투 자 설 명 서

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인_투자설명서

【 본    문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

가. 공모의 개요

나. 공모일정 등에 관한 사항

당사는 2017년 03월 03일 일반공모방식 신주인수권부사채(BW) 발행을 결의하였으며, 이와 관련된 주요 일정은 다음과 같습니다.

2. 공모방법

가. 증권의 모집방법 : 일반공모

나. 증권의 인수방법

본건 신주인수권부사채 일반공모의 대표주관회사인 신영증권(주)를 비롯하여 인수회사인 케이비증권(주), 한국투자증권(주), 한화투자증권(주), 유안타증권(주), 유진투자증권(주)은 두산건설(주) 제93회 무보증 신주인수권부사채를 총액인수하여 모집함에 있어 모집 후 잔액이 발생한 경우에도 총액인수 물량의 범위 내에서 자기 책임 하에 처리하기로 합니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격에 관한 사항

본 신주인수권부사채의 발행과 관련된 공모가격 결정방법은 발행회사인 당사와 대표주관회사 및 인수회사 간의 협의에 의한 확정가 지정방법으로, 표면금리 연 2.50%, 사채권에 대한 만기보장수익률 3개월 복리 연 5.50%를 적용하여 각 사채권면금액의100%로 액면발행합니다.

나. 신주인수권의 가치산정에 관한 사항

당사 및 본 신주인수권부사채 발행의 대표주관회사는 본 신주인수권부사채의 신주인수권가치산정을 위한 분석을 실시하였습니다. 기본분석은 블랙-숄즈의 옵션가격결정모형을 이용하였으며, 아래에 제시된 본 신주인수권부사채의 신주인수권 가치는 증권신고서 제출 직전 영업일(2017년 03월 02일)을 기준으로 분석되었으므로, 실제 가치는 사채발행 후 변동될 수 있음을 투자시 유의하시기 바랍니다.

1) 가치산정의 목적

두산건설(주) 제93회 무보증 공모 분리형 신주인수권부사채의 신주인수권 이론가치산출

2) 발행조건

3) 변동성: 변동성이 높을수록 신주인수권 가치는 상승합니다.

4) 조건별 신주인수권의 이론가치

가) KOSPI 지수

나) 두산건설(주) 보통주

5) 가치산정 결과

가) 가치산정을 위해 사용한 블랙-숄즈의 옵션가격 결정모형 (Black & Scholes option pricing model)은 만기 시에만 행사가능한 유럽형 콜옵션가치입니다. 그러나, 가치평가 대상이 되는 금번 신주인수권은 주식에 대한 미국형 콜옵션의 일종이며, 미국형콜옵션은 만기 전 행사가능한 재량권으로 유럽형 콜옵션가치보다 높습니다. 즉, 블랙-숄즈의 옵션가격 결정모형으로 산출된 상기 가격은 보수적으로 산출되었습니다.

나) 또한, Refixing 조항은 신주인수권가치를 상승시키는 요인이나, 가치산정 시 반영하지 아니하였습니다.

다) 실제 신주인수권의 경우 신주인수권 행사시 희석(Dilution) 효과가 나타나기 때문에 신주인수권의 이론가치가 하락할 수 있습니다. 금번의 분석에서는 희석효과를 객관적으로 측정할 수가 없어, 희석효과를 고려하지 않았습니다.

라) 금번의 신주인수권 가치분석에서는 배당을 고려하지 않았습니다.

마) 블랙-숄즈 옵션가격결정모형을 기준으로 하여 상기한 자료 중 변동성을 KOSPI 지수의 최근 20영업일 간의 역사적 변동성(5.967%)를 사용하여 본 신주인수권부사채 신주인수권의 이론가치를 산정한 결과 260원이 산출되었으며, 동 금액을 본 신주인수권부사채 신주인수권의 가치로 산정하였습니다. (신주인수권의 가치를 보수적으로 산정하기 위해, 상기 지수(주가)-기간별 변동성 중 가장 낮은 변동성을 보이는 KOSPI 지수의 최근 20영업일 간의 변동성을 이용하여 신주인수권의 이론가치를 산정하였습니다.)

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출조건

1) "발행회사"는 "인수단"에게 "본 사채"의 잔액인수 및 모집을 위탁하며, "인수단"은 이를 수락합니다.

2) "본 계약"에 의한 각 인수단 구성원의 인수의무는 개별채무이며, 제4조 제5항 제가호에 따른 배정 후에도 미청약된 사채금액에 대해서 각각의 "인수단"은, 아래 각자의 인수한도의무 사채금액을 한도로 하여 "인수계약서" 제4조 제8항 제(3)호에서 정한 "개별 인수의무사채금액"만큼 각각 자기 책임 하에 인수하기로 합니다.

나. 모집 또는 매출의 절차

1) 공고일자와 공고방법

2) 청약방법

가) 청약자는 소정의 청약서 2통에 필요한 사항을 기입날인하여 청약증거금과 함께 청약취급처에서 청약하여야 합니다.

나) 청약자는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」의 규정에 의한 실명확인이된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 합니다.
다) 각 청약처별로 다중청약은 가능하나, 한 개의 청약처에서 이중청약은 불가능하며, 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다.

라) 상기 "다)"의 적용에 있어 집합투자기구는 하나의 집합투자기구를 청약자 1인으로 봅니다.

마) 청약자의 청약분에 대하여는 청약당일의 영업개시시간 이후 16시00분까지 접수된 것에 한하여 배정하도록 합니다.
바) 청약단위: "본사채"의 최저 청약금액은 100만원이며, 100만원 이상은 100만원단위로 한다. 일반공모의 1인당 최대 청약한도는 청약사무취급처별로 "본사채" 발행금액의 100% 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 봅니다.
사) 청약증거금: 청약금액의 100 %에 해당하는 금액
아) 청약증거금은 2017년 03월 21일에 본사채의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니합니다.
자) 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 납입기일인 2017년 03월 21일에 청약사무취급처에서 반환합니다.

■ 청약사무취급처별 청약방법 및 청약기간

3) 배정방법

가) 배정수량 계산시에는, 인수단 각각의 "청약금액"(인수단의 각 청약처에서 일반공모 방식으로 접수를 받은 청약금액을 의미하며, 인수단에 대하여 개별적으로 산정한 청약금액을 말한다)에 대해서는, 인수단의 "총청약금액"(인수단 각각의 "청약금액"을 합산한 총합을 말한다)을 본 사채의 권면총액으로 나눈 청약경쟁률에 따라 구분 없이동일한 배정비율로, 인수단의 각 청약자에 배정(통합배정)하는 방식으로 합니다.

나) 인수단의 "총청약금액"이 본 사채의 권면총액을 초과하는 경우, 인수단의 각 청약자에게 5사 6입을 원칙으로 안분하되, 잔여물량은 "대표주관회사"가 합리적으로 배정합니다.

다) 인수단의 "총청약금액"이 본사채의 권면총액에 미달하여 발생한 "미배정금액"(본 사채의 권면총액 - 총청약금액을 의미하되, 0 이상으로 한다.)은 각 인수단이 다음과 같이 계산한 "개별 인수의무사채금액"을 각각 자기의 계산으로 인수한다. "개별 인수의무사채금액'은 "미배정금액"을 인수비율대로 배분하며 배정단위 미만은 절사하여 산정한다. "미배정금액"에서 각 인수단의 "개별 인수의무사채금액"의 합을 공제한 최종 잔여물량은 "대표주관회사"가 자기의 계산으로 인수한다.

라) 기관투자자(집합투자기구 포함) 및 기타 일반청약자 구분 없이 본 사채의 권면총액 내에서 배정합니다.

마) 배정단위는 10만원으로 한다.

바) 오해를 피하기 위하여 설명하면, 상기 "가) ~ 라)"의 통합배정은 상기 제 "2) 청약방법"의 청약일 중에 접수된 청약금액의 배정에 관한 원칙이며, 상기 "가) ~ 라)"의 통합배정에 의하여 별도로 추가 청약 결과를 요하지 아니합니다.

사) 청약결과 배정 공고: 일반공모 청약에 대한 배정결과, 각 청약단위에 대한 신주인수권부사채 배정금액은 2017년 03월 20일 각 청약취급 인수인의 인터넷 홈페이지에게재함으로써 개별통지에 갈음합니다.

4) 투자설명서 교부
본사채에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 합니다.
가) 교부장소: 각 청약취급 인수인의 본점 및 지점.

나) 교부방법: 본사채의 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법, 또는 각 청약취급 인수인의 홈페이지와 HTS(Home Trading System)를 통한 전자문서의 방법으로 교부함.(단, 인수단별 교부방법은 상기의 청약사무취급처별 청약방법 및 청약기간표 참고)

다) 교부일시: 2017년 03월 16일 ~ 2017년 03월 17일

라) 기타사항
(1) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"와 "인수단"에게 있으며, "본사채"에 투자하고자 하는 투자자(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 합니다.

(2) 본사채 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명 또는 홈페이지에서 다운로드 받은 후 교부확인란에 체크하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시할 수 있습니다.

(3) 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 투자자는 "본사채"의 청약에 참여할 수 없습니다.

(4) 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부받고자 하는 투자자는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

다. 납입 및 청약증거금의 대체ㆍ반환

1) 납입장소: (주)우리은행 두산타워금융센터지점
2) 청약증거금의 대체ㆍ반환
가) 청약증거금: 청약금액의 100 %에 해당하는 금액
나) 청약증거금은 2017년 03월 21일에 본사채의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니합니다. 다) 초과 청약증거금이 있는 경우에는 이를 납입기일인 2017년 03월 21일에 청약사무취급처에서 반환합니다.

라. 본 사채의 발행일

 - 2017년 03월 21일

마. 증권의 교부

1) 신주인수권이 분리된 채권
가) 교부예정일: 등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않습니다.
나) 교부장소: 본 신주인수권부사채는 사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 인수기관이 교부하거나, 자본시장과금융투자업에관한법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자 계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음합니다.

2) 신주인수권증권
가) 교부예정일: 2017년 04월 06일
나) 교부장소: 주식회사 하나은행 증권대행부

바. 상장신청 예정일 및 상장 예정일

사. 그 밖의 중요한 사항

1) 본 증권신고서 상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 관계기관의 조정 또는 증권신고서 수리과정에서 변경될 수 있습니다.
2) 자본시장과금융투자업에관한법률 제120조 3항에 의거 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.
3) 본 증권신고서에 기재된 내용은 신고서 제출일 현재까지 발생된 것으로 본 신고서에 기재된 사항 이외에 자산, 부채, 현금흐름 또는 손익상황에 중대한 변동을 가져오거나 중요한 영향을 미치는 사항은 없습니다. 따라서, 주주 및 투자자가 투자의사를 결정함에 있어 유의하여야 할 사항이 본 증권신고서상에 누락되어 있지 않습니다.
4) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

금번 두산건설(주) 제93회 무보증 신주인수권부사채는 총액인수방식으로 발행되며,대표주관회사인 신영증권(주) 및 인수회사인 케이비증권(주), 한국투자증권(주), 한화투자증권(주), 유안타증권(주), 유진투자증권(주)은 인수인으로 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상 증권의 인수업무를 수행합니다.

■ 특약사항

"발행회사"는 "본 사채"의 발행일로부터 만기상환일 이전까지 아래의 사항이 발생하였을 경우에는 지체 없이 "인수단"에게 통보하여야 한다. 단, 공시되어있는 경우 공시로 갈음한다.
1. "발행회사"의 주식이나 주식으로 교부할 수 있거나 발행요구권을 행사할 수 있는 어떠한 증권을 발행하기로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있은 때
2. "발행회사"의 발행어음 또는 수표의 부도 혹은 기타 사유로 금융기관으로부터 거래가 정지된 때

3. "발행회사"의 영업의 일부 또는 전부의 변경 또는 정지

4. "발행회사"의 영업목적의 변경

5. 화재, 홍수 등 천재지변, 재해로 "발행회사"에게 막대한 손해가 발생한 때

6. "발행회사"가 다른 회사를 인수 또는 합병하거나 "발행회사"가 다른 회사에 인수 또는 합병될 때, "발행회사"를 분할하고자 할 때, 기타 발행회사의 조직에 관한 중대한 변경이 있는 때

7. 자산 재평가 법에 의하여 자산재평가 착수보고서와 재평가신고를 한 때

8. "발행회사" 자본금의 300%이상을 타 법인에 출자하는 내용의 이사회결의 등 내부 결의가 있는 때

9. "발행회사" 자기자본의 300%이상의 차입 또는 기채를 그 내용으로 하는 이사회결의 등 내부결의가 있는 때
10. "본 사채"이외의 사채를 발행하기로 하는 이사회의 결의가 있는 때
11.  기타 "발행회사" 경영상 중대한 영향을 미치는 사항이 발생한 때

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 사채의 명칭, 이자율 및 만기에 관한 사항

2. 신주인수권의 내용 등

가. 신주인수권의 내용

■ 행사가액 산정표

나. 신주인수권의 행사절차 등

다. 기타 신주인수권에 관한 사항

1) 신주인수권행사절차에 따라 신주인수권행사청구서와 당해 신주인수권을 제출하고 신주인수대금 전액을 "현금납입" 또는 "대용납입" 한 때에 신주인수권행사의 효력이 발생합니다.

2) 신주인수권 행사로 인하여 발행된 주식의 최초 배당금 및 "본사채"의 이자: 신주인수권 행사로 인하여 발행된 주식에 대한 이익의 배당에 관하여는 신주인수권 행사를 청구한 때가 속하는 영업년도의 직전 영업년도 말에 행사된 것으로 보아 배당의 효력을 가집니다. "본사채"의 이자는 신주인수권의 행사로 인하여 영향을 받지 않으나, 다만 "대용납입"한 사채권에 대하여는 신주인수권 행사일이 이자지급기일 이전에 해당하는 경우 직전 이자지급기일 이후 발생한 이자는 지급하지 아니합니다.
3) 배정: 본 신주인수권부사채는 "신주인수권증권" 과 "신주인수권이 분리된 채권"이 각각 유통되는 분리형 신주인수권부사채이므로 본 신주인수권부사채의 청약에 참여하여 상기 "가. 신주인수권의 내용 등"을 통해 본 신주인수권부사채를 배정 받은 각 청약자는 배정금액에 상당하는 "채권" 과 그 배정금액을 행사가액으로 나누어 산정 된 수량의 신주인수권증권을 동시에 배정 받게 됩니다. 단, 각 청약자에게 배정 될 신주인수권증권 수량의 산정시 소수점 이하는 절사하며, 발행하지 않습니다.
4) 상장
본 신주인수권부사채의 "신주인수증권이 분리된 채권"은 2017년 03월 21일에 한국거래소 해당 시장에 상장 예정되며, "신주인수권증권"은 2017년 04월 07일 한국거래소 해당 시장에 상장될 예정입니다.
5) 미발행 주식의 보유
두산건설(주)은 신주인수권 보유자가 신주인수권 행사청구를 할 수 있는 기간까지 두산건설(주)이 발행할 주식의 총수 중 신주인수권 행사로 인하여 발행될 주식수를 미발행주식으로 보유하여야 합니다.
6) 두산건설(주)은 신주인수권 행사에 의한 증자 등기를 행사일이 속하는 달의 말일부터 2주간 내에 하여야 합니다.
7) 신주 교부 방법
두산건설(주)은 명의개서대리인인 (주)하나은행 증권대행부와 협의하여 신주인수권 행사로 발행되는 주식을 신주인수권행사청구서 제출일 및 신주인수대금 납입일(또는사채대용 납입일)로부터 1개월 내 교부하여 상장 완료합니다. 구체적인 방법은 다음과 같습니다.

8) 신주인수권 행사가액 조정 시 공시방법: 행사가액이 조정될 경우에 "발행회사"는 "금융위원회", "한국거래소", "한국예탁결제원" 및 "대표주관회사"에게 공시 또는 통보하여야 합니다.
9) 신주인수권증권의 양도여부
분리된 신주인수권증권을 양도하는 것이 가능합니다.
10) 정관상 신주인수권부사채에 관한 사항 등

3. 사채권자의 조기상환청구권(Put Option)

사채권자는 다음의 조기상환기일에 "본사채"의 조기상환을 청구할 수 있습니다. 조기상환기일에 적용되는 조기상환수익율(YTP)은 연 5.50%로 하고 3개월 복리로 계산하되 사채권자가 조기상환청구권을 행사할 수 있는 조기상환기일 및 이에 따라 계산된 구체적인 조기상환율은 다음과 같습니다.

가. 조기상환청구금액: 각 권면금액의 100%

나. 청구기간 및 청구방법: 조기상환기일 전 60일 이후부터 조기상환기일 전 30일까지의 기간에 "발행회사"에 서면통지의 방법으로 조기상환을 청구하여야 합니다.

다. 청구장소: "발행회사"의 본점

라. 지급장소: (주)우리은행 두산타워금융센터지점

마. 지급일: 각 조기상환기일

바. 지급금액: 권면금액에 상기 "3. 사채권자의 조기상환청구권" 상의 조기상환율을 3개월 복리로 적용한 금액을 일시상환하되, 원미만은 절사합니다. 다만, 조기상환기일이 은행의 휴업일에 해당하는 경우 그 다음 영업일을 조기상환기일로 하고, 조기상환기일 이후에는 이자를 계산하지 아니합니다.

사. 사채의 원금전액이 조기상환되더라도 신주인수권증권에는 영향을 미치지 아니하며, 본항에 따라 본사채의 원금 일부 또는 전부를 상환하는 경우"발행회사"는 해당 사채의 조기상환에 관한 사항을"한국예탁결제원"에 통보하여야 합니다.

4. 발행회사의 중도상환(Call Option)을 청구할 수 있는 권리 내용

본 신주인수권부사채에는 발행회사가 중도상환(Call option)을 청구할 수 있는 권리가 부여되어 있지 않습니다.

5. 발행회사의 기한의 이익 상실 사유

당사와 KTB투자증권(주) 간 체결한 사채관리계약 상 기한의 이익 상실에 관한 조항은 다음과 같습니다. 이하 "갑"은 발행회사인 두산건설(주)를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 KTB투자증권(주)을 지칭합니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

6. 사채의 관리에 관한 사항

당사는 본 신주인수권부사채의 발행과 관련하여 KTB투자증권(주)와 사채관리계약을 체결하였으며, 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권 설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반할 경우 본 전환사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 해당 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 자세한 사항은 상기한 기한이익 상실사유, 아래의 사채관리회사에 관한 사항 및 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

가. 사채관리회사의 위탁조건

나. 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부/사채관리회사의 사채관리 실적/사채관리회사의 사채관리 담당조직 및 연락처

- 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

- 사채관리실적

- 사채관리 담당 조직 및 연락처

다. 사채관리회사의 권한
1. 사채관리회사는 다음 각 호의 행위를 할 수 있다. 단, 기한의이익상실에 대한 원인 불발생으로 간주되는 각 요건 중 어느 하나를 충족하는 경우로써 이에 근거한 사채권자의 서면에 의한 지시가 있는 경우 사채관리회사는 다음 각 호의 행위를 하여야 한다. 다만, 동 단서에 따른 지시에 의해 사채관리회사가 해당 행위를 하여야 하는 경우라 할지라도, "발행회사"의 잔존 자산이나 자산의 집행가능성 등을 고려할 때 소송의 실익이 없거나 투입되는 비용을 충당하기에 충분한 정도의 배당가능성이 없다는 점을 사채관리회사가 독립적인 회계 또는 법률자문을 통하여 혹은 기타 객관적인 자료를 근거로 소명할 수 있는 경우, 사채관리회사는 해당 요청을 하는 사채권자들에게, 다음 각 호 행위 수행에 필요한 비용의 선급이나 그 지급의 이행보증, 기타 소요 비용 충당에 필요한 합리적 보상을 제공할 것을 요청할 수 있고 그 실현시까지 사채관리회사는 상기 지시에 응하지 아니할 수 있다.
① 원금 및 이자의 지급의 청구, 이를 위한 소제기 및 강제집행의 신청
② 원금 및 이자의 지급청구권을 보전하기 위한 가압류ㆍ가처분 등의 신청
③ 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에서의 배당요구 및 배당이의
④ 파산, 회생절차 개시의 신청
⑤ 파산, 회생절차 개시의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고
⑥. 파산, 회생절차에서의 채권의 신고, 채권확정의 소제기, 채권신고에 대한 이의, 회생계획안의 인가결정에 대한 이의
⑦ "발행회사"가 다른 사채권자에 대하여 한 변제, 화해 기타의 행위가 현저하게 불공정한 때에는 그 행위의 취소를 청구하는 소제기 및 기타 채권자취소권의 행사
⑧ 사채권자집회의 소집 및 사채권자집회 결의사항의 집행(사채권자집회결의로써 따로 집행자를 정한 경우는 제외)
⑨ 사채권자집회에서의 의견진술
⑩ 기타 사채권자집회결의에 따라 위임된 사항
2. 제1항의 행위 외에도 사채관리회사는 본사채의 원리금을 지급받거나 채권을 보전하기 위하여 필요한 재판상 혹은 재판외의 행위를 할 수 있다.
3. 사채관리회사는 다음 각 호의 사항에 대해서는 사채권자 집회의 유효한 결의가 있는 경우 이에 따라 재판상 혹은 재판외의 행위로서 이를 행할 수 있다.
① 본 사채의 발행조건의 사채권자에게 불이익한 변경 : 본 사채 원리금지급채무액의 감액, 기한의 연장 등
② 사채권자의 이해에 중대한 관계가 있는 사항: "발행회사"의 본계약 위반에 대한 책임의 면제 등
4. 본 조에 따른 행위를 함에 있어서 사채관리회사가 지출하는 모든 비용은 이를 "발행회사"의 부담으로 한다.
5. 전 항의 규정에도 불구하고 사채관리회사는 "발행회사"로부터 본 사채의 원리금 변제로서 지급받거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당받은 금원에서 자신이 지출한 전항의 비용을 최우선적으로 충당할 수 있다. 이 경우 사채관리회사의 비용으로 충당된 한도에서 사채권자들은 "발행회사"로부터 본 사채에 대해 유효한 원리금의 지급을 받지 아니한 것으로 보며 해당 금액에 대하여 사채권자는 여전히 "발행회사"에 대한 사채권자로서의 권리를 보유한다. 만일, 제1항 본문 후단에 따른 사채관리회사의 비용 선급 등 요청에 따라 해당 비용을 선급하거나 대지급한 사채권자가 있는 경우 그 실제 지급된 금액의 범위에서 본 항에 의한 사채관리회사의 비용 우선 충당 권리는 해당 금원을 선급 또는 대지급한 사채권자들에게 그 실제 지출한 금액의 비율에 따라 안분비례 하여 귀속한다.
6. "발행회사" 또는 사채권자의 요구가 있는 경우 사채관리회사는 본 조의 조치와 관련하여 지출한 비용의 명세를 서면으로 제공하여야 한다.
7. 본 조에 의한 행위에 따라 "발행회사"로부터 지급 받는 금원이 있거나 집행, 파산, 회생절차 등을 통해 배당 받은 금원이 있는 경우, 사채관리회사는 이로부터 제5항에 따라 우선 충당할 권리가 있는 비용에 이를 충당하고(만일 대지급한 사채권자가 있는 경우에는 그 증빙을 받아 해당 사채권자에게 그 대지급한 금원을 지급한다) 나머지 금원은 이를 선량한 관리자의 주의로서 보관한다.
8. 사채관리회사는 제7항에 따라 보관하게 되는 금원(이하 이 조에서 "보관금원")이 발생하는 경우, 즉시 사채권자들로 하여금 자신의 사채에 기한 권리를 신고하도록 공고 하여야 한다. 이 경우 권리의 신고기간은 1개월 이상이어야 한다. 만일, "발행회사"가 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 있는 경우 그 실제 지급이나 배당을 수령한 즉시 사채관리회사는 이를 공고 하여야 한다.
9. 전항 기재 권리 신고기간 종료시 사채관리회사는 신고된 각 사채권자에 대해, 제7항의 보관금원을 "본사채의 미상환잔액"에 따라 안분비례 하여 사채 권면이나 사채권자임을 특정할 수 있는 등록필증 원본과의 교환으로써 해당 금원을 지급한다. 만일, "발행회사"가 지급한 금원이나 집행, 파산 또는 회생 등의 절차에 의해 배당 받은 금원이 전부가 아니라 일부에 해당하고 장래 추가적인 지급이나 배당이 예정 되어 있거나 합리적으로 예상되는 경우 사채관리회사는 교부받은 사채권이나 등록필증에 지급하는 금액을 기재하거나 이 뜻을 기재한 별도 서면을 첨부하고 기명날인하여 이를 해당 사채권자에게 반환하며, 해당 사채를 보유하는 사채권자가 차회에 추가적인 지급을 받고자 하는 경우 반드시 이와 같이 사채관리회사가 기재한 지급의 뜻이 기재되거나 그와 같은 뜻이 기재된 문서가첩부된 사채권이나 등록필증을 다시 사채관리회사에게 교부하여야 한다.
10. 사채 미상환 잔액을 산정함에 있어 사채관리회사가 사채권자가 제공한 등록필증이나 사채권을 신뢰하여 이를 기초로 보관금원을 분배한 경우 사채관리회사는 이에 대해 과실이 있지 아니하다.
11. 신고기간 종료시까지 해당 사채권자가 권리를 신고하지 아니하거나 권리신고를 하고도 이후 사채권이나 등록필증을 교부하고 지급을 신청하지 아니한 경우 해당 사채권자에게 지급될 금원은 이를 공탁할 수 있다.
12. 보관금원에 대해 보관기간 동안의 이자 발생하지 아니하며 사채관리회사는 이를 지급할 책임을 부담하지 아니 한다.

라. 사채관리회사의 의무 및 책임
1. "발행회사"가 사채관리회사에게 제공하는 보고서, 서류, 통지를 신뢰함에 대하여 사채관리회사에게 과실이 있지 아니하다. 다만, 사채관리회사가 그 내용상 오류를 알고 있었던 경우이거나 중과실로 이를 알지 못한 경우에는 그렇지 아니 하며, 본계약에 따라 "발행회사"가 사채관리회사에게 제출한 보고서, 서류, 통지 기재 자체로서 '기한이익상실사유' 또는 '기한이익상실 원인사유'의 발생이나 기타 "발행회사"의 본계약 위반이 명백한 경우에는, 실제로 사채관리회사가 위의 사유 또는 위반을 알았는가를 불문하고 그러한 보고서, 서류, 통지 수령일의 익일로부터 7일이 경과하면 이를 알고 있는 것으로 간주한다.
2. 사채관리회사는 선량한 관리자의 주의로써 "본 계약"상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 한다.
3. 사채관리회사는 제1항의 규정과 관련하여 고의 또는 중과실로 인하여 발생하는 손해에 대하여 배상책임을 진다.

마. 사채관리회사의 사임
1. 사채관리회사는 "본 계약"의 체결 이후 상법시행령 제27조 각호의 이익충돌사유가 발생한 경우에는 그 사유의 발생일로부터 30일 이내에 사임하여야 한다. 사채관리회사가 사임하지 아니하는 경우에는 각 사채권자는 법원에 사채관리회사의 해임과 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다. 다만, 새로운 사채관리회사가 선임되기까지 사채관리회사의 사임은 효력을 갖지 못하고 사채관리회사는 그 의무를 계속하여야 하며, 이와 관련하여 사채관리회사는 자신의 책임으로 이익 상충 및 정보교류차단을 위한 적절한 조치를 취하여야 하고, 그 위반시 이에 따른 책임을 부담한다. 만일, 새로운 사채관리회사의 선임에 따라 추가 되는 비용이 있는 경우 이는 사채관리회사의 부담으로 한다.
2. 사채관리회사가 존재하지 아니하게 된 때에는 "발행회사"와 사채권자집회의 일치로써 그 사무의 승계자를 정할 수 있다. 이 경우 합리적인 특별한 사정이 없는 한 사채관리회사의 보수 및 사무처리비용 기타 계약상의 의무에 있어서 발행회사가 부당하게 종전에 비하여 불리하게 되어서는 아니 된다.
3. 사채관리회사가 사임 또는 해임된 때로부터 30일 이내에 사무승계자가 선임되지 아니한 경우에는 단독 또는 공동으로 "본 사채의 미상환잔액"의 10분의 1 이상을 보유하는 사채권자는 법원에 사무승계자의 선임을 청구할 수 있다.
4. 사채관리회사는 "발행회사"와 사채권자집회의 동의를 얻어서 사임할 수 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에 법원의 허가를 얻어 사임할 수 있다.
5. 사채관리회사의 사임이나 해임은 사무승계자가 선임되어 취임할 때에 효력이 발생하고, 사무승계자는 "본 계약"상 규정된 모든 권한과 의무를 가진다.

바. 발행회사의 의무 및 책임
당사와 KTB투자증권(주) 간 체결한 사채관리계약 상 발행회사의 의무 및 책임에 관한 조항은 다음과 같습니다. 이하 "갑"은 발행회사인 두산건설(주)를 지칭하며, "을"은 사채관리회사인 KTB투자증권(주)을 지칭합니다. 기타 자세한 사항은 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

사. 사채관리회사인 KTB투자증권(주)은 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고해 주시기 바랍니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다.

건설업은 타산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책 수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설 경기에 지대한 영향을 미치고 있습니다. 정부의 사회간접시설 투자규모, 타산업의 경제활동수준, 기업의설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이라 할 수 있습니다.

위 4개의 부문 중 주택부문은 특히 대다수의 건설업체들이 참여하는 중요한 사업 중 하나로 국내 부동산 경기 변동과 밀접한 관계를 나타내고 있습니다. 부동산 경기 상승 시에는 건축물량의 수주가 증가하고 공사 채산성이 향상되어 사업 추진을 위한 자금부담이 완화되어 보유 부동산의 가치 상승 등이 수익에 긍정적 영향을 미칠 수 있는 반면, 부동산 경기 침체 시에는 건설사의 수익에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 국내외 경기 불안정으로 인한 부동산 경기 악화는 건설업체에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

2016년 2분기 기준 국내총생산(GDP) 중 건설업의 생산 비중은 5.0%(약 20.73조원)를 차지하고 있습니다. 국내 경제성장률의 둔화와 금융위기의 여파로 인한 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2006년 이후 하향세를 나타냈으나, 국내 부동산 경기의 회복세로 인하여 2015년 GDP에서 건설업 생산비중은 약 4.7%, 2016년 2분기 기준은 5.0%로 전년대비 소폭 개선된 바 있습니다. 이와 같은 맥락에서 전체 취업자 중 건설업종 취업자가 차지하는 비중 역시 2006년 및 2007년 약 7.9%를 나타낸 이후 하향세를 나타내었습니다. 2016년 10월말 기준 건설업종 취업자 수는 2007년도와 유사한 수준인 1,883천명으로 증가하였으나 전체 취업자 수의 증가로 인하여 차지하고 있는 비중은 약 7.0%에 그쳤습니다. 그럼에도 불구하고 건설업은 여전히 국가경제의 전략산업으로서 고용창출의 중요한 축을 맡고 있습니다.

이러한 특성으로 인해 건설업은 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 정부의 부동산 정책 및 건설관련 규제 등은 건설업에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 건설업의 수급여건은 공사 규모가 크며 공사의 수행에 장기간의 시간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다.

국내 경제가 고성장 시대를 지나 저성장 시대에 들어서며 건설업 또한 성숙기에 도달한 것으로 전망됩니다. 2005년 이후 점차 국내 경제에서 건설업이 차지하는 비중이 감소하는 추세이며, 특히 2008년 금융위기 이후 건설업계 불황이 심화됨에 따라 국내 건설사들의 플랜트 건설 등 신성장 동력 발굴이 필요한 상황입니다. 또한 경기 침체 장기화에 따른 정부의 사회간접시설 투자규모 축소, 타 산업의 경제활동 수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 등에 의해 생산활동이 연결되는 경기 후행산업인 건설업에 부정적 영향이 지속될 수 있으므로 투자자께서는 경기 불황에 따른 건설업의 수익성 변동에 대해 유의해 주시기 바랍니다.

국내 건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능한 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다. 국내건설시장에서 건설회사는 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적인 생산형태를 띄고 있으며, 생산과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 건설시장의 진입장벽은 낮은 수준입니다.

건설업은 계약 수주 시 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아닌 하도급 형태로 여러 중소 건설사 들의 참여가 이루어 집니다. 2016년 6월 기준으로 종합건설회사가 11,453개, 전문건설회사가 38,549개, 설비건설회사가 7,236개로 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있으며, 중소규모의 건설사들까지 보면 업체수는 6만개를 상회하며 이러한 치열한 경쟁으로 수익성 향상에 어려움을 겪고 있습니다.

건설업체 수

2016년 6월 기준 건설업체수 조사결과에 따르면, 전체업체는 2015년 대비 2.16% 증가(1,327개사 증가)한 것으로 집계되었습니다. 지난 1999년 허가제에서 일정한 요건을 갖추면 면허발급이 이루어지는 등록제로 바뀐 이후 건설업체수는 폭발적으로 늘어나 당시 35,855개사에서 2016년 6월 기준 62,640개사로 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다. 이는 경쟁 강도의 심화를 야기시켜 공사마진율의 향상에 여러움을 있을 것으로 판단됩니다.

465개의 부도업체가 나타났던 2008년도와 비교하였을 때 2016년 6월말 기준 부도업체 수는 22개사로, 정부의 공공부분 사업 확장과 세제개편 등 정책적인 지원에 힘입어 부도율이 감소하고 있는 것으로 판단됩니다. 그러나, 구매력 상승 및 수요기반 확대와 같은 근본적인 개선 없이는 미분양물량이 다시 증가세를 나타낼 수 있으며, 이에 따라 부도업체가 증가하는 등 국내 종합건설업이 향후 다시 악화될 가능성이 존재합니다.

건설산업을 영위하고 있는 회사들이 타 산업을 영위하는 업체와의 경쟁에서 비교우위를 점하기 위해서는 리스크관리 능력과 더불어 기술 경쟁력 강화, 내부 프로세스 혁신등 지속적인 원가절감 노력과 수익성 확보를 위한 노력이 필수적이라고 판단됩니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다. 타 업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 가격경쟁의 위험에 직면하게 되고 이는 당사의 수익성을 저해시키는 요인으로 작용할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체로 인해 2008년부터 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였습니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

2011년 3월 부동산 종합대책, 2012년 5월 부동산 대책, 2012년 8월 건설업 금융지원방안 등에 이어, 2013년에는 주택 시장을 정상화 하기 위한 4·1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)이 발표 되었습니다. 4·1부동산 정책에는 주택거래 정상화 방안, 보편적 주거복지 방안, 세금 감면 및 금융지원, 공급 물량 조절, 규제 개혁 등의 내용이 포함되어 있습니다.

한편 2013년 07월 24일 발표된 4.1 부동산 대책 후속 조치는 주택공급을 큰 폭으로 줄여 수급 불균형을 해소하겠다는 것에 중점을 두고 있습니다. 이는 극도로 침체된 수도권 시장이 공급 과잉 상태에 있다는 판단에서 나온 것이었습니다.

2013년 8월 28일 정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계 기관간 논의와 당정 협의를 거쳐 전월세 시장안정을 위한 대응 방안을 확정 및 발표하였습니다. 정부는 전세 수급불균형 등 임차 시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선 방안으로 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 전세값 상승 및 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담 완화 방안을 마련하였습니다.

정부는 2014년에도 건설업 및 부동산 경기를 활성화 시키기 위한 정책들을 지속적으로 발표했습니다. 국토교통부는 2014년 2월 19일 당시의 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔습니다. 주요 내용은 투기 우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공모형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주는 것이었습니다. 또한 정부는 2014년 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표하면서 추가적인 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다.

그리고 정부는 2014년 7월 24일 발표한 새경제팀의 경제정책방향에서 40조 7천억원을 투입하여 내수 활성화 대책을 발표하였습니다. 특히 내수 경제 활성화를 위한 주택구입 자금 대출 확대등(LTV, DTI 완화)의 부동산 정책을 통해 조기 내수 진작을 기대하고 있습니다.

정부는 2014년 9월 1일「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」을 발표하였습니다. 이는 정부가 최근 주택 매매시장이 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황으로 판단하고, 과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장 및 기존 주택의 거래를 활성화를 위함입니다.

부동산 대책의 주요 골자는 규제합리화를 통한 주택시장 회복 및 서민 주거안정 강화입니다. 규제합리화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 재건축 연한 완화(최장 30년) 및 안전진단시 주거환경평가 비중 강화, 둘째, 85㎡이하 민영주택에 대한 청약가점제를 2017년 1월부터 지자체 자율운영으로 전환하고, 청약통장 일원화, 셋째, GB 해제 수도권 공공택지내 전매제한ㆍ거주의무 기간 단축, 넷째, 택지개발촉진법 폐지, 2017년까지 3년간 LH 공공택지 지정 중단 등이 있습니다. 또한 서민주거안정 강화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 이사철에 공공주택, 입주시기 단축, 미분양주택 전세전환 촉진, 둘째, 임대리츠 8만호 공급, 준공공임대 세제 및 금융지원 확대, 셋째, 주택기금 대출「유한책임 대출」도입, 디딤돌 대출 0.2%p 금리인하가 있습니다.

2015년 4월 국토교통부(장관 유일호)는 기획재정부, 금융위원회 등 관계기관 협의를 거쳐,「서민 주거비 부담 완화 방안」을 마련했습니다. 이는 2015년 3월12일 금통위 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여 서민의 '주거비' 부담을 우선적으로 완화하기 위한 것이며, 범 정부 차원의「서민 금융지원 종합대책」은 충분한 검토와 관계부처 협의를 거쳐 별도로 발표할 예정이라고 밝혔습니다.

2015년 4월 6일 발표된「서민 주거비 부담 완화 방안」주요 내용은 임차보증금 반환보증 지원강화, 임차보증금·월세·구입자금 대출금리 인하, LH 전세→월세 전환율 인하 등입니다. 이는 9.1대책, 부동산 3법 통과 등의 영향으로 시장 기대심리가 개선되고, 저금리(3.12일 기준금리 인하, 2%→1.75%)로 인해 주택구입 비용이 줄어들면서 실수요 중심의 회복세가 나타나고 있는 상황에서 매매시장 회복세를 이어나가되, 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여, 임대차 시장 리스크 완화 및 서민 주거비 부담을 완화하기 위한 보완방안을 마련하기 위함입니다.

「서민 주거비 부담 완화방안」의 주요 내용은 아래와 같습니다.

이와 같이 2015년도 정부의 주택정책은 주택시장 정상화, 서민·중산층 주거비 부담 완화를 목표로 하고 있습니다. 이를 달성하기 위하여 정부는 상기 방안 이외에도 문제점 해결을 위하여 아래와 같이 규제완화를 시행하였습니다.

그러나 2016년 부동산 시장은 미국의 금리 인상 단행 및 추가 금리인상 가능성과 중국을 포함한 신흥국의 경기 침체와 이에 영향을 받은 국내경기의 저성장 기조 등 국내외 불안요소로 인하여 전망이 밝지 않은 상황입니다. 이런 상황에서 2016년부터 달라지는 부동산 관련 제도는 건설경기에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 먼저 비사업용토지에 적용되는 양도세 중과세 유예기간이 2015년에 종료됨에 따라 2016년 1월부터는 양도차익에 따라 16~48%의 세율을 적용받게 되며, 주택시장에 약영향을 우려해 2천만원 이하 주택임대 소득에 대한 과세를 기존 2016년 12월 종료에서 2018년 12월 종료로 2년 연장을 실시 했습니다.

당초 예정되어있던 LTV, DTI 규제 완화의 2016년 7월말 종료는 주택시장에 대한 불안감 가중 방지를 위하여 1년 추가 연장을 결정하였습니다. 2016년중 이루어진 부동산 정책 완화는 아래와 같습니다.

이러한 정부의 부동산 경기 부양을 위한 규제 완화 정책 등으로 인하여, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2016년 11월까지의 주택매매 거래량은 96만 4천건으로 5년 평균 85만건 대비 13% 증가한 것으로 나타납니다. 또한, 2016년 초에 비해 수도권 주택시장에 대한 기대감이 높아짐에 따라 주택매매거래량은 2016년 2월 이후 증가세가 지속되고 있는 것으로 나타났습니다.

2017년은 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)완화가 종료되고 재건축초과이익 환수제 부활 등 대출규제가 전반적으로 강화되며 서민들의 부담이 가중될 것으로 보아 부동산 시장에 대한 불확실성이 커질 예정입니다. 하지만 향후 정부의 정책방향은 변동될 수 있으며, 다양한 국내외적 변수로 인해 정부의 부동산 및 주택시장 규제 강화 & 완화 정책에 따라 부동산 및 분양시장의 변동이 심화될 수 있습니다.

미분양주택 추이

일례로 2015년말 여신심사 선진화 가이드라인의 시행 발표로 인하여 주택 투자 심리 위축 등의 영향으로 2015년말 미분양 주택물량이 크게 증가한 바 있으며, 2016년 11월말 전국 미분양 주택은 57,582호로 전월대비 소폭 감소했으며 4개월째 감소하는 모습을 보이고 있습니다. 그러나 정부의 8.25 가계부채 관리 방안 시행을 통하여 부동산 시장의 공급 억제효과가 나타날 것으로 기대되고 있어 당사 및 건설업계는 사업 시행에 부정적인 영향을 받을 수 도 있습니다. 이러한 추가적인 규제의 시행 등이 이루어질 경우, 국내 건설기업들의 수익성이 감소할 가능성이 존재합니다. 또한, 현재와 같은 지속적인 규제완화 정책에도 불구하고, 확대되고 있는 대내외 불확실성 요인(환율 급변동, 미분양증가, 부동산 PF의 부실화, 금융기관의 유동성 부족, 건설업체의 연쇄 도산 등)에 의해 건설경기가 회복되지 않을 경우 건설업체는 현금흐름이 악화되는 등 유동성 문제가 발생할 수 있습니다. 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제 악화 등과 맞물려 미분양물량이 크게 증가하였으며, 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성 경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 건설경기 침체를 장기화 시키는 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로 자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정 사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되는 모습을 보여왔습니다. 이에 정부는 미분양 문제를 해결하기 위하여, 다양한 부동산 종합대책 등의 발표를 통하여 미분양률을 감소시키려고 노력해 왔습니다.

미분양 주택잔고로 인한 문제는 건설산업 전반에 만연한 가장 큰 위험요인이라 할 수 있습니다. 미분양 적체 현상은 단순히 신규 수요 감소 문제가 아니라, 입주율 저조, 신규사업 축소 등으로 연계될 경우 현금흐름을 급격하게 악화시킬 개연성이 높기 때문입니다. 국내 미분양주택은 2008년말 기준으로 165,599호였으나, 정부의 지속적인 지원정책 및 경기 회복에 대한 기대감 등의 영향으로 지방 미분양 문제가 점차 해소되는 모습을 보여 2014년말 40,379호까지 감소하였으며, 저금리 기조의 지속 등에 힘입어 국내 주택경기 회복세가 나타나 2015년 4월말 기준 미분양주택은 28,093호를, 2015년 5월말 28,142호를 나타냈습니다. 이후 2015년 10월까지 미분양주택 물량은 31,698호 ~ 34,068호 수준을 나타내어, 2015년 4월 대비 상승하였으나 3만호 대의 미분양주택 수준을 기록하며 비교적 안정적인 모습을 보였습니다. 그러나, 2015년 하반기 주택공급물량의 증가와 2016년부터 시행된 여신심사 선진화 가이드라인의 적용 등으로 인하여 2015년 12월말 기준 61,512호, 2016년 8월말 기준 62,562호로 미분양주택 물량이 증가한 후 2016년 11월말 기준 57,582호로 그 폭은 축소되었으나 여전히 높은 수치를 기록하고 있습니다.

건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용하는 준공 후 미분양 물량은 2009년을 고점으로 하락세를 띄어 2015년 11월말 기준 10,477호까지 감소하였으며, 2016년 11월말 기준 소폭 하락한 10,168호를 나타내고 있습니다. 준공 후 미분양의 경우 공사비에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용할 수 있음을 투자자께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

한편, 지역별로 수도권 지역의 미분양 물량은 2015년 3월말 기준 14,195호에서 증감을 반복하다가 2015년 12월 30,637호까지 증가하였으나, 이후 지속적으로 감소하여 2016년 12월 기준 16,689호의 미분양 물량을 보이고 있습니다. 반면, 지방 미분양 물량의 경우 2015년 4월말 기준 13,583호를 기록하여 2008년말 이래로 크게 감소한 수치를 나타내었으나, 2016년 9월말 기준 41,679호 수준으로 증가 후 2016년 12월 기준 39,724호를 보이며 2016년 9월말보다 감소하였지만 전체적으로 미분양 해소 보단 정체 또는 증가 흐름입니다.

국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비심리 저하, 주택담보대출 금리인상 가능성, 3인 이상 가구 수 감소 등 수요기반의 불안요인과 민간부문/지방의 미분양 물량이 증가하는 상황을 감안할 때 국내 주택경기 회복세가 둔화될 우려감이 존재합니다. 또한, 오랜 시간 지속된 미분양 주택 문제의 영향으로 공사비에 대한 금융비용 증가로 사업비 부담이 증가하였기 때문에 현금흐름 지표의 가시적인 개선까지는 시간이 소요될 것으로 판단되며, 대내외 시장상황에 따라 주택 시장에 부정적인 영향이 미칠 경우 건설업종의 회복은 지연될 수도 있습니다. 상기의 미분양주택이 준공 후 미분양의 증가로 이어질 경우 입주지연 및 잔금지급 지연 등 사업 관련 현금흐름을 악화 시킬 가능성이 존재 합니다. 이는 건설사들의 공사 미수금 증가 및 PF 지급보증에 따른 우발채무 현실화 등으로 이어져 건설사들의 재무구조 악화 및 수익성 감소로 이어질 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

몇년간 침체되어 있는 국내 건설경기와 달리 2007년부터 2014년까지 해외건설 경기는 중동 지역을 중심으로 한 플랜트 수주 호조로 사상 최고의 수주 실적을 경신하며 최대 호황을 기록 중이었습니다. 이에 따라 건설사들의 국내 수주 부진에서의 일정부분을 상쇄시켜주었습니다.

전체 해외수주액은 세계 경기 침체의 영향으로 2009년 상반기 수주가 급감하였으나, 2009년 2분기부터 유가가 회복되자 중동 플랜트 발주 또한 본격화되면서 국내 건설 업체들의 해외수주도 회복세를 보였습니다. 특히 2009년 말 수주한 186억달러 규모의 UAE 원전 실적이 2010년에 반영되면서 2010년 해외수주액은 총 715.8억 달러에 달하는 등 최대의 호황을 기록했습니다. 또한 2011년 들어 북아프리카 지역의 내전 및 민주화 시위, 유럽발 재정위기 등 대외적인 불안 요소에도 불구하고 591.4억달러에 달하는 해외수주를 기록했으며, 2012년에는 전년 대비 약 10%증가한 648.8억달러의 신규수주를 기록하는 등 호조세를 지속하였고, 2014년에는 중동지역과 유럽에서의 계약금액 증가로 해외건설 수주금액은 2013년 대비 소폭 증가했으나, 2014년말부터 이어진 저유가 기조, 유럽의 경기회복 둔화 등으로 2015년 누적 해외수주 계약 금액은 2014년 대비 약 32.6% 감소하였습니다. 2016년 12월말 기준 해외수주액은 전년 대비 약 40% 이상 감소한 262억달러로 예상되는데, 이는 중동지역이 중심인 석유수출국기구의 수주액이 크게 2015년 145억 달러에서 2016년 58억 달러로 대폭 줄어들었으며, 미국발 금리 인상 우려, 중국 성장률 정체 등의 부정적 요소 및 중국의 저가 수주로 인한 가격 경쟁력 상실에 기인한다고 판단됩니다.

종합건설업체의 국내건설수주 및 업체당 평균수주액

한편, 국내 건설업체들은 해외수주 지역을 다변화 하기 위하여 노력하고 있으나, 중국 건설 기업들의 저가 수주로 인한 가격경쟁력 열위, 중국정부의 아프리카 국가들을 대상으로 경제개발 원조 등을 제공하며 경쟁우위를 확보하고 있는 점 등으로 인하여 진출에 어려움이 존재하고 있는 것으로 파악됩니다. 이와 같이 국내 건설업체들의 해외 수주물량에 대한 양적, 질적 성장, 진출 지역의 다변화 등에 어려움이 존재하며, 이는 국내 건설기업들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화되었습니다. 이에 따라 일부 건설사는 정부 및 채권금융기관 주도하에 법정관리, 워크아웃 등을 통한 구주조정 작업이 진행되고 있습니다. 건설업체별 구조조정 진행상황은 다음과 같습니다.

정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 구조조정은 당사가 속한 건설시장에서 변수로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며 원자재 상승과 물가상승에 따른 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃 및 법정관리 절차를 신청하는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다.

또한 건설업계의 전반적인 침체 및 법정관리절차 개시 기업 증가 등은 건설업 전반에대한 자금시장의 우려감을 증폭시켜 우량 건설사의 자금조달 비용까지 상승시키는 부작용을 낳을 수 있습니다. 기업회생절차가 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아짐으로써 당사의 매출이나 시장지위에 우호적으로 작용할 가능성도 있지만, 최근 몇 년간 건설업에 대한 금융권의 대출 정책 강화로 인한 건설업 대출 감소 등 여전히 건설 경기 회복을 지연시키는 부정적인 요소가 많은 상황입니다. 따라서 투자자께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 2006년 말 부동산 시장이 침체기를 맞이한 이후, 2000년대 초반 부동산 호경기 때 무리하게 확장한 사업으로 인해 PF 우발채무가 급증한바 있으며, 미분양 물량 증가로 인한 유동성 취약으로  PF 상환에 어려움이 상대적으로 큰 중소 지방 건설사들을 시작으로 많은 건설사들이 부도나 워크아웃에 처하게 되었습니다.

이로 인해 미분양 물량으로 인한 대금회수 지연으로 부도난 시행사의 부채를 대신 갚아야 하는 사업장이 늘어나자 건설업 침체와 건설사 부실을 우려한 투자자들의 심리가 위축되어 Refinancing에 어려움을 겪는 사업장이 늘어나고 PF 대출 금리가 상승하여 건설사들에게 또다른 어려움을 안겨주는 악순환이 반복되고 있습니다.

대형건설사의 경우 PF지급보증 규모가 크지만 사업성이 좋은 부지를 선별하여 시공하기 때문에 지급보증에 따른 우발채무 건수가 적은 편이나, 대형사를 제외한 중견 및 중소형 건설사의 PF 대출액의 큰 변화가 보이지 않았습니다. 이와 더불어 2009년이후 건설업계 자금조달 여건이 더욱 악화되자 PF 대출 Refinancing은 대부분 단기간으로 이루어졌으며, 신규조달자금 또한 대부분 단기성 차입금으로 이루어졌습니다. 이러한 단기자금 차입 비중 증가로 인하여 일부 건설업체들은 단기적인 상환부담이 높아지게 되었습니다. 또한 부동산 경기 침체로 인한 미분양 물량 증가 및 수년간 부담한 금융비용으로 인해 증가하게 된 미착공 PF사업장의 손실도 건설업체의 매출실적 및 영업환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 각 건설사들의 자금 대응력에 대한 투자자들의 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단되오니, 투자자분들께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 철강, 시멘트, 목재 및 골재 등의 자원을 필요로 하는 업종입니다. 따라서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다.

철강, 시멘트 등 기초 자재에 대한 국내 수급 비율은 높은 편이나 목재, 골재, 모래 등은 최근 국내자원 소진에 따라 해외 의존도가 점차 상승하는 추세입니다. 또한 주거형태가 다변화되지 못하여 특정자재에 대해 수요가 편중되고, 계절적 특성에 따른 수요량의 변화가 크며, 특정지역의 수요 과열로 인한 지역별 편차가 심한 상황입니다. 따라서 주요 원재료들의 국제가격 상승 및 가격변동의 심화는 건설업체들의 불확실성을 높일 수 있습니다.

또한 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 대부분의 수주금액은 불변인데 반하여 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다. 따라서 원자재 수급에 차질이 발생할 경우, 이는 당사를 비롯한 건설업체들의 실적이 악화될 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

본 증권신고서는 2016년 9월 말 기준 분기보고서와 2016년 연간 기준 가결산 재무자료를 바탕으로 작성되었습니다. 일부 금액적으로 중요한 항목과 전체 실적에 대해서는 2016년 연간 기준 또는 본 증권신고서 제출일 현재 제공가능한 최근월 기준으로 작성되었으나, 세부 내역에 대해서는 향후 3월 이내 제출 예정인 감사보고서 및 사업보고서를 참조해 주시기 바랍니다. 또한 과거 경험 상 감사보고서 수치와 가결산 수치에 중대한 차이는 발생하지 않았으나 향후 당사의 사업보고서 등 제출 시 반드시 비교 점검하시기 바랍니다.

당사는 2016년 국토해양부 공시 시공능력평가액 기준 16위의 종합건설업체입니다. 2016년 9월 말 기준 당사의 사업부문 및 주요제품은 다음과 같습니다.

[당사 사업부문 및 주요제품]

[시공능력평가액 기준 순위]

한편, HRSG 및 CPE 부문 매각으로 증권신고서 제출일 현재 당사의 연결재무제표 기준 실적과 별도재무제표 기준 실적 간에는 차이가 없습니다. 다만 구조화금융 관련 특수목적법인이 당사의 종속기업에 속해 있어 재무상태표 상으로는 연결 및 별도 재무제표에 차이가 존재합니다. 해당 특수목적법인은 궁극적으로 당사의 자금조달과 관련된 것이므로, 종속기업을 포함하는 것이 당사의 재무상태를 더 적절히 반영하는 것으로 판단되기에 이하의 내용은 연결재무제표 기준으로 작성합니다. 연결재무제표 기준으로 당사의 사업부문 별 매출 및 매출비중은 다음과 같습니다.

[연결기준 매출 및 매출비중]

주1) 2015년 1분기 중 OSS사업, 2015년 2분기 중 레미콘사업, 2016년 1분기 중 자회사인 두산큐벡스(주), 2016년 2분기 중 HRSG 및 CPE 사업을 중단하여 해당 사업의 모든 손익 항목을 계속영업과 분리하여 '중단영업손익'의 단일 계정으로 재분류하여 표시하여 상기 계속영업기준의 매출실적에 기재하지 않습니다. 이에 따라 2016년 9월 말 분기보고서 상 비교재무제표의 수치와 2015년 및 그 이전 제출된 사업보고서 상 재무제표의 매출액에는 차이가 발생합니다.

당사는 건설경기부진 지속으로 인한 실적변동 위험을 경감하기 위해 비건설사업 비중을 지속적으로 확대하는 사업구조 변화를 추진해 왔습니다. 이러한 사업구조 변화의 일환으로 2010년 11월 CPE 부문을 합병하였으며, 2013년 4월 HRSG부문을 양수하였습니다. 그러나 이러한 사업구조 개선효과가 당초의 예상과 달리 뚜렷히 나타나지 않고 차입금 감축 등을 통한 재무구조 개선의 필요성이 커짐에 따라, HRSG부문 및 CPE부문의 매각하게 되었습니다.

전술한 바와 같이 증권신고서 제출일 현재 당사의 사업은 건설부문의 단일사업부문으로 구성되어 있으므로, 당사의 실적은 전반적인 건설경기 및 주택분양경기에 따라 부정적 영향을 받을 위험이 존재하므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

최근 3개년(2013년 이후) 간 연결재무제표 기준(이하 매출 및 수주금액은 연결재무제표를 기준으로 작성함) 당사의 전체 매출은 2013년 -0.93%, 2014년 0.37%의 증감을 보였으며, 2015년의 경우 2014년 건설부문에서 해운대AID, 답십리16 등 대규모 프로젝트 완공에 따른 역기저효과로 인한 매출감소와 CPE 부문수주 및 매출 감소의 영향으로 -18.24%(렉스콘 및 큐벡스를 중단사업으로 분류한 후의 매출액 기준)의 큰 감소를 보였습니다. 2016년 들어 2014년 하반기 이후 증가한 신규수주분의 매출인식으로 9월 기준으론 3.81%, 연간 기준으론 7.53%(이상 렉스콘, 큐벡스, HRSG 및 CPE를 중단사업으로 분류한 후의 매출액 기준)의 증감을 보였습니다.

실적 변동을 세부적으로 살펴보면, 건설부문의 전체 기말 수주잔고는 2013년 말 6.4조원에서 2016년 말  6.5조원으로 큰 차이가 없으나, 최근 2개년 간 건축/주택 부문의 수주 증가로 해당 부문의 수주잔고의 증가가 두드러졌습니다. 공종 별로 토목/플랜트 부문의 경우 신분당선(용산~강남)공사(0.4조원) 등의 신규수주에도 불구하고 기 수주분의 매출인식의 영향으로 동일기간 수주잔고는 1.8조원에서 1.3조원으로 감소하였습니다. 반면, 건축/주택 부문의 경우 그간 보수적 수주정책으로 수주잔고가 감소하였으나, 김해센텀2차 공동주택(0.5조원), 시흥시 대야동 재개발사업(0.2조원) 등의 신규수주로 동일기간 수주잔고가 4.5조원에서 5.2조원으로 증가하였습니다.  

연도별로는, 토목/플랜트 부문의 경우, 2010년 이후 대규모 건설투자정책 부재 및 4대강 사업 등 정부주도 대규모 발주 완료의 영향으로 국내 전체 토목부문의 수주가 감소하였으나, 2014년 기초 수주잔고 대비 21.94%에 해당하는 수주증가(신규수주+계약금액 변동, 이하동일)를 보였으며, 2015년에도 신분당선(용산~강남)공사(0.2조원), 포항~삼척 철도공사(0.1조), 신림선경전철(0.1조원) 등의 수주 효과로 기초 수주잔고 대비 41.12%의 수주증가를 보였습니다. 2016년에는 경주시 국도 공사(0.05조원), 인천공항철도마곡역사공사(0.03조원) 등으로 전년 대비 공사규모는 감소하였지만 기초 수주잔고 대비 6.98%의 수주증가를 보였습니다.

한편, 수주사업은 일반적으로 수주시점과 이후 매출인식이 본격화되는 시점 간 차이가 발생하며 이로 인해 수주잔고 증가에도 불구하고 매출 증감이 발생하게 됩니다. 이에 따라 당사의 토목/플랜트 부문 매출은 2014년까지 기 수주분의 매출인식으로  2013년 7.66%, 2014년 16.51%의 매출증가를 보였으나, 이후 전년 대비 역기저효과로 인해 신분당선(정자~광교), 강남순환도로 등 공사 효과에도 불구하고 2015년 -8.47%의 매출감소를, 2016년 -27.73%의 매출감소를 보였습니다. 이상의 수주 및 매출 실적에 따른 매출 대비 기말 수주잔고 배수는 2013년 3.21x, 2014년 2.36x, 2015년 2.65x, 2016년 2.92x 입니다. 기말 수주잔고/매출 배수는 당해 년도 매출과 당해 년도 말 수주잔고를 비교함으로써, 당해 년도 매출 대비 향후 매출의 수준 및 안정적 매출 달성가능성을 가늠하는 지표로서, 통상 해당 배수가 안정적인 수준으로 유지되거나 높아지는 경우, 향후 현재 수준의 매출 달성 가능성이 높거나 매출증가 가능성이 있다는 것을 의미합니다. 당사의 경우 최근 4개년 간, 기 수주분의 매출인식으로 2014년 전년 대비 해당 배수가 낮아졌으나 이후 수주잔고 증가로 인해 2016년까지 2배 이상의 배수를 유지 중입니다.

건축/주택 부문의 경우, 당사는 국내 주택분양사업 경기부진으로 보수적 수주정책을 취해왔으며, 2013년의 경우 건설경기 장기간 미회복에 따른 위험관리차원에서 각종 개발형 사업계약(용산복합, 판교복합 등)이 수주잔고에서 제외됨으로써 0.9조원의 수주감소를 보였습니다. 그러나 2014년 이후 신규수주를 통해 수주잔고가 증가하고 있으며, 특히 2015년에는 경주진현동 공동주택(0.1조원) 및 계림5-2구역 주택재개발 사업(0.1조원) 등 및 2016년 김해센텀2차 공동주택(0.5조원), 시흥시 대야동 재개발사업(0.2조원), 광명16구역(0.1조원) 등의 신규수주 실적을 보였습니다.

건축/주택 부문의 매출은 그간 수주잔고 감소와 수주와 매출인식 시점 간 차이, 구체적으로는 2013~ 2015년 간 일산 제니스, 해운대AID, 답십리16 등 대규모 프로젝트 완공의 영향으로, 2013년 -9.99%, 2014년 -17.12%, 2015년 -36.34%의 매출감소를 보였으나, 2016년 들어 기 수주분의 매출인식이 본격화되며 전년 동기 대비 53.46%의 증가를 보였습니다. 통상 건설업의 매출은 그 특성 상 신규수주 후 1~2년 경과 시점부터 매출화됩니다. 건축/주택 부문의 기말 수주잔고/매출 배수는 2013년 4.42x, 2014년 5.13x, 2015년 8.48x, 2016년 6.29x로 증가하였습니다.

당사의 경우 건축/주택사업에서 대형 사업장의 공사완료시점에 따라 단기적으로 실적개선이 부진할 수 있으며, 건설부문에서 경기부진 지속과 경쟁심화로 인해 계획 중인 선별적 사업구성이 원활히 진행되지 않을 가능성이 존재합니다. 이 경우, 수주 및 매출 감소로 실적 악화를 경험할 수 있습니다. 또한 수주사업의 특성 상 재무구조 악화 시 수주경쟁력이 제한될 가능성이 있으므로 당사 재무구조 악화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 따라서 투자자께서는 전술한 부문 별 매출비중, 과거 실적 변동원인과 위험요인에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

[사업부문 별 수주잔고 변동]

[매출 대비 수주잔고]

주) CPE 및 HRSG는 2016년 중 매각이 완료되어 향후 당사 매출로 인식되지 않으므로 기재하지 않았습니다.

[주요 부문 및 전체 매출 증감]

주1) 2013년 HRSG 사업부문의 매출증감은 해당 부문이 2013년 당사로 이관되어 기재하지 않았습니다.
주2) CPE 및 HRSG는 2016년 중 매각이 완료되어 향후 당사 매출로 인식되지 않으므로 기재하지 않았습니다.
주3) 합계1은 각 사업년도의 당해년도 제출된 재무제표를 기준으로 산정한 수치이며, 합계2는 가장 최근의 재무제표 상 비교재무제표를 기준으로 산정한 수치(일부 사업의 경우 중단사업손익으로 재분류됨)이므로 당해년도 기준으로 산정한 것과 차이가 존재합니다.

한편, 당사는 2017년 2월 23일 공시를 통해 관급기관과의 거래중단을 공시하였습니다. 중단 사유 및 내용은 사업진행 중 발생한 공법변경으로 인한 것으로 입찰참가자격이 일정기간(2017.03.02 ~ 2017.09.01까지 6개월)동안 제한될 예정입니다. 해당 거래처에 대한 매출액은 2,359억원으로 당사의 2015년 연간 매출액 18,054억원 대비 13.1%(2016년 기준 18.5%)에 해당합니다. 당사는 행정처분에 대한 '효력정지 가처분' 및 '행정처분 취소 소송'을 제기하였으며, 2017년 3월 10일 입찰참가 자격제한 정지 행정처분에 대한 효력정지 가처분 신청이 인용되었습니다. 이에 따라 행정처분 취소 소송 1심 판결일로부터 20일 경과일까지 행정처분의 효력정지가 이루어지며 해당일까지 당사 영업에 아무런 영향을 미치지 않게 됩니다. 1심 판결 결과에 따라 추가 가처분 신청을 진행하여 영업에 미치는 영향을 최소화할 계획입니다. 그러나 최종심 패소 판결 시 관급공사에 대한 입찰이 일부 제한될 가능성이 있으며, 현재로서 향후 소송 관련 일정을 예측하기 어렵습니다. 따라서 투자자께서는 이러한 소송 결과에 대해 지속적으로 유념하시기 바랍니다.

연결재무제표 기준으로 최근 4년(2013 ~ 2016년) 간 당사의 영업이익은 2013년 574억원, 2014년 1,430억원, 2015년 -1,669억원, 2016년 128억원을 시현하였습니다.당사는 2013년 하반기 고정비 감축과 향후 수익성 개선을 위해 인력구조조정을 단행하였으며, 이로 인해 퇴직급여와 같은 일회성 비용이 증가하였습니다. 2014년에는 건설부문의 원가율 하락과 2013년의 인력구조조정 효과 및 지급수수료 절감에 따라 영업이익이 149.21% 증가하였으며 영업이익율은 2013년 2.44%에서 6.05%로 개선되었습니다. 그러나 2015년 들어 대형 건설현장 감소로 인한 매출감소, 실적이 저조한 CPE 부문 창원2공장 생산중단에 따른 구조조정 비용 인식, 분양율이 저조한 일부 사업장의 할인분양으로 인한 대손충당금 설정(1,096억원) 등으로 인해 영업적자로 전환되었습니다. 2016년의 경우 일부 사업장 분양지원 품목 증가로 비용이 증가하며 전년 대비 판매촉진비가 증가하였으나, 대손충당금 설정 감소(약 2억원 환입 발생), 전술한 일회성 비용 선반영으로 인해 영업흑자로 전환되었습니다.

당사의 계속영업 기준의 순이익은 2013년 -603억원, 2014년 -686억원, 2015년 -4,997억원, 2016년 -2,356억원으로 적자를 지속하고 있습니다. 순이익 적자의 원인인 주요 영업외손익 항목은 이자비용, 자산손상, 관계회사투자손익입니다. 이중 이자비용은 2013년 1,721억원, 2014년 1,475억원 2015년 1,584억원, 2016년  974억원입니다. 당사의 경우 최근 수년 간 매출비중이 높은 건설부문의 실적부진으로 공사수익 회수 지연됨으로써, 총차입금이 증가하였으며, 이로 인한 이자비용은 영업이익 규모 대비 과도한 수준으로 이에 따라 동일기간 영업이익의 이자비용 지불능력을 나타내는 이자보상배율은 0.33x, 0.97x, -1.05x, 0.13x로 1배를 하회하고 있습니다. 당사는 2015년 말 기준으로 렉스콘 부문 잔여공장(관악공장. 총 6개의 공장 중 2015년 중 5개의 공장 매각완료) 및 분당 정자동 토지, 부천상가를 매각예정자산으로 분류하였으며, 이들 자산의 매각예정가액과 장부금액 간의 차이에 대해 168억원의 손상차손을 인식하였습니다. 또한 판관비로 인식한 대손상각비 외에도 할인분양 및 도시정비사업장 등 회수가능성이 낮은 비우량 사업장에 대한 선제적 비용인식으로 인해 1,228억원의 기타의대손상각비를 인식하였습니다. 2016년에는 천안, 화성,용인 등 미착공사업에 대한 충당금 설정 등으로 인한 1,163억원의 기타의대손상각비가 발생하였습니다.

[요약 손익계산서]

주1) 2014년 매출은 OSS 및 렉스콘 사업을 중단영업으로 분류하기 전 기준이며, 2015년 매출은 두산큐벡스, HRSG 및 CPE 사업을 중단영업으로 분류하기 전 기준입니다.
주2) 판관비, 기타영업외손익은 하위 계정 중 금액적으로 중요한 계정만 기재하였습니다.

 그 밖에 2013년 에콘힐 159억원 등 총 203억원, 2016년 알파돔 197억원, 포항신항 84억원 등 총 298억원의 장기투자증권손상차손이 발생하였는바, 이는 당사가 민간투자사업자로서 자본금을 출자하고 건설 및 장기간 관리운영을 통해 수익을 확보하기 위해 지분투자한 개발사업 출자주식의 손실처리 등으로 인해 발생하였습니다. 당사는 2016년 9월 말 기준으로 종속기업 등을 제외한 다음의 타법인주식을 보유 중입니다. (현재 당사는 2016년 사업보고서 작성 전이므로 아래 출자주식 현황은 9월 말 기준이며, 전술한 손상차손은 2016년 4분기 중 발생하여 아래 내역에는 반영되어 있지 않습니다.)

[주요 타법인출자주식 현황]

한편 최근 4개년 간 관계기업 관련 지분법손익은 2013년 -315억원, 2014년 -189억원, 2015년 -216억원, 2016년 9월 기준 -104억원(연간 기준 -145억원)입니다. 이들 관계기업 중 지분법손익을 통해 당사의 실적에 중요한 영향을 미치는 회사는 신분당선과 경기철도, Doosan Heavy Industries Vietnam입니다.

신분당선과 경기철도는 각각 신분당선 1단계(강남 ~ 정자) 및 신분당선 2단계(정자 ~ 광교) 사업을 영위 중인 법인입니다. 해당 법인들은 신분당선의 경우 개통 당시 7.7만명에서 2016년 말 기준 17.1만명으로 이후 수요가 증가하였으며, 경기철도의 경우 2018년 미금역 개통 시 수요 증가가 예상되지만 아직까진 운영수익 대비 원리금 상환 부담이 상대적으로 커 손실을 보이고 있습니다. Doosan Heavy Industries Vietnam의 경우 업황부진으로 인해 최근까지도 손실을 보이고 있습니다. 향후 신분당선과 경기철도의 경우 기존 PF 조달금액의 차환을 통해 이자부담을 경감할 계획이나 수요 증가가 예상에 미치지 못하고  Doosan Heavy Industries Vietnam의 업황 부진 지속 시, 실적 및 지분가치 하락에 따른 지분법손실 등 추가손실이 발생할 수 있으므로 이점 유의하시기 바랍니다. 2016년 9월까지, 그 밖의 관계기업을 포함한 당사의 관계기업 별 관련 지분법손익은 다음과 같습니다.

[2016년 9월]

주1) 기타 1.28억원은 상기 관계회사투자의 유상증자로 인한 지분율변동에 기인합니다.
주2) 새서울철도는 신분당선 3단계(용산 ~ 강남) 사업(건설 중, 2016년 8월 ~ 증권신고서 제출일 현재) 영위 중입니다.

[2015년]

[2014년]

[2013년]

당사 관계기업의 요약 재무현황은 다음과 같습니다.

[2016년 9월]

[2015년]

[2014년]

[2013년]

한편 HRSG 및 CPE 부문은 증권신고서 제출일 현재 매각이 완료되었으나, 매각 당시 이전대상에 해당하지 않았던 일부 프로젝트와 2017년 중 매각 완료 예정인 Doosan Heavy Industries Vietnam Haipong Co., Ltd 등의 영향으로 2016년 연간 기준으로 총 -69억원의 영업손실과 -1,191억원의 중단영업손실을 기록하였습니다. 이러한 중단영업손실에는 해당 부문의 매각손실(매각대금 - 해당부문 순자산 장부금액) 총 -1,030억원이 포함되어 있습니다. 그러나 해당 부문은 2017년 중 당사 전체 손익(계속영업 및 중단영업 손익 합계)에 미치는 영향이 제거될 예정입니다.

[ HRSG / CPE 사업부문의 영업성과 ]

이상에서와 같이 진행 중이거나 준공된 사업장 중 일부 분양율이 상대적으로 저조한 사업장의 경우 추가적으로 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 건설사업장의 착공 지연에 따른 차입금 증가와 건설경기 부진에 따른 실적 감소 및 채권회수의 불확실성이 높아질 경우 차입금 감축이 원활히 진행되지 않아 이자비용이 다시 증가할 수 있습니다. 기타 건설사업 관련 투자지분에 대한 손상차손과 과징금 등 일회성 비용의 발생 가능성이 존재합니다. 따라서 투자자께서는 향후 당사의 실적 변동 가능성에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2016년 말 기준으로 수주금액이 직전 사업년도 매출액에서 5% 이상을 차지하는 사업장의 총수주금액은 4.4조원, 평균진행율은 57.34%, 미청구공사 및 공사미수금은 2,226억원입니다. 미청구공사 등 금액 기준 상위 5개 프로젝트는 울산대현아파트, Tung Hsiao_MHPS, 경주진현위브, 신분당-광교미금역, 김해센텀위브입니다.

이중 미청구공사 등 금액이 가장 큰 울산대현아파트프로젝트의 경우 100% 분양이 완료된 건으로, 할인분양을 감안하여 2017년 1월 말 기준 미청구공사 등 2,028억원의 채권에 대해 총 1,394억원의 충당금을 설정한 상태입니다.(세부내역은 아래 표 "[2017년 1월 말 기준 진행/준공 주택사업장 내역]" 참조) 경주진현위브의 경우 2017년 6월 준공 시 수령하는 잔금비중이 30%로, 공사비 투입은 정상진행되나 해당 투입 분 회수는 잔금 납부 이후에 이루어짐에 따라 준공 전까지 공사미수금 잔액이 잔존하게 됩니다. 신분당-광교미금역의 경우 3개월 단위 기성 청구/수금이 이루어지고 있어 기준일 현재 잔액은 기성 청구기간 미도래에 따른 것으로, 이중 100억원은 1분기 중 기성청구를 통해 해소, 준공 시 정산대상인 잔액은 준공시점 해소될 예정입니다. 김해센텀위브의 경우 1개월 기성 현장으로 12월 공사분 청구 후 수령일까지의 시차에 따른 정상적인 공사미수금입니다. Tung Hsiao_MHPS의 경우 매각된 HRSG 사업부와 관련된 것으로 해당 사업부 매각대금에 운전자본이 반영되었으며, 관련 규정에 따라 기준일 현재 당사 잔액으로 인식 중이나 2017년 중 제거될 예정입니다.

이외 진행율이 비교적 낮은 동백주상복합사업, 신분당-용산 1-2공구, 신정1-1구역, 계림5-2, 홍은14구역 중, 동백주상복합사업의 경우 공정 후반기 투입이 많은 주상복합의 특성 상 현재의 진행율은 큰 무리가 없는 수준이며, 신분당-용산 1-2공구의 경우 실제 착공은 2016년 중 이루어져 현재 정상적으로 진행 중입니다. 신정1-1구역, 계림 5-2 및 홍은14구역의 경우, 일반적으로 계약시점과 실제 착공 시점 간 다소 시차가 발생하는 도시정비사업들로서, 총 2~3년의 공사기간을 감안할 경우 정상적인 진행률을 보이고 있습니다.

이상의 주요 사업장 별 세부 수주상황 및 총계약수익 및 추정원가의 변동으로 인해 당사 손익 등에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

[ 2016년 말 기준 주요 사업장 별 진행률 적용 수주상황 ]