예비투자설명서

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【 본    문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

- 해당사항 없음

3. 공모가격 결정방법

(주1)

금번 두산건설(주) 제78회 무보증 공모사채(이하 '본 사채' 라고 한다)의 경우 공모희망금리는 발행회사와 대표주관회사간 협의를 통해 다음과 같이 산정되었습니다.

1. 민간채권평가회사 3사(한국자산평가, KIS채권평가, NICE채권평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 두산건설(주) 2년만기 민평 수익률의 산술평균(소수점 셋째자리 이하절사)(이하 '개별민평금리' 라고 한다.)

2. 민간채권평가회사 3사(한국자산평가, KIS채권평가, NICE채권평가)에서 최초 증권신고서 제출 1영업일 전에 최종으로 제공하는 BBB+등급 회사채 2년만기 민평 수익률의 산술평균(소수점 셋째자리 이하절사)(이하 '등급민평금리' 라고 한다.)

3. 동종업계 비교 대상 기업의 민평3사 평균 개별민평금리(소수점 셋째자리 이하절사)

두산건설은 근래 부동산 시장 하강 및 건설업황 부진으로 이슈가 지속적으로 제기되고 있는 건설업을 주요 사업으로 영위하고 있으며, 업계지위면에서 중상위권을 유지하고 있는 대형건설사 입니다. 이러한 업종의 특성으로 타산업에 대비하여 높은 프리미엄이 요구되고 있는 상황이며 이에 유사등급의 건설기업들의 개별민평금리를 비교대상으로 사용하였습니다.

BBB+등급 건설기업들의 개별 민평금리의 평균은 7.92%로 등급민평 금리인 5.80%보다 2%이상 높습니다. 이는 건설업종 전체에 대한 디스카운트에 기인하며, 같은 건설업종 내에서도 그룹사의 지위 등에 따라 개별민평금리의 편차가 상당히 큰 상황입니다.

4. 최근 1년간 BBB+등급 회사채 민평금리 추이 및 채권시장 동향

BBB+등급 회사채 금리는 안정적인 하향 추세를 나타내고 있었으나, 최근 미국의 양적완화 축소 움직임에 따라 2013년 4월 이후 반등한 상황입니다.

차트

국내 채권시장은 2012년 7월과 10월 두차례 기준금리를 인하하면서 국고채 3년물 및 5년물 금리가 역사적 최저치를 보이는 등 금리가 큰폭으로 하락하였습니다. 2013년 1월은월초 기준금리 인하에 대한 기대감으로 크게 하락, 이후 선진국 지표 개선 등으로 인한 안전자산 선호 약화 및 정부의 자본유출입 규제 가능성 등으로 소폭 상승, 2월초부터 3월초까지 금리는 보합권 속에서 유지, 3월 기준금리 동결 및 3월 28일 정부의 경제전망 하향 조치 이후 금리 하락 추세에 따라 스프레드 변동성 역시 확대되는 추세를 보이다, 4월 기준금리 동결 이후 절대금리가 급격히 상승, 이후 다시 안정세를 찾아가는 모습을 보이며 장기적인 저금리 추세를 지속하다 5월 기준금리가 추가 인하(인하폭각 0.25%, 2.75%→2.50%)되었습니다.유럽중앙은행에 이어 호주중앙은행이 정책금리를 인하하면서 한국은행 역시 금리 인하를 결정하였습니다. 그러나 채권시장에서는 기준금리 인하에도 불구하고 주요국 금리 급등에 따라 채권 가격이 큰 폭으로하락하였으며, 이에 따라 국내 채권 금리 역시 큰 폭으로 상승하였습니다.

2013년 6월 벤 버냉키 미국 중앙은행 의장이 연방공개시장위원회에서(FOMC) 연내 자산매입 규모 축소 발언 이후 미국채 금리가 급등하였습니다. 여기에  중국 경기 둔화 우려까지 더해지면서 국내 채권 금리 역시 급등하였습니다. 07월 02일 기준, 국고채 3년, 5년, 10년물 수익률이 5월 말 대비 각각 24bp, 28bp, 30bp나 상승하였습니다. 그러나 한국의 경제상황에 비해, 미국채 금리 급등 영향으로 단기간에 급등하였기에 국내채권금리는 일정부문 되돌려 질 것으로 예상됩니다.


5. 발행회사와 대표주관회사의 최종 공모희망금리 밴드의 산정

본 사채의 공모희망금리 산정은 상기에 기술한 바와 같이 두산건설(주)의 개별 민평평균금리와 동종업종 타기업의 개별민평금리, 향후 금리 변화 예상 추이 등을 감안하여 결정하였습니다.

본 사채의 경우 업종 리스크가 부각되어 있는 건설업을 영위하고 있는 기업의 회사채라는 점에서 최종 투자자는 기관투자자가 아닐 것으로 예상됩니다.
개인투자자의 경우 기관투자자와 달리 자산-부채 매칭에 개념이 크지 않고 수시로 시가평가를 하지 않아 시중금리 변동에 대한 민감도가 상대적으로 적어 절대금리 추구형의 투자패턴을 보이기 때문에 시중금리의 움직임에 대한 민감도 보다는 절대금리가 더 중요할 것으로 예상되어 최초 발행에 따른 가격 변동 요인을 함께 고려하여 다음과 같이 고정금리로 최종 공모희망금리의 밴드를 결정하였습니다.

- 최종 공모희망금리밴드 :
제78회 고정금리 7.70%~7.80%

발행회사와 대표주관회사는 합리적인 시장상황에 대한 예상과 판단하에 공모희망금리밴드를 제시하였으나, 위에 제시한 공모희망금리 밴드는 금리를 확정 또는 보장하는 것이 아니며, 투자 결정을 위한 판단 및 수요예측 및 청약시 참고사항으로만 활용해야 하며, 상기 공모희망금리는 수요예측에 따른 '유효수요'와 차이가 있을수 있습니다. 수요예측 후 유효수요 및 금리는 '무보증사채 수요예측 모범규준' 및 대표주관회사의 수요예측지침에 의거하여 대표주관회사가 결정하며, 필요시 발행회사와 협의합니다. 수요예측결과를 반영한 최종 발행금리는 정정신고서를 통해 공시할 예정입니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측

"대표주관회사"는 "발행회사"가 "본 사채"의 발행을 위해 "금융위"에 제출한 증권신고서(정정서류 및 첨부서류를 포함함)가 정상적으로 접수된 이후 "인수규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 수요예측을 실시하고 "발행회사"와 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다.

1.  수요예측의 방법 : 수요예측은 한국금융투자협회의 "무보증사채 수요예측 모범규준" 및 "대표주관회사"의 내부지침에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "FreeBond"프로그램을 사용한다.

2.  수요예측의 기간: 2013년 07월 15일 09시~ 2013년 07월 15일 16시까지로 한다.

3.  수요예측에 따른 배정 : 수요예측을 통해 결정된 발행금액 및 발행금리에 따른 물량의 배정은 "대표주관회사"가 결정한다.

4.  수요예측에 따른 배정결과 통보 : "대표주관회사"는 수요예측에 따른 배정결과를 전자우편 또는 Fax의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.

5.  수요예측 관련 사항의 기록 및 보관 : "대표주관회사"는 수요예측 관련 사항을 기록하고 이와 관련된 자료를 "본 사채"의 발행일로부터 3년간 보관한다.

6.  수요예측 결과의 공유 : "대표주관회사"는 수요예측 결과를 "발행회사"에 한하여 공유한다. 다만, 법령에 의하여 공개가 요구되거나 정부기관(준 정부기관 포함) 등이 자료제출을 요구하는 경우에는 예외로 하며, 법률이 허용하는 범위 내에서 최소한의 자료만을 제공한다.

7.  불성실 수요예측 참여자의 관리 : "대표주관회사"는 불성실 수요예측 참여행위 예방을 위한 사전 고지를 통해 실수요 기재를 유도하며, 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체 없이 "한국금융투자협회"에 제출한다.

나. 청약 및 배정

1. 청약공고기간 : 증권신고서 수리일 이후부터 청약개시일까지

2. 청약기간 : 2013년 07월 23일 09시 ~ 12시

3. 청약방법

① 소정의 청약서에 필요한 사항을 기입하고 기명날인하여 청약취급처에서 청약한다.  

② 청약제한 : 청약자는 1인 1건에 한하여 청약을 할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을 하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 한다.

③ "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자(자본시장과금융투자업에관한법률 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 자본시장과금융투자업에관한법률시행령 제132조에 따라 "투자설명서"의 교부가 면제되는 자 제외)는 "투자설명서"를 교부받아야 한다.

가. 교부장소 : 인수단 본ㆍ지점

나. 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.

다. 교부일시 : 2013년 07월 23일

라. 기타사항

1) "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 "투자설명서"를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, "투자설명서"를 교부받지 않고자 할 경우, "투자설명서" 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하여야 한다.

2) "투자설명서" 교부를 받지 않거나, 수령거부의사를 서면, 전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신 등으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다.

④ 청약단위: 최저청약금액은 일십억원으로 하며, 일십억원 이상은 십억원 단위로 한다.

⑤ 청약증거금 : 청약증거금은 사채발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 한다. "본 사채"의 청약증거금은 2013년 07월 23일에 " 본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 무이자로 한다.

⑥ 청약취급처 : "대표주관회사"의 본점

⑦ 동 조 제3항에 따라 청약서를 송부한 청약자는 당일 16시까지 청약증거금을 납부한다.

4. 배정방법

① 수요예측에 참여한 투자자(이하 "수요예측 참여자"라 한다. 이하 같다)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액("수요예측 우선배정분")을 청약하는 경우에는 "수요예측 우선배정분"을 한도로 하여, 그 청약금액의 100%를 배정한다. 단, 각 "수요예측 참여자"의 청약금액이 "수요예측 우선배정분"보다 클 경우에는 그 초과분("수요예측 추가배정분" 이라 하며, "수요예측 우선배정분"과 "수요예측 추가배정분"을 총칭하여 "수요예측 배정분"이라 한다)에 대해서 "수요예측 참여자"에게 우선적으로 배정하기로 하되, 그 세부적인 사항은 각 "수요예측 참여자"의 성향, 수요예측 참여금액 및 투자형태 등을 감안하여 "대표주관회사"가 합리적으로 판단하여 배정한다.

② "수요예측 참여자"의 "수요예측 배정분"이 발행금액 총액에 미달하는 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 "수요예측 배정분"을 공제한 잔액을 청약일 당일 12시까지 청약 접수한 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정할 수 있다.

③ 제2호에 따라 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자에게 배정하는 경우에는 아래 각 목의 방법으로 배정한다.

가. 기관투자자 및 전문투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정을 원칙으로 하되 청약자의 특성 등을 고려하여 "대표주관회사"가 내부 규정 및 기타 합리적인 판단에 따라 배정받는자, 배정비율 및 배정단위 등을 결정할 수 있으며 필요시 "인수단"과 협의하여 결정할 수 있다.

나. 일반투자자 : 가목의 배정 후 잔액이 발생한 경우에 한하여, 그 잔액에 대하여 청약금액에 비례하여 십억단위로 안분배정한다.

④ 제1호 내지 제3호의 배정에도 불구하고 미달 금액이 발생하는 경우, 그 미달된 잔액에 대해서 "인수단"이 "인수비율"대로 안분하여 10억원단위로 인수하기로 하되, 최종 인수금액은 "인수단"과 협의하여 "대표주관회사"가 결정할 수 있다.

⑤ "인수단"은 제4호에 따른 각 "인수단"별 인수금액을 "본 사채"의 납입일 당일에 "본사채"의 납입처에 납입한다.

⑥ "본 사채"의 "인수단"은 "대표주관회사"에게 납입일 당일 "본 사채"를 수요예측결과 배정된 내역에 따라 배정할 것을 위임한다. "대표주관회사"는 선량한 관리자의 주의의무로 이를 수행한다.

5. 사채금 납입일 : 2013년 07월 23일

6. "본 사채"의 발행일 : 2013년 07월 23일

7. "본 사채"의 납입을 맡을 기관 : (주)우리은행 종로금융센터

8. 등록기관 : "본 사채"의 등록기관은 "한국예탁결제원"으로 하며, 등록필증은 "한국예탁결제원"에서 정한 양식으로 한다.

9. 등록청구 : 각 "인수단"은 인수한 채권에 대하여 납입기일에 등록청구서와 인감표 2매(각 2매)를 작성하여 등록기관에 청구하거나 자본시장과금융투자업에관한법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록 청구분에 대하여 "발행회사"로 하여금 일괄등록 청구내역을 "한국예탁결제원"에 통보할 수 있도록 일괄등록 신청내역을 "발행회사"에 통보하여야 한다. 단, 일괄등록 청구내용의 통보와 관련한 사항은 본 인수계약서 제15조 제2항에 따라 "대표주관회사" 에게 위임한다.

다. 상장신청예정일
1) 상장신청예정일 : 2013년 07월 16일
2) 상장예정일 : 2013년 07월 23일

라. 사채권교부예정일

등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.

마. 사채권 교부장소

사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 인수기관이 교부하거나, 자본시장과금융투자업에관한법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자 계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음함.

바. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항

1) 본 사채는 공사채 등록법령에 의하여 사채를 등록발행하며, 사채권을 발행하지 아니한다. 다만 공사채법령에 의거 사채의 등록이 말소된 때에는 채권자, 질권자 및 이해관계자가 사채권 발행을 청구할 수 있다.
2) 본 사채권의 원리금지급은 두산건설(주)이 전적으로 책임을 진다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 사채의 관리

다. 기타

인수인이 아닌 제3자로부터 인수회사의 탐색 또는 중개, 모집 또는 매출의 주선, 공모가격 또는 조건에 대한 컨설팅, 공모와 관련한 홍보, 증권신고서 작성 등 본 무보증사채 공모와 관련된 서비스를 받은 사실이 없습니다.

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 일반적인 사항

- 당사가 발행하는 제78회 무보증사채는 무기명식 이권부 무보증사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

- 또한, 주식으로 전환될수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, 공사채등록법에 의거 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니합니다.

2. 사채관리계약에 관한 사항

당사가 본 사채의 발행과 관련하여 금호종합금융(주)과 맺은 사채관리계약과 관련하여 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의 이익을 상실함을 선언할 수 있습니다. 기타 자세한 사항은 "사채관리계약서"를 참고하시기 바랍니다.

가. "발행회사"의 기한의 이익상실('사채관리계약서' 제1-2조 11항)

나. 사채관리회사의 권한 ('사채관리계약서' 제4-1조)

다. 사채관리회사의 조사권한 및 발행회사의 협력의무 ('사채관리계약서' 제4-2조)

라. 사채관리회사의 공고의무 ('사채관리계약서' 제4-3조)

마. 사채관리회사의 의무 및 책임 ('사채관리계약서' 제4-4조)

바. 사채관리회사의 사임 ('사채관리계약서' 제4-6조)

※ 사채관리회사인 금호종합금융 주식회사는 선량한 관리자의 주의로서 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 동 증권신고서에 첨부된 사채관리계약서를 참고하시기 바랍니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

 건설업은 주택, 산업시설의 구축, 사회간접자본, 국토개발 등 실물자본의 형성을 담당하는 일종의 서비스산업으로 분류되고 있으며, 시장진입은 용이한 반면 업무영역이 다양하여 각종 건설영역의 시공경험을 보유하는 데는 상당한 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 자본의 형성 및 실물부분의 생산과정을 담당하는 국가 경제의 기간 산업적 특성을 가지고 있는 종합산업인 동시에 생산과 고용, 부가가치의 창출측면에서 유발효과가 지대한 국가경제의 전략산업입니다.

2012년말 기준 국내총생산(GDP) 중 건설업의 생산 비중은 66조 8,622억원(전체 1,272조 4,595억원의 5.3%)을 차지하고 있습니다. 국내 경제가 저성장 국면에 진입함과 동시에 2000년 대 초반 이후 지속된 주택 불경기의 영향으로 GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선으로 그리고 있습니다. 이는 국내 경제의 저성장국면 진입 및 2000년대 중반 이후 지속된 주택 부동산 경기의 저하에 따른 것으로 판단됩니다.

 한편, 전체 취업자 중 건설업 취업자 비중은 2012년말 기준 7.2%로 2005년 7.9%수준을 기록한 이후 다소 하락 추세를 보이고 있기는 하나 여전히 국가경제의 전략산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다.

국내 경제가 전체적으로 과거의 고성장의 시대를 지나 저성장의 국면에 진입하면서 GDP에서 차지하는 비중이 높은 건설 산업도 저성장의 성숙 단계에 도달한 것으로 전망됩니다. 그러나 한편으로는 주택부족으로 인한 실수요 존재, 국민소득증가 등에 따른 문화, 관광, 레저, 복지 등의 분야에서 사업 발굴 및 개발에 따라 다양한 시장기회가 증대될 것으로 예상되고 있으며, 또한 다양한 복합공간에 대한 소비자의 Needs증대, 중앙 및 지방정부 주도의 대규모 개발형 사업기회 증대 등 대형화 복합화 추세,국내 건설회사의 Global화에 따른 해외시장 기회 확대 등 향후 장기적으로 충분한 성장이 가능할 것으로 판단됩니다.

회복세를 보인 2011년 상반기와 달리 2011년 하반기 세계경제는 미국 경기 회복지연과 유럽의 재정위기의 지속적인 여파로 부진한 모습을 보였습니다. 그리스의 모라토리엄(지급불능) 위험으로 확장된 유럽 재정위기와 2011년 6월 종료된 미국의 2차 양적완화 정책 이후 부진한 미국 경기 회복세 등으로 인해 선진국 정부의 위기 대응 능력에 대한 신뢰도가 떨어졌으며, 동시에 경기 회복 모멘텀 또한 약화되었습니다.  이와 같은 유럽, 미국의 부진은 내수를 기반으로 성장하고 있는 중국, 인도 등의 개발도상국들의 성장으로 일정 부분 만회할 수 있을 것이나, 최근 IMF가 2013년 세계 경제성장률을 기존 3.5%에서 3.3%로 하향 전망하는 등 향후 경기에 불확실성이 상존할 것으로 예상됩니다.

 2011년 국내경기 동향은 경기 정상화에 따른 고용의 개선추세가 지속되는 가운데 최근의 소비관련지표 또한 민간 소비의 견실한 증가세가 유지됨을 보여주는 등, 2008년 금융위기 충격에서 다소 벗어나는 양상을 보였습니다. 이와 더불어 물가상승 압력이 증가하자, 정부는 2010년 7월 한국은행 금융통화정책위원회에서 기준금리를 25bp 인상하는 등 긴축정책을 실시해왔으나, 최근 글로벌 경기 불확실성 부각에 따라 2012년 7월과 10월 및 2013년 5월 기준금리를 각각 25bp 인하하며 금융과 경기안정에 집중하고 있습니다.

 2차 양적완화 이후 내수 경기 물가 상승 및 실질 소득의 감소 등의 문제가 나타난 미국은 2012년 9월과 12월 3차 양적완화 정책을 실시하며, 경기부양을 도모하고 있으나, 민간 경제 주체들 사이에서 소비 및 투자를 줄이고 저축을 늘리는 디레버리지(De-leverage)현상이 지속되고 있고, 뚜렷한 경기 회복세는 보이고 있지 않습니다. 유럽은 남유럽 국가들의 부채 규모가 단기간 내에 축소되기 어려운 규모이고, 지난 2012년 5월 그리스의 유로존 강등 가능성이 대두되는 등 글로벌 경기의 대외 불안요인이 증폭되었습니다. 이후 2012년 6월 및 12월 스페인 부실 은행권에 EU가 1, 2차 구제금융을 지원하는 등 2012년에도 재정위기 등의 문제는 크게 해소되지 않은 모습을 보이고 있습니다. 이와 같이 서방 선진국들을 중심으로 나타나고 있는 경기 불확실성은 대외 의존도가 높은 우리나라의 경제성장률에도 영향을 미칠 수 있습니다.

 상기 서술한 바와 같이 2012년 세계 경제의 둔화가 지속되고 2013년에도 세계 경제의 회복이 더딜 것으로 예상됨에 따라 대외 의존도가 높은 우리나라에 부정적인 영향을 끼칠 것으로 예상됩니다. 또한, 한국은행이 최근 2013년 국내 경제성장률을 기존 2.8%에서 2.6%로 하향 조정함으로서 국내 경제가 전체적인 둔화로 이어질 우려가 지속되고 있습니다.

 이와 같은 세계 경제의 불확실성 확대 및 회복지연으로 인한 국내 경제의 둔화는 국가 전반적인 긴축재정으로 이어져 재정 상태 개선 차원의 정부 재정지출의 축소가 건설 투자 감축으로 이어질 가능성이 높습니다. 또한 최근 국내 경기의 물가 상승에 대한 우려의 목소리가 커짐에 따라 소비 긴축 및 물가 관리 차원의 정부 유동성 축소 등이 예상될 수 있으며 이는 내수 경기와 정부정책의 영향을 많이 받는 건설업에 불리하게 작용할 수 있으므로 이에 대한 지속적인 관찰이 필요할 것으로 판단됩니다.

 건설시장은 건설업 면허 취득이 개방되어 있는 완전경쟁 시장으로서 타 산업에 비해 시장 진입이 쉬운 편이라 등록된 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열합니다. 따라서, 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 이미 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있으며, 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방추세가 가속화될 것으로 예상됨에 따라 글로벌 경쟁력 확보 또한 시급히 요구되고 있습니다.

 건설업은 일정 계약을 수주받았을 때, 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아니고 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여하고 있습니다. 따라서 중소규모의 건설사들까지 보면 5만개를 상회하는 업체가 있으며, 치열해진 경쟁으로 공사마진율의 향상에 어려움이 있을 것으로 판단됩니다. 건설사 부도율은 정부의 공공부분 사업 확장과 세제개편 등 정책적인 지원에 힘입어 다소 감소 하였으나, 근본적인 소비심리와부동산 시장을 움직이는 민간소비의 개선이 있지 않는 한 수도권 이외의 미분양물량 역시 해소되기 어려우므로 향후 다시 악화될 가능성이 있습니다.

 이와 같은 상황을 고려해 볼 때, 타 업체와의 경쟁에서 비교우위를 점하기 위해서는 Risk Management 능력과 더불어 기술경쟁력 강화, 내부 프로세스 혁신 등 지속적인 원가절감 노력을 통해 수익성을 확보하는 것이 우선과제라고 판단됩니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다. 타업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 가격경쟁의 위험에 직면하게 되고 이는 당사의 수익성을 저해시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

건설업은 타 산업에 비해 생산 및 고용 유발효과가 크기 때문에 국내 경기 조절의 주요 정책수단으로 활용되고 있으며, 이로 인해 정부정책도 건설경기에 영향을 미치는 주요한 요인이 되고 있습니다. 부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 이전의 정부정책은 규제를 강화하여 부동산 투기를 억제하여 부동산 가격을 안정화하는 방향으로 진행되었습니다. 주택거래신고제, 원가연동제, 재건축 이익환수제 등으로 주택시장 안정을 위한 정부의 확고한 정책의지가 나타났으며, 부동산시장 내 수급요인 외에도 국내 실물경기 저하와 가계의 소비여력 위축 등의 주변 여건의 영향으로 인해 주택시장이 위축되었습니다.

 2008년 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기부양으로 선회하였는데, 이는 2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체 때문입니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다. 이어 정부는 주택 및 부동산 경기 추가 부양을 위해 2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표했습니다.

정부는 2010년 8월 도입한 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치를 예정대로 2011년 3월 말 종료하였으나, 주택 및 부동산 경기 침체가 지속됨에 따라 주택거래 활성화를 위하여 주택 취득세를 추가 인하, 투기지역을 제외한 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 등이 포함된 3.22 부동산 종합대책을 2011년 3월 22일 발표하였습니다. 3.22 부동산 종합대책의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

 상기 대책과 더불어 정부는 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화를 위하여 건설사들의 유동성 위기를 해결하기 위해 지원을 늘리겠다는 내용과 위축된 주택거래 시장을 살리기 위한 세제완화, 미분양 해소 대책 등의 내용을 포함한 5.1 부동산 대책을 2011년 5월 1일 발표하였습니다. 5.1 부동산 종합대책의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

 이후 정부는 2011년 8월 18일 주택거래활성화 및 전, 월세 시장 안정화를 위한 추가적인 부동산 종합대책을 발표하였습니다. 이에 대한 내용은 다음과 같습니다.

 또한, 정부는 부동산 과열 시기에 도입되었던 과도한 규제를 완화하기 위하여 '주택시장 정상화 및 서민주가안정 지원방안(12.7대책)'을 발표하고 부동산 규제 완화를 본격화하였습니다. 12.7 부동산 대책의 주요내용은 다음과 같습니다.

 상기 서술한 부동산 대책들에 이어 지난 2012년 05월 10일 기획재정부는 부동산가격안정심의위원회를 열어 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 투기지역 해제를 골자로 하는 5.10 부동산대책을 발표하였습니다. 해당 대책의 주요 내용은 아래와 같습니다.

최근 서울 강남 3구의 주택 거래 양상이 주택지정지역(투기지역) 지정 당시보다 안정화 되었고, 오히려 과거와 달리 거래부진이 지속됨에 따라 이에 대한 대응책인 것으로 해석되는 해당 정책은 2012년 5월 15일부터 효력이 발생되었습니다. 이는 최근 회복세를 보이고 있는 지방에 비해 침체 양상을 띄고 있는 수도권의 주택 거래의 활성화에 일조할 것으로 기대되나, 부동산 업계에서 꾸준히 요구한 총부채상환비율(DTI)규제 완화 등의 정책은 포함되어 있지 않아 한계를 보일 수 있다는 일각의 의견도 있습니다.

 아울러, 기획재정부의 보도자료에 따르면 2012년 04월 기준 주택 지정지역(투기지역)으로 지정되어 있는 일부 지방에 대한 논의도 있었으나 발표된 부동산정책에는 포함되지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 해당 지역에 대하여 주택 가격 및 거래 동향의 면밀한 검토에 따른 추가적인 재논의가 이루어질 수 있어 5.10 부동산 대책의 후속 방안이 나올 가능성이 있으며 이로 인한 주택 부동산 시장에의 영향과 관련하여 투자자분들의 꾸준한 모니터링이 필요할 것으로 예상됩니다.

 계속되는 중소/중견 건설업체의 도산 및 회생절차 개시 등으로 인해 지난 2012년 8월 13일 금융위원회는 건설업 금융지원 강화방안을 발표하였습니다. 이는 건설업 지원을 위해 운영되던 기존의 프로그램을 확대 가동하고 실질적인 자금지원의 효과가 발휘될 수 있도로 운영 상의 지원 요건 등도 개선하고자 하는 것이 그 목표입니다.

 지난 2012년 9월 10일 발표된 정부의 2차 재정지원 강화대책 중 부동산 경기 활성화 목적의 부동산 관련 세금 한시적 감면이 포함되어 있습니다. 이는 최근 민간 주택거래가 수도권을 중심으로 최저수준을 보임에 따른 것으로 2012년 말까지 미분양주택 취득시 향후 5년간 발행하는 양도 차익에 대해 소득세 100% 감면, 2012년 말까지 주택 거래 취득세 50% 추가 감면(현재 2.4% 에서 1.2% 수준으로 감소) 등을 골자로 하고 있습니다. 이와 같은 정부의 세제 혜택으로 2012년 12월 세제혜택 종료를 앞두고 거래량은 반짝 급증하기는 하였으나, 2013년 이후 다시 거래량은 급감하는 모습을 보였습니다. 이에 정부는 취득세 감면 조치를 6개월 연장하는 내용의 '지방세특례제한법 개정안'을 통과시켰습니다.

 또한 새 정부 출범과 함께 부동산 시장 활성화를 위해 4월 1일 서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책이 발표되었으며, 동 부동산 종합대책은 하우스 푸어, 렌트푸어에 대한 지원방안을 강구, 저소득층 등 주거취약계층에 대한 수요자 맞춤형 주거지원 서비스를 확대하는 보편적 주거복지를 실현할 계획을 가지고 있습니다. 이번 대책을 통해 부동산 자율조정 기능의 회복, 하우스 및 렌트푸어에 대한 안전장치 마련 및 가계안정 도모, 주택바우처 등 보편적 주거복지 실현, 주거 분야의 사회안전망 확보 등을 기대하고 있으나, 관련 법안의 실효성 여부는 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

 한편, 4월 1일 부동산 대책의 영향으로 전국의 주택 거래량이 올해 처음으로 전년 동월대비 증가세를 보였으며, 특히 강남3구의 주택거래량이 전년동월 대비 약 70% 증가하는 등 서울 및 수도권의 거래량이 상승하는 긍정적인 모습을 보였습니다. 그러나, 일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 영향은 시간을 두고 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 그러나, 정부가 일관되게 규제완화를 통한 경기부양의 의지를 보이고 있기 때문에 향후 규제완화는 경기회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있습니다.

 정부의 정책에도 불구하고 부동산 및 분양시장의 침체가  계속되어 규제완화를 통한 공급확대분은 미분양을 증가시킬 수도 있으며, 이는 민간건설부문 비중이 높은 건설사들의 수익성 감소로 이어질 가능성이 있습니다. 또한, 현재와 같은 지속적인 규제완화 정책에도 불구하고, 악화되고 있는 대내외변수(환율 급변동, 미분양증가, 부동산PF의 부실화, 금융기관의 유동성 부족, 건설업체의 연쇄 도산 등)에 의해 건설경기가 회복되지 않을 경우 건설업체는 현금흐름이 악화되는 등  유동성 문제가 발생할 수 있습니다.

 건설업은 철강, 시멘트, 목재 및 골재 등의 자원을 필요로 하는 업종입니다. 따라서 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달이 중요하다고 할 수 있습니다.

 철강, 시멘트 등 기초 자재에 대한 국내 수급 비율은 높은 편이나 목재, 골재, 모래 등은 최근 국내자원 소진에 따라 해외 의존도가 점차 상승하는 추세입니다. 또한 주거형태가 다변화되지 못하여 특정자재에 대해 수요가 편중되고, 계절적 특성에 따른 수요량의 변화가 크며, 특정지역의 수요 과열로 인한 지역별 편차가 심한 상황입니다. 따라서 주요 원재료들의 국제가격 상승 및 가격변동의 심화는 건설업체들의 불확실성을 높일 수 있습니다.

중국 최대 철강업체인 바오산(寶山)강철이 2011년 9월부터 주요 철강재 가격 인상하기로 확정하였으며, 중국에 이어 국내 철강업계는 원료 공급업체와의 협상을 거쳐 2011년 9월 10일 이후 4분기(10~12월) 철강재 가격발표를 계획하였습니다. 또한, 국내 철강업계는 최근 국제 철스크랩 가격 상승으로 인해 2013년 상반기 철강재 가격인상을 준비하고 있는 상황입니다. 철강가격 상승 여파로 철근가격이 오르게 되면 당사의 비용증가로 인하여 수익성 악화가 우려됩니다. 또한 쌍용양회 등 시멘트 생산업체들은 2011년 4월 출하분 부터 출하가격을 약 27% 상향 조정하겠다고 발표하였으며, 2012년 2월 시멘트 가격을 톤당 약 9% 인상한 바 있습니다. 시멘트업체들은 2013년에도 시멘트 가격을 약 10% 가량 인상할 계획을 가지고 있었으나, 최근 건설경기 침체 등 국내외 경제상황을 감안하여 인상안을 철회하였습니다. 그러나, 향후 시멘트 가격이 인상될 경우 반제품인 레미콘 등 2차 완제품의 가격조정이 불가피 할 것으로 판단되며, 시멘트사와 수요업체간 가격조정이 실패하거나 장기화될 경우 자재시장의 변동성이 증가될 것으로 판단되어 당사의 수익성에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다.

또한 건설업 업종의 특성상 공사 수주시점부터 공사 완공시점까지는 장기간이 소요되는 경우가 많습니다. 특히, 동 기간중에 주요 원재료인 시멘트, 철근 등과 국제유가의 상승 등에 따른 원자재 가격변동의 심화로 인해 대부분의 수주금액은 불변인데 반하여 원재료의 가격 상승 등의 영향으로 기존 계약금액을 초과하는 공사원가율의 상승위험에 직면할 수 있습니다. 따라서 원자재 수급에 차질이 발생할 경우, 이는 당사를 비롯한 건설업체들의 실적이 악화될 수 있다는 점을 유의하시기 바랍니다.

 건설수주액은 크게 민간 주도의 건축부문과 공공 주도의 토목부문으로 나눌 수 있습니다. 민간 수주액의 경우 건축의 비중이 높아, 전반적인 시황과 부동산 경기에 민감하게 반응을 하는데, 2007년을 정점으로 하여 전년 대비하여 대체로 감소하는 모습을 보이고 있습니다. 민간 수주액은 2011년 들어 74조 762억원으로 전년 대비 14.0% 증가하였으나, 2012년 기준 67조 4,284억원을 기록, 전년 대비 9.0% 감소하였습니다. 2013년 2월 민간 수주액은 전년 동월대비 45.6% 감소한 3조 5,835억원을 기록하며 더욱 악화된 모습을 보이고 있습니다. 건설경기에 민감하게 반응하는 민간 수주액의 경우, 경기 불확실성에 대한 불안과 정부의 강력한 공공수주로 인한 구축효과(crowding-out effect, 정부의 재정지출 확대가 민간기업의 투자위축을 발생시키는 것)의 영향으로 볼 수 있으며, 이는 단기간에 해소되기는 어려운 실정입니다.

 공공부문의 경우 4대강 사업종료 및 LH공사 경영악화 등으로 인해 발주가 감소하는 모습을 보이고 있습니다. 이에 따라 항만, 공항, 댐, 발전소 등 대부분 공공의 공사발주가 전반적으로 부진을 보여 2011년 8월부터 이어진 감소세가 지속되고 있습니다. 지방자치단체 및 공기업의 경우 2009년도에 급증했던 발주 물량에 대한 부담이 지속되어 신규사업에 대한 투자여력은 부족할 것으로 예상되며 지자체의 경우 부동산 시장침체에 따른 취등록세 감소, 각종 개발사업 추진의 영향으로 재정자립도가 저하되었고, 행정안전부에서 재정건전화계획의 수립 및 이행을 강제하고 있어 신규사업 위축이 불가피할 전망입니다. 공공부문의 발주물량 감소는 주택 시장이 완전히 회복되지 않은 상황에서 전체 건설수주 물량 감소로 이어질 수 있으며 이는 각 건설업체 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자결정 시 고려하시기 바랍니다.

한편, 2013년 SOC부문 예산(안)에 따르면, 2013년 SOC투자규모는 2012년 예산 대비 3.5% 증가한 23조 9,312억원 규모의 예산이 편성되었습니다. 국가재정운용계획은 SOC부문에 대한 재정운용전략과 재원배분 방향에 있어 그간 축적된 스톡수준을 감안하여 신설보다는 기존시설의 효용성, 안정성 제고에 중점을 두고 있습니다. 따라서 기존에 발주한 2차년도 이상의 계속사업에 대한 투자비중이 높고 신규발주가 제한적인 상황입니다. 다만, 교통혼잡구간의 조기완공 위주 집중투자, 권역별 지역거점 항만기능강화를 위한 신규투자, 국제 행사 준비 중점지원, 하천 정비, 환경기초시설 투자확대 등 경제활력제고와 지역경제 활성화를 위해 SOC 투자를 소폭 확대할 계획입니다.

 해외 건설 수주는 최근 7년 동안 연평균 60%를 넘는 성장세를 보여왔으며, 2010년 에는 약 256억 달러 규모의 아랍에미레이트(UAE) 원전 수주 등에 힘입어 약 716억 달러를 기록하였습니다. 2011년 들어서 국내 건설사들이 외국에서 수주한 공사는 약 591억달러로 전년대비 17% 감소하였으나, 2010년 최대 프로젝트인 아랍에미리트(UAE) 원자력발전소 공사를 감안할 경우 해외수주현황이 악화되었다고 보기는 어렵습니다. 이처럼 해외 건설 수주가 견고한 증가세를 이어가는 데는 지속적인 중동 산유국의 플랜트 건설 투자, 개발 도상국 수주 재개 등이 주요 요인으로 작용하고 있는 것으로 판단됩니다.

 정부의 지원 및 국내 기업의 축적된 수주 경험 등으로 향후 해외건설 시장 전망은 긍정적일 것으로 예상되며 침체되어 있는 국내 건설업계에 새로운 활로가 될 수 있을 것으로 기대되나, 중동 산유국의 정치적 불안상황이 해소되지 않고 있으며, 유럽발 경기침체 가능성 및 원전에 대한 경각심이 높아지는 등 우리나라의 주요 해외 건설사업에 직접적인 영향을 끼칠 수 있는 사안들이 대두됨에 따라  해외 건설 경기 위축의 가능성이 상존하니 투자자 여러분께서는 이점에 유의하시기 바랍니다.

 미분양 아파트 증가에 따른 건설업체 유동성 위기 심화로 인해, 건설 경기예측에 일반적으로 사용되고 있는 CBSI지수가 2008년 11월에는 사상 최저치인 14.6을 기록한 바 있습니다. 이후 공공공사 수주 증가 주택경기 회복에 대한 기대감, SOC 예산 증액 및 조기집행 등의 영향으로 CBSI지수는 점차 개선되는 모습을 보이고 있습니다. 그러나, 지수 자체는 아직 기준선(100.0)에 훨씬 못 미치는  60~70선 주위에서 횡보세를 지속하고 있는 것을 보아 체감 건설경기 수준이 저조하고, 건설경기가 여전히 침체국면에 있다는 것을 의미합니다. 2012년 한 해 동안 CBSI는 단 한번도 71을 넘지 못하였고 60~70사이에서 등락을 반복하며 횡보세를 보여왔습니다. 그만큼 2012년 한 해 동안은 선진국 재정위기로 촉발된 대내외 경제 불확실성이 건설경기에 부정적인 영향을 미쳤음을 나타내는 것으로 보여집니다.

 더욱이 최근 유럽의 재정위기 확대로 시장의 불확실성이 늘어났고, 정부의 각종 부동산 정책만으로는 현재 침체된 주택시장을 크게 회복시키기는 부족한 것으로 판단되며, 이처럼 지속되는 건설경기 침체현상은 당사의 영업환경에 악영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 글로벌 경기의 회복이 더뎌지고 있는 상황에서 건설경기의 추가적인 악화로 인한 CBSI의 하락이 있을 수도 있습니다.

 한편, 2013년 4월 1일 부동산 대책과 4월 초순 발표된 추경 예산(안)에 따라 4월 CBSI는 소폭 증가하는 모습을 보였습니다. 그러나, 4월 CBSI 상승 폭이 2.5p에 그친 것을 볼 때 부동산 대책들이 당장 건설업 체감경기 개선에 큰 영향을 미치지는 못한 것으로 판단되며, CBSI가 4월(62.8)과 5월(66.1) 2개월간 연속 상승했음에도 불구하고 기준선인 100.0에 훨씬 못 미친 60선에 불과하고, 6월(62.4)에는 다시 하락세로 접어든 점, 그리고 혹한기로 인해 부진했던 1월 CBSI(65.4)보다 낮은 수준에 머무르고 있는 점 등을 고려해볼 때 건설업 체감경기는 아직 심각한 침체가 이어지고 있는 것으로 보여집니다.

 국토교통부가 공개한 2012년 12월말 기준 전국 미분양주택 현황에 따르면, 전국 미분양 주택은 74,835호로, 전월(76,319호) 대비 1,484호 감소하여 6개월 만에 감소세를 보였습니다. 또한, 2013년 5월의 전국 미분양 주택은 66,896호로 2012년말 대비 8.9% 감소하였습니다. 이는 기존 미분양의 감소와 함께 전체 분양물량 감소에 따라 신규 미분양이 줄어든 것에 기인합니다. 특히, 지방에서 2013년 3월 미분양 주택이 34,127호를 기록하며, 2012년말 대비 19.3% 감소하였으며, 60~85㎡ 의 중소형 주택 미분양이 2012년말 대비 14.3% 감소하며, 미분양 주택 감소를 이끌었습니다.

 건설업체의 직접적 현금흐름 악화요인으로 작용하는 준공 후 미분양의 경우 2012년말 기준 28,778호로 전월(28,944호) 대비 감소하며 두달만에 다시 감소세로 전환되었으며, 2013년 5월의 경우 27,488호를 기록하며, 2012년말 대비 4.5% 감소했습니다. 초기 미분양의 경우 택지 확보에 대한 비용(금융비용 포함)만 발생하지만, 준공 후 미분양의 경우 공사비(금융비용 포함)에 대한 금융비용까지 추가로 발생하여 건설업체의 현금흐름을 크게 압박하기 때문에 건설업체의 직접적인 현금흐름 악화요인으로 지목되고 있습니다.

 최근 주택 부동산 시장 내에서 중소형 주택으로 시장성이 쏠림현상을 나타나고 있는 반면에 수도권 내의 미분양 물량 중 대형 주택의 비중이 큰 편임을 감안할 때 국내 전반적인 주택시장의 본격적인 회복세를 기대하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 또한 고가로 분양된 준공 후 미분양 물량이 여전히 해소되지 못하고 있고, 약 3년여에 걸친 주택경기 침체 기간 동안 축적된 사업 지연 물량 등이 산적해 있어 미분양 문제가 완전히 해소되기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상되며 이에 대한 투자자 분들의 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

 또한, 미분양주택을 실질적으로 구매하는 경제주체인 가계의 구매력이 과거에 비해 크게 떨어져 있고 주택 구입에 동반되는 대출도 금융불안에 따른 은행권의 대출 여력약화로 인하여 상당히 어려워진 상황입니다. 이에 따라 본격적인 경기 회복 등으로 미분양 아파트 문제가 해소되기까지는 시간이 걸릴 것으로 전망되며, 향후 관련 건설업체들의 흑자부도 뿐만이 아니라 분양자 입주지연, 하도급 업체 및 자재업체 대금지불 지연 및 연쇄부도, 금융기관 손실증가, 지방경기 침체 등의 추가적 피해가 우려됩니다. 특히 준공 후 미분양 주택 증가에 따른 건설업체의 부도 압력은 올해 증가할 가능성이 커 건설업체 유동성 위기해결 지원뿐 아니라 미분양 주택 해소를 위한 적절한 대책의 조기 실행이 요구됩니다.

건설 및 부동산 경기 침체에 따른 미분양 주택 증가 등으로 일부 건설사의 재무상황이 악화됨에 따라 일부 건설사에 대한 채권금융기관 주도의 구조조정 작업 및 법정관리 등이 계속되고 있습니다. 건설업체별 워크아웃 진행상황은 다음과 같습니다.

 정부가 강력한 의지를 가지고 진행 중인 건설업체들에 대한 워크아웃은 당사가 속한 건설시장에서 변수로 작용할 것이고, 이는 당사의 매출이나 시장지위에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 최근 부정적인 해외 경제상황으로 인해 국내경기도 영향을 받고 있으며 원자재 상승과 물가상승에 따른 금리가 인상된다면 건설사들의 차입능력 악화 등으로 추가적인 워크아웃절차를 받는 회사들이 지속적으로 나올 수 있는 상황입니다. 그러나 워크아웃이 성공적으로 마무리 될 경우 건설업에 대한 신뢰가 회복되고 비우량 경쟁사 퇴출로 시장의 경쟁강도가 낮아짐으로써 당사의 매출이나 시장지위에 우호적으로 작용할 가능성도 있는 만큼, 투자자여러분께서는 건설산업 전반에 걸친 변동사항에 유의하시기 바랍니다.

국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 2006년 말 부동산 시장이 침체기를 맞이한 이후, 2000년대 초반 부동산 호경기 때 무리하게 확장한 사업으로 인해 PF 우발채무가 급증한바 있으며, 미분양 물량 증가로 유동성이 취약하고 PF 상환에 어려움이 상대적으로 큰 중소 지방 건설사들을 시작으로 많은 건설사들이 부도나 워크아웃에 처하게 되었습니다.

 이로 인해 미분양 물량으로 인한 대금회수 지연으로 부도난 시행사의 부채를 대신 갚아야 하는 사업장이 늘어나자 건설업 침체와 건설사 부실을 우려한 투자자들의 심리가 위축되어 Refinancing에 어려움을 겪는 사업장이 늘어나고 PF 대출 금리가 상승하여 건설사들에게 또다른 어려움을 안겨주는 악순환이 반복되고 있습니다.

 대형건설사의 경우 PF지급보증 규모가 크지만 사업성이 좋은 부지를 선별하여 시공하기 때문에 지급보증에 따른 우발채무 건수가 적은 편이나, 대형사를 제외한 중견 및 중소형 건설사의 PF 대출액의 큰 변화가 보이지 않았습니다. 이와 더불어 2009년 이후 건설업계 자금조달 여건이 악화되자 PF 대출의 Refinancing이 대부분 단기차입금으로 이루어졌고 신규자금 조달 또한 대부분 단기성 차입으로 이루어져, 향후 각 건설사들의 자금 대응력에 대한 투자자들의 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

 당사 메카텍BG가 영위하는 화공기기 사업은 Oil & Gas를 원료로 하는 사업의 Process Equipment를 제작, 공급하는 사업으로 국내외 석유화학/가스 산업의 설비투자와 밀접한 연관을 맺고 있습니다. Oil & Gas 관련 산업은 사업의 특수성으로 인해 대형 EPC(Engineering Procurement Construction)사들에 의하여 주도되고 있습니다.

 석유화학 산업은 대규모 자본이 투입되는 장치산업으로서 기술집약적이고 경기변동에 지극히 민감하며 석유 의존도가 대단히 높은 구조적인 특성을 가지고 있습니다. 그 외에 정부 산업정책에 따른 수급 조정상의 변동 및 세계 경기동향, 석유화학 관련업체의 경기 변동 등 다양한 요인이 석유화학 산업에 영향을 끼치고 있습니다.

 현재, 유가 상승 및 개도국을 중심으로 한 Oil & Gas 투자 증대로 인하여 관련 설비 투자가 증대되고 있으며, 환경 규제 강화 및 Heavy Oil Upgrading 공정의 중요성 부각으로 Hydrocracking 및 FCC(Fluid Catalytic Cracking) Upgrading 관련 기기의 비중이 확대되고 있습니다.

 세계 Oil & Gas 시장은 산유국의 자원민족주의에도 불구하고 BRICs 등 개도국의 경제 성장에 따른 수요 증가에 힘입어 향후 몇 년간 지속적인 성장세가 예상되고 있으나, 화공기기 제작 사업의 경우 글로벌 경쟁사들의 증가 및 저가 공세로 사업 수익성이 하락하고 있는 상황입니다. 과거에는 Oil 시장의 성장에 따른 석유화학 제품위주로 화공기기 시장이 형성되어 왔으나, 최근에는 Gas Plant 및 대체에너지 관련 시장에도 관심이 집중되고 있습니다.

 당사의 종속회사 (주)렉스콘은 레미콘 사업을 영위하고 있습니다. 레미콘은 운송시간의 제약을 받는 제품 특성 상 주문에 의해 생산, 공급하는 주문형 산업입니다. 이에 따라 일반 제조업에 비해 가동률이 저조한 편이며 수요에 대한 공급이 비탄력적인 산업입니다. 또한, 운송 시간과 사용 지역의 제한을 받기 때문에 영업권이 국한되어 제품 생산 이후 90분 이내에 도달할 수 있는 거리가 본 제품의 시장 권역을 형성하므로 지역형 산업의 특성을 강하게 나타내고 있습니다.

 레미콘 제품은 시멘트, 자갈, 모래 등의 원재료를 공장으로 운송, 제조공정을 거친 후 레미콘 트럭으로 제한 시간 내에 건설현장에 운송하므로 제조업과 운송업의 특성을 모두 가지고 있습니다. 통상 원가 중에서 운송비용이 10-15%를 차지하므로 R/T 수송능력의 효율적인 관리가 매우 중요하며, 성수기에 운송능력의 한계로 인해 적기 공급의 문제가 상시 제기되고 있습니다. 또한, 레미콘 믹서 트럭이 공장 건설비용에 비해 상대적으로 고가이기 때문에 소유 운영에 따른 자금소요가 많으며, 도시권의 교통 환경이 점차 악화됨에 따라 수송능력이 낮아지고 물적 유통비용이 점차 증가하고 있는 추세입니다.

 레미콘 산업은 건설산업의 경기동향에 직접적인 영향을 받으며, 건설활동이 활발한 봄, 가을에 레미콘 수요가 급증하고 겨울철과 장마철에 수요가 급락하는 등 성수기와 비수기가 확연히 구분되는 계절적 특성을 지니고 있습니다. 또한, 레미콘 산업은 기본적으로 요구되는 기술수준이 높지 않아 완전경쟁시장의 성격을 가지고 있으며, 수요자인 건설업체에 비하여 가격협상력이 열위하여 덤핑 가능성이 내재해 있습니다. 레미콘 산업은 후방산업인 시멘트 산업에 비교하여도 열위한 교섭력을 보유하고 있어 시멘트 업계의 가격 및 공급정책에 의하여 영향을 받을 수 있습니다.

 당사의 종속회사 두산큐벡스(주)는 골프장 및 콘도미니엄 운영을 주요 사업으로 하고 있습니다. 스포츠, 레저 및 관광산업은 생활수준이 높아짐에 따라 지속적으로 성장하고 있으며, 특히 골프클럽의 경우 국민의 소득수준 향상과 여가시간 확대 등을 기반으로 가파른 성장세를 보이고 있습니다. 또한, 콘도미니엄의 경우 1994년 사치성 건축물 규제가 해제됨에 따라 이후 지속적인 활성화 추세를 보이고 있습니다.

 스포츠 및 레저산업은 타산업과 비교하여 경기변동에 크게 민감한 반응을 보이지 않는 것으로 평가됩니다. 국민의 여가생활에 대한 인식변화와 문화를 즐기려는 최근의 상황을 감안하면 경기하락시 급격한 수익성 악화로 이어지지 않을 것으로 예상됩니다. 골프장은 높은 투자비와 골프장에 대한 부정적인 인식, 정부의 제도적 규제로 인하여 진입장벽이 높은 편이나, 최근에는 골프인구에 비해 과도하게 많은 골프장 수의 증가로 과열경쟁이 심화되고 있는 추세입니다. 또한, 해외 골프인구 증가, 스크린골프/실내연습장 등의 대체 여가활동 및 저가 해외여행 상품의 등장 등으로 인해 일부 국내 잠재 고객들의 유출을 야기할 소지가 있습니다.

주 5일제 시행 및 레저문화에 대한 인식변화로 인한 여가시간의 증대로 콘도부문은 잠재고객 창출을 기대할 수 있으며, 골프 대중화와 인식변화에 따른 각종 골프 관련 매체가 발전하면서 잠재고객을 확보하기가 수월해져 향후 매출 및 수익성 개선을 기대할 수 있습니다. 한편, 레저수요를 뒷받침하는 국민들의 생활수준이 다양화되고 있어서 고객들의 니즈 충족을 위해 복합 리조트로의 발전을 꾀하는 추세입니다

2. 회사위험

 당사는 오랜 시공경험과 제니스, 위브(We've)의 양호한 브랜드 인지도를 바탕으로 2012년  국토교통부 공시 기준 시공능력평가 12위의 두산그룹 계열 종합건설회사입니다.

 2011년 시공능력평가 10위에 비해 두 단계 하락한 결과이나, 10대 건설사에 포함될 경우 현대, 삼성, 대우, GS, 포스코, 대림산업 등 이른바 '빅6'와 동등한 입장에서 컨소시엄을 구성해야하는 의무를 지게 되는 반면, 10대 건설사에서 제외될 경우 '빅6'가 주관사를 맡은 컨소시엄에 2대 건설업체로 참여할 수 있게 되어 실질적으로는 사업의 부담이 감소한 것으로 판단됩니다.

 다만, 타 대형 건설사 대비 민간사업/주택건설사업 비중이 과대한 바, 부동산 경기 침체에 따른 사업안정성의 변동이 큰편이오니 이점 유의하시기 바랍니다.

 2013년 4월 국내 공공수주는 SOC시설 발주 감소에 따라 전년동월 대비 3.4% 정도 감소하였으며, 특히 민간수주의 경우 불황에 따른 경기부진이 회복되지 않아 전년동월 대비 41.9% 감소하였습니다. 이러한 시장 여건 속에서도 당사는 2007년 수립한 Turnaround 전략 기조를 유지, 포트폴리오의 균형적 성장, 수익성 개선, 조직 역량 및 인프라 강화를 지속 추진하여 최근 5년간 연평균 약 1.8조원 수준의 공사물량을 신규수주함에 따라 약 9조원 내외의 수주잔고를 유지하고 있습니다. 다만, 건설경기 침체 및 겨울 비수기로 인해 2013년 1분기 신규수주는 크게 감소한 1,171억원에 그쳤으며, 2013년 3월말 기준 수주잔고는 약 8.7조원을 보이고 있습니다. 현재 수주잔고는 2012년 매출 대비 약 4년치 물량을 확보하고 있어, 향후 사업기반은 비교적 안정적인 수준을 보일 것으로 판단됩니다.

 주요 매출원인 건설부분을 살펴보면 각각 2008년은 전년대비 7.9%, 2009년 전년대비 19.1% 증가하였으나 2010년 -0.5%로 감소세를 보였습니다. 이는 관급건축 부문과 민간토목 부문에서의 저조한 실적이 반영된 것이지만, 2011년에는 전년대비 관급건축 및 관급토목의 상대적 성장률 증가, 그리고 해외도급의 급격한 성장으로 회복세를 보였습니다.

 2013년 1분기 기준 국내 건축사업 매출액은 3,079억원으로 총 매출의 53.6%를 차지하고 있으며, 이 중 민간 건축이 2,774억원으로 총 매출의 48.3%를 차지하고 있어, 당사 건축사업의 매출은 민간건축 중 주거용 건축에 집중되어 있는 실정입니다. 따라서 건축사업 부문의실적 변동에 따른 당사의 실적에 미치는 영향은 매우 큰 편입니다.

당사의 민간사업 및 건축/주택사업 비중은 타 대형건설사 대비 높은 수준을 유지하여 왔으며, 주택시장 경기침체 지속에 따른 추가적인 Risk가 발생할 수 있는 상황입니다. 당사의 2013년 1분기 기준 민간사업 건축/주택부문의 매출비중은 약 48.3%로, 시공능력 평가순위 상위 5개사의 2012년 평균 건축/주택부문 매출비중 약 21.6% 대비 약 2배 가량 높은 수준을 보이고 있습니다. 이와 같이 당사는 타 대형 건설사 대비 주택사업 매출의존도가 높아 주택경기 침체 관련 위험 노출도가 높은 편이며, 최근 주택경기 침체에 따라 당사는 타 대형 건설사 대비 이익 창출력이 저하된 상황입니다. 그러나, 당사는 2010년 메카텍 합병을 통해 포트폴리오 개선이 진행중이며, 최근 두산중공업으로부터 영업양수한 HRSG를 통해 향후 비건축부문(토목, 플랜트)의 비중이 높아질 것으로 예상되며, 민간 및 주택사업 비중은 지속적으로 감축될 예정입니다.

 또한, 2010년 합병을 통해 화공기기 사업을 영위하는 메카텍 사업부문이 가세한 이후 건축 및 주택사업 비중이 감소하는 추세에 있으며, 리스크관리 차원에서 주택사업의 규모를 제한하고 있어, 향후 사업포트폴리오의 안정성은 다소 개선될 것으로 예상됩니다. 풍부한 수주잔량(2013년 3월말 기준 8.7조원)을 기반으로 한 당사의 선별적 수주전략 등을 감안할 때 사업환경 악화에 따른 사업위험을 완화 시킬 수 있을 것으로 기대됩니다. 그러나, 상대적으로 높은 주택사업의 집중도를 감안할 때 국내 주택 부동산 경기 관련 위험 노출도가 높은 점을 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

한편, 당사는 다음과 같은 방법으로 주택사업의 규모를 제한하려 하고 있습니다. PF의 경우 보증채무가 있는 주택사업은 수주를 제한하고 있으며, Backlog(기존수주) 사업장 중 분양성 및 사업성 있는 도시정비사업을 선별적으로 선택하여 사업을 추진하고 있습니다. 분양성 및 사업성의 판단기준은 주변시세보다 분양가가 5% 이상 낮은 사업장을 기준으로 하고 있습니다. 이에 당사는 2012년말 기준 주택부문 수주잔고 비중이 약 50% 수준을 보였으나, 주택부문 신규수주는 비중이 약 30% 수준으로 감소하였습니다.

 당사는 타 대형 건설사 대비 주택사업 매출의존도가 높아 주택경기 침체의 장기화에 따라 이익 창출력이 저하된 상황입니다. 당사는 2008년 이후 계속되고 있는 부동산 경기 침체에도 불구하고 2010년까지는 별도기준 매출액 2조 3,028억원, 영업이익 857억원, 당기순이익 23억원을 기록하며 흑자를 시현하였으나, 2011년 별도기준 매출액(2조 6,340억원)의 증가에도 불구하고 완공미분양 주택에 대한 할인분양 개시 등으로 약 3,894억원에 달하는 대손상각비를 인식하여 3,096억원의 영업손실 및 2,935억원의 순손실을 기록하였습니다. 2012년의 경우 당사는 별도기준 매출액 2조 2,291억원을 기록하며 외형이 다소 감소하였고, 주택시장 침체 장기화에 따른 리스크로 인해 약 7,210억원에 달하는 대손충당금을 선제적으로 반영하여 영업손실 4,535억원을 기록, 영업적자가 더욱 악화되는 모습을 보였습니다.

 2011년까지 매출채권의 지속적인 증가는 당사의 사업확장에 따른 매출규모 증가에 일부 기인하는 측면도 있으나, 당사의 경우 주택경기 침체로 인하여 주요 사업장으로부터 공사미수금 회수가 원활하게 이루어지지 않은데 주된 원인이 있다고 판단됩니다. 공사대금 회수가 적기에 이루어지지 않음에 따라 당사는 매출채권에 대하여 대손충당금을 계상하게 되며, 이에 따라 대손상각비가 인식됩니다.

 당사는 주택/건설 사업에 대한 높은 사업의존도로 인하여, 주택경기 침체가 지속되고 미분양이 증가함에 따라 2008년 이후 지속적으로 매출채권 대손충당금 및 대손상각 규모가 증가하고 있습니다. 2010년에는 K-GAAP 개별기준 매출채권 대손충당금 2,042억원을 설정하고, 대손상각비 1,096억원을 인식하였으나, 2011년에는 K-IFRS 별도기준 매출채권 대손충당금을 5,558억원 설정하고, 대손상각비를 3,894억원 인식하였습니다.

 2011년 당사가 인식한 대손상각비는 당사 판매비와관리비에서 약 67.4%를 차지하며, 2007년 이후 그 비중이 지속적으로 증가하고 있습니다. 당사는 2012년 대손충당금 인식기준을 변경하지 않았음에도 불구하고, 입주가 예정된 사업장에 대한 대손충당금을 선제적으로 설정하여 당사의 2012년 대손충당금 규모는 2011년 대비 약 7,210억원 가량 증가하였습니다. 이엥 당사는 2012년 약 5,557억원의 대손상각비를 인식하였으며, 이는 당사의 판매비와관리비에서 78.7%를 차지하여 그 비중이 더욱 증가한 모습을 보였습니다.

이와 같은 당사의 대규모 대손상각의 원인은 재무 건전성 회복을 위한 부실 사업장 상각 등으로 이러한 부실 사업 및 자산에 대한 대규모 상각이 향후 당사의 재무 상태에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 이에 당사는 2013년 1분기 약 7.5억원 수준의 대손상각비만을 인식하며, 영업이익이 흑자전환하였습니다.

 그러나, 건설업황의 회복이 아직 가시적으로 나타나고 있지 않은 상황에서 당사의 영업활동으로 인한 현금창출력이 저조하여 본격적인 재무 개선 등의 효과가 단기간 내에 나타나기는 어려울 것으로 판단됩니다.

 한편, 당사는 다음과 같은 방법으로 매출채권에 대한 대손충당금을 설정하고 있습니다. 당사의 채권은 주로 국내외 발주처와의 도급계약을 기초로 발생되는 것으로 개별 채권별로 성격이 모두 상이하다고 판단하여 집합채권은 별도로 관리하지 아니하고 개별채권별로 대손충당금을 설정하고 있습니다. 개발/주택현장, 회수지연 현장 등은 타 건설사와 같이 개별적으로 현장별 현금흐름분석, 시세분석 등을 종합적으로 고려하여 채권과 비교하고 있습니다. 국가 및 지방자치단체와의 거래가 다수인 SOC사업기반의 토목 사업(인프라BG)과 해외 발주처가 다수인 제조업 기반의 메카텍BG의 채권은 회수에 대한 분쟁, 소송, 부도 등 발주처의 재무상태, 손상징후 발생 및 담보가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 대손충당금을 설정하고 있습니다.

 또한, 당사는 사업유형별로 설정 기준을 정하고 이에 따라 대손충당금을 설정하고 있습니다. 준공 사업장에 대해서는 현재 인근 시세와 분양가능가를 산출한 후 차액에 대해 전액 대손충당금을 설정하고 있으며, 미착공 사업장의 경우 최근 분양시세 및 인근지역 거래가격을 고려하여 대손충당금을 설정하고 있습니다.

향후에도 국내 주택경기 침체가 지속되고, 이에 따라 당사가 영위하는 사업장에서의 공사대금 등 회수가 원활하지 않을 경우, 2013년에도 추가적인 대손상각비 인식이 발생할 가능성이 있고, 이는 당사 수익성 및 재무상황에 부정적인 영향으로 작용할 수 있습니다. 투자자께서는 당사의 매출채권 변동 추이, 대손충당금 변동 추이 및 대손상각비 인식 추이를 비롯하여 향후 예측하기 힘든 대손상각비 인식에 따른 수익성 감소 위험에 대하여 주의 깊게 검토하신 후 투자의사 결정을 내리시기 바랍니다.

당사는 2006년 이후 분양경기 침체 여파로 분양률이 저조한 사업장들이 부담요인으로 작용하고 있으며, 주택사업의 집중도가 높아서 경기 침체에 따라 사업위험 확대가보다 빠르게 진행될 수 있는 구조적 위험요인에 노출되어 있습니다. 상기 분양률은 해당 연도에 분양이 개시된 공급세대수 대비 현재까지 분양된 물량의 분양률을 나타내고 있으며, 당사는 2006년 이후 분양률이 지속적으로 저하되는 모습을 보이고 있습니다.

 이에 당사는 2011년 하반기부터 주요 완공 미분양 물량에 대한 적극적인 할인분양을 실시하면서 울산 제니스, 서 울산 두산위브, 포항 제니스, 창원명곡 등의 완공사업장에서 미분양물량이 상당폭 감소하였습니다. 또한, 일산 제니스 사업장의 경우 2011년 초까지 50% 초반에 머물렀던 분양률이 2013년 06월 30일 기준 88.89%까지 상승하면서 미분양에 대한 부담이 다소 완화된 모습을 보이고 있습니다.

 그러나, 2013년 6월 30일 기준 주요 주택사업장 중 완공된 사업장에서 포항 제니스, 인천학익 및 일산 제니스를 중심으로 총 1,092세대의 미분양물량이 남아있고, 청주 위브지웰시티 및 오송 위브센티움 등의 신규사업장이 분양을 시작 하면서 진행사업장의 미분양도 증가한 상황입니다. 향후 건설경기 악화로 미분양물량이 추가적으로 증가하거나, 현재 남아있는 미분양물량을 해소하지 못한다면, 중도금 무이자, 할인 분양 및 임대 전환 등의 방안이 사용될 가능성이 있으며, 이는 당사의 미수금 및 대여금 증가, 그리고 금융비용의 증가로 이어질 수 있는 점을 투자자들께서는 유의하시고 당사의 미분양 추이에 지속적인 관심을 가지시길 바랍니다.

당사는 각 프로젝트의 시장상황 및 주택수요 등을 종합적으로 고려하여 다각적인 판촉방안을 수립 및 시행하고 있습니다. 당사는 2011년 이후 본격적인 할인분양을 통해 미분양 감축 및 현금 회수를 진행중이며, 할인율은 프로젝트별 5~20% 내외까지 탄력적으로 운용 중에 있습니다.

 당사의 사업비중에서 상당부분을 차지하는 주택사업은 시행사 및 조합으로부터 도급방식으로 진행되고 있으며, 이 경우 할인분양에 따른 수입 감소액 중 발주처의 손실분을 우선적으로 반영한 후 수입 감소액의 일부를 당사의 손실 Risk로 반영하고 있습니다. 당사는 2011년 및 2012년 대규모 대손충당금 설정에 따라 대규모 손실을 기록하였으나, 현금흐름 측면에서는 할인분양에 따른 분양률 증가, 그리고 분양률 증가에 따른 단기적인 현금 유입으로 현금흐름이 다소 개선되는 효과가 발생하였습니다.

한편, 상기 주요 사업장 중 준공사업장에는 2013년 3월말 기준 약 8,799억원의 대손충당금이 설정되어 있으며, 2013년 1분기 중 인식한 대손상각비는 없습니다. 당사는 현재 진행 중인 사업장의 공사완공 등을 위한 필요자금을 분양수입금 및 운영자금 조달을 통해 충당할 예정입니다. 그러나, 향후 분양률 및 입주율 등의 저하에 따른 분양수입금 저하 또는 운영자금 조달의 문제가 있을 경우 당사에 유동성 위험이 발생할 수 있음을 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

 당사의 미수금 및 대여금 증가의 주요 원인이 되는 건축 사업장은 대부분 지방소재 사업장으로서 입주 지연 및 분양율 제고의 어려움 등으로 예상보다 자금 회수가 장기화될 조짐이 있습니다. 그러나, 회수지연에 따른 적극적 판촉 활동 및 다양한 금융지원 수단 활용 등을 감안할 때 운영자금부담은 점차 완화될것으로 사료됩니다. 또한, 2009년~ 2011년 신규 착공 주택물량 감소로 향후 자금 선투입 부담이 완화될 것으로 예상되는 점은 긍정적이나, 예기치 못한 사업위험 등이 발생하여 당사의 재무에 부정적인 영향을 줄 수 있으니, 투자자분들은 투자 시 유의하시기 바랍니다.

 미수금은 2009년말 K-IFRS 별도기준 1,063억원 수준에서 2012년말 1,511억원으로 증가하였으며, 이에 따른 대손충당금 또한 약 2배 이상 증가하였습니다. 2013년 1분기의 경우 미수금은 2012년말 대비 약 7.9% 감소하였으나, 대손충당금은 소폭 증가하였습니다. 대여금의 경우 2013년 1분기 기준 2009년 대비 약 3배 가량 증가한 수준을 보이고 있으며, 이에 따른 대손충당금 적립도 약 5배 가량 증가하였습니다.

 당사는 2008년 이후 지방 완공사업장의 분양대금 회수부진, 신규 착공사업장의 분양률 저조에 따른 운전자본부담 규모가 크게 확대되는 가운데 일산 제니스, 대구 제니스, 포항장성, 오송단지 등에 대여금 지급 증가로, 계열사 및 SOC 지분매각, 일부 완공사업장에 대한 미수금 회수 및 공사선수금 유입, 그리고 매입채무 결제조건 연장 등에도 불구하고, 자금부담이 큰 폭으로 증가하였습니다.

 2013년 1분기 기준 준공된 사업장에서는 일산 제니스 및 해운대 제니스 등에 약 1,171억원의 미청구공사가 여전히 존재하고 있어, 당사의 운전자금에 부담으로 작용하고 있습니다. 미수금의 경우 당사는 적극적인 분양 프로모션 시행 등을 통해 부담을 완화시키려하고 있으나, 2013년 1분기 기준 부천약대 2구역 및 미아 8구역을 중심으로 준공 사업장에 약 375억원, 진행중인 사업장에 약 146억 수준의 미수금이 남아 있어 회수 속도가 다소 더디게 나타나고 있습니다.

 대여금의 경우 준공 사업장인 일산 제니스 및 대구 제니스 등에 약 3,271억원이 남아있으며, 미착공 사업장에도 천안복합 및 울산대현 등에 약 7,565억원(대손충당금 설정 전) 수준의 대여금이 존재하고 있습니다. 당사는 주택시장 침체 장기화 리스크에 선제적으로 대응하여, 2012년 일산 제니스를 중심으로 대규모 대손상각을 하였으며, 향후 신규 주택공사 착공을 축소하고, 순차적인 자금 선투입부담을 완화시켜 나가고자 하고 있으나, 투자자들께서는 주요 사업장에 대한 미수금 및 대여금 등의 자금회수 추이를 주의 깊게 검토하신 후 투자에 임하시기 바랍니다.

2013년 1분기 당사의 미청구공사 491,279백만원 중 상기 주요 사업장의 미청구공사는 127,121백만원으로 약 25.9%의 낮은 비중을 보이고 있습니다. 그러나, 기타 사업장의 경우 해운건축 및 우이경전철 사업 등 몇몇 사업장을 제외하고는 약 180여곳의 사업장에서 평균 13억원 수준의 적은 금액의 미청구공사가 반영되어 있어, 사업장별 집중도는 낮은 것으로 판단됩니다.

2013년 1분기 당사의 미수금 139,218백만원 중 상기 주요사업장이 차지하는 비중은 37.5%이나, 미수금 또한 지엠모비스폐처리 및 봉담선암도로 사업장 등 몇몇 사업장을 제외하고는 약 100여곳의 사업장에서 평균 5억원 수준의 미수금이 존재하고 있습니다. 대여금의 경우 2013년 1분기 990,632백만원에서 상기 주요사업장이 76.4% 수준을 차지하고 있으며, 기타 사업장의 경우 한우리리조트 사업장 등 몇몇 사업장을 제외한 약 90여곳의 사업장에 평균 14억원 수준의 대여금이 존재하고 있습니다.

 해당 사업장 중 관급공사의 경우 기성청구 일정 미도래에 따른 미청구공사 등은 미회수 Risk가 낮으며, 기타 주택사업장은 할인판촉 등 통상적인 매출채권 회수방안을 공통적으로 시행 예정입니다.

한편, 당사는 2012년말 기준 프로젝트별 Risk를 감안하여 대손충당금 7,210억을 추가적으로 설정하였습니다. 예상되는 향후 손실가능성을 선제적으로 반영한 사안이므로 현시점 추가적인 대손상각비 발생가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

 당사는 2012년 주택시장 침체 장기화에 따른 리스크를 반영하며, 7,210억원에 달하는 대손충당금을 선제적으로 설정하였으며, 이로 인해 5,557억원의 대손상각비를 인식하여, 영업적자 규모가 큰 폭으로 증가하였습니다. 다만, 2012년 선제적으로 대규모 대손충당금을 설정함에 따라 당사는 2013년 1분기 약 7.5억원의 대손상각비를 인식하였습니다.

당사가 2012년 설정한 대손충당금 가운데 가장 큰 비중을 차지하고 있는 사업장은 일산제니스와 범어동 복합 사업장입니다. 일산제니스의 경우 분양률이 90%를 상회하며, 미분양 부담이 완화되었음에도 불구하고 입주 지연 리스크를 반영하여 선제적으로 대손충당금을 설정하였으며, 범어동복합 사업장의 경우 상가분양 부진에 따라 분양 매출채권 회수가 지연되면서 대손 충당금을 설정하였습니다.

 당사는 2012년 대규모 대손충당금을 설정함에 따라 큰 폭의 영업적자를 기록하였지만 선제적으로 대손충당금을 설정한 만큼 향후 대손충당금 설정으로 인한 손익 악화 리스크는 다소 완화된 것으로 판단됩니다. 대손충당금 설정 및 이로 인한 대손상각비 인식은 손익계산서 상에 손실로 반영되지만, 현금흐름 상에는 현금유출이 없는 비용 등의 가산으로 인해 영업활동을 통한 현금흐름에 양의 값으로 가산되어 집니다. 그러나, 대손충당금 설정 및 대손상각비 인식은 향후 매출채권 등의 자금회수 가능성이 낮다는 것을 의미하기 때문에 향후 당사의 현금흐름 악화 및 유동성 저하를 초래할 수 있음을 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

2013년 7월 10일 기준 주택사업 관련 PF 우발채무 규모는 5,317억원으로, 2010년말의 1조 4,549억원 및 2011년말의 1조 740억원에 비해서는 큰 폭으로 감소하였습니다. 이는 일산 제니스, 해운대 제니스 등의 중도금 또는 잔금 유입을 통한 정상 상환과 천안복합개발 등 미착공사업장 PF 에 대한 대여금 지급 등에 기인합니다. 이처럼 PF 우발채무의 규모가 지속적으로 감소함에 따라 당사의 전반적인 우발채무 관련 위험은 완화되고 있는 것으로 판단되지만, 국내 주택경기 회복지연에 따른 산업위험이 여전히 내재되어 있음을 감안하면 PF 우발채무에 대한 부담요인은 여전히 존재하고 있습니다. 당사의 PF 우발채무 대부분은 만기 1년 이내로, 향후 해당 사업 또는 부동산 업황이 악화되어 시행사가 어려움을 겪을 경우 당사의 대위 변제 책임이 발생할 가능성이 있음을 투자자들께서는 유의하시기 바랍니다.

1. 일산 제니스 PF사업장 관련 세부내용

일산제니스 프로젝트는 경기도 일산에 주상복합 개발사업으로, 시행사인 아이앤티디씨가 사업 시행권 100%를 소유하고 있으며, 대한토지신탁과 관리신탁계약을 체결한 후 사업을 진행하고 있습니다. 일산 탄현역에 인접하여 아파트 2,700세대와 상가를 분양하였고, 현재 분양율은 90%이며, 4/26일자로 사용승인을 완료하였습니다. 입주지정기간은 5/1일~7/31일까지이며, 현재 입주촉진책(잔금 일부 2년 유예, 대출이자 2년 지원 등)을 시행하여 계약자의 입주를 유도하고 있고, 년말까지 70% 이상 입주율 달성을 계획하고 있습니다 .  PF 대출 잔액은 1,400억원으로 '13년 5월 미분양 담보대출을 통하여 상환을 완료하였습니다.

2. 천안청당 APT PF사업장 관련 세부내용

천안청당 아파트 프로젝트는 충남 천안시 청당동 내에 아파트 개발을 위하여 시행법인 청암프로젝트㈜가 사업시행권 100%를 소유하고있습니다. 현재 사업승인 완료한 상태이나, 현지 분양경기 침체 지속으로 착공 및 분양 유보 중이며, 중소형평형으로 설계변경 계획 중이며 '14년 6월 주택건설사업변경사업승인을 득하여, '14년 하반기 분양 및 착공 실시 예정입니다. 토지는 826억원에 매입계약을 하여 기지급하였으며, 잔여 미매입부지 5필지(1,573평)는 도시개발법에의거 토지수용이 가능한바, 수용예상가는 약 40억으로 추정됩니다. 현재까지 매입한 토지의 공시지가는 230억원 수준입니다

3. 화성반월1차APT PF사업장 관련 세부내용

화성반월1차APT 프로젝트는 경기도 화성시 반월동에 아파트 개발을 추진중으로 시행법인은 ㈜포유젠입니다. '11년 7월 사업승인완료 및 '12년 7월 26일 변경사업승인 완료 하였으며, 13년 분양 및 공사착공 예정입니다. 토지는 830억원에 매입계약을 하였으며, 토지매입대금 기지급액은 809억원, 미지급액은 21억원입니다. 830억원에 매입 계약한 토지의 감정가(탁상)는 568억원입니다.

4. 용인삼가APT PF사업장 관련 세부내용

용인삼가 아파트 프로젝트는 경기도 용인시 처인구 삼가동 내에 아파트 개발을 위하여 시행사인 ㈜레이스이앤디가 사업시행권 100%를 소유하고 있으며, 현재 사업승인을 득한 상태로 2014년 상반기 분양 및 착공 예정입니다. 토지는 651억원에 매입계약을 하여 소유권이전 및 사업시행권과 함께 관리형토지신탁으로 전환 관리중에 있습니다.

5. 울산대현 APT PF사업장 관련 세부내용

울산대현아파트 프로젝트는 울산시 남구 야음동에 아파트 개발을 위하여 시행사인 한유주택이 지분 100%를 소유하고있습니다. 현재 기존 승인완료된 806세대에 대해 세대수 변경하여 773세대로 사업승인 변경을 완료하였고 분양 추진 예정이며, 분양 및 착공은 2014년 상반기 예정입니다. 토지는 약 1,260억원에 100% 매입 완료하였으며, 공시지가는 약 490억입니다.  

6. 인천청라지구  PF사업장 관련 세부내용

인천청라국제업무단지는 인천경제자유구역 청라지구내에 국제업무, 상업, 업무, 주거 등의 개발을 목적으로 하는 초대형 복합개발사업으로,  토지소유자인 한국토지주택공사가 시행한 사업자 공모에 외국인 및 당사를 포함한 16개사(대표주간사: 포스코건설(주))가 컨소시엄을 구성하여 참여한 외국인 투자유치사업입니다. 컨소시엄 16개사는 LH공사와 사업협약을 체결하고, PFV(청라국제업무타운㈜)를 공동설립한 이후, 출자자 지분별 자금보충 및 증자 참여를 통해 LH공사에 토지대를 일부 납부하였으나 토지매매계약이 해제되어 LH로부터 토지중도금을 반환 받고 현재 LH공사와 사업성 개선을 위한 협상중입니다. 2/20일 만기도래한 팬지아 옵션은 6개월 연장 완료 하였고 현재 당사의 자금보충규모는 282억원이나 토지중도금 반환채권으로 해소 가능합니다.

7. 오송두산위브센티움 PF사업장 관련 세부내용

오송두산센티움 프로젝트는 충북 청원군 강외면 오송생명과학단지 내에 오피스텔 개발사업으로 시행사인 ㈜바이오통상이 사업 지분 100%를 소유하고 있습니다. '12년 3월 토지 매입을 완료하였으며(401억원), 12년 7월 착공 및 분양신고 완료하였으며, '13.1월 현재 57% 분양 중 입니다. 당 사업은 오생명과학단지 입주기업 증가 및 수익형 부동산 투자자 유치를 통해 지속적으로 분양율이 상승할 것으로 예상되며, 사업 진행에 따라 사업외 잔여부지 토지 가치도 계속 상승할 가능성이 있습니다.

 당사는 2009년 이후 1조원 이상의 과중한 PF 우발채무로 인한 부담을 경감하기 위해 지속적으로 PF 우발채무 보증규모 축소 노력을 해왔으며, 당사의 2013년 7월 10일 기준 PF 지급보증 규모는 5,317억원 수준으로 감소하였습니다. 향후에도 당사는 PF 보증 규모를 축소해나갈 예정이나, 건설 및 주택 부동산 경기가 침체 국면을 면치 못하고 있어 예기치 못한 사업 또는 업황 악화로 인해 대위 변제 책임이 발생할 가능성이 있습니다. 당사의 높은 부채 비율 및 과중한 차입금 부담 등을 감안하였을 때 PF 보증 대위변제가 현실화될 경우 당사 큰 위험 요인이 될 수 있어, 당사의 PF 보증 관련 사업장, 특별히 미착공 사업장에 대한 투자자 분들의 지속적인 유의가 필요하다고 판단됩니다.

당사는 사업 포트폴리오 개선 및 경영 효율성 제고를 통한 주주가치의 극대화를 위하여 2010년 11월 1일을 합병기일로 당사를 법률상 존속회사로 하고 두산메카텍 주식회사를 피합병회사로 하는 합병을 완료하였습니다.
 

舊두산메카텍(주)은 CPE(Chemical Process Equipment)부문을 주요 매출원(내수 시장이 협소한 특징을 가지고 있음)으로 하여 2000년대 중반 세계적인 에너지 수요증가 및 유가상승에 따른 관련 설비투자 증가세로 인하여 중동, 중국, 러시아 지역의 석유화학, 가스설비 투자의 확대로 양호한 매출 증가세를 보이다가 2008년 하반기 이후 세계적인 금융위기 등에 의하여 플랜트 금융의 경색, 발주규모의 축소, 발주시기의 지연에 따라 매출액의 감소를 보여왔습니다. 그러나 2009년 하반기 이후 유가회복과 경기개선 기대감에 따른 석유화학 플랜트 수요는 회복세를 보이고 있으며 중국, 인도 등의 개발도상국들의 경제성장 등에 따른 중장기적 에너지 수요가 견조한 증가세를 보일것으로 예상되며 舊두산메카텍(주) 사업부분에서 부실자산 정리 및 사업 구조조정 등을 통한 수익성 개선 노력을  감안할 때 점차적인 수익성 개선이 가능할 것으로 기대하고 있습니다.

 합병 후 존속법인인 당사는 토목, 건축, 주택 등 다양한 시공역량을 보유하고 있는 반면, 주택부문의 비중이 높아 Portfolio 개선에 대한 필요성이 있었으며, 피합병회사인 舊두산메카텍(주)는 플랜트 및 해외사업에 대한 역량을 가지고 있으나, 설비의 제작 설치에 주력하여왔습니다. 이에 양사의 합병은 Portfolio 개선, 풍부한 시공역량, 플랜트 사업역량 및 해외사업 Network의 결합 등 시너지 창출을 통해 신 성장동력을 확보할 수 있는 계기가 될 것으로 사료됩니다. 그러나 향후 예기치 못한 시장환경의 변화로 인해 메카텍 사업부문의 영업 성과가 악화될 수 있고, 이로 인하여 당사에 재무적 부담으로 작용할 위험이 있습니다. 따라서 당사가 2010년 11월 추진 완료하였던 舊두산메카텍(주) 흡수 합병과 관련하여 아래와 같은 재무적 변화와 향후 영업 측면에서 발생 가능한 위험요소에 관하여 투자자분들께서는 충분히 검토하시길 바랍니다.

 한편, 당사는 두산메카텍(주) 흡수 합병과 관련하여 합병 당시 4,441백만원의 영업권을 인식하였으며, 2010년 개별재무재표상 4,441백만원의 영업권을 계상하고 있습니다. 이와 같은 영업권은 당사가 2011년부터 한국채택국제회계기준 도입함에 따라 매기 손상차손 여부를 평가하여 감액손실을 인식하게 되며, 이에 따라 향후 메카텍사업부문의 가치평가 결과에 따라 영업권 감액손실이 발생할 수 있음을 의미합니다. 이같은 영업권 감액손실은 당사의 영업 성과와는 별도로 당사 수익성에 부정적인 영향으로 작용할 수 있으니 투자자께서는 이 점 유념하시기 바랍니다.

2013년 1분기까지 해당 사업부문의 회수가능가액은 현금창출단위의 장부가액을 상회하므로 영업권에 대한 손상차손으로 인식한 금액은 없습니다.

 당사는 지방사업장을 중심으로 공사미수금이 크게 확대되는 가운데, 울산 대현, 일산탄현 제니스, 포항장성 APT, 오송단지 등으로의 대여금 지급 등으로 자금부담이 지속되고 있습니다. 특히 2009년 부동산 시장이 본격적으로 침체하기 시작하면서 준공이 완료된 사업장들의 경우 분양자들이 입주를 하지 않으려 하고, 진행중인 사업장들에 대해서는 추가적인 분양이 어려워지면서 분양 매출채권이 급격히 증가하였습니다. 특히 2010년에 완공시점에 임박한 사업장(청주 지웰씨티, 범어동 주상복합, 포항장성, 안양석수)과 분양률이 저조한 사업장(일산제니스, 인천 학익)의 공사미수금이 대폭 확대된 반면, 매입채무 결제조건이 축소되면서 운전자금 부담이 크게 가중된 이후, 일부 완공사업장에 대한 공사미수금 회수와 공사선수금 증가에도 불구하고 공사가 진행 중인 사업장에 대한 미청구공사 증가와 PF 우발채무 관련 대여금 증가 등으로 전반적인 운전자본 부담이 지속되고 있습니다.

 당사는 2011년 하반기부터 청주지웰시티, 범어동 주상복합, 포항장성 등 주요 완공사업장에 대해 보다 적극적인 분양 프로모션을 시행하고 있어서, 과중한 공사미수금 부담을 완화하는 긍적적인 효과가 예상되고 있습니다. 다만 할인분양에도 불구하고 주택경기 침체 지속의 영향으로 차입금을 우선 상환하며 자금 회수 속도가 더디게 나타나고 있습니다. 이러한 가운데 청주 위브지웰시티2 등 진행사업장에 대해서는 추가적인 운전자본 투자가 크게 확대되고 있는 상황이어서, 당분간 운전자본부담 경감 효과는 제한적일 것으로 판단됩니다. 또한 당사는 주택시장 침체 장기화에 따라 발생할 수 있는 리스크에 대해 2012년말 7,210억원 가량의 대손충당금을 신규로 설정하였습니다. 이로 인해 2012년말 현재 순이익과 자기자본은 각각 2011년 대비 -110%, -50% 감소하는 등 재무구조는 악화되었으나, 선제적인 충당금 설정으로 인해 재무제표 상 운전자본 부담은 경감한 것으로 나타납니다. 하지만 충당금 설정으로 인한 매출채권 등의 감소가 실질적인 현금유입으로 연결된 것은 아니며, 당사의 유동성이 개선되었다고 보기는 어렵습니다.

당사의 2013년 자금수지에 따르면 보수적 가정 하에 2013년 연간 94억원의 FCF가 발생할 것으로 추정되며, 회사채(Put 행사 포함) 및 유동화 차입금 등 약 2.1조원의 차입금이 만기도래 할 예정입니다. 당사는 만기도래 예정 차입금 중 약 7,050억원의 은행 차입금 등에 대해서는 연장할 예정이며, 회사채 차환 발행(약 6,200억원), 유동화 및 은행 차입금(약 5,035억원)을 통해 약 1.1조원을 신규 조달할 계획입니다.

한편, 당사는 증자 등 자구대책 방안을 통해 추가 여유자금을 마련하였습니다. 2013년 3월 논현동 사옥 매각을 통해 현금 약 730억원이 유입되었으며, 2013년 4월 HRSG사업부문 영업양수도를 통한 현금 약 4,000억원 및 주주배정 유상증자 대금 약 3,900억원이 유입되었습니다. 상기 방안 등으로 2013년말 약 8,700억원 수준의 여유자금을 확보, 향후 PF 및 회사채 차환 리스크 발생 시에도 유동성 관리가 가능할 것으로 기대하고 있습니다.

다만, 상기 2013년 자금수지표는 신고서 제출일 현재 당사의 계획일 뿐이므로 향후 금융시장의 변동성 증대로 인해 자금 조달이 어렵거나 업황 회복의 지연으로 과도한 운전자본 부담이 지속될 경우 당사의 영업현금흐름과 잉여현금흐름이 더욱 악화될 수 있으며, 이로 인해 당사의 재무구조 개선 계획이 부정적인 영향을 받을 수 있으니 투자자분들께서는 이점 유념하시기 바랍니다.

 당사는 영업수익성 저하와 금융비용 증가에도 불구하고 매출 확대 등을 통해 2010 년까지는 매년 1,000 억원 이상의 영업현금(OCF)을 창출하였습니다. 그러나 2010년 이후 지방 완공사업장의 분양대금 회수부진, 신규 착공사업장의 분양률 저조에 따른 운전자본부담 규모가 크게 확대되는 가운데 일부 사업장의 대여금 지급 등의 자금부담으로 계열사 및 SOC 지분매각, 공사선수금 유입 등에도 불구하고 부족자금을 외부 차입으로 조달하는 현금흐름을 보이고 있습니다.

 당사는 2004년 이후 고려산업개발과의 합병, 자사주 및 (주)두산 지분 등 저수익자산 매각 등의 지속적인 자구노력 및 2008년말 당사와 렉스콘 등 지분법평가대상회사의 자산재평가로 부채비율은 연결 기준(이하 연결 기준 사용) 205.9%로 하락하였으며, 차입금의존도는 27.7%로 하락하였습니다. 2009년부터는 분양경기 침체로 인하여 민간건축 현장에서의 자금선투입 부담이 지속되고 있는 가운데 분양실적 저조로 인해 자금 회수가 지연되며 당사의 부채비율은 262.9%로 다시 상승하였습니다. 2010년 들어서는 운전자본 부담이 심화되며 영업/투자활동상 부족자금이 발생, 건설부문을 중심으로 단기차입금이 증가하며 부채비율 301.7%(차입금 의존도 44.1%)를 기록하였습니다. 2011년에는 연결 기준 2,942억원의 순손실 발생에도 불구하고 5월 CB/BW 발행 2,000억원, 6월 유상증자 3,000억원을 통한 자본확충으로 2010년 부채비율과 유사한 수준인 301.9%(차입금 의존도 42.3%)를 기록하였습니다.

당사는 2012년 연결 기준 대손상각비를 약 5,560억원 인식하면서 당기순손실 6,541억원을 기록하였습니다. 이에 부분 자본잠식(자기자본이 자본금보다 적은 상태)이 발생하며 2012년말 당사의 부채비율은 568.9%로 전년 대비 1.77배 가량 상승하였으며, 순차입금 또한 1조 7,388억원으로 증가하였습니다. 2013년 1분기의 경우 흑자전환하며 약 127억원의 영업이익을 기록하였으나, 부채비율은 2012년말 대비 증가한 576.1%를 기록하고 있으며, 순차입금 또한 1조 9,279억원으로 증가하였습니다.당사는 건설산업 업황의 악화로 손익활동상 자금창출이 저조한 가운데 매출채권의 평잔이 커짐에 따라 운전자본이 증가하고 활동성 비율이 감소하는 추이를 보이고 있으며, 단기자금의 차입 비중 증가로 유동성에 대한 불안요소가 존재합니다.
 

당사의 2013년 1분기 총 차입금은 2조 558억원으로 2012년말의 1조 9,622억원 대비 소폭 증가하였으며, 순차입금 또한 현금성자산의 감소로 2012년말 대비 증가한 1조 9,279억원을 보이고 있습니다. 일반적으로 차입금 규모가 큰 건설업 특징을 고려하더라도 당사의 차입규모는 자산 및 순자본 규모 대비 다소 과중하다고 판단됩니다. 또한 2007년 연결 기준 4.75배 수준이었던 이자보상배율은 2008년 2.71배, 2009년 1.58배, 2010년 0.85배 수준까지 낮아져 2011년에는 -1.56배를 기록하였습니다. 2012년에는 영업적자 폭이 더욱 증가하며 이자보상배율이 -2.12배를 기록하였습니다. 2013년 1분기의 경우 흑자전환하며 이자보상배율이 0.27배 수준을 보이고 있으나, 이는 1배 이하인 수준으로 당사는 영업이익으로 이자비용을 감당하지 못하고 있는 상황입니다. 이와 더불어 PF 지급보증 규모 축소, 각 사업장 분양촉진정책을 통한 자금 회수 및 대손충당금의 설정 등을 통해 부채 부담을 축소하고 재무건전성을 제고하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 최근 유럽발 경기 불황 등 대내외 경제 변수로 인해 부동산 경기 회복이 지연될 경우에는 당사의 유동성 확보에 차질이 생길 수 있으며 이는 당사에 재무적 부담이 가중될 가능성이 있으므로 투자자 여러분께서는 유의하시기 바랍니다.