증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

한국자산신탁7_대표이사확인서_220615

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

(주1) 공모희망금리 산정 근거

대표주관회사는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 한국자산신탁(주)의 제7회 무보증사채의 공모희망 금리를 결정하였습니다.

가. 민간채권평가회사의 평가금리 및 스프레드 동향
① 민간채권평가회사 4사(한국자산평가(주), 키스자산평가(주), 나이스피앤아이(주), (주)에프엔자산평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 한국자산신탁(주) 2년 만기 민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)(이하 '개별민평금리'라고 한다.)과 A- 등급 2년만기 민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)

② 국고채권, A- 무보증회사채, 발행회사인 한국자산신탁(주)의 최근 3개월(2022.03.14 ~2022.06.14)간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다.

나. 최근 6개월 (2022.03.14 ~2022.06.14) 동일등급(A-), 동일만기(2년) 회사채 발행사례 및 수요예측 현황

최근 6개월간 발행된 동일등급(A-) 2년 회사채 발행내역은 총 5건이 있었습니다. 5건 모두 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 개별민평으로 설정하였습니다. 공모희망금리 상단은 개별민평 대비 최저 +30bp, 최고 +70bp를 가산하는 수준으로 결정하였으며, 수요예측 후 결정금리는 개별민평 대비 최저 +15bp,  최고 +69bp를 가산하는 수준으로 결정되었습니다.

이상에서 살펴본 바와 같이 회사채 발행시 동일 등급(A-) 2년 회사채 발행이더라도 각사가 속한 해당산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 발행조건에 차이가 있었음을 확인 할 수 있었으나, 대부분 모집금액을 초과하는 수요를 모았으며 발행가산금리 또한 모두 공모희망금리 상단 이하에서 결정되었습니다.

다. 최근 채권시장 동향

국내 채권시장은 본격적인 금리 인상기에 진입하며 2018년 상고하저의 금리 흐름을 보일 것이라는 전망과 달리 2018년 시장금리 하락이 지속되며 한국 채권시장은 강세를 보였습니다. 2018년 부각된 국내외 경기 둔화 우려와 미국의 정책금리 인상 속도 완화, 국내 기준금리 인상 기대 약화에 따른 안전자산 선호 심리가 작용하였기 때문입니다. 2018년 11월 금융 불균형 완화를 위해 한국은행이 기준금리 인상을 단행했음에도 불구하고,부진한 고용지표, 물가, 경제성장률 하향 조정으로 인해 시장금리는 하락세를 지속하였습니다.

한국은행은 2019년 4월 금통위에서 기준금리를 동결하고 성장률 및 물가상승률 전망을 하향 조정하였습니다. 5월 금통위에서 역시 기준금리를 1.75% 동결 결정하였으나 조동철 위원이 금리인하 소수의견을 내며 2018년 11월 금리인상 이후 이어져오던 만장일치 기준금리 동결기조가 변화하였습니다. 그리고 2019년 07월 18일 한국은행은 대외경제 여건 악화, 물가상승률 부진에 따라 금융통화위원회에서 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 하향 조정하였습니다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서도 2019년 6월 기준금리 인하 신호를 강하게 내비치며 연내 금리인하가 필요하다고 밝힌 이후 2019년 7월 FOMC에서 기준금리를 기존 2.25%~2.50%에서 2.00%~2.25%로 인하하였습니다. 그러나 10월 FOMC의 기준금리 추가 인하와 그간 이어져온 금리 상승분에 대한 부담으로 금리는 하향 조정 국면으로 전환했습니다. 이에2019년 10월 개최된 금통위 에서 기준금리 0.25%p 추가 인하하여 1.25%로 하향 조정하였습니다. 이후 11월 금융통화위원회 결과 소수의견(1명)을 확인하고, 2020년 경제성장률 전망치를 하향 조정 하면서 2020년도 추가 인하 기대감이 강화되었으며,국고채 및 회사채 금리의 점진적인 하락세로 이어졌습니다.

한편, 2020년에는 국내 경제성장률 전망치 하향 조정 등 경기에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 2월부터 불거진 COVID-19(코로나19) 전염병 확산에 대한 우려로 글로벌 안전자산 선호심리가 심화되면서 국내외 시장금리의 하락세가 지속되었습니다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 3월 17~18일 예정된 정례회의에 앞서 3일에 긴급회의를 열어 기준금리를 1.00~1.25%로 0.5%p. 인하하였고, 이후 15일 1.0%p.를 재차 인하하며 0~0.25%로 기준금리가 떨어졌고, 예정되었던 연방공개시장위원회(FOMC)를 취소했습니다. 이와 같은 미국의 기준금리 인하는, 연준이 1994년 통화정책을 공개한 이후, 처음있는 파격적인 결정이었던 만큼 현재 글로벌 경기 악화의 심각성을 보여주고 있습니다.

미국의 기준금리 인하에도 불구하고 COVID-19의 확산에 따라 글로벌 경기의 회복흐름은 더딘 모습을 보이고 있으며, 한국은행은 2020년 4월 9일 예정된 금통위에 앞서 3월 16일 임시 금통위를 열어 기준금리를 0.5%p. 전격 인하하며 기준금리가 0.75%로 떨어졌으며, 사상 처음 0%대로 진입했습니다. 5월 28일 금융통화위원회 통화정책방향 회의에서는 기준금리를 기존 연 0.75%에서 0.50%로 0.25%p. 인하하기로 결정하였습니다. 이후 금통위에서는 기준금리 동결 기조를 유지해왔고 지난 2021년 1월 15일에 개최된 금통위에서도 기준금리를 현수준인 0.50%로 동결하기로 결정하였습니다. 한편, 시중금리는 2020년 11월 이후 경기 지표 개선 및 물가상승과 더불어 연준의 기준금리 인상 시기가 기존 전망보다 앞당겨질 수 있다는 기대감에 장기물 위주로 상승하는 모습을 보였습니다.

2021년 1월 파월 연준 총재는 출구정책을 모색하기에는 아직 시기상조임을 시사하였고, COVID-19 바이러스 확산과 이에 따른 경제 회복 속도를 주시하며 신중하게 통화정책을 펼쳐가겠다는 뜻을 밝혔습니다. 하지만 2021년 상반기 백신 보급속도 향상에 따라 경제 회복세가 빨라지고, 이에 따라 미국의 통화정책에 변경이 있을 수 있다는 전망이 두각되었으나, 파월 연준 총재는 인플레이션은 일시적이라는 판단 하에 테이퍼링과 금리 인상 가능성을 일축하였습니다.

FOMC는 2021년 6월 기준금리를 동결하였으나, 연방기금 목표금리 전망치 점도표에서 금리 인상 시점을 앞으로 큰 폭 조정하였고, 테이퍼링에 대한 논의를 시작하였다고 발표하였습니다. 점도표 상 2023년 금리인상을 전망한 연준위원은 7명에서 13명으로 늘었고, 2022년 인상을 예고한 위원 수 역시 4명에서 7명으로 증가하였습니다. 이후 7월과 9월에 열린 FOMC에서 기준금리를 0.00~0.25%로 동결 결정하며 완화적인 통화정책 기조를 유지하였으나, 9월 FOMC에서 테이퍼링 실시 및 통화정책 정상화 관련 언급을 하며 미국 기준금리의 상승압력이 확산되었습니다. 2021년 12월 FOMC에서는 테이퍼링과 금리인상 사이에 긴 시간이 걸리지 않을 것이라며 인플레이션이 일시적이라는 기존 입장을 선회하였고, 2022년 1월 FOMC에서도 기준금리 동결을 선언하였지만 물가를 분명히 통제해야 할 대상으로 인식하고 있음을 시사하였습니다. 2022년 3월 FOMC는 기준금리를 0.25%p.인상(0.25~0.50%)하였으며 올해 총 7회의 금리인상을 시사하여 시장의 불확실성을 감소시켰습니다. 그러나 2022년 5월 FOMC에서 기준금리를 각각 0.50%p.(0.75~1.00%) 인상, 6월 1일부터 양적긴축(국채 300억달러 상환, MBS 175억달러 상환)을 시작, 9월부터 그 규모를 증가(국채 600억달러 상환, MBS 상환 350억달러 상환)할 것임을 밝히며 인플레이션 완화를 위해 적극적으로 움직이는 모습을 보였습니다. 그러나 연준의 물가상승 완화 노력에도 불구하고 예상보다 물가가 하락하지 않을 경우 긴축 강도는 더 높아질 가능성이 존재합니다.

한국은행은 기준금리를 지속 동결하였다가, 2021년 08월 금통위에서 기준금리를 0.75%로 0.25%p. 인상하였습니다. 이는 2018년 11월 이후 2년 9개월 만의 기준금리 인상으로, 한국은행은 COVID-19의 재확산 영향으로 민간 소비가 다소 둔화되었으나 수출이 호조를 지속하고, 설비투자도 견조한 흐름을 나타내고 있어 기준금리 인상을 결정하였습니다. 한국은행은 8월 인상 이후 추가적으로 2021년 11월 및 2022년 1월 각각 금리를 0.25%p. 인상하였습니다. 해당 인상은 현재 빠르게 증가하는 물가 상승을 억제하기 위한 움직임으로 해석되며, 2022년 02월 24일 시행된 금통위에서는 기준금리를 동결하였으나, 2022년 04월 14일과 05월 26일 시행된 금통위에서 각가 금리를 0.25%p. 인상하여 증권신고서 제출일 전일 기준 한국은행 기준금리는 1.75%를 유지하고 있습니다. 해당 인상은 글로벌 중앙은행들의 연이은 기준금리 인상 및 양적긴축 기조에 따른 대응으로 해석됩니다.

현재 글로벌 경기 악화는 코로나19에 따른 것으로 전세계적으로 백신 접종이 이루어지고 방역 체계가 강화되며 바이러스 종식 시 회복될 것으로 전망되었으나, 코로나19 변이 바이러스의 등장으로 종식이 지연되고 있습니다. 이에 따른 유가 변동성, 신흥국 경기 악화 지속 등에 따른 불확실성 확대 및 부진한 실물경제 지표 지속과 더불어 러시아-우크라이나 사태로 인한 국제정세의 긴장감 고조 등으로 인해 기관투자자의 투자 심리가 상당 부분 위축될 가능성이 있습니다. 또한, 개별회사의 신용도 및 재무안정성을 바탕으로 실적이 저조한 회사나 신용등급 강등 가능성이 있는 회사에 대한 투자 심리는 위축될 것으로 전망됩니다.

■ 최종 공모희망금리 결정

금번 발행예정인 발행회사의 제7회 무보증 공모사채의 공모희망금리를 결정하기 위하여 발행회사와 대표주관회사는 가. 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향, 나. 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례 및 수요예측 참여 현황, 다. 채권시장 동향 등을 고려하였으며, 최종 공모희망금리는 아래와 같이 최종 결정하였습니다.

[제7회]
청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주),키스자산평가(주),나이스피앤아이(주),(주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 A- 2년 만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.70%p.를 가산한 이자율로 합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

(1) "대표주관회사"는 "증권인수업무등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다. 단, "기관투자자" 중 투자일임ㆍ신탁업자는 다음 요건을 충족하는 투자일임ㆍ신탁업자를 수요예측에 참여하도록 하며, 이에 대한 확인서를 받아야 한다.
① 투자일임ㆍ신탁고객이 기관투자자일 것, 다만 인수규정 제2조 제18호에 따른 고위험고수익투자신탁과 법 시행령 제103조 제2호의 불특정금전신탁의 경우에는 기관투자자 여부에 관계없이 참여가 가능하다.

② 투자일임ㆍ신탁고객이 규정 제17조의2 제5항 제2호에 따라 불성실수요예측 참여자로 지정된 자가 아닐 것

(2) 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 K-bond 프로그램 방법을 사용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "대표주관회사"가 협의하여 서면접수 등의 수요예측방법을 결정한다.

(3) 수요예측 기간: 2022년 06월 20일 09시부터 16시까지

(4) 수요예측시 공모희망금리 : "본 사채"의 이율은 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 사채의 전자등록총액에 대하여 적용하며, 본 계약 체결 후 수행하는 수요예측 결과를 반영하여 "발행회사"와 "인수단"이 합의하여 최종 결정하되, 본 사채의 "최종 인수계약서"에 당사자 모두가 날인함으로써 효력이 발생한다. 수요예측시 공모희망금리는 청약일 1영업일 전 민간채권평가회사 4사[한국자산평가(주),키스자산평가(주),나이스피앤아이(주),(주)에프앤자산평가]에서 최종으로 제공하는 A- 2년만기 회사채 등급민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째 자리 이하절사)에 -0.30%p. ~ +0.70%p.를 가산한 이자율로 합니다.

(5) 수요예측 결과는 "대표주관회사"가 5년간 보관한다.

(6) 수요예측 결과는 "발행회사"와 "대표주관회사" 만 공유한다. 단, 법원, 금융 위원회 등 정부기관(준 정부기관 포함)으로부터 자료 등의 제출을 요구 받는 경우, "대표주관회사"는 관련 법령이 허용하는 범위 내에서 즉시 그 내용을 "발행회사"에게 통지하고 최소한의 자료만을 제공함으로써 정보의 기밀성이 유지되도록 최선을 다한다.

(7) 수요예측에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 "대표주관회사"의 수요예측 배정기준에 따라 "대표주관회사"가 결정한다.

(8) 수요예측에 따른 배정 후, "대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.
(9) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.

(10) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재 시 착오방지 등을 위한 대책을 마련하여야 한다.

(11) "대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

(12) "대표주관회사"는 수요예측참여자가 고유재산과 그 외의 재산을 구분하여 수요예측에 참여하도록 하여야 한다.

(13) "대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.
(14) "대표주관회사"는 공모금액 미달 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니 된다. 수요예측 종료 후, 제출된 증권신고서에 대한 금융감독원의 정정요구명령 등으로 인하여 발행일정이 변경되더라도 수요예측을 재실시 하지 않고 최초의 수요예측 결과를 따른다.
(15) 기타 본 조에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"을 따른다.

2. 불성실 수요예측 참여자의 관리

(1) "대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.

(2) "대표주관회사"는 수요예측 참여자를 대상으로 다음 각 목의 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 향후 무보증사채 발행 시 일정기간 수요예측 참여가 제한되며 공모채권을 배정받을 수 없다는 사실을 충분히 고지하여 실제 배정 받은 물량을 신청하도록 하여야 한다.

가. 수요예측에 참여하여 공모채권을 배정받은 후 청약을 하지 아니하거나 청약 후 사채청약대금을 납입하지 아니한 경우

나. 수요예측 참여시 관련정보를 허위로 작성·제출하는 경우

다. "인수단"과의 이면 합의 등을 통해 사전에 약정된 금리로 수요예측에 참여하는 경우

라. 그 밖에 인수질서를 문란케 한 행위로서 가목 내지 다목에 준하는 경우

(3) "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체 없이 한국금융투자협회에 제출하여야 한다.

나. 청약 및 배정

1. 청약

(1) 일정

- 청약일: 2022년 06월 27일
- 청약서 제출기한 : 2022년 06월 27일 09시부터 12시까지

- 청약금 납입기한 : 2022년 06월 27일 16시까지

(2) 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다.)만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자가 아닌 투자자를 말한다. 이하 같다)도 청약에 참여할 수 있다.

(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자 제외)는 청약 전 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

① 교부장소 : 청약취급처의 본점

② 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법

또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

③ 교부일시 : 2022년 06월 27일

④ 기타사항 :

a. "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약 전 반드시 "투자설명서"를 교부 받은 후 청약서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부 받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.

b. "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.

(4) 청약제한: 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.

(5) 청약의 방법

① "대표주관회사"의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인 후, 청약일인 2022년 06월 27일 12시까지 "대표주관회사"로  FAX 또는 전자우편의 형태로 송부한다.

② 청약서를 송부한 청약자는 청약일 당일 16시까지 청약금을 청약취급처로 납부한다.

(6) 청약단위: 최저청약금액은 일십억원으로 하며, 일십억원 이상은 일십억원 단위로 한다.

(7) 청약금: 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약금은 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하며, 청약금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

(8) 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점

(9) 청약금 납입일 : 2022년 06월 27일
(10) "본 사채"의 발행일 : 2022년 06월 27일

(11) "본 사채"의 납입을 맡을 은행 : NH농협은행(주) 역삼금융센터
12) 전자등록기관: "본 사채"의 전자등록기관은 한국예탁결제원으로 한다.
(13) 전자등록신청:
① "발행회사"는 각 "인수단"이 총액인수한 채권에 대하여 사채금 납입기일에 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제24조에 의한 전자등록을 신청할 수 있다.
② 각 "인수단"은 "발행회사"로 하여금 전자등록을 신청할 수 있도록 전자등록 내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 전자등록 신청에 관련한 사항은 본 인수계약서 제16조2항에 따라 "대표주관회사" 에게 위임한다.

2. 배정

(1) 수요예측에 참여한 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금의 100%를 우선배정한다.

(2) "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달하는 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 청약금액을 공제한 잔액을 제4조 제4항의 청약기간까지 청약 접수한 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다. 이때 "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액 외에 추가로 청약에 참여할 경우 "대표주관회사"는 "수요예측 참여자"에게 우선 배정한다. 단, 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있다.

(3) 제2호에 따라 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정하는 경우에는 아래 각 목의 방법으로 배정한다.
(가) "수요예측 참여자"가 아닌 전문투자자 및 기관투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정하되, 청약자별 배정금액의 일십억원 미만의 금액은 절사하며 잔여금액은 "대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.
(나) 일반투자자 : 가목의 기관투자자 및 전문투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우에 한하여, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 안분배정한다.

(다) 제3호에 따라 배정하는 경우, 청약 결과 초과 청약이 발생한 경우에는 경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분하되, 잔여물량이 최소화되도록 한다. 단, 잔여물량은 최대청약자부터 순차적으로 배정하되, 동순위 최대청약자가 잔여물량보다 많은 경우에는 "대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.

(라). 배정단위는 일십억원 단위로 한다.

(4) 상기 제1호 내지 제3호의 배정에도 불구하고 미달 금액("잔액인수금액")이 발생하는 경우, 제2조 제2항에 의해 그 미달된 잔액에 대해서 각 "인수단"의 "인수비율"에 따라 미달된 금액을 안분 배분하여 자기 책임 하에 인수한다.

(5) "인수단"은 상기 제4호에 따른 각 "인수단"별 인수금액을 "본 사채"의 납입일 당일에 "본 사채"의 납입을 맡을 은행에 납입한다.

(6) "본 사채"의 "인수단"은 "대표주관회사" 중 KB증권 주식회사가 납입일 당일 한국자산신탁 주식회사 제7회 무보증사채의 수요예측 및 청약의 결과를 반영하여 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. "대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
(1) 교부장소 :  청약취급처의 본점
(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.
(3) 교부일시 : 2022년 06월 27일

(4) 기타사항 :
① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.
② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ팩스, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

라. 일정
(1) 납입기일: 2022년 06월 27일
(2) 발행일: 2022년 06월 27일

마. 납입장소
NH농협은행(주) 역삼금융센터

바. 상장일정
(1) 상장신청예정일: 2022년 06월 22일
(2) 상장예정일: 2022년 06월 27일

사. 사채권교부예정일 및 교부장소
본 사채에 대하여는 「주식ㆍ사채 등의 전자등록에 관한 법률」 제36조에 의하여 사채권을 발행하지 않고 한국예탁결제원의 전자등록계좌부에 전자등록한다.

아. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본 사채는 전자등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.
(2) 본 사채권의 원리금지급은 한국자산신탁(주)이 전적으로 책임을 진다.
(3) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 사채의 관리계약

다. 특약사항
"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

II. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 주요 권리내용, 발행과 관련한 약정 및 조건

가. 일반적인 사항

- 당사가 발행하는 제7회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채입니다.

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항(사채 보유자가 조기상환을 청구할 수 있는 권리(Put-option)을 보유하는 경우 그 권리의 조건 및 행사방법 등)

본 사채의 조기상환을 청구할 수 있는 권리는 기한의 이익을 상실한 경우에만 발생합니다. 사채관리계약서 상 기한의 이익 상실에 관한 사항은 아래와 같습니다.

다. 중도상환을 청구할 수 있는 권리(Call-option 등)가 회사에 부여되어 있는 경우 중도상환권 또는 매도청구권의 조건, 통지방법 등

당사가 발행하는 제7회 무보증사채에는 중도상환(Call-option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.

라. 사채 보유자의 권리가 다른 채권자의 권리보다 후순위일 경우 그에 관한 내용, 선순위 채권자의 권리 잔액

당사가 발행하는 제7회 무보증사채는 당사의 무담보 및 무보증 채무(사채를 포함하며 이에 한하지 않음. 단, 법령에 의하여 우선권이 인정되는 채무는 제외함)와 동순위에 있습니다.

마. 발행회사의 의무 및 책임

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사는 본 사채의 발행과 관련하여 한국증권금융(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약 상의 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

나. 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계, 사채관리회사의 사채관리 실적, 사채관리 담당 조직 및 연락처 등

(1) 사채관리회사와 주관회사 또는 발행회사와의 거래 관계

(2) 사채관리회사의 사채관리 실적

주) 업무개시일: 2013.01.18

(3) 사채관리회사 담당 조직 및 연락처

다. 사채관리회사의 권한

라. 사채관리회사의 의무 및 책임

마. 사채관리회사의 사임 등 변경에 관한 사항

바. 기타사항

사채관리회사인 한국증권금융(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

III. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회로부터 부동산신탁업 인가를 받아 토지신탁을 포함한 부동산의 수탁 및 그와 관련된 업무를 영위하고 있습니다. 그 외에도 부동산투자회사로부터 그 자산의 투자ㆍ운용하는 자산관리회사의 업무 및 기타관계 법령이 허용하거나 금융위원회로부터 승인받은 업무를 영위하고 있습니다.

당사가 속해있는 산업, 영위하고 있는 사업 및 영업의 특성에 따라 회사가 직면하게 되는 위험은 다음과 같습니다.

[국내외 경기 변동에 따른 불확실성 증대 위험]

당사가 영위하는 부동산신탁업은 경기에 크게 영향을 받는 산업으로 세계 경제 성장률, 환율 등 글로벌 경기변동에 민감한 산업입니다. 특히, 부동산신탁업의 경우, 경기후행산업으로 전반적인 국내외 경기 변동과 경제 성장 추세의 영향을 많이 받으며 유동성 관리 및 금리정책 등에 민감한 산업이므로 부동산신탁업에 대한 거시경제의 영향에 유의할 필요가 있습니다. 국내 경기 동향 및 글로벌 경기 동향은 아래와 같습니다.

① 국내 경기 동향

한국은행이 2022년 05월 발간한 경제전망보고서에 따르면 한국 경제성장률을 2022년 2.7%, 2023년 2.4% 수준으로 전망하고 있습니다. 이는 방역조치 완화, 정부 추경 등 대내적인 상방요인과 함께 우크라이나 사태, 주요국 금리인상 가속, 중국 봉쇄조치 등 대외적인 하방요인을 종합적으로 고려한 결과입니다.

거리두기 해제, 소득여건 개선 등으로 민간소비는 회복세를 이어갈 전망이며, 설비투자는 최근 공급차질의 영향 등으로 조정을 지속하였으나 향후 완만한 개선세를 보이나, 원자재 가격 상승 등으로 건설투자가 부진하고, 주요국 성장세 약화, 중국 봉쇄조치 등의 영향으로 상품 수출도 증가세가 점차 둔화될 전망입니다. 향후 COVID-19의 전개양상에 따라 성장세의 불확실성이 증대될 수 있을 것으로 예상됩니다.

2022년 04월 IMF는 '세계경제전망(WEO)' 수정보고서를 발표하였습니다. IMF는 2022년 경제성장률을 직전 전망치(2022년 01월) 4.4% 대비 0.8%p. 하향 조정하였습니다. 우크라이나 전쟁에 따른 공급망 훼손, 높은 인플레이션, 긴축적 통화ㆍ재정정책, 中 경제의 추가 둔화 가능성, 코로나 재확산 및 변이 가능성 등으로 인해 세계경제 회복세가 대폭 둔화될 것으로 전망하기 때문입니다. 이에 IMF는 국가 상황별 재정ㆍ통화정책을 추진하고, 코로나 등 대외충격 대응에 마련하라고 정책 권고하였습니다. 아울러, IMF는 한국의 금년 경제성장률을 2.5%로 2022년 1월 전망치(3.0%) 대비 0.5%p 하향 조정 하였습니다.

이처럼 최근 국내외 경제는 COVID-19로 인해 위축되었던 경기가 회복되고 있는 상황이지만, 이와 동시에 경기불확실성도 여전히 높게 유지되고 있는 상황입니다. 아울러, 코로나19 변이 바이러스 오미크론의 확산, 미중 성장률 둔화 등 대외적 요인들은 글로벌 경기의 불확실성을 더욱 높일 것으로 예상합니다. 향후, 국내 경기의 정상화 및 글로벌 경기의 정상화 여부는 COVID-19 종식에 따라 그 속도가 달라질 수 있습니다. 향후 경기 정상화가 지연된다면 민간 소비 위축, 설비투자 지연, 수출 감소 등으로 인해 당사 수익성 및 영업활동에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자들께서는 이러한 경기 불확실성에 대한 리스크 요인에 대해 유의해주시기 바랍니다.

[부동산신탁회사 수탁고 변동에 따른 위험]

부동산신탁의 수익 기반인 수탁고 규모는 2008년 금융위기 이후 2009년 124조원, 2010년 142.2조원, 그리고 2011년에는 148.7조원 수준을 기록하여 빠른 증가 추세를 보였습니다. 그러나 2012년 수탁고가 급격하게 감소하여 120.9조원, 2013년에는 118.7조원을 기록하였습니다. 이후 부동산 시장이 다시 호조를 보이면서 2018년까지 5년 연속 증가세를 보이고 있습니다. 2020년말 전체 부동산신탁회사의 수탁고는 2019년말 대비 46.9조원(+20.4%) 증가한 277.0조원를 기록했습니다. 2021년말 전체 부동산 신탁회사의 수탁고는 2020년말 대비 60.1조원(+21.7%)증가한 337.1조원을 기록하여 증가세를 유지하였습니다.

전체 부동산신탁 수탁고의 변동은 대부분 담보신탁의 변동에 기인하는 것으로 2008년 이후 2011년까지 담보신탁의 규모가 급증함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고 또한 급증하게 되었습니다. 이후 2012년말 담보신탁의 규모가 급감함에 따라 부동산신탁 전체 수탁고는 120.9조원으로 2011년말 대비 18.7%(△27.8조원) 감소하였으며 토지신탁은 증가한 반면, 처분·담보신탁은 감소하였습니다. 하지만 2012년말 총 수탁고의 감소는 신탁재산을 인수시점의 공정가치에서 위탁자의 장부가액 등으로 인식하게 되는 회계처리기준변경에 따른 효과이며, 회계처리방식 변경에 따른 감소분 30.1조원을 감안하면 실질적으로는 1.6%(2.3조원) 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 부동산신탁회사 수탁고는 기존회계처리 방식을 적용했을 때에는 지속적으로 증가하고 있는 것으로 판단 됩니다.

한편 2021년말 토지신탁 및 담보신탁 수탁고는 2020년말 대비 각각 15.4조원(19.8%), 43.8조원(23.8%) 증가하였습니다. 토지신탁 및 담보신탁은 2012년 이후로 꾸준히 증가하고 있습니다.

회계처리방식 변경에 따른 2012년 수탁고 급감을 제외하면 부동산신탁회사의 수탁고는 지속적으로 증가하는 추세입니다. 이는 부동산시장의 호조에 따른 것으로 판단됩니다. 그러나 향후 부동산시장이 침체될 경우 부동산신탁 수탁고가 감소추세로 전환 될 수 있으며, 이 경우 부동산 신탁회사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[경쟁사의 시장진입 및 경쟁 심화에 수익성 하락 위험]

2022년 1분기, 당사를 비롯하여 KB부동산신탁, 대한토지신탁, 교보자산신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 아시아신탁, 국제신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁 등 14개의 부동산신탁회사(전업사)가 부동산 신탁사업을 영위하고 있으며, 이중 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한투부동산신탁)는 2019년에 신규로 인가 허용을 받았으며, 이로 인한 부동산신탁사간 경쟁 구도가 강화되었습니다.

부동산신탁시장은 2021년 영업수익기준 상위 5개 업체가 전체 부동산시장의 56.0%를 차지하고 있는 과점시장 형태를 나타내고 있습니다. 2021년말 기준 당사의 자본금은 620억원이며, 2017년 2,016억원, 2018년 2,046억원, 2019년 2,059억원, 2020년 2,184억원의 영업수익을 기록하며 지속적으로 영업수익이 증가하며, 2020년 시장점유율 1위를 차지한 바 있습니다. 하지만, 2021년 영업수익 1,676억원을 기록하며 전년대비 23.3 % 감소하며, 영업수익 기준 시장점유율 4위로 떨어졌습니다. 또한, 2007년 아시아신탁, 국제자산신탁 2009년 무궁화자산신탁, 코리아신탁자산의 시장 진입과 더불어 이들의 본격적으로 사업을 영위하기 시작한 2012년도 이후부터는 토지신탁 사업부문을 제외한 비토지신탁 부분에 대한 상위업체들의 점유율은 점차 감소하였으며, 이는 당사의 비토지신탁 부분의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

자본시장통합법 이후 금융업간의 겸업이 가능해지면서 각 금융기관 및 생명보험사, 증권사 등의 신탁업 진출이 늘어나고 있습니다. 증권사의 경우 지금까지는 퇴직연금시장이나 종합자산관리시장에 대비한 특정금전신탁 위주 운용에 치중하고 있었으나, 자본시장법 시행 이후 인프라 확충 및 인력 보강에 따라 관리, 처분신탁 및 대리사무 분야와 담보신탁 분야에 적극적으로 진출하고 있습니다.

한편, 2018년 10월 금융위원회는 '금융업 진입규제 개편정책'의 일환으로 "부동산신탁업 신규인가 추진방안"을 발표하였습니다. 2018년 11월 26일~27일 부동산신탁업 예비인가 신청접수 결과 총 12개 신청자가 신청서를 제출하였으며, 금융위원회는 2019년 3월 3일 신영자산신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3개사에 부동산신탁업 예비인가를 의결하였습니다. 동 예비인가시 금융위원회는 아래와 같은 부대조건을 부과하였습니다.

2019년 7월에 대신자산신탁이 본인가를 받아 영업을 개시하였고, 예비인가를 받은 나머지 2개 신탁사도 2019년 10월 본인가를 받았습니다. 신규 신탁사들은 2019년에 본인가를 획득하였으나, 리스크가 큰 차입형 토지신탁은 본인가 후 2년 뒤부터 수주가 가능하므로, 2021년 하반기부터 차입형 토지신탁에 있어  본격적인 경쟁이 심화되었습니다.

상기 예비인가 이외에도, 기존 부동산신탁사 또한 활발한 M&A를 진행하였습니다. 코람코자산신탁의 경우 2019년 3월 22일 최대주주가 LF로 변경되었습니다. 또한 2019년에 신한금융지주는 아시아신탁을, 우리금융지주는 우리자산신탁(舊.국제자산신탁)을 인수하였습니다. 또한 교보생명은 2019년 7월 삼성생명이 보유한 생보부동산신탁 50% 지분을 전량 인수하여 생보부동산신탁을 100% 자회사로 편입하였고 2020년 1월 사명을 '교보자산신탁'으로 변경하였습니다. 이처럼 신규 예비인가 부동산신탁사 및 기존 부동산신탁사 M&A에 따라 업계의 경쟁 양상이 심화되고 있습니다. 또한, 이러한 사업환경 속에서 외형수주를 위한 부동산신탁사 및 겸업사간 경쟁이 심화될 경우 수수료 인하 경쟁으로 이어져 부동산신탁 사업의 수익성이 악화될 수도 있으니 투자자분들께서는 유의하시길 바랍니다.

[개발신탁 및 비개발신탁의 상품별 위험요소]

부동산신탁회사의 수탁자산은 크게 개발(토지)신탁과 비개발신탁으로 구분되며, 비개발신탁은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁(금융감독원 발표기준상 미분류)으로 구분됩니다.

토지개발신탁은 위탁자로부터 토지를 위탁 받아 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등을 건축하여 분양한 후 수익자(통상 위탁자)에게 사업수익을 돌려주는 영업상품으로 신탁회사가 먼저 사업비 조달 부담을 지고, 사후에 분양 수익 등 신탁사업의 현금유입액으로 대출자금을 상환 받는 구조를 가지고 있습니다. 반면, 기타의 비개발신탁사업 및 부수업무의 경우 자금의 선투입 없이 신탁회사가 서비스 기능만 제공하여 위험부담은 크지 않은 사업이라 할 수 있습니다.

당사는 신탁보수 기준, 담보신탁을 포함한 비개발신탁이 주요 사업영업이었으나, 2014년 이후 토지신탁의 적극적인 진출 결과 2022년 1분기 기준 전체 신탁보수 중 토지(개발)신탁보수가 89.4%의 비중을 차지하고 있습니다.

토지신탁은 차입형 토지신탁, 관리형 토지신탁으로 구분할 수 있으며, 차입형 토지신탁은 토지수탁 후, 공사비 등 사업비를 신탁회사가 직접 조달하는 방식으로 신탁회사의 입장에서는 차입금 부담리스크가 있는 반면 신탁보수(분양외형의 4~5%)가 큰 개발방식입니다. 관리형 토지신탁은 토지수탁 후, 사업비 조달책임은 위탁자가 부담하고 시공사는 책임준공과 지급보증 등으로 사업비 조달에 협조하는 개발방식으로서 신탁회사의 입장에서 차입리스크가 경감되어 차입형 토지신탁에 비해 위험이 적은 사업입니다.

차입형토지신탁 사업구조

차입형 토지신탁은 사업구조 상, 위탁자에 의한 토지매입이 완료된 사업장에 대해 부동산 신탁사가 사업진행에 필요한 건축비, 금융비용, 홍보비용 등의 자금을 투입하게 되며, 분양대금 회수 시 선순위로 자금을 회수하게 됩니다. 일반적으로 시행사의 사업이익, 토지매입비, 시공사의 대물인수 부분이 분양외형의 약 30%정도를 구성하기 때문에 부동산 신탁사는 평균적으로 30%의 리스크 헷지 비율을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다. 당사의 차입형 토지신탁의 경우, 사업팀 현장조사 사업 검토, MDM 분양성 검토, 토지신탁 심의위원회, 경영위원회 등 4단계 심의를 통해 상기 사업리스크를 최소화하기 위해 노력하고 있으나, 부동산경기 침체나 금리변동 등의 요인으로 인해 사업수지가 급격히 저하될 경우 신탁계정대 및 미수이자에 대한 대손비용 증가 등으로 부동산신탁사에도 손실이 발생할 가능성이 존재합니다.

또한, 모델하우스 건축 등 사업초기 홍보비용 등으로 사업비 소요가 일부 발생하며, 분양 이후 분양실적에 따라 사업비가 부족할 경우 추가 사업비를 부동산신탁사 고유계정에서 차입하게 됩니다. 따라서, 분양률이 저조한 차입형 토지 신탁 사업장이 확대될 경우 신탁계정대가 증가하며, 부동산신탁사의 경우 내부유보자금을 초과하는 자금소요에 대해서는 자체 신인도를 바탕으로 외부에서 자금을 조달해야 하기 때문에 고유계정의 차입금이 증가하게 됩니다. 그러나 차입형 토지신탁을 제외한 신탁상품은 본질적으로 부동산신탁사의 자금조달의무가 없어 유동성위험이 제한적인 편입니다.

이러한 신탁계정대를 통한 이자수익 수취는 부동산신탁사의 영업수익을 증가시키는 긍정적인 요인이나, 부동산경기 침체로 신탁계정대 회수가 지연될 경우 자금조달 및 운용에 미스매치가 발생할 수 있습니다. 또한 금융경색이 겹쳐 예기치 못한 단기자금의 상환요구 등 기존 차입금의 차환이 원활히 이루어지지 않을 경우, 유동성 리스크가 확대되어 부동산신탁회사의 사업 안정성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 존재합니다.

반면, 관리형 토지신탁의 경우, 원칙적으로 부동산신탁사가 사업시행의 주체가 되지만, 사업비 조달의무를 위탁자 혹은 시공사가 부담함에 따라 부동산경기 변동에 따른 리스크가 차입형 토지신탁 대비 제한적인 수준입니다. 그러나 시행사와 시공사가 동시에 부실화될 경우에는 준공책임에 따라 부동산신탁사가 자금조달의무를 부담하는 차입형 토지신탁으로 전환해야 하는 경우가 발생할 가능성이 존재하여 위험이 완전히 제거되는 것은 아니며, 사업진행 및 준공 이후에도 법적인 사업시행자가 신탁회사로 되어 있어 소송 등 법적 리스크가 존재하는 것으로 판단됩니다.

비개발사업의 경우, 부동산경기 회복 지연과 경쟁심화로 인해 수익이 감소하고 있으나, 자금부담이 없어 안정적인 이익창출이 가능한 저위험 사업입니다. 과거 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 무리한 개발신탁 사업의 확대와 부실화로 시장에서 퇴출되었으며, 일부사의 경우도 개발신탁 사업으로 인한 대손부담 증가로 재무상태가 악화된 바 있어, 신탁업계는 위험부담이 적은 대리사무 및 담보신탁 비중을 확대하는 추세를 보이고 있습니다.

하지만, 부동산 신탁사 대부분이 금융계열사로부터 일정수준의 영업물량을 지원 받음으로써 차별화된 서비스를 제공할 유인이 없었으나 자본시장법 개정에 따라 신규업체의 진입이 이루어 지고, 경쟁의 강도가 높아지면서 계열사 물량에 의존하는 기존의 영업 형태는 성장가능성 한계를 드러낼 수 있습니다.

따라서, 향후 대리사무, 담보신탁 등 비개발 사업은 경쟁이 심화될 것으로 예상되며, 개발신탁 사업은 안정성 위주의 사업구조로 재편될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 개발신탁에서는 관리형 개발신탁이 증가하고 있는데 신탁사의 위험부담이 크지 않은 사업 성격상 향후에도 비중이 커질 것으로 전망됩니다. 2019년 3개의 신규 부동산신탁사가 본인가를 받았으며, 금융투자업법 시행과 함께 증권사 및 보험사들도 부동산 신탁업에 진출할 수 있어 비개발신탁부문의 경쟁은 심화될 것으로 전망되오니 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 자산관리회사(AMC)로서 자산관리, 자금관리업무 등을 수탁하며, REITs, PFV 등에 일부 지분을 출자하는 비신탁사업 확대를 추진하고 있습니다. 최근 정부 주도로 기업형 임대주택, 행복주택, 공공임대사업과 관련된 리츠의 설립이 증가하고 있으며, 2016년 2월에는 '리츠 경쟁력 제고방안'이 발표되며 리츠 산업이 활성화될 것으로 기대되고 있습니다. 따라서 부동산신탁업계의 리츠 사업에 대한 참여가 증가할 것으로 예상되며, 리츠에 대한 지분 출자 규모도 점차 증가할 것으로 예상됩니다. REITs 및 PFV 출자는 사업 진행에 따라 배당수익을 획득할 수 있는 반면 사업 부실화가 발생할 경우 이에 따른 투자손실 발생 가능성으로 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[국내건설 수주 동향 및 주택 공급 과잉에 따른 위험]

국내 건설수주 규모는 지난 10년간 경기 변동에 따라 증감이 반복되었습니다. 2000년대 후반 금융위기 이후 2013년까지 국내 건설수주 규모는 감소 추세를 지속하다가 2014년 증가 추세로 다시 전환되었습니다. 특히, 2015년 민간 부문의 급격한 수주 증가세에 힘입어 전년 대비 47.0%의 성장률을 기록하였으며, 이후 2017년 전년대비 2.6% 감소하였고 2018년에는 전년대비 3.7% 감소하는 등 보합세를 이어가다가, 2019년, 2020년, 2021년 전년대비 각각 7.4%, 16.9%, 9.2% 증가하는 등 최근 3개년간 감소 추세가 일단락 되는 양상을 보이고 있습니다.

최근 3개년 추이를 면밀히 살펴보면, 2019년 기준 국내 건설 총 수주액은 약 166조원으로 전년동기 대비 7.4% 증가하였으며, 발주 부문별로 공공 부문의 발주가 전년대비 13.5%, 민간 부문의 발주가 전년대비 5.5% 증가하였고, 공종 부문별로도 토목과 건축이 각각 전년대비 6.7%, 7.8%로 증가하였습니다. 이후 2020년 전체 수주액은 194조 750억원을 기록하며, 전년 대비 16.9% 증가하는 모습을 보였습니다. 공공부문은 52조 953억원으로 전년동기대비 8.4% 증가하였으며, 민간부문은 141조 9,796억원으로 전년 대비 20.4% 증가하였습니다. 이는 코로나19 사태에 따른 경기 하강 부양을 위한 정부 지출 확대에 따른 영향과 급격한 주택가격 상승에 따른 주거용 건축부문 회복세의 영향으로 판단됩니다. 공종별로 살펴보면, 토목부문의 국내 수주액은 44조 6,592억원으로 전년 대비 9.7% 감소하였습니다. 이는 정부의 경기부양책 등으로 공공부문에서의 토목 수주가 증가했으나, 민간부문에서의 토목 수주 감소가 더 큰 폭으로 나타났기 때문입니다. 2020년 건축부문의 국내 수주액은 민간부문의 주거용 건축 증가에 힘입어 149조 4,158억원으로 전년 대비 28.2% 증가하였습니다. 2021년말 수주총액은 정부의 주택공급기조 전환에 따른 건축인허가 증가추세, 코로나 팬데믹 이후 경기회복 등의 영향으로 비주거 건축, 설비투자 등의 증가에 따라 212조원으로 역대 최고 수주액을 기록했습니다.

한편, 2022년 3월 누적 건설수주액은 52조원으로 전년 동기 대비 9.1% 증가하였습니다. 이는 철도궤도 및 기계설치 중심의 공공토목 공사가 대폭 증가하였으며, 기계설치 중심의 민간토목 공사와 재건축 및 학교·병원·관공서 중심의 민간건축 공사가 증가한데에서 기인한 것으로 판단됩니다. 이처럼 1분기 수주액 흐름은 증가하는 추세를 보이고 있으나, 최근 글로벌 인플레이션 가속 등이 경기 회복의 부정적인 요인으로 작용하고 있습니다. 또한, 철근·시멘트 등 주요 원자재 가격부담과 중대재해법 시행 등 건설현장 원가 상승으로 인해 수주감소가 이뤄질 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

한편, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 부동산 시장 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 건설사의 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2009년말 기준으로 123,297호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였습니다. 이후 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2016년말 이후 지속적으로 증가하며  2018년말 58,838호까지 증가하였습니다. 하지만 이후 수도권의 분양 시장 회복, 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 2019년 하반기부터 감소하며 2019년 12월 47,797호를 기록하여 2018년말 대비 18.7% 감소하였습니다. 이후 2020년 및 2021년 저금리 시대와 시장에 풀린 유동성이 수년간 자산 시장으로 집중되면서 집값이 상승함에 따라 주택수요가 빠르게 늘며, 20년 12월 말 전체 미분양주택 19,005호, 21년 12월 말 17,710호를 기록하였습니다.

준공 후 미분양 물량의 경우, 2009년을 고점으로 하락세를 보이며 2016년말 기준 10,011호를 기록하였습니다. 이후 주택공급물량 증가에 따라 준공 후 미분양 물량 또한 지속적으로 증가하여, 2019년말 18,065호, 2020년말 12,006호, 2021년말 7,449호를 기록하고 있습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용하여 부동산 시장을 침체시키는 요인이 될 수 있음을 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 12월말 기준 30,637호로 전년 대비 큰폭으로 증가한 이후, 이후 지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2021년 12월말 기준 1,509호를 기록하고 있습니다. 반면, 지방 미분양 물량의 경우 2014년말 20,565호를 기록하여 2008년말 이래로 크게 감소한 수치를 나타내었으나, 2015년말 30,875호, 2016년말 39,724호, 2017년말 46,943호, 2018년말 52,519호로 증가하여 미분양 증가의 주된 원인이 되었습니다. 하지만 2019년 하반기 분양시장의 호조와 부산지역의 조정대상 지역 해제 등으로 지방미분양은 2019년 41,915호로 감소한 이후 지속적으로 감소하는 추세를 보이며 2021년 16,201호를 기록하였습니다.

부동산시장에 대한 규제가 지속되고 있어 부동산시장의 불확실성 또한 상존하며, 향후 부동산시장 불확실성에 따라 국내 건설경기 위축이 심화될 경우 부동산 신탁 회사의 수익성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

[정부 규제 및 제도 측면의 위험요인]

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년도에 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 당시 시행된 규제완화의 개략적인 정책내용을 살펴보면, 1) 부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2) 부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3) 주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다.

하지만 2017년 취임한 19대 문재인 대통령의 행정부는 부동산 시장이 과열되었다는 판단에, 부동산 시장 규제 강화를 통해 정부가 계획적으로 공적 시장에 개입하여 주택 시장의 안정적 관리를 하는 것을 목표로 다양한 부동산 대책을 내놓았습니다. 최근 5개년 정부의 부동산정책 현황은 다음과 같습니다.
 

위 정책들 가운데, 주요 정책들 위주로 상세 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.

정부는 가장 먼저 2017년 6월, 6.19 대책을 내놓았습니다. 6.19 부동산 규제 정책은 투기성 주택 수요를 억제하기 위한 대응방안으로 전매제한기간 강화, 대출규제 등을 포함하였습니다.

정부는 곧이어 같은 해 더욱 강력한 규제를 포함한 8.2 부동산 대책을 발표하였습니다. 8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하려는 수요 측면의 대책과 함께 실수요자에 대한 공급을 확대하는 공급 측면의 대책으로 구성되어 있으며, 투기과열지구 지정, 재건축 초과이익환수제 시행, 재개발 분양권 전매 제한, 양도소득세 강화, 다주택자에 대한 각종 규제 강화 및 공공임대주택 공급과 청약제도 개편이 주요 내용입니다.

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 과열현상이 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했고, 이에 따라 2017년 9월부터 12월까지 아래와 같이 추가적인 부동산 대책을 내놓았습니다. 자세한 내용은 아래와 같습니다.

곧이어 정부는 2017년 10월 24일, 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입을 골자로 하는 10.24 가계부채 종합대책을 발표하였습니다. 신DTI는 주택을 담보로 2건 이상 은행 대출을 받을 때 기존 주택 담보대출 원리금 상환액을 총부채상환비율(DTI) 산정에 전액 반영하는 제도입니다. 기존의 DTI 산정시 신규 대출 원리금과 기존 주택 담보대출 이자만 반영하였던 것과 차이가 있습니다. DSR은 여기에서 한 걸음 더 나아가서, 대출자의 주택 담보대출뿐만 아니라 신용 대출과 마이너스통장, 자동차 할부금 등 모든 형태의 대출 원리금을 합산하는 방식입니다.

더 나아가, 정부는 2017년 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안을 발표하였습니다. 사실상 전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택을 확충하는 방안을 내용으로 담고 있으며, 상세 내역은 다음과 같습니다.

2017년에는 새 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책에 이어서, 8.2 부동산 대책, 8.2 부동산 대책 후속조치, 10.24 가계부채 종합대책, 11.29 주거복지로드맵, 12.13 임대주택 등록 활성화 방안까지, 연속적으로 부동산 관련 정책들이 발표되었습니다.이듬해에도 부동산 가격의 급속한 상승을 진정시키기 위해 정부는 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자에 대한 대출 제한을 담은 9.13 대책을 비롯하여 다양한 공급 확대 및 규제 방안을 도입하였으며, 이 가운데 주요 정책의 내용은 아래와 같습니다.

2018년 가정 먼저 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 「수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화」를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정하였습니다.

이후 2018년 9월 13일 정부는 관계부처 합동 「주택시장 안정대책」을 발표하며 서울 및 일부 수도권을 중심으로 과열된 주택시장에 대한 우려를 표명했습니다. 9.13 주택시장 안정대책의 핵심 내용인 종합부동산세 수정안에는 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자에 추가적으로 과세하고, 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율을 인상하는 등의 내용이 추가된 것으로 나타났습니다. 종합부동산세 수정안 상세 내용은 아래와 같습니다.

한편, 정부가 2019년 시행한 정책 중 가장 주요한 것은 12월에 발표한 12.16 주택시장 안정화 방안으로, 해당 규제에는 일부 고가 주택에 대한 대출을 원천 차단하는 등 현 정부 출범 이후 가장 강력한 부동산 규제를 포함하고 있습니다. 주택시장 안정화 방안에는 서울 도심 내 주택 공급 추진 및 수도권 30만호 계획 조속 추진 등 공급 측면의 정책도 포함되어 있었으나 분양가 상한제 강화에 따른 재건축/재개발 위축 및 대출 규제 강화/주택 관련 세금 부담 증가 등 여러 규제 또한 포함되어 있었습니다. 12.16 주택시장 안정화 방안의 주요 내용은 아래와 같습니다.

상기 조치 중 가장 즉각적인 효과를 가지는 정책은 대출 규제였습니다. 해당 조치를 통해 정부는 시가 15억원 이상의 초고가 아파트에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지하였으며, 시가 15억원 미만 아파트의 경우에도 9억원을 초과하는 구간에 대해서는 LTV를 기존 40%에서 20%로 축소하였습니다. 한편 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 원칙적으로 전세대출을 전액 회수하도록 했습니다.

세제 측면에서는 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p ~ 0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p ~ 0.8%p)하여 다주택자 위주로 주택 보유 부담을 늘림으로써 기존 주택 보유 가구의 추가 수요 억제 및 다주택자 보유 매물 출하로 인한 공급 증가 효과가 동시에 나타날 수 있습니다.

또한 종합부동산세율 인상과 더불어 공시가격 현실화를 통해 보유세 부담이 추가로 증가되었습니다. 12.16 주택시장 안정화 방안 및 잇따라 발표된 「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안(19.12.17 발표)」에 따르면 9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영하나, 공동주택의 시세 구간별 현실화율이 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 에 미달하는 경우 현실화율 제고분을 적용하기로 하였습니다.

한편 분양가상한제 적용 지역을 확대하여 신규 공급 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 기존 분양가상한제 지역이 서울 27개 동에 한정되었으나, 해당 개정안을 통해 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동이 추가 지정되었습니다.

정부는 2020년 추가적으로 6월 17일 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 발표하였고, 이어서 7월 10일 「주택시장 안정 보완대책」을 발표하였습니다. 전자의 주요 내용은 아래와 같으며, 해당 정책을 통해 정부는 광범위한 규제지역 지정, 개발호재 지역에 대한 선제적인 토지거래 규제 및 기획조사, 주택 관련 대출 요건 강화, 법인 보유 주택 제재, 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제 본격 시행 등을 통해 부동산 시장의 과열을 예방하고자 하였습니다.

이후 추가로 발표된 7.10 「주택시장 안정 보완대책」의 주요 내용은 아래와 같습니다. 정부는 해당 대책을 통해 주택 공급 확대, 서민·실수요자 소득기준 완화 등으로 서민과 실수요자의부담을 경감시키고, 다주택자 대상 종부세, 양도소득세, 취득세, 재산세 등 부동산 세제를 강화하여 투기수요를 차단하는 등 지난 주택시장 안정 대책을 보완하고자 하였습니다.

한편, 2021년 02월 04일 정부는 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」을 발표하였습니다. 정부는 해당 발표를 통해서 '25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지를 확보할 계획이며, 이를 위해 신규 가용지를 확보하고, 재개발 및 재건축의 경우 공기업에서 직접 시행하는 방안을 계획 중이라고 밝혔습니다. 그리고 공공택지의 경우 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외로 신규 지정하고 전세대책 보완을 통해 단기 주택을 확충할 예정임을 발표하였습니다.

한편, 2022년 5월 10일 제 20대 대통령으로 취임한 윤석열 대통령의 대선 당시 주요 부동산 공약은 다음과 같습니다.

윤석열 정부의 주택 공급 관련 부동산 대책이 주목받으며, 한동안 주택 공급 관련 긍정적인 시장 분위기가 조성될 것으로 전망되나, 향후 추가적인 부동산 규제 강화 정책이 추가로 발표될 경우, 민간 주택 공급량 감소, 재건축 시장 악화, 대출규제로 인한 분양 및 청약 감소 등 부동산 시장의 불확실성이 확대될 우려가 있습니다.

한편, 부동산신탁업무 및 부수업무 관련하여 개정된 법규 내역은 다음과 같습니다.
 

부동산 가격 안정화정책의 경우 일반적으로 부동산경기 과열시기에 실시되므로 해당 정책 시행기의 부동산 경기는 상승국면으로 부동산신탁업의 시장규모는 오히려 증가하는 등 유의미한 상관관계가 없으며, 주택공급정책의 경우 택지개발 및 도시재생사업 등 부동산개발산업의 활성화에 기여하여 개발사업 과정에서 필요한 부동산신탁의 신용보강 기능에 대한 수요 확대에 기여하였습니다. 또한 금융규제정책의 경우 타금융기관의 대출실행을 제한하여 차입형 토지신탁상품에 대한 수요가 증가로 이어질 수 있는 등 정부의 부동산 관련 정책이 부동산신탁업의 시장규모에 부정적인 영향만을 미친다고 볼 수 없습니다. 그러나, 부동산관련 정책에 의해 부동산신탁업에 직접적인 규제 등이 시행되는 경우 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

[영업수익 및 영업손익에 관한 사항]

당사의 2022년 1분기 연결기준 영업수익 및 영업비용은 각각 588억, 199억원을 기록하였습니다. 영업수익의 경우 2020년부터 증가한 신규수주가 일부 반영되며 수수료 수익이 확대된 결과로 전년 동분기 대비 11.1% 증가하였고, 영업비용은 전년 동기 대비 유사한 수준의 규모를 유지하였습니다. 이에 따라 영업이익은 389억을 기록하며 전년 동분기 대비 16.5% 증가하였습니다.

한편, 당사의 연결기준 영업수익은 2020년 2,401억원을 기록하며 2019년 2,233억원대비 7.5% 증가하였습니다. 2020년 수수료수익이 하락하였음에도 불구하고 유가증권관련 이익이 이를 상쇄하였기 때문입니다. 이후 2021년 영업수익은 이자수익의 감소와 함께 전년대비 11.5% 감소한 2,125억원을 기록하였습니다. 이자수익은 801억원에서 623억원로 22.2% 감소하였으며, 이러한 이자수익 감소는 분양현장의 호조가 계정대대여금의 빠른 회수로 이어지며 신탁계정대이자가 전년 대비 56% 감소한 결과로 판단됩니다.

당사의 연결기준 영업비용은 2019년 1,092억원, 2020년 614억원, 2021년 646억원을 기록하였습니다. 2020년 영업비용은 전년 대비 43.8% 큰 폭으로 감소하였는데,이는 2019년 일부 지방 미분양 현장에서 대손충당금 규모가 늘어나면서 대출채권 관련 손실 규모가 커졌으나, 이후 손실이 반영되었던 주요 현장들의 매각이 완료되어 가며 잠재적 위험군이었던 사업장의 분양률도 올라감에 따라 대출채권 관련 손실규모가 2019년 491억원에서 2020년 12억원으로 축소한데서 기인한 것으로 사료됩니다.

영업수익 중 차입형토지신탁보수와 신탁계정대이자를 합산한 차입형토지신탁 관련 수익은 2018년 1,744억원, 2019년 1,690억원, 2020년 1,273억원, 2021년 830억원을 기록하며 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 이에 따라 차입형토지신탁 관련 수익 비중은 2018년 77.0%에서 2021년 39.0%로 감소하였습니다. 또한, 2022년 1분기 기준 차입형토지신탁 관련 수익은 205억원(34.8%)를 기록하였습니다. 차입형토지신탁 관련 수익의 감소는 2018년부터 2020년까지 차입형 토지신탁 수주액이 축소된 데에서 기인한 것으로 사료됩니다. 반면, 포트폴리오 다각화 차원에서 진출한 리츠 영역에서 적극적인 행보를 보이며 신탁본업 외에 대리사무나 리츠업무를 통한 수수료 수익은 꾸준히 증가하였고, 이에 따라  비토지신탁 및 기타 수익 비중은 2018년 12.72%(289억원)에서 2021년 34.4%(731억원)까지 상승하였습니다. 한편, 기타이자는 당사의 연결회사인 한국자산캐피탈의 대출채권관련이익으로, 한국자산캐피탈의 운용자산이 성장함에 따라 그 규모가 2018년 155억원에서 2021년 388억원까지 확대된 것으로 판단됩니다.

한편, 당사의 총 수탁고는 2019년 15.5조원에서 2022년 1분기 20.6조원까지 지속적으로 증가하였습니다. 차입형토지신탁 수탁고의 경우, 2018년부터 지방분양경기 침체로 인해 차입형토지신탁 시장이 축소되고, 리스크관리를 위한 수주심의 강화로 인해 차입형토지신탁 신규수주가 축소하여 2020년 2.1조원까지 감소하였습니다. 그러나, 2020년 하반기부터 공급과잉을 해소하며 지방주택시장이 회복되기 시작하였고, 이에 따라 2022년 1분기 차입형토지신탁 수탁고는 2.5조원까지 증가하였습니다.

향후 정부 부동산 정책 및 규제, 기준금리 인상 등 부동산개발 관련 금융시장 환경의 변화로 인해 차입형토지신탁 상품에 대한 시장 수요가 감소하여 수주액의 규모가  축소되거나, 충당금 설정액 및 대출채권관련 손실이 증가할 경우 당사 수익성이 악화될 수 있는 점 투자자 여러분들께서는 유의하시기 바랍니다.

[재무비율 관련 위험]

당사의 부채비율은 2019년  87.2%, 2020년 57.1%, 2021년 48.9%을 기록하며 지속적으로 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 이익잉여금 누적에 따라 자본총계 규모가 2019년말 5,931억원에서 2021년 7,689원으로 확대되었으며, 분양호조로 인한 신탁계정대 회수가 차입부채 상환으로 이어져 당사 연결기준 차입부채 규모가 2019년말 5,116억원에서 2021년 3,061억원까지 감소한 결과로 판단됩니다.  

당사의 2022년 1분기말 연결기준 부채총계는 5,321억원, 자본총계는 8,538억원으로 부채비율은 62.3%를 기록하고 있습니다. 또한, 차입금 및 사채를 포함한 당사의 차입부채는 3,968억원, 자산총계는 1조 3,860억원으로 차입금의존도는 28.6% 수준입니다. 이는 2021년 부채비율 48.9%, 차입금의존도 24.2% 대비 각각 13.4%p, 4.4%p 증가한 수준이며, 당사의 차입부채는 변동없으나 100% 자회사인 한국자산캐피탈의 영업확대로 인해 전년말 대비 차입부채가 907억원 증가한 것이 그 원인으로 사료됩니다. 현재 재무비율의 증가가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나, 향후 당사의 차입금이 급격히 증가한다면 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

2022년 1분기말 연결기준 당사의 차입금, 사채 내역은 아래와 같습니다.

한편, 당사의 2022년 1분기말 기준 차입금 및 사채의 연도별 상환계획은 다음과 같습니다. 잔액 3,970억원 중 2,669억원은 1년 내에 만기가 도래하며 그 비중은 약 67.2%에 해당합니다. 나머지 32.7%에 해당하는 1,301억원은 3년 내에 만기가 도래하는 차입금 및 사채로 구성되어있습니다.

당사는 높은 개발신탁 비중을 지니고 있으며, 개발신탁은 개발비용(건축비 및 기타사업비)을 우선적으로 부담해야 합니다. 향후 개발신탁 사업 규모 확대로 투자자금 소요에 따라 차입금 규모가 확대될 가능성이 존재합니다. 이 경우 재무안전성이 악화되거나 이자비용 부담이 증가되어 당사의 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

[대손충당금적립 및 재무건전성 관련 위험]

당사의 2022년 1분기말 연결기준 대출채권 및 기타수취채권 잔액은 8,166억원이며, 대손충당금 440억원을 설정하고 있습니다. 당사의 대출채권은 대여금, 대출금, 대지급금, 신탁계정대로 구성되어 있으며, 기타수취채권은 리스채권, 미수금, 미수수익, 보증금으로 구성되어 있습니다.

이 때, 신탁계정대란 당사와 같은 부동산신탁사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 의미하며, 신탁계정대가 확대될수록 이자수익이 늘어나 실적에 긍정적인 영향을 미치지만 자금회수에 실패할 경우 신탁사의 손실로 반영될 위험이 있습니다. 대출금은 당사의 자회사인 한국자산캐피탈에서 발생한 자산으로, 시행사와 도급계약을 체결한 시공사로부터 책임준공확약을 받고, 해당 현장의 수익권을 설정한 후 신탁회사에 PF 대출금을 기표하면 발생하는 자산입니다. 2022년 1분기말 연결기준 당사의 신탁계정대 채권잔액과 대출금 채권잔액은 각각 1,996억원, 5,865억원을 기록하였으며, 대출채권 및 기타수취채권 총계의 99.8% 비중을 차지하고 있습니다.

한편, 대출채권 및 기타수취채권 중 대부분은 건전성분류대상자산에 속하며, 기존 사업의 준공 및 분양완료로 신탁계정대가 감소하며 2019년 1조 1,721억원 수준에서 2020년 7,024억원까지 감소하였으나, 2022년 1분기 기준 7,873억원으로 다시 증가하였습니다. 당사의 연결기준 대출채권, 기타수취채권 및 그에 설정된 대손충당금 추이는 다음과 같습니다.

한편, 당사의 자산건전성 추이를 살펴보면, 당사가 보유중인 자산건전성분류대상자산 중 요주의이하 자산의 비율은 2019년 82.1%에서  2022년 1분기말 21.0%까지 지속적으로 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 2019년에는 당사의 건전성 분류기준(계획대비 공정률차이 10%이상)에서 감독규정 기준(계획대비미달 기준)으로 신탁계정대여금에 대한 건정성 재분류를 실시하면서 요주의자산이 크게 증가하였으나, 2020년 이후 차입형 토지신탁 사업의 분양실적이 개선되면서 자산건전성 지표가 개선된 것으로 판단됩니다. 이에 건전성분류대상자산에 대하여 설정하는 대손충당금 또한 감소하는 추세를 보이고 있으며, 2022년 1분기말 440억원의 대손충당금을 설정하며 2019년말 948억원 대비 감소한 모습을 보이고 있습니다.

한편, 당사의 별도기준 재무건전성 지표를 살펴보면, 영업용순자본비율은 영업용순자본 규모가 크게 확대되며 2019년 말 879.71% 대비 2020년말 1023.44%로 크게 증가하였습니다. 이후, 한국자산캐피탈 추가 출자(1,000억원)와 부동산 펀드 등에 따라 총위험액 규모가 증가하며 영업용순자본비율이 2022년 1분기말 기준 500.09%까지 다시 감소하였습니다. 금융투자업규정에 의거 금융투자업자는 자본적정성 유지를 위해 영업용순자본비율을 150% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 보이며, 현재 영업용자본비율의 감소가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단되나, 당사의 영업용순자본 대비 총위험액이 급격히 증가한다면 재무건전성에 악영향을 미칠 수 있습니다.

당사의 별도 기준 원화유동성비율의 경우, 2020년말  1058.17%를 기록하며 2019년 말 233.19% 대비 크게 증가하였습니다. 이는 원화유동성부채(잔존만기 3개월이내) 규모가 대폭 감소하고 원화유동성자산(잔존만기 3개월이내) 규모가 대폭 확대되었기 때문입니다. 하지만, 2021년말 원화유동성부채(잔존만기 3개월이내)는 감소했음에도 불구하고, 원화유동성자산(잔존만기 3개월이내)의 축소 규모가 더 커지며 원화유동성 비율이 825.53%까지 감소하였습니다. 이후, 원화유동성부채(잔존만기 3개월이내)의 규모가 크게 증가하며 2022년 1분기말 원화유동성 비율은 277.07%로 2019년말 수준으로 회귀하였습니다. 금융투자업규정 제3-41조에 의거 부동산신탁업자는 원화유동성비율을 100% 이상 유지하여야 합니다. 당사는 해당 요건 대비 양호한 건전성을 유지하고 있는 것으로 사료되며, 현재 원화유동성비율의 감소가 재무건전성에 미치는 영향은 제한적이라고 판단됩니다. 허나, 당사의 원화유동성부채가 급격히 증가한다면 재무건전성에 부정적 영향을 미칠 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 금융투자업규정 등 감독규정에 근거하여 한국채택국제회계기준에 의한 대손충당금이 감독 목적상 요구되는 충당금 적립액 합계금액에 미달하는 금액만큼을 대손준비금으로 적립하도록 요구받고 있습니다. 감독목적상 요구되는 충당금 적립액은 금융투자업규정 및 여신전문금융업감독규정에서 규정하는 대출채권 등의 각 호별로 금융투자업규정상의 최소적립률을 적용하여 결정한 금액으로 산출합니다. 동 대손준비금은 이익잉여금에 대한 적립금 성격으로 기존의 대손준비금이 결산일 현재 적립하여야 하는 대손준비금을 초과하는 경우에는 그 초과금액을 환입 처리할 수 있고, 미처리결손금이 있는 경우에는 미처리결손금이 처리된 때부터 대손준비금을 적립하도록 합니다.

당사는 채권금액, 분양률, 공정률 등 신탁사업의 건전성을 분기 단위로 점검하여 채권의 회수시기, 회수금액, 회수가능성을 검토하는 등 적극적인 채권관리 정책을 수립시행하고 있으며, 회수가 지연되는 대출채권에 대해서는 지연사유에 따라 적절한 조치를 취하고 있습니다.

당사의 대출채권 중 신탁계정대여금과 신탁대지급금, 기타채권 중 신탁보수미수금과 신탁계정대미수이자 등은 신탁법상 선순위 비용상환청구권에 기해 신탁재산으로부터 수취할 수 있습니다. 따라서, 사업손실이 일정수준 내에서 제한되는 경우 손실이 발생할 가능성이 높지 않으나 분양률이 매우 저조하거나 시공사 부도 등으로 사업기간이 장기화되어 사업수지 크게 악화되는 경우 대손충당금 적립부담이 증가하며, 고유계정 차입이 확대되는 과정에서 이자비용 부담 및 유동성 리스크가 확대될 가능성이 있습니다.

향후 당사가 차입형토지신탁 중심의 외형성장을 이어나갈 경우 신탁계정대 등 자산건전성분류대상 자산이 증가할 것으로 전망됩니다. 이 때, 부동산 시장 여건이 부정적일 경우 개발사업의 자금소요 증가로 인한 유동성위험이 발생할 수 있고 시공사 부도, 분양률 저조 등의 이유로 개발사업이 부실화될 경우 신탁계정대 회수와 관련하여 추가적이 위험부담이 있을 수 있습니다. 이는 이자비용 증가, 대손상각비 증가 등 당사의 영업실적에 부정적인 영향을 미치게 되므로 투자자 여러분께서는 이점을 유의하시기 바랍니다.

[소송 관련 위험]

부동산신탁사업 특성상 소송 관련 우발부채 부담이 상존하고 있어, 향후 주요 소송의 진행경과에 대한 모니터링이 필요합니다. 당사는 2022년 1분기말  200건의 소송(소송물가액 204,335백만원)에 피소되어 소 계속중에 있으며, 42건의 소송(소송물가액 63,746백만원)을 제기하여 진행하고 있습니다. 현재 계류중인 소송사건의 결과를 예측하기 어려우나, 회사의 영업에 중대한 영향을 미칠 가능성이 있는 소송사건은 존재하지 않는 것으로 판단됩니다. 하지만 일부 소송은 고유계정(당사)에도 영향을 미칠 가능성이 있어 보다 면밀히 진행경과를 관찰할 필요가 있습니다. 당사의 진행중인 주요 소송현황은 아래 표와 같습니다.

당사는 진행중인 소송들에 대해 소송대리인을 선임하는 등 적극적인 대응을 하고 있지만, 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 예측할 수 없습니다.  

당사는 현재 계류중인 소송사건중 패소로 인해 고유계정에 영향을 미칠 것으로 예상되는 경우에는 충당부채를 설정하고 있습니다. 2021년 말 연결기준 소송충당부채는 33.8억원을 기록하였으며, 2022년 3월 누적으로 5.9억원 추가 설정이 발생함에 따라 2022년 3월말 기준 소송충당부채로 설정된 금액은 약 39.7억원입니다. 당사의 2021년말과 2022년 3월말 연결기준 소송충당부채의 변동내역은 아래와 같습니다.

향후 소송 결과에 따라 추가로 비경상적인 손실이 발생하거나 환입금이 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 현재 계류중인 소송사건에 대해서는 그 결과를 합리적으로 예측하기 어려운 점을 유의하시기 바랍니다.

[최대주주의 현황]

신고서 제출일 현재 당사의 최대주주는 당사의 지분 28.39%를 보유하고 있는 주식회사 엠디엠입니다. 그외에 당사 주식을 5% 이상 보유하고 있는 주주는 엠디엠플러스, 문주현, 한국자산관리공사로 각각 10.00%, 15.11%, 5.72%를 보유하고 있습니다.

당사의 최대주주는 2011년 7월 12일 대신엠에스비사모투자전문회사에서 (주)엠디엠으로 변경되었습니다. 주주배정 및 제3자배정, 지분 양수도 등에 따라 최대주주 지분율 변동이 있었으나, 최대주주는 변동된 사실이 없습니다. 증권신고서 기준일 현재 최대주주의 변동사항은 다음과 같습니다.

[우발상황 및 약정사항에 따른 위험]

2022년 1분기말 기준 당사의 우발상황 및 약정사항은 아래와 같습니다.

(1) 2022년 1분기말 기준 장기차입금과 관련하여 견질담보로 제공된 수표ㆍ어음 내역은 다음과 같습니다.

(2) 2022년 1분기말 기준 우리사주조합의 우리사주취득자금대출에 대한 담보제공을 위하여 당사가 한국증권금융에 예치한 200백만원에 대해 한국증권금융이 예금근질권을 설정하였습니다.

(3) 당사는 시공사의 책임준공의무 미이행시 책임준공의무를 부담하고, 당사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 대출금융기관에 발생한 손해를 배상하는 의무를 부담하는 책임준공관리형토지신탁사업(중구을지로5가 사업 등 14건, 준공사업장 제외)을 진행 중에 있습니다. 2022년 1분기말 기준 책임준공 관리형토지신탁 사업에투입된 PF대출금융기관의 총 PF대출금액은 526,598백만원입니다. 당사의 손해배상액은 당사의 책임준공미이행으로 인하여 발생한 손해인지 여부를 판단 후 결정되는 사항입니다. 진행중인 사업의 공정진행상 연결실체가 책임준공의무를 부담할 리스크는 낮을 것으로 판단되며 손실금액을 신뢰성있게 측정할 수 없어 2022년 1분기말 연결재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 아니하였으며, 사업장별 공정진행을 지속적으로 모니터링 할 예정입니다.

(4) 2022년 1분기말 기준 당사는 카임글로벌벨류전문투자형사모부동산투자신탁2호와 카임글로벌코어일반사모부동산투자신탁1호가 통화선도계약상의 채무를 이행하지 못할 경우 자금부족액을 지급하는 자금보충약정을 체결하고 있습니다.

(5) 당사는 수익증권인 카임글로벌밸류전문투자형사모부동산투자신탁2호와의 출자약정에 따른 추가출자의무가 존재합니다. 2022년 1분기말 기준 누적출자금액은 USD 1,020,288.89이며, 추후 캐피탈콜(capital call) 방식으로 추가 잔여약정금액 USD 750,406.11을 출자할 예정입니다.

(6) 토지신탁의 소송 결과, 원심에서 일부패소하였으며, 항소심 진행 중입니다. 당사는 채권자의 강제집행을 막기 위해 강제집행정지 신청 후, 보증공탁금을 납입하고 토지신탁충당부채를 인식하였습니다. 강제집행정지결정에도 불구하고, 채권자는 연결실체의 고유재산에 압류처분을 하였습니다.

(7) 2022년 1분기말 기준 당사는 토지신탁사업의 분양 및 인허가 등을 위하여 주택도시보증공사로부터 9,510,219백만원, 서울보증보험으로부터 121,916백만원에 대하여 보증을 제공받고 있습니다.

(8) 2022년 1분기말 기준 당사는 정비사업에서의 이주비 대출보증 신청을 위해 사업시행자와대행자가 연대하여 대출금을 상환한다는 내용의 확약서를 주택도시보증공사에 제출하였습니다.

우발부채는 우발부채의 현실화 가능성에 따라 당사의 수익성 및 재무안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 당사는 토지신탁사업과 관련하여 자금보충약정 등이 체결되어 있으며, 투자자 여러분께서는 당사의 우발부채와 관련한 상황을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

[유가증권 가치변동 위험]

당사의 2022년 1분기말 연결기준 금융자산(연결재무제표상 II. 유가증권)은 약 3,443억원을 기록하고 있으며, 당기손익-공정가치측정증권이 2,037억원, 상각후원가측정증권이 1,407억원, 관계기업투자자산 36백만원으로 구성되어 있습니다. 당사는 당기손익공정가치측정증권 평가에 따라 이익 혹은 손실이 일부 발생할 수 있으며, 이는 당사의 영업손익에 영향을 미칠 수 있습니다. 2022년 1분기말 연결기준 당사의 총자산 대비 유가증권(종속/관계기업투자주식 제외) 비율은 24.8% 수준으로 자금운용, 부동산 관련 사업 영위에 따른 PFV 지분 보유 등으로 당기손익-공정가치측정 금융자산에 대하여 평가손실 등이 발생할 가능성이 존재합니다.

당사의 2022년 1분기말 연결기준 당기손익-공정가치측정증권 채무증권의 상세내역은 다음과 같습니다.

한편, 당사가 유가증권을 보유함에 따라 당분기에 인식한 이익은 약 22억원 수준으로 상세 내역은 다음과 같습니다.

위와 같이 증권 및 금리시장의 변화, 해당 유가증권 발행 기업의 변화 또는 해당 부동산 프로젝트의 청산 등은 당사의 보유 유가증권의 가치하락을 야기할 수 있습니다. 이는 유가증권 평가손실로 비용을 인식하거나, 가치하락에 따른 처분으로 인한 처분손실을 발생시킬 수 있으며 이는 당사의 손익에 부정적 영향을 미칠 수 있으니, 투자자께서는 이 점에 유의하시기 바랍니다.

[연결회사의 수익성 악화 및 자금 지원에 따른 위험]

당사는 한국자산캐피탈(주)를 연결대상 종속회사로 보유하고 있습니다. 한국자산캐피탈(주)는 2012년 5월 설립된 여신전문금융업법에 의한 여신전문 금융회사로서 일반 여신 금융, 부동산개발 관련 금융주선 등을 영위하고 있습니다.

한국자산캐피탈의 영업수익은 2019년 174억원, 2020년 290억원, 2021년 495억원을 기록하였으며, 당기순이익은 2019년 101억, 2020년 176억원, 2021년 261억원을 기록하며, 영업수익과 당기순이익 모두 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 2020년에는 수익증권에서 평가이익이 크게 발생하며 이익이 확대되었으며, 2021년에는 운용자산의 성장에 힘입어 운용수익 및 수수료 이익이 크게 증가한 결과로 판단됩니다. 하지만 향후 영업확대 과정에서 대손비용이 증가하거나 조달비용이 증가할 경우, 한국자산캐피탈의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.