며, 글로벌 경기 침체 우려도 확대되고 있습니다. 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다. 국제통화기금(IMF)이 2023년 4월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2023년 세계경제성장률은 2023년 1월 예상한 전망치인 2.9%에서 0.1%p. 하향한 2.8%를 전망했습니다. IMF는 올해 세계경제를 우크라이나-러시아 전쟁, 팬데믹 영향이 지속되는 가운데 통화긴축 기조가 회복세를 제한하면서 성장세가 둔화될 것으로 예측했습니다. 그룹별로 분석하면 신흥국은 중국 및 러시아 등에 힘입어 전년 대비 0.1%p. 하향 조정하며 전년 수준의 전망치를 유지한 반면, 선진국의 경우 미국, 유로존, 영국 등 주요국 부진으로 전년 대비 1.4%p. 하락한 1.3%를 전망하며 큰 폭 하락을 예상했습니다. 이는 인플레이션 대응을 위한 금리 인상, 러시아ㆍ우크라이나 전쟁 지속 등 부정적인 요인에도 불구하고 중국의 리오프닝에 따른 경기 회복 기대와 주요국(미국, 유럽 등)에서의 예상외 견조한 소비 및 투자 등의 영향이나 경기침체, 인플레이션 위험 또는 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등의 여파로 국내 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]

나. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며, 부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다. 부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 2018년부터 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의  유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하며 그 노선을 이어갔습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습니다. 2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다. 그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 야기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

다. 금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다. 기준금리 인상이 지속되어 향후 시장금리 상승이 지속될 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는수요가 감소할 수 있습니다. 2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.00%~5.25%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

(2) 임차인이자 최대주주인 롯데쇼핑의 임대료 지급 관련 사업위험

[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

라. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2020년 COVID-19 팬데믹으로 인해 급락했던 소비자심리지수는 2021년 보복소비 영향으로 반등했지만, 2022년 들어 경기 둔화 우려, 부동산 시장 위축, 금융시장 불안정 등 영향으로 다시금 100을 하회하는 모습을 보였습니다. 소매유통업 경기전망지수인 RBSI는 2022년 3분기부터 전염병의 재확산, 지정학적 리스크, 전세계적인 긴축적 재정정책 등의 영향으로 감소하는 경향을 보였습니다. 2023년 1분기에는 대내외 불확실성이 해소되기 어려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따라 글로벌 금융위기와 코로나 충격보다 낮은 64를 기록하였습니다. 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기는 2023년 2분기 1년만에 소폭 반등(64→73) 하였으나, 고금리 고물가 상황에 소비여력이 크지 않아 여전히 부정적 전망이 우세했습니다.
업태별로는 2023년 2분기 기준 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데, 백화점(94), 대형마트(87)이 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 상기 내용을 포함한 국내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악화되거나, 경기침체가 지속될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 외부충격(코로나19의 확산, 물가상승 등)이 유통시장에 미치는 위험]

마. 일반적으로 유통업계의 사업 특성상 소비자들의 외출이 자제 혹은 제한되는 경우, 유통업계 전반의 매출 감소에 따른 실적 부진으로 이어지는 경우가 다수 존재합니다. 실제로 2014년 세월호 사건 및 2015년 중동호흡기증후군(MERS, 이하 '메르스')으로 인하여 국내 내수 침체를 겪은 바 있습니다. 2019년에는 미-중 무역전쟁 등의 외부 정치적인 이슈로 경기침체가 우려되었고, 이는 유통시장에도 큰 타격을 주었습니다. 또한, 2020년 이후 확산된 코로나19는 글로벌 차원에서의 경기침체를 야기하였으며, 국내의 경우 사회적거리두기 격상, 영업시간 규제 등이 시행되어 유통업계 전반에 큰 타격으로 작용하였습니다.
2020년 1월 코로나19 확산에 따른 경기 침체 우려가 심화되면서 2020년 4월 소비자심리지수는 최저치인 73.3을 기록하기도 하였으나, 이후 2021년 백신 접종이 시작되고 코로나19의 치명률이 점차 낮아짐에 따라 소비자심리지수는 지속적으로 상승하여 2021년 6월 110.3까지 상승하였습니다. 그러나 2022년 11월에는 경기 둔화에 대한 우려가 높아지며 소비자심리지수가 86.7로 다시 감소하였습니다. 이후 소비자 심리지수는 점차 개선세를 보이며 2023년 5월에는 물가 상승폭 둔화와 일상 회복 기대감으로 소비자심리지수가 98.0를 기록하며 11개월만에 가장 높은 수준을 보였습니다. 그럼에도 불구하고, 대내외 불확실성에 따른 고물가, 고금리 상황이 지속되면서 여전히 100을 하회하고 있습니다.
이러한 외부 충격 요소들의 발생과 지속으로 인한 경기 침체 및 소비심리의 악화는 유통산업을 영위하고 있는 당사의 매출 및 수익성에 부정적 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화 위험]

바. 백화점 산업은 부지 확보, 소비자 편의시설, 현대적 판매시설, 건축 등 대규모 투자가 필요한 산업으로 초기 자금비용이 큰 사업입니다. 이로 인해 진입장벽이 높지만, 현재 시장점유율 90%의 과점 체계를 유지하고 있는 대형 3사(롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점)간의 경쟁 심화로 성장률이 둔화되고 있습니다. 특히, 최근에는 대형 3사 모두 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대 등 신성장 동력 발굴을 위한 대규모 투자를 진행하고 있으며, 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험 ]
사. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다. 2020년에는 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간과 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의되었으며, 복합쇼핑몰 등의 출점 요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니다. 한편, 2023년 최저임금은 시간당 9,620원으로 전년 대비 460원(5.0%) 증가했습니다. 향후에도 정부 정책 또는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명목임금이 가파르게 상승할 수 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.  

(3) 기타 사업 위험

[대리인 및 이해상충 관련 위험]

아. 당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로, 본점외에 지점을 설치할 수 없으며 상근 임직원을 둘 수 없습니다. 당사의 대표자는 법인이사인 롯데에이엠씨(주)이며, 롯데에이엠씨(주)는 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 롯데에이엠씨(주)의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여, 당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[부동산 취득 관련 위험]

자. 부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른 매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.

[부동산 상태에 관한 위험]

차. 당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

[정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

카. 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였으며 2020년 2월 21일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부동산투자회사법'이 시행되었습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 하지만 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

(1) 롯데리츠 - 회사위험

[수익성 관련 위험]

가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대수입(임대료)입니다. 당사는 2023년 3월말 기준 영업수익 291.8억원, 영업이익 171.2억원, 당기순이익 41.6억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

나. 당사의 2023년 제9기 반기 검토보고서 상 총자산규모는 2조 3,319억원, 부채규모는 1조 2,548억원으로 당사의 부채비율은 116.50%입니다. 당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 800억원을 조달할 예정이며 동 조달자금의 사용목적은 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다. 한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 현물출자, IPO 및 유상증자 등을 통해 취득하였으며 이에 따라 제9기 반기말(2023.01.01~2023.03.31) 기준 당사의 이자보상배율은 1.3배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

[임대차계약 관련 위험]

다. 당사의 부동산 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동산 임대차계약 기간은 7년~15년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서 향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다.

(2) 롯데쇼핑 - 회사위험

[롯데쇼핑(주)의 수익성 관련 위험]

라. 롯데쇼핑(주)의 2023년 1분기 연결기준 매출액은 3조 5,616억원으로 전년 동기 3조 7,708억원 대비 2,092억원 감소한 반면, 영업이익은 1,125억원으로 전년 동기 687억원 대비 438억원 증가하였습니다. 분기순이익은 578억원을 기록하여 전년 동기 분기순이익 691억원 대비 113억원 감소하였습니다. 2022년 코로나 변이 바이러스의 확산에도 불구하고 점차 경기 및 소비가 개선되며 영업이익 개선이 이루어졌으나, 2022년 하반기 이후 고금리, 고물가 상황 지속되며 가처분 소득 감소의 여파로 2023년 1분기 매출이 감소한 것으로 판단 됩니다. 반면, 백화점 고마진 패션상품군 매출 호조로 인한 매출총이익 증가로 영업이익은 상승하였습니다. 다만 유통시장의 업황악화가 지속되고 있으며, 오프라인 소매유통업의 비우호적인 환경요인 등은 동사의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
동사의 주력 사업부문이라 할 수 있는 유통업은 성숙기에 접어든 산업입니다. 향후 매출성장성은 제한적일 것이라는 점, 로컬 업체와의 경쟁 또한 날로 심해지고 있다는 점을 종합적으로 고려하였을 때, 동사의 주력사업인 백화점과 마트 부문의 수익성 개선이 이루어지지 않을 경우 동사의 수익성에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 점을 투자자께서는 참고하시기 바랍니다.  

[롯데쇼핑의 재무안정성 관련 위험]

마. 최근 이어진 온라인 채널의 급성장 및 유통채널간 경쟁심화, 소비패턴 다변화 등 영업환경의 구조적 변화로 유통업태 전반의 저성장 추이와 함께 코로나19로 인한 수익성 악화로 인해 동사의 차입금 관련 부담은 증대하는 추세를 보이고 있습니다. 동사는 차입금 부담 완화를 목적으로 한 재무구조 개선의 일환으로 2019년에 일부 자산을 동사의 종속회사인 롯데위탁관리부동산투자회사에 일부 매각한 것에 이어, 2021년 3월 동사는 롯데백화점중동점, 롯데백화점 안산점, 롯데 프리미엄 아울렛 이천점, 롯데마트 계양점, 롯데마트 춘천점, 롯데마트몰 김포 물류센터를 롯데위탁관리부동산투자회사에 7,342억원에 매각하였습니다. 또한, 2021년 5월 롯데월드타워 토지 및 건물에 대한 소유 지분을 롯데물산에 8,313억원에 매각하였습니다. 하지만, 이러한 노력에도 불구하고 지속적인 투자를 기반으로 신규 수요를 창출하여야 하는 동사 사업의 특성상 향후에도 지속적인 투자활동에 따른 자금 소요가 예상되며, 이로 인해 차입금이 증가될 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 운전자본 관련 위험]

바. 롯데쇼핑의 연결기준 2023년 1분기 대손충당금 설정액은 464억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.8%입니다. 2022년말 대손충당금 설정액은 445억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2021년말 대손충당금 설정액은 382억원으로 채권 등에 대한 설정률은 1.7%, 2020년말 대손충당금 설정액은 666억원으로 채권 등에 대한 설정률은 2.9%였습니다. 동사 대손충당금의 대부분은 미수금으로, 연결기준 2023년 1분기 미수금 총액 2,893억원 중 10.6%에 해당하는 307억원에 대하여 대손충당금을 설정하고 있습니다. 매출채권 및 기타채권 등이 동사의 자산에서 차지하는 비중은 높지 않으나, 향후 회수가 지연되거나 불가능할 경우 동사의 대손충당금 설정율 증가로 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
동사의 연결기준 재고자산은 취득원가 기준 2023년 1분기 1조 5,460억원, 2022년말 1조 4,442억원, 2021년말 1조 4,480억원, 2020년말 1조 3,014억원으로 그 변동폭이 크지는 않은 편입니다. 2023년 1분기 재고자산평가손실충당금 또한 635억원 수준으로 2022년말 582억원 대비 큰 차이를 보이고 있지는 않습니다.
2023년 1분기 연결기준 재고자산 장부금액 대비 손실충당금 설정비율이 4.3% 수준이며 재고자산회전율이 5.4회를 기록하여 장기체화재고가 많지 않은 것으로 판단됩니다. 또한, 총자산대비 재고자산 구성비율이 2023년 1분기 4.6%로 재고자산의 평가손실이 동사의 수익성에 미칠 영향은 제한적으로 보입니다. 하지만 동사의 매출하락으로 인하여 재고가 장기적으로 체화된다면 재고자산평가손실이 증가하여 동사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑의 영업권 손상차손 관련 위험]
사. 롯데쇼핑은 2023년 1분기말 연결기준 약 691억원의 분기순이익을 기록하였습니다. 2022년말 영업권 및 무형자산의 경우, 1조 1,407억원의 금액이 산정되었으며, 3,607억의 무형자산 손상차손을 인식하였습니다. 반면, 2021년의 경우 2,729억의 당기순손실을 기록했으며, 1,226억의 무형자산 손상차손을 인식했습니다. 동사가 영위하는 사업의 수익성이 악화될 경우 추가적으로 영업권 상각으로 인한 손상차손이 발생할 수 있습니다.

[롯데쇼핑: 구조조정 관련 위험]
아. 동사는 2020년 2월 13일 '2020년 운영 전략' 및 '미래 사업 청사진' 발표를 통해 향후 유통 부문의 체질을 개선하고 수익성을 강화하기 위한 전략을 발표하였습니다. 강도 높은 다운사이징(Downsizing)을 통해 자산을 효율적으로 경량화하여 영업손실 규모를 축소하고, 재무건전성과 기업가치를 높이는 것이 전략의 핵심입니다. 동사는 몇해간 이어오는 고질적인 수익성 악화를 극복하기 위하여 백화점, 마트, 슈퍼, 롭스 등 오프라인 전체 700여개의 점포 중 약 30%에 해당하는 200여개를 구조조정 및 수익성 개선 대상으로 분류하고 부진점포 철수 및 구조조정을 진행하였습니다. 특히, 할인점 사업부문 중 롭스는 구조조정 진행으로 2022년 말 모든 점포를 철수 하였습니다. 또한, 사업성이 열악한 해외 점포도 줄여나갔습니다.
2022년 코로나19 상황의 완화와 함께 약 3년간의 강도 높은 '다운사이징(Downsizing)' 전략을 통해 동사의 연결기준 영업이익률은 2021년 1.33%에서 2022년 2.50%, 2023년 1분기 3.16%로 반등하며 수익성이 개선되는 모습을 보이고 있습니다. 그러나, 향후 외부환경의 변화 등으로 인해 다시 수익성이 악화 될 경우 추가적인 구조조정이 필요할 수 있습니다. 동사의 구조조정과 관련하여 부진점포 철수 과정에서 단기적 비용부담이 발생할 수 있으며, 동사의 시장지위와 경쟁력, 재무 및 투자여력 등의 변동이 발생할 수 있는 점 투자자께서는 유의해주시기 바랍니다.

(3) 롯데그룹 - 회사위험

[롯데그룹 평판 관련 위험]

자. 검찰은 국정농단 사태와 관련하여 2017년 4월 17일 특정 재단에 금전을 지원하는 방법으로 뇌물을 공여하였다는 혐의로 신동빈 회장을 불구속 기소하였습니다. 2018년 2월 13일 동 기소에 따른 1심재판에서 서울중앙지법 형사합의22부(재판장 김세윤)는 케이스포츠재단에 70억원을 추가 출연한 혐의(제3자 뇌물공여)를 받은 신동빈 회장에 대해 징역 2년 6개월, 추징금 70억원을 선고하였습니다. 신동빈 회장은 해당 선고에 대하여 항소하였고, 2018년 8월 29일 검찰은 롯데그룹 경영비리 및 국정농단 사건 2심과 관련하여 신동빈 롯데그룹 회장에게 총 징역 14년, 벌금 1,000억원 및 추징금 70억원을 구형하였으며 신격호 총괄회장, 신영자 이사장, 서미경씨, 신동주 전 부회장에게도 징역 및 벌금을 구형하였습니다. 이후 2018년 10월 5일 경영비리와 국정농단 사태가 병합되어 진행된 항소심 선고에서 신격호 총괄회장에게 징역 3년 및 벌금 30억원, 신동빈 회장에게는 징역 2년 6개월에 집행유예 4년이 선고되었고, 이에 대해 쌍방이 상고하였습니다. 이후 2019년 10월 17일 상고심에서 대법원은 피고인들과 검사의 상고를 모두 기각하여 원심 판결을 확정하였습니다. 2022년 8월 12일 법무부 보도자료에 따르면 정부는 2022년 광복절을 맞이하여, 2022년 8월 15일자로 중소기업인, 소상공인 등 서민생계형 형사범, 주요 경제인, 노사관계자, 특별배려 수형자 등 1,693명에 대한 특별사면을 단행하였다고 발표하였습니다. 경제 활성화를 통한 경제위기 극복을 위해, 최근 형 집행을 종료한 이재용 삼성전자 부회장을 복권하고, 집행유예 기간 중인 신동빈 롯데그룹 회장을 특별사면(형선고실효) 복권한다고 발표하였습니다. 상호출자제한기업집단 계열 순위 5위의 대기업 그룹인 만큼, 추후에도 롯데그룹의 최고 경영진이 유사한 혐의로 재판을 받게 될 경우, 해당 재판의 결과가 롯데그룹 및 당사의 전반적인 평판 및 경영 안정성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[담보대상 부동산 가치 하락 위험]

가. 금번 발행하는 사채는 서울특별시 강남구 대치동 937에 위치한 롯데백화점 강남점(본관, 별관, 문화센터 등)의 토지 및 건물을 담보로 제공한 담보부 사채로 담보물인 부동산 담보에 삼창 감정평가법인의 평가액은 562,000,000,000원입니다. 증권신고서 제출일 현재 담보물건에 대한 선순위 권리는 총 3,568억원이며, 2022년 7월 29일 발행된 제3-1회 및 제3-2회 담보부사채 발행을 위한 근저당권 3,000억원으로 금번 제3-3회 담보부사채는 동일한 근저당권을 바탕으로 발행됩니다. 이를 제외한 선순위 권리는 롯데쇼핑 주식회사의 임차보증금 208억원 및 근저당권 360억원 그리고 구분지상권 설정이 있으며 잔여 담보가치는 해당 부동산의 감정평가액과 동일한 5,620억원입니다. 금번 발행에 따른 별도의 추가적인 근저당권 설정은 없으며 제3-1회 담보부사채는 제3-3회 담보부사채 발행을 통해 상환될 예정으로 금번 발행하는 사채와 동순위인 제3-2회 담보부사채 900억원과 합한 1,700억원 기준 LTV 약 30% 수준을 갖추고 있다고 판단됩니다. 하지만 담보대상인 부동산의 가치가 크게 하락할 경우, 본사채의 담보가치가 사채의 전자등록총액보다 하락하거나 담보로써의 효용이 낮아질 위험이 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

[환금성 제약 위험]

나. 본 사채는 한국거래소의 상장요건을 충족하여 환금성 위험은 미약한 것으로 판단되나, 최근 급변하고 있는 채권시장의 변동에 의해 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한, 상장 이후 채권에 대한 매도량과 매수량 사이에 불균형이 발생하여 환금성에 제약이 있을 수 있으므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[예금자보호법 적용 여부]

다. 본 사채는 금융기관 등이 보증한 것이 아니므로 원리금지급은 당사가 전적으로 책임을 지며 정부가 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 원리금 상환불이행에 따른 투자위험은 투자자에게 귀속됩니다. 또한 본 사채는 원금이 보장되지 않음으로 원금 손실 가능성이 있사오니 투자자께서는 이러한 위험을 고려하여 투자에 임하시기 바랍니다.

[예측자료에 관한 사항]

라. 본 증권신고서에는 당사의 현재 시점의 상황을 근거로 한 미래예측진술(판단)이 포함되어 있으며 미래예측진술(판단)은 다양한 요인에 따라 상이한 결과를 초래할 수 있습니다.

[사채권 발행 청구]

마. 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 따라 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로 실물 채권을 발행 또는 등록필증을 교부하지 아니합니다.

[전자공시 관련 사항]
바. 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며, 증권신고서의 기재사항은 금융감독원 공시심사 과정에서 정정사유가 발생할 경우 변경될 수 있음을 투자자 여러분께서 유의하시기 바랍니다.

[신용평가에 관한 사항]

사. 당사의 금번 발행하는 사채의 경우 담보부사채로 한국신용평가(주) 및 NICE신용평가㈜로부터 신용등급을 AA-로 평가받았습니다. 다만, 해당 신용등급은 부동산 담보(롯데백화점 강남점)에 의한 상환가능성 제고 효과를 감안하여, 당사 무보증사채 신용등급 대비 1 Notch 상향된 것으로, 당사의 자체적인 신용등급으로 보기는 어려운 바, 투자자 여러분께서는 투자의사를 결정하시는데 참조하시기 바랍니다.

1. 감정평가 목적
- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철 수인분당선＂한티역＂ 동쪽 인근에 위치하는 상업용 부동산(토지, 건물, 구분건물)으로서, 담보 및 기타 목적의 감정평가입니다.

2. 감정평가의 근거
- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다.

3. 감정평가 조건
- 해당사항 없습니다.

4. 감정평가 기준시점
- 본건의 기준시점은 귀사 제시일자를 기준하여 2022년 09월 20일로 함

5. 감정평가의 기준가치
- 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.

6. 실지조사 실시기간 및 그 내용
- 본건 평가대상 물건에 대하여 2022년 07월 1일부터 2022년 8월 1일까지 조사를 진행하였으며, 실지조사를 통하여 대상물건의 이용상황과 공부와의 일치여부 및 지가수준을 확인하였습니다.

7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정
(1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을  적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.
(2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.
(4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

8. 대상물건에 적용한 감정평가방법
- 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수익방식이 있습니다.

(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미합니다.
(2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액

2. 시산가액의 조정 및 감정평가액의 결정

가. 시산가액의 조정

- '시산가액'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 도출된 가격을 말하고, '시산가액조정'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 구한 가격인 시산가액을 비교, 대조하여 각 방식에 따른 시산가액 사이에 차이가 있는 경우에는 이들을 통일적, 일관적이도록 상호 관련시켜 조화 있는 상태로 조정하는 것을 의미합니다.

- 원가방식에 의한 가액은 대형판매점 부동산과 같은 수익성 부동산의 특성상 토지와 건물이 일체로 거래되는 거래관행의 미반영, 토지+건물의 개별적 부동산가치의 합산으로 복합부동산의 수익성을 적절히 반영하지 못하는 한계를 가지고 있으나, 대상 토지 및 건물의 개별성을 충분히 담아내고 있는 가격으로서 평가목적에 따라 유의미한 가격으로서의 역할을 합니다. 대상 부동산의 경우 토지의 입지가 부동산의 가치에 많은 영향을 끼치는 바, 원가방식에 의한 시산가액의 중요도가 인정됩니다.

- 한편, 대상물건의 감정평가 목적, 실제 시장에서의 거래관행, 풍부한 시장자료 등을 고려한 비교방식에 의한 시산가액은 현재의 부동산 시장에 대한 정보를 반영하고 있다는 점에서 합리적이며, 현금흐름이 가격 결정에 있어 중요한 요소가 되는 현실을 고려한 수익방식에 의한 수익가액 또한 합리적이라고 판단됩니다.

- 따라서 3방식의 유용성 및 한계, 대상물건의 특성, 감정평가의 목적 등을 고려할 때 수익방식에 비중을 두어 시산가액을 조정을 하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

나. 감정평가액의 결정

- 수익성이 중요시 되는 대상 부동산의 특성과 감정평가 목적을 고려하여 아래와 같이 각 3방식에 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하였습니다.

- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다.

1. 감정평가 목적
- 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철 수인분당선＂한티역＂ 동쪽 인근에 위치하는 상업용 부동산(토지, 건물, 구분건물)으로서, 담보 및 기타 목적의 감정평가입니다.

2. 감정평가의 근거
- 본건 평가는 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』등 감정평가관련 제 규정 및 감정평가 일반이론에 근거하여 감정평가 하였습니다.

3. 감정평가 조건
- 해당사항 없습니다.

4. 감정평가 기준시점
- 본건의 기준시점은 귀사 제시일자를 기준하여 2022년 09월 20일로 함

5. 감정평가의 기준가치
- 시장가치를 기준으로 평가하였습니다.

6. 실지조사 실시기간 및 그 내용
- 본건 평가대상 물건에 대하여 2022년 07월 1일부터 2022년 8월 1일까지 조사를 진행하였으며, 실지조사를 통하여 대상물건의 이용상황과 공부와의 일치여부 및 지가수준을 확인하였습니다.


7. 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정
(1)「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조는 건물을 감정평가할 때에는 원가법을  적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.
(2)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(3)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.
(4)「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

8. 대상물건에 적용한 감정평가방법
- 평가방식은 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 비용성의 원리를 따르는 원가방식, 시장성의 원리를 따르는 비교방식 및 수익성의 원리를 따르는 수익방식이 있습니다.

(1) 원가방식 - 원가법: 원가법이란 비용성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다. 이 때 감가수정은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 의미합니다.
(2) 비교방식 - 거래사례비교법: 거래사례비교법이란 시장성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(3) 수익방식 - 수익환원법: 수익환원법이란 수익성의 원리에 기초한 감정평가방법으로, 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

1. 감정평가 3방식에 의한 시산가액

2. 시산가액의 조정 및 감정평가액의 결정

가. 시산가액의 조정

- '시산가액'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 도출된 가격을 말하고, '시산가액조정'이란 감정평가 각 방식을 적용하여 구한 가격인 시산가액을 비교, 대조하여 각 방식에 따른 시산가액 사이에 차이가 있는 경우에는 이들을 통일적, 일관적이도록 상호 관련시켜 조화 있는 상태로 조정하는 것을 의미합니다.

- 원가방식에 의한 가액은 대형판매점 부동산과 같은 수익성 부동산의 특성상 토지와 건물이 일체로 거래되는 거래관행의 미반영, 토지+건물의 개별적 부동산가치의 합산으로 복합부동산의 수익성을 적절히 반영하지 못하는 한계를 가지고 있으나, 대상 토지 및 건물의 개별성을 충분히 담아내고 있는 가격으로서 평가목적에 따라 유의미한 가격으로서의 역할을 합니다. 대상 부동산의 경우 토지의 입지가 부동산의 가치에 많은 영향을 끼치는 바, 원가방식에 의한 시산가액의 중요도가 인정됩니다.

- 한편, 대상물건의 감정평가 목적, 실제 시장에서의 거래관행, 풍부한 시장자료 등을 고려한 비교방식에 의한 시산가액은 현재의 부동산 시장에 대한 정보를 반영하고 있다는 점에서 합리적이며, 현금흐름이 가격 결정에 있어 중요한 요소가 되는 현실을 고려한 수익방식에 의한 수익가액 또한 합리적이라고 판단됩니다.

- 따라서 3방식의 유용성 및 한계, 대상물건의 특성, 감정평가의 목적 등을 고려할 때 수익방식에 비중을 두어 시산가액을 조정을 하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

나. 감정평가액의 결정

- 수익성이 중요시 되는 대상 부동산의 특성과 감정평가 목적을 고려하여 아래와 같이 각 3방식에 가중치를 부여하여 감정평가액을 결정하였습니다.

- 토지/건물의 배분가액 : 토지와 건물의 배분가액은 원가법에 의한 시산가격에서 각각의 가격 구성비율을 본 건 감정평가액에 적용하여 다음과 같이 결정하였습니다.

제 29 조(기한의 이익상실) ① 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 “갑”은 즉시 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 “을”에게 이를 통지하여야 한다.

(가) “갑”(“갑”의 청산인이나 "갑"의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

(나) “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나, 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 30일 이내에 그 신청이 취하되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우. 이 경우 “갑”의 동의가 있는 경우에는 그 동의 의사가 법원에 제출된 시점(심문시 동의 의사 표명이 있는 경우에는 해당 심문 종결시)을, 기타의 경우에는 제3자에 의한 신청일로부터 30일이 도과된 때를 각 그 기준으로 하되 후자의 경우 그 기간 도과 전에 법원에 의한 파산이나 회생 관련 보전처분이나 절차중지명령 또는 회생절차개시결정이나 파산선고가 내려지면 그 때를 기준으로 한다.

(다) “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

(라) “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시 휴업은 제외한다.)

(마) “갑”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

(바) 본 사채의 원리금 지급기일이 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하고 그 지급기일로부터 10일 이내에 지급하지 않는 경우

(사) “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

(아) “갑”이 본 사채 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(자) “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

(차) 감독관청으로부터 “갑”의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

(카) “갑”이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제4조 제4항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적ㆍ사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

(타) “갑”이 본 사채조건을 위반하고, “을”이 이의 시정을 요구하였으나 위반사항을 시정하지 아니할 때

(파) 기타 사정으로 “갑”의 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생하여 “갑”이 본 사채 조건상의 의무 및 본 사채의 신탁증서상의 의무를 이행할 수 없다고 “을”이 합리적으로 판단하였을 때

② 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 본 사채의 사채권자 및 “을”은 사채권자집회의 결의에 따라 “갑”에 대한 서면통지를 함으로써 “갑”이 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있다.

(가) “갑”이 본 사채 이외의 채무(부동산담보대출에 한함)에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

(나) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”이 “부채비율”을 200% 이하로 유지하지 못한 경우 (“부채비율”은 “갑”이 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제159조 또는 제160조에 따라 제출한 보고서 상 재무상태표의 부채총계/자기자본총계를 의미한다.)

(다) 본 사채의 원리금지급의무 이행이 완료될 때까지, “갑”의 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 (“지배구조 변경사유”는 “갑”이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조에 따른 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우를 의미한다. 단, 계약체결 이후 법령상 상호출자제한기업집단 지정요건 등 변경으로 상호출자제한기업집단에서 제외되는 경우는 “지배구조 변경사유”로 보지 아니한다. 계약체결일 현재 “갑”이 속한 상호출자제한기업집단은 "롯데" 이다.)

단, 다음 각 호를 이행하는 경우 “지배구조 변경사유”에 해당하지 않는 것으로 본다.

1. "갑"은 “지배구조 변경사유”가 발생한 경우 지체 없이 "을"에게 다음 각 목의 내용을 포함하여 통지하여야 한다. “을”은 이에 따른 통지를 받은 경우 그 내용과 통지시기를 지체없이 공고하여야 한다.

가. “지배구조 변경사유” 발생에 관한 사항

나. 사채권자는 보유채권 전부 또는 일부에 대하여 상환을 요구할 수 있다는 내용

다. 상환가격은 상환청구금액(원금)의 100%이며 경과이자 및 미지급이자는 별도로 지급한다는 내용

라. 상환청구기간(본 호의 통지일로부터 30일 이내로서 2주일 이상의 기간)

마. 상환대금 지급일자(상환청구기간 종료일로부터 1개월 이내)

2. "갑"은 상환대금 지급일에 상환대금과 경과이자 및 미지급이자를 사채권자에게 지급하여야 한다.  

자산구성*

(매분기말)

90% 이상 의무배당

[경기 둔화에 따른 부동산가격 하락 위험]

가. 당사의 사업계획상 주요 사업수익은 당사가 보유한 부동산 임대(임차인:롯데쇼핑㈜, 롯데글로벌로지스㈜)를 통해 수취하는 임대료를 기반으로 하며, 임대료 이외 발생하는 매출은 없습니다. 또한 향후 매각시점의 부동산 매각가치에 따라 당사의 매각손익이 달라질 수 있습니다. 그러므로, 부동산 업황에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 아직까지도 COVID-19로 인한 전세계 팬데믹 리스크가 잔존하고 있으며, 글로벌 경기 침체 우려도 확대되고 있습니다. 한국은행이 2023년 05월 발표한 경제전망보고서 따르면 국내 경제성장률은 2023년 1.4%, 2024년 2.3% 수준을 나타낼 것으로 전망하였습니다. 한국은행은 국내 경제를 IT경기 위축 심화, 중국 리오프닝 효과 지연 등으로 부진을 이어가다가 2023년 하반기 이후 점차 나아지겠으나 회복 속도는 당초 예상보다 완만할 것으로 전망하고 있습니다. 국제통화기금(IMF)이 2023년 4월 발표한 World Economic Outlook에 따르면, 2023년 세계경제성장률은 2023년 1월 예상한 전망치인 2.9%에서 0.1%p. 하향한 2.8%를 전망했습니다. IMF는 올해 세계경제를 우크라이나-러시아 전쟁, 팬데믹 영향이 지속되는 가운데 통화긴축 기조가 회복세를 제한하면서 성장세가 둔화될 것으로 예측했습니다. 그룹별로 분석하면 신흥국은 중국 및 러시아 등에 힘입어 전년 대비 0.1%p. 하향 조정하며 전년 수준의 전망치를 유지한 반면, 선진국의 경우 미국, 유로존, 영국 등 주요국 부진으로 전년 대비 1.4%p. 하락한 1.3%를 전망하며 큰 폭 하락을 예상했습니다. 이는 인플레이션 대응을 위한 금리 인상, 러시아ㆍ우크라이나 전쟁 지속 등 부정적인 요인에도 불구하고 중국의 리오프닝에 따른 경기 회복 기대와 주요국(미국, 유럽 등)에서의 예상외 견조한 소비 및 투자 등의 영향이나 경기침체, 인플레이션 위험 또는 러시아-우크라이나 전쟁과 같은 대외 불확실성이 지속 또는 증폭될 경우, 민간소비 위축, 설비투자지연, 수출 감소 등의 여파로 국내 부동산 가격이 하락하여 당사 보유부동산 자산의 가격 및 임대료 하락, 그리고 매각가격이 하락할 수 있습니다. 투자자께서는 이러한 경기 변동의 위험에 따라 당사의 사업성과가 변동 될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

세계

선진국

미국

유로존

독일

프랑스

이탈리아

스페인

일본

영국

캐나다

기타 선진국

한국

신흥개도국

중국

인도

러시아

브라질

멕시코

사우디

남아공

[정부의 부동산 정책에 따른 부동산가격 하락 위험]

나. 당사는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사이며, 부동산투자회사 특성상 부동산 가격이 하락할 경우 향후 매각 차익이 감소하여 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부동산 가격은 정부의 부동산 정책에 따라 민감하게 변동될 수 있습니다. 부동산 가격은 정부의 부동산 정책 변동에 대한 영향도가 매우 높습니다. 정부는 국내 경기 변동 및 대외 환경 변화에 따라 국내 부동산 관련 정책 방향을 결정해 왔습니다. 2018년부터 풍부한 시장 유동성 하에 부동산 시장에 투기 수요의  유입이 지속되면서 수도권 시장이 과열됨에 따라 2020년부터 수도권을 중심으로 부동산 거래량의 증가와 함께 부동산 매매가격이 급등하였습니다. 이에 따라 2020년부터 문재인 정부는 주택 투기 수요를 차단하고 주택가격 폭등에 대해 대응하고자 부동산 규제 강화와 더불어 공공 주도의 주택 공급 확대 정책을 병렬적으로 진행하는 모습을 보였으며, 2021년 2월 4일 '공공주도 3080+' 대책을 발표하며 그 노선을 이어갔습니다. 문재인 정부의 지속적인 노력에도 불구하고, 수도권을 중심으로 급등한 주택 가격은 상당 기간 상승세를 유지하면서 안정을 찾지 못하는 모습을 보였습니다. 2022년 윤석열 정부 집권 이후, 정부는 공공임대주택에 의존해 주택 공급을 늘릴 경우, 중앙정부와 지방정부의 재정부담이 가중되고 이로 인해 조세 부담이 상승함에 따라 국내 경기가 위축될 수 있다는 우려하에 공공 위주의 공급 확대 정책에서 민간 위주의 공급 확대 정책으로 선회하는 모습을 보였습니다. 하지만 2022년이 경과하며 고금리, 고물가, 저성장 상황으로 인해 국내 주택 거래량이 급격하게 위축되고 주택 가격이 급락하자 정부는 수요규제를 풀어 시장의 안정을 찾고자 그동안 강화했던 부동산 규제를 완화하는 방안을 지속적으로 발표했습니다. 그럼에도 불구하고 미분양 우려 증가에 따른 민간 주택 공급 심리 악화, 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 등이 지속되고 있는 등 주택시장에 대한 불확실성은 여전한 상황입니다. 이와 같은 상황은 당사의 사업 및 재무상태에도 불확실성을 초래할 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다. 또한, 향후 정부가 정책 노선을 변경하여 부동산 규제 강화 정책이 추가 발표될 경우 부동산 시장이 추가적으로 위축될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 부동산 정책들은 전반적으로 부동산 시장의 변동성을 증가시키고, 시장의 침체를 야기할 가능성이 있으며, 이는 당사가 보유한 부동산 가치 하락으로 이어져 당사의 수익성이 감소될 수 있는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

1. 8.2 대책 후속 조치
2. 투기과열지구 추가지정(성남 분당구, 대구 수성구)
3. 집중 모니터링 지역 지정
4. 민간택지 분양가상한제 적용요건 강화

1. 취약차주 맞춤형 지원
2. 총량 측면 리스크 관리(신 DTI도입, DSR단계적 정착 등)
3. 구조적 대응

1. 임대사업 등록 활성화
2. 임대차시장 정보인프라 구축
3. 임차인 보호 강화

1. 수도권 30만호 주택공급이 가능한 공공택지 30여곳 추가 개발
2. 서울 동작구, 중구, 종로구, 동대문구 4곳 투기지역 지정
3. 경기 광명, 하남 투기과열 지구 지정
4. 부산 기장군 조정대상지역 해제

1. 신혼 다자녀가구 보금자리론 소득요건 완화
2. 전세자금보증 요건 개편

1. 임대차 시장 안정 방안

1) 임차인 부담 경감

- 상생임대인 양도세 특례 확대 개편

소득세법 시행령 개정

('22.7월)

'21.12.20일

임대분부터 적용

- 갱신만료 서민 임차인 버팀목대출 보증금·대출한도 확대

주택도시기금운용계획
 변경('22.7월)

'22.8.1일

- 월세 세액공제 확대

조세특례제한법 개정

('22.下)

'22년 월세액부터

적용

- 전월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

소득세법 개정

('22.下)

'22년 전월세

보증금 대출

상환액부터 적용

2) 임대주택 공급 확대

- 건설등록임대사업자 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

법인세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.7월 시행

- 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장

조세특례제한법 개정

('22.下)

법개정('22.下)

- 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화 대상 확대

종부세법 시행령 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화

조세특례제한법('22.下)
 법인세법 시행령('22.7월)

개정

법('22.下)·
 시행령
 개정('22.7월)

- 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화

종부세법 시행규칙 개정

('22.7월)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 공공분야 신축 매입약정 활성화

국토계획법 시행령 개정

('22.下)

'23.上

- 규제지역 주담대 처분·전입의무 완화

금융업권별 감독규정
 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 분양가상한제 거주 의무 완화

주택법 개정('22.下)

'23.上

- 청년·신혼부부 매입임대주택 전세형 공급

-

'22.3/4 입주자

모집분부터 적용

- 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

대출 보증기관
 내규 개정('22.3/4)

'22.3/4

- 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

금융업권별 감독규정
 개정('22.3/4)

'22.3/4

2. 3분기 추진 부동산 정상화 과제

1) 세제 정상화

- 종부세 부담 완화 방안 추진

* 고령자·장기보유자 납부유예 도입,
 일시적 2주택/상속주택/지방 저가주택 주택수 제외

종부세법 등 개정

('22.3/4)

'22.11월 종부세

고지분부터 적용

- 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

지방세특례제한법 개정

('22.下)

'22.6.21일 이후

취득 주택부터

소급 적용

- 공시가격 현실화 계획 재검토

연구용역('22.6~) 및

부동산가격공시위원회 심의

'22.11월

수정·보완방안 마련

2) 금융 정상화

- 체증식 상환 활성화 등 상환부담 완화

주금공 내부규정 개정

('22.3/4)

'22.3/4

- 우대형 주택연금 대상 확대 등 가입 유인 제고

주금공 내부규정 개정

('22.4/4)

'22.4/4

3) 공급 확대 및 규제 완화

- 연도별·지역별 250만호 이상 공급 로드맵 마련

전문가 의견 수렴 등

('22.5월~)

'22.7~8월

발표

- 청년 맞춤형 주거지원 방안 마련

-

'22.8~9월

발표

- 분양가 상한제 운영 합리화

공동주택 분양가 규칙

개정('22.7~8월)

입주자 모집 공고가
 이루어지지 않은
 모든 사업장에 적용

- HUG 고분양가 관리제도 개선

HUG 시행세칙 개정

('22.6월)

입주자 모집 공고가
 이루어지지 않은
 모든 사업장에 적용

- 규제지역 단계적 해제 검토

주거정책심의위원회

심의('22.6월)

개정 고시 이후

즉시 적용

[금리 변화에 따른 부동산 경기 하강 위험]

다. 금리 변동과 부동산 가격은 밀접한 연관성을 보유하고 있습니다. 기준금리 인상이 지속되어 향후 시장금리 상승이 지속될 경우, 자금을 차입하여 부동산을 구입하는수요가 감소할 수 있습니다. 2022년 들어 물가에 대한 통제 필요성이 증가하며 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p. 인상(0.25~0.50%)하였습니다. 또한, 5월 FOMC에서는 기준금리를 0.50%p.인상(0.75~1.00%)하며 인플레이션 확대에 대응하는 모습을 보여주며 남은 FOMC 회의마다 기준금리의 추가 인상을 예고하였고, 6월 FOMC에서는 0.75%p. 인상(1.50~1.75%)함과 동시에 점도표상 23년 말 기준금리가 2.8%에서 3.8%로 상향되면서 연내 긴축 영역으로까지 인상할 의향을 나타냈습니다. 2022년 12월 FOMC 회의에서는 기준금리를 0.5%p. 인상하였고 2023년 2월, 2023년 3월, 2023년 5월에 연준은 각각 기준금리를 0.25%p, 0.25%p, 0.25%p. 추가 인상하였으며, 6월은 동결을 발표하면서 증권신고서 제출일 전일 기준 미국 기준금리는 5.00%~5.25%를 유지하고 있습니다. 한국은행 또한 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위해 2022년 1월, 4월, 5월, 8월, 11월 각각 금리를 0.25%p. 인상했고, 2022년 7월, 10월 금통위에서 각각 금리를 0.50%p. 추가인상하였고, 2023년 01월 0.25%p.를 다시 인상하여 증권신고서 제출일 전일 현재 3.50%에 이르렀습니다. 이에 따라 당사가 보유한 부동산의 가치가 하락하여, 향후보유 부동산을 매각하는 시점에 부동산 매각손실이 발생할 위험에 직면할 수 있으며, 당사의 사업성에 부정적인 영향을 끼칠 수 있습니다. 또한, 향후 당사가 부동산을 추가로 매입할 시 차입금리 증가로 당사의 금융비용이 증가하여 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

5.23

5.36

5.11

4.82

4.59

4.29

4.13

4.04

3.86

4.68

5.09

5.44

5.55

5.09

4.53

4.48

4.36

3.96

5.17

5.61

5.71

5.71

5.18

4.59

4.65

4.43

4.04

5.21

5.36

5.67

5.00

4.94

4.48

4.46

4.78

4.36

4.65

5.02

5.33

5.46

4.93

4.27

4.17

4.21

4.02

5.29

5.45

5.31

4.95

4.43

4.38

4.36

4.05

[롯데쇼핑: 유통산업 성장 둔화 및 경기변동에 따른 위험]

라. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주 영업수익원인 부동산임대수익의 안정성은 책임임차인인 롯데쇼핑(주)의 임대료 지급능력과 높은 상관관계를 가지고 있습니다. 롯데쇼핑이 영위하는 유통업은 최종 소비자를 대상으로 하는 소매유통업으로 경기 변동에 따른 국내소득 및 소비지출의 변화에 영향을 받고 있습니다. 2020년 COVID-19 팬데믹으로 인해 급락했던 소비자심리지수는 2021년 보복소비 영향으로 반등했지만, 2022년 들어 경기 둔화 우려, 부동산 시장 위축, 금융시장 불안정 등 영향으로 다시금 100을 하회하는 모습을 보였습니다. 소매유통업 경기전망지수인 RBSI는 2022년 3분기부터 전염병의 재확산, 지정학적 리스크, 전세계적인 긴축적 재정정책 등의 영향으로 감소하는 경향을 보였습니다. 2023년 1분기에는 대내외 불확실성이 해소되기 어려운 가운데 각종 공공요금 인상 등으로 고물가 수준이 지속되고, 고금리기조 유지가 불가피해짐에 따라 글로벌 금융위기와 코로나 충격보다 낮은 64를 기록하였습니다. 소비심리 위축으로 줄곧 하향세를 보이던 소매유통업체의 체감겸기는 2023년 2분기 1년만에 소폭 반등(64→73) 하였으나, 고금리 고물가 상황에 소비여력이 크지 않아 여전히 부정적 전망이 우세했습니다.
업태별로는 2023년 2분기 기준 모든 업태가 기준치(100)를 하회한 가운데, 백화점(94), 대형마트(87)이 가장 양호한 전망치를 보였습니다. 상기 내용을 포함한 국내외 다양한 요인들로 인해 향후 국내 경기가 크게 악화되거나, 경기침체가 지속될 경우 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[롯데쇼핑: 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화 위험]

바. 백화점 산업은 부지 확보, 소비자 편의시설, 현대적 판매시설, 건축 등 대규모 투자가 필요한 산업으로 초기 자금비용이 큰 사업입니다. 이로 인해 진입장벽이 높지만, 현재 시장점유율 90%의 과점 체계를 유지하고 있는 대형 3사(롯데백화점, 현대백화점, 신세계백화점)간의 경쟁 심화로 성장률이 둔화되고 있습니다. 특히, 최근에는 대형 3사 모두 복합쇼핑몰, 프리미엄아울렛, 온라인 채널 확대 등 신성장 동력 발굴을 위한 대규모 투자를 진행하고 있으며, 대규모 투자에 따른 업계 내 경쟁 심화는 동사의 백화점 사업부문 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

시장규모

증감율

[롯데쇼핑: 정부규제 강화 관련 위험 ]

사. 지난 2010년 유통산업발전법 및 대ㆍ중소기업 상생 협력 촉진에 관한 법이 통과되면서 중소기업 및 영세상인 보호를 위한 사회적 분위기가 조성되었습니다. 2020년에는 백화점 등을 포함한 대규모 점포의 영업시간과 영업일을 규제하려는 법안과 복합쇼핑몰의 영업제한 내용의 유통산업발전법 개정안이 발의되었으며, 복합쇼핑몰 등의 출점 요건 강화에 대한 논의가 진행되는 등 잠재적인 규제 리스크가 상존하고 있습니다. 한편, 2023년 최저임금은 시간당 9,620원으로 전년 대비 460원(5.0%) 증가했습니다. 향후에도 정부 정책 또는 인플레이션 등 거시경제 변수 영향으로 명목임금이 가파르게 상승할 수 있으며, 이는 당사의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.  

[대리인 및 이해상충 관련 위험]

아. 당사는 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사로, 본점외에 지점을 설치할 수 없으며 상근 임직원을 둘 수 없습니다. 당사의 대표자는 법인이사인 롯데에이엠씨(주)이며, 롯데에이엠씨(주)는 당사의 자산관리업무를 위탁받아 업무를 수행합니다. 당사의 주요 업무는 부동산 혹은 부동산 관련 취득 및 운용을 그 사업영역으로 하고 있어 자산관리회사의 역할이 중요합니다. 향후 롯데에이엠씨(주)의 신용위험발생 등 정상적인 사업수행이 불가한 상황이 발생하여, 당사의 자산관리업무를 수행하기 어려운 상황이 발생할 경우 당사의 사업운영 및 성과에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 당사는 자산의 운용 및 관리를 롯데에이엠씨(주)에 위탁하여야 하기 때문에 이와 관련된 대리인 위험에 노출되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 위임행위로 인한 회사의 운영위험이 발생할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

[부동산 취득 관련 위험]

자. 부동산투자업을 영위하는 당사가 부동산을 매입하는 과정에서 고려할 수 있는 위험으로는 부동산의 권리관계 및 이해관계자(채권자 등 제3자)의 이의 제기 등 법률적 하자로 인하여 완전한 소유권의 이전 및 권리 행사에 제약을 받을 수 있는 위험, 부동산의 물리적, 기술적 하자로 인하여 매입 검토 시 예상하지 못하였던 일정금액 이상의 추가 자본지출을 발생 시킬 수 있는 위험 등이 존재합니다. 또한, 당사는 향후 취득할 부동산에 대하여 적정 매입가격 추정을 위하여 감정평가를 진행할 예정이며, 감정가액 가격을 기준으로 매입할 예정입니다. 감정평가사의 부동산 평가에는 일반적으로 상대적인 시장 지위, 재무적 강점과 경쟁우위, 물리적인 상태 등 부동산과 특정 요소에 대한 주관적인 평가가 포함될 수 있습니다. 이에 따른 매입가격 추정 오류의 위험 또한 존재합니다.

[부동산 상태에 관한 위험]

차. 당사가 보유한 부동산은 지진, 태풍, 홍수 및 극단적인 기상상태와 같은 자연재해로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 이에 당사는 보유 부동산에 대하여 포괄적인 보험에 가입하였으나, 보험에 가입하였다 하더라도 모든 부동산 관련 손실을 보장하는 것은 아니니 이점 유의하시기 바랍니다. 또한, 건축물의 특성상 주기적인 시설 보수 수요는 발생하게 되며, 건축물의 유지, 수선(보수) 및 관리를 임차인의 책임 및 비용으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 그럼에도 불구하고 예상하지 못한 추가적인 비용이 발생할 가능성이 존재하며, 대규모 수선이 발생할 경우에는 수익성 악화를 초래할 수 있습니다.

[정부의 리츠 정책 변화에 따른 위험]

카. 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 [리츠 공모·상장 활성화 방안]을 발표하였으며 2020년 2월 21일자로 공모 리츠 활성화 방안을 반영한 개정 '부동산투자회사법'이 시행되었습니다. 정책의 기본 방향으로는 1) 개인투자자의 리츠투자 접근성을 개선, 2) 리츠에 수익성, 안정성 높은 자산이 유인되도록 규제 환경을 개선, 3) 개인투자자의 리츠 투자 매력도 향상 등이 있습니다. 2022년 1월 13일 국토교통부는 또 한차례 [공모.상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안]을 발표했습니다. 국토교통부는 임대주택리츠 및 자산관리회사에 대한 규제 합리화라는 개정 방향을 유지하며 「부동산투자회사법」개정안을 2022년 1분기에 발의하였고 2022년 5월 9일부터 개정안이 시행되었습니다. 하지만 리츠에 대한 규제 완화 조치가 중단되는 등 정부의 정책 변화시 당사에 부정적인 영향이 있을 수 있음을 투자자분께서는 유의하시기 바랍니다.

질적심사

(상장예비

심사시에만적용)

기업계속성, 경영투명성

(좌동)

-

비개발

위탁관리

리츠는

심사면제

인가 및

등록

인가 또는 등록하였을 것

(좌동)

기업규모

자기자본 100억원 이상 및

발행예정주식 총 100만주 이상

(상장예비심사 신청일 기준)

자기자본 100억원 이상 및

발행예정주식 총 100만주 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

심사시점

개선

주식분산

25%이상 공모 및

주주 200명 이상

(공모하는 경우 신규상장신청일 기준)

(좌동)

감사의견

최근 3사업연도 적정

(좌동)

자본잠식

자본잠식이 없을 것

(설립 후 3년 이내는 자본금의 5% 內 허용)

(좌동)

경영성과

(설립 후 3년 경과시 적용)

매출액

300억원

매출액

100억원

매출액

300억원
(뉴스테이 200억원)

매출액

70억원

(좌동)

(좌동)

(좌동)

(좌동)

이익액 25억원 또는 ROE 5%

(좌동)

자산구성

총 자산의 70% 이상 부동산

(간주부동산 20% 이내)

총 자산의 70% 이상 부동산

(간주부동산 별도 한도 없음)

간주
부동산

규제폐지

주식양도

제한

주식의 양도제한이 없을 것

(좌동)

소송 등

회사경영에 중대한 영향을 미칠 소송 등의 분쟁사건이 없을 것

(좌동)

종류주 상장

관련규정 없음

(좌동)

(좌동)

(좌동)

동시

상장허용

[수익성 관련 위험]

가. 증권신고서 제출일 현재 당사의 주요 수입원은 당사가 보유 중인 투자부동산에 대한 롯데쇼핑(주) 및 롯데글로벌로지스(주)와의 운용리스에서 발생하는 임대수입(임대료)입니다. 당사는 2023년 3월말 기준 영업수익 291.8억원, 영업이익 171.2억원, 당기순이익 41.6억원을 기록하였습니다. 당사 영업수익은 부동산을 임대하는 운용리스계약에 따른 임대료, 영업비용은 급여, 감가상각비, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 사무수탁수수료 등으로 구성됩니다. 향후 추가 편입 부동산 및 임대차계약에 따라 당사의 수익구조에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임차인으로부터 임대료수입이 지연, 감소 또는 발생하지 않을 경우 당사의 영업실적은 악화될 가능성이 존재합니다.

57,920,144,213

57,920,144,213

23,812,030,108

34,108,114,105

546,683,252

20,539,989,189

16,646

11

14,114,824,803

14,114,824,803

14,114,824,803

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

위치

[재무구조 악화 위험 및 유동성 관련 위험]

나. 당사의 2023년 제9기 반기 검토보고서 상 총자산규모는 2조 3,319억원, 부채규모는 1조 2,548억원으로 당사의 부채비율은 116.50%입니다. 당사는 금번 공모 담보부사채 발행을 통해 800억원을 조달할 예정이며 동 조달자금의 사용목적은 채무상환자금으로 사채 발행을 통한 부채비율 변동은 없습니다. 한편, 당사는 부동산 취득 시 취득자금을 현물출자, IPO 및 유상증자 등을 통해 취득하였으며 이에 따라 제9기 반기말(2023.01.01~2023.03.31) 기준 당사의 이자보상배율은 1.3배를 기록하고 있습니다. 당사의 부채비율 및 이자보상배율은 양호한 편이나, 당사의 사업이 초기단계인 상황으로 향후 부채 혹은 자본 조달로 재무구조가 변동될 가능성이 존재합니다. 향후 임차인의 사업에 차질이 발생하여 부동산 임대료 수입이 지연되거나 감소할 위험에 직면할 경우, 당사의 재무실적 및 현금흐름은 현재 대비 악화될 가능성이 존재합니다.

자산

　유동자산

55,416,551,273

58,833,170,798

42,642,550,468

41,287,200,976

　　현금및현금성자산

7,397,904,272

3,961,702,043

18,996,963,217

24,276,868,853

　　매출채권및기타채권

10,408,027,367

10,010,497,984

7,087,164,279

6,929,807,662

　　기타유동금융자산

37,587,368,324

38,050,357,389

16,536,360,942

10,070,046,151

　　기타유동비금융자산

6,796,680,912

-

-

　　당기법인세자산

23,251,310

13,932,470

22,062,030

10,478,310

　비유동자산

2,348,478,723,982

2,332,348,324,097

1,531,220,967,908

1,543,339,895,573

　　투자부동산

2,348,478,723,982

2,332,348,324,097

1,531,220,967,908

1,543,339,895,573

　자산총계

2,403,895,275,255

2,391,181,494,895

1,573,863,518,376

1,584,627,096,549

부채

　유동부채

657,615,095,237

17,308,944,667

8,500,509,660

8,053,871,960

646,204,532,923

　　기타지급채무

1,806,230,000

-

110,000,000

-

　　기타유동금융부채

5,660,196,082

5,222,585,428

4,427,499,914

4,366,745,886

　　기타유동부채

3,944,136,232

12,086,359,239

3,963,009,746

3,687,126,074

　비유동부채

593,202,912,223

1,205,244,049,782

716,298,343,476

715,344,403,663

　　차입금 및 사채

486,666,633,707

1,100,033,665,698

643,935,359,269

642,883,135,931

　　기타비유동금융부채

87,836,460,863

85,453,778,110

58,219,264,304

57,419,516,705

　　기타비유동부채

18,699,817,653

19,756,605,974

14,143,719,903

15,041,751,027

　부채총계

1,250,818,007,460

1,222,552,994,449

724,798,853,136

723,398,275,623

자본

　자본금

121,484,442,000

121,484,442,000

85,984,442,000

85,984,442,000

　자본잉여금

1,060,932,527,812

1,060,932,527,812

766,009,139,803

766,009,139,803

　이익잉여금(결손금)

(29,339,702,017)

(13,788,469,366)

(2,928,916,563)

9,235,239,123

　자본총계

1,153,077,267,795

1,168,628,500,446

849,064,665,240

861,228,820,926

자본과부채총계

2,403,895,275,255

2,391,181,494,895

1,573,863,518,376

1,584,627,096,549

29,032,698,309

24,151,381,577

23,903,097,050

12,158,720,474

8,657,534,356

8,632,419,310

[임대차계약 관련 위험]

다. 당사의 부동산 임대차계약은 Triple Net 방식에 기초하여, 일반적인 임대차계약 대비 임대 부동산의 사용과 관련하여 큰 폭의 유연성을 제공합니다. 또한 당사의 부동산 임대차계약 기간은 7년~15년으로 통상적인 임대차계약 대비 임대차기간이 비교적 길고, 따라서 향후 임대차기간에 대하여는 계약상 규정된 임대료 상승이 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 가능성이 존재합니다. 부동산 임대차계약에 따른 고정된 연간 임대료 상승률이 국내 물가상승률에 미치지 못할 경우, 공정한 시장 임대료와 일치하지 않을 수 있고 이는 당사 수입에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 임대차기간 만료 후 부동산 임대차계약이 갱신되지 않거나, 다른 임차인에 대한 재임대 조건은 현재의 부동산 임대차계약 대비 당사에게 불리하게 체결될 가능성이 존재합니다.

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데백화점 중동점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.

ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.

ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임.
   거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료
   [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]

- 연간 임차료는 고정임차료(6,525백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(913백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.

ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데백화점 안산점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.

ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.

ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임.
   거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료
   [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]

- 연간 임차료는 고정임차료(3,747백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(701백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.

ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데아울렛 이천점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.

ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.

ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임.
   거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료
   [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]

- 연간 임차료는 고정임차료(10,461백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(1,271백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.

ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데마트 계양점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.

ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.

ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임.
   거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료
   [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]

- 연간 임차료는 고정임차료(2,892백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(291백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.

ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.

ㆍ당사는 거래상대방에게 롯데마트 춘천점 토지, 건물, 부속 및 조형물(임대차목적물)을 매매함과 동시에 거래상대방으로부터 임대차목적물을 임차함.

ㆍ상기2. 가. 임차일자는 본 계약 체결 예정일이며, 본건 임대차개시일은 매매종결 예정일임.

ㆍ상기2. 라.의 거래금액은 연간 거래금액임.
   거래금액 산출근거 : 연간 임차료 + 환산 연간임차료
   [환산 연간임차료 = 보증금 X 부가가치세법 시행규칙 제47조(정기예금 이자율)에 따른 이율(1.8%)]

- 연간 임차료는 고정임차료(2,318백만원)와 매출액에 따른 변동임차료(293백만원)로 구성.

- 변동임차료의 경우, 대상 자산에 대한 실사결과에 기초하여, 2020년 1월-9월 각 자산별 매출액을 기준으로 환산한 2020년 연 매출액을 반영하여 2021년 예상 임차료를 산정함.

- 2021년 변동임차료는 임대차개시 전 임대인에게 2020년도 매출실적을 통지 후 최종 확정될 예정.

ㆍ상기 감사(감사위원)참석여부는 감사위원의 참석내역임.

ㆍ상기2. 라의 임차기간, 보증금 및 연간 임차료는 계약 과정에서 변동 가능함.