증 권 신 고 서

[콘크리트 사업부문]

가. 콘크리트산업 특성에 따른 수익성 악화 위험

PHC 파일 등의 콘크리트 제품은 토목 및 건축 기초자재로서 부피가 크고 중량품이기 때문에 판매관리비 중 운반비의 비중이 높으며 제품 야적공간 확보가 필요합니다. 또한 PHC 파일은 건설공사 시 기초자재로 사용되는 바 건설경기에 매우 민감하게 영향을 받는 품목이며 아파트, 플랜트 공사 등에 사용빈도가 높은 제품입니다. PHC 파일 업체의 판매처는 국내 수요에 맞춰져 있는 특성이 있어 국내 건설경기에 매우 민감하게 반응하는 품목입니다. 건설경기 중 산업기반, 국토개발 등 사회간접자본 시설투자에 따른 정부의 정책적 건설수요 확대 및 부동산 정책에 상당한 영향을 받고 있습니다. 내수시장은 올해 건설경기 상승 폭이 확대될 것으로 전망되고 있는 가운데 현재 시행되고 있는 전 사업장 52시간 근무에 따른 생산량 확대의 어려움으로 파일 시장의 수급 불균형이 예상되며, 그로 인해 판매단가의 상승도 기대되는 바입니다. 아이에스동서는 국내 최초로PHC PILE 생산기술을 자체개발하였고, 최신시설의 AUTO CLAVE 양생으로 품질 및 공급의 안정성확보 등 본 산업 내 경쟁 우위 요소를 상당부분 보유하고 있으나, 내수시장상황에 따라 사업의 수익성 또한 변동될 수 있다는 점에 유의하여 주시기 바랍니다.

[건설사업부문]

가. 건설산업 특성에 따른 수익성 악화 위험

건설업은 주택, 산업시설 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스업으로 분류되고 있습니다. 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업인 동시에, 생산과 고용, 부가가치의 창출 측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다. 한편, 건설업은 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택구매력 등 건설수요의 증대에 의하여 생산활동이 파생된다는 산업적 특성으로 인해 경기에 크게 의존하고 있으며, 정부가 건축허가 물량 및 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업 등 거시경제지표에 크게 영향을 받습니다. 따라서 향후 경제성장률, 정부정책 및 건설경기의 변동에 따라 아이에스동서가 속한 사업의 수익성도 변동될 수 있는 점에 유의하여 주시기 바랍니다.

나. 정책 및 규제 관련 위험

건설업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나입니다. 20대 대선에서 당선된 윤석열 대통령의 부동산 공급 대책을 포함, 주택 물량 공급 확대에 대한 방안이 발표되며 한동안 주택 공급 관련 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망됩니다. 그러나 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 또한 2022년 1월 27일부터 시행된 중대재해 처벌 등에 관한 법률 ("중대재해처벌법") 관련, 아직 법률 시행 초기 단계이기에 실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 아이에스동서에 부정적 영향을 미칠 위험이 있습니다. 이러한 위험은 건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

[해운사업부문]

가. 해운사업의 특성에 따른 투자위험

해운업은 선박을 이용하여 화물을 원하는 시간에 필요한 장소로 수송하는 서비스산업으로서 선박을 확보하는데 대규모 자금이 투하되는 자본집약적 산업이며 국가간 장벽 구애 없이 전세계를 상대로 산업 활동이 이루어지는 완전경쟁 산업입니다. 해운업은 세계물동량에 의해 기본적 수요 및 규모가 결정되고 세계경기변동과 일정한 상관관계를 가지는 한편 국민경제의 성장에 필수적인 원자재 및 수출입상품의 운송을 담당하는 관계로 국가의 주요산업으로 분류되고 있습니다. 해운업 경기는 세계 경기변동, 기후, 유가, 국제 정치 정황 등 많은 변수에 의해 호황과 불황이 불규칙적으로 반복되는 특성을 나타내고 있으며 일반적으로 경기가 호전되어 수출입 물량이 증가하면 해운업 경기도 호전되는 경향이 있습니다. 또한 선박의 건조, 해체에 따른 선복량의 변동에 따라서도 절대적인 영향을 받습니다. 아이에스동서는 지속적인 신용관리 강화를 통한 우량 용선주와의 용선계약으로 안정적인 수익원 확보, 철저한 안전품질관리로 양질의 서비스 제공 등의 강점을 가지고 있으므로 수익성에 급격한 변화가능성에는 제약이 있을 것으로 판단되나, 대규모 투자를 위한 자금조달 과정에서 확대된 금융비용으로 인해 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

[환경사업부문]

가. 환경사업의 특성에 따른 투자위험

폐기물은 건설공사, 공장시설, 주거 시설 등 우리 생활과 밀접한 대부분의 공간에서 발생하며, 폐기물 처리사업은 각종 폐기물을 수집 및 운반 후 재활용 및 소각, 그리고 매립하는 일련의 산업을 이야기 합니다. 폐기물처리 사업은 주택건설, 공장의 가동, SOC 산업 등 국내 경기 변화와 비교적 연동해서 폐기물이 발생되고 처리되는 특성을 보입니다. 또한 연말이나 연초 등은 건설공사의 저조로 폐기물 발생량이 줄어들어 비수기를 형성하는 등 계절적 요인이 수요변동 요인의 하나로 작용될 수 있습니다. 다만, 영세업체가 다수 분포되어 있고 지역적 영업권역을 가지는 특성으로 인해 상위 업체의 시장점유율이 2~5% 수준입니다. 따라서 경기가 위축되고 폐기물 발생량이 다소 감소한다 하더라도 상위 업체의 폐기물 처리에 미치는 영향은 비교적 적습니다. 당사의 폐기물처리사업부문은 뛰어난 기술력을 바탕으로 다수의 신기술과 특허를 보유하고 있으며, 전국 각지에 사업장을 운영하면서 높은 처리 능력을 인정받고 있으므로, 배출업자에 대한 폐기물 처리 책임이 강화되어 처리능력과 보관능력 등이 검증된 대형업체를 선호하는 경향이 나타나는 시장 내 당사의 수익성에 미칠 영향은 미미할 것으로 판단되나, 시기적, 계절적 요인, 주택, 공장, SOC산업 등 국내 경기의 변동성에 따라 폐기물 발생량의 저조로 수익성에 악영향을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

가. 사업 포트폴리오 관련 위험

당사가 영위하고 있는 사업은 콘크리트사업, 건설사업, 환경사업, 해운사업, 기타사업으로 구분할 수 있으며, 건설사업부문의 매출비중이 2022년 1분기 말 기준 전체 매출의 77%를 차지하며 당사 사업부문 중 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 이러한 건설사업부문은 도급공사의 경우 계약조건 및 공사진행률에 따라 공사대금을 수령하고 있으며, 자체공사의 경우 분양계약자들에게 계약금, 중도금, 잔금의 방법으로 분할하여 분양대금을 수령하는 방식으로 이루어져 매출의 경기 민감성이 상대적으로 높기 때문에 전반적인 건설 경기 및 주택분양경기에 따라 부정적 영향을 받을 위험이 존재하므로 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.  

나. PF지급보증 등 우발채무 관련 위험

당사의 경우, PF 지급보증을 추가 수익성 확보를 위한 전략적 대안으로 활용하고 있습니다. 당사는 채권 확보를 위한 예방조치를 시행하고 있기 때문에 당사의 PF대출로 인한 연대보증채무 현실화 리스크는 낮을 것으로 판단합니다. 다만, 각 사업별로 예측하지 못한 상황으로 인해 채무를 대위변제할 경우, 당사의 재무 안정성이 저하될 우려가 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.      

다. 우발채무 등 발생 위험

증권신고서 제출일 현재, 당사는 지급보증, 소송 및 약정사항 등으로 인한 우발채무가 존재하며, 당사는 필요한 경우 해당 위험에 대하여 충당부채를 설정하고 있으나, 이러한 우발채무 등의 실현 가능성과 이로 인한 자원의 유출규모 및 시기는 합리적으로 예측이 어렵습니다. 기존의 우발채무가 현실화되거나 예상치 못한 우발채무가 신규 발생할 경우, 당사의 재무 안정성과 경영성과 및 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자 시 유의할 필요가 있습니다.

라. 종속회사 수익성 변동에 따른 수익성 변동 위험

 당사는 아이에스해운㈜, 영풍파일㈜ 등 국내 법인을 포함하여 2022년 1분기말 기준 현재 총 30개사의 연결대상 종속회사를 보유하고 있습니다. 2011년부터 상장기업의 IFRS 도입에 따라 연결재무제표를 기업의 주요 재무제표로서 작성 및 공시하였습니다. 그에 따라, 당사의 종속기업의 실적이 매출액 및 영업이익으로부터 당기순이익에 이르기까지 직접적으로 당사의 연결재무제표에 반영되고 있습니다. 따라서, 향후 당사의 종속기업의 수익성이 악화될 경우, 당사의 수익성에도 직·간접적으로 부정적인 영향을 미치게 되므로 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

▶ 본 사채(이하 "본 사채(제41-1회)"라 함)는 무보증사채(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제362조 제8항 각호의 금융기관 등이 보증하지 아니함)이나, 한국자산관리공사가 "본 사채(제41-1회)"의 원리금 지급을 보증하고 있음.
▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.
▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.
▶ "본 사채(제41-1회)"의 상장신청예정일은 2022년 06월 27일이며, 상장예정일은 2022년 07월 04일임

가. "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

 나. “발행회사”(“발행회사”의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “발행회사”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “발행회사”가 이에 동의(“발행회사” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우

 다. "발행회사"에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

 라. "발행회사"가 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

 마. “발행회사”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “발행회사”가 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

 바. "본 사채"의 만기가 도래하였음에도 "발행회사"가 그 정해진 원리금 지급의무를 해태하는 경우

 사. "발행회사"가 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

 아. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

 자. "발행회사"의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금 감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

 차. “발행회사”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “발행회사”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

 카. 감독관청으로부터 "발행회사"의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

 타. "발행회사"가 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적·사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

파. 위탁자로서 발행회사, 수탁자로서 주식회사 국민은행 사이에 부산광역시 남구 분포로 145(용호 W 주상복합) 지하 1층~지상2층 상가를 신탁목적물로 하여 2022년 06월 22일 체결된 부동산담보신탁계약서 및 그 특약상 신탁재산이 신탁 전의 원인 또는 조세 체납 등에 기하여 신탁 취소, 경매, 공매 등으로 소멸하는 경우

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.
▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

1. 감정평가기준 및 근거, 기준가치 및 감정평가 조건
본 평가는 "감정평가 및 감정평가사에 관한 법률" 및 "감정평가에 관한 규칙", "감정평가 실무기준" 등 감정평가 관련 제법령에 의하여 평가하였습니다. 본 건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 따라 입지조건과 건물의 구조, 용재, 시공정도, 이용 및 관리상태, 위치별, 층별 효용도 등 제반 가격형성요인과 인근 동,유형 유사물건의 정상적인 가격수준 등을 종합 참작하여 건물과 토지의 소유권대지권을 일괄하여 거래사례비교법으로 평가하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 수익자료를 기준한 수익방식(수익환원법)에 의한 시산가액과 비교하여 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성을 검토하였습니다. 감정평가에 별다른 조건은없습니다.

2. 기준시점의 결정 및 그 이유
본건의 기준시점은 "감정평가에 관한 규칙" 제9조 제2항에 따라 의거하여 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜인 2022년 04월 27일입니다.

3. 기준가치 및 감정평가조건
(1) 공시지가기준법 및 원가법
"공시지가기준법"이란 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, "원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(2) 거래사례비교법
"거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(3) 수익환원법
"수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

4. 감정평가방법의 적용
가) 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정
(1) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제1항 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가 할 때에는 공시지가기준법 또는 거래사례비교법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조 제1항은 건물을 감정평가 할 때에는 원가법을 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.
(2) 감정평가에 관한 규칙 제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며, 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(3) 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.
(4) 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

□ 감정평가에 관한 규칙
제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)
① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 "시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

(5) 대상물건에 대한 적용평가방법
본 건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 따라 입지조건과 건물의 구조, 용재, 시공정도, 이용 및 관리상태, 위치별, 층별 효용도 등 제반 가격형성요인과 인근 동,유형 유사물건의 정상적인 가격수준 등을 종합 참작하여 건물과 토지의 소유권대지권을 일괄하여 거래사례비교법으로 평가하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 수익자료를 기준한 수익방식(수익환원법)에 의한 시산가액과 비교하여 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성을 검토하였습니다.

5. 실지조사 실시기간 및 내용
본 감정평가의 실지조사 실시기간은 2022년 04월 27일이며, 대상물건의 현황 등을 조사 및 확인하였습니다.

본 감정평가는 부산광역시 남구 분포로 145(용호 W 주상복합) 내 지하1층~지상2층 상가 52개호실에 대한 담보 목적의 감정평가로서, 「감정평가에 관한 규칙」제16조 및 본건 평가목적인 담보로서의 안정성과 환가성 등을 종합 참작하여 거래사례비교법에 의한 시산가액을 감정평가액으로 결정하였으며, 그 결과 90,177,000,000원으로 평가되었습니다.

                           [감정평가액]  (단위 : ㎡, 원)

신탁원본 및 신탁수익에 대한 수익자 수익권의 근질권자

근질권자(법인명)

(주)국민은행

법인등록번호

110111-2365321

주소

채권최고액

육백억원정 (￦ 60,000,000,000.-)

피담보채권

「아이에스동서(주) 제41-1회(공모)(한국자산관리공사 보증) 무기명식 이권부 담보부사채」와 「아이에스동서(주) 제41-2회(사모) 무기명식 이권부 담보부사채」와 관련하여, 총 사채 원리금 및 지연손해금 채권, 기타 위 사채에 대한 담보부사채신탁계약에 따라 근질권자가 현재 또는 장래에 가지는 일체의 채권

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익자

우선수익순위

1순위(우선수익권)

법 인 명

한국자산관리공사

법인등록번호

114671-0023169

주 소

부산광역시 남구 문현금융로 40( 문현동, 부산국제금융센터)

수익한도금액

￦48,000,000,000원

피담보채권

"본 사채(제41-1회)"와 관련하여, 위탁자와 한국자산관리공사가 체결한 신용공여약정에 따라 한국자산관리공사가 보증채무를 이행할 경우 위탁자에 대하여 가지는 구상채권 및 기타 위 신용공여약정상 일체의 채권

▶ "본 사채"는 한국자산관리공사가 "본 사채(제41-1회)"의 원리금 지급을 보증하고 있음.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함
▶ "본 사채(제41-1회)"의 상장신청예정일은 2022년 06월 27일이며, 상장예정일은 2022년 07월 04일임

가. "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

 나. “발행회사”(“발행회사”의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “발행회사”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “발행회사”가 이에 동의(“발행회사” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우

 다. "발행회사"에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

 라. "발행회사"가 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

 마. “발행회사”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “발행회사”가 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

 바. "본 사채"의 만기가 도래하였음에도 "발행회사"가 그 정해진 원리금 지급의무를 해태하는 경우

 사. "발행회사"가 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

 아. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

 자. "발행회사"의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금 감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

 차. “발행회사”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “발행회사”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

 카. 감독관청으로부터 "발행회사"의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

 타. "발행회사"가 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적·사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

파. 위탁자로서 발행회사, 수탁자로서 주식회사 국민은행 사이에 부산광역시 남구 분포로 145(용호 W 주상복합) 지하1층~지상2층 상가를 신탁목적물로 하여 2022년 06월 22일 체결된 부동산담보신탁계약서 및 그 특약상 신탁재산이 신탁 전의 원인 또는 조세 체납 등에 기하여 신탁 취소, 경매, 공매 등으로 소멸하는 경우

▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 사채를 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록하므로, 실물채권을 발행하지 아니하며, 등록필증의 교부 등이 존재하지 않음

▶ 본 사채는 사채권을 발행하지 않으므로 "주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률" 제 39조에 의거 전자등록주식 등의 소유자가 권리행사를 위하여 계좌관리기관을 통해 신청하는 경우 전자등록기관인 한국예탁결제원에서 "소유자증명서"를 발행하여야 함.
▶ 본 사채는 '주식·사채 등의 전자등록에 관한 법률'에 의거 전자등록되므로, 등록 말소 시 사채권발행을 청구할 수 없음
▶ 본 사채는 실물발행이 아닌 전자등록에 의한 발행이므로 인수수량의 기재가 불가능하나, 이해상의 편의를 위해 10,000원을 수량의 1단위로 기재함.

1. 감정평가기준 및 근거, 기준가치 및 감정평가 조건
본 평가는 "감정평가 및 감정평가사에 관한 법률" 및 "감정평가에 관한 규칙", "감정평가 실무기준" 등 감정평가 관련 제법령에 의하여 평가하였습니다. 본 건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 따라 입지조건과 건물의 구조, 용재, 시공정도, 이용 및 관리상태, 위치별, 층별 효용도 등 제반 가격형성요인과 인근 동,유형 유사물건의 정상적인 가격수준 등을 종합 참작하여 건물과 토지의 소유권대지권을 일괄하여 거래사례비교법으로 평가하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 수익자료를 기준한 수익방식(수익환원법)에 의한 시산가액과 비교하여 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성을 검토하였습니다. 감정평가에 별다른 조건은없습니다.

2. 기준시점의 결정 및 그 이유
본건의 기준시점은 "감정평가에 관한 규칙" 제9조 제2항에 따라 의거하여 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜인 2022년 04월 27일입니다.

3. 기준가치 및 감정평가조건
(1) 공시지가기준법 및 원가법
"공시지가기준법"이란 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, "원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(2) 거래사례비교법
"거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(3) 수익환원법
"수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

4. 감정평가방법의 적용
가) 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정
(1) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제1항 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가 할 때에는 공시지가기준법 또는 거래사례비교법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조 제1항은 건물을 감정평가 할 때에는 원가법을 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.
(2) 감정평가에 관한 규칙 제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며, 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(3) 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.
(4) 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

□ 감정평가에 관한 규칙
제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)
① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 "시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

(5) 대상물건에 대한 적용평가방법
본 건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 따라 입지조건과 건물의 구조, 용재, 시공정도, 이용 및 관리상태, 위치별, 층별 효용도 등 제반 가격형성요인과 인근 동,유형 유사물건의 정상적인 가격수준 등을 종합 참작하여 건물과 토지의 소유권대지권을 일괄하여 거래사례비교법으로 평가하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 수익자료를 기준한 수익방식(수익환원법)에 의한 시산가액과 비교하여 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성을 검토하였습니다.

5. 실지조사 실시기간 및 내용
본 감정평가의 실지조사 실시기간은 2022년 04월 27일이며, 대상물건의 현황 등을 조사 및 확인하였습니다.

본 감정평가는 부산광역시 남구 분포로 145(용호 W 주상복합) 내 지하1층~지상2층 상가 52개호실에 대한 담보 목적의 감정평가로서, 「감정평가에 관한 규칙」제16조 및 본건 평가목적인 담보로서의 안정성과 환가성 등을 종합 참작하여 거래사례비교법에 의한 시산가액을 감정평가액으로 결정하였으며, 그 결과 90,177,000,000원으로 평가되었습니다.

                           [감정평가액]          (단위 : ㎡, 원)

신탁원본 및 신탁수익에 대한 수익자 수익권의 근질권자

근질권자(법인명)

(주)국민은행

법인등록번호

110111-2365321

주소

채권최고액

육백억원정 (￦ 60,000,000,000.-)

피담보채권

「아이에스동서(주) 제41-1회(공모)(한국자산관리공사 보증) 무기명식 이권부 담보부사채」와 「아이에스동서(주) 제41-2회(사모) 무기명식 이권부 담보부사채」와 관련하여, 총 사채 원리금 및 지연손해금 채권, 기타 위 사채에 대한 담보부사채신탁계약에 따라 근질권자가 현재 또는 장래에 가지는 일체의 채권

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익자

우선수익순위

1순위(우선수익권)

법 인 명

한국자산관리공사

법인등록번호

114671-0023169

주 소

부산광역시 남구 문현금융로 40( 문현동, 부산국제금융센터)

수익한도금액

￦48,000,000,000원

피담보채권

"본 사채(제41-1회)"와 관련하여, 위탁자와 한국자산관리공사가 체결한 신용공여약정에 따라 한국자산관리공사가 보증채무를 이행할 경우 위탁자에 대하여 가지는 구상채권 및 기타 위 신용공여약정상 일체의 채권

① 공사는 발행기업에 대한 신용공여의 조건으로 담보부동산의 처분대금에 대한 우선변제권을 담보로 취득한다.

② 발행기업은 우선변제권이 이행될 수 있도록 담보부동산을 신탁회사에 위탁하고 공사를 우선수익자로 지정하는 증서를 발급받아 교부하여야 한다.

③ 우선변제권의 수익한도금액 또는 채권최고액은 신용공여금액의 120%로 한다.

① 제5조에 따라 제공된 담보물이 멸실, 훼손 기타 사유로 가치가 하락할 경우 공사는 발행기업에 추가담보를 요구할 수 있다.

② 제1항에 따라 발행기업이 담보제공을 이행하지 않을 경우 공사가 발행기업의 일반재산에 대하여 가압류 등 법적조치를 취하더라도 발행기업은 이에 대하여 이의를 제기하지 않기로 한다.

① 보증사채권자는 보증사고 발생시 공사에 보증채무의 이행을 청구할 수 있다.
  ※ 보증사고 : 신탁증서에서 정한 기한의 이익 상실사유가 발생한 경우
② 보증사채권자는 보증채무 이행청구 시 다음 각 호의 서류를 제출하여야 한다.

1. 지급보증 사고통지서

2. 지급보증서

3. 보증사채권자임을 증명할 수 있는 서류

4. 사채 양도 관련 서류

5. 대지급금을 입금할 통장 사본
③ 보증사채권자가 정당한 사유 없이 보증채무의 이행청구를 지체함으로써 증가된 채무는 지급하지 않기로 한다.

① 공사는 보증사채권자로부터 보증채무 이행청구가 있는 경우 보증사채권자 전원에게 발행기업으로부터 변제받을 원리금을 지급한다. 다만, 보증사채권자는 보증사고일로부터 30일을 한도로 하여 실제 발생한 이자(연체이자 포함)만을 청구할 수 있고 30일을 초과하는 이자는 청구할 수 없다.

② 제1항에 따른 보증채무의 이행범위는 지급보증 금액 범위 내에서 원금 및 경과이자와 보증사고일로부터 30일 이내의 연체이자의 합계액으로 한다.

③ 제1항의 연체이자는 원금과 경과이자에 대하여 담보부사채 발행조건에서 정한 연체이자율을 적용하여 산출한다.

① 공사는 보증사채권자로부터 보증채무의 이행청구가 접수되면 접수일로부터 5영업일 이내에 보증채무 원리금(연체이자 포함)을 보증사채권자가 신고한 입금계좌로 송금한다.

② 공사는 제13조에 의한 이행청구가 있는 경우에는 최고·검색의 항변권 행사 없이 보증채무 이행의무를 부담한다.

③ 공사는 보증채무를 이행한 후 그 사실을 발행기업에게 통지하여야 한다.

공사가 보증채무를 이행한 때에는 발행기업에 대해 구상채권이 발생하며, 발행기업은 즉시 아래 각호에 해당하는 금액을 상환하여야 한다.

1. 미납 보증수수료 및 지연배상금

2. 보증채무 이행금액

3. 제2호의 금액에 대하여 보증채무 이행일로부터 상환일까지 제4조의 지연배상금률을 적용하여 산출된 금액

4. 보증채무의 이행에 소요된 비용

5. 보증채무의 이행으로 취득한 권리의 보전, 이전 및 행사에 소요된 비용

※ 관련법규
<자본시장과 금융투자업에 관한 법률>
제9조 (그 밖의 용어의 정의)
⑤ 이 법에서 "전문투자자"란 금융투자상품에 관한 전문성 구비 여부, 소유자산규모 등에 비추어 투자에 따른 위험감수능력이 있는 투자자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 전문투자자 중 대통령령으로 정하는 자가 일반투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우 금융투자업자는
정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이에 동의하여야 하며, 금융투자업자가 동의한 경우에는 해당 투자자는 일반투자자로 본다. <개정 2009.2.3>
1. 국가
2. 한국은행
3. 대통령령으로 정하는 금융기관
4. 주권상장법인. 다만, 금융투자업자와 장외파생상품 거래를 하는 경우에는 전문투자자와 같은 대우를 받겠다는 의사를 금융투자업자에게 서면으로 통지하는 경우에 한한다.
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

제124조 (정당한 투자설명서의 사용) ① 누구든지 증권신고의 효력이 발생한 증권을 취득하고자 하는 자(전문투자자, 그 밖에 대통령령으로 정하는 자를 제외한다)에게 제123조에 적합한 투자설명서를 미리 교부하지 아니하면 그 증권을 취득하게 하거나 매도하여서는 아니 된다. 이 경우 투자설명서가 제436조에 따른 전자문서의 방법에 따르는 때에는 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 때에 이를 교부한 것으로 본다.
1. 전자문서에 의하여 투자설명서를 받는 것을 전자문서를 받을 자(이하 "전자문서수신자"라 한다)가 동의할 것
2. 전자문서수신자가 전자문서를 받을 전자전달매체의 종류와 장소를 지정할 것
3. 전자문서수신자가 그 전자문서를 받은 사실이 확인될 것
4. 전자문서의 내용이 서면에 의한 투자설명서의 내용과 동일할 것

<자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령>
제11조(증권의 모집ㆍ매출) ① 법 제9조제7항 및 제9항에 따라 50인을 산출하는 경우에는 청약의 권유를 하는 날 이전 6개월 이내에 해당 증권과 같은 종류의 증권에 대하여 모집이나 매출에 의하지 아니하고 청약의 권유를 받은 자를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 합산 대상자에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 전문가

가. 전문투자자

나. 삭제  <2016. 6. 28.>

다. 「공인회계사법」에 따른 회계법인

라. 신용평가회사(법 제335조의3에 따라 신용평가업인가를 받은 자를 말한다. 이하 같다)

마. 발행인에게 회계, 자문 등의 용역을 제공하고 있는 공인회계사ㆍ감정인ㆍ변호사ㆍ변리사ㆍ세무사 등 공인된 자격증을 가지고 있는 자

바. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 전문가로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 연고자

가. 발행인의 최대주주[「금융회사의 지배구조에 관한 법률」 제2조제6호가목에 따른 최대주주를 말한다. 이 경우 "금융회사"는 "법인"으로 보고, "발행주식(출자지분을 포함한다. 이하 같다)"은 "발행주식"으로 본다. 이하 같다]와 발행주식 총수의 100분의 5 이상을 소유한 주주

나. 발행인의 임원(「상법」 제401조의2제1항 각 호의 자를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 및 「근로복지기본법」에 따른 우리사주조합원

다. 발행인의 계열회사와 그 임원

라. 발행인이 주권비상장법인(주권을 모집하거나 매출한 실적이 있는 법인은 제외한다)인 경우에는 그 주주

마. 외국 법령에 따라 설립된 외국 기업인 발행인이 종업원의 복지증진을 위한 주식매수제도 등에 따라 국내 계열회사의 임직원에게 해당 외국 기업의 주식을 매각하는 경우에는 그 국내 계열회사의 임직원

바. 발행인이 설립 중인 회사인 경우에는 그 발기인

사. 그 밖에 발행인의 재무상황이나 사업내용 등을 잘 알 수 있는 연고자로서 금융위원회가 정하여 고시하는 자

제132조 (투자설명서의 교부가 면제되는 자) 법 제124조제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 제11조제1항제1호다목부터 바목까지 및 같은 항 제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는자
2. 투자설명서를 받기를 거부한다는 의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시한 자
3. 이미 취득한 것과 같은 집합투자증권을 계속하여 추가로 취득하려는 자. 다만, 해당 집합투자증권의 투자설명서의 내용이 직전에 교부한 투자설명서의 내용과 같은 경우만
해당한다.

1. 감정평가기준 및 근거, 기준가치 및 감정평가 조건
본 평가는 "감정평가 및 감정평가사에 관한 법률" 및 "감정평가에 관한 규칙", "감정평가 실무기준" 등 감정평가 관련 제법령에 의하여 평가하였습니다. 본 건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 따라 입지조건과 건물의 구조, 용재, 시공정도, 이용 및 관리상태, 위치별, 층별 효용도 등 제반 가격형성요인과 인근 동,유형 유사물건의 정상적인 가격수준 등을 종합 참작하여 건물과 토지의 소유권대지권을 일괄하여 거래사례비교법으로 평가하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 수익자료를 기준한 수익방식(수익환원법)에 의한 시산가액과 비교하여 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성을 검토하였습니다. 감정평가에 별다른 조건은없습니다.

2. 기준시점의 결정 및 그 이유
본건의 기준시점은 "감정평가에 관한 규칙" 제9조 제2항에 따라 의거하여 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜인 2022년 04월 27일입니다.

3. 기준가치 및 감정평가조건
(1) 공시지가기준법 및 원가법
"공시지가기준법"이란 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, "원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(2) 거래사례비교법
"거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
(3) 수익환원법
"수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

4. 감정평가방법의 적용
가) 대상물건에 대한 감정평가방법 적용 규정
(1) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제1항 및「감정평가에 관한 규칙」제14조는 토지를 감정평가 할 때에는 공시지가기준법 또는 거래사례비교법을 적용하고,「감정평가에 관한 규칙」제15조 제1항은 건물을 감정평가 할 때에는 원가법을 적용하여야 한다고 규정하고 있습니다.
(2) 감정평가에 관한 규칙 제12조 제1항에서는 상기의 감정평가방법을 주된 방법으로 적용하여 감정평가하여야 하며, 다만 주된 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
(3) 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에서는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 주된 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 하나 이상의 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 하며, 다만 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니한 것으로 규정하고 있습니다.
(4) 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제3항에서는 다른 감정평가방법을 적용하여 산출한 시산가액과의 비교를 통한 합리성 검토 결과 주된 감정평가방법으로 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

□ 감정평가에 관한 규칙
제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)
① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 "시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

(5) 대상물건에 대한 적용평가방법
본 건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 따라 입지조건과 건물의 구조, 용재, 시공정도, 이용 및 관리상태, 위치별, 층별 효용도 등 제반 가격형성요인과 인근 동,유형 유사물건의 정상적인 가격수준 등을 종합 참작하여 건물과 토지의 소유권대지권을 일괄하여 거래사례비교법으로 평가하되, 「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항에 따라 수익자료를 기준한 수익방식(수익환원법)에 의한 시산가액과 비교하여 거래사례비교법에 의한 시산가액의 합리성을 검토하였습니다.

5. 실지조사 실시기간 및 내용
본 감정평가의 실지조사 실시기간은 2022년 04월 27일이며, 대상물건의 현황 등을 조사 및 확인하였습니다.

본 감정평가는 부산광역시 남구 분포로 145(용호 W 주상복합) 내 지하1층~지상2층 상가 52개호실에 대한 담보 목적의 감정평가로서, 「감정평가에 관한 규칙」제16조 및 본건 평가목적인 담보로서의 안정성과 환가성 등을 종합 참작하여 거래사례비교법에 의한 시산가액을 감정평가액으로 결정하였으며, 그 결과 90,177,000,000원으로 평가되었습니다.

                           [감정평가액]          (단위 : ㎡, 원)

신탁원본 및 신탁수익에 대한 수익자 수익권의 근질권자

근질권자(법인명)

(주)국민은행

법인등록번호

110111-2365321

주소

채권최고액

육백억원정 (￦ 60,000,000,000.-)

피담보채권

「아이에스동서(주) 제41-1회(공모)(한국자산관리공사 보증) 무기명식 이권부 담보부사채」와 「아이에스동서(주) 제41-2회(사모) 무기명식 이권부 담보부사채」와 관련하여, 총 사채 원리금 및 지연손해금 채권, 기타 위 사채에 대한 담보부사채신탁계약에 따라 근질권자가 현재 또는 장래에 가지는 일체의 채권

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익자

우선수익순위

1순위(우선수익권)

법 인 명

한국자산관리공사

법인등록번호

114671-0023169

주 소

부산광역시 남구 문현금융로 40( 문현동, 부산국제금융센터)

수익한도금액

￦48,000,000,000원

피담보채권

"본 사채(제41-1회)"와 관련하여, 위탁자와 한국자산관리공사가 체결한 신용공여약정에 따라 한국자산관리공사가 보증채무를 이행할 경우 위탁자에 대하여 가지는 구상채권 및 기타 위 신용공여약정상 일체의 채권

인수계약서 제3조 17항 "발행회사"의 기한의 이익상실
 

1. 다음 중 어느 하나의 사유가 발생한 경우에 "발행회사"는 즉시 "본 사채"에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이 사실을 공고하고 자신이 알고 있는 사채권자 및 "신탁회사"에게 이를 통지하여야 한다.

가. "발행회사"("발행회사"의 청산인이나 "발행회사"의 이사를 포함)가 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

나. “발행회사”(“발행회사”의 청산인이나 “발행회사”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “발행회사”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “발행회사”가 이에 동의(“발행회사” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우

다. "발행회사"에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

라. "발행회사"가 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다.)

마. “발행회사”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “발행회사”가 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

바. "본 사채"의 만기가 도래하였음에도 "발행회사"가 그 정해진 원리금 지급의무를 해태하는 경우

사. "발행회사"가 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

아. "발행회사"가 "본 사채" 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

자. "발행회사"의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권금융기관이 상환기일 연장, 원리금 감면, 대출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정할 필요가 있다고 인정되는 경우

차. “발행회사”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “발행회사”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

카. 감독관청으로부터 "발행회사"의 중요한 영업의 정지 또는 취소가 있는 경우

타. "발행회사"가 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적·사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

파. 위탁자로서 발행회사, 수탁자로서 주식회사 국민은행 사이에 부산광역시 남구 분포로 145(용호 W 주상복합) 지하1층~지상2층 상가를 신탁목적물로 하여 2022년 06월 22일 체결되는 부동산담보신탁계약서 및 그 특약상 신탁재산이 신탁 전의 원인 또는 조세 체납 등에 기하여 신탁 취소, 경매, 공매 등으로 소멸하는 경우

신탁증서 제26 조 기한의 이익상실

(1) 다음 중 어느하나의 사유가 발생한 경우에“갑”은 즉시“본 사채”에 대한 기한의 이익을 상실하며, 이사실을공고하고자신이알고있는사채권자및“을”에게이를통지하여야한다.

1. "갑"(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함)이 파산 또는 회생절차개시의 신청을 한 경우

2. “갑”(“갑”의 청산인이나 “갑”의 이사를 포함) 이외의 제3자가 “갑”에 대한 파산 또는 회생절차개시의 신청을 하고 “갑”이 이에 동의(“갑” 또는 그 대표자가 법원의 심문에서 동의 의사를 표명한 경우포함)하거나 위 제3자에 의한 해당 신청이 있은 후 10일 이내에 그 신청이 취하 되거나 법원의 기각 결정이 내려지지 아니한 경우

3. “갑”에게 존립기간의 만료 등 정관으로 정한 해산사유의 발생, 법원의 해산명령 또는 해산판결, 주주총회의 해산결의가 있는 경우

4. “갑”이 휴업 또는 폐업하는 경우(단, 법령, 국가나 지방자치단체의 명령, 조치 등으로 인한 일시적인 휴업, 노동쟁의로 인한 일시적인 휴업은 제외한다)

5. “갑”에게 어음교환소의 거래정지처분이 있는 때 및 채무불이행명부등재 신청이 있는 때 등 “갑”이 지급불능 또는 지급정지의 상태에 이른 것으로 인정되는 경우

6. “본 사채”의 만기가 도래하였음에도 “갑”이 그 정해진 원리금 지급 의무를 해태하는 경우

7. “갑”이 발행, 배서, 보증, 인수한 어음 또는 수표가 부도처리 되거나 기타의 이유로 은행거래가 정지된 때

8. “갑”이 “본 사채” 이외의 사채에 관하여 기한의 이익을 상실한 때

9. “갑”의 부채총액이 자산총액을 초과하여 채권 금융기관이 상환기일 연장, 원리금 감면, 대 출금의 출자전환 기타 이에 준하는 방법으로 채권을 재조정 할 필요가 있다고 인정되는 경우

10. “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 압류명령이 결정되거나 임의경매가 개시된 경우 또는 “갑”의 재산의 전부 또는 중요부분에 가압류 또는 가처분이 선고되고 60일 이내에 취소되지 않은 경우

11. 감독관청으로부터 “갑”의 중요한 영업에 대한 30일 이상의 영업 정지 또는 취소가 있는 경우

12. “갑”이 기업구조조정촉진법에 따라 주채권은행으로부터 부실징후기업에 해당한다는 통보를 받거나 동법 제5조 제2항 각 호의 관리절차의 개시를 신청한 경우(법률의 제정 또는 개정 등으로 인하여 이와 유사한 공적·사적 절차가 개시된 경우 및 개시의 신청이 있은 때를 포함한다)

13. 제15조의 담보신탁계약상 신탁재산이 신탁 전의 원인 또는 조세 체납 등에 기하여 신탁 취소, 경매, 공매 등으로 소멸하는 경우

(2) 제1항의각경우이외에“본사채”의신탁계약에따라“본사채”의사채권자또는“을”이사채권자집회의결의에따라“갑”에대하여“본사채”에대한기한의이익을상실함을선언한경우“을”은“본사채”에 관한 기한의 이익을 상실한다.
(3) 제1항또는제2항에따라“갑”이“제41-1회사채”와 관련한 기한의 이익을 상실한 경우, “을”은 즉시 지급보증인에게“제41-1회사채”와 관련한 지급보증채무이행 청구 신청을 하여야 한다.

가. 콘크리트산업 특성에 따른 수익성 악화 위험

PHC 파일 등의 콘크리트 제품은 토목 및 건축 기초자재로서 부피가 크고 중량품이기 때문에 판매관리비 중 운반비의 비중이 높으며 제품 야적공간 확보가 필요합니다. 또한 PHC 파일은 건설공사 시 기초자재로 사용되는 바 건설경기에 매우 민감하게 영향을 받는 품목이며 아파트, 플랜트 공사 등에 사용빈도가 높은 제품입니다. PHC 파일 업체의 판매처는 국내 수요에 맞춰져 있는 특성이 있어 국내 건설경기에 매우 민감하게 반응하는 품목입니다. 건설경기 중 산업기반, 국토개발 등 사회간접자본 시설투자에 따른 정부의 정책적 건설수요 확대 및 부동산 정책에 상당한 영향을 받고 있습니다. 내수시장은 올해 건설경기 상승 폭이 확대될 것으로 전망되고 있는 가운데 현재 시행되고 있는 전 사업장 52시간 근무에 따른 생산량 확대의 어려움으로 파일 시장의 수급 불균형이예상되며, 그로 인해 판매단가의 상승도 기대되는 바입니다. 아이에스동서는 국내 최초로 PHC PILE 생산기술을 자체개발하였고, 최신시설의 AUTO CLAVE 양생으로 품질 및 공급의안정성확보 등 본 산업 내 경쟁 우위 요소를 상당부분 보유하고 있으나, 내수시장상황에 따라 사업의 수익성 또한 변동될 수 있다는 점에 유의하여 주시기 바랍니다.

구분

종합

규모별

지역별

대형

중견

중소

서울

지방

2021년 06월

100.8

115.4

92.9

92.9

100.0

101.7

2021년 07월

92.9

100.0

100.0

76.4

101.5

84.1

2021년 08월

89.4

100.0

86.1

80.7

92.0

86.3

2021년 09월

94.9

100.0

94.4

89.5

100.0

89.2

2021년 10월

83.9

91.7

81.6

77.6

96.2

70.9

2021년 11월

88.4

92.3

89.5

82.5

90.2

86.4

2021년 12월

92.5

84.6

100.0

93.1

86.7

98.6

2022년 01월

74.6

75.0

80.0

67.9

83.5

65.3

2022년 02월

86.9

84.6

90.0

86.0

92.3

81.2

2022년 03월

85.6

91.7

80.0

84.7

91.6

79.1

2022년 04월

69.5

58.3

63.4

89.7

60.0

80.6

2022년 05월

83.4

100.0

70.0

79.3

87.3

79.3

2022년 06월(전망)

93.6

100.0

87.5

93.0

101.1

85.6

가. 건설산업 특성에 따른 수익성 악화 위험

건설업은 주택, 산업시설 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스업으로 분류되고 있습니다. 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업인 동시에, 생산과 고용, 부가가치의 창출 측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다. 한편, 건설업은 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택구매력 등 건설수요의 증대에 의하여 생산활동이 파생된다는 산업적 특성으로 인해 경기에 크게 의존하고 있으며, 정부가 건축허가 물량 및 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업 등 거시경제지표에 크게 영향을 받습니다. 따라서 향후 경제성장률, 정부정책 및 건설경기의 변동에 따라 아이에스동서가 속한 사업의 수익성도 변동될 수 있는 점에 유의하여 주시기 바랍니다.

년도

전체

발주부문별

공종별(토목/건축)

합계

증감률

공공

증감률

민간

증감률

토목

증감률

건축

증감률

'10

1,032,298

-13.0

382,368

-34.6

649.930

7.9

413.806

-23.6

618,492

-4.2

'11

1,107,010

7.2

366,248

-4.2

740,762

14.0

388,097

-6.2

718,913

16.2

'12

1,015,061

-8.3

340,776

-7.0

674,285

-9.0

356,831

-8.1

658,230

-8.4

'13

913,069

-10.1

361,702

6.1

551,367

-18.2

299,039

-16.2

614,030

-6.7

'14

1,074,664

17.7

407,306

12.6

667,361

21.0

327,297

9.5

747,367

21.7

'15

1,579,836

47.0

447,329

9.8

1,132,507

69.6

454,904

39.0

1,124,932

50.5

'16

1,648,757

4.4

474,106

5.9

1,174,651

3.7

381,959

-16.0

1,266,798

12.6

'17

1,605,282

-2.6

472,037

-0.4

1,133,246

-3.5

421,118

10.3

1,184,165

-6.5

'18

1,545,277

-3.7

423,447

-10.3

1,121,832

-1.0

463,918

10.2

1,081,360

-8.7

'19

1,660,352

7.4

480,692

13.5

1,179,661

5.2

494,811

6.7

1,165,542

7.8

'20

1,940,750

16.9

520,953

8.4

1,419,796

20.4

446,592

-9.7

1,494,158

28.2

'21

2,119,882

9.2

560,177

7.5

1,559,704

9.9

536,073

20.0

1,583,809

6.0

나. 정책 및 규제 관련 위험

건설업은 국내 경제 전반에 미치는 영향이 큰 기간산업으로 정부의 엄격한 규제를 받습니다. 부동산 시장에서 정부 정책은 가장 중요한 변수 중 하나입니다. 20대 대선에서 당선된 윤석열 대통령의 부동산 공급 대책을 포함, 주택 물량 공급 확대에 대한 방안이 발표되며 한동안 주택 공급 관련 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망됩니다. 그러나 향후 부동산 규제 강화 정책이 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다. 또한 2022년 1월 27일부터 시행된 중대재해 처벌 등에 관한 법률 ("중대재해처벌법") 관련, 아직 법률 시행 초기 단계이기에 실제로 법안이 산업 전반에 끼치는 영향에 대한 불확실성이 존재하며, 법 위반 시 경영책임자의 경영활동 제한, 기업 이미지 저하 등으로 아이에스동서에 부정적 영향을 미칠 위험이 있습니다. 이러한 위험은 건설사의 영업 환경 불확실성 확대로 이어져 건설업 전반에 부정적인 영향을 초래할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하여 주시기 바랍니다.

주요공약

전국 250만호 주택공급(수도권 130만호)

재건축/재개발 규제완화

주택담보대출 규제완화

1주택자 보유세 / 양도소득세 완화

종합부동산세 전면 재검토

구분

중대재해처벌법

중대재해

“중대산업재해”와 “중대시민재해”를 말함

“중대산업재해”

: 산업안전보건법 제2조 제1호에 따른 산업재해 중 아래 하나에 해당하는 결과를 야기한 재해

- 사망자가 1명 이상 발생

- 동일한 사고로 6개월 이상 치료가 필요한 부상자가 2명 이상 발생

- 동일한 유해요인으로 급성중독 등 대통령령으로 정하는 직업성 질병자가 1년이내 3명 이상 발생

“중대시민재해”

: 특정원료 또는 제조물, 공중이용시설 또는 공중교통수단의 설계, 제조, 설치, 관리상의 결함을 원인으로 하여 발생한 재해로 아래 하나에 해당하는 결과를 야기한 재해

- 사망자가 1명 이상 발생

- 동일한 사고로 2개월 이상 치료가 필요한 부상자가 10명 이상 발생

- 동일한 원인으로 3개월 이상 치료가 필요한 질병자가 10명 이상 발생

보호대상

종사자 및 이용자(일반시민)

형사처벌대상

사업주 또는 경영책임자 등 법인

협력사관리범위

도급, 위탁, 용역

처벌수위

사망자가 발생한 경우 : 1년 이상의 징역 또는 10억원 이하의 벌금 (법인: 50억원 이하의 벌금형)

부상 및 질병 발생한 경우 : 7년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 (법인: 10억원 이하의 벌금)

징벌적손해배상

손해액의 5배 이하

가. 해운사업의 특성에 따른 투자위험

해운업은 선박을 이용하여 화물을 원하는 시간에 필요한 장소로 수송하는 서비스산업으로서 선박을 확보하는데 대규모 자금이 투하되는 자본집약적 산업이며 국가간 장벽 구애 없이 전세계를 상대로 산업 활동이 이루어지는 완전경쟁 산업입니다. 해운업은 세계물동량에 의해 기본적 수요 및 규모가 결정되고 세계경기변동과 일정한 상관관계를 가지는 한편 국민경제의 성장에 필수적인 원자재 및 수출입상품의 운송을 담당하는 관계로 국가의 주요산업으로 분류되고 있습니다. 해운업 경기는 세계 경기변동, 기후, 유가, 국제 정치 정황 등 많은 변수에 의해 호황과 불황이 불규칙적으로 반복되는 특성을 나타내고 있으며 일반적으로 경기가 호전되어 수출입 물량이 증가하면 해운업 경기도 호전되는 경향이 있습니다. 또한 선박의 건조, 해체에 따른 선복량의 변동에 따라서도 절대적인 영향을 받습니다. 아이에스동서는 지속적인 신용관리 강화를 통한 우량 용선주와의 용선계약으로 안정적인 수익원 확보, 철저한 안전품질관리로 양질의 서비스 제공 등의 강점을 가지고 있으므로 수익성에 급격한 변화가능성에는 제약이 있을 것으로 판단되나, 대규모 투자를 위한 자금조달 과정에서 확대된 금융비용으로 인해 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

가. 환경사업의 특성에 따른 투자위험

폐기물은 건설공사, 공장시설, 주거 시설 등 우리 생활과 밀접한 대부분의 공간에서 발생하며, 폐기물 처리사업은 각종 폐기물을 수집 및 운반 후 재활용 및 소각, 그리고 매립하는 일련의 산업을 이야기 합니다. 폐기물처리 사업은 주택건설, 공장의 가동, SOC 산업 등 국내 경기 변화와 비교적 연동해서 폐기물이 발생되고 처리되는 특성을 보입니다. 또한 연말이나 연초 등은 건설공사의 저조로 폐기물 발생량이 줄어들어 비수기를 형성하는 등 계절적 요인이 수요변동 요인의 하나로 작용될 수 있습니다. 다만, 영세업체가 다수 분포되어 있고 지역적 영업권역을 가지는 특성으로 인해 상위 업체의 시장점유율이 2~5% 수준입니다. 따라서 경기가 위축되고 폐기물 발생량이 다소 감소한다 하더라도 상위 업체의 폐기물 처리에 미치는 영향은 비교적 적습니다. 당사의 폐기물처리사업부문은 뛰어난 기술력을 바탕으로 다수의 신기술과 특허를 보유하고 있으며, 전국 각지에 사업장을 운영하면서 높은 처리 능력을 인정받고 있으므로, 배출업자에 대한 폐기물 처리 책임이 강화되어 처리능력과 보관능력 등이 검증된 대형업체를 선호하는 경향이 나타나는 시장 내 당사의 수익성에 미칠 영향은 미미할 것으로 판단되나, 시기적, 계절적 요인, 주택, 공장, SOC산업 등 국내 경기의 변동성에 따라 폐기물 발생량의 저조로 수익성에 악영향을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

구분

2015

2016

2017

2018

2019

2020

총계

발생량

418,214

429,128

429,531

446,102

497,238

534,055

증감율

4.1%

2.6%

0.1%

3.9%

11.5%

7.4%

생활계

폐기물

발생량

51,247

53,772

53,490

56,035

57,961

61,597

증감율

2.7%

4.9%

-0.5%

4.8%

3.4%

6.3%

배출시설계

폐기물

발생량

155,305

162,129

164,874

167,727

202,619

220,951

증감율

1.4%

4.4%

1.7%

1.7%

20.8%

9.0%

건설폐기물

발생량

198,260

199,444

196,262

206,951

221,102

236,183

증감율

6.9%

0.6%

-1.6%

5.4%

6.8%

6.8%

지정폐기물

발생량

13,402

13,783

14,905

15,389

15,556

15,324

증감율

1.7%

2.8%

8.1%

3.2%

1.1%

-1.2%

가. 사업 포트폴리오 관련 위험

당사가 영위하고 있는 사업은 콘크리트사업, 건설사업, 환경사업, 해운사업, 기타사업으로 구분할 수 있으며, 건설사업부문의 매출비중이 2022년 1분기 말 기준 전체 매출의 77%를 차지하며 당사 사업부문 중 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 이러한 건설사업부문은 도급공사의 경우 계약조건 및 공사진행률에 따라 공사대금을 수령하고 있으며, 자체공사의 경우 분양계약자들에게 계약금, 중도금, 잔금의 방법으로 분할하여 분양대금을 수령하는 방식으로 이루어져 매출의 경기 민감성이 상대적으로 높기 때문에 전반적인 건설 경기 및 주택분양경기에 따라 부정적 영향을 받을 위험이 존재하므로 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.  

공사명

계약일

완공(예정)

기본도급액

완성공사액

계약잔액

동삼2구역 주택재개발정비사업조합

2017.11

2023.06

247,785

107,168

140,618

수성범어 지역주택조합

2017.12

2023.12

680,189

268,965

411,224

대원3구역 주택재건축정비사업조합

2019.07

2024.03

319,000

40,169

278,830

문수로대공원 지역주택조합

2020.02

2023.03

69,530

38,306

31,224

홍도동2구역 주택재건축정비사업조합

2020.03

2027.05

90,466

-

90,466

대구 달서구 죽전3구역 주택재건축정비사업조합

2020.06

2024.02

228,513

40,429

188,084

울산 남구 B-14구역 주택재개발정비사업조합

2020.09

2024.10

298,661

-

298,661

울산 학성동 지역주택조합

2020.11

2025.06

161,626

-

161,626

창원 용원동 지역주택조합

2020.12

2024.05

166,062

-

166,062

서봉덕 주택재개발정비사업조합

2021.03

2025.08

128,276

-

128,276

부산 서면메디컬 지역주택조합

2021.08

2026.05

200,862

-

200,862

기타

-

-

537,769

96,696

441,072

합계

3,128,739

591,733

2,537,005

상장여부

회사수

기업명

법인등록번호

상장

2

아이에스동서㈜

110111-0208383

인선이엔티㈜

115911-0017303

비상장

64

아이에스지주(주)

110111-4889022

아이에스해운(주)

110111-4356625

영풍파일(주)

151211-0001116

중앙레미콘(주)

154511-0032930

(주)삼정이알케이

210111-0092462

(주)바운스

110111-5701879

다온이앤씨(주)

180111-0911049

디에스이앤씨(주)

180111-0910950

새빛이앤씨(주)

180111-0911057

(주)부산블루코스트

180111-0910976

유라이앤씨(주)

110111-5607522

도담이앤씨(주)

134411-0063593

초아건설(주)

164811-0084165

다솜건설(주)

191111-0065108

아람이앤씨(주)

154411-0025292

(주)서현관리

161511-0176200

해니건설(주)

164611-0009000

나래이앤씨(주)

194711-0012881

티와이건설(주)

195111-0020265

인선기업(주)

164211-0003787

인선모터스(주)

285011-0202379

아이앤에스(주)

164211-0018992

골든에코(주)

204611-0058579

(주)파주비앤알

284911-0184009

(주)영흥산업환경

161511-0023047

(주)일신홀딩스

180111-0541482

(주)일신이앤씨

194211-0065905

(주)일신개발

180111-0129527

(주)오션디앤씨

180111-0710665

(주)아모르소프트

110111-4681577

트리엔파트너스㈜

110111-4794172

(주)아크로건설

180111-0911073

(주)인하우스건설

180111-0911081

(주)도원건설

180111-0910992

(주)동서건설

180111-0911065

(주)이누스건설

180111-0910984

백년건강지킴이(주)

170111-0402446

(주)크린텍

230111-0141322

케이알에너지(주)

230111-0228724

티씨이(주)

234111-0046122

씨에이씨파트너스㈜

110111-7004453

씨에이씨자산운용(주)

110111-7395084

내일을사는사람들(주)

110111-8080296

카이트홀딩스(주)

110111-7456696

환경에너지솔루션(주)

135311-0005893

아스테란마일스톤사모투자 합자회사

110113-0029313

타운마이닝캄파니(주)

110111-1595036

타운마이닝리소스(주)

176011-0085222

타운홀딩스(유)

110114-0273710

(유)피스톤

161514-0007772

ILSHIN HOLDINGS INC.

-

ILSHIN AJU HOTEL BELLEVUE LLC.

-

ILSHIN HOLDINGS PTE. LTD

-

CACP Citadel Kor INC

-

CACP Citadel Kor LLC

-

CACP Elevate KOR LLC

-

CACP Elevate LLC

-

CAC partners LLC

-

CACP Nashville LLC

-

Cottage Partners - Clifton LLC

-

CACP BUILDING LLC

-

TCE VINA DENIM JOINT-STOCK COMPANY

-

TCE JEANS COPORATION.,LTD

-

Denim Makers Studio

-

나. PF지급보증 등 우발채무 관련 위험

당사의 경우, PF 지급보증을 추가 수익성 확보를 위한 전략적 대안으로 활용하고 있습니다. 당사는 채권 확보를 위한 예방조치를 시행하고 있기 때문에 당사의 PF대출로 인한 연대보증채무 현실화 리스크는 낮을 것으로 판단합니다. 다만, 각 사업별로 예측하지 못한 상황으로 인해 채무를 대위변제할 경우, 당사의 재무 안정성이 저하될 우려가 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.  

금융기관

내역

금액

비고

한국산업은행

일반차입금 등

115,500

아이에스동서㈜

우리은행

일반차입금 등

18,000

KEB하나은행

일반차입금 등

11,000

농협은행

일반차입금 등

12,000

국민은행

일반차입금 등

5,000

IBK캐피탈

일반차입금 등

10,000

더블유제일차

일반차입금 등

57,000

애큐온캐피탈

일반차입금 등

20,000

건설공제조합

일반차입금 등

1,272

대한주택보증

일반차입금 등

633

대구은행

일반차입금 등

32,900

구산동새마을금고

일반차입금 등

2,600

이태원1동새마을금고

일반차입금 등

2,700

용인중앙새마을금고

일반차입금 등

3,600

파주새마을금고

일반차입금 등

1,000

명동새마을금고

일반차입금 등

2,300

고양누리새마을금고

일반차입금 등

4,800

서울동부새마을금고

일반차입금 등

4,800

중원새마을금고

일반차입금 등

4,800

성남중부새마을금고

일반차입금 등

4,800

아이비케이캐피탈

일반차입금 등

72,600

광주은행

일반차입금 등

24,000

전북은행

일반차입금 등

4,000

신당황학새마을금고

일반차입금 등

2,900

부산은행

일반차입금 등

25,600

광명새마을금고

일반차입금 등

5,000

성남수정새마을금고

일반차입금 등

5,000

군포새마을금고

일반차입금 등

5,000

벧엘새마을금고

일반차입금 등

3,000

중앙새마을금고

일반차입금 등

2,800

안양제일새마을금고

일반차입금 등

2,000

랜드마크경산제일차

일반차입금 등

40,000

랜드마크경산제이차

일반차입금 등

40,000

경산중산랜드마크

일반차입금 등

40,000

경산투게더제일차

일반차입금 등

210,000

경산투게더제이차

일반차입금 등

20,000

KB국민은행

PF차입금

30,000

우리금융캐피탈

PF차입금

20,000

랜드마크덕은제일차(부산B)

PF차입금

4,700

랜드마크덕은제이차(현대차)

PF차입금

2,300

KB캐피탈

PF차입금

18,000

IBK캐피탈

PF차입금

42,000

더블유오페라제일차

PF차입금

50,000

한국투자캐피탈

사채

20,000

한국투자증권

사채

175,000

기업은행

일반차입금 등

41,000

인선이엔티㈜

KEB하나은행

일반차입금 등

13,500

한국산업은행

일반차입금 등

210,000

바운스㈜

KEB하나은행

일반차입금 등

1,000

골든에코㈜

한국산업은행

일반차입금 등

7,000

환경에너지솔루션㈜

KEB하나은행

일반차입금 등

4,900

합계

1,256,005

발행회사(SPC)

증권종류

PF사업장

구분

발행일자

발행금액

미상환
잔액

신용보강

유형

조기상환

조항

범어랜드마크제일차㈜

AB전단채

주택

2022-02-28

36,000

36,000

지급보증

있음

범어랜드마크제이차㈜

AB전단채

주택

2022-02-28

56,000

56,000

지급보증

있음

수성랜드마크제일차㈜

AB전단채

주택

-

100,000

-

지급보증

있음

그레이트지엠제이차㈜

AB전단채

주택

-

230,000

-

지급보증

있음

더블유오페라제일차㈜

AB전단채

주택

2022-01-25

50,000

50,000

책임준공

있음

랜드마크덕은제일차㈜

AB전단채

주택

2022-03-28

4,700

4,700

책임준공

있음

랜드마크덕은제이차㈜

AB전단채

주택

2022-03-28

2,300

2,300

책임준공

있음

더에이치대원제삼차㈜

AB전단채

주택

2022-03-17

40,000

40,000

지급보증

있음

더에이치대원제일차㈜

AB전단채

주택

2022-01-17

104,000

44,000

지급보증

있음

더에이치대원제이차㈜

AB전단채

주택

-

86,000

-

지급보증

있음

구분

소송건수

소송가액

건설사업부문

20

19,687,799

콘크리트사업부문

27

12,502,532

환경사업부문

1

7,000

기타사업부문

1

1,850,000

합계

49

34,047,331

구분

소송건수

소송가액

건설사업부문

10

37,483,309

콘크리트사업부문

3

1,302,312

환경사업부문

4

492,000

합계

17

39,277,621

상호

설립일

주요사업

최근사업연도말

자산총액

아이에스해운㈜

2010-05-25

해상화물 운송업

85,388

영풍파일㈜

1990-04-03

콘크리트제품 제조업

83,368

중앙레미콘㈜

2006-04-14

레미콘 제조업

4,807

㈜삼정이알케이

2013-08-22

서비스업

9,876

㈜바운스

2015-04-20

서비스업

15,486

다온이앤씨㈜

2014-04-28

부동산매매업

270

디에스이앤씨㈜

2014-04-28

부동산매매업

92

새빛이앤씨(주)

2014-04-28

부동산매매업

400

㈜부산블루코스트

2014-04-28

부동산매매업

40,459

유라이앤씨㈜

2015-01-06

부동산매매업

1,766

도담이앤씨㈜

2015-01-07

부동산매매업

217

초아건설㈜

2015-01-07

부동산매매업

287

다솜건설㈜

2015-01-08

부동산매매업

376

아람이앤씨㈜

2015-01-07

부동산매매업

218

㈜서현관리

2015-01-07

부동산관리업

2,122

해니건설㈜

2015-01-07

부동산매매업

330

나래이앤씨㈜

2015-01-08

부동산매매업

227

티와이건설㈜

2015-01-08

부동산매매업

491

인선이엔티㈜

1997-11-06

건설폐기물 중간처리,

폐기물 최종처리

446,603

인선기업㈜

1996-10-23

건설폐기물 중간처리

16,151

인선모터스㈜

2011-08-19

자동차해체재활용

자동차파쇄재활용

70,336

아이앤에스㈜

2010-06-17

폐기물 최종처분

783

골든에코㈜

2019-03-29

폐기물 최종처분

12,299

㈜파주비앤알

2018-05-02

건설폐기물

중간처리

21,235

㈜영흥산업환경

1997-04-07

건설폐기물

중간처리

46,933

이앤에프아이콘제일호
 사모투자합자회사

2020-09-09

투자업

52,974

카이트홀딩스㈜

2020-04-13

경영 컨설팅업

49,505

환경에너지솔루션㈜

2002-01-18

환경설비 건설업

88,444

WISDOM SHIPPING
 1 S.A.

2019-03-12

특수목적기업

-

WISDOM SHIPPING
 2 S.A.

2019-03-12

특수목적기업

-

사업부문명

회사명

주요 생산 및
판매제품 유형

주요고객

콘크리트사업부문

아이에스동서(주), 영풍파일(주), 중앙레미콘(주)

콘크리트 파일,
PC 부재 외

한국철도공사 외

건설사업부문

아이에스동서(주), 다온이앤씨(주), 디에스이앤씨(주), 새빛이앤씨(주), 유라이앤씨(주),  
 아람이앤씨(주), 도담이앤씨(주), 초아건설(주), 다솜건설(주), (주)서현관리,
 해니건설(주), 나래이앤씨(주), 티와이건설(주), (주)부산블루코스트

토목, 건축공사 및
 분양공사 외

수성범어
 지역주택조합 외

환경사업부문

인선이엔티(주), 인선기업(주), 인선모터스(주), 아이앤에스(주), 골든에코(주), (주)파주비앤알,
(주)영흥산업환경, 환경에너지솔루션(주)

건설폐기물 수집, 운반 및 중간처리,
 자동차 해체 재활용사업, 서비스, 환경설비건설 외

현대건설 외

해운사업부문

아이에스해운(주), WISDOM SHIPPING 1 SPC, WISDOM SHIPPING 2 SPC

해상화물운송 외

SWISS MARINE

기타사업부문

아이에스동서(주), (주)삼정이알케이, (주)바운스, 카이트홀딩스(주)

임대업, 서비스 외

에이블입시학원 외

신탁원본 및 신탁수익에 대한 수익자 수익권의 근질권자

근질권순위

1순위

법인명

주식회사 국민은행

법인등록번호

110111-2365321

주소

서울 영등포구 국제금융로8길 26(여의도동)

채권최고액

\60,000,000,000

피담보채권

『아이에스동서 주식회사 제41-1회(공모)(한국자산관리공사 보증) 무기명식 이권부 담보부사채』및 『아이에스동서 주식회사 제41-2회(사모) 무기명식 이권부 담보부사채』와 관련하여, 총 사채 원리금 및 지연손해금 채권, 기타 위 사채에 대한 담보부사채신탁계약에 따라 근질권자가 현재 또는 장래에 가지는 일체의 채권

신탁원본 및 신탁수익의 우선수익자

제1순위 우선수익자

우선수익순위

제1순위

법인명

한국자산관리공사

법인등록번호

114671-0023169

주소

부산광역시 남구 문현금융로 40(문현동)

제1순위 수익한도금액

￦48,000,000,000

피담보채권

『아이에스동서 주식회사 한국자산관리공사 보증 제41-1회(공모) 담보부사채』와 관련하여, 위탁자와 한국자산관리공사가 체결한 신용공여약정에 따라 한국자산관리공사가 보증채무를 이행할 경우 위탁자에 대하여 갖게 되는 구상채권 및 기타 위 신용공여약정상 일체의 채권

구분

요건

요건충족내역

발행회사

자본금이 5억원 이상일 것
 (보증사채권 및 담보부사채권, 자산유동화채권 제외)

충족

모집 또는 매출

모집 또는 매출에 의하여 발행되었을 것

충족

발행총액

발행액면총액이 3억원 이상일 것
 (보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)

충족

미상환액면총액

당해 채무증권의 미상환액면총액이 3억원 이상일 것
 (보증사채권 및 담보부사채권은 5천만원 이상)

충족

소속기관

부서

성명

직책

실사업무분장

한상현

차장

실사 책임자

실사자료 제공

전반적인 채무상환능력이 최고수준으로 투자위험도가 극히 낮으며, 현단계에서 합리적으로 예측가능한 장래의 어떠한 환경변화에도 영향을 받지 않을 만큼 안정적임.