정 정 신 고 (보고)

1. 정정대상 공시서류 : 투자설명서

2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 : 2014년 05월 13일

3. 정정사항

(정정 전 1)

(정정 후 1)

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인(20140519)

투 자 설 명 서

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인 20140513

【 본    문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

※ 1주의 모집가액 및 모집총액은 예정금액이며, 확정되지 않은 금액입니다.

발행가액은 '증권의발행및공시등에관한규정'제5-18조 (유상증자의 발행가액 결정)에 의거, 주주배정 및 주주우선공모증자시 할인율 등이 자율화 되어 자유롭게 산정할수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 '(구)유가증권발행및공시등에관한규정' 제57조에 의거하여 아래와 같이 산정할 예정입니다.

■ 1차 발행가액의 산출근거

본 증권신고서의 1차 발행가액은 신주배정기준일(2014년 05월 15일) 전 제3거래일(2014년 05월 12일)을 기산일로 하여 소급한 1개월 평균종가(거래량 가중평균), 1주일 평균종가(거래량 가중평균) 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 25%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

■ 공모일정 등에 관한 사항

※ 무상증자에 관한 사항

당사는 2014년 04월 23일 개최된 이사회에서 무상증자를 결의하였으며, 유상증자 납입일(2014년 06월 27일)의 익영업일인 2014년 06월 30일을 무상증자 신주배정기준일로 하여 유상증자 후 총 주식수 16,504,800주를 기준으로 1주당 0.2주를 무상으로 배정하는 증자를 시행할 예정이며, 금번 유상증자로 인해 발행되는 신주의 경우에도 자동적으로 무상증자에 참여하여 신주를 받을 수 있는 권리가 발생하게 됩니다.

[무상증자 개요]

2. 공모방법

▶ 구주주 1주당 배정비율 산출근거

3. 공모가격 결정방법

■ 발행가액 산정 방법

발행가액은 '증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정' 제5-18조에 의거 주주배정 증자시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가격을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 (舊) '유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 제57조에 의거 아래와 같이 산정됩니다. 1차 발행가액 및 2차 발행가액을 산정함에 있어 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 할인율 적용에 따른 발행가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

가. 1차 발행가액

신주배정기준일(2014년 05월 15일)전 제3거래일(2014년 05월 12일)을 기산일로 하여 1개월 가중산술평균주가(거래량 가중평균), 1주일 가중산술평균주가(거래량 가중평균) 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 25%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다.

나. 2차 발행가액 산정

구주주 청약초일(2014년 06월 19일) 전 제3거래일(2014년 06월 16일)을 기산일로 한 1주일 가중산술평균주가(거래량 가중평균) 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 25%의 할인율을 적용하여 아래의 산식에 의하여 산정한 발행가액으로 합니다.

다. 확정 발행가액 산정

확정 발행가액은 상기 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 다만 자본시장과금융투자업에관한법률 제165조의6(주식의 발행 및 배정 등에 관한 특례) 및 증권의발행및공시등에관한규정 제5-15조의2(실권주 철회의 예외 등)에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 합니다.(단, 호가단위 미만은 절상함)

※ 일반공모 발행가액은 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출조건

나. 모집 또는 매출의 절차

(1) 공고의 일자 및 방법

(2) 청약방법

① 구주주 청약(신주인수권증서 보유자 청약): 주주로서 신주인수권을 배정받은 자 및 시장에서 신주인수권증서를 매입하여 보유한 자는 신주인수권증서를 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 대표주관회사인 대우증권(주)의 본ㆍ지점에서 보유 증서의 수량 한도내에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 증권회사에 예탁하지 않고 자기명의의 주권을 직접 보유하고 있는 명부상 주주는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 대우증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다.

② 초과청약: 제1항의 신주인수권 증서청약을 한 자에 한하여 신주인수권증서 청약한도 주식수의 20%를 추가로 청약할 수 있습니다. 이때 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.

③ 일반공모 청약 : 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약사무취급처에 실명확인증표와 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 단, 청약증거금은 청약금액의 100%로 하며, 청약증거금은 주금납입일에 납입금으로 대체하되, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 각 청약처별 다중청약은 가능하나, 한개의 청약처에서 이중청약은 불가능 하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개의 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다.

④ 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(자본시장과금융투자업에관한법률 제 9조 제 5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제 132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.

⑤ 기타
a. 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 구주주가 신주배정비율에 따라 배정받은 주식을 청약한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.
b. 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.
c. 청약자는 '금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률'에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.

⑥ 청약한도
a. 구주주(신주인수권증서 보유자)의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.15000000주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 0.2주를 곱하여 산정된 수, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.

b. 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다.

(3) 청약취급처

(4) 청약결과 배정방법

① 구주주 청약(신주인수권증서 청약): 보유하고 있는 신주인수권증서 수량 범위 내에서 청약한 주식수에 따라 배정된다.(자본시장법 제165의 6조 3항 및 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-19조에 의거하여 구주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.)

② 초과청약에 대한 배정: 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약비율 : 배정 신주 1주당 0.2주)한 주식수에 비례하여 배정합니다. 이때 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100%)

③ 일반공모 청약: 상기 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 대표주관회사가 일반에게 공모하되, 일반청약자 및 기관투자자(집합투자업자 포함)에게 구분 없이 배정합니다.

1) 배정수량 계산시에는 대표주관회사에 청약된 청약 주식수를 모두 합산하여 통합배정합니다. 일반공모 청약결과 일반공모 총 청약자의 청약주식수가 공모주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 한다. 이후 최종 잔여주식은 최고청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최고청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 대표주관회사가 합리적으로 판단하여 배정합니다.

2) 일반공모 청약결과 일반공모 총 청약주식수가 일반공모 주식수에 미달하는 경우에는 청약주식수대로 배정합니다. 배정결과 발생하는 잔여주식은 대표주관회사가 자기계산으로 잔액인수합니다.

* 대표주관회사 인수비율

3) 단, 대표주관회사는 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제2항5호에 의거 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 5,000주 이하(액면가 5,000원 기준)이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있습니다.

(5) 투자설명서 교부에 관한 사항
- '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제124조에 의거, 본 주식의 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 이화공영(주) 및 대표주관회사인 대우증권(주)가 부담하며, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.

- 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자께서는 (동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외) 청약하시기 전 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

- 투자설명서 수령거부의사표시는 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신으로만 하여야 합니다.

① 투자설명서 교부 방법 및 일시

※ 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

② 확인절차
a. 우편을 통한 투자설명서 수령시
- 청약하시기 위해 지점을 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.
- HTS를 통한 청약을 원하시는 경우, 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.
- 주주배정 유상증자 경우 유선청약이 가능합니다. 유선상으로 신분확인을 하신 후, 투자설명서 교부 확인을 해주시고 청약을 진행하여 주시기 바랍니다.

b. 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시
직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

c. 홈페이지 또는 HTS를 통한 교부
청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

③ 기타
a. 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후 주주명부상 주주분들에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 인쇄물을 받으실 수 있으며, 또한 동일한 내용의 투자설명서를 전자문서의 형태로 대우증권㈜의 홈페이지에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.

b. 구주주 청약시 대우증권(주) 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법
해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

c. 투자설명서 교부 의무의 주체
금번 유상증자 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 발행회사인 이화공영(주) 및 대표주관회사인 대우증권㈜가 부담합니다.

※ 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면 등의 방법으로 표시하지 않을 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

(6) 주권교부에 관한 사항
a. 주권교부예정일: 2014년 07월 8일
b. 주권교부장소: 국민은행 증권대행부
c. '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제309조 제5항의 규정에 의한 신청을 한 경우, 해당청약자에게 배정된 주식은 한국예탁결제원의 명의로 일괄발행되고 동 주권은 청약취급처의 장부상 계좌에 자동입고됩니다.

(7) 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항
청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 주금납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

(8) 주금납입장소: 우리은행 서교동지점

다. 신주인수권증서에 관한 사항

(1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165의 6조 3항 및 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.

(2) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 대우증권(주)로 합니다.

(3) 청구기간: 신주배정통지일(2014년 05월 26일)로부터 구주주청약개시일(2014년 06월 19일)의 전일(2014년 06월 18일)까지

(4) 신주인수권증서 발행 청구 절차

① 명부주주의 경우 신주인수권증서를 매매하고자 하는 명부주주는 명의개서대리인인 국민은행 증권대행부에 신주인수권증서의 발행을 청구합니다. 신주인수권증서의 매매는 거래상대방과의 신주인수권증서 실물 양도를 통하여 이루어집니다. 신주인수권증서의 매수자는 청약일에 신주인수권증서를 지참하여 대우증권(주)에 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

② 실질주주의 경우 별도청구절차 없이 신주인수권증서를 일괄발행하므로 2014년 05월 26일에 당해 주식을 보관하고 있는 계좌에 신주인수권 증서를 입고할 예정입니다. 신주인수권증서를 매매하고자 하는 실질주주는 위탁 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법

신주인수권증서 실물을 보유하고 있는 양수인은 신주인수권증서를 지참하여 대우증권(주)의 본점 및 지점에서 해당 신주인수권증서에 기재 되어있는 수량만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약 하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 또한 신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 대우증권(주)의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(6)당사는 금번 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국 거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우 상장기간은 2014년 06월 02일부터 2014년 06월 10일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2014년 06월 11일에 상장폐지될 예정입니다. (유가증권시장상장규정 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며,동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 함)

(7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항

당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.

① 상장방식: 실질주주의 신주인수권증서를 일괄예탁 방식으로 발행하여 상장합니다.

② 실질주주의 신주인수권증서 거래
ⅰ) 상장거래: 2014년 06월 02일부터 06월 10일까지(5일간) 거래 가능합니다.
ⅱ) 계좌대체거래: 2014년 05월 26일(예정)부터 2014년 06월 12일까지 거래 가능 합니다.
* 신주인수권증서 상장거래의 결제일인 2014년 06월 12일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 2014년 06월 13일부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다.
ⅲ) 실질주주의 신주인수권증서는 상장을 위해 일괄예탁되므로 주주 신청에 의한 실 물증서 반환은 불가합니다.

③ 명부주주의 신주인수권증서 거래
ⅰ) 신주배정통지일(2014년 05월 26일(예정)로부터 2014년 06월 18일까지 신주인수권증서 실물양도를 통해 거래 가능합니다.
* 신주인수권증서는 당사 명의개서대리인인 국민은행 증권대행부에서 주주 요청시 발급합니다.
ⅱ) 신주배정기준일(2014년 05월 15일) 전일까지 국민은행 증권대행부에 대행예탁(거래증권사 계좌에 입고)신청을 할 경우에는 실질주주와 동일하게 상장거래 및 계좌대체 거래를 할 수 있으며, 이 경우 거래가능기간은 실질 주주와 동일합니다.

라. 주권교부일 이전의 주식양도의 효력에 관한 사항

주식교부일 이전의 주식의 양도는 발행회사에 대하여 효력이 없습니다. 다만, 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』 제311조 제4항에 의거 주권발행전에 증권시장에서의 매매거래를 투자자계좌부 또는 예탁자계좌부상 계좌 간 대체의 방법으로 결제하는 경우에는 「상법」 제335조제3항에 불구하고 발행인에 대하여 그 효력이 있습니다.

마. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

(1) 본 증권신고서상의 공모일정은 확정된 것이 아니며 관계기관의 조정 또는 증권신고서 수리과정에서 변경될 수 있습니다.

(2) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 3항에 의거 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(3) 본 증권신고서에 기재된 내용은 신고서 제출일 현재까지 발생된 것으로 본 신고서에 기재된 사항 이외에 자산, 부채, 현금흐름 또는 손익상황에 중대한 변동을 가져오거나 중요한 영향을 미치는 사항은 없습니다. 따라서, 주주 및 투자자가 투자의사를 결정함에 있어 유의하여야 할 사항이 본 증권신고서상에 누락되어 있지 않습니다.

(4) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

(5) 본 증권신고서의 발행예정가액은 확정되어 있는 것은 아니며, 추후 2차 발행가액까지 산정함으로써 확정될 예정입니다. 또한, 본 증권신고서의 발행예정금액은 추후 주당발행가액이 확정되는 내용에 따라 변경될 수 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.

(6) 기타사항

1) 청약자가 금융실명거래및비밀보장에관한법률에 의거 실명에 의하여 청약하지 아니한 경우에는 이를 무효처리합니다.

2) 유상증자 일정에 관한 사항

'Ⅰ.모집 또는 매출에 관한 일반사항' 중 '1. 공모개요'의 라. 공모일정 등에 관한 사항 참조

3) 본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요내용의 변경시에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자 여러분께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

4) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있으니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 액면금액(정관 제7조)

주식 1주의 금액은 500원으로 한다.

2. 의결권에 관한 사항

(1) 주주의 의결권(정관 제 26조)
 : 주주의 의결권은 1주마다 1개로 한다.

(2) 의결권의 대리행사 (정관 제 29조)
① 주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.
② 제1항의 대리인은 주주총회 개시전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다.

(3) 주주총회 결의방법(정관 제30조)

주주총회의 결의는 법령과 정관에 다른 정함이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수와 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로써 한다.  

3. 신주인수권에 관한 사항(정관 제10조)

① 주주는 그가 소유한 주식의 수에 비례하여 신주의 배정을 받을 권리를 갖는다.  

② 회사는 제1항의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 주주이외의 자에게 신주를 배정할 수 있다.

1. 발행주식총수의 100분의 20을 초과하지 않는 범위 내에서 신주를 모집하거나, 인수인에게 인수하게 하는 경우

2. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제165조의 6의 규정에 의하여 이사회의 결의로 일반공모증자 방식으로 신주를 발행하는 경우

3. 상법제340조의2 및 제542조의 3의규정에 의한 주식매수선택권의 행사로 인하여 신주를 발행하는 경우  

4. 발행하는 주식총수의 100분의 20 범위 내에서 우리사주조합원에게 주식을 우선배정하는 경우  

5. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제165조의 16의 규정에 의하여 주식예탁증서(DR)발행에 따라 신주를 발행하는 경우

6. 상법 제418조 제2항의 규정에 따라 신기술의 도입, 재무구조 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우  

③ 신주인수권의 포기 또는 상실에 따른 주식과 신주배정에서 발생한 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

4. 주식에 관한 사항

(1) 회사가 발행할 주식의 총수(정관 제5조)
회사가 발행할 주식의 총수는 100,000,000주로 한다.

(2) 주권의 발행과 종류(정관 제8조)
① 회사가 발행하는 주권은 기명식으로 한다.

② 회사의 주권은 1주권, 5주권, 10주권, 50주권, 100주권, 500주권, 1,000주권 및
 10,000주권의 8종류로 한다.

(3) 주식의 종류, 수 및 내용(정관 제9조)
① 회사는 보통주식과 우선주식을 발행할 수 있다.

② 제5조의 발행예정주식총수 중 우선주식의 발행한도는 10,000,000주로 한다.

③ 우선주식에 대한 최저배당률은 연 액면금액의 3%로 한다.

④ 우선주식에 대하여 제3항의 규정에 의한 배당을 하고, 보통주식에 대하여 우선주식의 배당률과 동률의 배당을 한 후, 잔여배당가능이익이 있으면 보통주식과 우선주식에 대하여 동등한 비율로 배당한다.

⑤ 우선주식에 대하여 제3항의 규정에 의한 배당을 하지 못한 사업연도가 있는 경우에는 미배당분은 누적하여 다음 사업연도의 배당시에 우선하여 배당한다.

⑥ 우선주식의 주주는 의결권이 없는 것으로 한다. 다만 우선주식의 주주는 우선주식에 대하여 소정의 배당을 하지 아니한다는 결의가 있는 총회의 다음 총회부터 그 우선적 배당을 한다는 결의가 있는 총회의 종료시까지는 의결권이 있다.

⑦ 우선주식은 발행일로부터 3년이상으로 발행당시 이사회가 정한시점을 경과하면 보통주식으로 전환된다. 다만, 위 기간중 소정의 배당을 하지 못한 경우에는 소정의 배당이 완료될 때까지 그 기간은 연장된다.

⑧ 제7항의 규정에 의해 발행되는 신주에 대한 이익의 배당에 관하여는 제12조의 규정을 준용한다.

5. 배당에 관한 사항

(1) 이익배당(정관 제52조)
① 이익의 배당은 금전과 주식으로 할 수 있다.

② 이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 수종의 주식을 발행한 때에는 주주총회의 결의로 그와 다른 종류의 주식으로도 할 수 있다.

③ 제1항의 배당은 매결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급한다.

(2) 중간배당(정관 제53조)

① 회사는 이사회의 결의로 6월 30일 17시 현재의 주주에게 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의12에  의한 중간배당을 할 수 있다. 중간배당은 금전으로 한다.  

② 제1항의 결의는 제1항의 기준일 이후 45일내에 하여야 한다.

③ 중간배당은 직전결산기의 재무상태표상의 순자산액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 액을 한도로 한다.

1. 직전결산기의 자본의 액

2. 직전결산기까지 적립된 자본준비금과 이익준비금의 합계액

3. 직전결산기의 정기주주총회에서 이익배당하기로 정한 금액

4. 직전결산기까지 정관의 규정 또는 주주총회의 결의에 의하여 특정목적을 위해 적립한 임의준비금

5. 중간배당에 따라 당해 결산기에 적립하여야 할 이익준비금

④ 사업년도개시일 이후 제1항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(준비금의 자본전입, 주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사에 의한 경우를 포함한다)에는 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전사업년도말에 발행된 것으로 본다. 다만 중간배당후에 발행된 신주에 대하여는 중간배당기준일 직후에 발행된 것으로 본다.  

⑤ 제9조의 우선주식에 대한 중간배당은 보통주식과 동일한 배당률을 적용한다.

(3) 신주의 배당기산일(정관 제12조)
회사가 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 발행한 신주에 대한 이익의 배당에 관하여는 신주를 발행한 때가 속하는 영업연도의 직전영업연도말에 발행된 것으로 본다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

건설업은 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자본 형성 및 사회간접자본시설의 확충을 직접적으로 담당하는 국가경제의 기간산업니다. 건설업은 타 산업에 비해 생산, 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 경제성장과 고용창출의 역할을 주도하며 국가 중추산업으로서 국내외 인프라 확충에 기여하고 있습니다. 이처럼 정부 차원에서의 경기조절용으로 활용되는 산업의 특성상 건설업은 환율, 물가, 금리, 글로벌 경기 등 다양한 외생변수 뿐만 아니라 부동산 가격 및 관련 법규, 정부규제 등에 따라 영업환경이 변동될 가능성이 존재합니다.
 

2013년 3분기 기준 국내총생산(GDP) 내 건설업의 생산비중은 50조 2,776원 수준으로 전체 GDP 중 5.2%를 차지하고 있습니다. 건설업의 생산비중은 2005년 이후 하락세를 지속하는 모습을 보이고 있습니다. 이는 건설시장 불황이 장기화되면서 국내건설 수주액 감소가 이어지고 있기 때문으로 판단됩니다. 반면 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2014년 1분기 기준 1,683천명으로 전체 고용의 6.8%를 차지하고 있습니다. GDP내 건설업 생산비중과 마찬가지로 건설업 취업자 비중 역시 지속 하락하는 모습을 보이고 있으나, 건설업의 높은 노동연관효과 감안시 건설업은 여전히 고용 창출 측면에서 국가경제의 중요한 비중을 담당하고 있습니다.

국내총생산에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 6.9%에서 이후 지속적으로 하락하여 2013년 3분기(누적) 기준 5.2%로 지속적으로 하락하고 있습니다. 또한 건설업의 경제성장 기여도는 2008년 이후 2009년과 2013년을 제외하고 지속적으로 마이너스를 기록하였습니다.

앞서 기술한 바와 같이 건설업은 국가기간 산업으로서 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 정부 차원에서 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용하고 있으며, 이로 인해 부동산 관련 각종 정부정책 및 규제 등의 변화에 따라 건설업의 영업환경이 크게 변동될 가능성이 상존합니다. 이처럼 정부정책의 영향력이 크다는 점은 건설업계에 기회를 제공하는 측면도 있으나 반대로 영업환경의 불확실성을 증대시켜 당사의 실적에 부정적인 요인으로 작용할 수 있으므로 투자자께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

글로벌 경기는 2009년 이후 각국 정부의 적극적인 경기부양책 실행 등으로 인하여 침체국면에서 다소 벗어나는 모습을 보이며 2010년과 2011년 일시적인 회복세를 나타내기도 하였으나, 2011년 유럽발 재정위기, 미국의 신용등급 강등 등 글로벌 악재들이 이어지며 글로벌 경기가 급격히 위축되었습니다. 최근 미국과 유럽 등 선진국의 경제 지표가 호조를 보이는 등 선진국을 중심으로 한 글로벌 경기 회복의 시그널이 나타나고 있음에도 불구, 미국의 양적완화에 대한 출구전략 시행 및 일본의 엔화가치 급락에 따른 불안요인 역시 상존하고 있습니다. 또한 중국의 경기둔화 우려가 지속되는 가운데, 우크라이나를 둘러싼 지정학적 리스크, 인도와 터키의 막대한 경상수지 적자, 아르헨티나를 포함한 신흥국의 통화위기 등 글로벌 경기의 불확실성이 확대, 지속되고 있는 상황입니다. 이와 같은 글로벌 경제의 불확실성은 대외 의존도가 높은 우리나라의 경제성장률에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.  
 

상기 서술한 바와 같이 세계 경제의 불확실성 및 경기둔화가 2014년에도 지속될 것으로 예상되는 만큼 대외 의존도가 높은 우리나라의 경제성장률 역시 이로 인한 직ㆍ간접적인 영향을 받을 것으로 전망됩니다. 과거 국내 GDP 순환변동치와 주택수주 및 투자의 순환변동치를 비교해보면, 국내 GDP 순환변동치와 주택수주 및 투자의 순환변동치가 약간의 시차를 두고 매우 유사한 흐름을 보이고 있어 국내 경제가 주택건설경기에 직접적인 영향을 미쳤음을 알 수 있습니다.  

국내 gdp와 주택 수주 및 투자의 순환변동치 추이 비교

(자료: 한국건설산업연구원)

 내년 경제성장률은 올해보다 개선될 것으로 보여져 건설 경기에 다소 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 예상되나, 여전히 대내외 불확실성 요인이 많아 만약 국내 경제성장률이 예상치를 하회하며 성장세가 둔화되는 모습을 보일 경우 이는 건설 경기의 하락을 촉진시킬 것으로 예상되는 바 투자자께서는 투자시 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적인 생산형태를 띄고 있으며, 생산과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 시장의 진입장벽은 낮은 수준입니다. 또한 건설업의 경우 기계장치와 같은 고정자산에 대한 투자부담이 작기 때문에 기존에 수주하여 진행하던 공사를 다른 신규 건설업체 등에 이관하는 것 역시 용이한 바 실제로 시공력을 갖추지 못한 건설업체들의 난립에 따른 과당경쟁이 지속되고 있는 상황입니다.

국내건설시장은 과거 허가제로 되어있던 건설업면허발급제도가 1999년 등록제로 전환된 이후 건설업체의 수가 급격히 증가하였습니다. 2013년 말 기준, 종합건설회사는 10,921개로 많은 수의 업체가 시장에 참여하고 있는 상황입니다. 이처럼 건설업은 건설업 면허 취득이 개방되어 있는 완전경쟁 시장으로 변화됨에 따라 타 산업에 비해 시장 진입이 쉽고 경쟁이 치열한 현재의 비우호적인 영업환경 하에 놓이게 되었습니다.

상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며, 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨은 물론 향후 한중 FTA 체결이 가시화될 경우 국내 건설시장의 경쟁은 더욱 심화될 전망입니다. 이 때문에 글로벌 경쟁력 확보가 시급히 요구되고 있습니다. 따라서 향후에는 시장경쟁을 통한 건설업체의 차별화가 심화되는 동시에 건설시공위주의 단순서비스 산업에서 복합산업구조로 변화될 것으로 전망되는 바, 수익구조의 다변화 및 차별화된 능력을 통해 경쟁우위를 확보해야 하는 상황입니다.
 

(자료: 대한건설협회)

당사는 아파트, 오피스, 제약시설물 중심의 건축공사와 정수처리시설공사, 교량공사, 토지조성공사 등을 중심으로한 토목공사를 영위하고 있으며 상기표의 분류 중에서는 종합건설업에 속합니다.

건설업은 일정 계약을 수주받았을 때, 한 개의 건설사가 모든 시공을 담당하는 것이 아니고 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여하고 있습니다. 따라서 중소규모의 건설사들까지 보면 5만개를 상회하는 업체가 있으며, 치열해진 경쟁으로 공사마진율개선에 어려움을 겪고 있는상황입니다. 건설사 부도율은 정부의 공공부분 사업 확장과 세제개편 등 정책적인 지원에 힘입어 다소 감소하였으나, 결국 근본적인 소비심리와 부동산 시장을 움직이는 민간소비의 실질적인 개선이 있지 않는한 장기화된 건설업 부진의 회복시기는 지연될 가능성이 있습니다.  

이와 같은 상황을 고려해 볼 때, 타 업체와의 경쟁에서 비교우위를 점하기 위해서는 리스크관리 능력과 더불어 기술 경쟁력 강화, 내부 프로세스 혁신 등 지속적인 원가절감 노력을 통해 수익성 확보를 위한 노력이 필수적이라고 판단됩니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다. 타업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 이는 해당 영업분야에서의 경쟁력 약화 및 영업 영역의 축소로 이어져 당사의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 바 투자자께서는 투자시 이점 유의하시기 바랍니다.

국내 건설수주 규모는 2006년 하반기 이후 회복세를 보이며 2007년까지 양호한 수준의 증가율을 기록하였으나, 2008년 이후 감소세가 지속되고 있습니다. 국내 건설수주는 2013년 기준, 전년대비 10.0% 감소한 91조 3,069억원을 기록하였습니다. 공종별로는 건축부문 수주가 전년대비 6.7% 감소한 61조4,030억원을 기록하였으며 토목부문 수주는 전년대비 16.2% 감소한 29조 9,041억원을 기록하였습니다.

건설수주는 2011년 전년동기 대비 7.2% 성장하며 일시적 회복세를 보이기도 하였으나 2012년 하반기부터 2013년까지 거시경제 및 주택경기 위축 등의 영향으로 민간수주가 급감하며 전반적으로 부진한 모습을 이어가고 있습니다. 특히, 2013년의 경우 공공부문의 수주가 전년동기 대비 6.1% 성장하였음에도 불구, 민간수주가 전년동기 대비 -18.2% 급감하며 전체 수주액 감소의 주원인으로 작용하였습니다.  

건설업은 2010년 상반기까지 정부의 대규모 SOC투자 등 공공부문 투자에 의해 실적을 유지하였으나, 2010년 하반기 이후 정부의 경기부양책 효력이 약해지고 투자규모가 감소하면서 경기가 하강하였고, 이러한 침체는 현재까지 장기화되는 모습을 보이고 있습니다. 2011년에는 2010년 건설수주 규모가 급락한 데에 따른 기저효과로 민간 주택부문 수주가 다소 회복되고 해외수주가 증가하는 모습을 보였으나, 이후 정부의 공공부문 투자가 감소함에 따라 건설경기는 정체상태를 기록하였습니다.

2012년에는 지방권의 주택경기 회복 둔화에 따라 민간부문의 수주 증가가 소폭에 그치고, SOC예산 감소와 계속사업 위주의 예산집행 등으로 공공부문의 신규 수주가 감소하면서 2011년의 수주액 상승분을 반납, 다시 감소세로 전환되었습니다. 또한, 철근 부문의 민감도가 높은 건축 부문은 2008년 금융위기 이후 실물경기 위축으로 인하여 수주액이 토목 부문과 비교하여 상대적으로 급격하게 감소하였습니다.  

공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 2010년부터 2013년까지 공공부문 수주는 정부의 재정건전성 강화, 지자체 및 공기업들의 투자여력 감소, 4대강 사업 등의 발주 마무리 등으로 토목 발주가 급감하며 4개년 각각 38조 2,368억원, 36조 6,248억원, 34조 776억원, 36조 1,702억원을 기록하였습니다. 2013년에는 공기업의 발주감소에도 불구하고, 지자체의 대폭적인 물량 확대에 힘입어 전년 대비 6.1% 증가하였습니다.  

민간수주는 최근 수년간 미분양주택문제가 해결되지 않고 있고 재건축 및 재개발 공사 물량 또한 감소하여 2013년에는 전년대비 18.2% 감소한 55조 1,367억원을 기록하였습니다. 특히 토목공종의 경우 경기부진에 따른 수주감소의 여파와 더불어 설비투자의 감소로 인해 몇 건의 철도 관련 시설 공사를 제외하고는 대형공사 부재로 전년 대비 41.4% 감소하며 민간수주 부진의 주원인으로 작용하였습니다. 이와 더불어 건축공종 수주 역시 전년대비 10.6% 감소하며 부진한 모습을 이어갔습니다. 주거용에서 신규주택 물량의 호조가 있었으나, 재건축ㆍ재개발이 극심한 부진을 보였고 사무용건물과 작업용 건물 물량 등도 전반적으로 저조하였습니다.  
 

연도별 국내건설공사 수주실적

기획재정부 및 국회예산정책처의 2014년 SOC부문 예산(안)에 따르면, 2014년 SOC투자규모는 2013년 예산 대비 5.3% 감소한 23조 6,896억원 규모로 편성되었습니다. 최근 5년 사이 정부의 SOC 예산은 약 25조 4,000억원에서 23조 7,000억원 수준으로 1조 7,000억원 가량 줄어들며 정부 전체 지출에서 SOC 예산이 차지하는 비중도 8.4%에서 6.7% 수준으로 줄어들었습니다.  
 

soc 투자 규모 추이

'2013~2017년 국가재정운용계획'에 따르면 SOC부문 예산의 축소가 불가피한 만큼 SOC부문에 대한 재정운용전략과 재원배분 방향은 그간 축적된 발주수준을 감안하여 신규 사업을 추진하기 보다는 기존 시설을 효율적으로 운영하는데 중점을 두고 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 예산을 토대로 살펴볼 경우 도로와 철도 등 교통 관련 SOC의 투자 감소가 두드러질 것으로 예상되는 바 정부는 이들 부문에 대한 운영 효율성 제고에 주력할 것으로 보여집니다.
 

SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게 하는 중요한 요소 중 하나이나, 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에서 신규 SOC사업 축소 및 운영효율화 방침에 따라 도로 등 대형 SOC 신규 사업의 예산이 최소화 될 것으로 보여 향후 공공수주 부문에 부정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.  

공공부문의 경우 4대강 사업종료 및 LH공사 경영악화 등으로 인해 발주가 감소하는 모습을 보이고 있습니다. 이에 따라 항만, 공항, 댐, 발전소 등 대부분 공공의 공사발주가 전반적으로 부진을 보여 수주액 감소세가 이어지고 있습니다. 지방자치단체 및 공기업의 경우 2009년도에 급증했던 발주 물량에 대한 부담이 지속되어 신규사업에 대한 투자여력은 부족할 것으로 예상되며 지자체의 경우 부동산 시장침체에 따른 취등록세 감소, 각종 개발사업 추진의 영향으로 재정자립도가 저하되었고, 안전행정부에서 재정건전화계획의 수립 및 이행을 강제하고 있어 신규사업 위축이 불가피할 전망입니다. 공공부문의 발주물량 감소는 주택 시장이 완전히 회복되지 않은 상황에서 전체 건설수주 물량 감소로 이어질 수 있으며 이는 각 건설업체 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

결론적으로 앞서 살펴본 바와 같이 정부의 SOC 예산의 감소세에 따른 공공부문 수주의 감소와 더불어 수도권 주택경기 침체 지속으로 인한 미착공 택지 적체, 미분양 주택 해소 지연, 국내외 공사 수익성 악화 등으로 건설업계의 경영 위기가 지속될 가능성이 존재하는 바, 투자자께서는 투자시 이점 유의하시기 바랍니다.

2007년 이후 급증한 주택분양 물량이 금융환경 등 거시경제 악화 등과 맞물려 미분양물량이 크게 증가하였으며, 미분양 주택잔고로 인한 문제는 현재까지도 건설경기의 하락을 이끌고 있는 주요 원인입니다. 미분양주택의 양상은 국가적으로 커다란 사회적 비용으로 남게 되고 주택건설업체의 입장에서는 자금 유동성 부족에 따른 사업악화를 초래하고 있습니다.  최근 확산되고 있는 주택건설업체의 어려움도 미분양 주택의 증가로 아파트 분양대금이 적시에 들어오지 않아 단기채무를 갚지 못하는 자금흐름의 불일치가 결정적인 원인입니다. 주택건설업체는 수요자들의 분양대금을 받아 아파트를 짓는 선분양 구조에서 미분양누적은 곧바로 단기 유동성 부족으로 이어지기 때문에 미분양 증가로 인해 자금회수가 지연될 경우 건설사들의 재무구조 및 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.

국토교통부가 공개한 2014년 2월말 기준 전국 미분양주택 현황에 따르면, 전국 미분양 주택은 전월대비 6,185호 감소한 52,391호를 기록, 6개월 연속 감소하며 8년 만에 최저치를 기록했습니다. 이는 신규 미분양이 소폭 증가하는데 그치고, 8.28대책 등을 포함해 정부가 지속적으로 추진한 부동산 정책 등의 영향으로 기존 미분양이 꾸준하게 감소했기 때문으로 판단됩니다.

준공 후 미분양 역시 전월대비 373호 감소한 20,193호를 기록하며 10개월 연속 감소세를 보였습니다. 이는 2008년 3월 20,012호를 나타낸 이후 가장 적은 수량이며, 이같은 감소세는 신규 미분양 등 증가분이 거의 없는 상태에서 경기 지역에서의 미분양이 크게 감소한 영향 때문인 것으로 풀이됩니다.  

주택시장의 주요 이슈인 미분양주택의 지속적인 감소세가 관찰되고 있기는 하나, 여전히 총 미분양 수량은 과다한 수준을 보이고 있습니다. 과도한 미분양은 건설산업의 전반적인 부실과 미분양주택 증가에 따른 수요 심리 위축으로 연결되어 주택경기의 침체 심화에도 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 준공후 미분양의 경우 대부분 금융조달을 통해 조달된 사업비용의 상환기간을 늦춰 금융비용을 크게 증가시켜 건설사의 재무구를 크게 악화시키는 요인인 바 준공후 미분양 추이에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.  

(자료: 대한건설협회)

지방에 비해 주택 경기 냉각에 따른 악영향이 적었던 수도권의 경우에도 여전히 공급 물량이 많고 서울 뉴타운 정책 등으로 인한 재개발/재건축 물량도 잠재되어 있어 수도권 내 미분양 주택 물량 해소는 상당시일이 소요 될 것으로 예상됩니다.  최근 주택 부동산 시장 내에서 중소형 주택으로 시장성이 쏠림현상을 나타나고 있는 반면 수도권 내의 미분양 물량 중 대형 주택의 비중이 큰 편임을 감안할 때 단시일내에 국내 주택시장의 본격적인 회복세가 나타나기는 어려울 것으로 판단됩니다.  

또한 올해 건설사들이 이미 미분양주택이 가장 많은 수도권을 중심으로 신규 아파트 공급을 늘리고 있어 향후 대규모 미분양 사태가 유발될 가능성이 존재합니다. 건설사들은 수도권 분양 상황이 우호적이지 않음에도 불구, 최근 나타나고 있는 수도권 아파트 가격의 회복세와 미분양 주택 감소세에 발맞춰 분양을 늘릴 계획에 있어 대규모 공급에 따른 잔여 물량이 소진되지 않을 경우 건설업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로 투자자 여러분께서는 투자시 이점 유의하시기 바랍니다.

국내 건설경기는 주택경기 부진 등으로 금융위기 이후 장기간 침체를 보이고 있으며, 산업 규모가 축소되고 업체 수익성이 악화되는 등 어려운 시장상황이 지속되고 있습니다. 국내 건설업체들은 이러한 내수시장의 침체를 타개하기 위해 해외진출을 가속화하였으며, 그 결과 국내 건설수주가 감소하기 시작한 2007년을 기점으로 해외건설 수주 물량이 본격적으로 증가하며 국내 건설경기의 부진을 완화해 주는 역할을 해왔습니다.

세계 경기 침체의 영향으로 2009년 상반기 수주가 급감하였으나 2009년 2분기부터 유가가 회복되자 중동 플랜트 발주 또한 본격화되면서 국내 건설 업체들의 해외수주도 회복세를 보였습니다. 특히 2009년 말 수주한 186억달러 규모의 UAE 원전 실적이 2010년에 반영되면서 2010년 해외수주액은 총 715.8억 달러에 달하는 등 최대의 호황을 기록했습니다. 또한 2011년 들어 북아프리카 지역의 내전 및 민주화 시위, 중동지역의 민주화 운동확산으로 야기된 정치적 불안, 유럽발 재정위기 등 대외적인 불안 요소에도 불구하고 591.3억달러에 달하는 해외수주를 기록했습니다. 유가인상에 따른 오일머니 축적과 국내 EPC업체의 경쟁력 향상 등이 견조한 수주증가 추세를 유지하게 하는 주요 원인으로 작용했습니다.

 2012년에는 전년대비 약 10% 증가한 648.8억달러의 신규수주를 기록하는 등 최근 수년간 이어온 수주확대 기조가 유지되었으며, 2013년 해외건설 수주액은 전년 대비 0.5% 증가한 652.1억 달러로 2010년에 이어 역대 2위의 실적을 기록하였습니다.

국내 건설업체 해외건설수주 현황

중동 지역 국가의 오일머니가 해당 지역의 발전설비 등의 대형 플랜트 설비 투자로 이어지면서 국내건설업체의 해외수주금액의 증가세의 원동력으로 작용한 것으로 판단됩니다. 2013년 아시아지역 수주액은 업계의 수주다변화 노력 및 대형 플랜트 공사(투르크메니스탄 석유화학단지 조성 프로젝트(21억불 규모), 베트남 NSRP 정유 프로젝트(21억불 규모)) 수주 영향으로 전년동기 대비 42% 증가하면서 중동 수주액을 상회하였습니다.  
 

2011년 하반기 중동 지역 전반에 일어난 민주화 운동들이 마무리 단계에 접어 들면서 공사 및 발주가 재개되었고, 사우디 국영석유회사인 아람코가 석유화학플랜트 사업 등을 중심으로 2010년부터 2015년까지 대규모의 투자계획을 시행함에 따라, 2011년 이후 총 1,200억달러 규모의 각종 대형 건설사업이 진행되고 있습니다. 또한 2020년 두바이 엑스포, 2022년 카타르 월드컵 등 대규모 국가행사가 예정된 국가의 발주가 꾸준히 이어질 예정이기 때문에 2014년에도 국내 건설업체들의 해외건설 수주 기회는 계속될 것으로 보입니다.  

실제로 국토교통부에 따르면 2014년 1분기 해외건설 수주액은 전년동기 대비 31% 상승한 176억 달러로 역대 1분기 실적으로는 두번째인 기록을 세웠습니다. 이는 국내기업 간 경쟁력을 갖춘 부문의 컨소시움 구성으로 시너지 효과를 높이고 수주지원단의 파견으로 신시장 개척노력이 결실을 맺은 결과로 판단됩니다.

그러나 2013년 들어 일부 대형 건설사들이 해외 프로젝트의 실적악화로 대규모 적자를 기록했던 경험에 비추어 볼때 해외건설 시장에서 국내 기업간 과당경쟁과 공격적인 수주를 통한 저가 수주 등이 계속된다면 해외건설의 마진이 전반적으로 축소되어 건설업계의 실적 개선에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한 해외 수주의 상당부분이 중동지역에 집중되어 있어 해당 지역의 종교갈등, 민주화 운동, 서방국가와의 갈등 등의 지정학적 리스크에 노출되어 있음은 물론 해외건설 분야의 부정적 요인이라고 꼽히고 있는 플랜트ㆍ대기업 편중 문제 역시 상존하고 있어 향후 해외건설 수익성 회복을 위해선 상기 언급한 문제들에 대한 개선방안이 마련되어야 할 것으로 판단됩니다.      

결론적으로 최근의 해외수주 호조세에도 불구하고 글로벌 경기의 불확실성이 지속되고 있는 현 상황에서 글로벌 건설시장의 성장세가 둔화되고 수주경쟁 심화에 따른 저가수주가 지속될 경우 해외수주의 수익성 악화가 국내 건설업체들의 실적 저하로 이어질 가능성이 있으므로 투자자께서는 투자시 이점 유의하시기 바랍니다.      

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 주택시장이 위축되었습니다.

2008년 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였는데, 이는 2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체 때문인 것으로 판단됩니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1) 부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2) 부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3) 주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 등 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

정부는 2010년 8월 도입한 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치를 예정대로 2011년 3월 말 종료하였으나, 주택 및 부동산 경기 침체가 지속됨에 따라 주택거래 활성화를 위하여 주택 취득세 추가 인하, 투기지역을 제외한 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 등이 포함된 3.22 부동산 종합대책을 2011년 3월 22일 발표하였습니다. 3.22 부동산 종합대책의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

정부는 지난 2011년 5월 1일 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안의 일환으로 5.1 부동산 대책을 발표했으며, 이 후속대책으로 지난 2011년 8월 18일 부동산종합대책을 후속책으로 발표하였습니다. 2011년 5월 1일에 발표된 5.1 부동산 대책은 건설사의 구조조정 및 유동성 지원 및 미분양주택 해소/주택거래 활성화를 기본 골자로 하고 있으며 주요 내용은 다음과 같습니다.

이후 정부는 2011년 8월 18일 주택거래활성화 및 전월세 시장 안정화를 위한 추가적인 부동산 종합대책을 발표하였습니다.

상기의 정부 차원의 정책에도 불구하고 뚜렷한 부동산 및 건설 경기 회복이 나타나지 않자 정부는 부동산 과열 시기에 도입되었던 과도한 규제를 완화하기 위하여 '주택시장 정상화 및 서민주가안정 지원방안(12.7대책)'을 발표하고 부동산 규제 완화를 본격화하였습니다. 12.7 부동산 대책의 주요내용은 다음과 같습니다.

상기 서술한 부동산 대책들에 이어 지난 2012년 5월 10일 기획재정부는 부동산가격안정심의위원회를 열어 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 투기지역 해제를 골자로 하는 5.10 부동산대책을 발표하였습니다. 해당 대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

서울 강남 3구의 주택 거래 양상이 주택지정지역(투기지역) 지정 당시보다 안정화 되었고, 오히려 과거와 달리 거래부진이 지속됨에 따라 이에 대한 대응책인 것으로 해석되는 해당 정책은 2012년 5월 15일부터 효력이 발생되었습니다.

계속되는 중소/중견 건설업체의 도산 및 회생절차 개시 등으로 인해 지난 2012년 8월 13일 금융위원회는 건설업 금융지원 강화방안을 발표하였습니다. 이는 건설업 지원을 위해 운영되던 기존의 프로그램을 확대 가동하고 실질적인 자금지원의 효과가 발휘될 수 있도록 운영 상의 지원 요건 등도 개선하고자 함이었습니다.

2012년 9월 11일 발표된 정부의 2차 재정지원 강화대책은 부동산 경기 활성화 목적의 부동산 관련 세금 한시적 감면이 포함되어 있습니다. 이는 최근 민간 주택거래가 수도권을 중심으로 최저수준을 보임에 따른 것으로 2012년 말까지 미분양주택 취득시 향후 5년간 발행하는 양도 차익에 대해 소득세 100% 감면, 2012년 말까지 주택 거래 취득세 50% 추가 감면(현재 2.4%에서 1.2% 수준으로 감소) 등을 골자로 하고 있습니다. 이와 같은 정부의 세제 혜택으로 수도권을 중심으로 증가 추이를 보여 온 준공 후 미분양 물량 감소 등의 효과를 기대할 수 있을 것으로 판단되었으나, 실질적인 효력은 크지 않았던 것으로 보입니다.

한편 박근혜 정부의 첫번째 부동산 정책이자, 경제정책의 핵심으로 내세운 4.1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)이 지난 2013년 4월 발표되었습니다. 4.1 부동산 대책은 '주택거래 정상화 방안'과 '보편적 주거복지 방안'을 모두 아우르고 있으며, 세부 정책과제가 46개에 이를 정도로 종합적이고 세부적으로 구성되어 있습니다. 정부가 다양한 정책수단을 복합적으로 담은 종합대책을 발표한 이유는 글로벌 금융위기 이후 주택시장의 수축국면이 지속되고 있을 뿐만 아니라 주택구입수요가 전세수요로 전환되면서 매매시장의 위축은 물론 전세값의 상승으로 인한 서민ㆍ중산층 가구의 경제적 어려움이 커졌기 때문인 것으로 판단됩니다.

2013년 7월 24일 국토교통부, 기획재정부 등 관계부처는 4.1 부동산 대책 후속조치를 발표하였습니다. 이는 4.1 부동산 대책의 후속 조치로 수도권 공공주택개발사업 조정, 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진 및 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화를 주요 내용으로 하고 있습니다.  

7.24 후속조치는 2013년 7월 취득세 감면조치의 종료로 주택거래가 감소하고, 주택가격 하락에 대한 우려로 대기수요의 주택구매 전환이 지연된데 따른 위기감을 극복하고자 4.1 대책에서 제시한 공급물량 축소계획 등의 구체적 실행방안을 제시하였습니다.
 

정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계기관 간 논의와 당정협의를 거쳐 8월 28일 전월세 시장안정을 위한 대응방안을 확정, 발표하였습니다. 정부는 최근의 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, 전세 → 월세 전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고, 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안으로 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 전세값 상승 및 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안을 마련하였습니다.

해당 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1 대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제 및 금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였습니다. 정부는 8.28 전월세 대책을 통해 1) 취득세 인하 및 장기 주택 모기지 공급 확대 등을 통한 매매수요 전환 촉진, 2) 서민ㆍ중산층 전월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제 확대, 3) 주택시장 구조변화에 대응하기 위한 공공임대 재고확충 등을 추진하였습니다.  

국토교통부는 2013년 12월 3일 경제관계장관회의를 거쳐 2013년 [4.1], [8.28] 부동산대책의 성과를 점검하고, 후속조치 추진계획을 밝혔습니다. 앞서 시행된 2차례 대책은 이전 대책들과 달리 관계부처간 협업을 통해 세제ㆍ금융ㆍ공급 등을 망라한 패키지 정책으로, 실제로 이를 통해 미분양주택 감소 및 CBSI지수 개선 등 주택시장이 다소 회복되는 모습을 보였습니다. 이같은 시장회복세는 취득세ㆍ양도세 감면 등 세제지원과 함께 공유형 모기지ㆍ생애최초 구입자금 지원과 같은 금융지원 등이 시장의 호응을 얻으면서 가능했던 것으로 분석됩니다.

그럼에도 불구하고 2차례에 걸친 대책은 거시경제 불확실성, 핵심법률의 국회통과 지연 등으로 전반적인 구매심리회복 확산까지 이어지지 못하는 한계에 부딪히는 등 정책 효과가 본격적인 시장 활성화에까지 미치지는 못하였습니다. 이에 정부는 기존 대책들의 성과 점검을 통해 성과가 큰 과제는 확대시행하고, 일부 부진한 과제에 대해서는 보완방안을 마련하는 등 국민의 정책 체감도를 높이는 동시에 주택시장을 조속히 정상화시키기 위한 후속조치 방안을 마련하였습니다.  

(자료: 국토교통부)

 국토교통부는 2014년 2월 19일 최근 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔습니다. 주요 내용은 투기 우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공모형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주는 것입니다.  

정부는 2014년 2월 25일 '경제혁신 3개년 계획'을 발표하면서 위와 같은 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다. 이번 계획안에는 상가임차인의 권리보호를 위해 그동안 관행으로만 존재해오던 '상가권리금'을 법적으로 정의하여 이를 보호, 관리하려는 정부의 의지가 반영되어 있습니다. 더 나아가 전월세 시장 활성화를 위해 월세 소득공제를 세액공제로 전환하여 한계세율이 낮은 저소득층이 상대적으로 많은 혜택을 볼 수 있도록 하는 방안을 포함시켰으며, 공공임대리츠 등 민간자본을 활용한 공공임대건설방식을 도입하고 민간임대사업자 및 주택 임대관리업과 관련하여 세제지원 및 규제완화를 통한 지원을 병행함으로써 전월세 시장 안정화를 꾀하고자 하였습니다.  

또한 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 및 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio)에 대한 합리적인 수준의 개선을 통해 얼어붙은 부동산 경기를 활성화시키는 방안 역시 검토키로 하였습니다. 내수 활성화의 핵심인 부동산 경기를 부양하기 위해 부동산 경기과열 상황에서 도입된 DTI, LTV 제도를 현실에 맞게 단계적으로 현실화하겠다는 방침입니다. 정부는 또한 기업투자를 가로막는 그린벨트(개발제한구역) 규제를 완화해 준공업지역, 근린상업지역으로의 용도 전환을 허용하고 경제자유구역 내 투자개방형 병원 규제 합리화 등 서비스 부문 개혁에 나서기로 결정하였습니다.    

(자료: 국토교통부)

정부는 '경제혁신 3개년 계획'의 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로 지난 2월 26일 '주택임대차시장 선진화 방안'을 확정, 발표하였습니다. 이는 '경제혁신 3개년 계획'의 첫 번째 대책으로, 민생안정과 내수 활성화의 최우선 정책목표가 서민 주거안정 여부에 달려있다는 정부의 정책의지를 보여준 것으로 풀이됩니다. 최근 주택시장은 집값상승 기대감 저하로 임대수요가 증가한 가운데, 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면, 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급하여, 임대시장 수급불일치로 인한 전셋값 불안이 지속되고 있습니다. 특히, 전세 → 월세 전환이 가속화되고 있으나, 전세 위주의 임차인 지원으로 전ㆍ월세간 주거비 불균형이 지속되고 있고, 상대적으로 주거비가 높은 월세가구의 부담완화를 위한 지원은 부족한 측면이 있어 왔습니다. 이에 정부는 임대차시장 수급구조 개선 등 임대차시장 선진화를 올해 주택정책의 핵심과제로 선정하고, 종합적인 대응방안을 마련하였습니다.
 

(자료: 국토교통부)

지난해 12월말 국회를 통과한 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과폐지는 부동산을 거래할 때 내는 세금부담을 완화해주어 주택매매 개선을 유도한 정책인 반면, 지난 2월에 발표된 임대차시장 선진화 방안은 임대소득에 대한 과세 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 기존 임대소득은 비과세로 인식되었기 때문에 세금부담이 생긴다는 면에서 3월 이후 기존 주택매매시장에 부정적인 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.

한편 정부는 '2014년 주택종합계획'에서 주택시장 정상화 지속을 위해 규제 완화 추진과 공급 물량을 조절하겠다는 의사를 유지했으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

(자료: 국토교통부)

먼저 2014년 주택인허가 물량은 전년 대비 15.9% 감소한 37만호가 공급될 계획입니다. 수도권은 전년 대비 3.6% 증가한 20만호, 지방은 31.2% 감소한 17만호가 공급될 예정입니다. 지방지역의 주택시장 회복으로 정부가 향후 과잉공급 가능성을 제한하기 위해 주택공급물량을 축소시킨 것으로 판단됩니다.

또한 재건축규제 완화를 통해 주택거래 활성화를 유지할 계획입니다. 주요 재건축 규제 완화방안으로는 조합원에 대한 신규아파트 분양기회 확대와 재건축 초과이익 부담금 폐지 추진이 있습니다. 재건축 초과이익 환수제도는 2006년 국내 부동산 가격 급등 시기에 주택시장 안정화를 위해 도입한 제도로 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들에게 환수를 하는 방식입니다. 따라서 이러한 재건축 초과이익 환수제도가 폐지될 경우 조합원 부담금이 줄어들어 수익성이 향상되기 때문에 재건축사업시행 속도가 빨라질 수 있으며 이로 인해 재건축사업이 활발해질 가능성이 존재합니다.

정부는 세제혜택과 금융지원 등을 통해 민간임대사업 또한 활성화시킬 계획에 있습니다. 표준 건축비 인상을 통함 임대료 상승방안을 검토하며 적극적으로 민간사업자 참여를 유도할 방침입니다. 하지만 임대사업이 주거복지가능의 성격이 강하고 10년 의무임대기간 등 현금유동이 원할하지 않은 특성이 있는바 금번 민간임대사업 활성화정책을 통한  긍정적인 효과는 제한적일 것으로 판단됩니다.

일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 현재까지는 미미한 수준입니다. 그러나 정부가 일관되게 규제완화를 통한 경기부양의 의지를 보이고 있기 때문에 향후 규제완화는 경기회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있습니다.

그러나 향후 정부의 정책방향은 변동될 수 있으며 정부가 여러 변수로 인해 부동산 및 주택시장의 규제를 강화하는 방향으로 정책을 선회할 경우 부동산 및 분양시장의 침체가 오히려 더욱 심화되어, 기존 규제완화를 통한 공급확대분이 미분양을 증가시는 등의 부작용을 초래해 민간건설부문 비중이 높은 건설사들의 수익성을 악화시킬 우려가 있습니다. 따라서 투자자께서는 투자시 이점 유의하시기 바랍니다.  

경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기관련 자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다.

지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.  

(자료: 한국건설산업연구원)

 국내 건설경기는 2007년을 기점으로 하락 조짐을 보였으며 2008년에는 하락세가 심화되는 모습을 나타내었습니다. 미분양 아파트 증가에 따른 건설업체 유동성 위기 심화로 인해 2008년 11월 사상 최저치인 14.6을 기록한 바 있습니다. 이후 공공 공사 수주 증가 및 주택경기 회복에 대한 기대감, SOC 예산 증액 및 조기집행 등의 영향으로 CBSI지수는 점차 개선되는 모습을 보였습니다. 그러나 2011년 12월 이후 CBSI지수는 단 한번도 71을 넘지 못하였고  60~70선 주위에서 횡보세를 지속하고 있으며, 이는 체감 건설경기 수준이 저조하고 건설경기가 여전히 침체국면에 있다는 것을 의미합니다. 그만큼 선진국 재정위기로 촉발된 대내외 경제 불확실성이 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤음을 나타내는 것으로 보여지며 단기간내 이같은 상황을 벗어나기는 힘들 것으로 판단됩니다.

더욱이 최근 유럽의 재정위기 등으로 시장의 불확실성이 늘어났고, 정부의 각종 부동산 정책만으로는 현재 침체된 주택시장을 크게 회복시키기는 부족한 것으로 판단되므로 이같은 건설경기 침체현상이 지속될 경우 당사의 영업환경이 악화될 가능성이 존재합니다. 또한, 글로벌 경기의 회복이 더뎌지고 있는 상황에서 건설경기의 추가적인 악화로 인한 CBSI의 하락이 추가적으로 나타날 수 있습니다.

한편, 2013년 12월 그동안 지연되던 건설, 부동산 관련 대책의 국회 입법화가 일부 이루어졌고, 연말 공공발주가 증가하는 등 주택 경기의 완만한 회복세에 힘입어 2014년 2월 건설기업 경기실사지수가 과거 1년 내 최고치인 68.9를 기록하였습니다. 그러나 2월 25일 '경제혁신 3개년 계획'을 발표한데 따른 후속 대책의 영향으로 공사물량 상황이 개선될 것이란 기대감 등으로 당초 상승할 전망이던 3월 CBSI가 1개월만에 다시 하락한 67.9를 기록, 18개월째 70선을 하회하는 모습을 보였습니다.  한국건설산업연구원에 따르면 이는 지난 2월 말과 3월 초에 발표된 임대소득 과세 방안을 포함한 정부의 '주택 임대차시장 선진화 방안'의 영향으로 주택 경기의 회복세가 주춤하면서 CBSI도 회복세를 이어가지 못하고 하락 반전한 결과로 판단됩니다.    

업체 규모별, 지역별 경기실사지수를 살펴보면, 대형 업체의 경우 중동지역, 플랜트공사를 중심으로 해외수주금액 및 건수 모두 호조세를 지속함에 따라 상대적으로 양호한 수준을 견지하고 있습니다. 한편 공공공사 및 주택사업 매출비중이 높은 중견/중소업체의 경우 관급공사 발주 부진, 준공 후 미분양 적체, 분양실적 저조 등 비우호적인 여건이 지속되면서 기준선(100.0)에 크게 미치지 못하고 있는 상황입니다. 특히 중견업체의 경우 주택 공급물량이 많아 주택시장 침체에 민감하게 반응함에 따라 최근 CBSI 하락을 주도하고 있는 모습입니다.  

CBSI가 기준선인 100을 한참 밑돌 정도로 건설업 경기가 장기적인 침체기를 겪고 있는 상황에서 지방 소재 악성 미분양 물량이 여전히 해소되지 않고 있음은 물론 중소 건설회사들의 영업 악화가 가속화될 수 있다는 부정적인 전망 또한 상존하고 있는바 건설경기 회복이 가시화되기까지는 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화됨에 따라 일부 건설사에 대한 정부와 채권금융기관 주도의 법정관리 및 워크아웃 등을 통한 구조조정 작업 등이 계속되고 있습니다. 건설업체별 구조조정 진행상황은 다음과 같습니다.

정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 구조조정은 당사가 속한 건설시장에서 변수로 작용할 것으로 보이며, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며 원자재 상승과 물가상승에 따른 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃 및 법정관리 절차를 신청하는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다.

 특히 2012년 9월 극동건설의 법정관리 신청은 연대보증채무를 지고있던 모 그룹의 지주회사인 웅진홀딩스와 함께 진행되었으며 워크아웃 후 조기졸업을 했던 경남기업이 다시 워크아웃 신청하여 시장에 큰 충격으로 작용하고 있습니다. 또한 최근 2008∼2010년 3년 연속 흑자를 내며 8개국 16개 현장에서 3조원(29억 달러)가량의 공사를 진행하고 있던 쌍용건설의 법정관리가 개시(2014년 1월 9일) 됨에 따라 건설업계의 유동성 경색에 대한 우려가 심화되고 있습니다.  

또한 최근 벽산건설이 서울중앙지법으로부터 최종 파산선고(2014년 4월 16일)를 받으면서 현재 워크아웃이나 법정관리 상태에 있는 건설사들에 대한 위기론이 확산되고 있습니다. 2013년 기준 도급순위 35위를 기록한 중견 종합건설업체인 벽산건설은 회생계획 인가 이후에도 수주 감소로 계속 적자를 기록하면서 회생채권을 제때 변제하지 못했을 뿐 아니라 회생계획 수행이 불가능한 상황에까지 놓이면서 결국 파산절차를 밟게 되었습니다.

대한건설협회에 따르면 현재 시공능력 100위권 내 건설사 가운데 현재 워크아웃 중인 건설사는 진흥기업, 신동아건설, 삼호, 동일토건, 동문건설, 금호산업, 경남기업, 고려개발 등 8개사이며, 벽산건설 파산으로 현재 쌍용건설, STX건설, 극동건설, 동양건설, 남광토건, 한일건설, LIG건설, 남양건설, 우림건설 등 9개사가 법정관리 상태에 있습니다.

워크아웃이 성공적으로 이루어져 업계의 구조조정이 완료되는 경우 비우량 경쟁사 퇴출 등으로 시장의 경쟁강도가 낮아져 당사의 매출이나 시장지위에 우호적인 영향을 미칠 가능성도 있으나, 건설업체들의 구조조정이 충분히 이루어지지 않거나 추가적인 부실이 드러날 경우 업계 전체의 신용도 저하로 인한 건설사들의 차입능력 악화등이 발생해 당사를 포함한 건설업계 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 바 투자자께서는 이점에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

 최근 건설사의 대규모 신용등급 강등이 현실화되면서 건설업계 전반에 대한 위기론이 커지고 있습니다. 국내 신용평가사들의 정기평가와 맞물려 건설사들의 신용등급 재조정이 시작되면서 추가적인 건설사들의 신용등급 강등 가능성이 대두되고 있습니다. 국내 신용평가사들은 주요 건설업체 모두를 일괄적으로 평가 시행함은 물론 정기평가 시기도 앞당겨 평가 대상 건설업체들의 신용도를 지속적으로 모니터링 하겠단 방침을 시사했습니다. 이같은 결정의 배경에는 2013년 해외 프로젝트와 관련해 발생한 대규모 부실과 함께 국내 개발사업의 부실 인식 규모가 확대됨에 따라 건설업체 신용등급에 대한 불확실성이 크게 증가했기 때문인 것으로 보여집니다.  

실제로 한국기업평가는 롯데건설의 신용등급을 A+(부정적검토)에서 A(안정적)로, 두산건설의 신용등급을 BBB+(안정적)에서 BBB(안정적)로 한단계씩 내렸습니다. 한기평은 KCC건설과 코오롱글로벌의 신용등급을 각각 A(부정적검토)에서 A-(안정적)로, BBB(부정적)에서 BBB-(안정적)로 강등했으며, 대림산업(AA-)과 한화건설(A), 계룡건설산업(BBB+) 및 동부건설(BBB-)에 대해서는 신용등급은 유지한 채 등급전망을 '부정적'으로 낮춰 등급 강등 가능성을 시사했습니다.

한국신용평가 역시 대우건설의 신용등급을 A+에서 A로 낮추고 대림산업과 롯데건설의 등급전망을 '부정적'으로 제시했으며, 나이스신용평가는 KCC건설의 단기 신용등급을 A2+에서 A2로 낮추고 대림산업(AA-)의 등급 전망을 '부정적'으로 하향 조정했습니다.  

이처럼 대규모 신용등급 강등은 건설사들의 자금조달 여건을 더욱 악화시켜 건설업 재무구조 개선에 부정적인 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다. 당분간 건설사들의 실적 개선을 이끌 정도의 뚜렷한 업황 회복을 기대하기 어려운 상황에서 향후 추가적인 신용등급 연쇄 강등이 이어질 경우 건설업계의 침체가 장기화될 수 있으므로 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

당사는 최근 서울지방국세청으로부터 세무조사를 받았으며, 그 결과 451,035,688원의 고지세액을 받은 바 있습니다.

서울지방국세청으로부터 받은 세무조사 결과 내용은 아래와 같습니다.

[세무조사 결과]

(자료: 당사제시)

[고지세액: 451,035,688원]

(자료: 당사제시)

상기 고지세액은 당사 2013년 당기순이익인 842,529,816원 대비 53.5%, 2013년 말 현재 당사의 현금및현금성자산 990,001,822원의 45.6%에 해당하는 중대한 규모의 금액이라고 할 수 있습니다.

[2013년도 당기순이익 대비 비중]

[2013년 말 현금및현금성자산 대비 비중]

당사가 고지세액을 당기 중 전액 납부할 경우 올해의 당기순이익 및 현금및현금성자산에 상당한 부정적 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 또한 향후 이와 같은 세무조사 후 고지세액이 또 발생된다면 당사의 영업실적 및 현금흐름에 추가적인 부담으로 작용할 수 있으며, 당사의 단기유동성 측면에 문제가 발생할 수 있습니다. 투자자들께서는 투자고려시 이점 매우 유의하시기 바랍니다.

당사는 일정한 도급계약을 수주받으면, 시공을 하는 것이 아니고 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여시킵니다. 이러한 이유로 당사는 "하도급거래 공정화에 관한 법률"(이하 "하도급법")에 의한 규제를 받고 있습니다.

하도급거래 공정화에 관한 법률(이하 "하도급법")은 "하도급거래"를 원사업자가 수급사업자에게 제조위탁(가공위탁 포함),수리위탁,건설위탁 또는 용역위탁을 하거나 원사업자가 다른 사업자로부터 제조위탁, 수리위탁, 건설위탁 또는 용역위탁을 받은 것을 수급사업자가 위탁 받은 것을 제조, 수리, 시공하거나 용역, 수행하여 원사업자에게 납품, 인도 또는 제공하고 그 대가를 받는 행위로 정의하는 한편(제2조 제1항), "원사업자"를 중소기업기본법에 따른 중소기업자가 아닌 사업자로서 중소기업자에게 제조등의 위탁을 한 자 또는 중소기업자 중 직접 사업연도의 연간매출액 또는 상시고용 종업원 수가 제조등의 위탁을 받은 다른 중소기업자의 연간매출액 또는 상시고용 종업원 수보다 많은 중소기업자로서 그 다른 중소기업자에게 제조등의 위탁을 한 자로 정의하면서(제2조 제2항), 원사업자에게, ① 하도급대금, 그 지급방법 등 하도급계약의 내용 및 원재료의 가격변동에 따른 하도급대금의 조정요건, 방법 및 절차 등을 기재한 서면의 발급 및 서류의 보존 의무, ② 표준하도급계약서의 작성 및 사용 의무, ③ 부당한 하도급대금의 결정금지 의무, ④ 물품 등의 구매강제금지 의무, ⑤ 부당한 위탁취소금지 의무, ⑥ 부당반품 금지의무, ⑦ 감액금지 의무, ⑧ 물품구매대금 등의 부당결제 청구금지 의무, ⑨ 경제적 이익의 부당요구금지 의무, ⑩ 기술자료 제공 요구금지 의무, ⑪ 하도급대금의 직접지급 의무 등의 의무 등을 부과하고 있고, 이를 위반한 경우 공정거래위원회로부터 시정조치, 과징금을 부과 받을 수 있음을 규정하고 있습니다.

당사는 하도급거래와 관련하여 하도급법에서 정하는 원사업자의 지위에 있다고 인정될 수 있으므로, 건축 및 토목공사 사업과 관련한 하도급거래에 있어서 하도급법에 따른 규제 위험에 노출되어 있습니다. 최근 당사는 하도급법 위반행위에 대한 경고를 공정거래위원회로부터 2차례에 걸쳐서 받은 사실이 있습니다.

당사가 하도급법 위반으로 공정거래위원회로부터 받은 경고의 내용은 아래와 같습니다.

(자료: 당사제시)

하도급법의 경우 최근의 경제민주화 흐름 등의 영향으로 인해 시장지배자에 대한 관리 감독 및 제제가 강화되는 추세를 고려하면 향후 당사의 수익성과 경영안정성에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 존재합니다. 특히 최근 하도급법을 위반한 불공정거래에 대해 감경비율 축소 등을 통한 제제 수위를 높이려는 움직임이 있으며, 이에 따라 당사의 관련 비용 부담 증가 가능성을 배제할 수 없습니다. 향후 상기와 같은 단순한 경고조치 수준이 아니라, 중대한 하도급법 위반 사안이 발생시 시정조치 또는 과징금을 부과 받을 수 있으며, 정도에 따라서는 당사 향후 수주 및 영업실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 투자고려시 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 과거 2007년 대선 당시 소위 '대운하테마주', '이명박테마주' 등으로 분류되면서 급격한 상승세를 보였다가 급락한 사례가 있습니다. 최근에는 소위 비무장지대(DMZ) 생태평화공원 조성 사업 '테마'에 의한 주가의 변동성이 심해지는 양상을 보여주고 있습니다.

즉, 2013년 5월 박근혜 대통령이 미국 상하원 합동연설에서 "DMZ에 평화공원을 조성하겠다"고 발표하였고, 2013년 8월에는 제68주년 광복절 경축식 축사에서 "한반도 신뢰 프로세스를 일관되게 추진하기 위해 남북간 분단과 대결의 유산인 DMZ에 세계평화공원 조성을 북한에 제안한다"고 밝혔습니다. 또 같은 달 김문수 경기도 지사가 파주 도라산전망대, 연천~철원 접경지인 용강교 등지에서 찾아가는 현장 실국장회의를 개최, 'DMZ 세계평화공원' 구상안을 발표했습니다. 정부는 박근혜 대통령의 DMZ 평화공원 구상 발표 이후 통일부 내에 별도의 태스크포스(TF)를 구성해 관계기관 및 전문가들과 협의한 안을 마련해 놓은 상태로, 이를 토대로 보완과 검토를 거쳐 적절한 때에 북한에 정식 논의를 제안할 계획으로 알려졌습니다.(경인일보 "경기도 'DMZ 평화공원 조성' 힘실린다", 2013.8.16)

비무장지대(DMZ) 생태평화공원 조성 사업을 비롯한 정부의 대북 관련 정책 발표 이후 후보지 일대 비무장지대(DMZ)에 토지 등을 소유하고 있는 관련사들과 함께 건설사 업종 평균 대비하여 큰 폭으로 상승하였습니다. 당사는 파주지역에 장부가액 약 50억원 규모의 토지 및 창고건물을 소유하고 있는 점 때문에 DMZ생태평화공원과 관련하여 주가 변동성에 영향을 미친 것으로 판단됩니다. 이후 남북관계 악화 등으로 주가는 등락을 거듭하며 횡보하고 있습니다.

당사는 비무장지대(DMZ) 평화공원 건설사업 등과 어떠한 직접적인 인과관계가 없습니다. 그럼에도 불구하고 정부의 해당 정책 관련 발표 및 기타 시장심리에 따라 주가가 크게 영향을 받고 있는 것으로 파악됩니다. 당사의 주가가 소위 "DMZ 테마" 인식에 따른 급등 이후 변동성을 보이고 있는 점을 고려할 때, 향후 "DMZ 테마"가 소멸할 경우에는 주가 하락 및 거래량 감소에 따른 처분 위험이 크게 증가할 가능성을 배제할 수 없습니다.

[최근 당사 주식의 거래량 및 거래대금 추이]

(기초자료: 한국거래소)
주1) 생태평화공원계획 정부 발표 전: 2013년 8월 14일 기준
주2) 최근: 2014년 4월 22일 기준

[주가변동성 및 최대 주가 하락율]

(기초자료: 한국거래소)

[최근 1년간 주가 추이]

주가및거래량

(기초자료: 한국거래소)

당사의 상기와 같은 소위 '테마'에 의한 주가 변동성 증가는 투자에 있어 매우 신중한 주의를 기울일 필요가 있는 부분입니다. 향후에도 이와 같이 회사의 실적개선 등 기업 본질가치의 상승요소와 무관하게 비정상적인 주가의 흐름을 보인다면, 그러한 변동성의 급변으로 투자 이후 부정적인 결과가 초래될 수 있습니다. 투자자께서는 투자결정시 이점 매우 유의하시기 바랍니다.

당사의 매출은 2014년 1분기 기준으로 국내도급공사가 대부분이며, 이중 건축부문이 아래 표와 같이 93.1%, 토목부문이 6.9%를 차지하고 있으며, 2013년 기준으로는 건축부문이 88.4%, 토목부문이 11.6%를 차지하고 있습니다.

[부문별 매출액 비중]

또한 2014년 1분기말 기준 계약잔액 비중의 63.2%가 국내 민간 도급공사 건축부문에 집중되어 있고 나머지 36.8%가 관급공사 건축부문입니다.

[관급/민간별 계약잔액 비중]

(기초자료: 1분기 분기보고서)

당사는 국내도급공사 중에서 도급건축공사가 2014년 1분기 기준으로 매출의 93.1%를 차지하고 있습니다. 2014년 1분기 기준으로 관급 도급공사를 살펴보면 서울특별시 상수도 사업본부를 발주처로 한 구의정수센터 재건설 및 고도 정수처리 시설공사(29억원), 한국토지주택공사를 발주처로 한 고양원흥 A2블록 아파트건설공사 1공구(35억원) 등 9건의 공사를 진행중에 있으며 약 552억원의 관급 공사 수주잔고를 보유하고 있습니다.

[2014년 1분기 기준 수주현황 분석]

또한 민간도급공사 부문에서는 한국콜마(주)관정화장품공장 신축공사(144억원), 상명대학교 종합강의동 신축공사(116억원), 오스템 해운대공장 연구소 신축공사(125억원), (주)CTC바이오 홍천공장 신축공사(87억원) 등 949억원 가량의 수주잔고를 보유하고 있습니다.

결과적으로, 당사는 민간도급공사에 편중된 사업포트폴리오를 가지고 있으며, 이는 당사의 매출액에 대비 수익성이 크게 나지 않는 사업구조의 원인이 되고 있습니다. 민간도급공사는 대부분이 경쟁입찰이 이루어 지므로 원가율이 91~93%로 마진이 높지 않은 특성을 가지고 있기 때문입니다. 따라서 투자자들께서는 당사의 집중적인 사업포트폴리오가 당사의 수익구조에 미치는 영향을 인지하시고 투자에 임하시기 바랍니다.

당사는 사업성이 투명하고 사업관련 선투입 자금 부담이 낮은 도급공사 위주의 수주를 시행하였으며, 2013년 말 현재 1,553억원 가량의 수주잔액을 보유하고 있습니다. 다만 도급방식에 의한 주문생산은, 발주자의 교섭력이 절대적이므로 업체간 수주경쟁이 매우 치열할 뿐만 아니라 정부정책에 대한 민감도 또한 높아 영업활동이 매우 가변적인 산업입니다. 그러므로 수주경쟁력을 배가하기 위해서는 시공능력의 극대화, 낮은 수준의 고정비율 유지, 영업 및 자원조달능력 확보, 공사관리능력 배양은 물론이고 금융조달능력 확대 등 주요 성공요인에서의 경쟁력 확보는 필수입니다. 특히 경쟁중심의 시장원리에 따른 공급자 보다는 수요자 중심의 건설환경으로 전환되는 최근의 추이를 고려해 볼 때 미래 핵심상품의 확보 및 원가절감형 시스템으로의 개혁은 새로운 핵심 성공요인으로 대두되고 있습니다.

[시공능력 순위]

(자료: 대한건설협회)
주) 시공능력 순위는 시공능력 평가에 따른 순위로 당사는 2등급에 해당되며 매년 공사실적에 따라 변동이 될 수 있고 향후 수주시 참고사항이 될 수 있음

또한 당사는 도급공사공급의 제한된 물량을 극복하고자 수익성이 높은 턴키사업이나 임대형민자사업(BTL), SOC 사업등에 진출을 추진하고 있으나, 당사의 시공능력평가순위는 148위로 낮은 편이고 회사 규모가 비교적 작기 때문에 당사 단독으로 공사 수주가능성은 다소 제한적으로 판단됩니다. 따라서 향후 자본금의 확충 및 여유자금 확보를 통해 초기투자비용이 큰 대규모 공사에 입찰할 수 있는 여건을 마련하고자 합니다.

다만, 세계적인 부동산 거품 붕괴 현상과 공조하여 국내 건설업은 강한 침체국면을 형성하고 있으며 업계의 수주 경쟁은 더욱어 가열되고 있는 상황입니다. 따라서 당사의 사업포트폴리오 다각화와 수주여건 개선 노력이 단기적으로 당사의 직접적인 매출 증대 및 수익증대로 이어질 가능성은 크지 않은 상황입니다. 투자자들께서는 투자고려시 이점 유의하시기 바랍니다.

(1) 안정성

2012년 당사의 유동비율은 165.83%로 2012년 건설업(중소기업) 업종평균 211.20%(한국은행에서 발간한 2012년 기업경영분석 건설업 산업평균비율 기준)대비 열등한 수준이며, 2013년 말 기준 179.22%를 유지하고 있습니다.

[유동비율 (유동자산/유동부채 X100)]

(자료: 2014년 1분기 분기보고서, 2013년, 2012년 및 2011년 감사보고서)

또한 당사의 부채비율은 2012년 건설업(중소기업) 업종평균 91.37%(한국은행에서 발간한 2012년 기업경영분석 건설업 산업평균비율 기준) 대비 낮은 수준이며, 2013년 말 기준 부채비율의 경우 76.69%로 2012년 89.43%보다 낮아졌습니다.

[부채비율 (부채총계/자기자본 X 100)]

(자료: 2014년 1분기 분기보고서, 2013년, 2012년 및 2011년 감사보고서)

당사의 안정적인 경영전략 및 주택사업과 PF관련 사업에 참여하지 않은 점으로 당사의 안정성에 기여하고 있습니다. 차입금의존도도 2013년 말 기준 0%로  업종 평균대비 양호한 상황을 보여주고 있습니다.

(2) 성장성 및 활동성

당사의 성장성비율인 매출액증가율은 2012년 들어 건설업종 평균대비 높은 수준을 유지하고 있으며, 지속적인 성장을 나타내고 있습니다. 영업이익 증가율 역시 2012년 이후 증가세를 보이고 있지만, 매출원가의 상승과 낮은 마진율 때문에 변동성이 심한 상황이오니  투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

[최근 3사업연도 주요 재무비율]

(기초자료: 2014년 1분기 분기보고서, 2013년, 2012년 및 2011년 감사보고서)
주) 2012년도 업종평균은 한국은행에서 2013년 11월에 발간한 2012년 기업경영분석의 산업평균비율

(3) 수익성

당사의 수익성 비율은 매출액영업이익률, 매출액순이익률, 총자산순이익률, 자기자본순이익률 모두 업종평균 대비 낮은 상황입니다. 이는 당사의 주력사업이 민간도급공사가 낮은 마진율을 기록하고 있기 때문인 것으로 분석됩니다.

당사와 유사한 사업을 영위하고 있는 비교회사와의 수익성 비교를 보면 아래와 같습니다.

a. 자기자본순이익률 (당기순이익/(기초 자기자본+기말 자기자본)/2 X 100)

자기자본순이익율은 전반적으로 비교대상 회사 평균에 비해 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 관급공사 수주 경쟁이 심화됨에 따라 최저가 공사 참여로 마진이 낮아지고, 2013년도 기준 판관비 규모가 64억원에 달하고 있어 매출규모에 비해 큰 고정비의 지출 때문인 것으로 판단됩니다. 2014년 1분기에는 약 17억원의 판관비를 기록하였습니다. 매출총이익 대비 판관비 비중은 2012년 90.07%, 2013년 88.53% 및 2014년 1분기 79.24%를 기록하였습니다.

b. 매출액영업이익률 (영업이익/매출액 X 100)

매출액영업이익율 또한 전반적으로 비교대상 회사에 비해 낮은 수준을 보이고 있습니다. 급변하는 건설환경, 치열해지는 관급공사 수주 경쟁으로 매출 규모에 비해 마진율이 낮은 수주계약의 비중이 비교대상 회사보다 상대적으로 높은 것에 기인하는 것으로 판단됩니다.

c. 매출액순이익률 (당기순이익/매출액 X100)

매출액순이익율도 전반적으로 경쟁사에 비해 크게 낮은 수준을 보이고 있습니다. 자기자본순이익률에서 설명한 바와 같이 비교대상 회사보다 매출규모에 비해 큰 고정비의 지출 때문인 것으로 판단됩니다.

상기와 같이 당사의 수익성 악화 뿐 아니라 당사의 현금흐름도 뚜렷한 개선 모습을 보여주지 못하고 있습니다. 당사의 최근 3년간 현금흐름은 아래 표와 같습니다.

(출처: 2014년 1분기 분기보고서, 2013년, 2012년 및 2011년 감사보고서)

당사의 영업현금흐름은 공사의 진행률에 따른 선수금이 2012년말 약 89억원에서 2013년말 약 6백만원으로 감소한 부분과 2012년 약 85억원의 매입채무 증가에서 2013년 약 17억원의 매입채무의 감소로 변동된 부분 등으로  2012년 53억원에서 2013년 (-)24억원으로 악화되었습니다. 2014년 1분기에도 여전히 비슷한 수준인 (-)25억원을 기록하고 있습니다. 또한 공사현장이 증가하여 해당 숙소에 대한 보증금인 영업보증금 및 전세자금 대출 등 임직원 관련 장기대여금의 증가로 투자활동으로 인한 현금흐름도 감소하여 2013년 동안의 현금유출액은 36억원입니다. 2014년도 1분기 중 매입채무 지급 목적으로 당좌차월이 발생하여 재무활동 현금 유입액이 증가하였습니다. 건설업 경기 회복 여부가 불확실하여 향후 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있을지 지속적인 모니터링 및 면밀한 주의가 필요한 것으로 판단됩니다.

향후에도 지속적인 건설업 경기침제가 지속된다면 높은 매출원가율이 지속되어 당사의 영업실적 및 현금흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 투자 고려시 이점 매우 유의하여 주시기 바랍니다.

당사의 2013년 영업이익은 8.29억원으로 2012년 6.75억원 보다 1.54억원이 증가하였습니다. 당기순이익은 2013년 8.43억원으로 2012년 10.39억원 대비 감소하였습니다. 2013년 매출액이 1,343억으로 2012년 1,041억 보다 29%증가하였으나 저가수주, 진행공사 원가율 상승 및 직원 증가에 따른 판관비 증가에 따라 영업이익 증가율은 매출액증가율에 못미치는 22.8%수준에 그쳤습니다. 2014년 1분기 매출액은 365억원, 순이익은 약 2.9억원을 나타냈습니다.

[매출액 및 영업이익, 당기순이익 추이]

(자료: 2014년 1분기 분기보고서, 2013년, 2012년 및 2011년 감사보고서)

[사업부문별 원가율 추이]

(자료: 당사제시)

당사는 매출액 증가라는 외형 증가에도 불구하고 진행공사의 원가율 상승으로 전반적으로 수익성이 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 당사의 사업포트폴리오 대부분이 민간도급공사에 집중되어 있기 때문으로 민간도급공사는 대부분이 경쟁입찰이 이루어지고 원가율이 91~93%로 마진이 높지 않은 특성을 가지고 있기 때문입니다. 실제로 상기 표와 같이  원가율 추이를 보면 전체적으로 2011년 91.5%에서 2012년 93.3%으로 그리고 2013년 94.6%으로 지속적으로 증가하여 왔고 2014년 1분기에는 94.0%를 기록하였습니다. 이에 따라 영업이익율은 각각 0.9%, 0.7% 및 0.6%로 감소하였습니다. 2014년 1분기에는 약 1.2%로 다소 증가를 보였습니다.

당사의 판매관리비는 2014년 1분기 1.7억원, 2013년 기준 63.97억원, 2012년 기준 63.47억원을 기록하여 매출총이익 대비 각각 79.24%, 88.54%, 90.39%를 차지하고 있습니다. 고정성 경비 성격의 판매관리비가 매출총이익의 대부분을 차지하고 있다는 점은 향후 당사의 수익성에 부정적인 요소로 작용합니다.

또한 당사의 당기순손익은 향후 매출 실적과 관련 국책사업 등의 수주실적에 따라 크게 영향을 받을 것으로 보이며, 정부정책에 의한 건설경기 동향도 당기순손익에 영향을 주는 주요인으로 작용할 것으로 판단됩니다. 투자자께서는 투자고려시 상기와 같은 당사의 사업구조 특성을 유의하시기 바랍니다.

당사는 부채비율은 2011년말 46.13%, 2012년말 89.43%, 2013년말 76.69% 및 2014년 1분기말 85.28%를 기록하였고 및 차입금의존도는 2011년부터 2013년 말까지 0%에서 2014년 1분기말 4.26%를 기록하여 재무안정성이 양호한 상태로 유지하여 왔습니다. 2010년 이후 2013년 말까지 단기차입금이 사실상 존재하지 않은 상태였으나, 2014년 1분기 동안 약 26억원의 차입금이 발생하였습니다.

발행회사의 2014년 1분기말 기준 차입금은 다음과 같습니다.

부채비율은 2006년 말 78.54%, 2007년 말 86.16%, 2008년 말 104.67%로 증가하는 양상을 보였으나 2009년부터 감소하기 시작하여 2011년 말 기준 45.32%까지 떨어지는 등 업종평균 대비 상당히 양호한 수준을 보여주었습니다. 그러나 2012년 부채비율이 전년대비 189.8% 증가하는 등 변동성이 크게 나타나고 있으니, 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

부채비율, 차입금의존도와 같은 재무레버리지 지표는 자산규모나 매출에 대비하였을 때 매우 안정적인 수준으로 당사 경영진의 안정적인 경영 전략 및 민간도급공사 위주의 사업포트폴리오 때문인 것으로 판단됩니다. 특히 주택관련 사업이나 PF관련 사업을 진행하고 있지 않다는 점은 당사의 양호한 재무레버리지 지표의 원인의 하나로 볼 수 있습니다.

[차입금 현황]

(자료: 2014년 1분기 분기보고서, 2013년, 2012년 및 2011년 감사보고서)

차입금 의존도는 2010년 이후 2013년 말까지 0%를 유지하고 있었으나 2014년 1분기말 기준 4.26%로 증가하였습니다. 향후 자금조달의 필요성이 발생하여 차입금이 증가한다면, 낮은 영업이익율 수준이 지속되고 있어 금융비용 증가시 당사의 영업 및 재무활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 투자고려시 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 관계회사가 존재하지 않아 해당 거래내역은 없으나, 특수관계인과의 거래내용이 존재합니다. 특수관계인과의 거래내용은 아래 표와 같습니다.

상기 표와 같이 당사는 당사의 최대주주인 최삼규 대표이사로부터 본사사옥에 대한 임차거래를 하고 있으며, 주차장에 대하여는 최삼규 대표이사에게 임대를 하고 있습니다. 본사사옥에 대해서는 보증금 301백만원 및 월임차료 9백만원을 지급하고 있으며, 주차장에 대하여는 월임대료 30만원을 부과하고 있습니다.

또한 2014년 2월 28일에 최대주주인 최삼규 대표이사에게 연말정산소득세 명목으로 약 21백만원의 단기대여금이 발생되었습니다. 단기대여금 거래내역은 아래 표와 같습니다.

참고로 당사와 종업원과의 거래내용은 다음과 같습니다.

(자료: 1분기 분기보고서)

향후 상기 임대차 거래 조건이 중대하게 변경된다면 동 채권 또는 대여금 등에 대한 대손충당금 설정 및 대여금 회수 지연 등으로 당사의 재무안정성 및 손익 등에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 투자자께서는 투자고려시 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 2014년 1분기말 기준으로 매출채권 3,711백만원, 미청구공사 17,167백만원, 미수금 646백만원 및 임대미수금 12백만원을 보유하고 있습니다. 매출채권은 전년도말 6,903백만원 대비 46.2% 감소하였으며, 그외 기타채권은 전년도말 11,507백만원에 17,825백만원으로 54.9% 증가하였습니다.

매출채권 및 기타채권 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 채권은 미청구공사이며, 미청구공사는 회계상 진행률에 따라 인식한 누적 매출액이 발주처에 대한 청구액을 초과하는 금액이며, 미수금은 청구액 중 정산받지 못한 금액을 의미합니다. 당사는 미청구공사의 계정 성격상 대손충당을 설정하고 있지 않으나, 일부 미청구공사는 진행청구에 따라 공사미수금으로 전환될 수 있으며, 회수 가능성 등에 따라 추가적인 대손충당이 발생할 수 있습니다.

매출채권 및 기타유동채권의 내용은 다음과 같습니다.

(자료: 1분기 분기보고서)

2014년 1분기말 현재 미수금 내역은 아래 표와 같습니다.

(자료: 당사제시)

매출채권 및 기타유동채권의 연령별 내용은 다음과 같습니다.

<당분기>

<전기>

(자료: 1분기 분기보고서)

2014년말 1분기말 기준 1년 이하 손상되지 않은 매출채권의 비중은 97.5%, 1년 초과 채권은 1.2%로  2013년말 기준 각각 98.7% 및 0.7%와 비교시 중대한 차이점을 보이고 있지 않습니다.

대손충당금의 변동내용은 다음과 같습니다.

<당분기>

(자료: 1분기 분기보고서)

<전기>

(자료: 1분기 분기보고서)

기타채권을 제외한 매출채권에 설정되어 있는 대손충당금은 약 75백만원이고, 2014년 1분기말 기준 매출채권 3,711백만원 중 손상의 사유가 발생하지 않아 대손충당금이 설정되어 있지 않은 채권은 3,663백만원이며, 이 중 1년 초과된 채권은 약 45백만원입니다. 또한, 2014년 1분기말 기준 기타채권은 전액 대손충당금이 설정되어 있지 않습니다.

또한 장단기금융상품 및 대여금의 내용은 다음과 같습니다.

(자료: 1분기 분기보고서)

당사의 단기대여금은 2014년 1분기말 기준 1,889백만원이며, 이에 설정된 대손충당금은 10백만원입니다. 장기대여금은 약 1,889백만원이며, 이중 대손충당금은 설정되어 있지 않습니다.

대여금 및 임차보증금의 연령별 내용은 다음과 같습니다.

<당분기>

(자료: 1분기 분기보고서)

<전기>

(자료: 1분기 분기보고서)

향후 매출채권 및 대여금 등에 대해 일시적인 대손충당금 추가 설정 등이 발생할 경우 대손상각비 발생으로 영업이익 및 순이익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 투자고려시 이점 유의하시기 바랍니다.

당사는 2014년 1분기말 기준 현재 피고로 계류중인 소송은 1건(소송가액 0.75억원), 원고로 계류중인 소송은 4건(소송가액 5억원)이 있습니다. 계류중인 소송사건의 내용은 다음 표와 같습니다.

(자료: 1분기 분기보고서)

현재는 해당사항이 없으나 향후 상기와 같은 우발채무 등이 현실화될 경우 당사에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자께서는 투자고려시 이점 유의하시기 바랍니다.

참고로 2014년 1분기말 기준 제공한 지급보증은 없으며, 당사가 제공받은 지급보증 금액은 약 253억원이며, 이외에 건설계약시 건설공제조합으로 이행지급보증을 제공 받고 있습니다. 타인으로부터 제공받은 지급보증내용은 다음과 같습니다.

(자료: 1분기 분기보고서)

참고로 사용이 제한된 예금의 내용은 다음과 같습니다.