증 권 신 고 서

【 대표이사 등의 확인 】

대표이사 등의 확인서명_증권신고서

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

* 최초 이사회 결의일 : 2014년 2월 18일 / 정정 이사회 결의일: 2014년 3월 21일
주) 1주의 모집가액 및 모집총액은 2014년 3월 21일 개최된 정정 이사회결의일의 직전 거래일(2014년 3월 20일)을 기산일로 하여 산정한 예정 발행가액 기준입니다.

※ 1주의 모집가액 및 모집총액은 예정금액이며, 확정되지 않은 금액입니다.

 발행가액은 '증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정' 제5-18조에 의거 주주배정 증자시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가격을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 (舊) '유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 제57조에 의거 아래와 같이 산정할 예정입니다.

■ 예정 모집가액 산출 근거

본 증권신고서의 예정 모집가액은 2014년 3월 21일 개최된 정정 이사회결의일 직전 거래일(2014년 3월 20일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가와 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 할인율 20%를 적용, 아래의 산식에 의하여 산정된 발행가액으로 합니다. 단, 할인율 적용에 따른 모집가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 절상함)

[예정 모집가액 산정표]

■ 공모일정 등에 관한 사항

주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정 요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.
주2) 본 신고서 제출 및 효력발행일 이후 우리사주조합 및 구주주 청약기일 이전에 당사의 2014년 1분기 분기보고서 제출이 예정되어 있으며, 분기보고서 제출 이후 해당 내용을 반영하여 본 신고서를 정정, 제출할 예정입니다.

2. 공모방법

주1) 본 건 유상증자는 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 진행되며, 우리사주조합 및 구주주 청약결과 발생하는 실권주 및 단수주는 우선적으로 초과청약자에게 배정되며, 이후 실권이 발생할 경우에 대해서는 일반에게 공모합니다.
주2) 총 발행예정주식(20,000,000주)의 20%에 해당하는 4,000,000주는 '자본시장과 금융투자업에관한 법률 제165조의7에 의거 우리사주조합에게 우선배정합니다. 단, 1주 미만은 절사합니다.
주3) 구주주의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.3228363주를 곱하여 산정된 배정주식수로 하되, 1주 미만은 절사합니다.
주4) 신주인수권증서 보유자는 보유한 신주인수권증서 수량의 한도로 증서청약을 할 수 있고, 동 주식수에 초과청약비율(20%)를 곱한 수량을 한도로 초과청약 할 수 있습니다. 단, 1주 미만은 절사합니다.
 ① 청약한도 주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 + 초과청약한도 주식수
 ② 신주인수권증서 청약 한도주식수 = 보유한 신주인수권 증서의 수량
 ③ 초과청약 한도주식수 = 신주인수권증서청약 한도주식수 X 초과청약 비율(20%)
주5) 우리사주조합 청약 및 구주주 청약결과 발생한 미청약주식 및 단수주는 다음 각호와 같이 일반에게 공모하되, 개인투자자 및 기관투자자(집합투자업자 포함)에게 구분 없이 배정합니다. 배정수량 계산시에는 공동대표주관회사인 우리투자증권(주)과 케이비투자증권(주), 인수회사인 대신증권(주), 대우증권(주), 엘아이지투자증권(주), 이트레이드증권(주), 케이티비투자증권(주) (이하 공동대표주관회사와 인수회사를 '인수단'이라 한다.)에 청약된 청약 주식수를 모두 합산하여 일반공모 배정분 주식수로 나눈 청약경쟁률에 따라 각 청약자에 배정하는 통합배정방식으로 합니다.
 ① 1단계: '인수단'의 총 청약물량이 일반공모 배정분 주식수를 초과하는 경우, '인수단'의 각 청약자에 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다.
 ② 2단계: 1단계 배정 후 최종 잔여주식은 최대청약자부터 순차적으로 1주씩 우선배정하되, 동순위 최대청약자가 최종 잔여주식보다 많은 경우에는 공동대표주관회사가 무작위 추첨방식을 통하여 배정합니다.
주6) 일반공모를 거쳐 배정 후에도 미 청약된 잔여주식에 대하여는 '인수단'이 각자의 인수한도 의무주식수를 한도로 하여 개별 인수의무 주식수만큼 자기계산으로 잔액인수하기로 합니다.
주7) 단, "인수단"은 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제2항에 의거 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 5,000주 이하(액면가5,000원 기준)이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있습니다.

▶  구주주 1주당 배정비율 산출근거

3. 공모가격 결정방법

■ 발행가액 산정 방식

 발행가액은 '증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정' 제5-18조에 의거 주주배정 증자시 가격산정 절차 폐지 및 가격산정의 자율화에 따라 발행가격을 자유롭게 산정할 수 있으나, 시장혼란 우려 및 기존 관행 등으로 (舊) '유가증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 제57조에 의거 아래와 같이 산정됩니다. 1차 발행가액 및 2차 발행가액을 산정함에 있어 호가단위 미만은 호가단위로 절상하며, 할인율 적용에 따른 발행가액이 액면가액 이하일 경우에는 액면가액을 발행가액으로 합니다.

① 1차 발행가액

 신주배정기준일(2014년 04월 24일) 전 제3거래일(2014년 04월 21일)을 기산일로 하여 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1개월 가중산술평균주가와 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여 아래의 산식에 따라 결정하며 할인율은 20%를 적용합니다.

② 2차 발행가액 산정

 구주주청약일(2014년 06월 02일) 전 제3거래일(2014년 05월 28일)을 기산일로 유가증권시장에서 성립된 거래대금을 거래량으로 가중산술평균한 1주일 가중산술평균주가 및 기산일 종가를 산술평균하여 산정한 가액과 기산일 종가 중 낮은 금액을 기준주가로 하여, 이를 20% 할인한 가액으로 합니다.

▶ 2차 발행가액 = 기준주가 ×【1 - 할인율(20%)】

③ 확정 발행가액 산정

 확정 발행가액은 ①의 1차 발행가액과 ②의 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 합니다. 다만 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165조의6 및 '증권의 발행 및 공시등에 관한 규정' 제5-15조의2에 의거하여 1차 발행가액과 2차 발행가액 중 낮은 가액이 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격보다 낮은 경우 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가에서 40% 할인율을 적용하여 산정한 가격을 확정발행가액으로 합니다. (단, 호가단위 미만은 호가단위로 절상함)

▶ 확정 발행가액 = Max{Min[1차 발행가액, 2차 발행가액], 청약일전 과거 제3거래일부터 제5거래일까지의 가중산술평균주가의 60%}

④ 최종 발행가액은 구주주 청약 초일(2014년 06월 02일)전 3거래일(2014년 5월 28일)에 확정되어 2014년 05월 29일(목) 회사의 인터넷 홈페이지(http://www.gsconst.co.kr)에 공고될 예정입니다.

※ 일반공모 발행가액은 우리사주조합 및 구주주 청약시에 적용된 확정 발행가액을 동일하게 적용합니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 모집 또는 매출조건

주1) 본 증권신고서는 금융감독원에서 심사하는 과정에서 정정요구 등 조치를 취할 수 있으며, 정정 요구 등에 따라 동 신고서에 기재된 일정이 변경될 수 있습니다. 본 증권신고서의 효력 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 유가증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 유가증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.
주2) 본 신고서 제출 및 효력발행일 이후 우리사주조합 및 구주주 청약기일 이전에 당사의 2014년 1분기 분기보고서 제출이 예정되어 있으며, 분기보고서 제출 이후 해당 내용을 반영하여 본 신고서를 정정, 제출할 예정입니다.

나. 모집 또는 매출의 절차

(1) 공고의 일자 및 방법

주) 청약결과 초과청약금 환불에 대한 통지는 공동대표주관회사 및 인수회사의 홈페이지에 게시함으로써 개별통지에 갈음합니다.

(2) 청약방법

① 우리사주조합의 청약은 우리사주조합장 명의로 우리투자증권(주) 본ㆍ지점에서 일괄 청약합니다.

② 구주주 청약(신주인수권증서 보유자 청약) : 구주주 중 주권을 증권회사에 예탁한 실질주주는 주권을 예탁한 증권회사의 본ㆍ지점 및 우리투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다. 다만, 구주주 중 증권회사에 예탁하지 않고 자기명의의 주권을 직접 보유하고 있는 명부상 주주는 신주배정통지서를 첨부하여 실명확인증표를 제시한 후 우리투자증권(주)의 본ㆍ지점에서 청약할 수 있습니다.

③ 초과청약 : 제2항의 신주인수권증서 청약을 한 자에 한하여 신주인수권증서 청약한도 주식수의 20%를 추가로 청약할 수 있습니다. 이때 신주인수권증서 청약 한도주식수의 20%에 해당하는 주식 중 소수점 이하인 주식은 청약할 수 없습니다.

④ 일반공모 청약 : 해당 청약사무취급처에서 사전에 정하여 공시하는 청약방법에 따라 청약사무취급처에 실명확인증표와 소정의 청약서, 청약증거금을 제시하고 청약합니다. 단, 청약증거금은 청약금액의 100%로 하며, 청약증거금은 주금납입일에 납입금으로 대체하되, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다. 각 청약처별 다중청약은 가능하나, 한개의 청약처에서 이중청약은 불가능 하며, 집합투자기구 중 운용주체가 다른 집합투자기구를 제외한 청약자의 한 개의 청약처에 대한 복수청약은 불가능합니다.

⑤ 본 유상증자에 청약하고자 하는 투자자(자본시장과금융투자업에관한법률 제 9조 제 5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제 132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는자 제외)는 청약 전 반드시 투자설명서를 교부 받아야 하고, 이를 확인하는 서류에 서명 또는 기명날인하여야 합니다.

⑥ 기타
a. 일반공모 배정을 함에 있어 이중청약이 있는 경우에는 그 청약자의 청약 전부를 청약하지 아니한 것으로 봅니다. 단, 구주주가 신주배정비율에 따라 배정받은 주식을 청약한 후 일반공모에 참여하는 경우에는 금지되는 이중청약이 있는 경우로 보지 않습니다.
b. 1인당 청약한도를 초과하는 청약부분에 대하여는 청약이 없는 것으로 합니다.
c. 청약자는 '금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률'에 의거 실지 명의에 의해 청약해야 합니다.

⑦ 청약한도
a. 구주주(신주인수권증서 보유자)의 개인별 청약한도는 신주배정기준일 현재 주주명부에 기재된 소유주식 1주당 신주배정비율인 0.3228363주를 곱하여 산정된 신주인수권증서(단, 1주 미만은 절사)와 초과청약가능 주식수(보유하고 있는 신주인수권증서 1주당 0.2주를 곱하여 산정된 수, 단 1주 미만은 절사)를 합한 주식수로 하되, 자기주식 및 자사주신탁 등의 자기주식 변동으로 인하여 구주주의 1주당 배정 비율은 변동될 수 있습니다.

b. 일반공모 청약자의 청약한도는 일반공모 총 공모주식 범위 내로 하며, 청약한도를 초과하는 부분에 대해서는 청약이 없는 것으로 간주합니다.

(3) 청약취급처

(4) 청약결과 배정방법

①  우리사주조합 : 총 공모주식의 20.0%에 해당하는 4,000,000주를 우리사주조합에게 우선 배정합니다.

② 구주주 청약(신주인수권증서 청약): 보유하고 있는 신주인수권증서 수량 범위 내에서 청약한 주식수에 따라 배정됩니다.(자본시장법 제165의 6조 3항 및 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-19조에 의거하여 구주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.)

③ 초과청약에 대한 배정 : 우리사주조합 및 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 이후 발생한 실권주가 있는 경우, 실권주를 구주주(신주인수권증서 보유자)가 초과청약(초과청약비율 : 배정 신주 1주당 0.2주)한 주식수에 비례하여 배정합니다. 이때 1주 미만의 주식은 절사하여 배정하지 않습니다.
(단, 초과청약 주식수가 실권주에 미달한 경우 100% 배정)

④ 일반공모 청약 : 상기 우리사주조합, 구주주(신주인수권증서 보유자) 청약 및 초과청약 결과 발생한 실권주 및 단수주는 "공동대표주관회사" 및 "인수회사"가 일반에게 공모하되, 일반청약자 및 기관투자자(집합투자업자 포함)에게 구분 없이 배정합니다.

1) 배정수량 계산시에는 공동대표주관회사 및 인수회사에 청약된 청약 주식수를 모두 합산하여 동일한 배정비율로 통합배정합니다. 일반공모 청약결과 일반공모 총 청약자의 청약주식수가 공모주식수를 초과하는 경우에는 청약경쟁률에 따라 5사6입을 원칙으로 안분 배정하여 잔여주식이 최소화되도록 합니다. 이후 최종 잔여주식은 최고청약자부터 순차적으로 우선 배정하되, 동순위 최고청약자가 최종 잔여 주식보다 많은 경우에는 "공동대표주관회사"가 무작위 추첨방식을 통하여 배정합니다.

2) 일반공모 청약결과 일반공모 총 청약주식수가 일반공모 주식수에 미달하는 경우에는 청약주식수대로 배정합니다. 배정결과 발생하는 잔여주식은 "공동대표주관회사"와 "인수회사"가 인수비율 대로 자기계산으로 인수합니다.

[공동대표주관회사 및 인수회사별 인수비율]

3) 단, 공동대표주관회사와 인수회사는 '증권 인수업무 등에 관한 규정' 제9조 제2항5호에 의거 일반청약자에 대하여 배정하여야 할 주식이 5,000주 이하(액면가 5,000원 기준)이거나, 배정할 주식의 공모금액이 1억원 이하인 경우에는 일반청약자에게 배정하지 아니할 수 있습니다.

(5) 투자설명서 교부에 관한 사항
- '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제124조에 의거, 본 주식의 청약에 대한 투자설명서 교부 의무는 지에스건설(주) 및 공동대표주관회사인 우리투자증권(주), 케이비투자증권(주), 인수회사인 대신증권(주), 대우증권(주), 엘아이지투자증권(주), 이트레이드증권(주), 케이티비투자증권(주)이 부담하며, 금번 유상증자의 청약에 참여하시는 투자자께서는 투자설명서를 의무적으로 교부받으셔야 합니다.

- 금번 유상증자에 청약하고자 하는 투자자께서는 (동법 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 동법 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자 제외) 청약하시기 전 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

- 투자설명서 수령거부의사표시는 서면, 전화·전신·모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신으로만 하여야 합니다.

① 투자설명서 교부 방법 및 일시

※ 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

② 확인절차
a. 우편을 통한 투자설명서 수령시
- 청약하시기 위해 지점을 방문하셨을 경우, 직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.
- HTS를 통한 청약을 원하시는 경우, 청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.
- 주주배정 유상증자 경우 유선청약이 가능합니다. 유선상으로 신분확인을 하신 후, 투자설명서 교부 확인을 해주시고 청약을 진행하여 주시기 바랍니다.

b. 지점 방문을 통한 투자설명서 수령시
직접 투자설명서 교부확인서를 작성하시고 청약을 진행하시기 바랍니다.

c. 홈페이지 또는 HTS를 통한 교부
청약화면에 추가된 투자설명서 다운로드 및 투자설명서 교부 확인에 체크가 선행되어야 청약업무 진행이 가능합니다.

③ 기타
a. 금번 유상증자의 경우, 본 증권신고서의 효력발생 이후 주주명부상 주주분들에게 투자설명서를 우편으로 발송할 예정입니다. 우편의 반송 등에 의한 사유로 교부를 받지 못하신 투자자께서는, 지점방문을 통해 인쇄물을 받으실 수 있으며, 또한 동일한 내용의 투자설명서를 전자문서의 형태로 우리투자증권(주), 케이비투자증권(주), 대신증권(주), 대우증권(주), 엘아이지투자증권(주), 이트레이드증권(주), 케이티비투자증권(주)의 홈페이지에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 다만, 전자문서의 형태로 교부받으실 경우, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.

b. 구주주 청약시 우리투자증권(주) 이외의 증권회사를 이용한 청약 방법
 해당 증권회사의 청약방법 및 규정에 의해 청약을 진행하시기 바랍니다. 이 경우에도, 본 투자설명서의 교부에 대한 확인 등의 절차를 수행하지 아니하면, 금번 유상증자의 청약에 참여하실 수 없음에 유의하시기 바랍니다.

※ 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면 등의 방법으로 표시하지 않을 경우, 본 유상증자의 청약에 참여할 수 없습니다.

(6) 주권교부에 관한 사항
a. 주권교부예정일: 2014년 06월 24일
b. 주권교부장소: 국민은행 증권대행부
c. '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제309조 제5항의 규정에 의한 신청을 한 경우, 해당청약자에게 배정된 주식은 한국예탁결제원의 명의로 일괄발행되고 동 주권은 청약취급처의 장부상 계좌에 자동입고됩니다.

(7) 청약증거금의 대체 및 반환 등에 관한 사항
청약증거금은 청약금액의 100%로 하고, 주금납입기일에 주금납입금으로 대체하며, 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니다.

(8) 주금납입장소 : 신한은행 종각역금융센터

다. 신주인수권증서에 관한 사항

(1) 금번과 같이 주주배정방식의 유상증자를 실시할 때, 주주가 소유하고 있는 주식수 비율대로 신주를 인수할 권리인 신주인수권에 대하여 당사는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률' 제165의 6조 3항 및 '증권의발행및공시등에관한규정' 제5-19조에 의거하여 주주에게 신주인수권증서를 발행합니다.

(2) 신주인수권증서 매매의 중개를 할 증권회사는 우리투자증권(주)로 합니다.

(3) 청구기간: 신주배정통지일(2014년 05월 09일)로부터 구주주청약개시일(2014년 06월 02일)의 전일(2014년 05월 30일)까지

(4) 신주인수권증서 발행 청구 절차

① 명부주주의 경우 신주인수권증서를 매매하고자 하는 명부주주는 명의개서대리인인 국민은행 증권대행부에 신주인수권증서의 발행을 청구합니다. 신주인수권증서의 매매는 거래상대방과의 신주인수권증서 실물 양도를 통하여 이루어집니다. 신주인수권증서의 매수자는 청약일에 신주인수권증서를 지참하여 우리투자증권(주)에 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

② 실질주주의 경우 별도청구절차 없이 신주인수권증서를 일괄발행하므로 2014년 05월 09일에 당해 주식을 보관하고 있는 계좌에 신주인수권 증서를 입고할 예정입니다. 신주인수권증서를 매매하고자 하는 실질주주는 위탁 증권회사에 신주인수권증서의 매매를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 거래상대방 명의의 위탁자 계좌로 신주인수권증서의 계좌대체를 청구합니다. 위탁자계좌를 통하여 신주인수권증서를 매수한 자는 그 수량만큼 청약할 수 있으며, 청약기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(5) 신주인수권증서를 양수한 투자자의 청약방법

신주인수권증서 실물을 보유하고 있는 양수인은 신주인수권증서를 지참하여 우리투자증권(주)의 본점 및 지점에서 해당 신주인수권증서에 기재 되어있는 수량만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약 하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다. 또한 신주인수권증서를 증권회사에 예탁하고 있는 양수인은 당해 증권회사 점포 및 우리투자증권(주)의 본점 및 지점을 통해 해당 신주인수권증서에 기재되어 있는 수량만큼 청약할 수 있으며 청약 기일내에 청약하지 아니하면 그 권리와 효력은 상실됩니다.

(6) 당사는 금번 주주배정후 실권주 일반공모 유상증자 관련 신주인수권증서의 상장을 한국거래소에 신청할 예정입니다. 동 신주인수권증서가 상장될 경우 상장기간은 2014년 05월 16일부터 2014년 05월 22일까지 5거래일간으로 예정하고 있으며, 동 기간 중 상장된 신주인수권증서를 한국거래소에서 매매할 수 있습니다. 동 신주인수권증서는 2014년 05월 23일에 상장폐지될 예정입니다. (유가증권시장상장규정 제150조 "신규상장"에 따라 5거래일 이상 상장되어야 하며,동 규정 제152조 "신주인수권증서의 상장폐지기준"에 따라 주주청약 개시일 5거래일전에 상장폐지되어야 함)

(7) 신주인수권증서의 거래 관련 추가사항

 당사는 금번 유상증자의 신주인수권증서를 상장신청할 예정인 바, 현재까지 관계기관과의 협의를 통해 확인된 신주인수권증서 상장시의 제반 거래관련 사항은 다음과 같습니다.

① 상장방식 : 실질주주의 신주인수권증서를 일괄예탁 방식으로 발행하여 상장합니다.

② 실질주주의 신주인수권증서 거래
ⅰ) 상장거래 : 2014년 05월 16일부터 05월 22일까지(5일간) 거래 가능합니다.
ⅱ) 계좌대체거래 : 2014년 05월 09일(예정)부터 2014년 05월 26일까지 거래 가능 합니다.
* 신주인수권증서 상장거래의 결제일인 2014년 05월 26일까지 계좌대체(장외거래) 가능하며, 2014년 05월 27일부터는 신주인수권증서의 청약권리 명세를 확정하므로 신주인수권증서의 계좌대체(장외거래)가 제한됩니다.
ⅲ) 실질주주의 신주인수권증서는 상장을 위해 일괄예탁되므로 주주 신청에 의한 실 물증서 반환은 불가합니다.

③ 명부주주의 신주인수권증서 거래
 ⅰ) 신주배정통지일(2014년 05월 09일 (예정)로부터 2014년 05월 30일까지 신주인수권증서 실물양도를 통해 거래 가능합니다.
 * 신주인수권증서는 당사 명의개서대리인인 국민은행 증권대행부에서 주주 요청시 발급합니다.
 ⅱ) 신주배정기준일(2014년 04월 24일) 전일까지 국민은행 증권대행부에 대행예탁(거래증권사 계좌에 입고)신청을 할 경우에는 실질주주와 동일하게 상장거래 및 계좌대체 거래를 할 수 있으며, 이 경우 거래가능기간은 실질 주주와 동일합니다.

라. 주권교부일 이전의 주식양도의 효력에 관한 사항

주식교부일 이전의 주식의 양도는 발행회사에 대하여 효력이 없습니다. 다만, 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』제311조 제4항에 의거 주권발행전에 증권시장에서의 매매거래를 투자자계좌부 또는 예탁자계좌부상 계좌 간 대체의 방법으로 결제하는 경우에는 「상법」 제335조 제3항에 불구하고 발행인에 대하여 그 효력이 있습니다.

마. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

(1) 본 증권신고서는 공시심사과정에서 일부내용이 정정될 수 있으며, 투자판단과 밀접하게 연관된 주요 내용의 변경시에는 본 신고서상의 일정에 차질을 가져올 수 있습니다. 또한, 관계기관과의 업무진행 과정에서 일정이 변경될 수도 있으므로 투자자 여러분께서는 투자시 이러한 점을 감안하시기 바랍니다.

(2) 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제120조 3항에 의거 본 증권신고서의 효력의 발생은 증권신고서의 기재사항이 진실 또는 정확하다는 것을 인정하거나, 정부가 이 증권의 가치를 보증 또는 승인한 것이 아니므로 본 증권에 대한 투자는 전적으로 주주 및 투자자에게 귀속됩니다.

(3) 본 증권신고서에 기재된 내용은 신고서 제출일 현재까지 발생된 것으로 본 신고서에 기재된 사항 이외에 자산, 부채, 현금흐름 또는 손익상황에 중대한 변동을 가져오거나 중요한 영향을 미치는 사항은 없습니다. 따라서, 주주 및 투자자가 투자의사를 결정함에 있어 유의하여야 할 사항이 본 증권신고서상에 누락되어 있지 않습니다.

(4) 금융감독원 전자공시 홈페이지(http://dart.fss.or.kr)에는 당사의 사업보고서, 반기보고서, 분기보고서 및 감사보고서 등 기타 정기공시사항과 수시공시사항 등이 전자공시되어 있사오니 투자의사를 결정하시는 데 참조하시기 바랍니다.

(5) 본 증권신고서의 예정 모집가액은 확정되어 있는 것은 아니며, 추후 2차 발행가액까지 산정함으로써 확정될 예정입니다. 또한, 본 증권신고서의 발행예정금액은 추후 주당 발행가액이 확정되는 내용에 따라 변경될 수 있음을 유의하여 주시기 바랍니다.

5. 인수 등에 관한 사항

주1) 최종 실권주 : 우리사주조합, 구주주청약 및 일반공모 후 발생한 배정잔여주 또는 청약미달주식
주2) 모집총액 : 최종 발행가액 X 총 발행주식수

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 액면금액(정관 제 6조)

본 회사의 발행주식 일주의 금액은 금 오천원으로 한다.

2. 의결권에 관한 사항

(1) 의결권(정관 제 24조)
주주는 그 소유주식 일주에 대하여 일개의 의결권을 가진다. 단, 법률에 다른 규정이 있을 때는 그에 따른다.

(2) 의결권의 대리행사 (정관 제 25조)
①주주는 대리인으로 하여금 그 의결권을 행사하게 할 수 있다.

②제①항의 대리인은 주주총회 개시전에 그 대리권을 증명하는 서면(위임장)을 제출하여야 한다.

(3) 의결방법(정관 제26조)

주주총회는 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 출석한 주주의 의결권의 과반수로 하되 발행주식총수의 4분의 1이상의 수로 하여야 한다.

3. 주식의 발행 및 배정(정관 제 13조)

①본 회사가 이사회의 결의로 신주를 발행하는 경우 다음 각호의 방식에 의한다.

1.주주에게 그가 가진 주식 수에 따라서 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

2.발행주식총수의 100분의 30을 초과하지 않는 범위 내에서 신기술의 도입, 재무구조의 개선 등 회사의 경영상 목적을 달성하기 위하여 필요한 경우 제1호 외의 방법으로 국내외 금융기관 또는 기관투자자, 개인투자자 및 법인 등 특정한 자(본 회사의 주주를 포함한다)에게 신주를 배정하기 위하여 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3.발행주식총수의 100분의 30을 초과하지 않는 범위 내에서 제1호 외의 방법으로 불특정 다수인(본 회사의 주주를 포함한다)에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하고 이에 따라 청약을 한 자에 대하여 신주를 배정하는 방식

②제1항 제3호의 방식으로 신주를 배정하는 경우에는 이사회의 결의로 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 신주를 배정하여야 한다.

1.신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 자의 유형을 분류하지 아니하고 불특정 다수의 청약자에게 신주를 배정하는 방식

2.관계 법령에 따라 우리사주조합원에 대하여 신주를 배정하고 청약되지 아니한 주식까지 포함하여 불특정 다수인에게 신주인수의 청약을 할 기회를 부여하는 방식

3.주주에 대하여 우선적으로 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하고 청약되지 아니한 주식이 있는 경우 이를 불특정 다수인에게 신주를 배정받을 기회를 부여하는 방식

4.투자매매업자 또는 투자중개업자가 인수인 또는 주선인으로서 마련한 수요예측 등 관계 법규에서 정하는 합리적인 기준에 따라 특정한 유형의 자에게 신주인수의 청약을 할 수 있는 기회를 부여하는 방식

③제1항 제2호 및 제3호에 따라 신주를 배정하는 경우 상법 제416조 제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호 및 제4호에서 정하는 사항을 그 납입기일의 2주 전까지 주주에게 통지하거나 공고하여야 한다. 다만, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의9에 따라 주요사항보고서를 금융위원회 및 거래소에 공시함으로써 그 통지 및 공고를 갈음할 수 있다

④제1항 각호의 어느 하나의 방식에 의해 신주를 발행할 경우에는 발행할 주식의 종류와 수 및 발행가격 등은 이사회의 결의로 정한다.

⑤회사는 신주를 배정하는 경우 그 기일까지 신주인수의 청약을 하지 아니하거나 그 가액을 납입하지 아니한 주식이 발생하는 경우에 그 처리방법은 발행가액의 적정성등 관련 법령에서 정하는 바에 따라 이사회 결의로 정한다.

⑥회사는 신주를 배정하면서 발생하는 단주에 대한 처리방법은 이사회의 결의로 정한다.

⑦회사는 제1항 제1호에 따라 신주를 배정하는 경우에는 주주에게 신주인수권증서를 발행하여야 한다.

4. 주식에 관한 사항

(1) 회사가 발행할 주식의 총수(정관 제 5조)
본회사가 발행할 주식의 총수는 이억주로 한다.

(2) 주권의 종류(정관 제8조)
본회사의 주권의 종류는 일주권, 오주권, 일십주권, 오십주권, 일백주권, 오백주권, 일천주권, 일만주권의 팔종으로 한다.

(3) 주식의 종류(정관 제9조)
①본 회사가 발행할 주식은 기명식 보통주식과 기명식 종류주식으로 한다.

②회사가 발행하는 종류주식은 이익배당에 관한 우선주식, 의결권배제 또는 제한에 관한 주식, 상환주식, 전환주식 및 이들의 전부 또는 일부를 혼합한 주식으로 한다

(4) 종류주식의 수와 내용(정관 제9조의 2, 3, 4)
[제9조의 2(종류주식의 수와 내용①)]

①본 회사가 발행할 1종 종류주식은 무의결권 이익배당 우선주식(이하 이 조에서 “1종 종류주식”이라 함)으로 하며, 그 발행주식의 수는 발행주식총수의 2분의 1범위내로 한다.

②1종 종류주식에 대하여는 액면금액을 기준으로 년 9% 이상으로 발행시에 이사회가 정한 우선 비율에 따른 금액을 현금으로 우선 배당한다.

③보통주식의 배당률이 종류주식의 배당률을 초과할 경우에는 그 초과분에 대하여 보통주식과 동일한 비율로 참가시켜 배당한다.

④1종 종류주식에 대하여 어느 사업년도에 있어서 소정의 배당을 하지 못한 경우에는 누적된 미배당분을 다음 사업년도의 배당시에 우선하여 배당한다.

⑤1종 종류주식에 대하여 소정의 배당을 하지 아니한다는 결의가 있는 경우에는 그 결의가 있는 총회의 다음 총회부터 그 우선적 배당을 한다는 결의가 있는 총회의 종료시까지는 의결권이 있는 것으로 한다.

⑥본 회사가 신주를 발행하는 경우 1종 종류주식에 대한 신주의 배정은 유상증자 및 주식배당의 경우에는 보통주식에 배정하는 주식과 동일한 주식으로, 무상증자의 경우에는 그와 같은 종류의 주식으로 한다.

[제9조의 3(종류주식의 수와 내용②)]

①본 회사가 발행할 2종 종류주식은 무의결권 배당우선 상환주식(이하 이 조에서 “2종 종류주식”이라 한다)으로 하며, 그 발행주식의 수는 발행주식총수의 2분의 1 범위내로 한다
 ②2종 종류주식에 대해서는 제9조의 2 제2항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
 ③2종 종류주식은 다음 각호에 의거 회사의 선택에 따라 상환할 수 있다.

1.상환가액은 발행가액과 가산금액의 합으로 하며, 가산금액은 배당률, 시장상황, 기타 종류주식의 발행에 관련된 제반사항을 고려하여 발행시 이사회가 정한다. 다만, 상환가액을 조정할 수 있는 것으로 하려는 경우 이사회에서 상환가액을 조정할 수 있다는 뜻, 조정사유, 조정의 기준일 및 조정방법을 정하여야 한다.  
 2.상환기간은 발행일로부터 10년이 되는 날이 속하는 회계연도에 대한 정기주주총회 종료일 이후 1개월이 되는 날 이내의 범위에서 이사회가 정한다. 다만, 상환기간이 만료되었음에도 불구하고 다음 각호에 해당하는 사유가 발생하면 그 사유가 해소될 때까지 상환기간은 연장된다

가.상환기간 내에 상환하지 못한 경우
 나.우선적 배당이 완료되지 아니한 경우
 3.2종 종류주식을 일시에 또는 분할하여 상환할 수 있다. 다만, 분할상환하는 경우에는 회사가 추첨 또는 안분비례의 방법에 의하여 2종 종류주식을 정할 수 있으며, 안분비례시 발생하는 단주는 이를 상환하지 아니한다.
 4.회사는 상환대상인 주식의 취득일 2주일 전에 그 사실을 그 주식의 주주 및 주주명부에 기재된 권리자에게 통지 또는 공고하여야 한다.

④2종 종류주식은 다음 각호에 의거 주주가 회사에 대하여 상환을 청구할 수 있다.

1.상환가액은 발행가액과 가산금액의 합으로 하며, 가산금액은 배당률, 시장상황, 기타 종류주식의 발행에 관련된 제반사항을 고려하여 발행시 이사회가 정한다. 다만, 상환가액을 조정할 수 있는 것으로 하려는 경우 이사회에서 상환가액을 조정할 수 있다는 뜻, 조정사유, 조정의 기준일 및 조정방법을 정하여야 한다.
 2.상환청구기간은 발행일로부터 10년이 되는 날이 속하는 회계연도에 대한 정기주주총회 종료일 이후 1개월이 되는 날 이내의 범위에서 이사회가 정한다. 다만, 상환청구기간이 만료되었음에도 불구하고 다음 각호에 해당하는 사유가 발생하면 그 사유가 해소될 때까지 상환청구기간은 연장된다

가.상환청구기간 내에 상환하지 못한 경우

나.우선적 배당이 완료되지 아니한 경우

3.주주는 2종 종류주식 전부를 일시에 또는 이를 분할하여 상환해 줄 것을 회사에 청구할 수 있다. 다만, 회사는 상환청구 당시에 배당가능이익이 부족한 경우에는 분할상환할 수 있으며 분할상환하는 경우에는 회사가 추첨 또는 안분비례의 방법에 의하여 상환할 주식을 정할 수 있고, 안분비례시 발생하는 단주는 이를 상환하지 아니한다.

4.상환청구주주는 2주일 이상의 기간을 정하여 상환할 뜻과 상환대상주식을 회사에 통지하여야 한다.

⑤회사는 주식 취득의 대가로 현금 외의 유가증권(다른 종류의 주식은 제외한다)이나 그 밖의 자산을 교부할 수 있다.

[제9조의 4(종류주식의 수와 내용③)]
①본 회사가 발행할 3종 종류주식은 무의결권 배당우선 전환주식(이하 이 조에서 “3종 종류주식”이라 함)으로 하며, 그 발행주식의 수는 발행주식총수의 2분의 1범위내로 한다.
 ②3종 종류주식에 대해서는 제9조의 2 제2항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
 ③3종 종류주식은 다음 각호에 의거 회사의 선택 또는 주주의 청구에 따라 전환할 수 있다.
 1.전환으로 인하여 발행할 주식의 수는 전환전의 수와 동수로 한다.
 2.전환 또는 전환 청구 할 수 있는 기간(전환기간)은 발행일로부터 1년 이상 10년 이내의 범위에서 발행 시 이사회결의로 정한다. 다만 전환기간 내에 전환권이 행사되지 아니하면, 전환기간 만료일에 전환된 것으로 본다.
 3.전환으로 인하여 발행할 주식은 보통주식으로 한다.
 4.3종 종류주식은 다음 각 목의 사유가 발생한 경우 회사가 전환할 수 있다.
 가.적대적 M&A가 우려되는 경우
 나.경영상 필요성이 인정되는 경우 이사회 결의로 정한 사항

④전환기간 만료일까지 소정의 배당을 완료하지 못한 경우에는 소정의 배당을 완료할 때까지 그 기간을 연장한다.
⑤전환으로 인하여 발행하는 주식에 대한 이익의 배당에 관하여는 제13조의5의 규정을 준용한다.

5. 배당에 관한 사항

(1) 이익배당(정관 제 38조)
①이익의 배당은 금전과 주식 및 기타의 재산으로 할 수 있다

②제①항의 배당은 매 결산기말 현재의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록질권자에게 이를 지급한다.

③배당금의 지급청구권은 오년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하며 시효의 완성으로 인한 배당금은 본회사에 귀속한다.

④이익의 배당을 주식으로 하는 경우 회사가 종류주식을 발행한 때에는 주주총회의 결의로 그와 다른 종류의 주식으로도 할 수 있다.

(2) 중간배당(정관 제 38조의 2)
①본회사는 사업연도중 1회에 한하여 6월 30일 최종의 주주명부에 기재된 주주 또는 등록질권자에게 상법 제 462조의3에 의한 중간배당을 실시할 수 있다. 이 경우 중간배당은 금전으로 지급한다.

②제①항의 중간배당은 이사회의 결의로 하되, 그 결의는 제①항의 기준일 이후 45일 내에 하여야 한다.

③사업연도 개시일 이후 제①항의 기준일 이전에 신주를 발행한 경우(유 ·무상증자,주식배당, 전환사채의 전환청구, 신주인수권부사채의 신주인수권 행사의 경우를 포함한다) 중간배당에 관해서는 당해 신주는 직전사업연도말에 발행된 것으로 본다.

(3) 신주의 배당 기산일(정관 제 13조의 5)

본회사가 유상증자, 무상증자 및 주식배당에 의하여 신주를 발행하는 경우 신주에 대한 이익의 배당에 관하여는 신주를 발행한 때가 속하는 사업년도의 직전 사업년도말에 발행된 것으로 본다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

특정한 토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재 및 경영관리 등의 생산요소를 효율적으로 결합하여 내구적인 구축물을 생산하는 건설업은 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 이처럼 타산업의 기반 시설물을 생산하는 건설업은 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도하는 전략적 산업입니다.

2013년 상반기 국내총생산(GDP) 중 건설업의 생산 비중은 31조 4,179억원으로 전체 GDP중 4.9%를 차지하고 있습니다. GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선을 그리고 있습니다. 이는 국내 경제의 저성장국면 진입 및 2000년대 중반 이후 지속된 주택 부동산 경기의 저하에 따른 것으로 판단됩니다. 또한 전체 취업자 중 건설업취업자 비중은 2013년 말 통계청 자료를 기준으로 1,755천명이며 전체 고용의 7.0%로 2005년 7.9%를 기록한 후 하락 추세를 보이고 있으나 여전히 국가경제의 전략산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다.

이와 같이 건설업은 국가기간 산업으로서 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 정부의 사회간접시설 투자규모, 타산업의 경제활동수준, 기업의 설비투자 및 국민소득 증가 등에 의해 생산활동이 파생되므로 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이라 할 수 있습니다.  또한 정부 금융정책의 영향을 많이 받는 건설업의 특성상 기준금리 및 시중금리의 인상이 부정적으로 작용할 수 있으며, 정부의 부동산활성화 내지 억제 정책, 부동산소득에 대한 세제정책 등에 따라 건설산업계 및 당사의 영업이익이 크게 변동되는 위험을 안고 있습니다.

위 4가지 부문 중 민간 건축부문(주택사업)은 특히 대부분 건설업체들의 중요한 사업 중 하나로 부동산 경기와 매우 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 부동산 경기 상승 시에는 주택을 비롯한 건축물량의 수주가 증가하고 수주 공사의 채산성이 향상되며, 사업 추진을 위한 자금부담이 완화되어 보유 부동산(재고자산)의 가치 상승 등이 발생하여 수익에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 이와 반대로 부동산경기 하강 시에는 건설사의 수익에 부정적인 영향을 미치기도 합니다. 따라서 국내외 정세 불안으로 인한 부동산 경기 악화는 건설업체들의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

세계경제는 2011년 상반기 일시적 회복세를 보였으나, 하반기 이후 유럽 재정위기 재부각, 미국의 양적완화 조기종료 우려 등으로 불확실성이 증대되었으며, 2011년 이후 세계경제의 성장률은 2013년까지 지속적으로 감소하였습니다. IMF가 2014년 세계 경제성장률을 2013년의 3.0% 대비 다소 상승한 3.7%로 예측 하였음에도 불구하고 최근 미국의 양적완화에 대한 출구전략 시행 및 일본 아베정권의 양적완화 정책에 따른 엔화가치 하락등의 요인으로 인해 세계경제는 여전히 불확실성이 존재하는 상황입니다. 이와같은 서방 선진국들을 중심으로 나타나고 있는 경제 불확실성은 대외 의존도가 높은 우리나라의 경제성장률에도 영향을 미칠 수 있습니다.

2011년 이후 국내경기 동향은 경기 정상화에 따른 고용의 개선추세가 지속되는 가운데 최근의 소비관련지표 또한 민간 소비의 견실한 증가세가 유지됨을 보여주는 등, 2008년 금융위기 충격에서 다소 벗어나는 양상을 보였습니다. 이와 더불어 물가상승 압력이 증가하자, 정부는 2010년 7월 한국은행 금융통화정책위원회에서 기준금리를 25bp 인상하는 등 긴축정책을 실시해왔으나, 최근 글로벌 경기 불확실성 부각에 따라 2012년 7월과 10월 및 2013년 5월 기준금리를 각각 25bp 인하한 이후 2014년 2월 14일까지 9개월 연속 기준금리를 동결하는 등 금융과 경기안정에 집중하고 있습니다.

상기 서술한 바와 같이 2013년 세계 경제의 불확실성 및 성장둔화가 2014년에도 이어질 것으로 예상됨에 따라 대외 의존도가 높은 우리나라에 부정적인 영향을 끼칠 것으로 예상됩니다. 이로 인한 국내 경제의 둔화는 국가 전반적인 긴축재정으로 이어져 재정 상태 개선 차원의 정부 재정지출의 축소가 건설 투자 감축으로 이어질 가능성이 높습니다. 또한 최근 국내 경기의 물가 상승에 대한 우려의 목소리가 커짐에 따라 소비 긴축 및 물가 관리 차원의 정부 유동성 축소 등이 예상될 수 있으며 이는 내수 경기와 정부정책의 영향을 많이 받는 건설업에 불리하게 작용할 수 있으므로 이에 대한 지속적인 관찰이 필요할 것으로 판단됩니다.

건설업은 소자본과 낮은 기술력 확보를 통해 쉽게 설립이 가능하고, 노동집약적인 생산형태를 띄고 있으며, 생산과정에서 유형자산에 대한 의존도가 낮아 시장의 진입장벽은 낮은 수준입니다. 하지만 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다.

국내건설시장은 1999년 면허제에서 등록제로 전환됨에 따라 건설업 면허 취득이 개방되어 있는 완전경쟁 시장으로써 타 산업에 비해 시장 진입이 쉬운 편이라 등록된 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열합니다. 따라서, 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다.

(자료 : 대한건설협회)

건설업은 일정 계약을 수주받았을 때, 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아니고 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여하고 있습니다. 따라서 중소규모의 건설사들까지 보면 5만개를 상회하는 업체가 있으며, 치열해진 경쟁으로 공사마진율의 향상에 어려움이 있을 것으로 판단됩니다. 건설사 부도율은 정부의 공공부분 사업 확장과 세제개편 등 정책적인 지원에 힘입어 다소 감소 하였으나, 근본적인 소비심리와부동산 시장을 움직이는 민간소비의 개선이 있지 않는한 수도권 이외의 미분양물량 역시 해소되기 어려우므로 향후 다시 악화될 가능성이 있습니다.

이와 같은 상황을 고려해 볼 때, 타 업체와의 경쟁에서 비교우위를 점하기 위해서는 리스크관리 능력과 더불어 기술 경쟁력 강화, 내부 프로세스 혁신등 지속적인 원가절감 노력을 통해 수익성 확보를 위한 노력이 필수적이라고 판단됩니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다. 타업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 가격경쟁의 위험에 직면하게 되고 이는 당사의 수익성을 저해시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

2008년 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였는데, 이는 2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체 때문입니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

정부는 2010년 8월 도입한 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치를 예정대로 2011년 3월 말 종료하였으나, 주택 및 부동산 경기 침체가 지속됨에 따라 주택거래 활성화를 위하여 주택 취득세를 추가 인하, 투기지역을 제외한 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 등이 포함된 3.22 부동산 종합대책을 2011년 3월 22일 발표하였습니다. 3.22 부동산 종합대책의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

정부는 지난 2011년 05월 01일 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안의 일환으로 5.1 부동산 대책을 발표했으며, 이 후속대책으로 지난 2011년 08월 18일 부동산종합대책을 후속책으로 발표하였습니다. 2011년 05월 01일에 발표된 5.1 부동산 대책은 건설사의 구조조정 및 유동성 지원 및 미분양주택 해소/주택거래 활성화를 기본 골자로 하고 있으며 주요 내용은 다음과 같습니다.

이후 정부는 2011년 08월 18일 주택거래활성화 및 전, 월세 시장 안정화를 위한 추가적인 부동산 종합대책을 발표하였습니다. 이에 대해 간단히 요약하면 아래와 같습니다.

상기의 정부 차원의 정책에도 불구하고 뚜렷한 부동산 및 건설 경기 회복이 나타나지 않자 정부는 부동산 과열 시기에 도입되었던 과도한 규제를 완화하기 위하여 '주택시장 정상화 및 서민주가안정 지원방안(12.7대책)'을 발표하고 부동산 규제 완화를 본격화하였습니다. 12.7 부동산 대책의 주요내용은 다음과 같습니다.

상기 서술한 부동산 대책들에 이어 지난 2012년 05월 10일 기획재정부는 부동산가격안정심의위원회를 열어 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 투기지역 해제를 골자로 하는 5.10 부동산대책을 발표하였습니다. 해당 대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

서울 강남 3구의 주택 거래 양상이 주택지정지역(투기지역) 지정 당시보다 안정화 되었고, 오히려 과거와 달리 거래부진이 지속됨에 따라 이에 대한 대응책인 것으로 해석되는 해당 정책은 2012년 5월 15일부터 효력이 발생되었습니다.

계속되는 중소/중견 건설업체의 도산 및 회생절차 개시 등으로 인해 지난 2012년 8월 13일 금융위원회는 건설업 금융지원 강화방안을 발표하였습니다. 이는 건설업 지원을 위해 운영되던 기존의 프로그램을 확대 가동하고 실질적인 자금지원의 효과가 발휘될 수 있도록 운영 상의 지원 요건 등도 개선하고자 하였습니다.

2012년 9월 11일 발표된 정부의 2차 재정지원 강화대책은 부동산 경기 활성화 목적의 부동산 관련 세금 한시적 감면이 포함되어 있습니다. 이는 최근 민간 주택거래가 수도권을 중심으로 최저수준을 보임에 따른 것으로 2012년 말까지 미분양주택 취득시 향후 5년간 발행하는 양도 차익에 대해 소득세 100% 감면, 2012년 말까지 주택 거래 취득세 50% 추가 감면(현재 2.4%에서 1.2% 수준으로 감소) 등을 골자로 하고 있습니다. 이와 같은 정부의 세제 혜택으로 수도권을 중심으로 증가 추이를 보여 온 준공 후 미분양 물량 감소 등의 효과를 기대할 수 있을 것으로 판단되었으나, 실질적인 효력은 크지 않았던 것으로 보입니다.

2013년에는 주택시장을 정상화하기 위한 4·1 부동산 대책(서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책)이 발표되었습니다. 박근혜정부의 첫 부동산 정책은 '주택거래 정상화 방안'과 '보편적 주거복지 방안'을 모두 아우르고 있습니다. 정부가 침체된 부동산시장의 거래를 되살리겠다는 시그널을 시장에 분명히 전달하기 위해 세금 감면과 금융지원, 공급 물량 조절, 규제 개혁 등 정부가 취할 수 있는 조치는 대부분 들어 있다고 판단됩니다.

한편 2013년 07월 24일 4.1 부동산 대책 후속조치가 발표 되었고 주택공급을 큰 폭으로 줄여 수습 불균형을 해소하겠다는데 중점을 두고 있습니다. 이는 극도로 침체된 수도권 시장이 공급 과잉에 짓눌려 있다는 판단을 했기 때문이며, 또한 2013년 07월 취득세 한시적 감면 조치가 끝나고 계절적 비수기까지 겹쳐 주택거래가 끊기는 거래절벽 현상이 다시 나타나 2013년 하반기 주택시장이 악영향을 미쳐 경기회복의 걸림돌이 될 수 있다는 위기감이 커질 것으로 예측 되어 서둘러 4.1 부동산 대책 후속 조치를 발표 한 것으로 판단됩니다.

정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계기관간 논의와 당정협의를 거쳐 8월 28일 전월세 시장안정을 위한 대응방안을 확정 및 발표하였습니다. 정부는 최근의 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, 전세 → 월세 전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고, 전세 수급불균형 등 임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안으로 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진, 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 전세값 상승 및 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안을 마련하였습니다.

해당 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1 대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제 및 금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였으며, 손익공유형 모기지(주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식) 등 서민들의 주택구입 부담을 완화하기 위한 선진 금융기법을 도입하였습니다.

국토교통부는 2013년 12월 3일 경제관계장관회의를 거쳐 2013년 [4.1], [8.28] 부동산대책의 성과를 점검하고, 후속조치 추진계획을 밝혔습니다. 금번 후속조치는 기존 대책들의 성과 점검을 통해 성과가 큰 과제는 확대시행하고, 일부 부진한 과제는 보완방안을 마련함으로써 기존 대책의 실효성을 높이기 위한 것으로, 국회의 입법처리 지연 등으로 시장 회복세가 주춤한 상황에서, 정부가 자체적으로 추진가능한 후속조치들을 최우선적으로 추진하여 주택시장을 조속히 정상화시키기 위해 마련되었습니다. 2차례 대책은 이전 대책들과 달리 관계부처간 협업을 통해 세제·금융·공급 등을 망라한 패키지 정책으로, 이를 통해 미분양주택 감소 및 CBSI지수 개선 등 주택시장은 다소 회복되는 모습을 보이고 있습니다.

(자료 : 국토교통부)

 국토교통부는 2014년 2월 19일 최근 시장 회복세를 이어가기 위해 주택시장 정상화를 지속 추진한다고 밝혔습니다. 주요 내용은 투기 우려가 크지 않은 시장상황을 반영하여 시장과열기에 도입된 재건축 등의 과도한 규제를 완화하고, 공모형 모기지 지원대상 확대를 통해 실수요자의 주택구입 부담을 덜어주는 것입니다.

정부는 2014년 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표하면서 위와 같은 부동산 관련 대책을 포함시켰습니다. 먼저 상가 권리금 보호제도 도입을 통해 상가 권리금을 법적으로 보호함으로써 분쟁을 최소화 시켜 상가 거래 활성화는 방안을 제시했습니다. 또한 전·월세 시장 활성화를 위해 월세 소득공제를 세액공제로 전환하여 한계세율이 낮은 저소득층이 상대적으로 많은 혜택을 볼 수 있도록 하는 방안을 포함시켰으며, 공공임대리츠 등 민간자본을 활용한 공공임대건설방식을 도입하고 민간임대사업자 및 주택 임대관리업과 관련하여 세제지원 및 규제완화를 통한 지원을 함으로써 전ㆍ월세 시장 안정화를 꾀하고자 하였습니다. 또한 총부채상환비율(DTI: Debt To Income) 및 주택담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio)에 대한 합리적인 수준의 개선을 통해 얼어붙은 부동산 경기를 활성화시키는 방안을 검토하기로 했습니다. 마지막으로 민간 투자를 유도하기 위해 그린벨트에 대한 추가 해제를 검토하기로 했습니다. 정부는 지난 2008년에 그린벨트 532㎢를 해제 총량으로 설정했는데 그중 293㎢가 해제됐고 현재 238㎢가 남아 있는 상태입니다. 그린벨트 해제지역은 현재 전용주거지역으로 용도가 지정돼 대부분 저층의 주택이나 아파트만 지을 수 있었으나 향후 일부 지역에는 연면적 5000㎡ 미만의 공장이나 고층 아파트, 상업시설 등도 허용할 방침입니다.

일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 현재까지는 미미한 수준입니다. 그러나 정부가 일관되게 규제완화를 통한 경기부양의 의지를 보이고 있기 때문에 향후 규제완화는 경기회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있습니다.

향후 정부의 정책방향은 변동될 수 있으며 변수로 인해 정부의 부동산 및 주택시장 규제 강화 정책이 재개될 경우 부동산 및 분양시장의 침체가 더욱 심화되어 기존 규제완화를 통한 공급확대분은 미분양을 증가시킬 수도 있으며, 이는 민간건설부문 비중이 높은 건설사들의 수익성 감소로 이어질 가능성이 있습니다. 또한, 현재와 같은 지속적인 규제완화 정책에도 불구하고, 악화되고 있는 대내외변수(환율 급변동, 미분양증가, 부동산 PF의 부실화, 금융기관의 유동성 부족, 건설업체의 연쇄 도산 등)에 의해 건설경기가 회복되지 않을 경우 건설업체는 현금흐름이 악화되는 등 유동성 문제가 발생할 수 있음을 투자자께서는 이점 유의하시기 바랍니다.

국내 건설수주 규모는 2006년 하반기 이후 회복세를 보이며 2007년까지 양호한 수준의 증가율을 기록하였으나, 2008년 이후 감소 추세를 보이고 있습니다. 국내 건설수주는 2013년 기준, 전년대비 10.0% 감소한 91조 3,069억원을 기록하였습니다. 공종별로는 건축부문 수주가 전년대비 6.7% 감소한 61조4,030억원을 기록하였으며 토목부문 수주는 전년대비 16.2% 감소한 29조 9,041억원을 기록하였습니다. 2010년 건설수주가 전년 말 대비 13.1% 큰폭으로 감소한 이후, 2011년에 7.2% 증가, 2012년 8.3% 하락하였으며 2013년 10.0% 하락함에 따라 국내 건설 수주액은 회복세를 보이지 못하는 상황입니다.

공공수주의 경우 2009년까지 정부 주도하에 4대강 사업 등의 대규모 발주가 이루어져 발주량이 증가세에 있었으나, 2010년부터는 대규모 건설투자정책의 부재로 발주량이 감소하였습니다. 공공부문의 수주는 2009년 역대 최고 수준인 58조 4,875억원을 기록하였습니다. 이는 정부가 경기부양을 위해 SOC 투자를 확대했기 때문인 것으로 판단됩니다. 2010년부터 2013년까지 공공부문 수주는 정부의 재정건전성 강화, 지자체 및 공기업들의 투자여력 감소, 4대강 사업 등의 발주 마무리 등으로 토목 발주가 급감하며 3개년 각각 38조 2,368억원, 36조 6,248억원, 34조 776억원, 36조 1,702억원을 기록하였습니다. 특히 2013년에는 공기업의 발주감소에도 불구하고, 지자체의 대폭적인 물량 확대 덕분에 전년대비 소폭 증가하였습니다. 민간수주는 최근 수년간 미분양주택문제가 해결되지 않고 있고 재건축 및 재개발 공사 물량 또한 감소하여 2013년에는 55조 1,367억원을 기록하였으며 이는 전년대비 41.4% 감소하였으며 2002년 이래 가장 낮은 수치입니다.

연도별_국내건설공사_수주실적

기획재정부 및 국회예산정책처의 2014년 SOC부문 예산(안)에 따르면, 2014년 SOC투자규모는 2012년 예산 대비 7.05% 감소한 23조 2,621억원 규모의 예산이 편성되었습니다. '2013~2017년 국가재정운용계획'에 따른면 SOC부문에 대한 재정운용전략과 재원배분 방향에 있어 그간 축적된 발주수준을 감안하여 신규 사업을 추진하기 보다는 기존 시설의 효용성, 안정성 제고에 중점을 두고 있습니다. SOC에 대한 재정투자는 고용, 생산 유발효과 등 경제적 파급효과가 크고 기업생산 활동에 필요한 인프라를 제공함으로써 국가경쟁력 강화와 지역경제 개발을 가능하게 하는 중요한 요소 중 하나이나, 재정 건전성 유지 및 복지 등 의무지출 소요의 증가라는 재정 여건 하에서 SOC 투자는 예년과 같은 수준의 지속적인 투자 확대를 기대하기는 어려울 것으로 보입니다.

공공부문의 경우 4대강 사업종료 및 LH공사 경영악화 등으로 인해 발주가 감소하는 모습을 보이고 있습니다. 이에 따라 항만, 공항, 댐, 발전소 등 대부분 공공의 공사발주가 전반적으로 부진을 보여 수주액 감소세가 이어지고 있습니다. 지방자치단체 및 공기업의 경우 2009년도에 급증했던 발주 물량에 대한 부담이 지속되어 신규사업에 대한 투자여력은 부족할 것으로 예상되며 지자체의 경우 부동산 시장침체에 따른 취등록세 감소, 각종 개발사업 추진의 영향으로 재정자립도가 저하되었고, 안전행정부에서 재정건전화계획의 수립 및 이행을 강제하고 있어 신규사업 위축이 불가피할 전망입니다. 공공부문의 발주물량 감소는 주택 시장이 완전히 회복되지 않은 상황에서 전체 건설수주 물량 감소로 이어질 수 있으며 이는 각 건설업체 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

종합적으로 2014년동안 건설업은 건설 경기가 뚜렷한 회복세를 보이지 못하고 있고, 미분양 주택 해소가 지연되고 있는 상황 하에서 민간 부분의 수주 정체 및 공공부문의 수주 감소 등으로 인해 어려운 모습을 보일 것으로 예상됩니다. 국내 건설 경기 침체의 장기화가 지속될 시, 건설업체의 국내 수주 감소 및 수익성 저하에 영향을 미칠 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2000년대 초반의 호황기를 거쳐 2008년 글로벌 경기침체의 여파로 국내 주택 부동산 경기가 급속도로 냉각되면서 호황기의 공급과잉이 미분양 물량 적체로 이어져 건설업체의 공사비 회수 지연 및 유동성경색 등으로 인한 재무건전성의 악화 등 결과를 초래하였습니다.

국토교통부가 공개한 2013년 기준 전국 미분양주택 현황에 따르면, 전국 미분양 주택은 61,091호로서, 이는 2013년 상반기 이후 매월 지속적인 감소세를 보인 수치입니다. 이와 같은 미분양주택 감소세는 정부가 지속적으로 추진한 부동산 정책의 영향및 기존 미분양의 감소와 함께 전체 분양물량 감소에 따라 신규 미분양이 줄어든 것에 기인합니다. 최근 지방에서 신규 미분양이 대규모로 발생(충남 1,524호, 부산 1,253호, 울산 729호 등) 하였으나 2013년 실시한 8.23 부동산 대책등의 영향으로 기존 미분양이 수도권을 중심으로 큰폭으로 감소하는 추세에 있습니다. 준공후 미분양 또한 7개월 연속 꾸준한 감소세를 이어가고 있습니다.

그러나 여전히 총 미분양 수량은 과다한 수준을 보이고 있습니다. 초기 미분양의 경우 택지 확보에 대한 비용(금융비용 포함)만 발생하지만, 준공 후 미분양의 경우 공사비(금융비용 포함)에 대한 금융비용까지 추가로 발생하므로 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 작용하고 있습니다.

(자료 : 대한건설협회)

2010년~2011년 회복세를 보였던 주택매매가격은 2012년 이후 지방의 주택수급이 균형을 이루어가면서 보합세로 전환되었으며, 2013년에도 정체를 이어갔습니다. 수도권은 2013년 들어 강남3구를 중심으로 재건축 아파트 가격이 상승세를 보이면서 하락세가 다소 완화되고 있으나, 2011년~2012년 높은 가격 상승세를 보였던 지방의 경우 공급물량이 증가하면서 대부분의 지역에서 상승 여력이 크게 약화된 모습을 보이고 있습니다. 수도권 주택가격의 하락세 지속 및 지방 주택가격 상승세 둔화는 미분양 주택 문제 해결에 부정적 요인으로 작용하고 있습니다.

주택매매가격지수

(자료: 한국기업평가, 국민은행)

지방에 비해 주택 경기 냉각에 따른 악영향을 적었던 수도권의 경우 여전히 공급 물량이 많고 서울 뉴타운 정책 등으로 인한 재개발/재건축 물량도 잠재되어 있어 수도권 내 미분양 주택 물량 해소는 상당시일이 소요 될 것으로 예상됩니다.  최근 주택 부동산 시장 내에서 중소형 주택으로 시장성이 쏠림현상을 나타나고 있는 반면 수도권 내의 미분양 물량 중 대형 주택의 비중이 큰 편임을 감안할 때 단 시일내에 국내 전반적인 주택시장의 본격적인 회복세가 나타나기는 어려울 것으로 판단됩니다.
또한  미분양주택을 실질적으로 구매하는 경제주체인 가계의 구매력이 과거에 비해 크게 떨어져 있고, 주택 구입에 동반되는 대출도 금융불안에 따른 은행권의 대출 여력약화로 인하여 상당히 어려워진 상황입니다. 이에 따라 본격적인 경기 회복 등으로 미분양 아파트 문제가 해소되기까지는 시간이 걸릴 것으로 전망되므로 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다

경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기관련 자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. 예를 들어, 긍정과 부정의 응답이 각각 80%와 60%라면 80에서 60을 차감한 값에 100을 더해 120이 됩니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.

(자료 : 한국건설산업연구원)

경기예측에 일반적으로 사용되고 있는 CBSI지수는 미분양 아파트 증가에 따른 건설업체 유동성 위기 심화로 인해 2008년 11월 사상 최저치인 14.6을 기록한 바 있습니다. 이후 공공공사 수주 증가 주택경기 회복에 대한 기대감, SOC 예산 증액 및 조기집행 등의 영향으로 CBSI지수는 점차 개선되는 모습을 보였습니다. 그러나, 2011년 12년 이후 지수는 CBSI는 단 한번도 71을 넘지 못하였고  60~70선 주위에서 횡보세를 지속하고 있으며, 이는 체감 건설경기 수준이 저조하고, 건설경기가 여전히 침체국면에 있다는 것을 의미합니다. 그만큼 선진국 재정위기로 촉발된 대내외 경제 불확실성이 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤음을 나타내는 것으로 보여집니다.

더욱이 최근 유럽의 재정위기 등으로 시장의 불확실성이 늘어났고, 정부의 각종 부동산 정책만으로는 현재 침체된 주택시장을 크게 회복시키기는 부족한 것으로 판단되며, 이처럼 지속되는 건설경기 침체현상은 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 글로벌 경기의 회복이 더뎌지고 있는 상황에서 건설경기의 추가적인 악화로 인한 CBSI의 하락이 있을 수도 있습니다.

한편, 2013년 12월 그동안 지연되던 건설, 부동산 관련 대책의 국회 입법화가 일부 이루어 졌고, 연말 공공발주가 증가하면서 2014년 2월 건설기업 경기실사지수가 과거 1년 내 최고치를 기록하였습니다. 또한 혹한기를 지나면서 통상 2월보다 3월에 CBSI지수가 상승하는 것이 일반적이며 지난 2월 25일 "경제혁신 3개년 계획"을 발표한데 따른 후속 대책의 영향으로 공사물량 상황이 개선될 것이란 기대 등으로 인하여 한국건설산업연구원 등은 2014년 3월 CBSI지수가 상승할 것으로 전망하고 있습니다. 그러나, 그 수치는 기준선인 100.0에 훨씬 못 미친 것으로 건설업 체감경기는 아직 침체가 이어지고 있는 것으로 보여집니다.

업체 규모별, 지역별 경기실사지수를 살펴보면, 대형 업체의 경우 중동지역, 플랜트공사를 중심으로 해외수주가 호조세를 지속함에 따라 상대적으로 양호한 수준을 견지하고 있습니다. 한편 공공공사 및 주택사업 매출비중이 높은 중견/중소업체의 경우 관급공사 발주 부진, 준공 후 미분양 적체, 분양실적 저조 등 비우호적인 여건이 지속되면서 기준선(100.0)에 크게 미치지 못하고 있는 상황입니다. 향후 CBSI가 기준선인 100에 근접하기 위해선 주택분양시장의 회복이 관건이 될 것으로 판단되지만 건설업 경기가 장기적인 침체기를 겪고 있어 빠른 시일 내에 정상화 되는것은 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 투자자께서는 CBSI 지수 및 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

최근 몇 년간  침체되어 있는 국내 건설경기와 달리 해외건설 경기는 중동 지역을 중심으로 한 플랜트 수주 호조로 국내 건설경기의 부진을 일정 부분 상쇄시켜 주고 있습니다. 세계 경기 침체의 영향으로 2009년 상반기 수주가 급감하였으나 2009년 2분기부터 유가가 회복되자 중동 플랜트 발주 또한 본격화되면서 국내 건설 업체들의 해외수주도 회복세를 보였습니다. 특히 2009년 말 수주한 186억달러 규모의 UAE 원전 실적이 2010년에 반영되면서 2010년 해외수주액은 총 715.8억 달러에 달하는 등 최대의 호황을 기록했습니다. 또한 2011년 들어 북아프리카 지역의 내전 및 민주화 시위, 유럽발 재정위기 등 대외적인 불안 요소에도 불구하고 591.3억달러에 달하는 해외수주를 기록했으며, 2012년에는 전년 대비 약 10%증가한 648.8억달러의 신규수주를 기록하는 등 호조세를 지속하였고, 2013년에는 652.1억 달러로 소폭의 성장제를 유지하고 있습니다.

해외건설_총괄_계약현황

 2008년 원유가격 상승 등으로 증가한 중동 지역 국가의 오일머니가 해당 지역의 발전설비 등의 대형 플랜트 설비 투자로 이어지면서 국내건설업체의 해외수주금액의 증가세의 원동력으로 작용한 것으로 판단됩니다. 또한, 인도 등의 아시아 개발 도상국에서의 수요가 크게 증가하여 2013년의 경우 중동 지역보다 아시아 지역의 수주 현황이 더 큰 비중을 차지하고 있습니다.

2011년 하반기 중동 지역 전반에 일어난 민주화 운동들이 마무리 단계에 접어 들면서 공사 및 발주가 재개되었고, 사우디 국영석유회사인 아람코가 석유화학플랜트 사업 등을 중심으로 2010년부터 2015년까지 대규모의 투자계획을 시행함에 따라, 2011년 이후 총 1,200억달러 규모의 각종 대형 건설사업이 진행되고 있습니다. 또한 2022년 카타르 월드컵관련 발주가 꾸준히 이어질 예정이기 때문에 2013년 이후에도 국내 건설업체들의 수주 기회는 지속적으로 이어질 수 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 해외 수주의 상당부분이 중동지역에 집중되어 있어 해당 지역의 종교갈등, 민주화 운동, 서방국가와의 갈등 등의 지정학적 리스크에 노출되어 있는 점은 향후 국내 건설업체의 해외 수주 활동에 큰 부정적 요인으로 작용할 가능성이 있어 건설업체들의 해외수주활동 관련 유의점이라고 판단됩니다.

또한, 해외 수주 물량이 크게 증가한 반면 경쟁 과열에 따른 저가수주, 영업수익성의 저하로 2013년 하반기에 대부분 국내 대형 건설 업체의 실적에 부정적 영향을 미치고 있으며, 향후에도 이와 같은 리스크 재발 가능성을 완전히 배제하기는 어려운 상황이므로 해외 수주 수익성에 관한 투자자 여러분들의 유의가 필요합니다.

현재 유럽 재정위기 등 글로벌 경기의 불확실성이 상존하며, 이로 인해 글로벌 건설 시장이 위축될 가능성이 있다고 판단됩니다. 더불어, 내수 건설산업의 침체로 인해 해외시장에서 활로를 찾고자 하는 각 국의 건설업체들의 해외 진출이 활성화 되고 있어 수주경쟁이 날로 치열해지고 있어 수주 사업 자체의 질 및 수익성 등이 상대적으로 낮아지고 있는 점은 향후에도 국내 건설업체들에게 부정적으로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 투자자 분들의 유의가 필요할 것으로 판단됩니다.

건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화됨에 따라 일부 건설사에 대한 정부 및 채권금융기관 주도의 법정관리, 워크아웃 등을 통한 구조조정 작업 등이 계속되고 있습니다. 건설업체별 구조조정 진행상황은 다음과 같습니다.

정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 구조조정은 당사가 속한 건설시장에서 변수로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며 원자재 상승과 물가상승에 따른 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃 및 법정관리 절차를 신청하는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다.

 특히 2012년 9월 극동건설의 법정관리 신청은 연대보증채무를 지고있던 모 그룹의 지주회사인 웅진홀딩스와 함께 진행되었으며 워크아웃 후 조기졸업을 했던 경남기업이 다시 워크아웃 신청하여 시장에 큰 충격으로 작용하고 있습니다. 또한 최근 2008∼2010년 3년 연속 흑자를 내며 8개국 16개 현장에서 3조원(29억 달러)가량의 공사를 진행하고 있던 쌍용건설의 법정관리가 개시(2014년 1월 9일) 되었습니다. 쌍용건설은 국내외 현장만 130여 곳이 넘고 협력업체도 1,400여개에 달하는 등 국내 건설경기에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

그러나 워크아웃이 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아질 수 있습니다. 대한건설협회에 따르면 지난해 법정관리나 워크아웃이 진행되고 있는 14개 구조조정 대상 건설사의 경영 실적이 크게 개선된 것으로 발표되었습니다. 특히 이들 14개사의 영업이익은 2014년 3분기까지 누적 영업적자가 456억원으로 2013년 3분기 누적 영업적자 9천 721억원에 비해 적자폭이 9천 265억원이나 크게 감소한 것으로 나타났습니다. 이러한 워크아웃 혹은 법정관리의 결과에 따라 건설업 전반 및 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 수 있는 만큼, 투자자여러분께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 2006년 말 부동산 시장이 침체기를 맞이한 이후 2000년대 초반 부동산 호경기 때 무리하게 확장한 사업으로 인해 PF 우발채무가 급증한바 있으며, 미분양 물량 증가로 유동성이 취약하고 PF 상환에 어려움이 상대적으로 큰 중소 지방 건설사들을 시작으로 많은 건설사들이 부도나 워크아웃에 처하게 되었습니다. 이로 인해 미분양 물량으로 인한 대금회수 지연으로 부도난 시행사의 부채를 대신 갚아야 하는 사업장이 늘어나자 건설업 침체와 건설사 부실을 우려한 투자자들의 심리가 위축되어 Refinancing에 어려움을 겪는 사업장이 늘어나고 PF 대출 금리가 상승하여 건설사들에게 또다른 어려움을 안겨주는 악순환이 반복되고 있습니다.

 대형 건설사의 경우 PF지급보증 규모가 크지만 사업성이 좋은 부지를 선별하여 시공하기 때문에 지급보증에 따른 우발채무 건수가 적은 편이나, 대형사를 제외한 중견 및 중소형 건설사의 PF 대출액의 큰 변화가 보이지 않았습니다. 이와 더불어 2009년 이후 건설업계 자금조달 여건이 악화되자 PF 대출의 Refinancing이 대부분 단기차입금으로 이루어졌고 신규자금 조달 또한 대부분 단기성 차입으로 이루어져, 향후 각 건설사들의 자금 대응력에 대한 투자자들의 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

건설업은 철강, 시멘트, 목재 및 골재 등의 자원을 필요로 하는 업종입니다. 따라서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다.

철강, 시멘트 등 기초 자재에 대한 국내 수급 비율은 높은 편이나 목재, 골재, 모래 등은 최근 국내자원 소진에 따라 해외 의존도가 점차 상승하는 추세입니다. 또한 주거형태가 다변화되지 못하여 특정자재에 대해 수요가 편중되고, 계절적 특성에 따른 수요량의 변화가 크며, 특정지역의 수요 과열로 인한 지역별 편차가 심한 상황입니다. 따라서 주요 원재료들의 국제가격 상승 및 가격변동의 심화는 건설업체들의 불확실성을 높일 수 있습니다.

또한 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 대부분의 수주금액은 불변인데 반하여 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다. 따라서 원자재 수급에 차질이 발생할 경우, 이는 당사를 비롯한 건설업체들의 실적이 악화될 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

당사는 2013년 국토해양부 공시 기준 시공능력평가 6위의 상위 종합건설회사로서, 건축/토목/플랜트 등 다양한 공종에서 풍부한 시공경험을 보유하고 있으며, 주택부분의 경우 '자이' 브랜드를 통해 높은 수준의 브랜드 선호도를 보유하고 있습니다. 2012년 시공능력평가 4위 대비 두 단계 하락하였으나, 현대건설, 삼성물산, 대우건설, 대림산업, 포스코건설과 이른바 '빅6'을 구성하며 시장에서 선도적 역할을 담당하고 있습니다.

(자료 : 국토해양부 공시)

 연결기준 지배회사인 당사 및 종속회사인 파르나스호텔(주), GS Inima Environment S.A. 등을 통해 토목사업, 건축ㆍ주택사업, 플랜트사업, 전력사업, 호텔사업등을 영위하고 있으며, 각 사업의 내용 및 영업부문별 매출액 및 비중 추이는 다음과 같습니다.

(주1) 당사는 2013년 회계연도부터 건축사업부문과 주택사업부문을 건축ㆍ주택사업부문으로 통합하였고, 발전ㆍ환경 사업부문의 일부분이 플랜트사업부문으로 통합되었으며, 잔여사업부는 명칭을 전력사업부문으로 변경하였습니다. 상기의 2011년 및 2012년 매출 및 영업이익 정보는 이러한 변경을 반영하여 재작성 하였습니다.
(주2) 2013년 회계연도부터 기존 관계기업으로 분류한 지엘피에프브이원(주)를 연결회사로 판단하여, 2011년 및 2012년의 수치는 해당 사항을 소급하여 재작성되었습니다. 다만, 2011년의 경우 감사인의 감사를 받지 않은 내부적으로 작성된 수치입니다.
(자료 : 사업보고서, 당사 제공)

 2013년 연결기준 당사의 매출액은 9조 5,658억원으로서, 2012년 매출과 유사한 수준입니다. 다만, 영업부문별로 건축ㆍ주택부문 및 전력부문의 매출은 전년 대비 각 15.0%, 59.5% 상승하였으나, 플랜트부문은 중동 현장 원가점검 후 예정 원가 증가로 인한 진행매출액 조정 영향 등으로 전년 대비 15.5%, 토목부문은 신규 수주 감소 등으로 전년 대비 7.3% 매출이 감소하였습니다.

 2013년 기준 플랜트부문은 매출액 3조 7,962억원을 기록하였으며, 전체 매출에서 39.7%를 비중을 차지하고 있습니다. 2012년 대비 매출액의 감소에 따라 매출 비중이 감소하였음에도 불구하고 당사 전체 매출에 가장 큰 영향을 미치고 있습니다.
 건축ㆍ주택부문은 2013년 기준 전체 매출액 3조 3,386억원을 기록, 34.9%의 비중을 차지하고 있으며, 최근 3개년간 매출비중이 전체 매출의 30%를 상회하는 등 플랜트부문에 이어 당사 매출에서 큰 비중을 차지하고 있습니다.

 이에 플랜트부문과 건축ㆍ주택부문은 당사의 매출뿐만 아니라, 수익 등에 미치는 영향이 가장 큰 사업부문으로서 향후 플랜트부문 및 건축ㆍ주택부문의 실적 저하 등이 발생할 경우 당사에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점에 대해 투자자께서는 인지하시기 바랍니다.

※ 첨부된 연결감사보고서 주석 '4. 영업부문의 지역별 매출액 정보에서 중국 및 동남아 지역의 매출액 일부를 자체공사와 기타로 표시하였습니다.
(자료 : 사업보고서)

(자료 : 연결감사보고서)

 공종별로는 2013년 연결기준 해외도급공사 매출이 해외 대형 플랜트 프로젝트의 영향으로 전체 매출의 51.8%를 차지하고 있으며, 국내 도급공사 매출이 약 36.2%를 구성하고 있습니다. 해외 매출 비중은 2011년 이후 꾸준히 증가하는 추세입니다.

 2013년 기준 해외 매출 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 지역은 중동지역이며, 지정학적 리스크 등의 분산을 위해 당사는 지역 다변화 노력을 경주하고 있습니다.

 다만, 규모가 큰 플랜트 등은 중동 지역을 중심으로 발주되고 있어, 당사의 지역 다변화 노력에도 불구하고 중동 지역의 비중은 해외매출 중 여전히 큰 비중을 차지할 것으로 예상됩니다.

(자료 : 당사 제공)

 당사는 2013년 플랜트사업부문 신규 수주 약 4.3조원, 건축ㆍ주택부문 약 3.1조원을 기록하는 등 총 약 9조원의 신규 수주를 기록하였으며, 이에 2013년말 연결기준 총 수주 잔고는 약 37.2조원을 기록하고 있습니다.

2011년말 수주잔고는 38.8조원으로 해외 플랜트 수주 증대 등의 영향으로 증가하였으나, 2011년 이후 신규수주 및 수주잔고는 감소하고 있습니다. 2011년 이후 수주실적의 감소는 건축 발주량의 감소와 주택시장 침체에 따른 당사의 선별적 입찰 참여 등으로 인한 건축 및 주택 수주의 감소영향과 2011년까지 시장확대를 위한 전략적 수주정책에서 2012년 이후 수익성 위주의 선별적 수주정책으로 수주정책을 변경한 플랜트 수주의 감소 영향입니다.

 2013년말 연결기준 당해년도 총 매출액 대비 약 4배에 달하는 수주 잔고를 기록하고 있어 사업적인 안정성은 양호한 것으로 판단하고 있으나, 향후 신규 수주의 감소 추세가 지속된다면, 매출 및 이익 감소 등 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점에 대해 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.

2013년말 연결기준 당사의 수주잔고 현황은 아래와 같습니다.

(자료 : 당사 제공)