증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의 확인

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

당사는 이사회 결의를 통하여 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165조의6 2항1호에 의거, 대표주관회사인 한국투자증권㈜를 계약 상대방으로 하여 주주배정후 실권주를 인수하기로 하는 계약을 체결하고 사전에 그 실권주를 일반에 공모하기로 하여 기명식 보통주 12,000,000주를 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 발행하기로 결정하였으며, 동 증권의 개요는 다음과 같습니다.

발행가액은 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-18조 (유상증자의 발행가액 결정)에 의거, 주주배정 증자 시 할인율 등이 자율화 되어 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 '(구)유가증권발행및공시등에관한규정' 제57조를 일부 준용하여 산정할 예정입니다.

■ 모집예정가액의 산출근거

본 증권신고서의 모집예정가액은 최초 이사회결의일 직전 거래일(2021년 02월 03일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 15%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집예정가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

■ 공모일정 등에 관한 사항

2. 공모방법

▶  구주주 1주당 배정비율 산출근거

3. 공모가격 결정방법

「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 제5-18조에 의거 주주배정 증자 시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가액을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 (舊)「유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정」 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 산정합니다.  

■ 1차 발행가액의 산출근거

본 증권신고서의 1차 발행가액은 신주배정기준일(2021년 03월 23일)전 제3거래일(2021년 03월 18일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가, 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 15%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집예정가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

■ 2차발행가액 산출 근거

구주주 청약 개시일(2021년 04월 26일) 전 제3거래일(2021년 04월 21일)을 기산일로 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 2차 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 15%를 적용합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상함)

■ 확정발행가액 산출 근거

확정발행가액은 1차발행가액과 2차발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 다만 자본시장과금융투자업에관한법률 제165조의6(주식의 발행 및 배정 등에 관한 특례) 및 증권의발행및공시등에관한규정 제5-15조의2(실권주 철회의 예외 등)에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가를 기준주가로 하여 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상함).

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출조건

나. 모집 또는 매출의 절차

(1) 공고의 일자 및 방법

(2) 청약방법

① 우리사주조합의 청약은 우리사주조합장 명의로 대표주관회사의 본ㆍ지점에서 일괄 청약합니다.

② 구주주 청약(신주인수권증서 보유자 청약) : 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 주주(기존 "실질주주". 이하 "일반주주"라 합니다.)는 주권을 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 공동대표주관회사의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 명의개서대행기관 특별계좌에 주식을 가지고 있는 주주(기존 "명부주주". 이하 "특별계좌 보유자"라 합니다.)는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 공동대표주관회사의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 청약시에는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입하여 청약증거금과 함께 제출하여야 합니다.

③ 신주인수권증서 청약을 한 자에 한하여 신주인수권증서 청약 한도 주식수의 20%를 추가로 청약할 수 있습니다. 이때, 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.

④ 일반청약자는 "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명자이어야 하며, 청약사무 취급처에 실명확인증표, 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약하여야 합니다. 일반청약자의 청약 시, 각 청약처별로 다중청약은 가능하나, 한 개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다. 고위험고수익투자신탁은 청약 시, 청약사무 취급처에 "증권의 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제18호에 따른 요건을 충족함을 확약하는 서류 및 자산총액이 기재되어 있는 서류를 함께 제출하여야 합니다.

⑤ 청약은 청약주식의 단위에 따라 될 수 있으며 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 하고 청약사무 취급처는 그 차액을 납입일까지 당해 청약자에게 반환하며, 이때 받은 날부터의 이자는 지급하지 아니합니다.

⑥ 기타
a. 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 구주주가 신주배정비율에 따라 배정받은 주식을 청약한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.
b. 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.
c. 청약자는 '금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률'에 의거 실명에 의해 청약해야 합니다.

⑦ 청약한도
a. 우리사주조합원의 청약단위는 1주로 하며, 우리사주조합원의 청약한도는 우리사주조합에 배정된 주식수로 합니다.
b. 구주주(신주인수권증서 보유자)의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.3584427454주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 0.2주를 곱하여 산정된 수, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁 등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.
c. 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다.

(3) 청약취급처

(4) 청약결과 배정방법

① 우리사주조합
총 발행예정주식 12,000,000주의 20%에 해당하는 2,400,000주는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제165조의7에 따라 우리사주조합에 우선 배정합니다.

② 구주주
신주배정기준일(2021년 03월 23일 예정) 18시 현재 주주명부에 등재된 주주(이하 "구주주"라 한다)에게 본 주식을 1주당 0.3584427454주를 곱하여 산정된 배정주식수(단, 1주 미만은 절사함)로 하고, 배정범위 내에서 청약한 수량만큼 배정합니다. 단, 신주배정기준일 전 자기주식 및 자기주식신탁 등의 자기주식 변동으로 인하여 1주당 배정주식수가 변동될 수 있습니다.

③ 초과청약에 대한 배정: 우리사주조합 및 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약비율 : 배정 신주 1주당 0.2주)한 주식수에 비례하여 배정하며(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정), 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.

(i) 청약한도 주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 + 초과청약 한도주식수

(ii) 신주인수권증서청약 한도주식수 = 보유한 신주인수권 증서의 수량

(iii) 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 X 초과청약 비율(20%)

④ 일반공모 청약 : 상기 우리사주조합, 구주주청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 대표주관회사가 다음 각호와 같이 일반에게 공모하되, '증권인수업무등에관한규정' 제9조 제2항 제3호에 따라 고위험고수익투자신탁에 공모주식의 5%를 배정하며, 나머지 95%에 해당하는 주식은 개인청약자 및 기관투자자에게 구분 없이 배정합니다. 고위험고수익투자신탁에 대한 공모주식 5%와 개인투자자 및 기관투자자에 대한 공모주식 95%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 한 그룹만 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다.

(i) 일반공모에 관한 배정수량 계산 시 대표주관회사에 청약된 청약주식수를 일반공모 배정분 주식수로 나눈 청약경쟁률에 따라 대표주관회사의 각 청약자에 배정합니다.

(ii) 일반공모에 관한 배정시 대표주관회사의 청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 대표주관회사가 무작위 추첨방식을 통하여 배정합니다.

(iii) 대표주관회사의 청약물량이 일반공모 배정분 주식수에 미달하는 경우, 대표주관회사는 자기의 계산으로 인수합니다.

(iv) 단, 대표주관회사는 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제2항에 의거 고위험고수익투자신탁 및 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 25,000주(액면가 1,000원 기준) 이하 이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있습니다.

(5) 투자설명서 교부에 관한 사항
- '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제124조에 의거, 본 주식의 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 자이에스앤디㈜ 및 대표주관회사가 부담하며, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.

- 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자께서는 (동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외) 청약하시기 전 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

① 투자설명서 교부 방법 및 일시

② 확인절차

a. 우편을 통한 투자설명서 수령시
- 청약하시기 위해 지점을 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.
- HTS를 통한 청약을 원하시는 경우, 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.
- 주주배정 유상증자의 경우 유선청약이 가능합니다. 유선상으로 신분확인을 하신 후, 투자설명서 교부 확인을 해주시고 청약을 진행하여 주시기 바랍니다.

b. 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시
직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

c. 홈페이지 또는 HTS를 통한 교부
청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

③ 기타

a. 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후 주주명부상 주주분들에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 인쇄물을 받으실 수 있으며, 또한 동일한 내용의 투자설명서를 전자문서의 형태로 한국투자증권㈜의 홈페이지에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.

b. 구주주 청약시 대표주관회사인 한국투자증권㈜ 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법
해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

※ 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면 등의 방법으로 표시하지 않을 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

(6) 주권교부에 관한 사항
- 주권유통개시(예정)일: 2021년 05월 13일 (2019년 9월 16일 전자증권제도가 시행됨에 따라 실물 주권의 교부 없이 각 주주의 보유 증권계좌로 상장일에 주식이 등록발행되어 입고되며, 상장일부터 유통이 가능합니다. 단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.)

(7) 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항
청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 주금납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

(8) 주금납입장소 : 우리은행 매경미디어금융센터

다. 신주인수권증서에 관한 사항  

(1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165의 6조 3항 및 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.

(2) 금번 유상증자시 신주인수권증서는 전자증권제도 시행일(2019년 09월 16일) 이후에 발행되고 상장될 예정으로 전자증권으로 발행됩니다. 주주가 증권사 계좌에 보유하고 있는 주식(기존 '실질주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 해당 증권사 계좌에 발행되어 입고되며, 명의개서대행기관 특별계좌에 관리되는 주식(기존 '명부주주' 보유주식)에 대하여 배정되는 신주인수권증서는 명의개서대행기관 내 특별계좌에 소유자별로 발행 처리됩니다.

(3) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 한국투자증권㈜로 합니다.

(4) 신주인수권증서 매매 등

- 신주인수권증서를 매매하고자 하는 주주는 신주인수권증서를 예탁하고 있는 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자 계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일 내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법

신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 대표주관회사인 한국투자증권(주)의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량(초과청약이 있는 경우 초과청약 가능수량이 합산된 수량)만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(6) 신주인수권증서의 상장

당사는 금번 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우 상장기간은 2021년 04월 09일부터 2021년 04월 15일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2021년 04월 16일에 상장폐지될 예정입니다. (유가증권시장상장규정 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며,동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 함)

(7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항

당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과 협의된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.

① 상장방식 : 전자등록발행된 신주인수권증서 전부를 상장합니다.

② 일반주주의 신주인수권증서 거래

③ 특별계좌 소유주(기존 '명부주주')의 신주인수권증서 거래
a. '특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후 금번 유상증자 청약 참여 또는 신주인수권증서의 매매가 가능합니다.
b. '특별계좌 보유자(기존 '명부주주')'는 신주인수권증서의 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 이전 없이 대표주관회사인 한국투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 직접 청약하는 방법으로도 금번 유상증자에 청약이 가능합니다. 다만 신주인수권증서의 매매는 명의개서대행기관에 '특별계좌'에서 '일반 전자등록계좌(증권회사 계좌)'로 신주인수권증서를 이전 신청한 후에만 가능하므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

마. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

(1) 본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용의 변경시에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자 여러분께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

(2) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 3항에 의거 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(3) 본 증권신고서에 기재된 내용은 신고서 제출일 현재까지 발생된 것으로 본 신고서에 기재된 사항 이외에 자산, 부채, 현금흐름 또는 손익상황에 중대한 변동을 가져오거나 중요한 영향을 미치는 사항은 없습니다. 따라서, 주주 및 투자자가 투자의사를 결정함에 있어 유의하여야 할 사항이 본 증권신고서상에 누락되어 있지 않습니다.

(4) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

(5) 본 증권신고서의 예정 모집가액은 확정되어 있는 것은 아니며, 청약일 3거래일 전에 확정 발행가액을 산정함으로써 확정될 예정입니다. 또한, 본 증권신고서의 발행예정금액은 추후 주당 발행가액이 확정되는 내용에 따라 변경될 수 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 회사가 발행할 주식의 총수(정관 제5조) 및 액면금액(정관 제6조)

2. 의결권에 관한 사항

(1) 의결권(정관 제23조)

(2) 의결권의 불통일행사(정관 제25조)

(3) 의결권의 대리행사(정관 제26조)

3. 주식의 발행 및 배정

4. 배당에 관한 사항

<신주의 배당기산일>

<배당>

Ⅲ. 투자위험요소

당사는 금융감독원 전자공시시스템에 2021년 01월 28일자로 영업(잠정)실적(공정공시)을 공시하였습니다. 공시를 통해 공개된 당사의 2020년 잠정실적은 하기와 같습니다.

※ 동 정보는 잠정치로서 향후 확정치와는 다를 수 있음

당사의 2020년 예상 매출액은 약 3,562억원으로 2019년 매출액 2,779억원 대비 28.16% 상승할 전망 입니다. 또한, 영업이익은 2020년 273억원으로 2019년 165억원 대비 65.98% 증가할 전망 입니다. 이에 따른 당기순이익은 2020년 208억원으로 2019년 124억원 대비 67.94% 성장할 것으로 예상 됩니다.

상기 내용은 아직 외부감사인의 감사 및 검토가 완료되지 않은 잠정 수치를 기반으로 하며, 상기 내용을 제외하고 본 증권신고서상에 기재된 당사의 실적 및 재무현황 등은 2020년 3분기 기준으로 작성되어 있음에 유의하시기 바랍니다.

1. 사업위험

COVID-19는 중국 후베이성 우한시에서 2019년 12월 발생하여 확산 중인 급성 호흡기 질환으로, 감염 확산세가 전세계로 이어지면서 2020년 3월 11일, 세계보건기구(WHO)는 감염병 경보를 기존 5단계에서 최고 단계인 6단계로 상향 조정하여 '세계적 대유행(Pandemic)' 으로 선포되었습니다.

국제통화기금(IMF)이 2020년 8월 발표한 '2020년 수정 세계경제전망' 보고서에 따르면 COVID-19로 인한 팬데믹을 주요 원인으로 하여 세계경제 성장률을 -4.4%로 전망하고 있습니다. 이러한 COVID-19로 인한 경제성장 전망 하락은 선진국과 신흥개도국에서 모두 나타나고 있는 현상이며, 특히 선진국을 중심으로 높은 하락폭을 기록할 것으로 전망되고 있습니다.

한국 또한 -1.9%의 성장을 기록할 것으로 전망되나, 이는 선진국 중 가장 높은 수준이며, 신흥개도국 평균보다도 높은 수준입니다.

또한, 한국은행이 2020년 11월에 발표한 '경제전망보고서'에 따르면, 국내 GDP 성장률은 2020년 하반기 COVID-19 등 영향으로 2020년은 전년대비 1.4% 역성장, 연간으로는 1.1% 수준 역성장할 것으로 내다보았습니다. 동 보고서에서는 국내 경기가 COVID-19 영향으로 2020년 하반기 중 크게 위축될 것으로 전망되나, 민간소비 및 건설투자 부진이 점차 완화되면서 2021년 이후 완만하게 개선될 것으로 예상하고 있습니다

당사가 영위하는 건설업 및 부동산 서비스업은 경기 변동에 큰 영향을 받으며, 유동성 관리 및 금리정책 등 거시 경제 지표의 변동에 따라 영향을 받을 수 있습니다. COVID-19 확산에 따라 건물건설 부진 및 가계소득 개선세 둔화 등 경기가 지속적으로 둔화 될 시 당사가 영위하는 건설업황에 부정적인 영향을 끼칠 수 있으므로 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

당사는 부동산 종합관리 서비스를 제공하는 기업으로서 주택사업 및 Home Improvement 사업을 진행하고 있으며, 부동산운영사업 부문에서는 부동산 임대, 부동산 관리(주거용, 비주거용 등) 서비스, 민간투자사업(BTO/BTL) 관리 용역 등 One-Stop, 토탈 부동산 서비스를 제공하는 부동산 종합 서비스업을 영위하고 있습니다.

현재 부동산 서비스 산업은 다양한 사회경제적 여건의 변화로 그 패러다임이 변화하고 있습니다. 여성의 경제활동 증가, 고령화 등 다양한 사회적 요인으로 1인 가구 수는 지속적으로 증가하고 있습니다. 경제 저성장으로 인한 취업난이 확대되면서 젊은 층의 결혼, 출산이 지연되고 있으며, 이혼율 또한 지속 상승함에 따라 1인 가구 수는 지속적으로 증가 추세에 있습니다. 이러한 추세가 지속되면서 2018년 1인 가구수는 약 585만 가구로 전체 가구의 29.3% 수준까지 증가하였습니다.

또한 최근 오피스, 아파트 등 대형 건물이 증가하면서 공급 과잉과 수요 부족 현상이 나타나고 있으며, 이에 따라 대형 건물의 공실률은 지속적으로 상승하고 있는 추세를 보이고 있습니다. 2013년 한 자릿수에 머물렀던 전국 오피스 빌딩 공실률은 2014년 들어 10%를 돌파하였으며, 이러한 추세가 지속되며 2020년 3분기말 현재 11.2% 수준까지 증가하였습니다.

이처럼 인구 고령화, 1인 가구의 증가, 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 등 다양한 사회경제적 여건의 변화로 부동산 산업의 패러다임이 변화하면서 부동산자산관리 및 기타 관련 서비스에 대한 수요는 지속 확대되고 있습니다.

다만, 기존 국내 부동산 서비스 산업의 경우 산업의 주도권을 시공사가 지니고 있음에 따라 건설사 위주로 수익이 발생하는 구조를 갖는 등 부동산 서비스 산업 발전을 위한 환경 조성이 되어있지 않았습니다. 이러한 국내 부동산 산업의 실정을 반영하여 최근 국토교통부는 부동산 서비스 사업의 전문화, 고도화를 통한 부동산 서비스 산업 발전의 촉진을 위한 법 제정, 지원 정책을 발표함에 따라 다소 정체되었던 국내 부동산 서비스 시장은 향후 빠른 속도로 성장할 것으로 예상되고 있습니다.

국토교통부는 2016년 2월 부동산서비스산업 발전의 기반을 구축하기 위한 '부동산 서비스 산업 발전 방안'을 발표하였으며, 이를 토대로 2018년 6월 부동산서비스산업 진흥법을 시행하였습니다. 국토교통부는 부동산서비스 산업의 촉진을 위해 총 3가지의 추진과제(경쟁력 강화, 신뢰성 제고, 기초인프라 구축)와 11개의 세부정책과제의 추진을 계획하고 있으며, 주요 추진과제는 1) 부동산 종합서비스 체계, 2) 리츠를 부동산 선도산업으로 육성, 3) 부동산 분야 신시장 발굴 지원 등입니다. 이러한 법 제정 및 개정, 지원 정책 등을 통해 국내 부동산 서비스 산업의 고도화는 향후 빠르게 진행될 것으로 예상되고 있습니다.

국내 부동산 서비스 산업은 다양한 사회적 요인으로 인한 부동산 산업 패러다임의 변화에 따라 그 수요는 지속 확대되고 있으며, “부동산 서비스 산업 진흥법” 등 최근 정부의 부동산 서비스 산업 촉진을 위한 다양한 법 제정, 지원 정책 등으로 국내 부동산 서비스 산업의 고도화 및 성장은 향후 더욱 가속화 진행 될 것으로 예상됩니다. 그러나, 향후 정부의 지원 축소, 정책 기조의 변화 등이 이루어질 경우 국내 부동산 서비스 시장은 예상과 다르게 위축될 수 있으며, 이는 당사 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

당사 주요 사업인 주택 사업은 전방산업인 건설업과 밀접한 연관이 있습니다. 건설업은 토지에 노동, 자본, 경영관리 등 주요 생산요소를 결합하여 국민생활에 근간이 되는 주택 건설부터 도로, 교량, 항만을 비롯한 각종 산업기반 시설 구축까지 경제성장을 주도하는 국가 기간산업이며, 광범위한 고정자본의 형성, 타 산업 대비 높은 가치창출, 고용유발 등 경기부양의 효과가 매우 커 경기 활성화 및 경제 성장률 증가에 중추적인 역할을 담당하고 있습니다. 또한, 건설업은 수주산업으로 가계의 주택 구매력 등 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가/실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받고 있습니다. 또한 부동산 등 전후방 산업과 관련성이 높은 특성을 가지고 있으며, 소득, 물가, 금리 등의 거시경제 환경 변화에 민감한 모습을 보이고 있습니다.

2019년 기준 건설 산업의 총 생산 금액은 약 87.7조원으로 전체 국내 GDP의 약 4.9%를 차지하고 있습니다. 국내 경제성장의 둔화, 금융위기 등 요인으로 인한 주택 경기 불황의 영향으로 건설 산업의 성장이 둔화되면서 GDP에서 건설 산업이 차지하는 비중은 2006년 이후 지속 하락하였으나, 국내 부동산 경기의 회복과 함께 2015년 그 비중은 약 4.9%로 전년대비 소폭 개선된 후 현재까지 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.

또한 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2020년 3분기 기준 7.5%로 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다.

이처럼 건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서, 당사의 전방산업인 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모 및 타산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 경기 후행 산업이라고 할 수 있습니다.

최근 부동산 시장 안정화를 위한 정부의 주택 공급 확대, 문화, 관광, 레저 및 복지 등의 다양한 사업 발굴 및 개발 사업 증가 등으로 국내 건설 수주규모는 지속 확대될 것으로 전망되고 있습니다. 또한 다양한 복합공간에 대한 소비자의 Needs 증대, 중앙 및 지방 정부 주도의 대규모 개발형 사업기회 증대 등 건물의 대형화, 복합화 추세에 따라 향후 건설 경기의 회복에 대한 가능성은 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

그러나, 이러한 국내 건설 경기 회복 가능성에도 불구하고 경기 침체의 장기화 및 회복 지연 등으로 정부의 사회간접시설 투자규모, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 율 등이 감소할 수 있으며 상기 사유로 인해 생산활동이 파생되는 경기후행 사업인 건설업의 경우, 부정적 영향을 받을 수 있습니다. 이에 따라 건설 산업을 전방산업으로 하는 당사의사업성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 건설업으로 분류됨에 따라 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 2020년 3분기말 기준 당사의 주택 사업 부문 매출 비중은 18.3%, Home Improvement 사업 부문 매출 비중은 48.1%로 건설업 관련 부분이 약 66.4%를 차지하고 있습니다.

당사 Home Improvement 사업부문의 큰 부분을 차지하는 스마트홈 시스템은  최근 삶의 질 향상, 편의성 및 안정성에 대한 중요성 등이 부각됨에 따라 편리하면서도 안전하고, 즐거움이 있는 세련된 주거 환경에 대한 욕구가 강해지고 있으며, 이에 따라 스마트홈 관련 제품 및 서비스에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있는 것으로 보입니다. 이러한 추세에 따라 국내 스마트홈 시장은 2017년 14.9조원 규모를 돌파하였으며, 연평균 9.4%의 높은 성장률을 유지하며 2025년 약 30.7조원의 시장을 형성할 것으로 전망됩니다.  

또한, 당사는 주택사업부문 신설을 통해 자체 분양 사업 및 외주 시공 사업을 진행하고 있으며 향후 전체 매출에서 주택 사업 부문이 차지하는 비중은 커질 것으로 예상하고 있습니다. 당사는 2018년 오피스텔 브랜드 '자이엘라'로 주택사업부문을 개시 하였고, 2019년 중소규모단지 아파트 브랜드 '자이르네'를 통해 주택사업 부문을 지속적으로 확장하고 있습니다.

전체 주택 시장에서 민간주택의 재건축, 재개발이 차지하는 비중은 지속적으로 확대 될 것으로 예상되며 이는 1988년 올림픽을 기준으로 빠른 경제성장과 도시화가 진행됨에 따라 전국적으로 개발사업이 추진되었으며, 대규모 아파트 단지들이 신축되면서 준공후 30년 이상 된 노후 건축물 비율이 급속도로 증가하고 있는 것에 기인합니다. 따라서 이러한 재건축 및 재개발 대상 민간주택은 지속적으로 그 수가 증가하고 있으며, 재건축/재개발에 따른 전체 주택 수주 규모 또한 지속 증가할 것으로 보입니다. 특히 수도권을 중심으로 재건축/재개발 대상 노후 건축물 비중은 지속적으로 상승할 것으로 예상됩니다.

노후 건축물이 지속적으로 증가하면서 기축건물에 대한 인테리어 및 리모델링 등 부가가치를 더하는 건축물 시공 시장은 지속 확대 될 것으로 예상하고 있습니다. 노후 건축물의 증가는 재건축 대상 건물 수의 증가뿐만 아니라, 이러한 부가가치 서비스가 필요한 기축 건물에 대한 새로운 수요 증가를 의미하기도 합니다. 이에 따라 주택건설 수주 감소 전망에도 불구하고 노후 건축물 증가에 따른 시공은 앞으로 지속적으로 확대될 될 것으로 예상됩니다.

이렇듯 당사가 영위하는 주택 사업 및 Home Improvement 사업은 국내 건설경기와 높은 상관 관계를 보여주고 있습니다. 2015년 국내 건설수주 규모는 전년대비 47.0% 증가한 158조원을 기록하며, 기록적인 증가율을 보였습니다. 2015년은 공공부문에서 공기업과 지자체 및 공공단체의 발주증가에 힘입어 수주액이 증가하였으며, 민간부문 역시 신규주택과 재건축 경기가 살아나면서 수주 규모가 증가세로 전환되었습니다. 2016년 역시 전년 대비 4.4%의 증가율을 보이며 수주 규모 상승 추세를 이어갔으나, 2017년 건설 수주액은 전년 대비 2.6% 감소하였고 2018년에는 전년동기 대비 3.7% 감소하며 건설 수주액은 감소세를 보이고 있습니다. 이는 주택경기 하락에 따른 민간 및 토목 발주 물량 감소와 정부 SOC 감소에 따른 공공부문 발주물량 감소에 기인한 것으로 판단됩니다. 단, 2019년은 전년 대비 7.5% 수주 규모가 상승 하였으며, 2020년 역시 코로나 위기에도 불구하고 민간택지 분양가상한제 시행 전후의 물량쏠림과 지방 분양시장 호조, 저금리 기조 등에 힘입어 수주 규모는 증가할 전망입니다.

이처럼 건축 수주 증가, 스마트홈 시장의 성장 등의 요인에도 불구하고 건설투자 감소세의 확장, 정부의 부동산 정책 강화 및 규제 확대에 따른 신규 주택공급 감소 등 향후 민간 주택 수주가 감소할 가능성이 상존하고 있으며, 이는 전체 국내 건설 수주 규모와 더불어 전체 주택 시장의 성장을 둔화시킬 요인으로 작용하고 있습니다.

당사의 부동산운영 사업부문은 부동산 임대, 부동산 관리 서비스, 민간투자사업 관리 용역 등의 서비스 제공을 하고 있습니다. 전통적인 부동산관리 사업은 완공된 건물의 효율적 유지를 위하여 시설물 유지관리, 경비보안관리, 주차시설 관리 등의 서비스 제공을 통해 상주인원의 편리한 생활을 지원해주는 사업을 의미하고 있으나, 최근 임대차 서비스의 대행 및 수익성 향상을 위한 다양한 서비스의 제공, 건물의 건축 이전부터 건물의 매각까지 전 과정의 대행 업무까지 그 영역이 확대되고 있는 추세 입니다.

이러한 부동산 서비스 시장은 장기적으로 볼 때 부동산 경기의 영향을 받을 수 있으며, 부동산 동행 지표 중 미분양주택 추이 및 주택거래/공급량을 통해 국내 부동산 시장 경기를 가늠해 볼 수 있습니다.

건설업체의 직접적인 현금흐름 악화 및 건설 경기 둔화 요인으로 작용하는 미분양 물량은 2009년을 고점으로 이후 지속적으로 비슷한 수준을 유지하고 있습니다. 준공 후 미분양 물량의 경우 2009년 이후 일시적으로 감소세를 유지하였으나, 2015년 이후 부동산 경기 악화에 따라 지속적인 증가세를 보이며 2019년 17,981호를 기록하였습니다. 이처럼 향후 신규 주택 공급이 더욱 확대될 경우 준공 후 미분양 물량을 포함한 국내 미분양 주택수는 더욱 확대될 것으로 전망됩니다.

하지만 국내 부동산 경기의 주요지표인 주택 분양 시장과는 다르게 부동산 서비스 시장은 지속적으로 성장하고 있습니다. 부동산 서비스업 시장은 2014년 21.2조원에서 2020년에는 33조원으로 성장 가능할 것으로 추산되고 있으며, 부동산 경기와 다르게 당사의 부동산운영 사업 분야 매출은 2020년 3분기 누적 기준 약 789억원의 매출을 시현 하는 등 지속적으로 성장하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 미분양주택 물량 증가 → 주택거래 및 공급 규모 축소 현상이 지속될 경우 이는 국내 건축 수주규모 축소, 신규 주택수주 및 재개발/재건축 수주 감소 등으로 연결될 수 있으며, 향후 주택시장을 넘어 전체 부동산 시장의 악화를 유발할 가능성이 존재합니다. 부동산 경기의 악화에 따라 부동산 관리 서비스 시장은 축소될 수 있으며, 이는 동사 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

건설업은 타 산업 대비 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 부양에 있어 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 따라서 정부의 정책이 건설경기 전반에 매우 큰 영향을 미칩니다. 부동산시장 및 건설 시장에 대한 정부의 정책 수립 및 추진은 주로 경기 활성화 또는 안정화를 위한 수단으로 사용됩니다.

2008년 이전의 정부정책은 주로 주택거래신고제, 원가연동재, 재건축 이익환수제 등 규제 강화를 통한 부동산 투기 억제, 부동산 가격 안정화를 목적으로 추진되었습니다. 이로 인해 당시 국내외 실물경기 저하, 가계의 소비여력 위축 등 다양한 대외적 여건과 더불어 미분양 주택의 증가 및 주택경기 침체 심화 등으로 인해 국내 주택시장이 위축되었습니다. 그러나, 2008년 이후, 정부는 주택경기 회복을 위한 종합부동산세 및 양도소득세 인하, 재개발 및 재건축 규제완화, 부동산 담보대출 규제 완화 등 부동산 거래 활성화 및 주택공급 확대에 집중하였습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 상기 부동산 경기 부양을 위한 정부의 규제 완화 정책 등으로 주택매매 및 거래량은 2016년 말 기준 2010년 ~ 2015년 평균인 95.3만건 대비 10.4% 증가한 105만 3,069건을 기록했습니다.  

다만, 2017년 정권이 바뀌고 문재인 정부가 들어서면서 정부의 부동산 정책 기조는 기존 “완화”에서 “강화”로 바뀌었습니다. 새 정부가 들어서면서 내놓은 첫 부동산 대책인 6.19 부동산 대책은 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호함으로써 주택 시장의 안정화를 목표로 하고 있습니다.

한편 6.19 부동산 대책 이후 주택가격이 비정상적으로 상승함에 따라 정부는 2017년 8.2 부동산 대책을 발표하였습니다. 8.2 부동산 대책은 부동산 시장에서 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하는데 그치지 않고 실수요자에 대한 공급 또한 확대하는 방안을 포함하고 있으며, 주요 내용으로는 1) 투기지역 및 투기과열지구를 지정하여 시장불안을 조기진화, 2) 다주택자의 양도차익 과세로 단기 투자유인을 억제, 3) 서민 주거안정을 위해 임대ㆍ분양주택 공급 확대, 4) 실수요자 중심으로 공급되는 주택 우선되는 청약제도 개편이 있습니다.

2017년 9월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2 주택시장 안정화 대책 발표 이후 주택시장 내 과열현상은 빠르게 진정되었으나, 2017년 9월 이후 강남 지역을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했으며, 이에 따른 후속 대책으로 8.2 대책 후속 정책을 발표하였습니다.

또한 정부는 2018년에도 하위 표에 기재한 바와 같이 다수의 부동산 시장 안정화 대책을 발표하였습니다.

2018년 4월부터 다주택 양도세 인상 등 지속적으로 부동산 규제 강화를 위한 정책이 시행되며 수도권 지역의 부동산 가격이 안정세를 보이는 듯 하였으나, 2018년 6월 발표된 종합부동산세 인상안은 당초 시장의 기대치에 비해 그 규제강도가 약하다는 평가를 받았습니다. 이에 따라, 정부는 2018년 8월 부동산 가격의 안정화를 위한 추가 정책을 발표하였으며, 서울의 중구, 종로구, 동대문구, 동작구 등을 투기지역, 경기 광명, 경기 하남을 투기과열지구로 추가 지정하는 등 후속 대책을 내놓았습니다.

2018년 국내 주택시장의 가격이 급등세를 보임에 따라 정부는 2018년 8월 27일 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화 조치를 내놓으며 수도권 일대에 투기지역, 투기과열지구를 추가지정하면서 해당 지역들의 주택관련 대출을 제한하였습니다. 이어서 2018년 9월 13일에 「주택시장 안정대책(9.13)」을 추가적으로 내놓았습니다. 해당 조치의 대출 관련 주요 내용은 아래와 같습니다.

또한, 2018년 정부는 연초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, "수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역지정 등을 통한 시장안정기조 강화"를 발표하며 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 하고, 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정(8.28일부터 지정효력 발생)하였습니다.

한편, 2019년 10월 29일부터 민간택지 분양가 상한제가 시행되었으며, 부동산 시장의 불확실성은 확대될 것으로 예상되고 있습니다. 민간택지 분양가상한제 적용으로 아파트 분양가격 인하는 불가피할것으로 전망 하고 있습니다. 정부의 분양가 상한제 도입에 따라 부동산 시장과 건설 산업에 미치는 영향은 다음과 같이 예상하고 있습니다. 1) 분양가 상한제 도입으로 인해 강남을 중심으로 한 신축 아파트 분양이 감소가능성이 있습니다. 따라서, 공급(신축)이 감소하여 가격은 더욱 상승할 가능성이 존재 합니다. 2) 분양 가격 인하로 건설회사 수주 감소와 수익성 하락이 불가피합니다. 따라서, 향후 부동산 시장은 불확실성이 확대될것으로 예상하고 있습니다.

이와 같은 향후 정부의 정책방향은 대내외적 환경에 따라 상시 변동될 수 있으며, 이러한 변수로 인해 국내 부동산 시장 및 주택시장, 그리고 해당 산업에 영위하는 회사들의 영업환경에 갑작스런 변동을 야기할 수 있습니다. 또한, 현재와 같이 향후에도 정부의 부동산 및 주택시장 규제 강화 정책이 지속될 경우, 부동산 및 분양시장의 침체가 더욱 심화될 가능성이 존재하며, 이는 민간건설부문 비중이 높은 건설사, 그리고 건설업을 전방산업으로 하는 부동산 관련 서비스 업체들의 수익성 감소로 이어질 가능성이 있습니다.

당사가 영위하는 사업은 크게 주택사업, Home Improvement사업, 부동산운영사업 3가지로 구성되어 있습니다. Home Improvement사업은 GS건설에서 발주하는 Captive 물량을 바탕으로 경쟁심화 우려는 다소 적은 상황이나, 주택사업과 부동산운영사업 부문은 대외시장에서 경쟁을 하며 경쟁심화에 따른 매출 및 수익감소 위험이 있습니다. 각 사업부문별 경쟁으로 인한 위험 요소는 다음과 같습니다.

(1) 주택 사업부문
 
당사가 2018년부터 영위하고 있는 주택 사업부문의 경우, 종합 건설업에 해당하며 국내 경쟁 현황은 다음과 같습니다.

국내 건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능한 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다.

건설업은 계약 수주 시 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아닌 하도급 형태로 여러 중소 건설사들의 참여가 이루어집니다. 2020년 3분기말 기준으로 종합건설회사가 13,575개, 전문건설회사가 47,323개, 설비건설회사가 8,790개로 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 6만개를 상회하며 이러한 치열한 경쟁으로 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다.

따라서, 당사의 주택 사업부문은 국내 건설 시장에서 건설회사는 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적 생산형태를 띠고 있으며, 생산 과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 건설 시장의 진입장벽이 낮은 수준이며, 경쟁기업간 차별화요인도 크지 않습니다. 또한 법적인 건설업 영위자격이 등록제로 전환됨에 따라 경제적, 제도적인 진입장벽 구축이 곤란하여 잠재적인 진입자가 상존하고 있는 상황입니다.

다만, 당사는 GS건설 자회사로서 2018년 1월 1일부터 GS건설의 영업, 설계, 분양 및 시공 등의 시스템과 노하우를 습득하여 자체, 외주 및 정비사업을 추진하고 있습니다. 2011년 주택산업연구원의 주택구입결정요인 분석 자료에 의하면 주택구입을 결정하는 요인은 입지조건(교통, 편의시설, 교육환경, 커뮤니티 등) 28.0%, 투자가치 21.5%, 주택특성(내부 평면계획, 인테리어, 홈오토메이션 등 첨단 가전 설비, 주택의 향 등) 17.5%, 브랜드 16.9%, 단지특성(단지규모, 안전시설, 단지환경, 단지 배치 계획 등) 16.1% 등으로 조사 되었습니다. 입지조건, 투자가치, 주택특성, 단지특성은 사업을 추진하는 Project 마다 모두 상이하지만, 아파트 브랜드는 주택 구입을 결정하는 아주 중요한 요소 중 하나입니다. 당사는 GS건설과 브랜드 사용계약을 체결하여 국내 아파트 브랜드 1위에 빛나는 "자이" 브랜드를 적용하여 분양성을 제고하고 있으며, 다양한 컨설팅 지원과 더불어 우수한 재무구조를 바탕으로 원활한 사업 초기 자금 대여 및 GS건설의 기술지원에 따른 우수한 공사품질을 확보하여 고객으로부터 높은 신뢰를 얻고 있습니다.

하지만 당사 주택 사업부문 내 외주 및 정비 사업의 경우, Brand 경쟁력을 갖춘 대규모 건설회사 뿐만 아니라 수주 단가 경쟁력을 갖춘 중소형 건설회사의 진입 등으로 경쟁이 심화될 가능성이 존재하며 이는 당사의 향후 매출 및 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

(2) 부동산운영 사업부문

국내 빌딩 관리 및 부동산 관리는 점차 고도화되고 있으나, 대규모 투자의 필요성이 적고 진입장벽이 비교적 낮아 시장참여자의 과다로 대외 시장은 사실상 완전 경쟁에 가까운 상황입니다. 국내 부동산 서비스업은 초창기 시설관리(FM)부터 시작하였으며 청소, 주차 등 건물의 물리적 관리 부문에 국한되었기에 진입장벽이 낮은 상황이었습니다. 따라서 국내 대기업들은 계열사 건물의 FM을 담당하는 사업부 또는 계열사를 자체적으로 두었으며, 최근 효율적인 수익 관리 필요성에 따라 PM까지 업무범위를 확대하고 있습니다. 따라서 국내 빌딩 및 부동산 관리 사업을 담당하는 사업자는 대기업계열사와 일반기업으로 구분할 수 있습니다.

국내 주요 대기업 계열사 시설관리 업체 현황은 다음과 같습니다.

계열사 Captive가 아닌 전문적인 대형 비주거용 건물 임대시장의 경우, 외국계 및 해외 대기업 국내 법인들이 시장을 점유하고 있는 상황입니다. 영국계 세빌스코리아, 미국계 CBRE코리아 등이 대표적으로 세빌스는 전세계 600여개 지역에 진출해있는 영국 최대 부동산서비스 기업이고, CBRE는 포춘 500대 기업에 속하는 세계 4대 부동산종합서비스 회사입니다. 이들은 임대 서비스뿐만 아니라 부동산 전 Value Chain을 아우르는 종합서비스를 제공하고 있습니다.

비대기업 고객의 경우, 중소업체들을 이용하는 경우가 대부분이고 일부 고객들은 대기업 계열사의 FM/PM 서비스를 이용하는 경우도 존재합니다. 건물관리, 특히 주로 FM을 담당하는 영세한 중소업체는 매우 많은 상황으로 부동산관리(PM, FM)관련 사업을 영위하기 위한 면허등록을 위한 자본금 요건 및 자격요건이 낮아 소액투자를 통하여 누구나 사업을 영위할 수 있고, 대규모 투자의 필요성이 없으므로 사실상 완전 경쟁에 가까운 상황입니다. 따라서 빌딩관리 및 부동산 관리 산업은 최근 고도화되고 있는 빌딩관리 및 부동산 관리 산업의 특성에도 불구하고 i) 중소업체의 난립으로 인한 과열 경쟁상태 지속, ii) 대기업 계열 부동산 관리 회사들의 대외 시장 진출로 인한 경쟁 심화 등으로 당사 PM 사업부문의 매출 및 수익성에 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

2. 회사위험

당사는 주택사업 부문, Home Improvement사업 부문, 부동산운영사업 부문의 총 3개의 사업부문을 영위하고 있으며, 사업부문 별 상세 내역은 다음과 같습니다.

상기 3개 사업부문 중 주택사업 부문 및 Home Improvement사업 부문의 매출액은 주택 신규 착공 및 분양과 직접적인 연관관계를 보유하고 있으며 그 상세 사유는 다음과 같습니다.

당사의 최근 3개년 및 2020년 3분기 사업부문별 매출 실적 현황은 아래 표와 같으며, 주택경기와 연관관계를 보유한 2개 사업부문(Home Improvement사업, 주택사업)의 매출액 비중은2017년 68.96%, 2018년 61.15%, 2019년 63.79%, 2020년 3분기 66.38%로 당사 매출의 60% 이상을 차지하고 있어 당사는 주택 경기 의존도가 높은 사업 구조를 보유하고 있습니다.

당사는 건설 경기 호조로 인한 GS건설 시공 및 분양 현장 확대로 인해 Home Improvement사업 부문의 매출은 지속적으로 확대하는 추세를 보이고 있습니다. 또한, 당사는 2018년 오피스텔 브랜드 '자이엘라'로 주택사업부문을 개시 하였고, 2019년 중소규모단지 아파트 브랜드 '자이르네'를 통해 주택사업 부문을 지속적으로 확장하고 있습니다. 이처럼 당사는 주택사업부문을 통해 중소형 규모의 주택 단지 시공 및 부동산 용지 매입을 통한 자체 부동산 개발 사업을 적극적으로 진행해 나가고 있으며 주택 경기 의존 사업 부문의 매출액 비중은 점차 확대될 것으로 판단하고 있습니다.

특히 부동산 개발 사업의 경우, 사업 특성상 미분양 리스크 및 운전자본 부담 증가의 가능성을 안고 있다는 점에 유의하여야 합니다. 자체 사업 진행을 위해서는 용지 또는 택지 등의 사업부지 확보가 필수적이며, 사업부지로서 용지를 매입할 경우 토지 용도 변경 및 인허가 등의 절차가 필요한 관계로 사업 지연의 가능성이 있습니다. 또한 용지 또는 택지 확보 후 공사를 진행한다고 하더라도 초기에 산정한 해당 사업의 분양성이 크게 하락하여 분양률 등이 부진할 경우 초기 비용 및 공사비 회수가 어려워지고 이는 당사의 비용 발생으로 연결되어 사업 진행 또는 분양 등에 차질이 생길 경우 당사의 재무적 부담으로 직결될 수 있어 단순 시공 공사와 달리 당사의 위험 부담이 필요한 부분입니다.

또한 당사가 자체적으로 수립한 중장기 사업 목표에 따라 자체 사업 진행을 위해 매입한 토지 주변 지역의 사업성이 하락하여 용지 상태로 해당 부지를 보유하고 있거나, 착공 후 분양 단계에서 미분양 물량이 발생할 경우 해당 부지 또는 미분양 세대가 당사의 재고자산으로 인식되어 회계적 운전자본의 상승과 함께 용지 보유 비용 및 미분양세대 관리 비용 등이 발생할 수 있습니다.

따라서 당사는 부동산 개발 사업의 특성 상 사업장의 분양 추이에 대한 지속적인 유의가 필요할 것으로 판단되며, 향후 거시 경제 및 부동산 경기 등 대외적 요인에 의해 당사의 매출 및 수익성의 변동성이 확대될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 GS 기업집단에 속해있는 기업으로서, 2020년 3분기말 기준 계열사 매출은 약 782억원으로 전체 매출(2,347억원) 대비 약 33%를 차지하고 있습니다. 2020년 3분기말 기준 계열사 매출 약 782억원 중 GS건설 대상 매출이 약 712억원으로 대부분을 차지하고 있으며, 최근 3개년 GS건설향 매출 비중은 다음과 같습니다.

GS건설 매출 비중은 최근 3개년 및 2020년도 3분기 각각 46.66%, 44.16%, 38.37%, 30.32%로 점차적으로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 이는 최근 들어 대외 매출 비중을 확대하기 위해 전사 차원에서 지속적인 노력을 기울이고 있는 것에 기인하고 있습니다.

당사는 계열사에 의존하지 않고 대외매출 비중을 늘리기 위해 매년 지속적으로 독립적인 영업을 강화하고 있으며 계열사 매출 비중이 높은 Home Improvement사업 부문의 경우, 대외매출 비중 확대를 위한 공공입찰 부문의 적극적 참여, 중견기업 건설사를 대상으로 한 민간 입찰 영업 강화 등을 진행 하고 있습니다. 또한 당사는 2018년 주택 사업부문을 신규 설립하여 주택 시공 및 자체 부동산 개발을 새롭게 추진하고 있으며 상기 사업부문의 매출 확대 시 당사의 계열사 매출 비중은 점차 감소할 것으로 예상되고 있습니다.

그럼에도 불구하고 대내외 리스크로 인한 최대 매출처인 GS건설 내 발주 물량 감소 또는 GS건설과 당사 간 수주 계약 중단 등의 부정적 이벤트 발생 시, 당사를 대상으로 GS건설향 신규 수주 중단으로 당사 실적에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 아래의 표와 같이 높은 신용 등급을 유지하고 있으며, GS건설의 신용등급도 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이러한 그룹 수준의 높은 신용도는 동사 영업환경에 강점으로 작용하여 매출 실적에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

그러나 급변하는 경제상황으로 그룹 전반의 영업환경은 악화될 수 있으며, 이로 인해 계열발주물량이 감소할 시 동사의 영업활동 및 재무구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있고, 기타 채권/채무 거래에도 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 관계사와의 거래에 따른 대금회수 일정 및 방법 등 주요경영사항에 대한 의사결정 과정에 있어 부적절한 요소에 의해 영향을 받을 경우 당사 수익성 및 현금흐름의 안정성에 있어 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사는 2018년 주택 사업부문 신설 후, 단순 주택 시공뿐만 아니라 자체 분양 사업을 신규로 진행하고 있습니다. 자체 분양사업은 시장환경 및 후보지에 대한 타당성 검토 등의 절차를 거쳐 사업계획을 수립한 후 토지계약 및 매입, 자체자금 및 PF 등을 통한 자금조달, 인허가의 단계를 거쳐, 분양 및 시공, 준공 및 입주 및 운영, 정산의 단계를 거쳐 진행하고 있습니다. 당사는 국내 주거 시장에 초점을 맞추어 부동산 시장 트랜드 및 지역 특성에 맞는 아파트, 오피스텔 등의 개발을 추진하고 있습니다.

현재 당사는 2건의 용지와 5건의 투자부동산을 보유하고 있습니다.

이중 안양 박달동 자체 사업 부지는 2020년 11월 분양을 완료하였습니다. 해당 프로젝트는 아파트 총 139세대 및 근린상가를 신축하는 사업이며 2022년 11월 입주 예정입니다.  

영등포구 양평동 자체 사업 부지는 2020년 6월 SK네트웍스로부터 매수하여 소유권이전을 완료하였으며, 현재 지식산업센터로 개발 중에 있습니다. 2020년 11월 12일 건축승인을 득하였으며, 2021년 상반기에 분양 및 착공 후 2023년 2월 입주 예정입니다.

2018년 5월 서초동 자체사업 부지에 대하여 672억원의 매입계약을 체결하여 소유권 이전을 완료 하였습니다. 당사는 본 사업부지에 아파트를 신축하여 일정기간 임대 운영 후, 일반 분양을 통하여 수익성을 확보할 계획입니다.

상기 서초동 개발 사업의 경우 2021년 하반기 사업 인허가 완료 후 2021년 연내 공사 착공이 계획되어 있으나, 상기 스케쥴은 인허가 시점에 따라 변경될 가능성이 존재합니다. 당사의 서초동 부동산 개발 사업 관련 향후 자금 투입은 자체 보유 자금을 활용하여 투자할 계획이나, 자금 투입 계획 역시 향후 개발 프로젝트 진행 상황에 따라 변경될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한, 당사는 2020년 6월 SK네트웍스로부터 주유소부지 4개를 매수하여 소유권이전을 완료하였습니다. 당사는 본 사업부지에 아파트를 신축하여 일정기간 임대 운영 후, 일반분양을 통하여 수익성을 확보할 계획입니다.

상기 SK네트웍스 주유소 부지 개발 사업의 경우 2021년 하반기 사업 인허가 완료 후 2021년 연내 공사 착공이 계획되어 있으나, 상기 스케쥴은 인허가 시점에 따라 변경될 가능성이 존재합니다. 당사의 SK네트웍스 주유소 부지 개발 사업 관련 향후 자금 투입은 자체 보유 자금을 활용하여 투자할 계획이나, 자금 투입 계획 역시 향후 개발 프로젝트 진행 상황에 따라 변경될 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

또한 당사는 상기 프로젝트 외에도 당사가 보유한 자체 부동산 개발 역량과  부동산 관리 서비스 노하우를 바탕으로 신규 아파트 및 오피스텔 자체 개발 후 임대/ 분양 수익과 건물 운용 수익을 확보해 나갈 계획입니다. 이를 위하여 당사는 지속적으로 자체사업부지를 확보할 계획이며, 이를 통하여 주택사업 중 자체사업비율을 점차 높여나갈 계획입니다.

이는 당사가 자체 부동산 개발을 통하여 수익원을 다변화하고 수익성을 높이는 데에 기여할 수 있으나, 해당 사업은 당사가 기존에 영위하고 있는 사업 대비 많은 자본력을 필요로 하므로, 예기치 못한 문제(분양 부동산 프로젝트의 미분양 발생, 임대 부동산 프로젝트 공실율의 기대치 상회, 사업장 주변 민원에 따른 인허가 지연 등)로 기대수익을 달성하지 못하는 경우 동사의 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점은 유의하시기 바랍니다.

부동산운영 사업에서 발생되는 매입비용은 70%가 노무비입니다. 노무비는 도급계약시 체결한 인원수와 단가로 지급하게 됩니다. 미화, 시설관리, 주차, 경비 등 인적용역제공의 특성상 일반적으로 법정최저임금수준을 약간 상회하는 수준으로 근로계약을 체결하고 지급합니다. 따라서 가격변동추이는 매년 최저임금 위원회에서 결정하여 고시하는 최저임금인상율에 맞춰서 변동이 발생하게 됩니다. 최근 10개년간 최저임금의 변동추이는 아래와 같으며 상승 중에 있습니다.

그러나 동사의 노무비는 i) 관리 부동산 Site의 증가로 인한 고용인원의 증가, ii) 최저임금위원회의 법정최저임금 상승 등에 의하여 상승하고 있으나 그에 따른 동사에서 수행하는 프로젝트의 매출단가 자체가 상승하여 매출액이 그에 맞춰 상승하는 효과를 가져오고 있습니다.

또한, 동사는 철저한 원가관리 및 인력투입을 통해 원가관리에 만전을 기하고 있습니다. 하지만 이러한 동사의 노력 및 관리에도 불구하고 지속적인 인건비 상승은 동사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

독점규제 및 공정거래에 관한 법률 개정안이 2020.12.9 국회 본회의 통과 후 2020.12.29 공포 되었으며, 주요 내용은 하기와 같습니다.

특히, 상기 개정안 중 '사익편취 규제대상 확대'의 경우, 대규모 기업집단에 속하는 회사의 계열사간 거래를 통제하는 내용으로 금번 개정안을 통해 상장회사(특수관계인 지분율 기준 30%)와 비상장회사(특수관계인 지분율 기준 20%)간 상이한 규제기준을 상장ㆍ비상장사 구분 없이 총수일가 등 특수관계인이 20% 이상 지분을 보유한 회사로 일원화하고, 동시에 이들 회사가 50%를 초과하는 지분을 보유한 자회사까지 규제대상에 포함시키는 것을 주요 내용으로 포함하고 있습니다.

당사의 최대주주인 GS건설은 그룹 총수 일가 및 그 특수관계인이 2020년 3분기말 기준 25.59%의 지분을 보유하고 있으며, 당사는 GS건설이 50% 이상의 지분을 보유한 자회사 입니다. 따라서, 상기 법률 개정안이 시행 되는 2022.12.29 까지 당사 및 모회사가 현재의 지분 구조를 유지할 시 , 향후 GS계열사와 당사와의 거래는 특수관계인에 대한 부당한 이익제공 금지(일감몰아주기를 통한 총수일가사익편취)로 규제 대상에 해당될 가능성이 존재합니다.

2019년 기준 당사 총 매출액 2,779억원 중 42.02%에 해당하는 1,168억원의 계열사 매출에 대해서 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 당사의 향후 매출과 수익 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다만, 당사와 계열사간 거래가 일정 비율을 초과하는 경우라도 무조건적으로 규제의 대상은 아니며, 보안성과 긴급성, 그리고 효율성 등의 사유로 불가피한 경우에는 적용을 예외 하도록 명시하고 있습니다. 또한 i) 상당히 유리한 조건의 거래, ii) 사업 기회의 제공, iii) 합리적 고려나 비교 없는 상당한 규모의 거래에 해당하여야만 규제 대상 거래에 포함되나, 증권신고서 제출일 현재, 당사와 계열사(GS건설)와의 거래는 상기 3가지 사유에 포함될 가능성이 낮은 것으로 당사는 판단하고 있습니다.

그럼에도 불구하고, 향후 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 대한 개정안이 시행 될 시, 당사와 계열사와의 거래는 규제 대상에 포함되기에 계열사 매출 비중이 높은 당사의 수익 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 또한 향후 독점규제 및 공정거래에 관한 법률을 위반하는 사례가 발생할 경우, 벌금 및 기타 징계를 받을 수 있으며, 이는 당사의 평판과 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 2018년 1월 1일부터 주택사업부문 신설을 통해 주택 시공(외주 및 정비(재건축, 재개발))및 자체 부동산 개발 사업을 진행하고 있습니다. 주택 시공 Project에 있어 입지 조건, 투자 가치, 주택 특성, 단지 특성은 모두 각각의 특성을 보유하고 있지만 아파트 브랜드는 주택 구입을 결정하는 아주 중요한 요소 중 하나로 꼽히고 있습니다. 당사는 주택 시공 및 자체 부동산 개발을 시행하는 초기 사업자로서 신규 주택 도급 물량 확보 및 자체 부동산 개발 사업의 우호적 분양 분위기 조성을 위해 주택 시장 내에서 높은 브랜드 가치를 보유하고 있는 GS건설과 2018년 부터 브랜드 상표권 사용 계약을 체결하였습니다.

당사는 GS건설의 '자이' 및 '자이엘라' 브랜드 상표권을 바탕으로 주택 시공 수주 확대 및 자체 개발 프로젝트의 분양성을 제고하고 있으며, 증권신고서 제출일 현재 하기의 Project 수주 및 자체 개발 사업을 진행하고 있습니다.

주) 자체 개발 사업의 경우, 수주 금액에 부지 매입 계약 금액 기재

당사와 GS건설 간 브랜드 상표권 사용 계약 상 당사가 지급해야 할 사용료는 2018년까지 (매출액-광고선전비)*0.2%로 계산되었으며, 2019년 반기부터 [(매출액-내부매출액)-광고선전비]*0.2%로 사용료 지급 조건이 변경되어 계산되고 있습니다. 2018년 , 2019년, 2020년 GS건설에게 지급한 브랜드 상표권 사용료는 각각 4.4억억원, 3.0억억원, 5.1억원 수준이며, 향후 당사의 주택 사업 부문 매출이 본격적으로 발생할 시 GS건설에게 지급해야 할 상표권 사용료는 더욱 증가할 것으로 예상되어 향후 당사의 수익 구조에 부정적 영향을 미칠 가능성이 존재하고 있습니다.

당사와 GS건설과의 우호적 관계 i) GS그룹 내 계열회사, ii) 대단지 아파트 시공(GS건설, 소규모 아파트 또는 오피스텔 시공(자이에스앤디)으로의 전략적 업무 분장)를 감안하였을 때 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 하지만 만약 GS건설과의 브랜드 상표권 사용 계약이 중단될 시, '자이' 브랜드 활용을 통한 주택 사업 부문의 신규 건설 수주 확보 및 원활한 자체 부동산 개발 프로젝트의 진행이 이뤄지지 않을 가능성이 존재하고 있으니 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

당사의 최근 3개년도 재무안정성 지표는 아래와 같습니다.

당사의 2020년 3분기말 기준 유동비율은 172.8%로 2019년 대비 20.9% 하락하였습니다. 2020년 3분기말 기준 주택 개발 사업 목적으로 매입한 용지가 약 365억원으로 전기 대비 증가하였으며, 해당 매입 자금은 자체 조달 및 금융기관으로 부터의 자금 차입을 통해 충당 하였습니다. 단, 당사의 유동비율은 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 151.1%를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다.

부채비율은 자기자본과 타인자본 사이의 비율을 측정하는 지표입니다. 일반적으로 부채비율이 높을수록 재무구조가 불건전하므로 지불능력이 문제가 될 수 있습니다. 당사의 2020년 3분기말 기준 부채비율은 132.2%로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 290.4%를 크게 하회 하는 등 업종 평균 대비 우위에 있는 것으로 판단 됩니다.

차입금 의존도는 기업의 총자산에서 차지하는 차입금 비중으로 기업재무구조의 우량성과 수익성을 가늠하는 지수로 사용되며, 당사의 2020년 3분기말 기준 차입금의존도는 17.18%로 업종 평균 비율인 45.39%를 크게 하회 하는 등 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 대비 우위에 있는 것으로 판단 됩니다.
 

당사의 차입 자금은 주로 자체 부동산 개발 사업을 추진하기 위한 사업부지 매입금으로 활용 되고 있으며, 금번 유상증자를 통한 모집 자금 역시 유사 목적으로 소요될 전망 입니다. 현재 당사의 재무안정성은 업종 평균 대비 우위에 있으며 양호한 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 자체 부동산 개발 사업을 지속적으로 확대할 계획으로 부지 매입을 위해서는 당사의 자체 보유 현금 외에 신규 차입 또는 사채 발행을 통한 자금 조달이 필요할 수 있으며, 이는 향후 당사의 재무안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 2020년 3분기 기준 누적 매출액 2,347억원, 매출총이익 253억원, 영업이익 169억 및 순이익 137억원을 기록하였습니다. 이는 매출총이익률 10.80%, 영업이익률 7.20%, 당기순이익률 5.83%에 해당하는 수치로 전년 동기 대비 외형 규모 및 수익성이 향상 되었습니다.

당사는 2020년 3분기 누적 기준 매출액 약 2,347억원 및 매출총이익율 10.80%를 시현 하였습니다. 당사의 매출액 증가는 주택 사업 부문의 착공 프로젝트수가 증가하고 부동산 운영 사업 부문의 신규 수주 증가에 기인한 것으로 판단 됩니다. 당사는 착공일을 기준으로 약 9개월간 원가율 100%로 매출이 인식되고, 실행 원가율이 확정된 이후 이익이 인식되는 구조로 매출액은 착공 현장 수, 매출총이익 및 영업이익은 원가율이 확정된 사업장 수에 비례해 증가하게 됩니다. 실제로 당사는 2020년 3분기 기준, 2019년말 대비 2개의 프로젝트 관련 추가 원가율이 확정 됨에 따라 이익률이 개선 되었습니다. 당사는 2021년 약 6개의 프로젝트에서 원가율이 추가 확정 될 예정으로 향후 당사의 수익성은 더욱 향상될 전망입니다.

당사는 2020년 3분기 누적 기준 영업이익 약 169억원 및 영업이익율 7.20%를 시현 하였습니다. 당사는 2019년 Home Improvement 사업 부문의 환기형 공기청정기 'Sys Clein'의 출시에 따라 활발한 마케팅을 진행하며 광고선전비 지출이 증가하였는데, 동기에는 관련 마케팅 비용 집행 감소로 인해 판관비 절감에 따른 영업이익이 증가하였습니다. 또한, 매출액 증가에 따른 생산성 향상 및 고정비 절감 효과로 인해서도 영업이익이 전년도 동기 대비 증가한 것으로 판단 됩니다.

현재 당사의 매출액은 19년 30.68% 상승 , 20년 3분기 연환산 기준 12.61% 상승하는 등 지속적으로 경영 실적이 성장하고 있습니다. 또한, 영업이익 역시 19년 13.63%, 20년 3분기 연환산 기준 36.88% 상승 하여 수익성도 지속적으로 개선되고 있는 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고, 향후 부동산 경기 악화로 인한 신규 분양 물량 감소가 진행될 시 당사의 실적 상승에 부정적 영향을 미칠 수 있으며 이는 당사의 수익성 악화를 야기시킬 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

당사는 영업 실적 개선에 따라 당기순이익이 증가하고 있으며, 이에 따라 이익잉여금도 증가하여 결과적으로 자본총계가 증가하고 있습니다. 또한, 2019년 2월(주주배정) 및 11월(IPO 일반공모) 유상증자를 통해 자본총계가 급증 하면서 자본회전율이 저하 되었습니다. 그럼에도 불구하고, 당사의 총자본회전율은 2020년 3분기 기준, 2.08회로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 0.83회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다.

2020년 3분기말 기준, 당사의 재고자산은 부동산 개발 목적의 용지 매입(안양시 박달동: 약 217억원, 영등포구 양평동: 약 147억원)으로 인해 2019년 대비 급증 하였습니다. 그럼에도 불구하고, 당사의 재고자산회전율은 2020년 3분기 기준, 16.3회로 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 0.62회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다.

2020년 3분기말 기준, 당사의 매출채권 회전율은 9.5회로 2019년 8.3회 대비 증가 하였습니다. 이는 주택 사업 부문의 경우 익월 대금 수금으로 변경 되는 등 매출채권 회수 조건이 향상 된 것에 기인합니다. 또한, 당사의 매출채권회전율은 업종 평균(2019년 한국은행 기업경영분석 자료 중 부동산업) 비율인 6.05회를 상회 하는 등 안정적인 수준을 유지하고 있는 것으로 판단 됩니다.

이처럼 당사는 총자본회전율, 재고자산 회전율, 매출채권 회전율 등 주요 재무활동성 지표에서 업종 평균 대비 우위에 있는 등 양호한 것으로 판단 됩니다. 그럼에도 불구하고 매출채권 회수의 경우 비계열사 매출 비중 확대로 매출채권 회수가 상대적으로 용이하지 않은 업체들과의 거래가 증가 할 수있으며, 이는 당사의 매출채권 회전율 및 대손설정에 부정적 영향을 미칠 수 있으니 투자자께서는 이 점 투자에 유의하시기 바랍니다.

2020년 3분기말 기준 당사가 타인에게 제공한 보증 현황은 다음과 같습니다.

당사가 진행 중인 Project의 안정적 시행 및 차질 없이 진행되는 공사 스케쥴 등을 고려하였을 때 상기 우발부채가 현실화될 가능성은 낮은 것으로 판단하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 당사가 제공한 보증을 이행해야 할 경우 당사의 재무에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 기타위험

당사는 유가증권시장 상장법인으로서 이번 유상증자로 발행되는 신주는 유가증권시장에 상장되어 거래될 예정이므로 유동성과 관계된 심각한 환금성 위험은 존재하지 않습니다. 그러나 유상증자 청약에 참여하여 신주를 배정받을 경우 신주가 상장되어 매매가 가능할 때까지 납입주금에 대한 유동성의 제약이 있습니다.

본 유상증자의 자세한 일정은 본 신고서의 "제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 - I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항" 중 '1. 공모개요'를 참고하시기 바랍니다.

또한 유가증권시장에 추가 상장될 때까지 주가가 유상증자로 발행되는 신주의 발행가액 수준 이상으로 유지되지 않을 가능성이 상존하며, 당사의 내적인 환경변화 또는 시장전체의 환경 변화 등에 의한 급격한 주가하락이 발생할 경우, 투자원금에 대한 손실이 발생할 수 있습니다.

당사의 금번 유상증자로 인하여 유상증자 전 기발행주식 총수 26,782,520주의 약 44.81%에 해당하는 12,000,000주의 신주가 발행됩니다.

금번 유상증자에 따른 모집가액은 '(舊)유가증권의 발행 및 공시등에 대한 규정' 제57조를 일부 준용하여 산출됩니다. 그러나 주식시장의 특성상 향후 주가에 대한 변동성이 있는 관계로 증자에 따른 모집가격 산정시 결정된 1주당 모집가액보다 향후 추가 상장 후 거래 시점의 주가가 낮아져 투자자에게 금전적 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

당사는 본 유상증자의 원활한 신주인수권증서 매매를 위하여 5거래일간 신주인수권증서를 상장하여 신주인수권증서를 통한 구주주 청약률을 제고할 계획입니다. 하지만 신주인수권증서의 원활한 매매 및 청약참여를 위한 노력에도 불구하고 신주인수권증서를 통한 청약이 부진하여 대규모 실권이 발생할 경우, 투자심리에 악영향을 끼쳐 일반공모청약에 부정적 영향을 끼칠 수도 있으며 이에 따른 주가하락 가능성도 배제할 수 없습니다.

또한 금번 유상증자로 인해 추가 발행되는 주식 물량에 대한 일시적 매물 출회 가능성이 존재하며, 이에 따른 주가하락의 가능성이 있습니다. 금번 유상증자에 따른 주권의 추가상장일은 2021년 5월 13일로 예정되어 있습니다. 금번 유상증자에 따른 모집예정주식 12,000,000주가 향후 유가증권시장에 추가 상장될 경우 유통주식수의 증가로 인하여 주가 희석이 발생할 수 있습니다.

한편, 본 유상증자는 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 진행되며, 구주주 청약률이 100%에 미달하여 일반공모 청약 및 배정을 진행한 후에도 청약주식수가 발행예정신주수를 하회할 경우 대표주관회사가 최종 실권주를 자기계산으로 인수합니다. 본 유상증자 청약에서 대량 실권이 발생하여 대표주관회사가 실권주를 인수하게 될 경우 주가에 어떠한 영향을 미칠지는 예상하기 어렵습니다. 다만, 대표주관회사가 당사의 최종 실권주 인수 후 수익을 확정하기 위해 빠른 시일내에 인수한 주식을 장내에서 매각하게 된다면 단기적으로 당사 주가에 악영향을 미칠 가능성이 있으며, 실질적으로 유상증자 청약에 참여하여 배정을 받은 주주와 최종 실권주가 발생할 경우 이를 인수하는 대표주관회사는 신주상장 전 제2거래일부터 상장예정 유상증자 신주를 매도할 수 있습니다.

한편, 최종 실권주가 발생할 경우 대표주관회사가 인수한 주식을 일정기간 보유한다고 하더라도 동 인수물량이 잠재매각물량으로 존재하여 주가 상승에 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 투자자 여러분께서는 이러한 시장 특성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

증권신고서 제출 전일 현재 당사의 최대주주인 GS건설(주)가 소유한 당사 주식수는 16,382,520주로 전체 발행주식 중 61.17%의 지분율을 확보하고 있습니다.

금번 유상증자시 주주배정 후 실권주 일반공모 방식으로 발행될 모집 신주의 수는 12,000,000주이며 이는 기존 발행주식총수의 약  44.81%에 해당하는 물량으로, 당사의 구주주(신주인수권보유자)는 유상증자 참여 시 보유주식 1주당 0.3584427454주의 비율로 신주를 배정받게 됩니다. 이에 따라 당사의 최대주주 및 특수관계인은 금번 유상증자에서 총 5,872,195주를 배정받을 예정입니다. 당사의 최대주주인 GS건설(주)는 배정받은 유상증자 신주 중 약 50%에 대하여 구주주 청약에 참여할 예정입니다.

한편 금번 유상증자에 따른 모집예정주식 12,000,000주는 전량 보호예수되지 않습니다. 따라서 신주의 추가 상장 시점에 대규모 물량이 일시에 출회될 가능성이 높으며, 이로 인해 주가가 급락할 가능성이 있습니다. 또한, 추가 상장일 이전이라도 기발행 주식수 대비 44.81%에 이르는 물량으로 인한 유통주식수 희석 우려가 당사 주가상승에 제약 요인으로 작용할 가능성이 있습니다. 이 경우, 유상증자 신주 추가상장시점의 주가가 본건 유상증자의 1주당 모집가액을 하회하여 투자자들에게 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 이 점에 각별히 유의하시기 바랍니다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의6의 제2항 제2호에 의거 금번 당사의 유상증자는 초과청약을 실시하며 초과청약비율은 배정신주(신주인수권증서) 1주당 0.2주로서 신주인수권증서 거래를 통해서 신주인수권증서를 매매시 보유자 기준으로 초과청약이 가능합니다. 구주주 초과청약을 실시한 후 그 결과 실권된 미청약주식 및 단수주는 본건 유상증자의 대표주관회사가 일반에게 공모하되, 최종적으로 일반공모 청약까지 완료한 후 배정된 유상증자 신주 수의 합계가 모집하여야 할 주식수에 미달하는 경우, 그 잔여주식은 대표주관회사가 자기 계산으로 인수하게 됩니다. 대표주관회사가 손익을 확정하기 위하여 실권주 인수 후 빠른 시일내에 인수한 실권주를 장내에서 매각하게 된다면 단기적으로 당사 주가에 악영향을 줄 가능성을 배제할 수 없으며, 인수한 실권주를 일정 기간 보유하더라도 동 인수물량이 잠재매각물량으로 존재하여 주가 상승에는 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 또한 이 경우 대표주관회사는 상기한 바와 같이 추가수수료를 지급받게 되는 바, 실권주에 대한 실질 BEP 매도단가가 구주주 및 일반 청약자들보다 낮게 되어, 이 또한 당사 주가에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

투자자 여러분께서는 일반공모 청약의 미달로 인해 당사가 추가적인 실권수수료를 지급하게 되는 경우 수수료 지급으로 인해 금번 유상증자로 조달하는 자금의 순수입금 규모가 축소될 수 있다는 점과, 이로 인해 향후 발생할 수 있는 일시적인 물량 출회 등에 따라 나타날 수 있는 주가하락으로 원금 손실이 발생할 수도 있다는 점에 각별히 유의하여 투자를 결정하시기 바랍니다.

최근 금융감독기관 등의 관리감독기준이 엄격해지고 있는 상황으로 관련 규정을 위반할 경우 주권매매정지, 관리종목지정, 상장폐지실질심사, 상장폐지 등의 조치가 취해질 수 있습니다.

향후 감독기관으로부터 당사가 현재 파악하지 못한 제재가 부과될 경우 주가하락 및유동성(환금성) 제약 등으로 인해 투자금에 막대한 손실이 발생할 수 있으니 투자자들께서는 관련 규정을 충분히 검토하신 후 투자에 임해주시기 바랍니다.

특히 "유가증권시장 상장규정 제47조(관리종목지정), 유가증권시장 상장규정 제48조(상장폐지) 및 유가증권시장 상장규정 제49조(상장적격성 실질심사)"에 유의하시기 바랍니다. 자세한 금융관련 법규는 "국가법령정보센터(http://law.go.kr)", "금융감독원 금융법규서비스(http://fss.or.kr)", "KRX법규서비스(http://law.krx.co.kr)" 등을 참고하시기 바랍니다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제120조 3항에 의거하여 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 투자자에게 귀속됩니다.

금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서(분기 및 반기보고서 포함) 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부 내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용이 변경될 경우에는 본 신고서상에 기재된 공모일정에 불가피한 변경을 초래할 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자들께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

'증권관련 집단소송법' 제12조(소송허가 요건)에 따라 50명 이상의 개인이 발행주식총수의 0.01% 이상을 보유할 경우 한 명 이상의 대표 당사자가 상기 50인 이상의 당사자들을 대리하여 회사가 발행한 증권의 거래과정에서 발생한 피해에 대하여 소송을 제기할 수 있습니다.

증권신고서 및 투자설명서에 기재된 내용 중 잘못된 내용, 잘못된 사업보고서의 공시, 내부자거래에 의한 손해배상청구 및 회계부정으로 인한 손해배상 청구 등이 주요한 소송사유에 포함됩니다. 당사는 향후 이와 같은 집단소송의 대상이 되지 않는다고 확신할 수 없으며, 만약 당사에 대하여 집단소송이 제기될 경우 상당한 소송비용 및 기타 비금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

(1) 투자자께서 본건 유상증자를 통해 취득하게 되는 당사의 상장된 보통주 가치는 시장 상황에 따라 하락할 수 있으므로 투자자께서는 이 점을 간과하지 않으시기 바랍니다.

(2) 이 증권신고서의 효력 발생은 정부가 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니며, 기재사항은 청약일 이전에 변경될 수 있습니다.

(3) 본건 공모주식 청약에 참여하고자 하는 투자자는 투자결정을 하기 전에 본 증권신고서상에 기재된 투자위험요소 및 그 외의 다른 기재내용 뿐만 아니라 다양한 사항에 대하여 주의 깊게 검토한 후 독자적으로 최종적인 투자판단을 해야 합니다. 당사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 상기 투자위험요소에 기재하지 않은 사항이라 하더라도 당사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수는 없으므로, 투자자는 상기 투자위험요소에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안되며, 자신의 독자적인 판단에 의해야 합니다.

(4) 만일 상기 투자위험요소상에 기재된 부정적 가능성이 현실화되는 경우 당사의 사업, 재무상태, 기타 운영결과에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 이에 따라 투자자가 금번 공모 과정에서 취득하게 되는 당사 주식의 시장가격이 하락하여 투자금액의 일부 또는 전부를 잃게 될 수도 있습니다.

(5) 본건 공모를 위한 분석 중에는 예측정보가 포함되어 있습니다. 그러나 예측정보에 대한 실제 결과는 여러 가지 요소들의 영향에 따라 애초에 예측했던 것과 다를 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

※ 상기 제반 사항을 고려하시어 투자자 제위의 현명한 판단을 바랍니다.

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

1. 분석기관

2. 분석의 개요

대표주관회사인 한국투자증권(주)은『자본시장과금융투자업에관한법률』제71조 및 동법 시행령 제68조에 의거 공정한 거래질서 확립과 투자자 보호를 위해 다수인을 상대로 한 모집ㆍ매출 등에 관여하는 인수회사로서, 발행인이 제출하는 증권신고서 등에 허위의 기재나 중요한 사항의 누락을 방지하는데 필요한 적절한 주의를 기울였습니다.

대표주관회사는 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어 적절한 주의 의무를 다하기 위해 금융감독원이 제정한 『금융투자회사의 기업실사(Due Diligence) 모범규준』(이하 '모범규준'이라 한다)의 내용을 내부 규정에 반영하여 2012년 2월 1일부터 제출되는 지분증권, 채무증권 증권신고서를 대상(자산유동화증권 등 제외)으로 기업실사를 의무적으로 수행하도록 규정하고 있습니다.

다만, '모범규준' 제3조 제②항에 따라 발행회사의 재무 및 영업현황, 사업 환경, 투자위험, 인수 형태, 신용평가등급 등을 감안하여 강화하거나, 완화할 수 있으며, 동조 제⑤항에 따르면 금융투자회사의 이사회나 리스크관리위원회의 의사결정을 거쳐 '모범규준'의 내용(실사수준)을 생략하거나 강화 또는 완화 적용할 수 있도록 허용하였는 바, 주관회사는 지분증권의 인수 또는 모집ㆍ매출의 주선업무를 수행함에 있어서 지분증권의 특성 및 발행회사의 일정요건 충족여부 등에 따라 기업실사 수준을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

본 지분증권은 대표주관회사인 한국투자증권(주)의 내부 규정상 기업실사 기준을 적용하여 기업실사 업무를 수행하였습니다.

3. 기업실사 일정 및 주요 내용

4. 기업실사 참여자

5. 기업실사 세부항목 및 점검 결과

동 증권신고서에 첨부되어 있는 기업실사 보고서를 참조해 주시기 바랍니다.

6. 종합 의견

가. 대표주관회사인 한국투자증권(주)는 자이에스앤디 주식회사가 2021년 02월 04일 이사회를 통해 결의한 기명식 보통주식 12,000,000주에 대한 주주배정후 실권주 일반공모 증자를 잔액인수 함에 있어 다음과 같이 평가합니다.

나. 대표주관회사는 상기 실사를 통해 제공받는 자료들로부터 도출된 결과나 오류, 누락 등에 대하여 책임지지 않으며, 인간적 또는 기계적, 기타 그 외의 다른 요인에 의한 오류발생 가능성으로 인해 본 평가 내용에 대해 명시적으로 혹은 묵시적으로도 증명이나 서명 또는 보증 및 단언을 할 수 없습니다.

다. 동사의 금번 유상증자는 국내외 거시경제 변수의 변화로 투자수익에 대한 확실성이 저하될 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사 전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요인 등을 감안하시어 투자에 유의하시기 바랍니다. 또한, 동사가 현재 알고 있지 못하거나 중요하지 않다고 판단하여 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재 하지 않은 사항이라 하더라도 동사의 운영에 중대한 부정적 영향을 미칠 수 있다는 가능성을 배제할 수는 없으므로, 투자자께서는 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 정보에만 의존하여 투자판단을 해서는 안되며, 독자적이고 세밀한 판단에 의해 투자결정을 하시기 바랍니다.

Ⅴ. 자금의 사용목적

동사가 금번 보통주 유상증자를 통해 조달 예정인 자금 119,040백만원은 전량 동사의 주택개발 사업을 위한 토지 매입에 소요 될 계획입니다.

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

나. 발행제비용의 내역

2. 자금의 사용목적

가. 자금의 사용목적

나. 자금의 세부 사용계획

동사는 2018년 주택사업본부를 신설하여 주택 사업을 진행하고 있습니다. 동사의 주택 사업 중 도급이 아닌 자체 주택 개발 사업의 경우, 동사가 직접 건설부지를 매입하고 주택을 지어 입주자를 모집하여 분양하는 사업입니다. 동사는 금번 공모 자금을 해당 주택 개발 사업을 위한 토지 매입 운영 자금으로 사용 할 계획입니다.

2021년의 경우, 총 2건의 토지 매입을 계획하고 있으며 약 600억원의 자금이 소요될 것으로 전망 됩니다. 2022년의 경우도 마찬가지로 총 2건의 토지 매입 계획이 예정 되어 있으며 약  590.4억원의 자금을 소요할 계획 입니다.

상기 주택 개발 사업 토지 매입을 위한 운영자금의 금액 및 사용 시기는 상세 내역과 같이, 증권신고서 제출 전일 현재 예정된 각 프로젝트의 소요될 금액을 추정한 것으로서, 향후 실제 개발 과정에서 그 금액 또는 사용 시기가 변경될 수 있습니다. 또한, 주택 개발 관련 인허가 및 정부 규제 등 외부 요건에 의해 각 프로젝트가 중단 및 연기 될 시 상기 공모자금 사용 계획은 변동될 수 있습니다.

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

본 건의 경우 시장조성 또는 안정조작에 관한 사항은 해당사항 없습니다.

제2부 발행인에 관한 사항

Ⅰ. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정)여부 및 특례상장에 관한 사항

나. 회사의 법적ㆍ상업적 명칭

당사의 명칭은 국문으로는 "자이에스앤디 주식회사"라 칭하며, 영문으로는 "Xi S&D Inc."로 표기 합니다.

다. 설립일자

당사는 2000년 4월 8일 "주식회사 이지빌"로 설립되었습니다.

라. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소

마. 중소기업 해당 여부

당사는 본 사업보고서 제출일 현재 중소기업기본법에서 정하는 중소기업에 해당되지 않습니다.

바. 주요 사업의 내용

회사는 '중소규모 자체개발사업, 외주시공, 소규모재건축, 가로주택정비사업'등 주택개발사업부문, '스마트홈, 아파트 AS, Xi옵션 판매, 유상 Repair, 환기형공기청정기 'Sys Clein' 제조 및 판매'등의 Home Improvement사업, '부동산 임대운영, 시설관리, 인프라 운영관리' 등 부동산운영 사업부문을 주요 사업으로 영위하고 있으며, 기타 자세한 사항은 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다.
 
사. 계열회사의 총수, 주요계열회사의 명칭 및 상장여부

당사는  "독점규제 및 공정거래에 관한 법률"상 지에스그룹 기업집단에 속하는 계열회사로서 2020년 09월 30일 현재 국내 계열회사 72개사, 해외 계열회사 130개사가 있습니다. 국내 계열회사 72개 중 6개사가 유가증권 시장에 상장되어 있고, 1개사가 코스닥 시장에 상장되어 있습니다. 자세한 내용은 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참고하시기바랍니다.

자. 신용평가에 관한 사항

최근 3년간의 신용평가 현황은 아래와 같습니다.

(1) 최근 3년간 신용평가 내역

(2) 신용등급 체계 및 정의

- 이크레더블 : 기업신용등급

주) AA부터 CCC까지의 당해 등급 내에서의 상대적 위치에 따라 + 또는 - 부호를 부여할 수 있음

2. 회사의 연혁

최근 5년간 회사의 주요 변동사항은 다음과 같습니다.

가. 회사의 본점소재지 및 그 변경

당사의 최근 5년 내 본점소재의 변경사항은 다음과 같습니다.

나. 경영진의 중요한 변동

다. 최대주주의 변동

주1) 자이서비스 합병에 따라 주주인 지에스건설(주)에 주식을 교부하였습니다.
주2) 주식분할(5,000원 → 1,000원)을 실시하였습니다.
주3) 구주배정 유상증자를 실시하였습니다.
주4) 일반공모 유상증자를 실시하였으며, 이에 따라 지분율이 하락하였습니다.

라. 상호의 변경

마. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용

당사는 2016년 6월 그룹 내 중복된 CS회사 통합 및 경영효율성 제고를 위하여 아파트 하자보수, 고객센터 운영, 입주관리서비스 등을 제공하는 자이서비스(주)를 흡수합병하였습니다.

바. 사업목적의 중요한 변동

당사의 최근 5사업연도내 사업목적의 중요한 변동사항은 아래와 같습니다.

3. 자본금 변동사항

가. 증자(감자)현황

4. 주식의 총수 등

5. 의결권 현황