투 자 설 명 서

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사확인서명_범양건영(주)_투자설명서

【 본    문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

※ 1주의 모집가액 및 모집총액은 1차 발행가액 기준이며, 최종 발행가액 확정시 변경될 수 있습니다.

공모가격의 결정방법은 본 증권신고서 <제1부 모집 또는 매출에 관한 사항. I. 모집 또는 매출에 관한 일반사항. 3. 공모가격 결정방법>을 참고하시기 바랍니다. 1차 발행가액은 신주배정기준일(2015년 05월 18일) 전 3거래일(2015년 05월 13일)을 기산일로 하여 아래의 산출 근거에 따라 산정하였으며, 최종 발행가액은 구주주 청약 초일(2015년 06월 22일)전 3거래일(2015년 06월 17일)에 확정되어 2015년 06월 18일(목) 회사의 인터넷 홈페이지((http://www.pumyang.net)에 공고되고 금융감독원 전자공시시스템에 공시될 예정입니다.

발행가액은 '증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정' 제5-18조에 의거 주주배정 증자시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가격을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 (舊) '유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 산정할 예정입니다.

다만, (舊) '유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 상의 평균종가를 사용할 경우 급격한 가격변동으로 인한 시장가격 왜곡현상이 발생할 수 있고, 이는 투자자에게 불리하게 작용할 가능성이 존재합니다. 이에 따라 당사는 가중산술평균주가를 사용하여 아래와 같이 산정할 예정입니다.

■ 1차 발행가액 산출 근거

본 증권신고서의 1차 발행가액은 신주배정기준일(2015년 05월 18일) 전 3거래일(2015년 05월 13일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가와 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 25%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

[1차 발행가액 산정표]

■ 공모일정 등에 관한 사항

동 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자의 "권리락일" 과 "신주배정 기준일"의 경우, 정정증권신고서 제출에 따른 일정 변경이 없음을 주의하시기 바랍니다.

2. 공모방법

▶  구주주 1주당 배정비율 산출근거

3. 공모가격 결정방법

■ 발행가액 산정 방식

발행가액은 '증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정' 제5-18조에 의거 주주배정 증자시가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가격을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 (舊) '유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 제57조를 일부 준용하여 아래와 같이 산정됩니다.

다만, (舊) '유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 상의 평균종가를 사용할 경우 급격한 가격변동으로 인한 시장가격 왜곡현상이 발생할 수 있고, 이는 투자자에게 불리하게 작용할 가능성이 존재합니다. 이에 따라 당사는 가중산술평균주가를 사용하여 아래와 같이 산정할 예정입니다.

1차 발행가액 및 2차 발행가액을 산정함에 있어 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 할인율 적용에 따른 발행가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

① 1차 발행가액 산정

신주배정기준일(2015년 05월 18일) 전 제3거래일(2015년 05월 13일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가와 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 25%를 적용합니다.

② 2차 발행가액 산정

구주주청약일(2015년 06월 22일) 전 제3거래일(2015년 06월 17일)을 기산일로 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 가중산술평균주가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 가중산술평균주가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여, 이를 25% 할인한 가액으로 합니다.

▶ 2차 발행가액 = 기준주가 ×【1 - 할인율(25%)】

③ 확정 발행가액 산정

확정 발행가액은 ①의 1차 발행가액과 ②의 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 다만 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165조의6 및 '증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 제5-15조의2에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상함)

④ 최종 발행가액은 구주주 청약 초일(2015년 06월 22일)전 3거래일(2015년 06월 17일)에 확정되어 2015년 06월 18일(목) 회사의 인터넷 홈페이지(http://www.pumyang.net) 공고 및 금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템에 공시될 예정입니다.

※ 일반공모 발행가액은 우리사주조합 및 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출조건

나. 모집 또는 매출의 절차

(1) 공고의 일자 및 방법

(2) 청약방법

① 우리사주조합의 청약은 우리사주조합장 명의로 유안타증권(주) 본ㆍ지점에서 일괄 청약합니다.

② 구주주 청약(신주인수권증서 보유자 청약) : 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 실질주주는 주권을 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 유안타증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 증권회사에 예탁하지 않고 자기명의의 주권을 직접 보유하고 있는 명부상 주주는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 유안타증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다.

③ 초과청약 : 제2항의 신주인수권증서 청약을 한 자에 한하여 신주인수권증서 청약한도 주식수의 20%를 추가로 청약할 수 있습니다. 이때 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.

④ 일반공모 청약 : 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약사무취급처에 실명확인증표와 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 단, 청약증거금은 청약금액의 100%로 하며, 청약증거금은 주금납입일에 납입금으로 대체하되, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 각 청약처별 다중청약은 가능하나, 한개의 청약처에서 이중청약은 불가능 하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개의 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다.

고위험고수익투자신탁의 청약 시, 청약사무 취급처에 "증권 인수업무 등에 관한 규정" 제2조 제18호에 따른 요건을 충족함을 확약하는 서류 및 자산총액이 기재되어 있는서류를 함께 제출하여야 합니다.

⑤ 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(자본시장과금융투자업에관한법률 제 9조 제 5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제 132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.

⑥ 기타
a. 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 구주주가 신주배정비율에 따라 배정받은 주식을 청약한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.
b. 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.
c. 청약자는 '금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률'에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.

⑦ 청약한도
a. 우리사주조합원의 청약단위는1주로 하며, 우리사주조합원의 청약한도는 우리사주조합에 배정된 주식수로 합니다.

b. 구주주(신주인수권증서 보유자)의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.2555943681주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 0.2주를 곱하여 산정된 수, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 합니다.

c. 일반공모 청약자의 청약한도는 고위험고수익투자신탁의 경우 일반공모 주식수의 10%를 우선 배정(단, 고위험고수익투자신탁 자산총액의 100분의 20 이내의 범위에서 공모주식 배정, 1주 미만은 절상함)하여, 해당 주식수 범위 내로 하고, 일반청약자의 경우 일반공모 주식수에서 고위험고수익투자신탁의 우선 배정분을 제외한 주식수의 범위 내로 합니다. 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다.

(3) 청약취급처

(4) 청약결과 배정방법

①  우리사주조합 : 총 발행예정주식 851,064주의 20%에 해당하는 170,213주는 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’제165조의7에 따라 우리사주조합에 우선 배정합니다.

② 구주주 청약(신주인수권증서 청약): 보유하고 있는 신주인수권증서 수량 범위 내에서 청약한 주식수에 따라 배정됩니다.(자본시장법 제165의 6조 3항 및 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-19조에 의거하여 구주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.)

③ 초과청약에 대한 배정 : 우리사주조합 및 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주(단수주 포함)가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약비율 : 배정 신주 1주당 0.2주)한 주식수에 비례하여 배정합니다. 이때 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.
(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정)

④ 일반공모청약 : 상기 우리사주조합청약, 구주주청약, 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 유안타증권(주)가 다음 각호와 같이 일반에게 공모하되, "증권인수업무등에관한규정" 제9조 제2항 제3호에 따라 고위험고수익투자신탁에 공모주식의 10%를 배정하며, 나머지 90%에 해당하는 주식은 개인청약자 및 기관투자자에게 구분 없이 배정합니다. 고위험고수익투자신탁에 공모주식의 10%를 배정 시, 고위험고수익투자신탁 자산총액의 100분의 20 이내의 범위에서 공모주식을 배정하여야 합니다. 이 경우 자산총액은 해당 고위험고수익투자신탁을 운용하는 기관투자자가 제출한 자료를 기준으로 합니다. 고위험고수익투자신탁에 대한 공모주식 10%와 개인투자자 및 기관투자자에 대한 공모주식 90%에 대한 청약경쟁률과 배정은 별도로 산출 및 배정합니다. 다만, 한 그룹만 청약미달이 발생할 경우, 청약미달에 해당하는 주식은 청약초과 그룹에 배정합니다.

1) 일반공모 청약결과 일반공모 총 청약자의 청약주식수가 공모주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 유안타증권(주)가 무작위 추첨방식을 통하여 배정합니다.

2) 일반공모 청약결과 일반공모 총 청약주식수가 일반공모 주식수에 미달하는 경우 유안타증권(주)가 자기의 계산으로 인수합니다
.

3) 단, 유안타증권(주)는 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제2항에 의거 고위험고수익투자신탁 및 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 5,000주 이하(액면가 5,000원 기준)이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있습니다.

(4) 투자설명서 교부에 관한 사항
- '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제124조에 의거, 본 주식의 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 범양건영(주) 및 대표주관회사인 유안타증권(주)가 부담하며, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.

- 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자께서는 (동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외) 청약하시기 전 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

- 투자설명서 수령거부 의사표시는 서면, 전화, 전신, 모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 가능합니다.

① 투자설명서 교부 방법 및 일시

※ 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

② 확인절차
a. 우편을 통한 투자설명서 수령시
- 청약하시기 위해 지점을 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.
- HTS를 통한 청약을 원하시는 경우, 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

b. 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시
직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

c. 홈페이지 또는 HTS를 통한 교부
청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

③ 기타
a. 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후 주주명부상 주주분들에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 인쇄물을 받으실 수 있으며, 또한 동일한 내용의 투자설명서를 전자문서의 형태로 유안타증권(주)의 홈페이지에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.

b. 구주주 청약시 유안타증권(주) 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법
해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

※ 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면 등의 방법으로 표시하지 않을 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

(6) 주권교부에 관한 사항
a. 주권교부예정일: 2015년 07월 08일(단, 유관기관과의 업무 협의 과정에서 상기 일정은 변경될 수 있습니다.)
b. 주권교부장소: 명의개서대행기관 (한국예탁결제원 증권대행부)
c. '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제309조 제5항의 규정에 의한 신청을 한 경우, 해당청약자에게 배정된 주식은 한국예탁결제원의 명의로 일괄발행되고 동 주권은 청약취급처의 장부상 계좌에 자동입고됩니다.

(7) 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항

a. 청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 주금납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

b. 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 및 초과청약 수량의 합계가 총 모집주식수를 초과하여 청약증거금이 발생한 경우, 그 초과 청약증거금은 2015년 06월 29일에환불합니다.

c. 고위험고수익투자신탁 및 일반청약자의 총 청약주식수(기관투자자 포함)가 실권주 일반공모 주식수를 초과하여 청약증거금이 발생한 경우, 그 초과 청약증거금은 2015년 06월 29일해당 청약취급처에서 환불합니다.

(8) 주금납입장소 : NH농협은행(주) 신사동 금융센터

다. 신주인수권증서에 관한 사항

(1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165의 6조 3항 및 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.

(2) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 유안타증권(주)로 합니다.

(3) 청구기간: 신주배정통지일(2015년 05월 28일)로부터 구주주청약개시일(2015년 06월 22일)의 전영업일(2015년 06월 19일)까지

(4) 신주인수권증서 발행 청구 절차
① 명부주주의 경우 신주인수권증서를 매매하고자 하는 명부주주는 명의개서대리인인 한국예탁결제원 증권대행부에 신주인수권증서의 발행을 청구합니다. 신주인수권증서의 매매는 거래상대방과의 신주인수권증서 실물 양도를 통하여 이루어집니다. 신주인수권증서의 매수자는 청약일에 신주인수권증서를 지참하여 유안타증권(주)에 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

② 실질주주의 경우 별도청구절차 없이 신주인수권증서를 일괄발행하므로 2015년 05월 28일에 당해 주식을 보관하고 있는 계좌에 신주인수권증서를 입고할 예정입니다. 신주인수권증서를 매매하고자 하는 실질주주는 위탁 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법
신주인수권증서 실물을 보유하고 있는 양수인은 신주인수권증서를 지참하여 유안타증권(주)의 본점 및 지점에서 해당 신주인수권증서에 기재 되어있는 수량만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약 하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 또한 신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 유안타증권(주)의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(6) 당사는 금번 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우 상장기간은 2015년 06월 04일부터 2015년 06월 10일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2015년 06월 11일에 상장폐지될 예정입니다. (유가증권시장상장규정 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며,동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 함)

(7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항
당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.

① 상장방식 : 실질주주의 신주인수권증서를 일괄예탁 방식으로 발행하여 상장합니다.

② 실질주주의 신주인수권증서 거래
ⅰ) 상장거래 : 2015년 06월 04일부터 06월 10일까지(5일간) 거래 가능합니다.
ⅱ) 계좌대체거래 : 2015년 05월 28일(예정)부터 2015년 06월 12일까지 거래 가능 합니다.
* 신주인수권증서 상장거래의 결제일인 2015년 06월 12일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 2015년 06월 13일부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다.
ⅲ) 실질주주의 신주인수권증서는 상장을 위해 일괄예탁되므로 주주 신청에 의한 실 물증서 반환은 불가합니다.

③ 명부주주의 신주인수권증서 거래
ⅰ) 신주배정통지일(2015년 05월 28일(예정)로부터 2015년 06월 19일까지 신주인수권증서 실물양도를 통해 거래 가능합니다.
* 신주인수권증서는 당사 명의개서대리인인 한국예탁결제원 증권대행부에서 주주 요청시 발급합니다.
ⅱ) 신주배정기준일(2015년 05월 18일) 전일까지 한국예탁결제원 증권대행부에 대행예탁(거래증권사 계좌에 입고)신청을 할 경우에는 실질주주와 동일하게 상장거래 및 계좌대체 거래를 할 수 있으며, 이 경우 거래가능기간은 실질 주주와 동일합니다. (단, 신주인수권증서를 입고받을 증권계좌를 보유하고 있어야 합니다.)

* 구비 서류

라. 주권교부일 이전의 주식양도의 효력에 관한 사항

주식교부일 이전의 주식의 양도는 발행회사에 대하여 효력이 없습니다. 다만, 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제311조 제4항에 의거 주권발행전에 증권시장에서의 매매거래를 투자자계좌부 또는 예탁자계좌부상 계좌 간 대체의 방법으로 결제하는 경우에는 「상법」 제335조 제3항에 불구하고 발행인에 대하여 그 효력이 있습니다.

마. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

(1) 본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용의 변경시에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자 여러분께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

(2) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 3항에 의거 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(3) 본 증권신고서에 기재된 내용은 신고서 제출일 현재까지 발생된 것으로 본 신고서에 기재된 사항 이외에 자산, 부채, 현금흐름 또는 손익상황에 중대한 변동을 가져오거나 중요한 영향을 미치는 사항은 없습니다. 따라서, 주주 및 투자자가 투자의사를 결정함에 있어 유의하여야 할 사항이 본 증권신고서상에 누락되어 있지 않습니다.

(4) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

(5) 본 증권신고서의 예정 모집가액은 확정되어 있는 것은 아니며, 청약일 3거래일 전에 확정발행가액을 산정함으로써 확정될 예정입니다. 또한, 본 증권신고서의 발행예정금액은 추후 주당 발행가액이 확정되는 내용에 따라 변경될 수 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

당사가 금번 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자를 통하여 발행할 증권은 기명식 보통주이며, 동 증권의 주요 권리내용은 다음과 같습니다.

1. 주식의 종류: 범양건영 주식회사 기명식 보통주

2. 액면가액: 주당 5,000원

3. 의결권에 관한 사항

(1) 주주의 의결권(정관 제24조)
주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다.

(2) 상호주에 대한 의결권 제한(제25조)
본 회사는 본 회사와 자회사 또는 자회사가 다른 회사의 발행주식 총수의 10 분의 1 을 초과하는 주식을 가지고 있는 경우 그 다른 회사가 가지고 있는 이 회사의 주식은 의결권이 없다.

(3) 의결권의 불통일 행사(정관 제26조)
① 2이상의 의결권을 가지고 있는 주주가 의결권을 불통일 행사하고자 할 때에는 회일의 3일전에 회사에 대하여 서면으로 그 뜻과 이유를 통지하여야 한다.
② 회사는 주주의 의결권의 불통일행사를 거부할 수 있다. 그러나 주주가 주식의 신탁을 인수하였거나 기타 타인을 위하여  주식을 가지고 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(4) 의결권의 대리행사(정관 제27조)
① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.
② 제1항의 대리인은 주주총회 개시전에 그 대리인임을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다.

(5) 주주총회의 결의방법(정관 제28조)

주주총회의 결의는 법령에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 하되 발행주식총수의 4분의 1 이상의 수로 하여야 한다.

4. 주식의 발행 및 배정 (정관 제10조)

(1) 본 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.

① 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

② 발행주식 총수의 100분의 50을 초과하지 않는 범위 내에서 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제1호 외의 방법으로 특정한 자(본회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

③ 발행주식 총수의 100분의 50을 초과하지 않는 범위 내에서 제1호외의 방법으로 불특정 다수인(본 회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식

(2) 제1항 제3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.

① 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식

② 관계법령에 따라 우리사주 조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주 인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

③ 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정 받을 기회를 부여하는 방식

④ 투자매매업자 또는 투자 중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인주의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식

(3) 제1항 및 제2항의 규정에도 불구하고 채무자의 회생 및 파산에 관한 법률, 회생계획에 의하여 회생담보권, 회생채권을 출자전환하여 신주를 발행하는 경우에는 주주외의 자에게 이사회의 결의로 신주를 배정하여야 한다.

(4) 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련법령에서 정하는 바에 따라 이사회의 결의로 정한다.

(5) 회사는 신주를 배정하면서 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

(6) 제1항 각 호의 어느 하나의 방식에 의하여 신주를 발행 할 경우에는 발행 할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.

(7) 제1항 제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의 9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.

(8) 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에 주주에게 신주인수권 증서를 발행하여야 한다.

5. 주식에 관한 사항

(1) 발행예정주식의 총수 (정관 제5조)
본 회사가 발행할 주식의 총수는 일억주로 한다.

(2) 일주의 금액(제6조)
본 회사가 발행하는 주식 일주의 금액은 5,000원 으로 한다.

(3) 주식의 종류(제7조)
① 본 회사가 발행할 주식의 종류는 기명식 보통주식과 기명식 종류주식으로 한다.

② 본 회사가 발행하는 종류주식은 이익배당에 관한 우선주식, 의결권배제에 관한 주식, 상환주식, 전환주식 및 이들의 전부 또는 일부를 혼합한 주식으로 할 수 있다.

(4) 주권의 종류(제9조)
본 회사가 발행할 주권의 종류는 일주권, 오주권, 일십주  권, 오십주권, 일백주권, 오백주권, 일천주권, 일만주권의  8 종으로 한다.

(5) 주식의 발행 및 배정(제10조)
① 본 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각 호의 방식에 의한다.

1) 주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

2) 발행주식 총수의 100분의 50을 초과하지 않는 범위 내에서 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제1호 외의 방법으로 특정한 자(본회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3) 발행주식 총수의 100분의 50을 초과하지 않는 범위 내에서 제1호외의 방법으로 불특정 다수인(본 회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식

② 제1항 제3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.

1) 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식

2) 관계법령에 따라 우리사주 조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주 인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3) 주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정 받을 기회를 부여하는 방식

4) 투자매매업자 또는 투자 중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인주의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식

③ 제1항 및 제2항의 규정에도 불구하고 채무자의 회생 및 파산에 관한 법률, 회생계획에 의하여 회생담보권, 회생채권을 출자전환하여 신주를 발행하는 경우에는 주주외의 자에게 이사회의 결의로 신주를 배정하여야 한다.

④ 회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성 등 관련법령에서 정하는 바에 따라 이사회의 결의로 정한다.

⑤ 회사는 신주를 배정하면서 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

⑥ 제1항 각 호의 어느 하나의 방식에 의하여 신주를 발행 할 경우에는 발행 할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.

⑦ 제1항 제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의 9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다.

⑧ 회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에 주주에게 신주인수권 증서를 발행하여야 한다.

(6) 신주의 배당기산일(제11조)
본 회사가 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 신주를 발행  하는 경우 신주에 대한 이익의 배당에 관하여는 신주를 발행한 때가 속하는 영업년도의 직전영업년도말에 발행된 것으로 본다.

(7) 명의개서대리인(제12조)
① 본 회사는 주식의 명의개서대리인을 둔다.

② 명의개서대리인 및 그 사무취급장소와 대행업무의 범위는 이사  회의 결의로 정한다.

③ 본 회사의 주주명부 또는 그 복본을 명의개서대리인의 사무 취 급장소에 비치하고 주식의 명의개서, 질권의 등록, 또는 말소,  신탁재산의 표시 또는 말소, 주권의 발행, 신고의 접수, 기타   주식에 관한 사무는 명의개서대리인으로 하여금 취급케 한다.

④ 제 3 항의 사무취급에 관한 절차는 명의개서대리인의 증권의 명의개서대행등에 관한 규정에 따른다.

(8) 주주명부의 폐쇄 및 기준일(제14조)
① 본 회사는 매년 1 월 1일 부터 1 월 31일까지 권리에 관한 주  주명부의 기재변경을 정지한다.

② 본 회사는 매년 12월 31일 최종의 주주명부에 기재되어 있는   주주를 그 결산기에 관한 정기주주총회에서 권리를 행사할 주주  로 한다.

③ 본 회사는 임시주주총회의 소집 기타 필요한 경우에는 이사회의  결의로  3월을 경과하지 아니하는 일정한 기간을 정하여 권리에  관한 주주명부의 기재변경을 정지하거나 이사회의 결의로 정한  날에 주주명부에 기재되어 있는 주주를 그 권리를 행사할 주주  로 할 수 있으며, 이사회가 필요하다고 인정하는 경우에는 주주  명부의 기재변경 정지와 기준일의 지정을 함께 할 수 있다. 회사는 이를 2주간 전에 공고하여야 한다.

(9) 이익배당(제46조)

① 이익의 배당은 금전과 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다.

② 제 1 항의 배당은 매결산기말 현재의 주식명부에 기재된 주식   또는 등록된 질권자에게 지급한다.

③ 이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 수종의 주식을 발행  한 때에는 주주총회의 결의로 그와 다른 종류의 주식으로도 할 수 있다.  

(10) 중간배당(제46조의 2)

본 회사는 6월 30일 현재의 주주에게 이사회 결의에 의해서 관계법규의 규정에 의해 금전으로 중간배당을 할 수 있다.

(11) 배당금 지급청구권의 소멸시효(제47조)

① 배당금의 지급청구권은 5 년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시  효가 완성한다.

② 제 1 항의 시효의 완성으로 인한 배당금은 본 회사에 귀속한다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

당사는 2014년 시공능력순위 169위의 종합건설회사로서 관급공사 위주의 사업 분야에 주력하고 있습니다. 2014년말 기준 당사의 국내 관급 공사의 시공 실적은 47,746백만원으로 전체 시공 실적의 99.2%의 비중을 차지하였고, 민간 건축 공사의 시공실적은 372백만원으로 전체 시공실적의 0.8%를 차지하였습니다. 이와 같이 당사는 내 관급공사의 비중이 높은 업체이므로, 투자자들께서는 관련 사업 위험에 대해 주의 깊게 살펴 보시기 바랍니다.

건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본시설 형성을 생산 대상으로 하는 산업적 특성을 가지고 있습니다. 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발 효과가 크기 때문에 국내 경기를 선도해 온 전략적 산업이라 할 수 있습니다. 또한 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택 구매력 등 건설수요에 의해 생산 활동이 파생되는 특성으로 인해 실물 경기에 크게 의존하고 있으며, 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 큰 영향을 받게 됩니다. 이외에도 건설업은 정부에 의한 국내 경기 조절의 주요 수단으로 활용되기 때문에 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등 타산업에 비해 관련 규제 법령이 많은 편입니다.

건설업은 공종별로 크게 토목, 건축, 주택, 환경/플랜트 부문으로 구분되며, 각 부문별 특성은 다음과 같습니다.

위 4개의 부문 중 주택부문은 특히 대다수의 건설업체들이 참여하는 중요한 사업 중 하나로 국내 부동산 경기 변동과 밀접한 관계를 나타내고 있습니다. 부동산 경기 상승 시에는 건축물량의 수주가 증가하고 공사 채산성이 향상되어 사업 추진을 위한 자금부담이 완화되어 보유 부동산의 가치 상승 등이 수익에 긍정적 영향을 미칠 수 있는 반면, 부동산 경기 침체 시에는 건설사의 수익에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 국내외 경기 불안정으로 인한 부동산 경기 악화는 건설업체에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

2014년말 기준 국내총생산(GDP) 중 건설업의 생산 비중은 4.3%(46조 9,081억원)를 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년 대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로  GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선을 그리고 있습니다. 한편, 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2014년말 기준 7.0%로, 2005년 7.9% 수준을 기록한 이후 다소 하락 추세를 보이고 있기는 하지만, 여전히 국가경제의 전략산업으로서 고용창출의 중요한 축을 맡고 있습니다.

이러한 특성으로 인해 건설업은 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 정부의 부동산 정책 및 건설관련 규제 등은 건설업에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 건설업의 수급여건은 공사 규모가 크며 공사의 수행에 장기간의 시간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다.

국내 경제가 고성장 시대를 지나 저성장 시대에 들어서며 건설업 또한 성숙기에 도달한 것으로 전망됩니다. 2005년 이후 점차 국내 경제에서 건설업이 차지하는 비중이 감소하는 추세이며, 특히 2008년 금융위기 이후 건설업계 불황이 심화됨에 따라 국내 건설사들의 플랜트 건설 등 신성장 동력 발굴이 필요한 상황입니다. 또한 경기 침체 장기화에 따른 정부의 사회간접시설 투자규모 축소, 타 산업의 경제활동 수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 등에 의해 생산활동이 연결되는 경기 후행산업인 건설업에 부정적 영향이 지속될 수 있어 투자자분들은 경기 불황에 따른 건설업의 수익성 변동에 대해 유의해 주시기바랍니다.

한편, 2015년 4월 한국은행이 발표한 2015년 경제전망보고서에 따르면, 세계 경제는 주요국의 완화적 통화정책, 저유가 지속 등에 힘입어 완만한 회복세를 이어갈 것으로 전망되는 반면, 선진국과 신흥국 간 성장세가 차별화되는 가운데 연준 통화정책의 불확실성, 중동지역의 불안, 그리스 관련 리스크 등이 제약 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 국내에서는 민간소비가 2014년 4분기의 부진에서 벗어나 완만한 회복세를 보일 것으로 전망되지만, 내수경기 회복 지연으로 인해 전통서비스 부문(도소매, 음식점, 운수업 등)의 자영업자를 중심으로 사업소득이 부진한 흐름을 지속할 것으로 보임에 따라 향후의 회복세 전망에 대한 의문과 불확실성이 존재합니다. 실제로 소비자심리지수는 2014년 1분기부터 지속적으로 하락하는 모습을 보였으며, 가계 대출의 급격한 증가는 원리금 상환 부담으로 인해 이러한 소비 심리 회복에 제약 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

소비자 심리지수 추이

가계부채 추이

이와 같이 여전히 남아있는 국내외 경제의 불확실성 및 회복지연으로 인하여 국내 건설 경기는 아직까지 큰 성장세를 보이지 못하고 있습니다. 물론, 2014년 주택경기 부양을 위한 정부 정책의 변화에 힘입어 분양 경기가 수 년 만에 호조를 보인 점은 국내 건축 부문의 수익성 개선에 기여할 것으로 보이나, 대규모 분양물량 공급이 집중되는 가운데 분양률 호조의 장기적인 지속 가능성에는 의문이 있는 상황입니다.

국내건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능해진 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소 건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다. 대한건설협회의 자료에 따르면, 2014년말 기준으로 종합건설업체의 수는 10,972개이며 많은 업체들이 치열하게 경쟁하고 있는 상황입니다.

건설업은 일정 계약을 수주받았을 때, 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아니라 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여하고 있습니다. 따라서 중소규모의 건설사들까지 보면 5만개를 상회하는 업체가 있으며, 치열해진 경쟁으로 공사마진율의 향상에 어려움이 있을 것으로 판단됩니다.

한편, 2014년 부도건설업체수는 2013년(156개사) 보다 30.1% 감소한 109개사를 기록, 금융위기(2008년, 465개사) 이후 계속 감소추세를 보여오고 있습니다. 부도율도 2008년 0.8%에서 2013년 0.1%로 떨어졌는데, 이는 건설업체들의 현금지급이 늘어 어음발행이 대폭 줄었고, 정부당국에서 부실징후 기업에 대해 신용도에 따라 워크아웃·법정관리 등 구조조정을 지속적으로 추진하여 부도를 사전 예방한데 따른 것입니다.

건설업 부도업체수는 정부의 공공부문 사업확장과 세제 개편 등 정책적인 지원에 힘입어 2008년 이후 감소하는 추세에 있지만, 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 민간 소비와 건설경기가 살아나지 않는 한 미분양 물량 해소에 어려움을 겪어 향후 다시 부도 업체 수가 증가할 수 있습니다.

2014년 기준 국내 건설수주 규모는 107조 4,664억원입니다. 건설 경기 개선이 불확실한 상황이지만 건설수주 규모는 저점을 기록한 2013년에 비해 2014년은 회복세를 보였습니다. 2014년의 국내 건설 수주액 회복은 건축 부문의 수주가 2008년 이후 2014년에 최대치를 기록한 것에 기인합니다.

민간수주는 최근 수년간 미분양주택문제가 해결되지 않고 있고 재건축 및 재개발 공사 물량 또한 감소하여 2013년 민간 수주액은 55조 1,367억원으로 2005년 이후 최저치를 기록했습니다. 공공수주 또한 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2014년 정부의 부동산 부양정책에 따라 민간 건축 부분의 발주가 상승하였지만, 이는 경기 회복이 아닌 정부의 민간 부동산 부양정책에 따른 효과에 기인한 것으로써 후에 공공분야의 발주 부문의 회복세가 동반될 경우 국내 건설 산업의 회복세가 유지될 것으로 예상됩니다.

국내 건설 수주액 추이

국토교통부는 2015년 국토교통 예산안을 2014년 20.9조원 대비 1.8조원 증가한 22.7조원을 편성(8.6% 증가)하였습니다. 당초 계획은 SOC 분야의 지출을 축소할 예정이었으나 적극적인 재정운영의 필요성이 대두되어, 내수진작 및 경기부양 효과(높은 고용ㆍ생산유발효과)가 높은 SOC에 대한 지출을 확대하여 투자 촉진과 일자리 창출을 견인할 계획이라고 밝혔습니다. 지역경제 활성화를 뒷받침하기 위해 도로ㆍ철도 등 SOC에 대한 투자를 확대(국토부 소관 SOC : 20.6조→21.4조, 0.8조 증, 3.8%↑)하고 특히, 세월호 사고 이후 안전에 대한 국가 틀을 바꾸기 위해 안전투자를 대폭확대(국토부 소관 : 3.3조→4.0조, 0.7조원 증, 20.1%↑)한 것이 주요 내용입니다.

한편, 당사의 2014년말 기준 관급공사 시공실적은 477억원을 기록하였으며, 이는 당사 전체 시공실적 481억원 대비 99.17%를 차지하고 있습니다. 2015년 1분기의 경우 관급공사 시공실적은 58억원을 기록하였고, 시공실적 90억원 대비 64%를 차지하고 있습니다. 신규 관급공사 수주저하 및 부산시 남구 문현동 공동주택 신축사업 수주로 인하여, 2015년 1분기 관급공사 시공실적 비중이 2014년말 대비 일시적으로 감소하였습니다.

토목부문의 경우 도로, 지하철, 하안, 공단부지 조성, 고속철도 등 사회간접자본시설이 주를 이루며, 발주처는 정부나 지방자치단체 등 공공부문이 대부분을 차지하고 있습니다. 또한 공사별 발주금액이 크고, 공사지역이 정부나 지방자치단체의 개발 계획에 맞추어 전국 각지에 분포되어 있으며, 예산 집행에 따라 사업추진이 이루어지므로 발주시기, 물량 등이 국가경제추이나 정책 등에 영향을 받고 있습니다.

최근 몇 년간 공공기관 부채가 급증함에 따라 2013년 이후 공공기관 재정 및 투자관련 정책기조가 변화하였으며, 이는 공공기관 발주에 부정적으로 작용하여 2014년도 조달청 중앙조달의 신규 공사 발주계획은 2013년도 대비 7천 1백억원이 증가했음에도 불구하고, 국방시설본부가 미군기지이전 프로젝트 발주 감소 등의 영향으로 발주계획이 큰 폭으로 감소하였고, LH공사가 정부의 공공 분양주택 감소 방침과 구조조정 등의 영향으로 발주 계획이 큰 폭으로 감소하였습니다. 그 결과 2014년도 국방시설본부와 주요 공공기관의 발주계획은 2013년도 대비 약 13.8조원 감소하였습니다. 향후 공공기관 부채 규모가 당분간 지속적으로 증가할 예정이어서 2015년 공공기관의 발주에 지속적으로 부정적 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 또한 국토부 산하 주요 공공기관들도 부채규모가 증가추세에 있고, 적자로 전환되거나, 이익규모가 감소한 기관이 많아 향후 공사발주에 장애요인으로 작용할 수 있습니다.

2015년 국토교통부 SOC 예산은 지역경제 활성화를 뒷받침하기 위해 도로·철도 등 SOC에 대한 투자를 확대한 22.7조원으로 본예산 기준으로는 역대 최대 규모이긴 하나, 국토교통부의 예산안 증가가 당사를 비롯한 모든 건설업체들에게 긍정적인 요인으로 보장되는 것은 아닙니다. 이와 관련하여 2015년도 당사의 예상수주실적은 2014년과 대동소이 할 것으로 전망되며, 사업포트폴리오 개선을 통하여 안정성 및 수익성을 높일 계획입니다. 관급부문에서 안정적인 Cash-flow를 확보하고, 민간부문에서 수익성을 높이는 새로운 사업포트폴리오 구축 예정입니다. 또한 턴키 및 대안입찰 사업부문에도 적극적으로 참여하여 사업의 다변화를 위해 노력 할 계획입니다. 하지만 이는 당사의 사업계획이며, 향후 시장 환경 변화로 인해 계획과 다른 방향으로 사업이 전개될 가능성이 충분히 존재하고, 이에 대한 원활한 대응이 되지 않아 매출 성장과 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 이러한 당사의 사업계획을 면밀히 참고하는 동시에 향후 시장환경 변화에 대해서도 지속적인 모니터링을 하며 투자에 임할 필요가 있습니다.

당사의 2015년도 사업부문별 업무수행 계획은 아래와 같습니다.

글로벌 금융위기 이후 위축된 거시경제가 일부 회복되면서, 민간 비주거 건축수주, 토목수주 및 지방 주택수주 회복으로 인해 민간 건설수주는 2012년 1~7월 누적 수주가 전년 동기 대비 11.8% 증가하며 양호한 모습을 보였습니다. 하지만 민간 건설수주는 2012년 8월부터 2013년 9월까지 10~50%의 높은 감소율을 기록하며 급격하게 위축되었습니다. 2013년 1~9월 민간 토목 수주는 6.2조원으로 지난 2006년 이후 7년 내 최저치를 기록하였고, 주택과 비주택 수주는 2009년을 제외하고 각각 12년, 8년 내 최저치를 기록하였습니다. 주택 수주의 경우는 지속적인 부동산 침체 상황 가운데 재개발, 재건축 사업의 사업성이 급격히 악화됨에 따라 신규 수주와 재개발, 재건축 수주가 급격히 하락하는 모습을 보였습니다. 감소세를 지속하던 민간 수주는 기저효과의 영향으로 2013년 4분기에 18.5조원으로 전년 동기 대비 31.0% 증가하여 회복세로 돌아섰으나, 2009년부터 2012년까지 4분기 실적 평균이 22.7조원인 것을 감안하면 여전히 부진한 상황에 있는 것으로 보여졌습니다.

하지만 2014년 민간 건설 수주액은 매 분기 마다 전년 동기 대비 증가한 모습을 보였으며, 이는 토목 부문의 감소에도 불구하고 건축 부문이 전년 대비 크게 증가하였기 때문입니다. 실제로, 2013년 토목과 건축 부문의 민간 건설 수주액은 2012년 대비 각각 -41.4%, -10.6% 감소하였으나, 2014년에는 토목 부문의 -16.3% 지속적인 감소에도 불구하고 건축 부문이 29.1% 증가하였습니다.

민간수주 동향

최근의 이러한 민간 건설 수주의 개선은 사실상 국내 주택시장 호조에 의한 것이라고 볼 수 있습니다. 2014년 주택 거래량은 월 평균 11.7만 호로 2013년 월 평균 9.9만 호 대비 18.7% 증가하였습니다. 특히 분양가 상한제 탄력 운영, 재건축 초과이익 환수제 폐지, 재건축 연한 축소, 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등 정부의 부동산 활성화 정책의 영향으로 2014년 9월 이후 주택 거래량 증가가 두드러졌습니다. 이와 함께 전국 주택매매가격도 2013년 9월 저점을 시현한 이후 회복하여 소폭의 상승세를 유지하고 있습니다.

주택거래량 및 주택매매가격 추이

하지만 저성장, 인구구조의 고령화, 1인가구 증가, 고용불안 등 부정적인 경기 여건에도 불구하고, 최근의 국내 주택시장 활성화가 저금리에 따른 유동성 증가, 재건축 호조, 매매가격 대비 높은 전세가격 비중 등 단기적인 요소에 의존하는 점을 고려하면, 향후 이러한 요소들의 변화로 인해 주택 시장이 다시 급변할 우려가 있습니다. 당사는 민간 건축 부문의 비중이 높은 건설회사이므로, 투자자들께서는 최근의 민간 건설 수주 개선의 향후 지속 여부에 대해 관심을 가지고 지켜보시길 바랍니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량은 2008년 글로벌 경기침체의 여파 등 거시경제 악화와 맞물려 미분양 물량의 큰 증가로 이어졌습니다. 이후 국내 주택 부동산 경기가 급속도로 냉각되면서 미분양 물량 적체로 이어져 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 건설경기 침체를 장기화시키는 주요인이 되고 있습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로 자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되었습니다.

미분양주택현황

국내 미분양 물량은 2008년 16.6만호에서 지방 미분양 해소에 힘입어 2013년 6.1만호까지 감소하였으며, 2014년에는 4만호까지 하락하여 낮은 수준을 기록했습니다. 2008년 2.7만호에서 2013년 3.3만호로 오히려 증가했던 수도권 미분양 물량도 2014년에는 약 2만호 수준으로 감소하는 등 긍정적인 모습이 보였습니다. 또한 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용하는 준공 후 미분양 물량은 2009년 이후 지속적으로 하락하여 2014년에는 약 1.6만호 수준까지 감소하였습니다. 이렇게 최근 국내 주택 경기의 개선에 따라 미분양주택 물량이 감소하는 것은 국내 건설업체들에게 긍정적인 요소로 작용합니다.

주택건설(승인기준) 현황

최근의 주택 경기 개선에 따라 민간 주택 건설은 2013년 약 36만호에서 2014년 약 45만호까지 증가하여 약 25%의 상승률을 기록하였습니다. 이러한 흐름에 따라 국내 건설회사들은 2015년 주택 공급 및 착공계획을 크게 확대하였습니다. 2014년 9개사(현대건설, 대림산업, 포스코건설, GS건설, 대우건설, 롯데건설, 현대산업개발, SK건설, 한화건설) 합산기준 공급물량은 6.8만 세대로 2013년보다 37% 증가하였으며, 2015년에는 2014년보다 2배 가까이 증가한 10.4만 세대의 공급을 계획하고 있는 것으로 보입니다.

주요회사 주택공급계획

하지만 수요와 공급의 관점에서 볼 때, 과거의 과다한 주택 분양과 현재의 수요에서 시차가 발생함에 따라 향후 입주시점에 미분양 물량 증가가 나타날 수 있습니다. 일반적으로 주택 분양시점과 입주시점에 모두 원활한 분양 시장이 형성되어 있지 않다면, 증가한 주택 공급 물량을 입주 시점에 시장이 소화하지 못하여 수급불균형이 초래됩니다. 실제로 과거 2007~2008년 분양가 상한제를 피하여 대량으로 공급되었던 공급물량의 입주가 2009~2010년에 도래하면서 입주 물량이 많았던 건설회사를 중심으로 입주 부진에 따른 유동성 위기가 발생하였습니다. 따라서 향후 주택 경기가 다시 악화된다면 최근 증가한 공급 물량이 미분양 물량으로 전환되어 당사와 같은 건설업체에게 큰 악영향을 줄 수 있습니다. 투자자 여러분들께서는 이러한 공급 확대에 따른 향후 미분양 물량 증가 위험에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2013년 3분기 28.8%이던 건설사 차입금 의존도는 2014년 3분기 27.4%로 감소하였습니다. 2014년 3분기 대기업의 차입금 의존도가 27.3%인 반면 중견,중소건설업체는 29.2%로 다소 높게 나타나고 있어 중견기업이 대기업에 비해 금리인상등 금융환경 변화위험에 노출되어 있다고 볼 수 있습니다.

2014년도 3분기 안정성 지표인 건설사의 부채비율은 전년동기에 비해 5.8%p 증가하였습니다. 부채총액이 자기자본을 초과하여 자본총액이 "0"이하의 자본잠식상태인 업체의 수가 124개사중 10개사에 달함에 따라 부채총액은 증가하였고, 자기자본은 감소하여 부채비율이 증가하였습니다. 또한 부채총액은 2.5% 감소(165조→161조)하고 자본총액은 5.8% 감소(97조→92조) 하였습니다. 자본잠식상태 업체를 제외한 114개사 대상의 자기자본비율은 각각 169.6%(2014), 165.5%(2013)로 나타났습니다. 유동비율은 전년도와 같은 119.9%를 나타내고 있고, 일부 업체의 감자등의 영향으로 자기자본비율은 소폭(1.1%p) 감소하였습니다. 총자산은 3.0% 감소(261조→254조)하고 자본총액은 5.8% 감소(97조→92조) 하였습니다.

[건설사 안정성 지표]

2014년 3분기 영업이익은 1조 5,950억원으로 2013년 3분기 영업이익인 3조 6,675억원 대비 56.5% 감소하였습니다. 2014년 3분기 건설사 영업이익은 적자상태를 면하였으나, 2010년 이후 영업이익이 지속적으로 축소되고 있어 건설업의 수익성이 크게 악화되고 있습니다. 세전순이익은 전년동기대비 적자규모가 확대되었고, 당기순이익은 법인세효과 및 중단사업손익의 반영으로 손실규모가 축소되었습니다. 영업이익율은 1.0%로 전년보다 1.3%p 감소하였고, 세전순이익율은 -0.4%를 기록하였습니다.
                                                     

조사대상인 124개 건설사 중 43.5%에 달하는 54개사(2013년 3/4분기는 55개사)가 당기순손실을 기록하고 있어 경영성과 부진이 단순히 개별기업의 부실경영에서 기인하였다기 보다 건설산업 구조적인 문제점이 있는 것으로 보입니다. 건설업의 수익성 악화의 원인은 조사대상 업체들이 수행하는 건설공사가 실적공사비 적용공사 및 최저가낙찰제 대상공사에 집중되고 있어 국내건설공사에서 수익성이 악화되고 있고, 영업비용은 꾸준히 증가하고 있는 구조적인 건설환경에서 기인하고 있다고 분석됩니다.

이자보상비율(영업손익/이자비용 * 100)은 이자비용 대비 영업손익의 비율입니다. 이자보상비율이 100 미만인 경우는 영업이익으로 이자비용을 감당하지 못하는 것을 의미합니다. PF사업의 부진과 일부기업의 출자전환, 이자탕감 및 유예 등으로 이자비용이 전년대비 17.6% 감소하였으나, 일부 대형업체 영업손실에 의한 전체 영업이익의 감소폭(56.5%↓)이 상대적으로 커 이자보상비율(영업이익/이자비용×100)이 33.6%p 하락하여 37.5%를 기록하였습니다.

*이자비용 : (2013.3분기) 5조 1,591억→(2014.3분기) 4조 2,515억(9,076억원 감소)

*영업이익 : (2013.3/4분기) 3조 6,675억→(2014.3/4분기) 1조 5,950억
                (2조 725억원 감소)

계층별 분포현황을 살펴보면, 영업이익으로 이자비용조차 감당할 수 없는  100%미만 업체의 비중은 52.5%로 나타났습니다. 전년도 50.7%보다 1.8%p 확대되어 수익성이 악화되고 있는 업체가 증가하였습니다.

이러한 추세는 취약한 수주환경(물량감소, 낙찰율 하락과 실적공사비 확대 등 원가율 상승요인)과 해외공사의 수익성 개선도 시일이 걸릴 것으로 보여 당분간 경영부진은 계속 이어질 것으로 전망됩니다. 투자자들께서는 이점 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

건설 경기를 예측하는데에 가장 일반적으로 사용되고 있는 것은 건설기업 경기실사지수(CBSI)입니다. 경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기관련 자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.

건설기업 경기실사지수

경기예측에 일반적으로 사용되고 있는 CBSI지수는 미분양 아파트 증가에 따른 건설업체 유동성 위기 심화로 인해 2008년 11월 사상 최저치인 14.6을 기록한 바 있습니다. 이후 공공공사 수주 증가 주택경기 회복에 대한 기대감, SOC 예산 증액 및 조기집행 등의 영향으로 CBSI지수는 점차 개선되는 모습을 보였습니다.

2012~2013년 동안 CBSI는 단 한번도 71을 넘지 못하였고 60~70사이에서 등락을 반복하며 횡보세를 보여왔습니다. 그만큼 선진국 재정위기로 촉발된 대내외 경제 불확실성이 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤음을 나타내는 것으로 보여집니다.

CBSI는 2014년 12월에 전월 대비 21.3p 상승해 5년 3개월만에 최고치인 91.7을 기록하였으나, 2015년 1월에는 이러한 상승세를 이어가지 못하고 전월비 15.9p 하락한 75.8을 기록하였습니다. 이는 전월 급등에 따른 통계적 반락 효과가 크게 작용한 가운데, 통상 1월에는 공공공사 발주물량이 감소하고 혹한기로 인해 민간 공사물량도 줄어드는 계절적 요인이 영향을 미친 결과로 판단됩니다. 2015년 2월부터 CBSI는 지속적으로 상승하여 2015년 4월은 사상 최저치인 14.6일 기록한 2008년 11월 이후 6년 5개월만에 100을 넘어 현재 건설업의 경기 회복 기대감을 반영하고 있습니다. 건설업 경기가 장기적인 침체기를 겪고 있는 상황에서 민간발주 증가, 정부의 지속적 부동산 대책과 SOC에 대한 정부 지출 확대 의지 표명이 건설업 종사자들의 회복 기대감에 영향을 미치고 있는 것으로 판단됩니다.

그러나 건설기업 경기실사지수(CBSI지수)는 건설산업 종사자의 기대감을 반영한 것으로 건설산업의 향후 회복세를 담보하는 것이 아님을 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 2006년 말 부동산 시장이 침체기를 맞이한 이후, 2000년대 초반 부동산 호경기 때 무리하게 확장한 사업으로 인해 PF 우발채무가 급증한바 있으며, 미분양 물량 증가로 유동성이 취약하고 PF 상환에 어려움이 상대적으로 큰 중소 지방 건설사들을 시작으로 많은 건설사들이 부도나 워크아웃에 처하게 되었습니다. 이로 인해 미분양 물량으로 인한 대금회수 지연으로 부도난 시행사의 부채를 대신 갚아야 하는 사업장이 늘어나자 건설업 침체와 건설사 부실을 우려한 투자자들의 심리가 위축되어 Refinancing에 어려움을 겪는 사업장이 늘어나고 PF 대출 금리가 상승하여 건설사들에게 또 다른 어려움을 안겨주는 악순환이 반복되었습니다.

이와 더불어 2009년 이후 건설업계 자금조달 여건이 악화되자 PF 대출의 Refinancing이 대부분 단기차입금으로 이루어졌고 신규자금 조달 또한 대부분 단기성 차입으로 이루어지는 등 재무안정성이 악화되었습니다. 특히 건설산업에 대한 금융권의 리스크 관리가 강화된 가운데 2013년 상당수의 건설업체의 신용등급이 하향 조정되면서 회사채 시장에서도 신용경색 및 양극화가 심화되어 AA급 및 일부 A급 업체를 제외하고는 건설업체 대부분의 자금조달 여건이 악화된 상태가 지속되었습니다.

물론, 최근 주택경기의 회복세와 건설 수주의 증가 등 건설 업황의 개선 가능성 등으로 산업 환경은 개선될 수 있으나, 이러한 흐름이 수익성 및 재무안정성의 개선으로 이어지기까지는 일정 기간이 소요될 수 있습니다. 또한 경우에 따라 일부 업체들은 영업자산 및 차입금 부담으로 인해 유동성 위험에 처할 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다. 따라서 투자자 여러분들께서는 국내 건설업체들이 직면한 열악한 자금조달 환경 및 유동성 위험에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

2008년 이후 국내 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등의 사유로 많은 건설사들의 재무지표가 악화되었습니다. 이에 따라 정부 및 채권금융기관의 주도 하에 부실 건설사들에 대한 구조조정이 진행되고 있습니다.

정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 구조조정은 당사가 속한 건설시장에서 변수로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며 원자재 상승과 물가상승에 따른 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃 및 법정관리 절차를 신청하는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다.

또한 건설업계의 전반적인 침체 및 법정관리절차 개시 기업 증가 등은 건설업 전반에 대한 자금시장의 우려감을 증폭시켜 우량 건설사의 자금조달 비용까지 상승시키는 부작용을 낳을 수 있습니다. 기업회생절차가 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아짐으로써 당사의 매출이나 시장지위에 우호적으로 작용할 가능성도 있지만, 최근 몇 년간 건설업에 대한 금융권의 대출 정책 강화로 인한 건설업 대출 감소 등 여전히 건설 경기 회복을 지연시키는 부정적인 요소가 많은 상황입니다. 따라서 투자자께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

부실 건설업체에 다한 구조조정 진행상황은 아래와 같습니다.

건설업은 국내 경제 및 사회 전반에 큰 영향을 미치는 분야로서, 정부의 주요 정책 및 제도의 대상이 되는 사업입니다. 2008년 이전의 정부 정책은 건설업 및 부동산 시장에 대한 규제를 강화하여, 부동산 투기를 억제하는 등 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 특히 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책 의지가 나타났습니다.

2008년 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였는데, 이는 2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체 때문인 것으로 판단됩니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1) 부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2) 부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3) 주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

정부는 2010년 8월 도입한 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치를 예정대로 2011년 3월 말 종료하였으나, 주택 및 부동산 경기 침체가 지속됨에 따라 주택거래 활성화를 위하여 주택 취득세 추가 인하, 투기지역을 제외한 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 등이 포함된 3.22 부동산 종합대책을 2011년 3월 22일 발표하였습니다. 3.22 부동산 종합대책의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

정부는 지난 2011년 5월 1일 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안의 일환으로 5.1 부동산 대책을 발표했으며, 이 후속대책으로 지난 2011년 8월 18일 부동산종합대책을 후속책으로 발표하였습니다. 2011년 5월 1일에 발표된 5.1 부동산 대책은 건설사의 구조조정 및 유동성 지원 및 미분양주택 해소/주택거래 활성화를 기본 골자로 하고 있으며 주요 내용은 다음과 같습니다.

이후 정부는 2011년 8월 18일 주택거래활성화 및 전월세 시장 안정화를 위한 추가적인 부동산 종합대책을 발표하였습니다.

상기의 정부 차원의 정책에도 불구하고 뚜렷한 부동산 및 건설 경기 회복이 나타나지 않자 정부는 부동산 과열 시기에 도입되었던 과도한 규제를 완화하기 위하여 '주택시장 정상화 및 서민주가안정 지원방안(12.7대책)'을 발표하고 부동산 규제 완화를 본격화하였습니다. 12.7 부동산 대책의 주요내용은 다음과 같습니다.

상기 서술한 부동산 대책들에 이어 지난 2012년 5월 10일 기획재정부는 부동산가격안정심의위원회를 열어 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 투기지역 해제를 골자로 하는 5.10 부동산대책을 발표하였습니다. 해당 대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

서울 강남 3구의 주택 거래 양상이 주택지정지역(투기지역) 지정 당시보다 안정화 되었고, 오히려 과거와 달리 거래부진이 지속됨에 따라 이에 대한 대응책인 것으로 해석되는 해당 정책은 2012년 5월 15일부터 효력이 발생되었습니다.

계속되는 중소/중견 건설업체의 도산 및 회생절차 개시 등으로 인해 지난 2012년 8월 13일 금융위원회는 건설업 금융지원 강화방안을 발표하였습니다. 이는 건설업 지원을 위해 운영되던 기존의 프로그램을 확대 가동하고 실질적인 자금지원의 효과가 발휘될 수 있도록 운영 상의 지원 요건 등도 개선하고자 함이었습니다.

2012년 9월 11일 발표된 정부의 2차 재정지원 강화대책은 부동산 경기 활성화 목적의 부동산 관련 세금 한시적 감면이 포함되어 있습니다. 이는 최근 민간 주택거래가 수도권을 중심으로 최저수준을 보임에 따른 것으로 2012년 말까지 미분양주택 취득시 향후 5년간 발행하는 양도 차익에 대해 소득세 100% 감면, 2012년 말까지 주택 거래 취득세 50% 추가 감면(현재 2.4%에서 1.2% 수준으로 감소) 등을 골자로 하고 있습니다. 이와 같은 정부의 세제 혜택으로 수도권을 중심으로 증가 추이를 보여 온 준공 후 미분양 물량 감소 등의 효과를 기대할 수 있을 것으로 판단되었으나, 실질적인 효력은 크지 않았던 것으로 보입니다.

한편 박근혜 정부의 첫번째 부동산 정책이자, 경제정책의 핵심으로 내세운 4.1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)이 지난 2013년 4월 발표되었습니다. 4.1 부동산 대책은 '주택거래 정상화 방안'과 '보편적 주거복지 방안'을 모두 아우르고 있으며, 세부 정책과제가 46개에 이를 정도로 종합적이고 세부적으로 구성되어 있습니다. 정부가 다양한 정책수단을 복합적으로 담은 종합대책을 발표한 이유는 글로벌 금융위기 이후 주택시장의 수축국면이 지속되고 있을 뿐만 아니라 주택구입수요가 전세수요로 전환되면서 매매시장의 위축은 물론 전세값의 상승으로 인한 서민ㆍ중산층 가구의 경제적 어려움이 커졌기 때문인 것으로 판단됩니다.

2013년 7월 24일 국토교통부, 기획재정부 등 관계부처는 4.1 부동산 대책 후속조치를 발표하였습니다. 이는 4.1 부동산 대책의 후속 조치로 수도권 공공주택개발사업 조정, 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진 및 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화를 주요 내용으로 하고 있습니다.  

7.24 후속조치는 2013년 7월 취득세 감면조치의 종료로 주택거래가 감소하고, 주택가격 하락에 대한 우려로 대기수요의 주택구매 전환이 지연된데 따른 위기감을 극복하고자 4.1 대책에서 제시한 공급물량 축소계획 등의 구체적 실행방안을 제시하였습니다.

정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계기관 간 논의와 당정협의를 거쳐 8월 28일 전월세 시장안정을 위한 대응방안을 확정, 발표하였습니다. 정부는 최근의 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, 전세 → 월세 전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고, 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안으로 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 전세값 상승 및 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안을 마련하였습니다.

해당 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1 대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제 및 금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였습니다. 정부는 8.28 전월세 대책을 통해 1) 취득세 인하 및 장기 주택 모기지 공급 확대 등을 통한 매매수요 전환 촉진, 2) 서민ㆍ중산층 전월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제 확대, 3) 주택시장 구조변화에 대응하기 위한 공공임대 재고확충 등을 추진하였습니다.  

국토교통부는 2013년 12월 3일 경제관계장관회의를 거쳐 2013년 [4.1], [8.28] 부동산대책의 성과를 점검하고, 후속조치 추진계획을 밝혔습니다. 앞서 시행된 2차례 대책은 이전 대책들과 달리 관계부처간 협업을 통해 세제ㆍ금융ㆍ공급 등을 망라한 패키지 정책으로, 실제로 이를 통해 미분양주택 감소 및 CBSI지수 개선 등 주택시장이 다소 회복되는 모습을 보였습니다. 이같은 시장회복세는 취득세ㆍ양도세 감면 등 세제지원과 함께 공유형 모기지ㆍ생애최초 구입자금 지원과 같은 금융지원 등이 시장의 호응을 얻으면서 가능했던 것으로 분석됩니다.

그럼에도 불구하고 2차례에 걸친 대책은 거시경제 불확실성, 핵심법률의 국회통과 지연 등으로 전반적인 구매심리회복 확산까지 이어지지 못하는 한계에 부딪히는 등 정책 효과가 본격적인 시장 활성화에까지 미치지는 못하였습니다. 이에 정부는 기존 대책들의 성과 점검을 통해 성과가 큰 과제는 확대시행하고, 일부 부진한 과제에 대해서는 보완방안을 마련하는 등 국민의 정책 체감도를 높이는 동시에 주택시장을 조속히 정상화시키기 위한 후속조치 방안을 마련하였습니다.  

국토교통부는 2014년 2월 19일 최근 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔습니다. 주요 내용은 투기 우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공모형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주는 것입니다.  

정부는 2014년 2월 25일 '경제혁신 3개년 계획'을 발표하면서 위와 같은 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다. 이번 계획안에는 상가임차인의 권리보호를 위해 그동안 관행으로만 존재해오던 '상가권리금'을 법적으로 정의하여 이를 보호, 관리하려는 정부의 의지가 반영되어 있습니다. 더 나아가 전월세 시장 활성화를 위해 월세 소득공제를 세액공제로 전환하여 한계세율이 낮은 저소득층이 상대적으로 많은 혜택을 볼 수 있도록 하는 방안을 포함시켰으며, 공공임대리츠 등 민간자본을 활용한 공공임대건설방식을 도입하고 민간임대사업자 및 주택 임대관리업과 관련하여 세제지원 및 규제완화를 통한 지원을 병행함으로써 전월세 시장 안정화를 꾀하고자 하였습니다.  

또한 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 및 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio)에 대한 합리적인 수준의 개선을 통해 얼어붙은 부동산 경기를 활성화시키는 방안 역시 검토키로 하였습니다. 내수 활성화의 핵심인 부동산 경기를 부양하기 위해 부동산 경기과열 상황에서 도입된 DTI, LTV 제도를 현실에 맞게 단계적으로 현실화하겠다는 방침입니다. 정부는 또한 기업투자를 가로막는 그린벨트(개발제한구역) 규제를 완화해 준공업지역, 근린상업지역으로의 용도 전환을 허용하고 경제자유구역 내 투자개방형 병원 규제 합리화 등 서비스 부문 개혁에 나서기로 결정하였습니다.

정부는 '경제혁신 3개년 계획'의 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로 지난 2월 26일 '주택임대차시장 선진화 방안'을 확정, 발표하였습니다. 이는 '경제혁신 3개년 계획'의 첫 번째 대책으로, 민생안정과 내수 활성화의 최우선 정책목표가 서민 주거안정 여부에 달려있다는 정부의 정책의지를 보여준 것으로 풀이됩니다. 최근 주택시장은 집값상승 기대감 저하로 임대수요가 증가한 가운데, 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면, 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급하여, 임대시장 수급불일치로 인한 전셋값 불안이 지속되고 있습니다. 특히, 전세 → 월세 전환이 가속화되고 있으나, 전세 위주의 임차인 지원으로 전ㆍ월세간 주거비 불균형이 지속되고 있고, 상대적으로 주거비가 높은 월세가구의 부담완화를 위한 지원은 부족한 측면이 있어 왔습니다. 이에 정부는 임대차시장 수급구조 개선 등 임대차시장 선진화를 올해 주택정책의 핵심과제로 선정하고, 종합적인 대응방안을 마련하였습니다.

지난해 12월말 국회를 통과한 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과폐지는 부동산을 거래할 때 내는 세금부담을 완화해주어 주택매매 개선을 유도한 정책인 반면, 지난 2월에 발표된 임대차시장 선진화 방안은 임대소득에 대한 과세 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 기존 임대소득은 비과세로 인식되었기 때문에 세금부담이 생긴다는 면에서 3월 이후 기존 주택매매시장에 부정적인 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.

한편 정부는 '2014년 주택종합계획'에서 주택시장 정상화 지속을 위해 규제 완화 추진과 공급 물량을 조절하겠다는 의사를 유지했으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

먼저 2014년 주택인허가 물량은 전년 대비 15.9% 감소한 37만호가 공급될 계획입니다. 수도권은 전년 대비 3.6% 증가한 20만호, 지방은 31.2% 감소한 17만호가 공급될 예정입니다. 지방지역의 주택시장 회복으로 정부가 향후 과잉공급 가능성을 제한하기 위해 주택공급물량을 축소시킨 것으로 판단됩니다.

또한 재건축규제 완화를 통해 주택거래 활성화를 유지할 계획입니다. 주요 재건축 규제 완화방안으로는 조합원에 대한 신규아파트 분양기회 확대와 재건축 초과이익 부담금 폐지 추진이 있습니다. 재건축 초과이익 환수제도는 2006년 국내 부동산 가격 급등 시기에 주택시장 안정화를 위해 도입한 제도로 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들에게 환수를 하는 방식입니다. 따라서 이러한 재건축 초과이익 환수제도가 폐지될 경우 조합원 부담금이 줄어들어 수익성이 향상되기 때문에 재건축사업시행 속도가 빨라질 수 있으며 이로 인해 재건축사업이 활발해질 가능성이 존재합니다.

정부는 세제혜택과 금융지원 등을 통해 민간임대사업 또한 활성화시킬 계획에 있습니다. 표준 건축비 인상을 통함 임대료 상승방안을 검토하며 적극적으로 민간사업자 참여를 유도할 방침입니다. 하지만 임대사업이 주거복지가능의 성격이 강하고 10년 의무임대기간 등 현금유동이 원할하지 않은 특성이 있는바 금번 민간임대사업 활성화정책을 통한  긍정적인 효과는 제한적일 것으로 판단됩니다.

정부는 2014년 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표하면서 위와 같은 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다. 먼저 상가 권리금 보호제도 도입을 통해 상가 권리금을 법적으로 보호함으로써 분쟁을 최소화 시켜 상가 거래 활성화는 방안을 제시했습니다. 또한 전·월세 시장 활성화를 위해 월세 소득공제를 세액공제로 전환하여 한계세율이 낮은 저소득층이 상대적으로 많은 혜택을 볼 수 있도록 하는 방안을 포함시켰으며, 공공임대리츠 등 민간자본을 활영한 공공임대건설방식을 도입하고 민간임대사업자 및 주택 임대관리업과 관련하여 세제지원 및 규제완화를 통한 지원을 함으로써 전·월세 시장 안정화를 꾀하고자 하였습니다. 또한 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 및 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio)에 대한 합리적인 수준의 개선을 통해 얼어붙은 부동산 경기를 활성화시키는 방안을 검토하기로 했습니다. 마지막으로 민간 투자를 유도하기 위해 그린벨트에 대한 추가 해제를 검토하기로 했습니다. 정부는 지난 2008년에 그린벨트 532㎢를 해제 총량으로 설정했는데 그중 293㎢가 해제됐고 현재 238㎢가 남아 있는 상태입니다. 그린벨트 해제지역은 현재 전용주거지역으로 용도가 지정돼 대부분 저층의 주택이나 아파트만 지을 수 있었으나 향후 일부 지역에는 연면적 5000㎡ 미만의 공장이나 고층 아파트, 상업시설 등도 허용할 방침입니다.

그리고, 최근 정부는 2014년 7월 24일 발표한 새경제팀의 경제정책방향에서 40조 7천억원을 투입하여 내수 활성화 대책을 발표 하였습니다. 특히 내수 경제 활성화를 위한 주택구입자금 대출 확대등(LTV, DTI 완화)의 부동산 정책을 통해 조기 내수 진작을 기대하고 있습니다.

정부는 2014년 9월 1일「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」을 발표하였습니다. 이는 정부가 주택 매매시장이 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황으로 판단하고, 과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장 및 기존 주택의 거래를 활성화를 위함입니다.

이 부동산 대책의 주요 골자는 규제합리화를 통한 주택시장 회복 및 서민 주거안정 강화입니다. 규제합리화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 재건축 연한 완화(최장 30년) 및 안전진단시 주거환경평가 비중 강화, 둘째, 85㎡이하 민영주택에 대한 청약가점제를 ’17.1월부터 지자체 자율운영으로 전환하고, 청약통장 일원화, 셋째, GB 해제 수도권 공공택지내 전매제한·거주의무 기간 단축, 넷째, 택지개발촉진법 폐지, ’17년까지 3년간 LH 공공택지 지정 중단 등이 있습니다. 또한 서민주거안정 강화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 이사철에 공공주택, 입주시기 단축, 미분양주택 전세전환 촉진, 둘째, 임대리츠 8만호 공급(’17년까지), 준공공임대 세제 및 금융지원 확대, 셋째, 주택기금 대출「유한책임 대출」도입, 디딤돌 대출 0.2%p 금리인하가 있습니다.

금번 「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」의 자세한 내용은 다음과 같습니다.

2015년 4월 국토교통부(장관 유일호)는 기획재정부, 금융위원회 등 관계기관 협의를 거쳐,「서민 주거비 부담 완화 방안」을 마련했습니다. 이는 2015년 3월12일 금통위 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여 서민의 '주거비' 부담을 우선적으로 완화하기 위한 것이며, 범 정부 차원의「서민 금융지원 종합대책」은 충분한 검토와 관계부처 협의를 거쳐 별도로 발표할 예정이라고 밝혔습니다.

2015년 4월 6일 발표된「서민 주거비 부담 완화 방안」주요 내용은 임차보증금 반환보증 지원강화, 임차보증금·월세·구입자금 대출금리 인하, LH 전세→월세 전환율 인하 등입니다. 이는 9.1대책, 부동산 3법 통과 등의 영향으로 시장 기대심리가 개선되고, 저금리(3.12일 기준금리 인하, 2%→1.75%)로 인해 주택구입 비용이 줄어들면서 실수요 중심의 회복세가 나타나고 있는 상황에서 매매시장 회복세를 이어나가되, 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여, 임대차 시장 리스크 완화 및 서민 주거비 부담을 완화하기 위한 보완방안을 마련하기 위함입니다.

「서민 주거비 부담 완화방안」의 주요 내용은 아래와 같습니다.

상기와 같이 정부는 매년 GDP의 4% 이상을 자치하는 건설 경기 부양을 통한 경기 회복을 위한 정책을 매년 진행해오고 있습니다. 그러나 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 서서히 효과를 미치는 상황입니다.

건설업은 철강, 시멘트, 목재 및 골재 등의 자원을 필요로 하는 업종입니다. 따라서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다.

철강, 시멘트 등 기초 자재에 대한 국내 수급 비율은 높은 편이나 목재, 골재, 모래 등은 최근 국내자원 소진에 따라 해외 의존도가 점차 상승하는 추세입니다. 또한 주거형태가 다변화되지 못하여 특정자재에 대해 수요가 편중되고, 계절적 특성에 따른 수요량의 변화가 크며, 특정지역의 수요 과열로 인한 지역별 편차가 심한 상황입니다. 따라서 주요 원재료들의 국제가격 상승 및 가격변동의 심화는 건설업체들의 불확실성을 높일 수 있습니다.

또한 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 대부분의 수주금액은 불변인데 반하여 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다. 따라서 원자재 수급에 차질이 발생할 경우 당사를 비롯한 건설업체들의 실적이 악화될 수 있으니, 투자자들께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

당사의 K-IFRS 개별기준 주요재무사항 총괄표는 아래와 같습니다.

[주요재무사항 총괄표]

당사는 1958년 설립된 후 주택건설업, 토목 등을 영위하며 다양한 시공경험과 능력을 바탕으로 양호한 관급공사 수주 경쟁력을 확보하고 있었으나, 2006년부터 두바이, 카자흐스탄, 베트남에 설립된 해외 PF사업장들의 영업환경 악화에 따른 대여금 증가와 지급보증에 의한 채무인수 부담, 국내 관급공사 발주 물량 감소 등이 현실화 되면서 심각한 유동성 위기를 맞았습니다. 이에 당사는 회생절차 신청을 통한 경영정상화를 도모하기 위하여 2011년 10월 20일  최초 회생절차 개시 신청하였으나, 관계인 집회에서 부결되어 2012년 6월 12일 회생절차 폐지결정을 받았고, 이후 2012년 6월 19일 당사는 "채무자회생 및 파산에 관한 법률 제34조"에 따라 서울중앙지방법원에 회생절차 재개시를 신청하였습니다.

기업회생절차 재개시 결정시점인 2012년 6월말 기준 당사의 해외 관계회사에 대한 대여금과 지급보증한 규모는 아래와 같습니다.

기업회생절차 개시 전, 당사의 국내 관급공사 시공실적은 2009년 3,000억원에서 2010년 2,500억원, 2011년 1,200억원 수준으로 급감하였습니다.

국내 관급공사 시공 실적 변동 추이

이러한 당사의 회생절차 재개시 신청에 대하여 법원은 2012년 10월 11일 회생계획 인가를 하였고, 이후 당사는 2013년 8월 29일 플라스코앤비를 대표주관으로 하는 PCM컨소시엄과 M&A계약을 체결하면서 2013년 11월 15일 변경회생계획안이 인가 되었습니다. 2013년 11월 15일에 개최된 관계인집회의 변경회생계획안 승인에 의해 2013년 11월 18일을 기준일로 하여 "채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제 212 조"에 의거, 건설사업부문만을 존속회사로 남겨두고 신탁자산과 해외 PF 사업장을 이전하여 분할신설회사를 설립하는 인적분할방식에 의한 회사분할을 실시하였습니다. 분할신설법인인 범양자산관리는 국내신탁자산 및 해외PF사업관련 자산의 매각을 통하여 관련 채무를 변제하고, 분할존속법인 범양건영은 M&A 등 신규투자유치를 통해 재무구조 개선과 조속한 경영정상화를 목적으로 하고 있습니다.