반 기 보 고 서

                                   (제 8 기 반기)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인_20210817

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

1) 회사의 법적 ·상업적 명칭
당사의 명칭은 '주식회사 모두투어자기관리부동산투자회사'라고 표기합니다. 또한  영문으로는 'MODE TOUR Real Estate Investment Trust Incorporated' 라고 표기합니다. 단, 약식으로 표기할 경우에는 (주)모두투어리츠 또는 MODETOUR REIT 라고 표기합니다.

 2) 설립일자
당사는 2014년 1월 10일에 설립되었으며, 2016년 9월 22일자로 유가증권시장에 상장하였습니다.

3) 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소
- 주      소 : 서울특별시 중구 퇴계로 173 남산스퀘어빌딩 12층
- 전화번호 : 02-6253-5911
- 홈페이지 주소 : www.modetourreit.com

4) 회사사업 영위의 근거가 되는 법률
 당사는 『부동산투자회사법』에 따라 설립되었습니다.

 5) 주요 사업의 내용 등
당사는 부동산투자회사법령 및 당사 정관의 규정에 따라 회사의 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 투자,운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다. 기타 자세한 사항은 동 보고서의 II. 사업의 내용을 참조하시기 바랍니다.

6) 신용평가에 관한 사항
 해당사항 없습니다.

 7) 연결대상 종속회사 개황연결대상 종속회사 현황(요약)
- 해당사항 없습니다.

 7-1) 연결대상회사의 변동내용
 - 해당사항 없습니다.

8) 중소기업 등 해당 여부

9) 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

 1) 회사연혁 및 변동사항

2) 회사의 본점소재지 및 그 변경
2018년 11월 27일에 본점소재지가 서울시 중구 소공로 116, 701호(소공동, 서울센터빌딩)에서 서울시 중구 퇴계로 173, 12층(충무로3가, 남산스퀘어)로 변경하였습니다.

3) 경영진의 중요한 변동

4) 최대주주의 변동
 - 해당사항 없습니다.

5) 상호의 변경
- 해당사항 없습니다.

6) 합병 등에 관한 사항
 - 해당사항 없습니다.

7) 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화
 - 해당사항 없습니다.
 
 8) 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용
- 해당사항 없습니다.

3. 자본금 변동사항

                                               자본금 변동추이

4. 주식의 총수 등

                                              주식의 총수 현황

  4-1) 자기주식 취득 및 처분 현황
   해당사항 없습니다.

  4-2) 종류주식 발행현황
   해당사항 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

                                                     정관 변경 이력

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

당사는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 2021년 12월 31일까지 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다.
당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로서 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다.

2021년 6월 30일 현재 당사의 자산구성은 아래와 같습니다.

                                                  <자산의 구성>

당사가 영위하는 사업은 투자부동산의 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당하고, 일정기간 운용 후 처분함으로서 자본이득도 추구합니다. 또한, 부동산 펀드에 투자함으로서 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 투자자의 배당금으로 활용됩니다. 기타 세부내용은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스"를 참고하여 주시기 바랍니다.

당사는 2021년 반기 손익계산서 기준 35억원의 매출과 20억원의 영업이익을 달성하였으며 임대료수입 32억원, 금융투자수입 3억원의 매출을 달성하였습니다.

본 사업의 개요에 요약된 내용의 세부사항 및 포함되지 않은 내용 등은 "II. 사업의 내용"의 "2. 주요 제품 및 서비스"부터 "7. 기타 참고사항"까지의 항목에 상세히 기재되어 있으며 이를 참고하여 주시기 바랍니다.

2. 주요 제품 및 서비스

1) 투자부동산의 현황
당사의 주요 투자자산은 부동산을 매입하여 호텔(숙박시설)로 운용하는 것으로 개별 자산에 대한 상세내역은 다음과 같습니다.

구 분	스타즈호텔 명동1호점	스타즈호텔 명동2호점	스타즈호텔 동탄점	스타즈호텔 독산점
호 텔	스타즈 명동1	스타즈 명동2	스타즈 동탄	스타즈 독산
주 소	서울 중구 충무로 9길 20(을지로3가)	서울시 중구 수표로 16(충무로3가)	경기도 화성시 석우동 34-8	서울시 금천구 시흥대로 315
호텔운영	호텔운영사 임대	호텔운영사 임대	호텔운영사 임대	호텔운영사 임대
연 면 적	7,945.98 ㎡	5,163.73 ㎡	6,010.24 ㎡	14,668.02 ㎡
건축규모	지하4층/지상10층	지하3층/지상13층	지하2층/지상10층	지하3층/지상15층
시설계획	150실	174실	93실	258실

(1) 스타즈호텔 명동 1호점

① 사업 및 건축개요
당사는 2014년 6월 19일 서울특별시 중구 을지로3가 95-7번지 외 4필지 연면적 7,945.98 ㎡, 지상10층, 지하4층 규모의 토지 및 건물을 취득하여 호텔로 운용하고 있습니다.

② 자산가액

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 을지로3가역과 인접하고, 을지로 및 청계천길 이용이 용이합니다. 또한 서울주요 도심 및 인접 도시를 대중교통수단을 이용하여 이동이 수월하여 접근성이 우수합니다.
외국인 관광객 선호 지역인 명동까지 도보 10분 이내의 거리에 위치하고 있으며, 청계천과 동대문 쇼핑타운까지 차량 10분내 이동 가능합니다.

센터원 빌딩, 시그니처 타워 등 중심업무지구(CBD) 주요 오피스 빌딩에 인접하고 있어 내ㆍ외국인 관광객, 비즈니스 숙박객 등 다양한 숙박객의 수요를 수용할 수 있는 전천후 숙박거점 지역에 위치하고 있습니다.

(2) 스타즈호텔 명동 2호점

① 사업 및 건축개요

당사는 매매계약을 체결한 후, 2014년 4월 3일 서울특별시 중구 충무로3가 58-8 외 2필지 토지 및 건물의 관광숙박업(관광호텔) 사업계획 승인을 받았습니다. 리모델링 공사를 거쳐 관광호텔로 2014년 12월 30일에 변경 승인받았습니다. 연면적 5,163.73 ㎡, 지상13층, 지하3층 규모의 호텔을 운용하고 있습니다.

② 자산가액

③ 사업지 입지현황
본 사업지는 전면 15M도로와 측면 6M도로에 접하고 있고 양방향 주행이 가능한 도로이며 인근에 3호선(충무로역)과 4호선 지하철(명동역)과 약 350미터 거리로 대중교통 및 자동차로의 이동이 수월합니다.

또한 관광특구(명동, 동대문, 청계천, 인사동), 광화문 및 경복궁, 창덕궁 등 다양한 국보급 문화재에 인접하여 현대식 도심문화와 한국의 역사와 전통을 다양하게 접할 수 있는 관광수요의 주요 거점 지역에 위치하고 있습니다.

그리고 대중교통 이용을 통해 강남 및 여의도 진입이 용이하고 주변에 대기업 본사 및 계열사가 위치하고 있어 관광객 이외의 비즈니스 목적 투숙객에게도 위치적으로 매우 유리한 지역입니다.

(3) 스타즈호텔 동탄점

① 사업 및 건축개요

당사는 2015년 11월 23일 경기도 화성시 석우동 34-8번지 토지 및 건물을 국토교통부 변경인가 승인 조건으로 매매계약을 진행하여 2016년 1월 21일 국토교통부 변경인가 승인 후 2016년 1월 22일 취득하였습니다. 연면적 6,010.24 ㎡, 지상10층, 지하2층 규모의 호텔을 취득하여 운용하고 있습니다.

② 자산가액

③ 사업지 입지현황

본 사업지는 전면 10m 도로에 접하고 있고 양방향 2행이 가능한 도로이며 고속도로와 인접하고 있으며, 동탄KTX역 완공시 대중교통 및 자동차로의 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다.
또한 동탄 삼성 기흥ㆍ화성캠퍼스가 입지한 사업지 정문 지역에 위치하고 있고, 주변에 삼성캠퍼스 및 지역난방공사 화성지사 및 한림대학교 동탄성심병원, 협력업체 등 다양한 사업체와 인접하여 관광객 이외의 비즈니스 목적 장기투숙객에게도 위치적으로 유리한 지역입니다.

(4) 스타즈호텔 독산점

① 사업 및 건축개요
당사가 2017.11.14 매입계약을 체결(국토교통부 변경인가 승인조건부)하여 신축 완공(건축: 매도자 시공 / 호텔 인테리어: 매수자 시공)한 사업장입니다. 전체 시설 중 숙박 시설을 매입하는 사업으로 2018. 12.12 투자심사위원회 및 임시이사회를 통해 부동산펀드 투자에서 부동산(호텔)실물 취득구조로 변경하였고, 2019년 4월 26일에 국토교통부에 스타즈호텔 독산점  투자관련 변경신고를 완료하였습니다. 당사는 2019년 6월 4일에 소유권을 취득하여 운영하고 있습니다.

② 자산가액

③ 사업지 입지현황
본 사업지는 양방향 주행이 가능한 50M도로와 23M도로에 접하고 있고, 인근 금천구청역까지 도보로 접근 할 수 있어 대중교통 및 자동차로의 접근성이 양호합니다.  강남순환고속화도로 개통으로 강남 접근이 용이해졌으며, 추후 신안산선 개통시 여의도 접근성이 획기적으로 개선될 전망입니다. 또한 금천구 도심활성화 지구단위 사업계획 지역내에 위치하고 있으며 공군부지 인근 가산동 G밸리(서울디지털산업단지)와 연계해 IT·소프트웨어 등 4차 산업 지원시설을 늘리고 주거시설을 배치해 서남권 지역발전 핵심거점으로 개발하겠다는 금천구 계획에 따라 신규 비즈니스 고객 수요가 기대되고 있습니다.

(5) 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호

①  사업 개요
민락2택지지구내 일반상업지역에 위치한 인근 고밀도 주거지역의 풍부한 배후를 바탕으로 성장 가능성이 높은 지역인 민락동 해동본타워 빌딩을 매입한 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁제5호의 총 조달자금 881억원 중 당사의 투자금액은 20억원으로 당사 지분은 제1종 수익증권기준 10.5%입니다.
당사는 부동산 펀드에 투자함으로써 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

(6) 옵티멈리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁20호[재간접]

①  사업 개요
전체 포트폴리오 5개 매장 중 수도권 매장이 4곳이며, 전국 140개 점포중 홈플러스 우량점포로 구성되어 꾸준한 매출성장이 기대되며, 김해점, 북수원점, 동대문점은 준주거지역에 입지하여 오피스텔 등의 대안용도 개발가능성이 높아 개별 점포 매각 등이 용이할 것으로 예측되는 옵티멈리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁20호[재간접]의 총 투자금액 100억원 중 당사 지분율은 65%입니다.
당사는 부동산 재간접 펀드에 투자함으로써 부동산포트폴리오의 다각화 및 안정적인 배당수익 및 일정 운영기간 후 매각 차익 또한 기대할 수 있습니다.

2) 주요 매출 현황
                                                                                                   (단위 : 백만원)

3) 주요 제품 등의 가격 변동 추이 및 가격 변동원
당사가 영위하고 있는 사업의 매출 내역상 투자부동산 임대수입 및 금융투자수입 으로서 가격을 산출하기 어려운 특성이 있습니다.

3. 원재료 및 생산설비

1) 원재료
해당사항 없습니다.

2) 생산능력 및 생산실적
당사는 부동산투자업을 영위하는 바 생산능력 및 생산설비에 관한 해당사항이 없어 기재를 생략하였습니다.

3) 생산설비에 관한 사항

(1) 현황

회사는 제조업체가 아니므로 생산 및 설비에 관한 사항은 없으나, 영업활동을 위한 자산의 내역은 아래와 같습니다.
                                                                                                       (단위: 천원)

주1) 투자부동산의 소재지
       - 스타즈호텔 명동1호점: 서울 중구 충무로 9길 20
       - 스타즈호텔 명동2호점: 서울 중구 수표로 16
       - 스타즈호텔 동탄점: 경기 화성시 석우동 34-8
       - 스타즈호텔 독산점: 서울 금천구 시흥대로 315

(2) 설비의 신설ㆍ매입계획

공시서류작성기준일 현재 중요한 설비의 신설ㆍ매입 계획은 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

1) 매출 실적

주) 상기 매출실적은 모두 내수 실적입니다.

 (1) 임대조건 현황

 당사의 임대료는 매출액의 일정비율(각 호텔별 조건이 상이함)을 임대료로 수취하    고 있습니다. 매출비율로 책정된 임대료가 최소보장임대료를 하회할 경우 운영사는  계약상 최소보장임대료를 지급하게 됩니다.

  주1) 스타즈호텔 명동1호점과 2호점은 매년 최소보장임대료가 3% 인상됨.
   주2) 스타즈호텔 동탄점은 임대계약기간 5년이 경과된 후 부터 전국소비자물가지            수 변동률 상하 3% 범위 내에서 1년 단위로 재조정하는 것으로 규정되어 있            으며, 코로나로 인한 경기 침체 및 영업상황 등을 고려하여 2021년 임대료는            증감없이 연 1,130백만원으로 합의함.
   주3)  2019년 1,600백만원, 2020년 1,700백만원, 2021년 이후 1,800백만원임.
   주4) 1F(판매시설) 임대보증금 30백만원, 1F(부대시설) 임대보증금 50백만원

(2) 임대조건 적정성분석

① 임대료 적정성
호텔의 영업비용은 호텔의 상품구조에 따라 크게 차이가 있습니다. 통상 고급 객실과여러 개의 전문 식당 및 연회장 등 다양한 부대시설을 갖춘 5성 호텔의 경우는 영업비용의 비율이 높은 것으로 알려져 있으나, 수익률이 높은 객실 위주로 구성된 비즈니스호텔의 경우 고급 호텔에 비하여 영업비용이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 따라서 다수의 비즈니스호텔은 매출액 대비 영업비용을 최소화하여 영업이익의 극대화를꾀하고 있습니다.

최근 리츠 및 펀드가 투자하는 비즈니스호텔의 경우 매출액 연동 임대료 산출시 보통매출액 대비 평균 38%~45% 임대료를 책정하고 있는 것으로 파악하고 있습니다. 따라서, 당사의 호텔 임대료 수준 또한 타 사례에 비추어 볼 때 과다하거나 과소한 수준이 아니라고 판단하고 있습니다.

2) 수주상황
- 해당사항 없습니다.

5. 위험관리 및 파생거래

1) 시장위험관리

(1) 회사는 자금거래 등과 관련하여 환율변동위험에 노출되어 있습니다.회사가 노출되어 있는 주요 통화는 미국 달러가 있습니다.

보고기간말 현재 회사의 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성 부채의금액은 아래와 같습니다(원화단위: 천원).

보고기간말 현재에 적용된 환율은 다음과 같습니다.

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율 10% 변동시 환율변동이 법인세비용차감전순이익에 미치는 영향은 다음과 같습니다(단위:천원).

(2) 이자율위험관리

회사는 고정이자율과 변동이자율로 자금을 차입하고 있으며, 이로 인하여 이자율위험에 노출되어 있습니다. 회사는 고정금리차입금과 변동금리차입금의 적절한 균형유지 정책을 수행하는 등 이자율위험을 관리하고 있으며, 이자율위험에 노출된 차입금 내용은 다음과 같습니다(단위 : 천원).

이자율 1% 변동시 민감도 분석내용은 다음과 같습니다(단위 : 천원).

(3) 기타가격위험요소

회사는 지분상품에서 발생하는 가격변동위험에 노출되어 있습니다. 지분상품은 부동산 간접투자 목적으로 보유하고 있습니다. 보고기간말 현재 공정가치로 평가하는 당기손익-공정가치측정금융자산은 당반기말 및 전기말 현재 각각 8,883,715천원 및 8,834,250천원이며, 다른 변수가 일정하고 지분상품의 가격이 10% 변동할 경우 가격변동이 자본에 미치는영향은 당반기 및 전반기 각각 888,371천원 및 875,882천원입니다.

2) 위험관리

(1) 금융위험관리

회사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해노력하고 있습니다.

① 신용위험관리

회사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다. 회사는 신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.

(가) 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(나) 매출채권 및 기타채권의 약정회수기일기준 연령분석의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

<당반기>

<전기>

② 유동성위험관리

회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

<당반기>

<전기>

만기별 분석금액은 금융부채를 현재가치로 할인한 현금흐름을 기초로 작성되었으며, 지급해야 할 이자는 포함하고 있지 아니하고 있습니다.

(2) 자본위험 관리

회사의 자본관리 목적은 계속기업으로 영업활동을 유지하고 주주 및 이해관계자의 이익을극대화하하고 자본비용의 절감을 위하여 최적의 자본구조를 유지하는데 있습니다. 회사는 배당조정, 신주발행 등의 정책을 통하여 자본구조를 경제환경의 변화에따라 적절히 수정변경하고 있습니다. 회사의 자본위험관리정책은 전기와 중요한 변동이 없습니다(단위: 천원).

2) 파생상품 및 풋백옵션 등 거래 현황

회사는 2018년 9월 11일에 역외 외화표시 보증부변동금리사채의 현금흐름변동위험을 회피하기 위한 수단으로 이자율통화스왑거래를 1건 체결하였습니다(계약기간: 2018년 9월 20일~ 2021년 9월 23일). 동 계약에 따라 회사는 매 3개월 상대방에게 원화고정금리를 지급하고 USD달러 Libor금리을 수취하고 계약종료일에 원화기준금액 17,176백만원을 지급하고, USD달러 기준금액 USD 15,200,000를 수취하기로 되어 있습니다.

회사는 2019년 6월 4일에 변동금리 차입금의 현금흐름변동위험을 회피하기 위한 수단으로 이자율스왑거래를 1건 체결하였습니다(계약기간: 2019년 6월 4일~2022년 6월 7일). 동 계약에 따라 매월 상대방에게 고정금리를 지급하고 변동금리를 수취하기로 되어 있습니다.

회사는 당반기말 현재 기타유동금융부채(이자율통화스왑) 53,458 천원(전기말: 802,417천원),기타유동금융부채(이자율스왑) 173,669 천원과 전기말 현재 기타비유동금융부채(이자율스왑) 330,376천원을 계상하고 있으며 당반기 및 전반기 중에 금융수익(통화스왑평가이익) 638,400천원 (전반기: 629,280천원)과 현금흐름위험회피회계처리가 적용된 파생상품평가손익 267,267천원 (전반기: (-)324,678천원)에 대해 이연법인세로 조정되는 58,799천원 (전반기: (-)71,429천원)을 차감한 208,468천원(전반기: (-)253,249천원)을 기타포괄손익으로 처리하고 있습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

1) 경영상의 주요계약등

주) 2021년 7월 9일자로 무궁화신탁과 자산보관 및 을종부동산관리신탁 계약을 해지하고 동일자로 미래에셋증권으로 이전하는 자산보관 변경 계약을 체결하였습니다.

7. 기타 참고사항

1. 사업의 개요

1) 부동산투자회사의 개요

(1) 부동산투자회사의 특성
리츠가 도입·성장하게 된 배경은 크게 2가지로 요약할 수 있습니다. 첫째는 부동산 지분의 소액화를 통하여 소액 투자가에게도 부동산 투자 기회를 부여하기 위함입니다. 투자단위가 큰 부동산을 소액 지분 단위로 분할 매각하여 소액 투자가에게도 부동산 투자기회를 부여하려는 목적을 가지고 있습니다. 일반투자자는 소액으로 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 효과를 얻을 수 있고, 여러 부동산에 대한 분산투자 효과를 통해 단일부동산에 대해 위험을 희석시키는 효과를 누리게 됩니다. 둘째로 금융위기 해소나 구조조정을 앞당기기 위한 대책으로 도입하였습니다. 미국의 1980년대 말 부실 S&L(Savings and Loan Association) 처리, 호주의 부실 LPT(Listed Property Trusts) 처리 과정에서 리츠와 같은 상장형 부동산 뮤추얼 펀드가 적극적인 역할을 한 바 있으며 최근 금융위기 해결과정에서 리츠 산업이 성장의 기회를 맞이하게 되었습니다. 부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자ㆍ운용하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 2021년 12월 31일까지 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다.

(2) 부동산투자회사의 종류

부동산투자회사는 다음과 같이 구분됩니다.

                              <부동산투자회사의 종류별 비교>

<자료: 국토교통부 리츠정보시스템>

2) 부동산투자회사의 규모
 부동산투자회사 시장규모는 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산투자회사 제도가 도입된 이후, 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2012년도에 9.6조원까지 성장하였으며, 2017년 34.2조원 규모를 넘어, 2018년 43.2조원, 2019년 51.2조원, 2020년 61.3조원, 2021년 6월 현재 68.4조원의 규모로 성장하였습니다. 현재 총 299개의 리츠가 운용중이며, 상장리츠는 총 13개사 (① 회사가 상장된 자기관리리츠 총 3개사: 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠 ② 위탁운영하는 회사에 의해 상장된 상품리츠 총 10개사: 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠, 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠, 미래에셋맵스리츠, JR글로벌리츠, 코람코에너지리츠, ESR켄달스퀘어리츠)이며, 공모시장이 활성화 되지 않아 도입시기가 유사한 일본, 싱가폴, 홍콩에 비하여 규모가 작은 상황입니다.

<국내 리츠 현황>

리츠 투자현황을 살펴보면, 2021년 6월 현재까지 오피스가 22% 이상, 주택이 56% 이상을 차지하며 포트폴리오를 구성하고 있었으나 최근 리테일을 중심으로 공장, 호텔, 복합쇼핑몰 등 투자물건이 점차 다양화 되고 있습니다.
                           
                                        <투자자산 유형별 현황>

2. 회사의 현황
1) 사업의 현황

(1) 사업의 목적

부동산투자회사(REITs : Real Estate Investment Trusts)는 '부동산투자회사법'에 따라 설립된 회사로서, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용하여 배당가능이익의 90% 이상(자기관리리츠는 2021년 12월 31일까지 50% 이상 가능)을 배당하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 상법상의 주식회사입니다. 부동산투자회사는 자기관리부동산투자회사와 위탁관리부동산투자회사 그리고 기업구조조정부동산투자회사로 구분됩니다.

당사는 법에 따른 자기관리부동산투자회사로 설립되어, 관련 법규에 따라 회사의 자산을 투자·운용하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다.

(2) 운용방법
당사는 부동산투자회사법령 및 당사 정관의 규정에 따라 자산을 부동산 및 부동산 관련 증권에의 투자, 금융기관에의 예치 등의 방법으로 운용하게 됩니다. 또한 당사는 법령을 준수하고 주주를 보호하기 위하여 그 자산을 투자ㆍ운용함에 있어 소속 임직원이 따라야 할 내부통제기준 등 기본적인 절차와 기준 등을 제정ㆍ시행하며, 회사 내부에 상근 준법감시인을 두어 운용의 투명성을 높이고 있습니다.

당사는 총자산을 다음 각 호의 방법으로 투자 및 운용해야 합니다.

- 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분

- 부동산의 개발(단, 분양형은 제외)

- 부동산의 임대차

- 증권의 매매

- 금융기관에의 예치

- 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분

- 신탁이 종료된 때에 신탁재산전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권의   취득, 관리 및 처분

- 위 각호의 업무를 수행하기 위하여 필요한 부수업무 및 관련법규에 따라 허용되는    기타 업무

2) 사업 내용
㈜모두투어자기관리부동산투자회사는 부동산투자회사법에 따라 설립되는 회사로서, 투자자들로부터 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 부동산 자산에 과학적이고 선진적인 자산관리시스템을 도입하여 자산의 부가가치를 제고하고, 이에 따라 투자자들에게 안정적이고, 시장요구수익률 수준의 배당을 실시하여, 부동산투자회사 제도의 정착 및 활성화에 이바지함을 목적으로 하고 있습니다. 또한 서울 도심권을 중심으로 한 호텔수요를 예측하여 그에 맞는 최적의 물건을 발굴하여, 건물 리모델링 및 신축 후 관광호텔을 운영합니다. 상기와 같은 사업목적으로 건물 리모델링 및 신축 완공 후 임대받은 호텔 운영회사가 관광진흥법상의 관광호텔업 등록을 하고 국내 3성급, 해외 3~5성급 수준의 관광호텔을 운영함으로써 리츠 투자자에게 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)을 배당하고, 일정기간 운용 후 처분함으로써 자본이득도 추구합니다. 당사의 주요 목표시장은 부동산투자 리스크 헤지를 위하여 안정적 현금흐름을 발생시키는 임대사업형 호텔 부동산 투자, 높은 투자수익률이 가능한 NPL 부동산 및 호텔 취득 그리고 신규 개발사업에 대한 투자를 시장 환경에 맞게 병행해 나갈 예정입니다.    

(1) 임대사업형 호텔 부동산 투자

최근 호텔은 안정적인 수익창출이 기대되는 분야로 떠오르고 있습니다. 호텔은 수익성과 현금 유동성 확보의 근간이 되는 투자대상으로서 호텔운영사와 임대차계약으로 발생하는 임대료 수입은 투자자의 배당금 지급으로 활용됩니다.

기존에 운영 중인 호텔 및 타 용도로 활용중인 오피스 등의 부동산을 매입하여 리모델링 작업을 통해 품질을 높이거나 용도를 변경해서 고수익 상품으로 전환하여 낡은 건물의 상품성을 높이고 지역적 수요에 맞도록 건물 용도를 특성화하여 임대수익률을 높여갈 계획입니다.

(2) NPL(Non Performing Loan) 호텔 부동산 투자

부동산시장의 침체로 인해 금융기관이 보유하거나 PF 투자를 한 NPL 부동산과 경영상의 어려움을 겪고 있는 개인·기업보유 부동산 매물이 늘어나고 있습니다. 이러한 NPL 부동산 또한 높은 투자대상입니다. 최근 어려움을 겪고 있는 기업보유 부동산 매물이 늘어나고 있으며, 개별 금융기관과 기업의 상황을 고려한 NPL 부동산 인수구조를 토대로 높은 투자수익률을 만들어갈 계획입니다.

(3) 부동산투자 및 운용전략
부동산 투자 및 운용의 기본방침은 호텔운영사를 임차인으로 유치하여 이를 통한 각 기별 안정적인 배당을 원칙으로 하여 자산운용을 행할 것입니다. 또한, 상기 구조로 부동산의 매입, 운용 및 처분 계획을 수행함으로써 안정적인 미래의 현금흐름 및 투자수익률을 실현할 계획입니다.

당사의 자산운용은 부동산과 관련유가증권 및 현금이 80%(이중 부동산은 70%)로 구분되어 운용될 계획이며, 부동산의 개발 및 운용, 관리 업무와 현금의 운용은 당사의 이사회에서 운용방침을 정하여 소속 임직원이 따라야 할 내부통제기준 등 기본적인 절차와 기준 등을 제정 하여 운용하고 있습니다.

당해 자산은 상근 임직원에 의하여 운용되며, 미래에셋증권(현금,부동산) 및 무궁화신탁과 미래에셋증권(부동산)이 자산보관회사로서 현금 및 증권의 보관, 부동산의 등
기부상 소유권의 보전관리, 현금자산운용지시 이행 등의 업무를 수행하고 있습니다.
공시서류작성기준일 이후 2021년 7월 9일자로 무궁화신탁과 자산보관 및 을종부동산관리신탁 계약을 해지하고 동일자로 미래에셋증권으로 이전하는 자산보관 변경 계약 및 을종부동산관리신탁계약을 체결하였습니다.

(4) 사업구조도

사업구조도(20210630)

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

2. 연결재무제표

- 해당사항 없습니다.

3. 연결재무제표 주석

- 해당사항 없습니다.

4. 재무제표

5. 재무제표 주석

1.  회사의 개요

주식회사 모두투어자기관리부동산투자회사(이하 "회사"라 한다)는 부동산투자회사법에 따른 자기관리부동산투자회사로 2014년 1월 10일자로 설립되어 2014년 2월 27일자로 국토교통부로부터 영업인가를 취득하였으며, 2016년 9월 22일 유가증권시장에 상장하였습니다. 주요사업목적은 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분업, 부동산개발업, 부동산임대업 등으로부터 발생한 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 회사의 본점소재지는 서울시 중구 퇴계로 173, 12층(충무로3가, 남산스퀘어)이며, 사업연도는 1년(매년 1월 1일에 개시하고 12월 31일에 종료)입니다.

당반기말 현재 회사의 자본금은 39,134백만원이며, 주요 주주현황은 다음과 같습니다.

2. 중요한 회계정책

반기재무제표는 기업회계기준서 제1034호 '중간재무보고'에 따라 작성되었으며 연차재무제표에서 요구되는 정보에 비하여 적은 정보를 포함하고 있습니다.  반기재무제표는 보고기간말 현재 유효한 한국채택국제회계기준에 따라 작성되었으며, 반기재무제표를 작성하기 위하여 채택한 중요한 회계정책은 별도의 언급이 없는 한 전기 연차재무제표 작성시 채택한 회계정책과 동일하게 적용되었습니다.  

반기재무제표 작성을 위하여 채택한 중요한 회계정책은 다음과 같습니다.

(1) 회계정책의 변경과 공시

1) 회사가 채택한 제ㆍ개정 기준서

회사가 2021년 1월 1일 이후 개시하는 회계기간부터 적용한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는다음과 같습니다.

(가) 기업회계기준서 제 1116호 '리스' (개정) - 코로나19 관련 임차료 할인 등

개정 기준서에서 리스이용자는 실무적 간편법으로 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있습니다. 이러한 임차료 할인 등은 실무적 간편법의 적용요건을 모두 충족하여야 하며, 실무적 간편법을 선택한 리스이용자는 그러한 변동이 리스변경이 아닐 경우에 이 기준서가 규정하는 방식과 일관되게 회계처리하여야 합니다.

회사는 코로나19의 직접적인 결과로 발생한 모든 임차료 할인 등에 실무적 간편법을 적용하기로 선택하였으며, 경과 규정에 따라 변경된 회계정책을 소급 적용하기로 하였습니다.

상기 개정 내용이 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다.

(나) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1039호 '금융상품: 인식과 측정', 제1107호 '금융상품: 공시', 제 1104호 '보험계약' 및 제 1116호 '리스' (개정) - 이자율지표 개혁(2단계 개정)

개정된 기준서는 기존 이자율지표가 대체 지표 이자율로 대체될 때 발생할 수 있는 재무보고 영향을 해소할 수 있는 다음의 실무적 간편법을 제공하고 있습니다.

ㆍ 상각후원가로 측정하는 금융상품과 관련하여 경제적 실질이 변경되지 않는 특정 요건 충족 시 금융상품 재측정에 따른 손익을 미인식
ㆍ 이자율지표 개혁에서 요구된 변경을 반영하기 위해 과거 문서화된 위험회피관계의 공식적 지정을 수정하는 경우에도 중단 없이 위험회피회계를 계속 적용
ㆍ 특정 요건을 충족한 이자율지표 개혁에 따른 리스변경의 경우 새로운 대체 지표 이자율을 반영한 할인율을 적용

상기 개정 내용이 재무제표에 미치는 유의적인 영향은 없습니다.

2) 제정 또는 공표되었으나 아직 시행되지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

당반기말 현재 제정ㆍ공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 회사가 채택하지 않은 한국채택국제회계기준의 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

(가) 기업회계기준서 제1103호 '사업결합' (개정) - 재무보고를 위한 개념체계 참조

식별할 수 있는 취득 자산과 인수 부채는 재무보고를 위한 개념체계의 정의를 충족하도록 개정되었으나, 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' 및 해석서 제2121호 '부담금' 의 적용범위에 포함되는 부채 및 우발부채에 대해서는 해당 기준서를 적용하도록 예외를 추가하고, 우발자산이 취득일에 인식되지 않는다는 점을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(나) 기업회계기준서 제1016호 '유형자산' (개정) - 의도한 사용 전의 매각금액

개정 기준서는 경영진이 의도한 방식으로 유형자산을 가동할 수 있는 장소와 상태에 이르게 하는 동안에 생산된 재화를 판매하여 얻은 매각금액과 그 재화의 원가는 당기손익으로 인식하도록 요구하며, 이로 인해 당기손익에 포함한 매각금액과 원가를 공시하도록 요구하고 있습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(다) 기업회계기준서 제1037호 '충당부채, 우발부채 및 우발자산' (개정) - 손실부담계약: 계약이행원가

개정 기준서는 손실부담계약을 식별할 때 계약이행원가는 계약을 이행하는 데 드는 증분원가와 계약을 이행하는 데 직접 관련되는 그 밖의 원가 배분액으로 구성됨을 명확히 하였습니다. 동 개정사항은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(라) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' (개정) - 부채의 유동·비유동 분류

부채의 분류는 기업이 보고기간 후 적어도 12개월 이상 부채의 결제를 연기할 권리의 행사 가능성에 영향을 받지 않으며, 부채가 비유동부채로 분류되는 기준을 충족한다면, 경영진이 보고기간 후 12개월 이내에 부채의 결제를 의도하거나 예상하더라도, 또는 보고기간말과 재무제표 발행승인일 사이에 부채를 결제하더라도 비유동부채로 분류합니다. 또한, 부채를 유동 또는 비유동으로 분류할 때 부채의 결제조건에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품으로 분류되고 동 옵션을 부채와 분리하여 인식된 경우는 제외됩니다. 동 개정사항은 2023년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용하며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(마) 기업회계기준서 제 1116호 '리스' (개정) - 2021년 6월 30일 후에도 제공되는 코로나19 관련 임차료 할인 등

코로나19의 직접적인 결과로 발생한 임차료 할인 등(rent concession)이 리스변경에 해당하는지 평가하지 않을 수 있도록 하는 실무적 간편법의 적용대상이 2022년 6월 30일 이전에 지급하여야 할 리스료에 영향을 미치는 리스료 감면으로 확대되었습니다. 리스이용자는 비슷한 상황에서 특성이 비슷한 계약에 실무적 간편법을 일관되게 적용해야 합니다. 동 개정사항은 2021년 4월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(바) 한국채택국제회계기준 2018-2020 연차개선

기업회계기준서 제1109호 '금융상품': 금융부채 제거 목적의 10% 테스트관련 수수료에 차입자와 대여자 사이에서 지급하거나 수취한 수수료(상대방을 대신하여 지급하거나 수취한 수수료 포함)만 포함된다는 개정내용을 포함하여 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초 채택': 최초채택기업인 종속기업,  기업회계기준서 제1116호 '리스': 리스인센티브, 기업회계기준서 제1041호 '농림어업': 공정가치 측정에 대한 일부 개정내용이 있습니다. 동 연차개선은 2022년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 회사는 상기 개정 기준서의 적용이 재무제표에 미치는 영향이 유의적이지 아니할 것으로 예상하고 있습니다.

(2) 중요한 회계추정 및 판단

재무제표의 작성시 경영진은 회계정책의 적용이나 자산, 부채, 수익, 비용의 장부금액 및 우발부채의 금액에 영향을 미칠 수 있는 판단과 추정 및 가정을 하여야 합니다. 보고기간말 현재 이러한 추정치는 경영진의 최선의 판단 및 추정에 따라 이루어지고 있으며 추정치와 추정에 대한 가정은 지속적으로 검토되고 있으나 향후 경영환경의 변화에 따라 실제 결과와는 중요하게 다를 수도 있습니다.

회계정책을 적용하는 과정에서 추정에 관련된 공시와는 별도로 재무제표에 인식되는 금액에 가장 유의적인 영향을 미칠 수 있는 경영진이 내린 판단 및 미래에 대한 가정과 보고기간말의 추정 불확실성과 관련하여 다음 회계연도에 자산과 부채의 장부금액에 대한 중요한 조정을 유발할 수 있는 유의적인 위험을 내포하고 있는 사항은 다음과 같습니다.

1) 금융상품의 공정가치

금융상품에 대한 활성시장이 없는 경우 공정가치는 평가기법을 사용하여 결정하고 있으며, 평가기법은 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 최근 거래를 사용하는 방법, 실질적으로 동일한 다른 금융상품의 현행 공정가치를 참조하는 방법, 현금흐름할인방법과 옵션가격결정모형 등을 포함하고 있습니다. 회사는 주기적으로 평가기법을 조정하며 관측가능한 현행 시장거래의 가격을 사용하거나 관측가능한 시장자료에 기초하여 그 타당성을 검토하는 등 다양한 평가기법의 선택과 가정에 대한 판단을 하고 있습니다.

2) 이연법인세

이연법인세 자산과 부채는 보고기간말까지 제정되었거나 실질적으로 제정된 세율 및 세법에 근거하여 당해 자산이 실현되거나 부채가 결제될 회계기간에 적용될 것으로 기대되는 세율을 사용하여 추정하고 있으며 이연법인세자산의 장부금액은 이연법인세자산의 일부 또는 전부에 대한 혜택이 사용되기에 충분한 과세소득이 발생할 가능성이 높은 경우 최선의 추정치로 인식하고 있습니다. 이러한 추정치는 미래의 실제 법인세부담과 다를 수 있습니다.

3. 금융상품의 범주 및 상계

(1) 금융자산의 범주(단위:천원)

<당반기>

<전기>

(2) 금융부채의 범주(단위:천원)

<당반기>

<전기>

(3) 금융상품 범주별 순손익(단위:천원)

<당반기>

<전반기>

(4) 공정가치로 측정되는 자산·부채의 공정가치 측정치

1) 공정가치 서열체계 및 측정방법

공정가치란 측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도할 때 받거나 부채를 이전할 때 지급하게 될 가격을 의미합니다. 공정가치 측정은 측정일에 현행 시장상황에서 자산을 매도하거나 부채를 이전하는 시장참여자 사이의 정상거래에서의 가격을 추정하는 것으로, 회사는 공정가치 평가시 시장정보를 최대한 사용하고, 관측 가능하지 않은 변수는최소한으로 사용하고 있습니다.

회사는 공정가치로 측정되는 자산·부채를 공정가치 측정에 사용된 투입변수에 따라 다음과 같은 공정가치 서열체계로 분류하였습니다.

2)  당반기말 현재 당기손익-공정가치측정금융자산(수익증권) 8,883,715천원(전기말: 8,834,250천원)을 공정가치 서열체계 수준3으로 분류하였습니다. 당기손익-공정가치측정금융자산(수익증권)의 가치평가기법은 현금흐름할인기법이며 투입변수 및 유의적이지만 관측가능하지 않은 투입변수는 할인율,성장율 등입니다.

3) 당반기말 현재 기타유동금융부채(이자율통화스왑) 53,458천원(전기말: 802,417천원) ,기타유동금융부채(이자율스왑) 173,669천원과 전기말 현재 기타비유동금융부채(이자율스왑) 330,376천원을 공정가치 서열체계 수준2으로 분류하였습니다. 기타유동금융부채(이자율통화스왑,이자율스왑) 및 기타비유동금융부채(이자율스왑)의 가치평가기법은 현금흐름할인기법이며  투입변수 및 유의적이지만 관측 가능하지 않은 투입변수는 통화선도가격,이자율,할인율 등입니다.

4. 현금및현금성자산

현금및현금성자산의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

5. 매출채권및기타채권

매출채권및기타채권의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

6. 기타유동자산

기타유동자산의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

7. 유형자산

(1) 유형자산의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 유형자산의 변동내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

<당반기>

<전기>

8. 투자부동산

(1) 투자부동산의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 투자부동산의 변동내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

<당반기>

<전기>

(3) 투자부동산의 공정가치 및 임대수익

투자부동산은 원가모형을 적용하고 있으며, 투자부동산의 공정가치 및 임대수익 등은 다음과 같습니다(단위: 천원).

1) 투자부동산의 공정가치

(*) 투자부동산의 공정가치는 가치평가기법에 사용된 투입변수에 기초하여 수준 3으로 분류하고 있습니다. 투자부동산 STAZ Hotel 명동I, STAZ Hotel 명동II,STAZ Hotel 동탄 및 STAZ Hotel 독산의 공정가치는 2020년 12월 31일을 평가기준일로 하여 (주)감정평가법인 대일감정원이 공시지가기준법 등, 거래사례비교법, 수익환원법에 의한 각 평가가격을 평가목적과 대상부동산(호텔)의 성격, 수익성등을 고려하여 적절한 가중치를 부여하여 산출한감정가액을 공정가치로 사용하였습니다. 토지 및 건물가액은 공시지가 기준법 등에 의한 토지ㆍ건물의 배분비율을 적용하였습니다.

2) 투자부동산별 임대수익 등

(4) 상기 투자부동산은 차입금 등의 상환을 위한 담보로 근저당권이 설정되어 있습니다   (주석29 참조).

9. 사용권자산 및 리스부채

(1) 기초자산 유형별 사용권자산의 내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

                                 
(2) 리스와 관련해 손익으로 인식된 금액은 다음과 같습니다(단위:천원).

(3) 리스부채의 내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

(4) 리스부채의 유동성분류 내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

10. 무형자산

(1) 무형자산의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 기중 무형자산의 변동내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

<당반기>

<전기>

11. 매입채무 및 기타채무

매입채무및기타채무의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

12. 차입금

(1) 장기차입금

1) 장기차입금의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

2) 장기차입금의 상환일정은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 장기차입금에 대하여 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석29 참조).

13. 사채

사채 발행내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

역외 외화표시 보증부변동금리 사채 (USD FRN)로 발행가액은 USD 15,200,000입니다. 회사는 사채의 원금 및 이자에 대한 환율 및 금리를 고정시키는 이자율통화스왑(주석15 참조)을 통해 사채에서 발생하는 현금흐름 변동위험을 회피하고 있습니다.

당반기말 현재 회사는 신한은행으로부터 동 사채에 대한 외화지급보증(주석29참조)을 제공받고 있습니다.

14. 기타유동부채

기타유동부채의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

15. 파생상품

회사는 2018년 9월 11일에 역외 외화표시 보증부변동금리사채의 현금흐름변동위험을 회피하기 위한 수단으로 이자율통화스왑거래를 1건 체결하였습니다(계약기간: 2018년 9월 20일~ 2021년 9월 23일). 동 계약에 따라 회사는 매 3개월 상대방에게 원화고정금리를 지급하고 USD달러 Libor금리을 수취하고 계약종료일에 원화기준금액 17,176백만원을 지급하고, USD달러 기준금액 USD 15,200,000를 수취하기로 되어 있습니다.

회사는 2019년 6월 4일에 변동금리 차입금의 현금흐름변동위험을 회피하기 위한 수단으로 이자율스왑거래를 1건 체결하였습니다(계약기간: 2019년 6월 4일~2022년 6월 7일). 동 계약에 따라 매월 상대방에게 고정금리를 지급하고 변동금리를 수취하기로 되어 있습니다.

회사는 당반기말 현재 기타유동금융부채(이자율통화스왑) 53,458 천원(전기말: 802,417천원),기타유동금융부채(이자율스왑) 173,669 천원과 전기말 현재 기타비유동금융부채(이자율스왑) 330,376천원을 계상하고 있으며 당반기 및 전반기 중에 금융수익(통화스왑평가이익) 638,400천원 (전반기: 629,280천원)과 현금흐름위험회피회계처리가 적용된 파생상품평가손익 267,267천원 (전반기: (-)324,678천원)에 대해 이연법인세로 조정되는 58,799천원 (전반기: (-)71,429천원)을 차감한 208,468천원(전반기: (-)253,249천원)을 기타포괄손익으로 처리하고 있습니다.

16. 충당부채

기중 충당부채의 변동내용은 다음과 같습니다(단위:천원).

<당반기>

<전기>

복구충당부채는 당반기말 및 전기말 현재 복구의무가 있는 임차건물의 미래 예상 복구비용의 최선의 추정치를 적절한 할인율로 할인한 현재가치입니다. 동 복구비용의 지출은 임차건물의 임차계약 종료시점에 발생할 예정이며, 이를 합리적으로 추정하기 위하여 계약관계 및 과거 복구공사가 발생한 임차건물의 평균 존속기간 및 실제 복구공사비용을 고려하였습니다.

17. 퇴직급여제도

회사는 임직원에 대해 확정기여형퇴직급여제도를 운영하고 있습니다.

사외적립자산은 수탁자의 관리하에서 기금형태로 회사의 자산들로부터 독립적으로 운용되고 있습니다. 종업원들이 확정기여형의 가득조건을 충족하기 전에 퇴사하는 경우에 회사가 지불해야 할 기여금은 상실되는 기여금만큼 감소하게 됩니다.

포괄손익계산서에 인식되는 총비용은 퇴직급여제도에서 규정하고 있는 비율에 따라 회사가 퇴직급여제도에 납입할 기여금을 나타내며, 기중에 인식된 비용은 당반기  9,992천원(전반기: 26,179천원)이고 당반기말 현재 미지급된 금액은 없으며 전기말 현재 미지급된 금액은 10,270천원 입니다.

18. 자본금

(1) 자본금의 내용은 다음과 같습니다.

19. 자본잉여금 및 기타포괄손익누계액

(1) 자본잉여금의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 당반기 및 전기 중 자본잉여금의 변동내용은 없습니다.

(3) 기타자본구성요소의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(4) 당반기 및 전기 중 기타포괄손익누계액의 변동내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

20. 이익잉여금

이익잉여금의 변동내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

<당반기>

<전기>

21. 주당손익

(1) 기본주당이익

기본주당이익의 계산내역은 다음과 같습니다.  

(*)가중평균유통보통주식수

(2) 희석주당이익

잠재적보통주가 없으므로  당반기 및 전반기 희석주당이익은 기본주당이익과 같습니다.

22. 영업수익

영업수익의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

23. 영업비용

영업비용의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

24. 기타수익 및 기타비용

(1) 기타수익의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 기타비용의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

25. 금융수익과 금융비용

(1) 금융수익의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 금융비용의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

26. 법인세비용

(1) 법인세비용의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(2) 법인세비용차감전순손익과 법인세비용간의 관계는 다음과 같습니다(단위: 천원).

(3) 회사는 차기 이후 예상과세소득이 각 회계기간에 소멸되는 차감할 일시적차이를 초과하여 이연법인세자산의 실현가능성이 있는 것으로 판단하고 있습니다.

27. 현금흐름표

(1) 현금및현금성자산은 재무상태표와 현금흐름표상의 금액이 일치하게 관리되고 있습니다.

(2) 반기순이익에 대한 조정 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(3) 영업활동 자산·부채의 증감 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(4) 현금및현금성자산의 유입과 유출이 없는 중요한 거래내용은 다음과 같습니다(단위:천원).

(5) 재무활동에서 생기는 부채의 변동 내용은 다음과 같습니다(단위:천원).

<당반기>        

<전반기>

28. 특수관계자와의 거래

(1)  특수관계자 현황

(2) 특수관계자와의 매출ㆍ매입등 중요한 거래내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).  

<당반기>

 <전반기>

(3) 특수관계자와의 중요한 채권 및 채무의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(4) 당반기말 현재 ㈜모두스테이는 회사와 일정 금액을 연간 임대료로 최소보장하는 약정을 체결하였으며, (주)모두투어네트워크가 이에 대한 지급보증 및 연대보증을 제공하고 있습니다(주석29 참조).

(5) 주요경영진에 대한 보상

회사는 기업 활동의 계획ㆍ운영ㆍ통제에 대하여 중요한 권한과 책임을 가진 등기임원을 주요 경영진으로 판단하였으며, 당반기 및 전반기 중 주요 경영진에 대한 보상을 위해 지급한 금액은 다음과 같습니다(단위: 천원).

29. 우발상황과 약정사항

(1) 사용제한 금융자산

사용제한 금융자산의 내용은 다음과 같습니다(단위:천원).

(2) 담보제공 및 사용제한 자산내용

당반기말 현재 회사의 차입금 등에 대한 담보로 제공하거나 사용이 제한된 자산의 내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(3) 제공받은 담보 및 지급보증내용

당반기말 현재 회사가 타인으로부터 제공받은 지급보증 및 담보 내역은 다음과 같습니다(외화단위: USD, 원화단위: 천원)

(4) 보험가입내용(단위:천원)

상기 화재보험관련하여 STAZ Hotel 명동I 관련 보험금액중 4,000,000천원은 신한은행, STAZ Hotel 명동∥ 관련 보험금액중 6,000,000천원과 STAZ Hotel 동탄 관련 보험금액 중 6,000,000천원은 우리은행, STAZ Hotel 독산 관련 보험금액 중 10,400,000천원은 하나은행에질권이 설정되어 있습니다.

(5) 기타약정사항

1) 임대계약

<STAZ Hotel 명동I 임대계약>
회사는 서울특별시 중구 을지로 소재 STAZ Hotel 명동I에 대해 2019년 8월 20일자로 주식회사 모두스테이와 변경 임대차 계약을 체결하였는 바, 임대기간은 2019년 8월 20일부터 2024년 8월 19일까지이며, 상호합의에 따라 임대계약기간을 5년간 연장할 수 있습니다. 동 임대계약에 따른 임대료는 임차인이 상기 호텔 운영과 관련하여 발생한 객실운영수입, 식음매출 및 기타 부대사업장수입 등의 제반 매출액의 44%에 해당하는 금액을 회사에 지급하되, 최소보장임대료는 임대개시일(2019년 8월 20일)부터 2019년 12월 31일로 종료되는 정산기는 연으로 환산하여 1,739백만원을 보장하며 그 이후 정산기의 최소보장임대료는 직전정산기 최소보장임대료의 3%에 해당하는 금액만큼 인상됩니다. 당반기 및 전반기 중 임대료수입으로 인식한 금액은 각각 915백만원 및 891백만원입니다.

또한 STAZ Hotel 명동I의 1층 편의점에서는 2019년 10월 10일부터 임대수익이 발생하였으며, 임대기간은 2019년 8월 20일부터 60개월간이며 월임대료는 3백만원입니다. 당반기 및전반기 중 임대료수입으로 인식한 금액은 각각 18백만원 및 18백만원 입니다.

지상 1층 식음매장에서는 2019년 10월 20일부터 임대수익이 발생하였으며, 임대기간은 2019년 8월 20일부터 60개월간이며 월임대료는 3백만원입니다. 당반기 및 전반기 중 임대료수입으로 인식한 금액은 각각 18백만원 및 18백만원 입니다.

<STAZ Hotel 명동II 임대계약>
회사는 서울특별시 중구 충무로 소재 STAZ Hotel 명동II에 대해 2019년 12월 10일자로 주식회사 모두스테이와 임대계약을 체결하였는 바, 임대기간은 2020년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지이며, 상호합의에 따라 임대계약기간을 5년간 연장할 수 있습니다. 동 임대계약에 따른 임대료는 임차인이 상기 호텔운영과 관련하여 발생한객실운영수입, 식음매출 및 기타 부대사업장수입등의 제반 매출액의 44%에 해당하는 금액을 회사에 지급하되, 최소보장임대료는 2020년 1월1일부터 2020년 12월 31일로 종료되는 정산기는 1,507백만원을 보장하며 그 이후 정산기의 최소보장임대료는 직전정산기 최소보장임대료의 3%에 해당하는 금액만큼 인상됩니다. 당반기와 전반기 중 임대료수입으로 인식한 금액은 각각 770백만원 및 749백만원입니다.

<STAZ Hotel 동탄 임대계약>
회사는 경기도 화성시 소재 STAZ Hotel 동탄에 대해 2016년 1월 8일자로 주식회사 모두스테이와 임대계약을 체결하였는 바, 임대계약기간은 동 부동산의 소유권 이전일(2016년 1월 22일)에 개시하여 동 개시일로부터 10년간이며, 임대료 산출의 기산일인 영업개시일은 2016년 2월 29일로 약정하고 있습니다. 동 임대계약에 따른 임대료는 임차인이 동 부동산의 운영과 관련하여 발생한 객실수입의 43%와 기타부대수입의 10%에 해당하는 금액을 회사에 지급하되, 최소보장임대료는 영업개시일부터 2016년 12월 31일로 종료되는 정산기는 연으로 환산하여 1,100백만원을 보장하며 임대계약기간 5년이 경과된 후부터 전국소비자물가지수 변동률 상하 3% 범위내에서 1년 단위로 재조정합니다. 또한 부동산내 부대시설에 대해서는 연간 30백만원을 고정임대료로 수수하기로 약정하고 있습니다. 당반기 및 전반기중 임대료수입으로 인식한 금액은 각각 560백만원 및 562백만원입니다.

<STAZ Hotel 독산 임대계약>
회사는 서울특별시 금천구 소재 STAZ Hotel 독산에 대해 2019년 2월 28일자로 주식회사 모두스테이와 임대계약을 체결하였는 바, 임대계약기간은 동 부동산의 시험운영기간이 종료된 다음날에 개시하여 동 개시일로부터 10년간으로 합니다. 동 임대계약에 따른 임대료는임차인이 동 부동산의 운영과 관련하여 발생한 객실수입의 39%와 객실 기타 매출액의 10%에 해당하는 금액을 회사에 지급하되, 최소보장임대료는 영업개시일부터 2019년 12월 31일까지 1,600백만원, 2020년 1월 1일부터 12월 31일까지 1,700백만원, 2021년 1월 1일부터 2029년 12월 31일까지 연 1,800백만원을 보장한다. 당반기 및 전반기 중 임대료수입으로 인식한 금액은 각각 893백만원 및 562백만원 입니다.

또한, STAZ Hotel 독산의 1층 편의점에서는 2019년 6월 1일부터 임대수익이 발생하였으며 임대기간은 2021년 6월 4일부터 24개월간이며 월임대료는 4.8백만원(임대보증금:50백만원)입니다. 당반기 및 전반기 중 임대료수입으로 인식한 각각 금액은 각각 29백만원 및 29백만원입니다.

지상 1층 및 2층 식음매장에서는 2019년 6월 1일부터 임대수익이 발생하였으며, 임대기간은 2019년 6월 1일부터 60개월간이며 월임대료는 1층 카페는 월 매출액의 13%(임대보증금: 30백만원) 이며 2층 레스토랑은 월 매출액의 13%(조식원가 부족분 공제)입니다. 당반기 및 전반기 중 임대료수입으로 인식한 금액은 각각 2백만원 및 4백만원입니다. 단, COVID-19 영향으로 2020년 5월 12일자로 2층 레스토랑은 임대차계약이 중도해지 되었습니다.

2) 자산보관위탁계약
회사는 미래에셋증권(주)와 유가증권 및 현금 등의 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하고 있습니다. 당반기말 및 전기말 현재 각각 3,516백만원 및 3,297천원(현금및현금성자산,기타금융자산,기타비유동금융자산)이 금전신탁계좌에 수탁되어 있습니다.

또한, 회사는 미래에셋증권(주) 및 (주)무궁화신탁과 부동산관리신탁 계약을 체결하고 있습니다.

30. 위험관리

(1) 금융위험관리

회사는 경영활동과 관련하여 신용위험, 유동성위험 및 시장위험 등 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 회사는 금융위험이 경영에 미칠 수 있는 불리한 효과를 최소화하기 위해노력하고 있습니다.

1) 신용위험관리

회사는 채무불이행으로 인한 재무적 손실을 경감시키기 위하여 신용도가 일정 수준 이상인 거래처와 거래하고, 충분한 담보 또는 지급보증을 수취하고 있습니다. 회사는 신용위험노출 및 거래처의 신용등급을 주기적으로 검토하여 거래처의 여신한도 및 담보수준을 재조정하는 등 신용위험을 관리하고 있습니다.

(가) 금융상품 종류별 신용위험의 최대 노출금액은 다음과 같습니다(단위: 천원).

(나) 매출채권 및 기타채권의 약정회수기일기준 연령분석의 내역은 다음과 같습니다(단위: 천원).

<당반기>

<전기>

2) 유동성위험관리

회사는 미래의 현금흐름을 예측하여 단기 및 중장기 자금조달 계획을 수립하여 유동성위험을 관리하고 있으며, 금융부채의 잔존계약 만기에 따른 만기분석내용은 다음과 같습니다(단위: 천원).

<당반기>

<전기>

만기별 분석금액은 금융부채를 현재가치로 할인한 현금흐름을 기초로 작성되었으며, 지급해야 할 이자는 포함하고 있지 아니하고 있습니다.

3) 시장위험

(가) 회사는 자금거래 등과 관련하여 환율변동위험에 노출되어 있습니다.회사가 노출되어 있는 주요 통화는 미국 달러가 있습니다.

보고기간말 현재 회사의 기능통화 이외의 외화로 표시된 화폐성 부채의금액은 아래와 같습니다(원화단위: 천원).

보고기간말 현재에 적용된 환율은 다음과 같습니다.

보고기간말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 각 외화에 대한 원화의 환율 10% 변동시 환율변동이 법인세비용차감전순이익에 미치는 영향은 다음과 같습니다(단위:천원).

(나) 이자율위험관리

회사는 고정이자율과 변동이자율로 자금을 차입하고 있으며, 이로 인하여 이자율위험에 노출되어 있습니다. 회사는 고정금리차입금과 변동금리차입금의 적절한 균형유지 정책을 수행하는 등 이자율위험을 관리하고 있으며, 이자율위험에 노출된 차입금 내용은 다음과 같습니다(단위 : 천원).