증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사등의확인서명_현대건설298_증권신고서

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

해당사항 없습니다.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

나. 공모희망금리 산정

(주1) 공모희망금리 산정근거

금번 현대건설(주) 제298-1회 및 제298-2회 무보증 공모사채의 경우 공모희망금리는 아래와 같은 사항을 종합적으로 검토하여 결정하였습니다.

① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향

국고채권, 발행회사가 속한 신용등급인 AA- 무보증사채, 발행회사인 현대건설(주)의 최근 3개월간의 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리 및 스프레드 추이는 아래와 같습니다. 만기는 제298-1회 및 제298-2회의 발행만기인 5년 및 7년 만기를 기준으로 검토하였습니다.

개별등급민평5년 금리 및 국고5년 금리 대비 스프레드 추이

개별등급민평7년 금리 및 국고7년 금리 대비 스프레드 추이

최근 3개월 간 국고금리, AA-등급민평 및 당사의 개별민평 5년 및 7년 금리를 보면
다소간의 등락하는 모습은 있으나 전반적으로 금리가 하락하는 모습을 확인할 수 있습니다. 이는 한국은행 금융통화위원회에서 하반기 두차례 기준금리를 인하한 것이 주요 요인으로 보이며, 11월 중순부터는 추가 인하 기대감이 잦아들면서 보합세를 보이고 있습니다. 국고금리 대비 당사의 5년 및 7년 만기 무보증회사채 개별민평금리 스프레드 추이를 살펴보면 최근 3개월간 5년물 스프레드는 0.426%~0.486%, 7년물 스프레드는 0.706%~0.740% 범위 내에서 움직이고 있으며, 국고금리 대비 AA-등급 5년 및 7년 만기 무보증회사채 등급민평금리 스프레드 추이를 살펴보면 최근 3개월간 5년물 스프레드는 0.368%~0.429%, 7년물 스프레드는 0.652%~0.686% 범위 내에서 움직이고 있습니다.

② 최근 3개월간(2014.11.04~2015.02.03) 동일등급(AA-등급), 동일만기(5년,7년) 회사채 발행사례 검토

상기 최근 3개월 내 동일등급(AA-), 5년 만기 회사채 발행은 총 7건이 있었으며, 증권신고서 제출일 전일 개별민평금리가 존재하지 않았던 삼양사 및 동원산업은 등급민평금리를 기준금리로 설정하였으며, 이외에는 모두 개별민평금리를 기준금리로 설정하였습니다. 또한, 최근 3개월 내 동일등급(AA-), 7년 만기 회사채 발행은 총 2건이 있었으며, 모두 개별민평금리를 기준금리로 설정하였습니다. 이와 같이 최근 회사채 수요예측 공모희망금리의 기준금리를 개별민평금리를 기준으로 설정하는 사례가 대부분입니다.

금리밴드 수준은 등급민평은 밴드 상단이 등급민평에서 +2bp~+3bp가산하는 수준으로 설정되었으며, 개별민평은 밴드 상단이 개별민평에서 +1bp~+5bp가산하는 수준으로 설정되었습니다. 동일 등급 동일 만기의 발행이더라도 해당 산업 및 각 기업의 재무구조 등에 따라 차이가 있었으며, 발행금리는 5년 및 7년 모두 공모희망금리 상단 이하에서 결정되었습니다.

개별민평금리는 민간채권평가사가 평가하는 이론적인 금리로 실제 유통금리와는 차이가 있을 수 있으나 시장내에서 개별종목의 유통물 거래시 가격결정의 기준으로 주로 사용이 되고 있습니다. 따라서 최근 공모희망금리 밴드표기 방식으로 개별민평금리 기준 표기방식이 선호되는 이유는 회사채 신용스프레드의 단기 변동성이 큰 시장상황에서 개별종목의 발행금리를 개별민평금리로 표시되는 것이 국고채 기준 표기방식보다 변동하는 시장가격을 더 현실적으로 반영한다는 시장내 의견이 반영된 것으로 판단됩니다.

③ 최근 3개월간(2014.11.04~2015.02.03) 현대건설(주) 유통물 거래 현황

최근 3개월간 현대건설(주)의 회사채 유통물 거래 현황을 보면 종목별 개별민평금리 대비 -0.007%~+0.098%사이에서 거래되었습니다.
현대건설(주)의 최근 3개월간 미상환채권 유통현황은 다음과 같습니다.

④ 채권시장 동향

2014년 국내 채권시장은 글로벌 경기둔화가 여전히 장기화 되고 있는 가운데 세월호 참사에 따른 심리 위축, 공공기관 부채감축 방안에 따른 공사채 발행 축소 등 수급요인이 복합적으로 작용하여 상반기중 점진적인 금리 하락을 경험한 바 있습니다. 2014년 하반기에는 국내외 경기둔화에 대한 부양책으로 2차례의 기준금리 인하를 단행함에 따라 금리하락추이가 지속되며 국내 채권시장은 역대 최저수준의 금리수준을 기록하였습니다. 한편 2015년 초 채권시장은 여전히 지속되고 있는 글로벌 경기둔화 가운데, 그리스의 유로존 이탈 우려, 유가하락 등 대외 불확실성 확대로 경기전망이 부정적이며, 추가 재정정책 등에 대한 기대감 등에 따라 채권수익률 하락세가 지속되고 있습니다.

 이와 같이 국내 채권시장은 대내외 불확실성 지속 및 글로벌 경기둔화 상황에 따라 전반적인 저금리 기조가 지속되고 있으며, 이에 따라 우량 채권에 대한 기관투자자들의 수요가 지속되고 있습니다. 2014년에 이어 2015년 또한 전반적으로는 현재의 저금리 기조가 당분간 유지될 것으로 보이며, 이에 따라 AA-급 우량 회사채에 대한 기관투자자의 견조한 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

⑤ 결론

상기 '① 민간채권평가회사 평가금리 및 스프레드 동향', '② 최근 동일등급, 동일만기 회사채 발행사례 검토', '③ 최근 유통물 거래 현황', '④ 채권시장 동향'을 종합적으로 고려하여 발행회사와 공동대표주관회사인 한국투자증권(주)와 한화투자증권(주)는 현대건설(주)의 제298-1회 및 제298-2회 무보증사채의 공모희망금리 밴드를 아래와 같이 결정하였습니다.

현대건설(주)와 한국투자증권(주) 및 한화투자증권(주)는 합리적으로 판단하여 공모희망금리밴드를 제시하였으나 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아니므로, 투자 결정을 위한 판단 및 수요예측 및 청약 시 참고사항으로 활용해야 하며, 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 "유효수요"와 차이가 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 공동대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 공동대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다. 수요예측결과를 반영한 정정신고서는 2015년 02월 10일에 공시할 예정입니다. 상기 일정은 진행사항에 따라 변경될 수 있습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

1. "공동대표주관회사"는 "인수규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 "수요예측"을 실시하여 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다.
2. 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 방법은 "한국금융투자협회"의 "FreeBond" 프로그램 및 FAX를 사용한다. 단, 불가피한 상황이 발생할 경우 "발행회사"와 "공동대표주관회사"가 협의하여 수요예측 방법을 결정한다.

3. 수요예측기간은 2015년 2월 9일 09시부터 2015년 2월 9일 16시까지로 한다.

4. "본 사채"의 수요예측 공모희망 금리
가. 298-1회
수요예측시 공모희망금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS채권평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 청약일 1영업일 전 제공하는 현대건설(주) 5년만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에서 -0.15%p. ~ 0.05%p.를 가산한 이자율로 한다.

나. 298-2회
수요예측시 공모희망금리는 민간채권평가회사 4사(한국자산평가, KIS채권평가, 나이스피앤아이, 에프앤자산평가)에서 청약일 1영업일 전 제공하는 현대건설(주) 7년만기 회사채 개별민평 수익률의 산술평균(소수점 넷째자리 이하 절사)에서 -0.12%p. ~ 0.08%p.를 가산한 이자율로 한다.
5. "수요예측"에 따른 배정은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 "공동대표주관회사"가 결정한다.

6. "수요예측"에 따른 배정 후, "공동대표주관회사"는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정받을 투자자에게 송부한다.

7. "수요예측" 결과는 "발행회사"와 "공동대표주관회사"에 한해서만 공유할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 "본사채"의 발행금리와 발행금액이 결정되는 즉시 "공동대표주관회사"는 "인수회사"에게 이를 통지해야 하며 법원, 금융위원회 등 정부기관(준정부기관 및 정부기관에 준하거나 그 업무를 위탁받아 수행하는 감독기관 및 단체 등 포함)으로부터 자료 등의 요구를 받는 경우, 즉시 "발행회사"에 통지하고 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다.

8. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 불성실 수요예측 참여자 지정 여부를 확인하여야 한다.

9. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자의 신청수량 및 가격 기재 시 착오방지 등을 위한 대책을 마련하여야 한다.

10. "공동대표주관회사"는 수요예측 참여자가 원하는 경우 금리대별로 희망물량을 신청할 수 있도록 하여야 한다.

11. "공동대표주관회사"는 집합투자업자의 경우 수요예측 참여시 펀드재산과 고유재산을 구분하여 접수하여야 한다.

12. "공동대표주관회사"는 수요예측기간 중 경쟁률을 공개하여서는 아니 된다.

13. "공동대표주관회사"는 공모금액 미달 등 불가피한 경우를 제외하고, 수요예측 종료 후 별도의 수요파악을 하여서는 아니 된다.

14. "공동대표주관회사"는 수요예측 관련 사항을 기록하고 이와 관련된 자료를 발행일로부터 3년 이상 보관하여야 한다.
15. 기타 본 조에서 정하지 않은 사항은 "무보증사채 수요예측 모범규준"(2015 1. 1. 한국금융투자협회 개정)을 따른다.

나. 청약 및 배정

1. 일정
-청약일: 2015년 2월 16일
-청약서 제출기한: 2015년 2월 16일 12시까지
-청약금 납부기한: 2015년 2월 16일 16시까지

2. 청약대상: 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하 인수규정 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다.) 또는 전문투자자만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우에 한하여 수요예측에 참여하지 않은 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말한다. 이하 같다.)도 청약에 참여할 수 있다.

3. 청약 및 배정방법
(1) 청약자는 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.
(2) 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(3) "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
① 교부장소 : 공동대표주관회사의 본ㆍ지점
② 교부방법 : "본 사채"의 투자설명서는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법으로만 교부하며, 전자문서의 방법으로는 교부하지 않는다.

③ 교부일시 : 2015년 2월 16일

④ 기타사항 :  

(i) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우, 투자설명서 수령거부의사를 서면 등으로 표시하여야 하며, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 등으로도 투자설명서 수령거부의사를 표시할 수 있다. 해당지점은 "본 사채"의 투자설명서(수령/수령거부) 확인서를 보관하도록 한다.

(ii) 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 등의 방법으로 표시하지 않을 경우 본사채의 청약에 참여할 수 없다.

(4) 배정방법
 ① 수요예측에 참여한 전문투자자 및 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금액의 100%를 우선배정한다.
② "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달 된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 배정금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수를 완료한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다.
 ②호에 따라 "수요예측 참여자"의 총 청약금이 발행금액 총액에 미달되는 경우 다음의 방법으로 배정한다.
(i) "수요예측 참여자"인 전문투자자 및 기관투자자 : "수요예측 참여자"가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 초과하여 청약한 부분에 대하여 금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준" 제6조에 따라 수요예측에 참여하지 않은 청약자에 비해 우대하여 배정한다. 이 때 "공동대표주관회사"는 수요예측 참여여부, 참여금리수준, 참여금액, 참여시기 등을 감안하여 합리적으로 판단하여 배정한다.
 (ii) "수요예측 참여자"가 아닌 전문투자자 및 기관투자자 : 청약자의 질적인 측면을 고려하여 "공동대표주관회사"가 그 배정받는 자 등을 결정할 수 있으며, 필요 시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다.
(iii) 일반투자자 : 전문투자자 및 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다.
   a. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.
   b. 총 청약건수가 미달된모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.
   c. 상기 a, b의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 최초 인수예정 비율대로 인수단이 인수하고 "본사채"의 납입일 당일 납입은행에 인수금액을 납입한다. 단, 각 "인수단"의 최종 인수금액은 인수단 간 협의에 의하여 정할 수 있다.

다. 청약단위

최저청약금액은 일백억원 이상으로 하며, 일백억원 이상은 일백억원 단위로 한다.

라. 청약기간

마. 청약증거금

청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하고, 청약증거금은 2015년 02월 16일에 "본 사채의" 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 이자를 지급하지 아니한다.

바. 청약취급장소

"공동대표주관사"의 본지점

사. 납입장소

㈜한국외환은행 계동지점

아. 상장신청예정일

(1) 상장신청예정일 : 2015년 02월 11일
(2) 상장예정일       : 2015년 02월 16일

자. 사채권교부예정일

등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.

차. 사채권 교부장소

사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 교부하거나 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써교부에 갈음함.

카. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

(1) 본 사채는 공사채등록법에 의거 등록기관인 한국예탁결제원의 등록부에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 아니하며, 등록자에게는 등록필증이 교부됩니다. 단, 공사채 등록법에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권의 발행을 청구할 수 있습니다.
(2) 사채청약금은 납입일에 사채납입금으로 대체충당하며 청약금에 대하여는 무이자로 합니다.
(3) 본 사채권의 원리금지급은 현대건설(주)가 전적으로 책임을 집니다.
(4) 원금상환의무나 이자지급의무를 이행하지 않을 경우, 해당 원금상환일 또는 이자지급일의 다음날부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 본점소재지가 서울인 시중은행의 연체대출이율 중 최고이율을 적용한 연체이자를 지급합니다. 단, 동 연체대출 이율 중 최고이율이 사채이자율을 하회하는 경우에는 사채이자율을 적용합니다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 사채의 관리

다. 특약사항

"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 일반적인 사항

가. 당사가 발행하는 제298-1회 및 제298-2회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

나. 또한, 주식으로 전환될수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, 공사채등록법에 의거 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니합니다.

다. 본 사채는 선순위로서 기발행된 당사의 무담보, 무보증 사채 및 기타 채무와 동순위에 있습니다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

가. 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2015년 02월 04일 엘아이지투자증권(주)와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

(1) 사채관리회사에 관한 사항

- 사채관리회사의 사채관리 위탁조건

- 사채관리회사, 주관회사 및 발행기업 간 거래관계 여부

- 사채관리실적(2015.02.03 현재 발행된 회사채 기준)

- 사채관리회사, 담당 조직 및 연락처

(2) 사채관리계약서상 발행회사의 주요 의무 및 책임
 

나. 기한의 이익 상실에 관한 사항 ("사채관리계약서 제1-2조 14항")

"갑"은 현대건설(주)를 지칭하며, "을"은 엘아이지투자증권(주)를 지칭합니다.

다. 사채관리회사의 권한 ("사채모집위탁계약서 제4-1조")
"갑"은 현대건설(주)를 지칭하며, "을"은 엘아이지투자증권(주)를 지칭한다.

라. 발행회사의 의무("사채관리계약서 제2-3조, 제2-4조, 제2-5조")
"갑"은 현대건설(주)를 지칭하며, "을"은 엘아이지투자증권(주)를 지칭한다.

마. 사채관리회사의 의무 및 책임 ("사채관리계약서 제4-3조, 제4-4조")
"갑"은 현대건설(주)를 지칭하며, "을"은 엘아이지투자증권(주)를 지칭한다.

바. 사채관리회사의 사임 ("사채관리계약서 제4-6조")
"갑"은 현대건설(주)를 지칭하며, "을"은 엘아이지투자증권(주)를 지칭한다.

사. 사채관리회사인 엘아이지투자증권(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 본 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서(구 사채모집위탁계약서)를 참고해 주시기 바랍니다.

아. 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 현대건설(주)의 책임입니다. 투자자께서는 발행사의 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 광의의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다.

건설업은 타산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책 수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설 경기에 지대한 영향을 미치고 있습니다. 정부의 사회간접시설 투자규모, 타산업의 경제활동수준, 기업의설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이라 할 수 있습니다.
 
 ◈ 건설산업 내 분야별 특성

위 4가지 부문 중 민간 건축부문(주택사업)은 특히 대부분 건설업체들의 중요한 사업중 하나로 부동산 경기와 매우 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 경기 상승 시에는 주택을 비롯한 건축물량의 수주가 증가하고 수주 공사의 채산성이 향상되며, 사업 추진을 위한 자금부담이 완화되어 보유 부동산(재고자산)의 가치 상승 등이 발생하여 수익에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 이와 반대로 부동산경기 하강 시에는 건설사의 수익에 부정적인 영향을 미치기도 합니다. 따라서 국내외 정세불안으로 인한 부동산 경기 악화는 건설업체들의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2014년 1/4분기 기준 건설업 GDP는 12조 2,745억원으로 전체 GDP중 3.5%의 비중을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선으로 그리고 있으나 여전히 절대적 측면에서 주요한 수준을 유지하고 있습니다. 또한 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2014년 12월말 기준 7.2% (184만명)로 2005년 7.9% 수준을 기록한 이후 하락 추세를 보이고 있기는 하나 여전히 국가 기간 산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다. 이처럼 건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 따라서 건설업은 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 경기후행산업이라 할 수 있습니다.

건설업은 기본적으로 수주산업이고 타산업의 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택구매력 등 건설수요의 증대에 의하여 생산활동이 파생된다는 산업적 특성으로 인해 경기에 크게 의존하고 있습니다. 또한 정부가 건축허가 물량 및 정부의 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받습니다. 따라서 경기의 변동과 정부의 정책 등에 따라 건설산업계 및 당사의 영업이익이 크게 변동 될 수 있는 위험을 안고 있습니다. 이 외에 건설산업의 수급여건은 공사 규모가 크며 공사의 수행에 장기간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다.

국내 경제가 과거의 고성장 시대에서 저성장 국면에 진입하면서, 국내 건설업 역시 성숙기에 진입하였습니다. 또한 2008년 금융위기 이후 건설업계의 불황이 지속됨에 따라 국내 건설사들은 기존 사업영역 이외의 해외 발전 플랜트 등 신성장 동력 발굴 및 해외 진출 등 수익구조의 다변화가 필요한 상황입니다. 또한 경기 침체가 장기화 될 경우 정부의 사회간접시설 투자규모, 타 산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되는 경기 후행산업인 건설업의 경우 부정적인 영향을 지속적으로 받을 수 있으니 투자자분들은 경기 불황에 따른 건설업의 수익성 악화 가능성에 대해 유의하시기 바랍니다.

세계경제는 2011년 상반기에 회복세를 보였으나, 2011년 하반기에는 미국 경기 회복지연과 유럽의 재정위기의 지속적인 여파로 부진한 모습을 보였습니다. 그리스의 모라토리엄(지급불능) 위험으로 확장된 유럽 재정위기와 2011년 6월 종료된 미국의 2차 양적완화 정책 이후 부진한 미국 경기 회복세 등으로 인해 선진국 정부의 위기 대응 능력에 대한 신뢰도가 떨어졌으며, 동시에 경기 회복 모멘텀 또한 약화되었습니다. 이와 같은 유럽, 미국의 부진은 내수를 기반으로 성장하고 있는 중국, 인도 등의 개발도상국들의 성장으로 일정 부분 만회할 수 있을 것이나, IMF는 2014년 10월에 2014년 세계 경제성장률 전망치를 지난 7월 예상보다 0.1%포인트 낮은 3.3%로 하향 조정하였습니다. IMF가 발표한 세계경제전망(WEO) 보고서에 따르면 선진국 경제의 활발한 성장 모멘텀 결여를 감안할 때 세계 경제 성장세 둔화가 예상보다 더 길어질 수 있고 일부 주요 신흥시장 경제의 경우 공급 측면의 마이너스 성장 여파에 따른 제약과 지난해부터 이어져 온 불안정한 금융여건이 지속될 수 있는 점 등을 들어 성장률 전망치를 하향조정하였습니다. 이처럼 세계 경제성장 불확실성은 여전히 남아있는 상황입니다.

2011년 이후 국내경기 동향은 경기 정상화에 따른 고용의 개선추세가 지속되는 가운데 최근의 소비관련지표 또한 민간 소비의 견실한 증가세가 유지됨을 보여주는 등, 2008년 금융위기 충격에서 다소 벗어나는 양상을 보였습니다. 이와 더불어 물가상승 압력이 증가하자, 정부는 2010년 7월 한국은행 금융통화정책위원회에서 기준금리를25bp 인상하는 등 긴축정책을 실시해왔으나, 최근 글로벌 경기 불확실성 부각에 따라 2012년 7월과 10월 및 2013년 5월 기준금리를 각각 25bp 인하하였고, 2014년 8월 및 10월에도 각각 기준금리를 25bp씩 인하하는 등 금융과 경기안정에 집중하고 있습니다.

2차 양적완화 이후 내수 경기 물가 상승 및 실질 소득의 감소 등의 문제가 나타난 미국은 2012년 9월과 12월 3차 양적완화 정책을 실시하며, 경기부양을 도모하고 있으나, 민간 경제 주체들 사이에서 소비 및 투자를 줄이고 저축을 늘리는 디레버리지(De-leverage)현상이 지속되고 있고, 뚜렷한 경기 회복세는 보이고 있지 않습니다. 유럽은 남유럽 국가들의 부채 규모가 단기간 내에 축소되기 어려운 규모이고, 아직까지 완전한 불안요인이 해소되지 않은 상황입니다. 또한 미국의 테이퍼링(양적완화 축소)이슈로 인하여 글로벌 경제에 불확실성이 존재하며, 추가적인 양적완화 축소시 조금씩 회복하고 있는 미국 및 글로벌 경제에 타격을 줄 수 있습니다. 이와 같이 서방 선진국들을 중심으로 나타나고 있는 경기 불확실성은 대외 의존도가 높은 우리나라의 경제성장률에도 영향을 미칠 수 있습니다.

상기 서술한 바와 같이 2013년 세계 경제의 둔화 지속이 2014년 이후에도 쉽게 회복되지 않을 것으로 예상됨에 따라 대외 의존도가 높은 우리나라에 부정적인 영향을 끼칠 것으로 예상됩니다.

이와 같은 세계 경제의 불확실성 확대 및 회복지연으로 인한 국내 경제의 둔화는 국가 전반적인 긴축재정으로 이어져 재정 상태 개선 차원의 정부 재정지출의 축소가 건설 투자 감축으로 이어질 가능성이 높습니다. 또한 최근 국내 경기의 물가 상승에 대한 우려의 목소리가 커짐에 따라 소비 긴축 및 물가 관리 차원의 정부 유동성 축소 등이 예상될 수 있으며 이는 내수 경기와 정부정책의 영향을 많이 받는 건설업에 불리하게 작용할 수 있으므로 이에 대한 지속적인 관찰이 필요할 것으로 판단됩니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2007년 분양가 상한제를 피하기 위해 급증한 주택분양 물량은 2008년 글로벌 경기침체의 여파 등 거시경제 악화와 맞물려 미분양 물량의 큰 증가로 이어졌습니다. 이후 국내 주택 부동산 경기가 급속도로 냉각되면서 미분양 물량 적체로 이어져 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성경색 등으로 인한재무건전성의 악화 및 신규 사업 축소 등의 결과를 초래하여 건설경기 침체를 장기화시키는 주요인이 되고 있습니다. 주택건설 비중이 높은 업체들의 경우 미분양 증가로자금회수가 지연되면서 매출채권 및 재고자산 회전일이 증가하였으며, 사업환경 저하에 따른 예정사업의 착공 지연으로 사업관련 대여금이 증가하는 등 전반적인 영업현금흐름이 저하되었습니다.

국내 미분양 물량은 2008년 16.6만호에서 지방 미분양 해소에 힘입어 2013년 6.1만호까지 감소하였으며, 2014년 12월에는 4.0만호까지 하락하여 낮은 수준을 기록했습니다. 하지만 수도권 미분양 물량은 2008년 2.7만호에서 2013년 3.3만호로 오히려 증가하였으나, 2014년 12월에는 2.0만호로 2013년말 대비 큰 폭으로 감소하였습니다. 또한 건설업체의 직접적 현금흐름 악화요인으로 작용하는 준공 후 미분양 물량은 2만호 대로 하락했던 2012년 이후 2013년말에는 2.2만호, 2014년말에는 1.6만호 선까지 하락하고 있습니다. 이렇게 미분양 물량이 감소하는 추세를 기록했음에도 불구하고, 여전히 국내 주택시장은 아직 침체된 모습을 보이고 있으며 기존의 불안정한 모습이 계속되고 있습니다.

주요 주택 시장인 수도권을 보면 2014년말 미분양 물량은 2.0만호로 2013년말 3.3만호 대비 40.3% 감소한 모습을 보이고 있으나, 단기적으로 여전히 공급이 수요보다 우위에 있어 2015년 주택 경기 또한 긍정적이지는 않을 것으로 예상됩니다. 한국신용평가의 자료에 따르면, 미분양 물량의 물량의 축소, 아파트 거래량 증가 및 가격지수 상승, 전세가 상승 및 월세전환 추세로 인한 임차비용 상승 등을 감안할 때 주택경기는 회복세를 보이고 있으며 이에 따라 업계에서는 주택공급물량을 확대하고 있는 것으로 보입니다. 그러나, 국내 경제의 저성장 기조, 가계대출의 급격한 증가에 따른 내수 위축 및 소비심리 저하, 3인 이상 가구 수 감소 등 수요기반의 중장기적 불안요인을 감안할 때 회복의 모멘텀은 제한적인 것으로 판단되며, 예상보다 회복세가 지속되지 못할 가능성도 존재합니다.

종합적으로 산업 전반적인 상황을 볼 때, 경제 상황이 호전되고 경제주체들의 구매력 감소가 회복되어 미분양 주택 문제가 완전히 해소되기 위해서는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다. 주택 사업 부문의 비중이 높은 당사의 경우는 이러한 미분양 위험에 직접적인 영향을 받을 가능성이 높으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

국내 건설수주 규모는 2006년 하반기 이후 회복세를 보이며 2007년까지 양호한 수준의 증가율을 기록하였으나, 2008년 이후 감소 추세를 보이고 있습니다. 공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 민간수주는 최근 수년간 미분양주택문제가 해결되지 않고 있고 재건축 및 재개발 공사 물량 또한 감소하여 2013년 민간 수주액은 55조 1,367억원으로 2005년 이후 최저치를 기록했습니다. 2014년 11월 기준 국내 건설수주 규모는 93조 1,221억원으로 전년 대비 증가한 모습을 보이고 있으나 건설 경기 불확실성이 높고 부동산 시장이 개선되지 않은 상황이라 판단됩니다. 또한 2008년 이후 주택경기의 침체가 지속되고 있어 건축 부문의 수주 또한 정체를 보일 것으로 예상되며, 공공 부분의 수주 정체 및 해외시장의 경쟁 강도가 심화된다면 관련업계의 실적부진이 지속될 수 있습니다.

국토교통부는 2015년 국토교통 예산안을 2014년 20.9조원 대비 1.8조원 증가한 22.7조원을 편성(8.6% 증가)하였습니다. 당초 계획은 SOC 분야의 지출을 축소할 예정이었으나 적극적인 재정운영의 필요성이 대두되어, 내수진작 및 경기부양 효과(높은 고용ㆍ생산유발효과)가 높은 SOC에 대한 지출을 확대하여 투자 촉진과 일자리 창출을 견인할 계획이라고 밝혔습니다. 지역경제 활성화를 뒷받침하기 위해 도로ㆍ철도 등 SOC에 대한 투자를 확대(국토부 소관 SOC : 20.6조→21.4조, 0.8조 증, 3.8%↑)하고 특히, 세월호 사고 이후 안전에 대한 국가 틀을 바꾸기 위해 안전투자를 대폭확대(국토부 소관 : 3.3조→4.0조, 0.7조원 증, 20.1%↑)한 것이 주요 내용입니다.

정부의 이러한 SOC 계속사업에 대한 지원의지는 향후 당사를 비롯한 건설업체들에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상되나, 현재로서는 그 영향을 예측하기 어려우니 이점에 유의하시기 바랍니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2008년 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였는데, 이는 2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체 때문입니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

정부는 2010년 8월 도입한 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치를 예정대로 2011년3월 말 종료하였으나, 주택 및 부동산 경기 침체가 지속됨에 따라 주택거래 활성화를 위하여 주택 취득세를 추가 인하, 투기지역을 제외한 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 등이 포함된 3.22 부동산 종합대책을 2011년 3월 22일 발표하였습니다. 3.22 부동산 종합대책의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

정부는 지난 2011년 5월 1일 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안의 일환으로 5.1 부동산 대책을 발표했으며, 이 후속대책으로 지난 2011년 8월 18일 부동산종합대책을 후속 발표하였습니다.

 2011년 5월 1일에 발표된 5.1 부동산 대책은 건설사의 구조조정 및 유동성 지원 및 미분양주택 해소/주택거래 활성화를 기본 골자로 하고 있습니다. 2008년 이후 거듭된 침체기를 겪고 있는 건설업계에 대한 구조조정과 민간주택 비중이 높은 국내 부동산 및 건설 경기 활성화를 위한 해당 대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

이후 정부는 2011년 8월 18일 주택거래활성화 및 전, 월세 시장 안정화를 위한 추가적인 부동산 종합대책을 발표하였습니다. 이에 대해 간단히 요약하면 아래와 같습니다.

상기의 정부 차원의 정책에도 불구하고 뚜렷한 부동산 및 건설 경기 회복이 나타나지않자 정부는 부동산 과열 시기에 도입되었던 과도한 규제를 완화하기 위하여 '주택시장 정상화 및 서민주가안정 지원방안(12.7대책)'을 발표하고 부동산 규제 완화를 본격화하였습니다. 12.7 부동산 대책의 주요내용은 다음과 같습니다.

상기 서술한 부동산 대책들에 이어 지난 2012년 05월 10일 기획재정부는 부동산가격안정심의위원회를 열어 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 투기지역 해제를 골자로 하는 5.10 부동산대책을 발표하였습니다. 해당 대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

2012년 당시 서울 강남 3구의 주택 거래 양상이 주택지정지역(투기지역) 지정 당시보다 안정화 되었고, 오히려 과거와 달리 거래부진이 지속됨에 따라 이에 대한 대응책인 것으로 해석되는 해당 정책은 2012년 5월 15일부터 효력이 발생되었습니다. 이는 회복세를 보이고 있는 지방에 비해 침체 양상을 띄고 있는 수도권의 주택 거래의 활성화에 일조할 것으로 기대되었으나, 부동산 업계에서 꾸준히 요구한 총부채상환비율(DTI)규제 완화 등의 정책은 포함되어 있지 않아 한계를 보일 수 있다는 일각의 의견도 있습니다.

아울러 중소/중견 건설업체의 도산 및 회생절차 개시 등이 지속되자 지난 2012년 8월 13일 금융위원회는 건설업 금융지원 강화방안을 발표하였습니다. 이는 건설업 지원을 위해 운영되던 기존의 프로그램을 확대 가동하고 실질적인 자금지원의 효과가 발휘될 수 있도록 운영 상의 지원 요건 등도 개선하고자 하는 것이 그 목표입니다.

지난 2012년 9월 10일 발표된 정부의 2차 재정지원 강화대책 중 부동산 경기 활성화목적의 부동산 관련 세금 한시적 감면이 포함되어 있습니다. 이는 민간 주택거래가 수도권을 중심으로 최저수준을 보임에 따른 것으로 2012년 말까지 미분양주택 취득시 향후 5년간 발행하는 양도 차익에 대해 소득세 100% 감면, 2012년 말까지 주택 거래 취득세 50% 추가 감면(현재 2.4% 에서 1.2% 수준으로 감소) 등을 골자로 하고 있습니다.

이와 같은 정부의 세제 혜택으로 2012년 12월 세제혜택 종료를 앞두고 거래량은 반짝 급증하기는 하였으나, 2013년 이후 다시 거래량은 급감하는 모습을 보였습니다. 이에 정부는 취득세 감면 조치를 6개월 연장하는 내용의 '지방세특례제한법 개정안'을 통과시켰습니다.

또한 새 정부 출범과 함께 부동산 시장 활성화를 위해 4월 1일 서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책이 발표되었으며, 동 부동산 종합대책은 하우스 푸어, 렌트푸어에 대한 지원방안을 강구, 저소득층 등 주거취약계층에 대한 수요자 맞춤형 주거지원 서비스를 확대하는 보편적 주거복지를 실현할 계획을 가지고 있습니다. 이번 대책을 통해 부동산 자율조정 기능의 회복, 하우스 및 렌트푸어에 대한 안전장치 마련 및 가계안정 도모, 주택바우처 등 보편적 주거복지 실현, 주거 분야의 사회안전망 확보 등을 기대할수 있을것으로 판단 했으나, 실질적인 효력은 크지 않았던 것으로 보입니다.

하지만, 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 현재까지는 미미한 수준입니다. 그러나 정부가 일관되게 규제완화를 통한 경기부양의 의지를 보이고 있기 때문에 향후 규제완화는 경기회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있습니다.  

현 정부는 주택시장을 정상화하기 위한 4·1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)을 발표하였습니다. 현 정부의 첫 부동산 정책은 '주택거래 정상화 방안'과 '보편적 주거복지 방안'을 모두 아우르고 있습니다. 정부가 침체된 부동산시장의 거래를 되살리겠다는 시그널을 시장에 분명히 전달하기 위해 세금 감면과 금융지원, 공급 물량 조절, 규제 개혁 등 정부가 취할 수 있는 조치는 대부분 들어 있다고 판단됩니다.

4월 1일 부동산 대책의 영향으로 전국의 주택 거래량이 2013년 처음으로 전년 동월대비 증가세를 보였습니다. 그러나, 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 영향은 시간을 두고 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

한편, 4월 1일 발표한 4.1 부동산 종합대책에 대한 후속조치로 장,단기 주택수급 조절의 세부 실행방안이 마련되었습니다. 이를 통해 공공주택개발 사업단계별로 지구해제, 규모축소, 사업승인 및 분양일정 조정 등 맞춤형 사업조정을 마련함으로써 장기 수급불균형 완화가 가능할 것으로 보입니다. 또한 개별 건설업체 차원에서도 분양시장 상황에 따라 기존의 선분양 외에 적절한 분양시기를 조절할 수 있는 옵션을 보유하게 되었다는 점에서 단기적인 공급과잉 완화에 도움이 될 것으로 보입니다. 이는4.1 부동산 종합대책 효과를 극대화 하기 위한 후속조치이며, 별도의 추가조치는 아닙니다.

정부의 정책에도 불구하고 부동산 및 분양시장의 침체가  계속되어 규제완화를 통한 공급확대분은 미분양을 증가시킬 수도 있으며, 이는 민간건설부문 비중이 높은 건설사들의 수익성 감소로 이어질 가능성이 있습니다. 또한, 현재와 같은 지속적인 규제완화 정책에도 불구하고, 악화되고 있는 대내외변수(환율 급변동, 미분양증가, 부동산PF의 부실화, 금융기관의 유동성 부족, 건설업체의 연쇄 도산 등)에 의해 건설경기가 회복되지 않을 경우 건설업체는 현금흐름이 악화되는 등  유동성 문제가 발생할 수 있습니다.

2013년 8월 28일 정부는 서민, 중산층 주거안정을 위한  전월세 대책 마련으로 "8.28전월세 시장 안정방안을 발표 했습니다. 이는 절대적인 전세값의 상승으로 인하여 서민들의 주거비 부담이 커지자 전월세 시장 안정을 위한 대응 방안을 확정, 발표한 것 입니다. 주택시장 정상화를 통해 과도한 전세수요를 매매수요로 전환하고, 공공과 민간의 임대주택 공급 확대를 통해 수급 불균형을 완화하는 등 시장의 수급 조절기능에의해 임대시장이 안정을 찾을 수 있도록 한 것이 특징입니다. 정부정책의 영향이 큰 건설업의 특성 상 이와 같은 정부의 대책들은 향후 실시 결과 및 시장 반응에 따라 당사를 포함한 건설업계 전반에 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

해당 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1 대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제 및 금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였으며, 손익공유형 모기지(주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식) 등 서민들의주택구입 부담을 완화하기 위한 선진 금융기법을 도입하였습니다.

[2013.4.1 / 2013.8.28 부동산 대책 후속조치(2014년 1월 시행)]

※ 희망임대주책 리츠 : 집은 보유하고 있지만 대출 상환금으로 고통받고 있는
    하우스푸어의 주택을 리츠가 매입후, 연 6%의 보증부 월세 형태로 5년간 임차해
    거주하게 만드는 제도를 말하며, 2013년 4.1대책에서 도입되었음.

국토교통부는 2013년 12월 3일 경제관계장관회의를 거쳐 2013년 [4.1], [8.28] 부동산대책의 성과를 점검하고, 후속조치 추진계획을 밝혔습니다. 금번 후속조치는 기존 대책들의 성과 점검을 통해 성과가 큰 과제는 확대시행하고, 일부 부진한 과제는 보완방안을 마련함으로써 기존 대책의 실효성을 높이기 위한 것으로, 국회의 입법처리 지연 등으로 시장 회복세가 주춤한 상황에서, 정부가 자체적으로 추진가능한 후속조치들을 최우선적으로 추진하여 주택시장을 조속히 정상화시키기 위해 마련되었습니다. 2차례 대책은 이전 대책들과 달리 관계부처간 협업을 통해 세제·금융·공급 등을 망라한 패키지 정책으로, 이를 통해 주택시장은 점차 회복되는 모습을 보이고 있습니다.

정부는 2014년 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표하면서 위와 같은 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다. 먼저 상가 권리금 보호제도 도입을 통해 상가 권리금을 법적으로 보호함으로써 분쟁을 최소화 시켜 상가 거래 활성화는 방안을 제시했습니다. 또한 전·월세 시장 활성화를 위해 월세 소득공제를 세액공제로 전환하여 한계세율이 낮은 저소득층이 상대적으로 많은 혜택을 볼 수 있도록 하는 방안을 포함시켰으며, 공공임대리츠 등 민간자본을 활영한 공공임대건설방식을 도입하고 민간임대사업자 및 주택 임대관리업과 관련하여 세제지원 및 규제완화를 통한 지원을 함으로써 전·월세 시장 안정화를 꾀하고자 하였습니다. 또한 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 및 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio)에 대한 합리적인 수준의 개선을 통해 얼어붙은 부동산 경기를 활성화시키는 방안을 검토하기로 했습니다. 마지막으로 민간 투자를 유도하기 위해 그린벨트에 대한 추가 해제를 검토하기로 했습니다. 정부는 지난 2008년에 그린벨트 532㎢를 해제 총량으로 설정했는데 그중 293㎢가 해제됐고 현재 238㎢가 남아 있는 상태입니다. 그린벨트 해제지역은 현재 전용주거지역으로 용도가 지정돼 대부분 저층의 주택이나 아파트만 지을 수 있었으나 향후 일부 지역에는 연면적 5000㎡ 미만의 공장이나 고층 아파트, 상업시설 등도 허용할 방침입니다.

그리고, 최근 정부는 2014년 7월 24일 발표한 새경제팀의 경제정책방향에서 40조 7천억원을 투입하여 내수 활성화 대책을 발표 하였습니다. 특히 내수 경제 활성화를 위한 주택구입자금 대출 확대등(LTV, DTI 완화)의 부동산 정책을 통해 조기 내수 진작을 기대하고 있습니다.

정부는 2014년 9월 1일「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」을 발표하였습니다. 이는 정부가 최근 주택 매매시장이 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황으로 판단하고, 과거 시장과열기에 도입되어 국민들과 민간부문에 과도한 부담으로 작용하고 있는 규제를 과감하게 개혁하여, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장 및 기존 주택의 거래를 활성화를 위함입니다.

이 부동산 대책의 주요 골자는 규제합리화를 통한 주택시장 회복 및 서민 주거안정 강화입니다. 규제합리화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 재건축 연한 완화(최장 30년) 및 안전진단시 주거환경평가 비중 강화, 둘째, 85㎡이하 민영주택에 대한 청약가점제를 ’17.1월부터 지자체 자율운영으로 전환하고, 청약통장 일원화, 셋째, GB 해제 수도권 공공택지내 전매제한·거주의무 기간 단축, 넷째, 택지개발촉진법 폐지, ’17년까지 3년간 LH 공공택지 지정 중단 등이 있습니다. 또한 서민주거안정 강화를 위한 주요 대책으로는 첫째, 이사철에 공공주택, 입주시기 단축, 미분양주택 전세전환 촉진, 둘째, 임대리츠 8만호 공급(’17년까지), 준공공임대 세제 및 금융지원 확대, 셋째, 주택기금 대출「유한책임 대출」도입, 디딤돌 대출 0.2%p 금리인하가 있습니다.

금번 「규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안」의 자세한 내용은 다음과 같습니다.

그러나 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 현재까지는 미미한 수준입니다. 그러나 정부가 일관되게 규제완화를 통한 경기부양의 의지를 보이고 있기 때문에 향후 규제완화는 경기회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있습니다.

2014년 연간 총 주택 매매거래량은 시장 활성화 대책 기대감 및 매매가격 회복세(연도별 매매가격 변동률: 2012년 -0.03%, 2013년 0.31%, 2014년 1.71%)에 힘입어 1,005,173건으로 전년 대비 18.0% 증가하여 2006년 이후 최대치를 기록한 것으로 집계됩니다.

그러나 향후 정부의 정책방향은 변동될 수 있으며, 변수로 인해 정부의 부동산 및 주택시장 규제 강화 정책이 재개될 경우, 부동산 및 분양시장의 침체가 더욱 심화되어 기존 규제완화를 통한 공급확대분은 미분양을 증가시킬 수도 있으며, 이는 민간건설부문 비중이 높은 건설사들의 수익성 감소로 이어질 가능성이 있습니다. 또한, 현재와 같은 지속적인 규제완화 정책에도 불구하고, 악화되고 있는 대내외변수(환율 급변동, 미분양증가, 부동산PF의 부실화, 금융기관의 유동성 부족, 건설업체의 연쇄 도산등)에 의해 건설경기가 회복되지 않을 경우 건설업체는 현금흐름이 악화되는 등  유동성 문제가 발생할 수 있음을 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

국내건설시장에서 건설회사는 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적인 생산형태를 띄고 있으며, 생산과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 건설시장의 진입장벽은 낮은 수준입니다. 2014년 6월말 기준으로 종합건설회사가 10,962개, 전문건설회사가 37,164개, 설비건설회사가 6,699개로 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있습니다.

국내건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득을 통한 시장진입이 가능한 완전경쟁 시장입니다. 이로 인해 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열한 편입니다. 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다.

건설업은 일정 계약을 수주받았을 때, 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아니고 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여하고 있습니다. 따라서 중소규모의 건설사들까지 보면 5만개를 상회하는 업체가 있으며, 치열해진 경쟁으로 공사마진율의 향상에 어려움이 있을 것으로 판단됩니다.

건설업 부도업체수는 정부의 공공부문 사업확장과 세제 개편 등 정책적인 지원에 힙임어 2008년 이후 감소하는 추세입니다. 하지만, 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 민간 소비와 건설경기가 살아나지 않는 한 미분양 물량 해소에 어려움을 겪어 향후 다시 부도 업체 수가 증가할 수 있습니다.

이러한 상황에 따라 2014년 6월말 기준 건설업체수(2013년 12월말 : 59,265개사, 2014년 6월 말 : 59,614개사) 조사결과에 따르면, 전체업체는 2013년 12월보다 349개사 증가한 것으로 집계되었습니다. 지난 1999년 허가제에서 일정한 요건을 갖추면 면허발급이 이루어지는 등록제로 바뀐 이후 건설업체수는 폭발적으로 늘어나 당시 35,855개사에서 2010년 60,588개사로 정점에 도달했고, 이후 주택ㆍ부동산 경기퇴행과 업체 난립에 따른 경쟁격화ㆍ물량감소 → 수주기회 상실 등 외부환경에 더해 정부의 구조조정 추진 등으로 감소폭이 확대되고 있는 추세입니다. 특히 종합건설업체는 2014년을 제외하고 매년 전체업체 대비 2∼3%의 감소율을 보여 他건설업종에 비해 가파른 감소추세를 보이고 있습니다.

한편, 2013년 부도건설업체수는 2012년(210개사) 보다 25.7% 감소한 156개사를 기록, 금융위기(2008년, 465개사) 이후 계속 감소추세를 보여오고 있습니다. 부도율도 2008년 0.8%에서 2013년 0.3%로 떨어졌는데, 이는 건설업체들의 현금지급이 늘어 어음발행이 대폭 줄었고, 정부당국에서 부실징후 기업에 대해 신용도에 따라 워크아웃ㆍ법정관리 등 구조조정을 지속적으로 추진하여 부도를 사전 예방한데 따른 것입니다. 한편 2014년 6월말 기준 부도건설업체수는 57개사로 감소 추세는 계속되고 있는 것으로 보입니다.

이와 같은 상황을 고려해 볼 때, 타 업체와의 경쟁에서 비교우위를 점하기 위해서는 리스크관리 능력과 더불어 기술 경쟁력 강화, 내부 프로세스 혁신등 지속적인 원가절감 노력을 통해 수익성을 확보를 위한 노력이 필수적이라고 판단됩니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다. 타업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 가격경쟁의 위험에 직면하게 되고 이는 당사의 수익성을저해시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기관련 자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서 60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.

경기예측에 일반적으로 사용되고 있는 CBSI지수는 미분양 아파트 증가에 따른 건설업체 유동성 위기 심화로 인해 2008년 11월 사상 최저치인 14.6을 기록한 바 있습니다. 이후 공공공사 수주 증가 주택경기 회복에 대한 기대감, SOC 예산 증액 및 조기집행 등의 영향으로 CBSI지수는 점차 개선되는 모습을 보였습니다. 그러나, 지수 자체는 아직 기준선(100.0)에 훨씬 못 미치는 60~70선 주위에서 횡보세를 지속하고 있으며, 이는 체감 건설경기 수준이 저조하고, 건설경기가 여전히 침체국면에 있다는 것을 의미합니다. 2012~2013년 동안 CBSI는 단 한번도 71을 넘지 못하였고 60~70사이에서 등락을 반복하며 횡보세를 보여왔습니다. 그만큼 선진국 재정위기로 촉발된 대내외 경제 불확실성이 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤음을 나타내는 것으로 보여집니다.

더욱이 최근 유럽의 재정위기 확대로 시장의 불확실성이 늘어났고, 정부의 각종 부동산 정책만으로는 현재 침체된 주택시장을 크게 회복시키기는 부족한 것으로 판단되며, 이처럼 지속되는 건설경기 침체현상은 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 글로벌 경기의 회복이 더뎌지고 있는 상황에서 건설경기의 추가적인 악화로 인한 CBSI의 하락이 있을 수도 있습니다.

한편, CBSI는 2014년 12월에 전월 대비 21.3p 상승해 5년 3개월만에 최고치인 91.7을 기록하였으나, 2015년 1월에는 이러한 상승세를 이어가지 못하고 전월비 15.9p 하락한 75.8을 기록하였습니다. 이는 전월 급등에 따른 통계적 반락 효과가 크게 작용한 가운데, 통상 1월에는 공공공사 발주물량이 감소하고 혹한기로 인해 민간 공사물량도 줄어드는 계절적 요인이 영향을 미친 결과로 판단됩니다. 이로써 CBSI는 기준선(100.0)에 훨씬 못미친 70선 중반으로 다시 하락하여 건설기업 체감경기의 침체수준이 다시 악화되었으나, 다만 지수 자체는 전월을 제외하고는 작년 10월의 74.9, 11월의 70.4 보다는 양호하여 건설기업 체감경기가 추가적으로 크게 악화되지는 않은 것으로 판단됩니다.

향후 CBSI가 기준선인 100에 근접하기 위해선 주택분양시장의 회복이 관건이 될 것으로 판단되지만 건설업 경기가 장기적인 침체기를 겪고 있어 빠른 시일 내에 정상화되는것은 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 투자자께서는 CBSI지수 및 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

최근 몇 년간  침체되어 있는 국내 건설경기와 달리 해외건설 경기는 중동 지역을 중심으로 한 플랜트 수주 호조로 사상 최고의 수주 실적을 경신하고 있는 등 최대 호황을 기록 중이며, 국내 건설경기의 부진을 일정 부분 상쇄시켜 주고 있습니다.

세계 경기 침체의 영향으로 2009년 상반기 수주가 급감하였으나 2009년 2분기부터 유가가 회복되자 중동 플랜트 발주 또한 본격화되면서 국내 건설 업체들의 해외수주도 회복세를 보였습니다. 특히 2009년 말 수주한 186억달러 규모의 UAE 원전 실적이 2010년에 반영되면서 2010년 해외수주액은 총 715.8억 달러에 달하는 등 최대의 호황을 기록했습니다. 또한 2011년 들어 북아프리카 지역의 내전 및 민주화 시위, 유럽발 재정위기 등 대외적인 불안 요소에도 불구하고 591.4억달러에 달하는 해외수주를 기록했으며, 2012년에는 전년 대비 약 10% 증가한 648.8억달러의 신규수주를 기록하는 등 호조세를 지속하였고, 2013년에는 652.1억 달러로 소폭의 성장제를 유지하였습니다. 2014년에는 해외 수주실적이 660.1억 달러를 기록하며 전년 동기 대비 약 1% 증가하였습니다. 공종별로 보자면, 대형 정유공장 및 발전소 공사 등 플랜트 수주가 이어지며 플랜트 건설이 517.2억 달러로 전체의 약 78%를 차지하는 등 플랜트 위주의 수주가 지속되는 모습을 보였습니다.

2008년 원유가격 상승 등으로 증가한 중동 지역 국가의 오일머니가 해당 지역의 발전 등의 대형 플랜트 설비 투자로 이어지면서 국내건설업체의 해외수주금액의 증가세의 원동력으로 작용한 것으로 판단됩니다. 또한, 중국 및 인도 등의 아시아 개발 도상국에서의 수요가 크게 증가하여 2013년의 경우 중동 지역보다 아시아 지역의 수주현황이 더 큰 비중을 차지하였습니다.

그러나 여전히 해외 수주의 대부분이 중동지역에 집중되어 있어 해당 지역의 종교갈등, 민주화 운동, 서방국가와의 갈등 등의 지정학적 리스크에 노출되어 있습니다.
최근 이라크와 리비아 등 중동 국가의 정세가 갈수록 불안해지는 가운데, 이라크에서는 한국기업 20여곳이 242억 달러 규모 공사를 진행중이였으나, 이라크 반군이 세력을 확장하면서 우리나라 건설사들은 7월 말에 현장 인력을 대부분 철수시켰으며, 리비아 화력발전소 공사 또한 내전으로 인한 치안 악화와 정국 불안으로 중단, 인력 철수를 완료하였습니다. 이처럼 중동지역의 지정학적 리스크는 향후 국내 건설업체의 해외 수주 활동에 큰 부정적 요인으로 작용할 가능성이 있어 건설업체들의 해외수주활동 관련 유의점이라고 판단됩니다.

2009년 하반기부터 2011년까지 해외건설 저가수주 경쟁이 치열하게 전개되어 2013년 중에는 일부 건설사에서 대규모 부실이 발생하는 등 해외건설에 대한 리스크가 대두되었습니다. 특히 국내 건설사들이 강점을 가지고 있는 정유, 석유화학 플랜트 시장에서 여전히 발주처 주도의 시장 구도가 지속되고 있으며, 지역 및 공종 다각화 과정에서 인프라 부족과 정치, 경제적 위험 등으로 인해 각종 리스크가 존재하므로 해외 수주의 양적 성장이 국내 건설사들의 수익창출력 확대로 이어지기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 전망되오니 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화됨에 따라 일부 건설사에 대한 채권금융기관 주도의 구조조정 작업 및 법정관리 등이 계속되고 있습니다. 건설업체별 워크아웃 진행상황은 다음과 같습니다.

정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 워크아웃은 당사가 속한 건설시장에서 변수로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며 원자재 상승과 물가상승에 따른 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃절차를 받는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다.

특히 2012년 9월에 있었던 극동건설의 법정관리 신청은 연대보증채무를 지고있던 모 그룹의 지주회사인 웅진홀딩스와 함께 진행되었으며 워크아웃 후 조기졸업을 했던 경남기업 역시 다시 워크아웃을 신청하여 시장에 큰 충격으로 작용하고 있습니다. 또한 최근 2008∼2010년 3년 연속 흑자를 내며 8개국 16개 현장에서 3조원(29억 달러)가량의 공사를 진행하고 있던 쌍용건설의 법정관리가 개시(2014년 1월 9일) 되었습니다. 쌍용건설은 국내외 현장만 130여 곳이 넘고 협력업체도 1,400여개에 달하는 등 국내 건설경기에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

또한 최근 2014년 12월 31일 동부건설이 기업회생절차를 신청함에 따라 금융시장, 협력업체, 회사채 투자자, 여타 동부계열사 등에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만 동부그룹 계열사의 부실이 시장에 어느 정도 예견되어 왔음에도 불구하고 채권, 주식시장 및 해당 투자자에 미치는 영향이 일부 있을 것으로 전망되며, 또한 총 2,618억원(담보 1,064억원, 무담보 1,553억원)의 여신을 보유한 채권금융기관 및 상거래 채무 3,179억원(1,713개사)을 보유한 협력업체에도 일부 피해가 있을 것으로 예상됩니다.

그러나 해당 기업에 대한 기업회생절차가 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아짐으로써 당사의 매출이나 시장지위에 우호적으로 작용할 가능성도 있는 만큼, 투자자 여러분께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 2006년 말 부동산 시장이 침체기를 맞이한 이후, 2000년대 초반 부동산 호경기 때 무리하게 확장한 사업으로 인해 PF 우발채무가 급증한바 있으며, 미분양 물량 증가로 유동성이 취약하고 PF 상환에 어려움이 상대적으로 큰 중소 지방 건설사들을 시작으로 많은 건설사들이 부도나 워크아웃에 처하게 되었습니다.

이로 인해 미분양 물량으로 인한 대금회수 지연으로 부도난 시행사의 부채를 대신 갚아야 하는 사업장이 늘어나자 건설업 침체와 건설사 부실을 우려한 투자자들의 심리가 위축되어 Refinancing에 어려움을 겪는 사업장이 늘어나고 PF 대출 금리가 상승하여 건설사들에게 또 다른 어려움을 안겨주는 악순환이 반복되고 있습니다.

대형건설사의 경우 PF 지급보증 규모가 크지만 사업성이 좋은 부지를 선별하여 시공하기 때문에 지급보증에 따른 우발채무 건수가 적은 편이나, 대형사를 제외한 중견 및 중소형 건설사의 PF 대출액의 큰 변화가 보이지 않았습니다. 이와 더불어 2009년이후 건설업계 자금조달 여건이 악화되자 PF 대출의 Refinancing이 대부분 단기차입금으로 이루어졌고 신규자금 조달 또한 대부분 단기성 차입으로 이루어져, 향후 각 건설사들의 자금 대응력에 대한 투자자들의 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

2014년 2월 14일부터 대기업의 편법적 일감 몰아주기를 규제하는 `공정거래법 개정안`의 효력이 발생했습니다. 아래는 일감 몰아주기 규제 `공정거래법 시행령 개정안` 주요 내용입니다.

금번 개정안은 상당히 유리한 조건의 거래로 정상 가격보다 상당히 높거나 낮은 대가로 자금, 상품, 용역 등을 제공하는 행위를 규제 대상으로 합니다. 정상가격과 차이가 7% 미만이고 거래총액이 50억원(상품 용역은 200억원) 미만인 때는 규제를 적용하지 않습니다. 직접 수행 시 상당한 이익이 되는 사업기회를 계열사 등에 제공하는 것, 합리적 비교·평가 없이 일방적으로 계열사와 큰 거래를 하는 행위도 규제 대상이며, 예외조항 세가지는 아래와 같습니다.

일감 몰아주기 규제의 주 대상은 주로 대기업 계열의 광고, 건설, 시스템통합(SI) 등이 될 전망입니다. 현재 당사는 부당이익 제공금지 규정에 해당되는 사항이 없어 금번 일감 몰아주기 규제에 해당되지 않습니다만, 시행된 개정안은 특수관계인의 계열회사에 대한 지분보유 비율 등 구체적 수치로 정해진 기준에 대해 경제여건 변화 등에 맞춰 3년마다 적정성을 재검토합니다. 따라서 이번에 기준을 벗어났더라도 새롭게 적용되는 기준에 따라 3년 후 다시 일감 몰아주기 규제대상에 포함될 수도 있습니다. 투자자 여러분께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

당사는 2009년 ~ 2013년까지 국토해양부 공시 기준 시공능력순위 5년 연속 1위를 기록하였으며, 2014년에는 2위를 차지한 국내 종합 건설업계의 선두 업체입니다.
국내 건설업 시장은 상위 6개사의 비중이 높은 시장이며, 공사 난이도가 높은 기술형 입찰을 제외한 국내 공공건설공사에는 10대 건설사끼리 컨소시엄을 구성해 입찰에 참여하는 것을 제한하는 '10대 건설사 간 공동수급체 제한'으로 상위 대형건설사간의 경쟁 강도가 높습니다.

당사의 사업부문은 크게 건축/주택부문, 토목/환경부문, 플랜트/전력부문, 기타부문으로 분류되며 그 세부 내용은 아래와 같습니다.

당사는 고부가가치 사업인 플랜트/전력부문을 주력으로 토목/환경, 건축/주택 등 다양한 사업 포트폴리오를 구성하고 있습니다. 2014년 3분기 누적 기준 매출액은 12조 2,526억원(연결기준)이며 세부 사업별로는 플랜트/전력부문 5조 6,237억원(44.70%), 건축/주택부문 3조 9,006억원(31.00%), 토목/환경부문 2조 5,088억원(20.00%) 등으로 구성되어 있습니다.

2014년 3분기 누적 매출(연결 기준) 구조

당사의 매출액은 플랜트/전력부문의 비중이 40% 이상을 차지하고 있지만 어느 한 쪽으로 치우치지 않은 분산된 포트폴리오를 구성하고 있습니다. 이를 통해  한 사업부문의 실적이 일시적으로 하락할 경우에도 다른 사업 부문의 영업 실적을 바탕으로 회사 전반의 수익성을 안정적 수준에서 유지할 수 있다는 장점이 있습니다. 해외플랜트부문의 비중확대가 두드러지게 나타남에 따라 2009년 이후 토목, 건축, 플랜트의 공종별 매출비중이 2:3:5 수준으로 재편되었으며, 특히 주택부문의 매출비중이 15% 미만의 비중을 보이고 있어 주택 경기 침체에 대한 노출도가 감소한 상황입니다.

지역 별로는 국내와 중동 매출(2014년 3분기 누적 기준 각각 약 42.9%, 약 33.0%)의 비중이 높으나, 싱가폴, 베트남 등 아시아 지역의 사업 기반도 공고하며, 2011년 이후 베네수엘라, 우루과이, 콜롬비아 등 중남미 및 CIS(舊 독립국가연합) 지역으로 진출 지역을 다변화하고 있습니다. 이렇듯 해외부문의 매출비중 확대는 전체 매출액의 규모에도 큰 영향을 주고 있습니다.

해외사업의 경우 국내 사업에 비하여 시공위험, Country risk 등 높은 사업위험을 지니고 있어 해외사업 매출 증대가 사업안정성 저하로 이어질 가능성이 일부 내재되어 있습니다. 또한 해외수주의 주력부문인 플랜트 시장의 경우 최근 수요자 위주의 비우호적인 시장환경으로 전환되고 있고, 많은 국내 건설업체들이 경쟁 심화에 따른 채산성 저하 우려에 노출되어 있습니다. 당사는 상대적으로 수익성 위주의 선별적 수주를 하고 있으며, 기존의 중동 시장 중심에서 남미 등 새로운 지역으로의 다각화가 이루어지고 있어 해외공사와 관련한 사업위험을 적절히 통제하기 위해 노력하고 있습니다.

그러나 향후 현 시점에서 높은 비중을 차지하고 있는 플랜트 부분의 수주 감소가 나타나거나 금융 위기 등 세계적인 경기 둔화로 인해 각 사업부문의 수요가 급격히 감소하고 경쟁이 심화될 경우에는 당사 사업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수도 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.

당사의 주요 재무지표 추이는 다음과 같습니다.

당사는 주택 미분양에 따른 공사비 회수 지연과 해외 계약조건 및 기자재 매출 반영에 따른 미청구공사 증가로 매출채권 규모가 증가하여 현금 회수가 지연되었고 2013년 3분기에 차입금 4,089억원을 보유한 현대에너지를 연결대상에 편입하였습니다. 이에 당사는 2010년 이후 운전자본 부담 확대로 순차입금이 확대되어 2010년말 -5,833억원 수준이었던 순차입금이 전반적인 증가 추세를 보이고 있습니다. 그러나 다각화된 공종을 바탕으로 최근 3년간 약 7,000억원 수준의 영업이익을 꾸준히 창출하고 있고 부채 비율도 160% ~180% 내외를 유지하고 있습니다. 또한 2014년 3분기말 기준 총차입금 2조 7,957억원 중 단기성차입금은 약 7,141억원으로 단기성 차입금을 상회하는 현금성 자산을 보유하고 있습니다.

2014년 3분기말 기준 당사의 연결 기준 자산총계는 17조 8,564억원, 부채총계는 11조 716억원, 부채비율은 163.2%로 최근 3년간 160%~180% 내외의 수준을 유지하고 있습니다. 2014년 3분기말 기준 당사의 재무비율은 2013년말 대비 양호한 모습을 보여주나 향후 차입금 증가 추세가 지속될 경우 당사의 재무안정성에 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

장기차입금 증가의 영향에 따라 2014년 3분기말 연결 기준 총차입금은 2조 7,957억원으로 절대적인 규모는 적지 않으나, 자산총계 대비 15.7%로 크게 부담되는 수준은 아니며, 보유 현금성자산 또한 2조 1,926억원으로 당사의 기업 규모 및 전반적인 재무 구조 감안 시 재무건전성은 큰 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

또한 증권신고서 제출일 현재 당사의 2014년 4분기 실적에 대하여 가결산이 진행중에 있습니다. 이에 따르면 2014년 12월말 연결 기준(외부감사인의 감사가 종료되지 않은 잠정 실적) 당사의 총차입금은 2조 5,974억원이며, 이 중 단기성차입금은 6,365억원 수준으로 전체 차입금의 약 24.5% 수준입니다. 보유 현금성자산이 2조 5,424억원인 점 등을 감안할 경우 재무건전성에는 큰 무리가 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 향후 경기침체 및 금융환경의 급격한 변동 등이 재차 발생할 가능성을 배제할수 없으며, 주택 경기 침체 지속으로 인한 건설 경기 회복 지연으로 현재와 같은 차입금 증가 추세가 장기간 이어질 경우 당사의 재무안정성이 저하될 가능성이 있습니다.

당사의 2014년 3분기 및 최근 년도 요약 손익계산서는 다음과 같습니다.

당사는 국내에 집중되었던 수익기반이 해외수주 확대로 다원화되었고, 해외부문에서의 외형성장을 바탕으로 국내에서의 원가 상승 부담을 흡수하면서 2010년 이후 연간 1조원 이상의 매출총이익을 시현하고 있습니다. 2011년부터 무리한 확장보다는 수익성을 감안하여 선별적으로 수주를 진행하여 외형 성장세가 다소 둔화된 바 있었으나, 2012년부터 진출 지역을 다변화 하면서 우수한 매출 성과를 보이고 있습니다.

다만 2010년 이후 국내 주택 경기 침체 및 일부 해외 프로젝트의 손실 반영으로 수익률은 다소 저하 추세를 보이고 있으며 주택경기 침체의 장기화는 수익성 개선의 제약요인으로 작용하고 있습니다.

당사의 2014년 3분기 누적 매출이 전년동기대비 증대된 이유는 현대엠코와 현대엔지니어링 합병에 따른 연결 실적 편입으로 국내 매출이 1조 5,791억원 증가하였으며, 아시아에 대한 매출이 7,235억원 증가한 것이 주요 요인이라 분석됩니다.