분 기 보 고 서

                                   (제 21 기)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의 확인서명

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황

가-1. 연결대상회사의 변동내용

나. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭

당사의 명칭은 "주식회사 리파인"이라고 칭하고, 영문으로는 "REFINE Co., Ltd."라 표기합니다.

다. 설립일자

당사는 부동산 권리조사를 사업목적으로 하여 2002년 7월 10일 설립되었습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

마. 중소기업 등 해당 여부

바. 주요 사업의 내용 및 향후 추진하려는 신규사업에 관한 간략한 설명

당사는 인적 자원 및 데이터 처리 솔루션 활용을 통한 부동산 권리조사 서비스를 주된 사업으로 영위하고 있습니다. 주요 서비스로는 전세대출 서비스, 담보대출 서비스, 전세보증금 반환보증 서비스 등이 있으며 2022년 1분기 기준 각각 전체 매출액의 93.1%, 3.8%, 3.1%의 비중을 차지하고 있습니다. 향후 추진하려는 신규사업을 포함한 자세한 사항은 동 보고서의 「Ⅱ. 사업의 내용」을 참고하시기 바랍니다.

당사의 정관상 주요 사업목적은 아래와 같습니다.

사. 신용평가에 관한 사항

(1) NICE평가정보㈜ 신용등급 정의

(2) SCI평가정보㈜ 신용등급 정의

아. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

당사의 본점소재지는 서울특별시 강남구 테헤란로 625, 4층(삼성동, 덕명빌딩) 입니다. 공시대상기간 중 본점소재지의 변경은 없었습니다.

나. 경영진 및 감사의 중요한 변동

다. 최대주주의 변동

당사는 2002년 7월 10일 최재규(40%), 이창섭(20%), 이길재(20%), 이호철(20%) 4인이 출자하여 설립되었으며, 2020년 7월 최재규 전 대표이사에서 이창섭 대표이사, 이길재 이사(당시 각자 대표이사)로 최대주주가 변경되었습니다. 이후 2021년 8월 20일 이창섭 대표이사, 이길재 이사(당시 각자 대표이사), 김완태 이사가 이창섭 대표이사를 최대주주로 하여 2024년 10월 28일까지 의결권 공동행사를 약정한 공동목적보유 확약서를 체결하였으며, 2021년 12월 이창섭 대표이사와 박병양 이사(35,720주 보유)가 동일한 내용의 공동목적보유확약을 추가로 체결하였습니다.

라. 상호의 변경

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

마. 회사가 화의, 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

바. 회사가 합병등을 한 경우 그 내용

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

3. 자본금 변동사항

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

나. 자기주식 취득 및 처분 현황

다. 자기주식 신탁계약 체결·해지 이행현황

라. 종류주식(명칭) 발행현황

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관의 최근 개정일

당사 정관의 최근 개정일은 2022년 3월 28일입니다.

나. 정관 변경 이력

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사는 국내 최고의 권리조사 전문회사로서, 대출이나 보증의 금융상품에 권리조사업무를 접목하여 선도적인 BM(Business Model)을 창출하고 RPA에 기반하여 부동산 금융관련 비즈니스 모델을 국내에서 최초로 창출하고 관련 서비스를 제공한 회사입니다.

대출이나 보증상품을 취급하고 있는 금융기관은 내부 심사 및 권리조사를 통해 신용ㆍ권리ㆍ시세 등에 문제가 없다고 판단하면 대출금을 지급하거나 보증서를 발행하게 됩니다. 이후 대출이나 보증이 잘 유지되고 있는지 확인을 위해 추가적으로 주기적인 권리조사가 필요합니다.

대출 및 보증상품 판매 흐름도 및 권리조사 영역

당사는 이러한 흐름을 분석한 후 아웃소싱(Out-Sourcing)을 통해 프로세스는 개선하고 비용을 절감하면서도 리스크까지 헷지할 수 있는 새로운 BM(Business Model)을 창출하였습니다.

당사는 기존의 대출 및 보증상품 판매 과정에서 아웃소싱으로 필요한 권리조사 유형이 무엇인지, 시점은 언제인지, 몇번 조사할지, 리스크는 어떻게 헷지 할 수 있는지를 연구하였습니다. 이를 바탕으로 새로운 BM을 창출하고 내부의 고도화된 RPA를 활용하여 보증기관 및 금융기관에 새로운 대출 및 보증상품을 제안하여 B2B, B2G의 부동산 서비스 플랫폼으로서 각 기관에 편의성을 제공하는 서비스 회사입니다.

당사가 제공하고 있는 서비스는 크게 전세대출 서비스(2007년), 전세보증금반환보증 서비스(2013년), 담보대출 서비스(2002년), 기타 서비스(오토론 등, 2010년)로 구분 되며, 품목별 매출 실적은 「Ⅱ. 사업의 내용 - 4. 매출 및 수주상황」 을 참조하시기 바랍니다. 나아가 당사는 시장에서 독보적인 부동산 Data 서비스를 바탕으로 하여 작년 출시한 부동산 플랫폼인 '집파인'을 메타버스 플랫폼으로 확장하여 각종 정보 제공, 부가서비스 등을 제공하여 장기적인 수익모델을 창출할 계획입니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 주요 제품ㆍ서비스 등의 현황

나. 주요 제품 등의 가격 변동추이

당사가 제공하는 권리조사 서비스는 보증기관 및 금융기관별로 상이하므로 각각의 가격 변동 추이를 비교할 수 없습니다.

3. 원재료 및 생산설비

가. 주요 원재료

당사는 부동산 권리조사 서비스를 주된 사업으로 영위하고 있어 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

나. 생산설비

(1) 생산능력 및 생산실적

당사는 생산설비를 바탕으로 한 사업이 아닌 인적 자원 및 데이터 처리 솔루션 활용을 통한 부동산 권리조사 서비스를 주된 사업으로 영위하고 있어 생산능력을 산정하기 어렵고, 생산실적이 없습니다.

(2) 생산설비에 관한 사항

당사의 생산설비와 관련된 사항은 「Ⅲ. 재무에 관한 사항 - 3. 연결재무제표 주석 - 11. 유형자산 및 12. 무형자산」을 참고하시기 바랍니다.

4. 매출 및 수주상황

가. 매출실적

나. 판매경로

당사는 고객사와 전용회선으로 직접 연결이 되어 있습니다. 고객사는 단말기나 서버를 통해 전문형태로 서비스를 의뢰하고, 당사는 권원사업센터와 CS센터에서 서비스(주로 권리조사서비스)를 수행하여 조사보고서를 작성한 후 다시 전문형태로 전용회선을 통해 고객사에게 전송하게 되면 판매가 완료됩니다. 장애발생을 대비하기 위해 전용회선은 듀얼로 운영이 되고 정보보안을 위해 보안장비를 갖추고 있습니다. 판매경로별 매출규모는 영업기밀에 해당하여 별도 기재를 생략합니다.

당사 판매경로 요약

다. 판매전략

(1) 서비스 업그레이드

당사는 권리조사 중 가장 기초이고 중요한 부동산 등기부등본에 관한 조사시스템인 PTS(Primary Title Search, 당사가 命名)시스템을 자체보유하고 있습니다. RPA(Robotic Process Automation, 로봇 프로세스 자동화) 방식으로 설계가 되었으며, 실시간 조사가 가능하고, 대법원 정책변화(예: 세로버전 출력, 등기사건처리현황 조회규정 변경 등)에 신속하게 대응하고 있습니다.

해당 기술을 건축물대장 등 공적장부, 시세, 전입세대열람정보 등에 확대 개발하여 전문으로 제공하고, OCR(Optical Character Reader, 광학적 문자 판독장치)을 고도화하여 제출된 서류에 대해 데이터를 추출하여 전문으로 제공하여 고객사가 심사 전에 사전 기초자료로 유용하게 쓰이도록 서비스를 업그레이드하고자 합니다. 최근 S은행과 이를 위해 전용회선을 직접 연결하여 대출에 관한 중요 심사 전에 실시간으로 다양한 권리조사 내용을 제공하고자 합니다. 업그레이드된 서비스를 금융기관에 확대하고자 합니다.

(2) 비대면 상품으로 확대

기술의 발전을 통해 접촉 없이 물건이나 서비스를 구매하는 등의 새로운 소비 경향 즉, 언택트(Untact) 시대에 돌입하였고 코로나19로 인해 더욱 가속화되고 있습니다. 특히, 금융상품에도 활발하게 전개가 되고 있는데, 공기업, 금융기관 등이 비대면으로 보험이나 대출을 취급할 경우 판매 및 심사 지원, 사후관리 등의 서비스를 플랫폼을 통해 제공하고자 합니다. 현재 당사는 일부 공기업, 금융기관의 전세보증금반환보증, 대출상품 등에 서비스를 제공하고 있습니다.

라. 주요매출처

마. 수주상황

당사는 보고서작성일 기준 거래가 종료되지 아니한 서비스에 대한 수주현황이 없으므로 해당사항이 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

당사는 시장위험, 신용위험 및 유동성위험에 노출되어 있습니다. 당사는 이러한 위험요소들을 관리하기 위하여 각각의 위험요인을 면밀하게 관찰하고 있으며 이에 대응하고 있습니다.

가. 위험관리

(1) 시장위험

1) 외환위험

회사는 해외에서 영업활동을 영위하고 있지 않고 있으며 보고기간말 현재 외화자산, 외화부채가 존재 하지 않아 외환위험에 노출되어 있지 않습니다.

2) 이자율위험

이자율 위험은 미래의 시장 이자율 변동에 따라 예금 또는 차입금 등에서 발생하는 이자수익 및 이자비용이 변동될 위험을 뜻하며, 이는 주로 변동금리부 조건의 예금과차입금에서 발생하고 있습니다. 회사의 이자율 위험관리의 목표는 이자율 변동으로 인한 불확실성과 순이자비용의 최소화를 추구함으로써 기업의 가치를 극대화하는 데있습니다.

보고기간말 현재 당사는 변동금리부 차입금이 존재하지 않아 이자율 변동 시 변동금리부 차입금에서 발생하는 이자비용으로 인하여 법인세차감전순손익에 미치는 영향은 존재하지 않습니다.

(2) 신용위험

1) 위험관리

신용위험은 보유하고 있는 수취채권 및 확정계약을 포함한 거래처에 대한 신용위험뿐 아니라 현금및현금성자산 및 금융기관 예치금 등으로부터 발생하고 있습니다. 거래처의 경우 독립적으로 신용 평가를 받는다면 평가된 신용 등급이 사용되며, 독립적인 신용 등급이 없는 경우에는 고객의 재무 상태, 과거 경험 등 기타 요소들을 고려하여 신용위험을 평가하게 됩니다. 개별적인 위험 한도는 이사회가 정한 한도에 따라 내부 또는 외부에서 평가한 신용 등급을 바탕으로 결정됩니다. 신용 한도의 사용 여부는 정기적으로 검토되고 있습니다.

2) 금융자산 손상

당사는 기대신용손실 모형이 적용되는 다음의 금융자산을 보유하고 있습니다.

ㆍ 재화 및 용역의 제공에 따른 매출채권

ㆍ 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

현금및현금성자산도 손상규정의 적용대상에 포함되나 식별된 기대신용손실은 유의적이지 않습니다.

당사는 매출채권과 상각후원가측정 기타금융자산에 대해 전체 기간 기대신용손실을 손실충당금으로 인식하는 간편법을 적용합니다. 기대신용손실을 측정하기 위해매출채권은 신용위험 특성과 채권연령을 기준으로 구분하였습니다.

당사의 매출채권과 상각후원가측정 기타금융자산은 모두 신용위험이 낮은 것으로 판단되며, 과거 경험상 채권을 회수하지 못한 경험이 없어 기대손실율은 "0"으로 측정됨에 따라 손실충당금은 "0"으로 측정하였습니다.

경영진은 채무불이행 위험이 낮고 단기간 내에 계약상 현금흐름을 지급할 수 있는 발행자의 충분한 능력이 있는 경우 신용위험이 낮은 것으로 간주합니다.

1) 보고기간말의 상각후원가측정 기타금융자산은 모두 3개월 이내 채권에 해당하며, 매출채권에 대한 채권연령은 다음과 같습니다.

2) 당분기와 전분기 중 매출채권의 손실충당금 변동내역은 없습니다.

매출채권은 회수를 더 이상 합리적으로 예상할 수 없는 경우 제각됩니다. 회수를 더 이상 합리적으로 예상할 수 없는 지표에는 회사와의 채무조정에 응하지 않는 경우 등이 포함됩니다.

매출채권에 대한 손상은 포괄손익계산서상 대손상각비로 순액으로 표시되고 있습니다. 제각된 금액의 후속적인 회수는 동일한 계정과목에 대한 차감으로 인식하고 있습니다.

(3) 유동성위험

당사는 미사용 차입금 한도를 적정 수준으로 유지하고, 영업 자금 수요를 충족시키기 위해 차입금 한도나 약정을 위반하는 일이 없도록 유동성에 대한 예측을 항시 모니터링하고 있습니다. 유동성을 예측하는 데 있어 회사의 자금조달 계획, 약정 준수, 회사내부의 목표재무비율 및 외부 법규나 법률 요구사항이 있는 경우 그러한 요구사항을 고려하고 있습니다.

보고기간말 현재 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석 내역은 다음과 같습니다.

(4) 자본위험관리

당사의 자본관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적의 자본구조를 유지하는 것입니다.

당사는 부채비율에 기초하여 자본을 관리하고 있습니다. 부채비율은 부채를 자본으로 나누어 산출하고 있습니다.

나. 파생상품 및 풋백옵션 등 거래 현황

당사는 공시서류작성기준일 현재 해당사항이 없습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

가. 경영상 주요계약

당사는 공시대상기간 중 해당사항이 없습니다.

나. 연구개발활동

(1) 연구개발 조직

당사의 연구개발활동을 담당하고 있는 부서는 전략기획팀, SWA(Software Architecture)팀, ITA(Information Technology Architecture)팀,  전산QA(Quality Assurance)팀, DT(Data Transformation)팀으로 구성되어 있으며, BM(Business Model)을 기획 및 개발하고 IT기술을 연구 및 개발하는 업무를 수행합니다. 조직도는 아래와 같으며, 담당 업무는 다음과 같습니다.

(2) 연구개발비용

당사는 공시대상기간 중 인식한 연구개발비용이 없습니다.

(3) 연구개발실적

당사는 업무처리는 극대화하면서 다양한 리스크 관리를 통해 고객사에게 최적의 서비스를 제공하고자 노력하고 있습니다. 빠르게 변하는 시장 환경 속에서 고객사의 문제를 해결할 수 있도록 실질적인 시스템 및 솔루션을 제공하고자 합니다. 수많은 노하우를 바탕으로 당사는 아래와 같은 시스템을 구축하고 있습니다.

시스템 구성도

당사의 시스템은 크게 6가지로 분류할 수 있는데, 주요 시스템 및 최근 3사업연도 중에 완료된 연구개발활동의 성과는 아래와 같습니다.

1) PTS 시스템

연구 결과	- 권리조사의 가장 기초가 되는 등기부등본 조사에 대한 자동 시스템 구축 PTS시스템 - RPA방식으로 부동산 등기 자동 열람과 내용 추출 및 분석용 솔루션 구축 - 등기신청사건 변동 일 단위 확인 및 사건 발생 시 자동 열람 기능 탑재 - 고유번호 기반 거래 중복 의뢰 감지 - 시스템 독립화로 부동산고유번호 중심의 운영시스템 - 예약 시스템 구축으로 계획된 일정에 맞추어 등기신청사건 변동 확인 - PTS Manager 시스템을 통한PTS 시스템 상황 관리
기대 효과	- 비대면 금융상품 및 모바일 서비스 가능(사전에 판단, 24시간 서비스 가능) - 등기사건의 일 단위 확인으로 리스크 감소(Gap-Risk 제거로 고객사의 손실 감소) - 자동화를 통해 다량의 건을 처리할 수 있어 경쟁력 보유 - 수집, 열람, 분석 기반의 표준화된 시스템 운영에 따른 생산성 향상 - 등기신청사건 감지 기술에 의한 차별화 서비스 확보 - 대량의 고객 의뢰 처리 기반 기술 확보 - 계획된 등기신청사건 일정 등록으로 사용자 편의성 증대 - PTS Manager를 통한 중앙 관리로 신속한 오류 확인 및 처리

2) 리스크관리 시스템

3) 업무처리 시스템

7. 기타 참고사항

가. 지적재산권 현황

(1) 국내 특허권

(2) 상표권

(3) 정부 및 공공기관 인증

나. 기타법률규제사항

당사가 수행하고 있는 권리조사 서비스와 관련된 법률에는 민법, 부동산등기법, 부동산등기규칙, 민간임대주택에 관한 특별법, 주택임대차보호법,  개인정보보호법, 신용정보법, 금융소비자보호법 등이 있으며, 관련 규제사항은 아래와 같습니다.

다. 시장 현황

(1) 국내 부동산 서비스 산업 동향

부동산 서비스 산업은 그 특성상 정보의 비대칭성으로 인해 타 산업에 비해 디지털화가 다소 지연되었습니다. 그러나 최근 공공데이터 개방, 빅데이터, 머신러닝 기술개발, 플랫폼 비즈니스 확대 등으로 부동산 서비스 산업에서도 디지털화가 큰 화두가 되었으며, 4차 산업혁명시대에 프롭테크는 부동산산업의 본질적인 체질을 개선할 수 있는 메가 트렌드로 분석되고 있습니다. 현재 프롭테크 산업 매출은 낮은 수준에 머물러 있지만 향후 전연령대를 아우르는 접근성 개선, 높은 네트워크 효과 등을 통한 성장잠재력은 무궁무진하다고 볼 수 있습니다.

최근 4차 산업혁명과 코로나19 등으로 인해 새로운 서비스·기술에 대한 수요가 나타나면서 부동산서비스에도 변화가 시작되었습니다. 부동산 산업 내에서도 기술(Tech)을 접목한 부동산(Property) 서비스인 프롭테크(Proptech) 산업이 미국, 영국을 중심으로 발전해왔으며 최근 우리나라도 빠르게 성장 중에 있습니다.

글로벌 프롭테크 투자규모

글로벌 시장조사기관 Statista에 따르면 2019년 글로벌 프롭테크 투자규모는 90.15억달러로 2018년 53.08억달러 대비 약 70% 증가했습니다. 또한 국토교통부는 부동산 신산업 육성방안('2021.11.30)을 통해 해당 육성방안의 부동산신산업 범위를 제1차 부동산서비스산업 진흥 기본계획('21~'25)으로 정하는 산업 범위 내에서 ICT 등 신기술 접목 산업(프롭테크), 현행 법·제도적 관리가 불비하여 정책적 육성·관리가 필요한 산업(신규서비스)으로 설정한다고 밝혔습니다. 프롭테크포럼 회원사 자료('20, '21)에 의하면 프롭테크 산업 내 사업체수(프롭테크포럼 가입社 기준)는 2019년 11월 114개사에서, 2021년 10월 기준 284개사로 2년여 만에 2배 이상으로 빠른 성장 추세를 보이고 있습니다.

국토교통부에서 2020년 12월 24일 발표한 「1차 부동산서비스산업 진흥 기본계획(2021~2025)」을 살펴보면 프롭테크 등 유망 신산업이 고부가가치를 창출할 수 있도록 집중 육성하고, 기존 산업의 낡은 규제를 혁신하는 동시에 부동산 서비스 소비자의 권익 보호를 위한 제도개선을 추진하는 것을 주요 골자로 하고 있습니다. 또한, 최근 코로나19로 인한 비대면ㆍ온라인 활동이 증대됨에 따른 시장 수요 다양화의 필요성이 증대되면서 고부가가치를 창출하고 신뢰받는 부동산서비스산업으로 발전을 비전으로 하여 3대 목표와 3대 전략, 13개 실천 과제를 제시했습니다.

'21~'25년 계획기간 목표

2020년 12월 부동산서비스산업 진흥 기본계획을 수립 이후에는 신산업 육성을 위한 구체적인 지원과제 도출을 위해 각 업계 전문가를 포함한 전담조직을 운영하고 관계기관과의 협의를 통해 2021년 11월 「부동산신산업 육성방안」을 논의했다고 발표했습니다. 「부동산신산업 육성방안」은 새로운 부동산 서비스의 지속적이고 안정적인 성장을 위해 지원하는 내용을 담고 있습니다. 우선, 프롭테크 서비스의 근간이 주로 부동산 데이터에 기반하고 있는 점을 감안하여 빅데이터 플랫폼을 구축하여 수요가 높은 정보를 지속적으로 생산해 제공하여 부동산 데이터경제 기반을 마련할 계획이라고 밝혔습니다. 산업발전 기반 및 구축 활성화 지원 방안으로는 프롭테크 빌리지 조성안이 포함되었습니다. 또한, 서비스산업의 근간이 되는 소비자 신뢰와 시장의 투명성을 확보하기 위해 소비자 보호 및 보상 체계를 마련하고 소비자에 대한 일반적인 피해방지 원칙도 마련하겠다고 밝혔습니다.

부동산신산업 육성 기본방향

프롭테크 중 한 분야인 중개플랫폼의 경우 임대차 정보 및 부동산 원스톱 서비스 제공 및 이용에 부동산 거래에 관련된 모든 참여자들이 참가하는 형태로 나아가고 있습니다. 단순한 데이터를 제공하는 프롭테크는 이익의 성장에 한계가 있기에 새로운 영역인 인테리어, 오피스 개발 솔루션, 건자재 유통 등 전통시장까지 침투하고 있으며 투명하게 공개된 공공데이터를 기반으로 한 프롭테크 산업이 발전하고 있습니다. 부동산 플랫폼 기업의 성공요인은 시장 수요자가 원하는 비즈니스 모델을 선정하고 IT기술의 접목을 통한 시너지를 창출하는 것입니다. 최근 1인 가구의 급증, 부동산에 대한 높은 관심도 등은 부동산 산업의 혁신을 추구할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

(2) 국내 전세 시장 현황 및 전망

1) 국내 전세 시장 현황

전세가격은 2016년 이후 2% 이내 상승률을 보이며 안정적인 추세를 유지했으나 2020년 하반기 이후 큰 폭으로 상승했습니다. 2020년 전국 주택 전세가격은 4.61% 상승했으며, 수도권은 5.59% 상승, 지방은 3.71% 상승하며 전반적으로 강세를 보였습니다. 임대차3법 시행 이후 상승세는 더욱 가속화되어 2021년 전국 주택 전세가격은 6.51%, 수도권은 7.66%, 지방은 5.50% 상승했습니다. 2022년 들어서는 그 상승세가 다소 둔화되는 양상을 보였는데, 2022년 1분기 전국 주택 전세가격은 0.05% 상승, 수도권 0.14% 감소, 지방은 0.22% 상승했습니다.

신규 입주물량의 감소, 매매가격 상승 등으로 전세 수요가 늘면서 전세가격의 상승이 시작되었는데, 2020년 8월 임대차3법 시행 이후 더욱 가속화됐습니다. 입주물량은 2018년 정점을 기록한 이후 지속적으로 감소세이며 임대차3법 시행 이후 계약 연장 세대가 늘어 기존 주택시장에서 전세 매물이 감소하는 추세입니다. 정부에서는 2021년 2ㆍ4대책을 통해 막대한 주택 공급 계획을 발표했으며 대책 발표 후 채 1년이 되지 않아 2025년까지의 목표 물량인 83.6만호의 60% 수준인 50.3만호의 후보지를 발굴했다고 실적을 발표했습니다. 그러나 현재는 지구지정 단계에 불과하여 실제 사업이 제대로 추진되어 입주까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상되고 있습니다. 2022년 2월 국토교통부에서 발표한 자료에 의하면 2021년 주택 인허가 실적은 전국 54.5만호, 서울 42.3만호로 전년 대비 각각 19.2%, 20.4% 증가했으며 착공실적도 전체 58.4만호, 아파트 47.3만호로 전년 대비 각각 10.9%, 11.6% 증가했다고 밝혔습니다. 반면 준공 실적은 43.1만호로 전년 대비 소폭 감소했습니다. 이후 2022년 1분기 국토교통부가 '3월 주택 통계'를 통해 발표한 인허가 및 착공실적을 살펴보면 2022년 3월 누계 주택 인허가실적은 전국 112,282호로 전년 동기(105,184호) 대비 6.7% 증가했으나, 같은 기간 주택 착공실적은 전국 84,108호로 전년 동기(129,025호) 대비 34.8% 감소했다고 밝혔습니다.

주택 전세가격 상승세에도 불구하고 전세거래량은 매년 꾸준히 상승 추세를 유지했습니다. 2021년의 전국 주택 전세거래량은 132만7637건으로 전년 동기(130만2510건) 대비 약 1.93%, 5년 평균(106만5213건) 대비 약 24.64% 증가했습니다. 2022년 들어 전세가격 상승세는 다소 둔화되었으나 전세거래량은 여전히 증가추세를 유지하고 있습니다. 2022년 1~3월 전국 주택 전세거래량은 36만1658건으로, 전년 동기(34만4531건) 대비 약 4.37% 증가했습니다.

이어서 가계대출 증감 추이를 살펴보면, 한국은행은 '2022년 3월중 금융시장 동향'에서 2022년 3월 중 은행 가계대출 잔액은 전월 대비 1조원 줄어든 1059조원으로 4개월 연속 감소했다고 밝혔습니다. 이는 전월(2,000억원)보다도 감소폭이 확대된 것으로 3월 기준으로는 2004년 관련 통계 작성 이후 가장 큰 폭으로 감소했으며, 가계대출이 4개월 연속 감소한 것도 사상 처음입니다. 이러한 가계대출의 감소는 기타대출을 중심으로 감소세가 지속되고 있으며 정부 및 은행권의 신용대출 관리 지속, 대출금리 상승, 주택시장 부진 등의 영향이 이어지며 신용 대출 중심으로 감소폭이 확대된 것으로 분석되었습니다. 이 중 전세자금 대출을 포함한 주택담보대출 잔액은 784조8천억원으로 한 달 동안 2조1천억원 증가하였으며 2월(1조7천억원)보다 증가폭이 증가했습니다. 이에 한국은행은 주택매매거래 둔화에도 전세 및 집단 대출 관련 자금수요가 지속되어 증가규모가 소폭 확대되었다고 밝혔습니다. 2022년 3월 말에는 작년 하반기부터 적용된 전세대출 규제가 완화되어 전세자금대출 한도를 복원함에 따라 실수요 중심의 전세자금 대출이 이전보다 원활해질 것으로 예상되고 있습니다.

2022년 3월 은행 가계대출

2) 국내 전세 시장 전망

국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 교수·연구원, 금융기관·건설사 종사자 812명(응답자 503명)을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 대다수 응답자가 현 시점의 전세가격 상승세가 매우 높거나 높은 수준으로 인식하고 있으며, 2022년 전세가격은 보합을 기록할 것으로 전망했습니다.
전세시장에서 가격 상승률이 '매우 높음'이라고 응답한 비중은 37.0%를 기록하였고, '높음'을 선택한 응답자도 50.7%에 달했습니다. 경제 전문가의 64.0%, 부동산 전문가의 72.8%는 2022년 전세가격은 -5~5%의 완만한 상승률을 보일 것으로 예상했습니다.

전국 주택전세가격 상승률

그 외에도 주택매수심리 위축 및 전세매물 부족으로 인해 전세가격이 상승할 것으로 보는 의견과 정부 주도의 임대주택 보급으로 전세가격이 하락할 것이라고 보는 의견도 있었습니다. 2022년 전세가격의 상승을 전망한 응답자 중에서 다수는 '주택매수심리 위축으로 인한 전세수요 증가'(30.0%), '임대차 3법, 거주의무 강화에 따른 전세매물 부족'(29.1%) 등을 주된 상승 요인으로 꼽았습니다. 반면 2022년 전세가격의 하락을 전망한 응답자들의 36.1%는 '신축 매입임대 및 공공 전세주택 공급 확대' 요인을 가장 많이 지적하면서 정부 주택 정책에 대한 기대감을 내비쳤습니다.

2022년 전국 전세가격 전망

지역별 주택전세가격 전망을 살펴보면 현재까지는 서울과 비수도권 모두 높은 상승세를 유지하고 있으나, 비수도권의 경우에는 올해 전세가격의 하락을 예상한 응답자의 비율이 높았습니다. 서울과 비수도권의 경우 주택전세가격 상승률이 높다('높음'+'매우 높음')라고 응답한 의견 비중이 서울의 경우 89.7%, 비수도권의 경우 82.7%를 기록했습니다. 특히, '매우 높음'의 비중은 서울이 비수도권보다 17.7%p 높게 나타났습니다.

올해  지역별 주택전세가격 전망은 '하락', '상승', '보합'이 대체로 고르게 분포된 가운데, 비수도권에서의 하락 전망은 54.3%로 과반을 차지했습니다. 영향 요인에 있어서는 비수도권의 경우 다른 지역과 마찬가지로 '신축 매입임대 및 공공 전세주택 공급 확대'(35.2%)가 전세가격 하락에 가장 크게 영향을 미칠 것으로 전망된 반면 서울의 전세가격 상승 요인으로는 '임대차 3법, 거주의무 강화에 따른 전세매물 부족'(30.1%), '신규 물량 부족'(21.3%)가 지적되었습니다. 이는 공급부족에 의한 가격 상승 압력이 올해에도 여전히 높게 작용할 가능성이 있음을 시사하고 있습니다.

지역별 주택전세가격 상승률

2022년 전세가격 전망

(3) 국내 전세보증금반환보증보험 시장 현황 및 전망

1) 국내 전세보증금반환보증보험 시장 현황

금리인상, 경기침체, 규제정책 및 집값하락 등으로 인해 깡통전세가 발생할 경우 임차인은 전 재산인 전세보증금에 대한 재산피해가 발생하게 됩니다. 깡통전세란 임대인이 파산하거나 주택가격이 하락하여 임대인이 임차인에게 임차보증금을 돌려주지 못하는 경우를 말합니다. 임차인이 전세보증금을 보호받을 수 있는 법령이나 제도로는 주택임대차보호법 및 전세보증금반환보증 상품이 있습니다.

국토교통부 보도자료에 따르면 2021년 전세거래량은 132만7637건으로 2016년 이후 매년 증가하고 있습니다. 최근 전세가격의 상승 및 갭투자의 성행으로 인해 보증금 보전 조치에 대한 중요성이 대두되면서 2021년 보증가입률은 2020년 보증가입율에 비해 3.72%p 증가했습니다. 보증금액 또한 2020년 37조2595억원에서 2021년 51조5508억원으로 그 규모가 크게 증가했습니다.

그러나 2021년 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증 가입건수는 23만2천건으로 전세계약 종료 시 전세보증금을 반환 받아야 할 임차가구 764만 가구(2020년 기준)와 비교하면 약 3.0%만 반환보증에 가입되어 있어 전체 임대차 시장에서 차지하고 있는 전세보증금 반환보증 가입 비율은 매우 낮은 것으로 나타났습니다. 정부는 최근 2ㆍ4 공급 대책을 통해 2025년까지 서울 32만가구 등 전국에 83만가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 이와 동시에 자금조달 지원을 위한 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증 지원 강화 계획도 발표되었으며, 이에 따라 HUG의 공적 역할은 지속적으로 확대될 예정입니다.

2) 국내 전세보증금반환보증보험 시장 전망

세입자가 계약 만료 후 보증금을 되돌려받지 못하는 사고를 방지하기 위해 정부가 2018년 8월 「민간임대주택에 관한 특별법」을 제정해 모든 매입임대주택에 보증보험 가입을 의무화하면서 전세보증금반환보증보험에 대한 수요는 대폭 증가할 전망입니다. 신규 임대사업자는 2020년 8월 18일부터 의무적으로 가입하고 있으며 기존 임대사업자는 1년간 유예기간을 거친 후 2021년 8월 18일부터는 임대보증금이 변동하는 계약을 갱신하거나 세입자가 바뀔 경우 반드시 보증보험에 가입하여야 하는 의무를 지게 되었습니다.

국토교통부에 따르면 정부의 임대등록 활성화 정책 등을 통해 등록임대주택의 수는 '17.12월 기준 98만호에서 '20.6월 기준 160.7만호 규모에 이르고 있어 보증보험 신규 가입 수요가 대폭 증가할 것으로 전망되고 있으며, 권리조사를 통한 사고 방지의 중요성이 증대되고 있는 추세입니다.

임대사업자 및 등록임대 현황 등

2016년~2021년까지의 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제 및 회수현황을 보면 발생한 보증사고 금액은 총 1조4814억원이며 그 중 1조2929억원을 주택도시보증공사(HUG)가 대위변제한 것으로 집계되었습니다. 이와 같은 사고 증가 추세는 보증보험 가입자가 늘어난 이유도 있지만, 주된 원인은 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는 집주인이 그만큼 늘었기 때문입니다. 한편, 미회수 금액이 2019년 1,510억원에서 2020년 3,711억원으로 2배 이상 증가했고, 지난 2021년은 6,631억원으로 1년 새 2,920억원이 늘었습니다. 임대사업자 보증보험의무화가 도입되면서 향후 미회수율은 더욱더 증가될 것으로 전망됩니다. 미회수율이 지나치게 높아지면 기관 운영 및 기금 운용에 어려움이 생길 수 있으며 이를 방지하고 세입자의 전세자금 보전을 위해서 보다 철저한 권리조사를 통한 사고방지의 중요성이 증대되고 있습니다.

(4) 국내 주택 매매 시장 현황 및 전망

1) 국내 주택 매매 시장 현황

2021년 전국 주택 매매가격은 정부의 부동산 규제 정책과 코로나19 확산에도 불구하고 9.93% 증가해 높은 상승세를 지속했습니다. 2020년 연초에는 코로나19로 인한 경기 불확실성과 다주택자 양도세 중과 매물이 늘면서 주택시장이 안정적인 흐름을 보였습니다. 2020년 6.17, 7.10 주택시장 안정대책, 8.4 수도권 공급대책 등 정부의 부동산 정책도 상승세를 억제하는 요인으로 작용했습니다.

하지만 2020년 10월 중순 이후 상승폭이 다시 확대된 가운데 주택임대차보호법이 개정된 후 전세시장 수급 불안정이 매매시장까지 영향을 미치면서 2021년 주택 매매시장은 높은 상승세를 나타냈습니다. 한국부동산원의 월간 주택가격동향에 따르면 2021년 주택종합 매매가격은 지역별로는 수도권이 12.83% 상승으로 가장 큰 폭으로 상승했으며, 6개 광역시는 10.92% 상승, 지방도 수도권의 가격 급등과 맞물려 7.38% 상승하는 등 전반적으로 상승하는 흐름을 보였습니다. 2022년 들어서는 서울과 수도권을 중심으로 매매가격 변동률 상승세가 주춤하는 모습을 보였는데, 3월 누계 기준 전국과 지방은 각각 0.14%, 0.28% 상승했으나 서울, 수도권 및 6대 광역시는 각각 -0.01% 하락했습니다. 이는 지난해 하반기부터 강화된 대출규제와 금리 인상, 대선을 앞두고 관망세 확산 등의 영향으로 거래량이 급감하면서 시장이 위축된 것으로 분석되고 있습니다.

2021년 상반기 각종 세금 강화책이 본격적으로 시행되고, 하반기에는 금리 인상과 대출 규제 등 유동성 축소의 여파로 인해 관망세가 확대되면서 2021년 12월 누계 주택 매매거래량은 1,015,171건으로 전년동기(1,279,305건) 대비 20.6% 감소했습니다. 지역별로는 수도권 소재 주택 매매거래량은 479,227건으로 전년 동기 대비 25.4% 감소하였고, 지방 소재 주택 매매거래량은 535,944건으로 전년 동기 대비 15.8% 감소했습니다. 2022년 1~3월 전국 주택 매매거래량은 138,349건으로 전년 동기(279,809건) 대비 약 50.56% 감소했습니다. 이러한 감소세는 특히 서울에서 두드러졌는데, 같은 기간 서울 주택 매매거래량은 14,544건으로 전년 동기(36,104건) 대비 약 59.72% 감소했습니다. 이는 금리 인상과 대출 규제 등 유동성 축소, 집값 급등의 여파 속에서 대선을 앞두고 새 정부의 규제완화 기대감에 의한 관망세가 거래량 하락의 주된 원인으로 지목되고 있습니다.

월별 전국 주택 매매거래량

월별 서울 주택 매매거래량

2) 국내 주택 매매 시장 전망

한국개발연구원(KDI)가 교수·연구원, 금융기관·건설사 종사자 812명(응답자 503명)을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 2022년 국내 주택매매가격은 완만한 하락으로 이어질 것으로 보는 의견이 다수를 차지했습니다.
88.3%의 응답자가 매매가격 상승률이 높다('높음'+'매우 높음')고 응답했으나, 지난 상반기(96.0%)에 비해서는 다소 낮아졌습니다. 또한, 2022년 매매가격에 대해 '하락', '보합', '상승'할 것으로 보는 응답의 비중이 각각 51.3%, 18.3%, 30.4%를 기록했으며, 그 중에서도 '소폭 하락'(-5~0%)의 가능성을 가장 높게 전망했습니다.

전국 주택매매가격 상승률

올해 주택가격의 향방에 있어서는 완만하게 하락할 것이라는 응답이 가장 다수를 차지했으나, 매매가격 상승과 하락에 영향을 미칠 요인들은 다소 고르게 선택되어 다수의 요인들이 주택시장의 불확실성에 복합적으로 작용할 것으로 예상되고 있습니다. 매매가격 상승 전망 요인 중에서는 '신규 공급 입주물량 부족'을 29.5%의 응답자가 선택했으며, '투자 대체재 부족과 풍부한 유동성', '세제 강화에 따른 기존 매물 감소'가 각각 24.5%, 21.9%의 비중을 보였습니다. 매매가격 하락을 전망한 응답자들 중 31.7%는 '주택 매매가격 고점 인식과 단기 급등에 따른 조정'을 선택하였고, '금리 인상'과 '금융규제'가 각각 28.5%, 19.3%의 비중을 차지했습니다.

2022년 전국 매매가격 전망

지역별 주택매매가격 상승률의 경우 서울은 '매우 높음'으로 응답한 비중이 52.7%로 과반을 차지했고, 비수도권은 '높음'이라는 응답이 45.9%로 가장 높았습니다. 그러나 2022년에는 서울과 비수도권 모두 주택가격의 '완만한 하락'(-5~0%)을 예상하는 응답 비중이 가장 두드러졌습니다. 하락 요인으로는 서울과 비수도권 모두 전국과 동일한 순서와 유사한 비중의 요인들이 지목되었으며, 대선 및 코로나 등의 영향은 매우 미미할 것으로 전망했습니다. 상승 전망에 대해서는 서울의 경우에는 '신규 공급 입주물량 부족'(31.1%)이, 비수도권에서는 '세제 강화에 따른 기존 매물 감소'(24.3%)가 주요 요인으로 지목되었습니다.

2022년 지역별 매매가격 상승 전망 요인

다. 회사의 현황

(1) 사업개황

1) 권리조사 및 권리보험

권리조사 및 권리보험의 관계

① 권리조사

부동산 매매 행위 목적의 대상은 부동산에 대한 권리로 귀결됩니다. 부동산의 가격은 각종 권리에 내재한 경제가치이며, 부동산을 교환한다면 그것은 소유권의 교환이고, 담보를 취득하는 것은 담보물권의 취득을 의미합니다.

이와 같이 부동산의 목적 대상은 권리이며 권리는 부동산물건의 근본입니다. 따라서 부동산 권리의 진정성을 확보하는 것이 중요합니다. 즉, 거래당사자들은 부동산 거래시 그 권리관계가 기대한 목적을 달성하는데 흠(하자)이 없고 안전하기를 바랍니다. 부동산의 권리가 안전하지 않거나 심지어 부동산과 그 권리가 합치가 되지 않는 경우도 있기 때문입니다.

결국, 권리의 진정성을 확보하기 위해서 또는 거래 후 있을 수 있는 실수 등을 보완하기 위해 대상 부동산에 하자가 있나 없나 권리에 대한 조사(요컨대 권리조사)가 필요합니다.

당사가 추구하는 권리조사는 안전한 부동산거래, 안전한 부동산관련 대출 및 보증실행, 권리보험 인수를 위한 선행업무로써, 당사는 등기된 권리나 등기되지 않은 권리의 연속성 및 하자ㆍ흠결을 조사하고 위조ㆍ사기 등 부동산 권리에 문제가 되는 사유가 있는지를 밝혀 투명한 사회를 만드는데 일조하고자 합니다.

② 권리보험

권리보험(Title Insurance)이란 손해보험의 일종으로, 권리보험증권(Title Insurance Policy)이 발행될 당시 권리조사로 밝혀진 하자 이외의 다른 하자가 밝혀질 경우 보험자가 피보험자에게 그로 인한 손실 및 손해를 보상하는 제도입니다. 즉, 권리보험은 권리조사의 안전성을 확보하기 위해 고안된 제도입니다.

권리보험은 지난 19세기에 미국에서부터 처음 등장하여 발전되어 왔습니다. 현재 미국 권리보험은 주로 부동산 매매 거래를 위한 소유권용 권리보험(Owner's Policy)와 주택담보대출을 위한 저당권용권리보험(Lender's Policy)으로 발전해왔는데, ALTA(American Land Title Association, 미국 토지 소유권 협회)에서 밝히고 있는 미국 권리보험 시장 규모는 2020년 기준 연간 197억달러 수준입니다.

미국 권리보험 시장 규모 및 점유 현황

국내에서는 미국 권리보험사인 퍼스트어메리칸 권원보험회사(First American Title Insurance Company) 한국지점에서 2001년 6월 금융감독위원회로부터 권리보험으로 첫 사업허가를 받았고, 이후 국내 손해보험사들이 부동산권리보험 허가를 받아 2020년 기준 총 10개 회사가 사업 운영 중에 있습니다. 권리보험은 손해보험 중 특종보험으로 분류가 되고 있는데 처음에는 권원보험으로 도입이 되었으나 현재는 권리보험이란 용어로 통일하여 사용하고 있습니다.

권리조사업 시장은 공식적인 통계가 작성된 바가 없으나, 권리보험 가입시 권리조사업무가 필수적으로 수반되므로 권리보험료에 권리조사 요율을 적용하여 그 규모를 산정해볼 수 있습니다. 국내 부동산 권리보험시장은 매년 성장하고 있습니다. 2021년 기준으로 보험료 규모는 연간 약 1,200억원대 수준이므로 통상의 권리조사료율인 50~60%를 적용하였을 때, 권리조사 시장은 연간 약 600억원대 이상의 시장으로 추정되며, 이는 권리조사에 부대되는 업무를 제외한 순수 권리조사업무만의 시장 규모입니다.

국내 권리보험 원수보험료 수입 현황(단위:백만원)

한편, 현재 국내에서 판매되고 있는 부동산 권리보험은, 부동산 거래 유형과 보호 주체에 따라 소유권용, 저당권용, 전세자금대출용, 임차권용의 4가지로 나뉘는데 각각의 특성을 보면 아래와 같습니다.

권리보험이 국내 처음 도입 당시에는 미국과 같이 소유권용으로 출발하였으나, 미국과 다른 국내 부동산 거래 시장 환경 영향으로 성장하지 못하다가 저당권용을 통해 성장발판을 마련하였고 이후 전세자금대출용을 통해 꽃을 피웠습니다.

요컨대, 국내 부동산 권리보험 시장은 소유권용 → 저당권용 → 전세자금대출용 → 임차권용 순서로 발전했으나, 점유비율로는 전세자금대출용 〉 저당권용 〉 임차권용 〉 소유권용 순입니다.  현재 전세자금대출용 권리보험이 압도적으로 높은 점유율을 차지하고 있으나 소유권용의 잠재력은 여전히 남아 있는 상태입니다.

당사는 국내에 권리보험이 도입될 수 있도록 선구자로서 역할을 수행하였고, 특히 저당권용 및 전세자금대출용 권리보험이 국내에 판매가 될 수 있도록 선도적으로 BM을 개발하여 시장에 서비스를 제공하고 있으며 이에 대한 특허도 보유하고 있습니다. 당사는 6개의 국내 권리보험사(삼성, DB, KB, 한화, 현대, NH농협)와 1개의 외국계 권리보험사(FA)와 협약을 체결하여 권리조사 업무를 수행하고 있습니다. 향후 새로운 권리조사 기법을 개발하여 권리보험이 더욱 확대될 수 있도록 새로운 장을 열고자 합니다.

2) 설립배경 및 설립 이후의 성장과정

당사는 2000년대 초반 인터넷혁명 등 금융환경 변화에 부응하여 부동산, 금융 및 리스크관리에 대한 제반 서비스를 제공하고자 국토교통부 산하 공기업인 한국부동산원(舊 한국감정원)에서 사내 벤처회사로 기획 및 설립되었습니다. 당사는 설립 이후 2002년부터 담보대출에 대한 권리조사 서비스를 개시하였습니다. 기존 금융기관 업무 흐름 상 주택 담보대출 취급시 근저당설정등기 완료(최소 접수) 후 기표(실행)까지 통상 1~2일의 시간이 소요되는 애로사항이 존재하였습니다. 당사는 2002년에 국내 최초로 주택 담보대출이 선기표가 가능할 수 있도록 안전하고 신속한 BM을 개발하여 현재까지 여러 금융기관에 서비스를 제공하고 있습니다(BM특허 취득).

전세대출은 과거 제2금융권에서 고금리로 취급하고 있었던 상품이었으나, 당사는 2007년에 제1금융권에서 저금리로 100% 리스크를 헷지 할 수 있는 BM을 개발하여 서비스를 개시하였습니다. 이를 통해 당사는 전세대출 관련 수많은 KNOW-HOW를 보유하게 되었고 사기예방을 통해 대출부실화를 사전에 방지하고 간접적으로 서민의 주거안정을 통한 공공의 이익을 증진시키는 역할도 수행할 수 있었습니다.

AUTO론(자동차대출)은 전세대출 상품과 마찬가지로 캐피탈, 카드사 등 제2금융권에서 고금리로 취급하고 있었던 상품이었으나, 2010년 당사에서 1금융권에서 저금리로 100% 리스크를 헷지할 수 있도록 안전하고 신속한 BM을 개발하여 현재까지 여러 금융기관에 서비스를 제공하고 있습니다.

임차인(세입자)의 전재산이라 할 수 있는 전세보증금 보호를 위해 당사는 A보증기관과 협업을 통해 전세보증금반환보증을 위한 서비스를 개발하여 2013년부터 제공하고 있습니다. 당사는 권리조사와 채권양도통지 업무를 위탁 받아 수행을 하고 있으며, A보증기관과는 2013년부터, B보증기관과는 2020년부터 단독으로 선정되어 용역업무를 수행하고 있습니다.

한편, 다변화하는 부동산 시장의 불확실성, 기술의 빠른 발전 및 코로나19 등 언택트 시대에 임차인의 전세보증금반환보증 가입확대를 위해 당사는 플랫폼 강자인 카카오페이, 네이버파이낸셜과 각각 협업하여 2019년부터 판매지원 업무를 수행을 하고 있습니다. 현재 당사는 다양한 온라인 및 오프라인 금융기관에 전세보증금반환보증 및 전세대출에 대한 서비스를 제공하고 있습니다.

지금까지의 성과를 기반으로 리파인은 급변하는 부동산과 금융시장에서 앞으로 계속 새로운 패러다임을 제시하고, 비대면, 블록체인, 빅데이터 및 AI 등 새로운 기술의 도입을 통해 보다 디테일하고 진일보된 서비스를 제공하고자 합니다.

(2) 제품과 서비스 설명

1) 전세대출 서비스

① 서비스 배경

2007년 이전의 전세대출은 크게 두 가지 형태로 존재하였습니다. 즉, 낮은 한도, 낮은 금리로 근로자ㆍ서민을 대상으로 하는 제1금융권에서 취급하는 전세대출과 높은 한도, 높은 금리로 일반인을 대상으로 하는 제2금융권이나 제도권 밖에서 취급하는 전세대출로 구분되었습니다.

전세대출은 전통적으로 제2금융권 상품이어서 담보조건이 까다로웠고(연대보증인 또는 전세권설정등기 방식 등), 높은 금리로 인해 임차인의 주거비 부담이 큰 실정이었습니다. 당사는 대출한도는 높이고 절차는 단순화하여 낮은 금리로 주거비에 대한 부담을 완화시키면서 리스크는 100% 헷지 될 수 있는 상품이 1금융권에서 판매될 수 있도록 연구하게 되었습니다. 2007년 당사는 농협중앙회(現 NH농협은행), C보증기관, LG손해보험(現 KB손해보험)과 공동으로 협업하여 채권양도방식의 보증서를 담보로 하는 전세대출에 대한 BM을 개발하였고 이에 대한 특허를 취득하였습니다.

이를 통해 임차인을 대상으로 대출한도는 높으면서 월세이자나 제2금융권 대출이자 보다는 저렴하고 간편한 전세대출상품이 제1금융권에서 판매가 되었고 주거비 부담 경감으로 무주택자의 주거안정에 많은 기여를 하였습니다. 각 기관마다 역할을 상세하게 정리하면 다음과 같습니다.

② 서비스 프로세스

현재 금융기관에서는 전세대출 실행시 100% 리스크 헷지를 위해 보증보험과 권리보험에 가입하고 있는데, 이 중 보증보험은 신용리스크(차주인 임차인이 대출에 대한 이자를 3개월 이상 연체하거나 만기시 대출금을 반환하지 않을 위험)를 보장하고 있고 신용리스크 헷지를 위해 3개 보증기관 중 한곳을 선택하여 상품 운영을 하고 있습니다. 권리보험은 권리리스크(사기, 위조 등으로 대출금의 손실이 발생할 위험)에 대한 보장으로 손해보험사가 취급을 하고 있는데, A보증기관의 보증 및 C보증기관의 보증 상품에 대해서는 반드시 권리보험에 가입 및 채권양도통지 업무를 수행해야 합니다.

전세대출 상품에 대한 전체적인 프로세스는 아래 그림과 같습니다. 고객이 먼저 대출신청을 하면 금융기관은 보증보험사에 가입 가능 여부를 확인하고, 권리보험사에 청약을 의뢰합니다. 권리보험사로부터 의뢰 받은 당사는 권리조사를 수행하고 민법 제450조에 의해 양도인(차주ㆍ임차인)이 양수인(금융기관, 보증기관)에게 채권을 양도하였음을 제3채무자(임대인)에게 통지하는 채권양도통지 발송 위탁을 받아 임대인에게 내용증명우편을 통해 채권양도통지서를 발송하게 됩니다. 업무가 모두 수행되면 금융기관은 대출을 실행하게 됩니다. 이 과정은 모두 전용선으로 연결이 되어 있으며 전문이라는 DATA로 송수신을 하고 있습니다.

전세대출 권리조사 및 통지 관련 서비스 프로세스

당사는 전세대출 관련해서 두 가지 형태의 서비스를 제공하고 있으며, 이는 i)권리조사 서비스와 ii)통지 관련 서비스로 나눌 수 있습니다. 2007년 C보증기관의 전세대출에 대한 서비스를 시작으로 2011년에는 B보증기관의 전세대출에 대한 서비스를, 2014년에는 A보증기관의 전세대출에 대한 서비스로 확대하였습니다.

권리조사를 항목별, 유형별, 시점별로 구분하면 아래와 같습니다. 다만, 금융기관 요청 및 상품별 유형에 따라 일부 조사가 생략될 수도 있습니다. 당사의 주요 매출 원천 중 하나인 권리조사료는 전세대출이 실행된 건에 대해서는 익월에 권리보험사와의 정산이 완료되나, 이 중 사후조사에 해당하는 부분은 2년간 진행매출로 처리됩니다. 참여기관들과는 모두 전용선으로 연결되어 전문형태의 DATA로 송수신되고 있습니다.

권리조사 항목별 프로세스(예시)

③ 서비스 추이

당사가 수행하고 있는 전세대출 서비스는 매년 유사한 패턴을 보이는데, 권리조사 수행 후 고객사에 발송하는 보고서 기준으로 3개년(2019년~2021년) 평균을 보면 매 1월이 가장 적고 2월과 10월에 수행건이 높습니다. 국토교통부의 전월세거래량과도 비슷한 추이를 보이고 있습니다. 이는 학기를 맞이하기 전인 2월에 이사건이 많고 추석 전후인 10월에 이사건이 많은 패턴을 보이기 때문입니다.

2019~2021년 월별 평균 전세대출 권리조사 건수(건)

2) 전세보증금 반환보증 서비스

① 서비스 배경

전세계약시점에 비해 만기시점 전세보증금이 하락한 상태를 통상 '역전세' 라고 하는데 임차인의 손실 발생 여부와 관계없이 현재 전세시장의 가격을 보고 판단하게 됩니다. 한편, 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 경우 일명 '깡통전세'라 하는데, 주로 임대인이 파산하거나 주택가격이 급격히 하락할 경우 발생하게 됩니다.

이러한 임차인의 피해를 방지하기 위해 마련된 법령 및 제도로는 크게 주택임대차보호법과 전세보증금반환보증 상품이 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인의 안정된 주거생활의 보장을 목적으로 출발하였으며, 상대적 약자인 임차인의 사회정책적 보호에 기여한 바가 대단히 큽니다. 그러나 주로 임차보증금반환채권에 대한 권리만을 보호하였으므로, 임차목적물의 가치하락으로 인해 손실이 발생할 경우에는 임차보증금 전액을 보호할 수 없다는 한계가 있습니다.

전세보증금반환보증은 전세계약 종료시 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 반환해야 하는 보증금의 반환을 책임지는 보증상품으로 1995년 C보증기관에서 "전세금보장신용보험"이라는 이름으로 출시된 바 있습니다. 하지만 홍보부족, 높은 보증료 및 까다로운 가입조건으로 인해 당시 가입율은 높지 않았습니다. 깡통전세로 인한 피해 방지 및 임차인 보증금 적극적 보호를 통한 서민 주거안정성 제고에 대한 사회적 요구 증대에 따라, 당사는 A보증기관과 초기 단계부터 협업하여 상품을 개발하였고, 2013년 A보증기관의 전세보증금반환보증이 출시되었습니다. 이후 B보증기관과도 상품개발 초기 단계부터 협업하여 2020년 B보증기관의 전세보증금반환보증이 출시되었습니다.

전세보증금 반환보증 vs 전세금안심대출보증 비교표

A보증기관의 전세보증금반환보증은 두 가지 상품으로 판매되고 있는데, 그 중 전세금안심대출보증은 임차인에게는 전세보증금반환에 대한 보증을, 금융기관에는 전세대출 원리금 상환에 대한 보증을 동시에 책임지는 상품으로, 임차인이 A보증기관의 보증(위 1) 전세대출 서비스에서 언급한 A보증기관의 보증에 해당) 전세대출을 받기 위해서는 전세금안심대출보증에 필수적으로 가입해야 합니다. 당사는 전세보증금반환보증에 대한 통지 관련 서비스를 제공하고 있으며, 현재 A보증기관과 B보증기관에 단독사업자로 선정되어 업무를 수행하고 있습니다.

한편, 당사는 2019년부터 카카오페이와 협업하여 모바일을 통한 전세보증금반환보증의 비대면 판매 수요를 창출하였습니다. 근래 코로나19로 인해 모바일 판매채널 확장에 대한 필요성은 점차 증가하고 있습니다. 당사는 이에 대응하여 네이버파이낸셜과는 2020년 협업을 통해 판매채널을 확장하여 전세보증금반환보증 지원서비스를 수행하게 되었습니다.

② 서비스 프로세스

당사의 전세보증금반환보증 관련 서비스는 위탁 받은 업무에 대한 수행으로 서비스는 크게 i) 통지 관련 서비스(아래 도표 #2-2. 채권양도통지 발송 위탁)와 ii) 판매지원 서비스(아래 도표 #1. 판매지원 위탁)로 나눌 수 있습니다.

우선 i) 통지 관련 서비스에 대해 살펴보면, 전세보증금반환보증도 채권양도양수방식을 채택하고 있어 임대인에게 채권양도통지서가 배달증명부 내용증명으로 발송되어야 합니다. 이는 전세대출 서비스 중 통지 관련 서비스(위 1) 전세대출 서비스 중 도표 #2-2. 채권양도통지 발송 위탁)와 동일하게 처리되지만 이 경우 전세대출이 없이 순수 자기자본으로 임대차계약을 체결한 경우가 해당됩니다.

반환보증통지 및 판매지원

다음으로 ii) 판매지원 서비스입니다. 전세보증금반환보증은 A보증기관 지사나 인터넷을 통해 직접판매 되었으나, 제1금융기관의 지점에서도 위탁판매 될 수 있도록 확대되었습니다. 당사는 전세보증금반환보증 판매를 위해 막강한 플랫폼 강자인 카카오페이, 네이버파이낸셜과 각각 협업을 하였는데, 구체적으로는 A보증기관 ↔ 플랫폼 간 판매계약체결, 플랫폼 ↔ 당사 간 판매재위탁계약을 체결하여 진행하고 있습니다.

판매지원 서비스의 구체적인 흐름을 살펴보면, 임차인이 해당 플랫폼 모바일 화면에서 전세보증금반환보증을 신청하면 다음단계로 당사 시스템으로 넘어오고, 임차목적물에 대한 정보 입력 및 보증관련제출서류 이미지로 업로드 진행 후 당사에서 실시간 권리조사, 시세 자동계산, 제출서류 조사를 통해 최종 보증가입여부 확인 후 전용선을 통해 A보증기관에 보증가입을 신청하게 됩니다.

전세보증금반환보증 판매지원 서비스 흐름도 및 실제 운영 화면

③ 서비스 추이

앞서 설명드린 바와 같이 매매가 하락으로 인해 '깡통전세' 이슈가 발생할 경우 전세보증금반환보증에 대한 시장의 관심이 커지고, 이에 따라 가입율이 증가합니다. 최근 다수의 임차인들은 전세보증금 보호를 위해 리스크를 헷지하려는 방향으로 움직이고 있으며, 모바일상 네이버부동산에 전세보험 코너 오픈을 통해 전세보증금반환보증에 대한 시장의 관심이 확대되는 추세입니다.

2021년 반환보증 판매처별 처리현황

3) 담보대출 서비스

① 서비스 배경

2002년 이전의 담보대출은 대출이 신청되면 신용조사, 가격산정 및 권리조사 등의 심사가 이루어지고, 이상이 없는 경우 부동산 등기부등본에 근저당설정 완료(최소한 접수) 후 대출이 실행(기표) 되었습니다. 대출신청부터 기표까지 평균 3.5일의 시간이 소요되었는데, 금융기관에서는 업무를 효율적으로 처리하고 업무처리시간(Turnaround Time) 단축을 통해 고객만족도를 높일 필요성을 느꼈습니다.

담보대출 서비스 업무 흐름도

당사는 이에 심사 중 권리조사 업무에 대해 아웃소싱을 통해 안전하면서 보다 빠르게 처리할 수 있는 기법을 연구 및 개발하였고, 권리보험사와 협업하여 선접수후기표(근저당설정 → 기표)가 아닌 선기표후접수(기표 → 근저당설정)가 가능하면서 리스크도 헷지가 되는 BM을 제안하게 되었습니다. 이와 관련하여 당사는 BM특허를 취득하고 있으며, 2002년부터 금융기관에 서비스를 제공하고 있습니다.

현재 일부 금융기관에서 권리보험 및 권리조사 서비스를 이용하고 있는데, 구체적으로 대출심사를 한곳으로 집중화시켜 운영하거나, 대출모집인(대출상담사) 취급건, 비대면건, 긴급건 등 에 대해서 이용을 하고 있습니다. 당사의 담보대출 서비스를 통해 금융기관에서는 업무처리시간 단축 및 비용 최소화로 영업력이 증대되고 아웃소싱을 통해 여신관련 인력이 절감되며, 대출업무 중 발생할 수 있는 리스크도 전가할 수 있어 대출업무를 효율적으로 처리할 수 있다는 장점이 있습니다.

언택트(Untact)에 대한 시대적 요구로 인해 모바일 채널을 통한 금융기관의 대출 상품판매가 확대되고 있으며, 심사인력도 최소한으로 재편되고 있습니다. 인터넷전문은행의 대두로 이러한 변화가 가속화되고 있으며, 심사관련 업무처리는 은행의 고유한 영역 이외에는 내부 자동화 및 아웃소싱을 통해 처리가 될 것으로 예상됩니다.

고객으로부터 대출신청이 들어오면 금융기관은 대출실행을 위해 권리보험사에 저당권용 권리보험 가입을 위한 청약을 진행합니다. 동시에 권리보험사는 당사에 권리조사를 의뢰하게 되고 당사는 아래 도표와 같이 상품 유형별에 따라 권리조사 업무를 즉시 수행한 후 조사결과를 권리보험사에 보냅니다.

② 서비스 프로세스

동시에 권리보험사가 보험증권을 금융기관에 발급하면 고객에게 대출이 실행됩니다. 이 과정은 모두 전용선으로 연결이 되어 있고 전문이라는 DATA로 송수신을 하고 있습니다. 권리조사 업무 중 전입세대조사와 점유관계사실 확인을 위한 현장방문조사는 신용정보사 위탁을 통해 수행하고 있습니다.

담보대출 서비스 업무 흐름도 및 주요 조사 항목

최근 당사는 인터넷전문은행인 A은행과 비대면 담보대출 서비스를 개시하였는데, PTS를 활용한 사전권리조사를 통해 대출가능여부와 대출의 한도를 신속하게 고객에게 전달하고, 당사가 전달하는 데이터를 은행 심사 시스템에서 직접 활용할 수 있도록 전문이 설계되어 있습니다. 예를 들어, 은행에서 지정한 제한 권리의 여부나 금액의 합산 내용 등을 코드나 숫자로 표현하여 전산 처리가 바로 될 수 있도록 하고, 전자등기시 자격대리인이 편리하게 업무처리를 할 수 있도록 등기에 필요한 정보를 자동 제공하도록 구축되어 있습니다. 향후에도 서비스 고도화를 통해 시중은행의 비대면 담보대출 상품에서 서비스가 활성화 될 수 있도록 많은 영업 및 지원을 진행하고 있습니다.

③ 서비스 추이

주택 담보대출 시장은 전세대출 시장과 통상 동일한 패턴을 보이는데 즉, 이사철인 학기가 시작하기 전인 2월과 추석 전후인 10월에 거래량이 많습니다. 그러나 신용대출 등 제한에 따른 풍선효과, LTV 및 DTI 등 정부 규제에 따라 이상 패턴을 보이기도 합니다. 지난해 대출총량규제 등으로 인해 시장이 다소 위축되었지만, 코로나19로 인해 비대면 상품 수요 확대가 일어나고 있습니다.
또한, B보증기관의 주택연금 상품에 대해 당사가 단독계약자로서 권리조사 서비스를 제공하고 있는데, 거래시장 위축, 가입조건 완화 등으로 인해 최근 가입자 수가 증가하고 있습니다. 이는 넓은 의미에서 당사의 담보대출용 권리조사 서비스에 해당합니다. 비대면 상품의 활성화와 틈새시장(P2P업체, 2금융기관, 역모기지 등) 공략 등을 통해 올해 매출 성장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

(3) 사업 구조

당사는 부동산 권리조사업을 영위하는 기업으로서, 부동산권리보험에 부수되는 부동산권리조사나 기타 위탁 조사업무를 수행한 대가로 받는 조사 수수료를 주 수익원으로 하고 있는데, 수익원은 권리보험 가입 여부에 따라 요율 방식과 단가 방식으로 구분됩니다.

요율방식에서 사용되는 권리보험료는 '위험보험료(순보험료)+이윤+사업비'로 구성됩니다. 권리보험료의 결정과정은 권리보험사(손해보험사)가 권리조사 기관과 협의하여 보험상품에 따라 권리조사료를 확정하고 보험상품별 리스크에 따라 위험보험료를 결정합니다. 이윤(예정이율)은 동일한 수준으로 책정하고 권리조사료를 포함한 사업비를 결정한 후 권리보험료를 최종 확정하는 방식입니다.

당사 권리조사업무 중, 관련 법상 당사가 처리할 수 없거나 논란의 소지가 있는 부분이나 전국구로 현장조사 인력이 필요한 일부 업무는 외주를 통해 처리하고 있습니다. 주요 외주 처리 업무 및 그 사유와 외주처는 다음 표와 같습니다.

(4) 신규 사업

① 등록임대주택 임대보증금 보증

등록임대주택 임대보증금 보증은 임대주택 임차인의 임대보증금 반환을 위하여 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따라 의무적으로 가입하는 보증상품을 말합니다.

등록임대주택 임대보증금 보증 흐름도

정부는 기존 기업형 임대사업자를 규율하기 위해 제정된 임대주택법을 계승해 7ㆍ10 부동산대책의 후속조치로 '18.8월 제정된 「민간임대주택에 관한 특별법」을 통해 모든 매입임대주택에 보증보험 가입을 의무화하였습니다. 신규 임대사업자는 2020년 8월 18일부터 의무적으로 가입하고 있으며 기존 임대사업자는 1년간 유예기간을 거친 후 2021년 8월 18일부터는 임대보증금이 변동하는 계약을 갱신하거나 세입자가 바뀔 경우 반드시 보증보험에 가입하여야 하는 의무를 지게 되었습니다.

내용을 구체적으로 살펴보면 등록임대주택 임대보증금 보증과 비슷한 상품으로 전세보증금반환보증이 있습니다. 두 보증은 임차인의 전세보증금(임대보증금)의 반환을 책임지는 보증상품이라는 점에서는 동일하나 전세보증금반환보증은 임차인이 가입 여부를 자율적으로 선택하는 반면, 등록임대주택 임대보증금 보증은 임대인이 임대사업자인 경우 임대인이 의무적으로 가입을 해야 한다는 점에서 차이가 있습니다.

한편, 현재 등록임대주택 임대보증금 보증보험의 경우 임대사업자가 A보증기관 지사에 직접 방문하여 보증보험에 가입하고 있어 시간적, 공간적으로 많은 제약이 발생하고 있습니다. 이를 해결하고자 당사는 비대면채널(모바일)을 통해 효율적으로 가입할 수 있도록 연구 및 기획을 하게 되었습니다. 등록임대주택 임대보증금 보증은 전세보증금반환보증과 흐름이 유사하여 전세보증금반환보증의 판매형태와 동일한 구조로 설계가 가능한데 다만, 고객을 임차인이 아닌 임대인으로 변경하여 네이버파이낸셜과 협업을 진행하였습니다. 일련의 연구와 협업 과정을 거쳐 당사는 2021년 10월부터 임대보증금 보증보험에 대한 판매지원 서비스를 신규로 제공하고 있습니다.

② B2C 플랫폼(집파인) : 부동산 플랫폼 사업

당사는 회사가 성장해온 주택임차시장에서의 경험을 바탕으로, 개인 임차인들을 위한 서비스를 기획하였습니다. 권리조사업을 수행하게 되면 직ㆍ간접적으로 부동산이나 관련 대출 사기 사례들을 접하게 되는데, 다년간 확인해본 결과, 사회 초년생, 신혼부부 등 주택 거래에 익숙치 않은 고객들이 위험에 자주 노출된다는 사실을 인지하였고, 당사 사업을 위해 발전시켜온 PTS 시스템을 이용한다면 간단한 알림만으로도 피해를 예방할 수 있다는 점에 착안하여 부동산 서비스를 구상하게 되었습니다.

현재 주택임차시장 중 당사가 서비스하고 있는 영역은 전세대출, 전세임대, 전세보증금반환보증 일부 영역인데, B2C 서비스를 통해 개인 고객에게는 무료 알림 서비스를 제공하는 한편, 당사에서는 좀더 확장된 영역에서 임대차계약 데이터를 수집하여 기존 B2B 서비스에도 활용하고, 나아가서는 임대차계약 만기 정보를 바탕으로 이사, 거주와 관련된 유료 서비스를 제공한다는 계획입니다.

당사가 추정하고 있는 B2C 서비스 타겟 가구수는 약 764만 전월세 세입자를 대상으로 합니다.

B2C 플랫폼 구축 배경

서비스 제공 대상은 20~40대 개인 임차인으로, 1단계 서비스에서는 당사가 제공하는 스마트폰 App이나 web 서비스를 통해 거주하고 있는 임차 주택 주소와 만기일자를 입력하면 유효한 등기 변동 및 경매 발생 여부와 경매 처리 경과 등을 제공하고, 기타 임대차 관련 분쟁에 대한 법률 자문서비스를 제공합니다.

집파인 1.0

당사는 이 서비스를, 사회공헌 > 고객확보 > 수익창출 의 3단계로 구상 중에 있으며, 작년 하반기 1차 서비스인 임차주택 등기변동/계약만기 알림 및 법률자문 서비스를 오픈했습니다. 서비스 전략과 로드맵은 아래 그림과 같으며, 기존 부동산 플랫폼과 차별화된 부동산 권리 정보 기반의 심화된 부동산 정보제공/알림 플랫폼을 구축한 후 2단계인 부동산 SNS 플랫폼으로 나아갈 예정입니다. 이 플랫폼에서는 개인, 법인, 공인중개사를 구분하여 각각에 필요한 정보를 제공하는 채널 개설과 SNS 기반 추천, 매칭 서비스가 가능한 시스템을 제공할 수 있습니다. 이후에는 VR/AR 도입을 통해 사용자인터페이스를 고도화하여 사용성이 우수한 메타버스 플랫폼으로 확장하는데 주력할 계획입니다.

플랫폼 로드맵 및 추진일정

다. 경쟁 현황

(1) 경쟁 상황

1) 시장 개척자로서 산업 내 경쟁자 미미

당사가 주 업으로 하고 있는 부동산권리조사 업무는, 사업 모델을 직접 만들어 필요한 관계 회사들과 협력하여 시장을 만들어 나갔으므로 당사 이전에는 전문적인 사업자는 물론 현재와 같은 산업 자체가 존재하지 않았습니다. 당사 설립 및 서비스 개시 1년 후를 시작으로 차츰 유사 업무를 수행하는 법인들이 생겨나기 시작하였습니다.

2) 주요 서비스별 계약 방식에 따른 경쟁 현황

각 서비스별 시장 형성 초기에는 권리보험사인 FATIC 및 KB손보와 주로 업무를 수행하였고, 해당 상품 판매를 원하는 대출 금융기관과 수의 계약 형태로 계약을 진행하였으나, 2015년 경부터 당사가 수익원 다각화를 위하여 제휴 권리보험사 확대 정책을 펼침에 따라 해당 상품 취급 권리보험사가 많아져 최근에는 대출 금융기관이 상품별 입찰 형태로 보험사(권리조사기관 심사 포함)를 선정하고 있는 추세입니다.

한편, 전세보증금반환서비스의 경우, 초년도에는 그 규모가 작아 수의계약 형태로 진행하였으나 사업 주체가 공사인 관계로 현재는 1~3년 단위 조달청 입찰로 사업자를 선정하고 있습니다. A보증기관의 경우 2013년부터 현재까지 매년 연속으로 당사가 서비스하고 있고, B보증기관의 경우 2020년 6월 첫 사업 입찰에 당사가 선정되어 3년 계약을 체결하였습니다.

아래 내용은 당사 주요 서비스 품목별 계약 방식을 나타내고 있는데, 당사는 완전경쟁시장에서 입찰을 통해 계속적으로 사업의 규모를 확대해나가는 한편, 새로운 상품 및 서비스를 발굴하여 경쟁 없는 신규 시장을 창출해나가고 있습니다.

(2) 경쟁업체 현황

(3) 비교우위 사항

1) 플랫폼 역할

권리조사 시장 매출의 대부분은 전세대출 서비스에서 발생합니다. 아래 도표는 전세대출과 전세보증금반환보증 시장에서 각 회사들의 관계를 나타내고 있는데, 당사가 그 구심점에서 플랫폼 역할을 수행하며 기관 간 업무 편의를 제공하고 있음을 확인할 수 있습니다.

전세대출 및 전세보증금반환보증 서비스 업무 흐름 내 리파인 역할

2) RPA 방식의 권리조사 시스템

당사는 2002년 설립시점부터 현재까지 부동산 권리조사의 가장 기본이 되는 등기부등본의 자동 열람과 데이터 분석 등에 투자를 해왔고, 이를 통해 PTS시스템(Primary Title Search 시스템)이라는 자체 시스템을 개발하여 지속적으로 업그레이드하며 운영 중에 있습니다.

PTS 시스템에서는 당사 시스템에 권리조사 의뢰가 접수되는 순간 실시간으로 목적물 주소 정제, 등기부등본 열람, 등기 데이터 분석을 통한 상품별 요건 체크 등의 조사 일련의 과정을 자동으로 수행합니다. 누적 440만건에 육박하는 등기부등본 학습 결과를 토대로 등기 데이터 분석 후, 보증 3사의 보증 가이드 및 대출 금융기관의 여신 상품 취급 요건, 당사 내부 빅데이터 기반 추출된 위험 요소 등을 자동 체크하여 그 결과를 실시간으로 금융기관에 제공합니다.

PTS시스템 업무 흐름도

당사는 이 PTS 시스템을 지속적으로 관리하고 고도화 하는 과정에 있으며, 최근 PTS Pro라는 이름으로 업그레이드 하여 업무에 적용 중입니다. 이를 통해 시스템의 처리 시간을 1/3 수준으로 줄이고, 고객사 요청에 따라 개별 조사 업무들을 모듈화하여 제공하며, 제공하는 조사 업무를 다양화하였습니다.

3) 리스크 관리 시스템

당사의 리스크 관리 시스템에서는, 그간 운영 경험을 바탕으로 사고 유형과 위험 요인 체크리스트를 제공하는데, 의뢰 정보와 더불어 전술하였던 PTS 시스템에서 등기부등본의 구문을 분석한 결과를 결합 후 시스템에서 자동 체크하여 조사원에게 조사결과와 위험 사인을 함께 제공하게 됩니다. 또한, 당사 시스템으로 유입되는 전세대출과 주택담보대출의 중복 케이스를 감지하고, 전세대출 기간 중 이상 거래가 발생한 건들을 모니터링하여 추후 인입되는 건들에 대해서도 심화 조사를 하는 등 지속적인 관리업무를 수행하고 있습니다.

또한, 대출 사고 발생시 금융기관이 보증회사와 권리보험회사에 보험금 청구를 하기 위해서는 반드시 당사의 권리조사결과 자료를 요청하게 되는데, 이를 통해 전체 대출 건 중 사고의 유형과 내용, 의뢰 정보와의 연관성 등을 파악할 수 있어 해당 내용들을 통계화하여 리스크 관리 지표에 반영하게 됩니다.

4) 제도 변화에 선제적 대응

당사는 사업 관련 법령(개인정보보호법, 주택임대차보호법 등 임대차3법, 신용정보법, 금융소비자보호법 등)의 제·개정이 있는 경우, 법 시행 이전, 업무 프로세스 변경, 위험도 측정 및 법무검토 등을 통해 고객사에 문제와 대안을 제시하여 의사결정을 쉽게 할 수 있도록 지원하고 있습니다. 최근처럼 다수의 부동산 대책 등으로 제도의 변화가 많은 경우에는 정부 부처의 직접적 문의나 요청에 응대 후 관련 내용을 고객사에 전달하는 등 산업 내 영향력을 행사하고 있습니다.

5) 채널 다각화, 신상품 발굴, 고객 편의 제고를 위한 지속적 연구 및 제안

당사는 시장 환경의 변화나 사기 유형의 변화, 고객 군의 특성 등을 고려하여 여러 대체 권리조사 방법이나 추가적인 심화조사 방법 등을 제안하고 있습니다. 전세대출과 관련해서는 임차인의 주소지 거주 사실 확인 및 계속적 거주 여부 확인을 위한 스마트폰의 위치정보를 활용한 현장조사 방법 및 통신 DB를 활용한 조사 방법을 제안한 바 있으며, 이를 위해 2019년에 방송통신위원회에 LBS(Location Based Service, 위치기반서비스)사업자 신고를 마쳤습니다.

또한, 리스크 경감을 통해 고객사의 편의를 제고하기 위한 일환으로 대출 기간 중 주택 담보 대출 추가 여부를 확인하여 개별 주택 가격 대비 CLTV (Comprehensive Loan To Value, 포괄담보인정비율)*를 구하고, CLTV 100% 초과 건에 대해서는 사후 이상건으로 분류하여 금융기관에 보고하는 등, 사고 방지를 위한 조기 경보 시스템을 운영하고 있습니다.

6) 개인(신용)정보 처리 및 관리 능력
 

당사는 금융기관의 가계 여신 상품 취급 관련 조사업무를 수행하기 때문에 금융기관으로부터 개인 고객의 정보를 제공 받아 처리할 수 밖에 없어 이에 대한 관리에 만전을 기하고 있습니다. 2022년 3월 말 현재 당사는 각 계약 금융기관 및 공사의 정기/수시 보안점검에 대응하고 있을 뿐 아니라, ISMS 인증을 취득하고 유지 중에 있습니다.

ISMS인증(Information Security Management System, 정보보호 관리체계 인증)은, 정보보호 인증 중 국내 최고 인증으로서, 정보보호를 위한 일련의 조치와 활동이 인증 기준에 적합함을 인증기관인 한국인터넷진흥원에서 증명하는 제도입니다. 당사는 관리체계 수립 및 운영에서 16가지 항목, 보호대책 요구사항에서 64가지 항목, 총 80가지 항목을 통과하여 시스템의 안정성 및 보안성을 인정 받았습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

가. 요약 연결재무정보

나. 요약 별도재무정보

2. 연결재무제표