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확인서 |
주 요 사 항 보 고 서
| 금융위원회 귀중 | 2013년 7월 3일 |
| 회 사 명 : |
아남전자주식회사 |
| 대 표 이 사 : |
최성렬 |
| 본 점 소 재 지 : |
경기도 안산시 성곡동 645 |
| (전 화)031-490-2542 | |
| (홈페이지) http://www.aname.co.kr | |
| 작 성 책 임 자 : | (직 책) 경영지원실장 (성 명) 유성준 |
| (전 화) 031-490-2542 |
【 대표이사 등의 확인 】
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확인서 |
Ⅰ. 보고 사유
| 중요한 자산양수도 결정 |
당사는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제161조 및 동법시행령 제171조 제1항 제5호에 의거 양수도하고자 하는 자산이, 최근 사업연도인 2012년 12월 31일 현재 연결자산총액 120,449,651,706원 대비 15.94%에 해당되어 따라 본 주요사항보고서(중요한 자산양수도 결정)을 제출합니다.
Ⅱ. 보고 내용
[자산양수도가액]
| (단위 : 원) |
| 자산양수ㆍ도 가액 | 19,210,000,000 |
1. 자산양수ㆍ도의 방법 및 요령
아남전자주식회사(이하 "아남전자" 또는 "양수인")는 주식회사 아이엠디티(이하 "양도인")로부터 양도인이 소유한 서울시 구로구 구로동 197-47 토지와 건물(이하 "평가대상자산")을 192.1억원에 양수하기로 하였으며, 그 구체적인 내용은 다음과 같습니다.
가. 자산 양수ㆍ도 가액
| 구 분 | 소재지 | 면적(㎡) | 지목 및 용도 | 매매대금(원) |
|---|---|---|---|---|
| 토지 | 서울시 구로구 구로동 197-47 | 1,497.00 | 준공업지역 | 19,210,000,000 |
| 건물 | 서울시 구로구 구로동 197-47 | 8,348.74 | 준공업지역 |
나. 자산 양수ㆍ도 대금의 지급방법
| 구 분 | 금액(원) | 지급기일 |
|---|---|---|
| 계약금 | 3,000,000,000 | 계약시(2013.7.3) |
| 중도금 | 3,000,000,000 | 2013년 7월 10일 |
| 잔 금 | 13,210,000,000 | 2013년 12월 2일 예정 |
| 합 계 | 19,210,000,000 | - |
다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제171조 제1항에 따른 중요한 자산양수도 해당 여부
해당 자산양수도는 자본시장과 금융투자에 관한 법률 제161조 제1항 제7호 및 동법시행령 제171조 제1항 제5호에 의거 회사의 자산총액 대비 10%이상의 자산양수도로 중요한 자산양수도에 해당되며, 주요사항보고서 제출대상입니다.
| 최근 사업년도말 연결재무제표상 자산 총액 (A) |
자산 양수도가액(B) | 비율(B/A) |
|---|---|---|
| 120,449백만원 | 19,210백만원 | 15.94% |
2. 자산양수ㆍ도 가액에 대한 평가
가. 양도 및 양수 당사자의 개요
| 구분 | 양도인 | 양수인 | |
|---|---|---|---|
| 법인명 | (주)아이엠디티 | 아남전자(주) | |
| 자산양수ㆍ양도 | 양도 | 양수 | |
| 대표이사 | 고정희 | 최성렬 | |
| 주소 | 본사 | 서울시 구로구 구로동 197-47번지 대양빌딩 5층 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 645 |
| 연락처 | 02-858-2111 | 031-490-2542 | |
| 설립연월일 | 2000년 11월 02일 | 1973년 04월 20일 | |
| 납입 자본금* | 1,500,000천원 | 38,576,255천원 | |
| 자산 총액* | 19,225,334천원 | 106,327,025천원 | |
| 결산기 | 12월 | 12월 | |
| 종업원수(임원 제외)* | 5명 | 145명 | |
| 주권상장일 | - | 1984년 08월 | |
| 발행주식의 종류/수* | 보통주 150,000주 | 보통주 77,124,820주 우선주 27,690주 (합계) 77,152,510주 |
|
*) 양수도회사의 자산총액, 납입자본금, 종업원수, 발행주식의 종류 및 수는 2012년 12월 31일 감사보고서 기준입니다. 단, 양수인 감사보고서는 별도기준임
나. 평가 개요
양도인과 양수인은 서울특별시 구로구 구로동 197-47번지에 소재하는 구분건물(토지 및 건물)을 양수ㆍ도함에 있어서 2013년 7월 3일자로 매매계약을 체결할 예정입니다.
당 법인은 당해 자산 양수ㆍ도 금액에 대하여 다음의 평가방법을 적용하여 검토하였으며, 이를 기초로 하여 양수ㆍ도 금액의 적정성을 평가하였습니다.
(1) 평가대상 자산
| 평가대상 자산 |
소재지 | 면적 (㎡) |
비 고 |
|---|---|---|---|
| 토 지 | 서울특별시 구로구 구로동 197-47번지 | 1,497.00 | |
| 건 물 | 상기 토지상 15개호 | 8,348.74 | |
| [ 합 계 ] | 9,845.74 | ||
상기 평가대상 자산의 건물 호수별 세부내역은 다음과 같습니다.
| 평가대상 자산 |
호 수 | 건물 면적(㎡) | 대지권 (㎡) |
비 고 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전용 면적 |
공용 면적 |
(합 계) | ||||
| 토 지 및 건 물 |
제101호 | 189.19 | 147.42 | 336.61 | 60.36 | |
| 제201호 | 638.67 | 497.67 | 1,136.34 | 203.76 | ||
| 제301호 | 652.04 | 508.08 | 1,160.12 | 208.02 | ||
| 제401호 | 490.45 | 382.17 | 872.62 | 156.47 | ||
| 제501호 | 513.79 | 400.36 | 914.15 | 163.91 | ||
| 제601호 | 513.79 | 400.36 | 914.15 | 163.91 | ||
| 제701호 | 513.79 | 400.36 | 914.15 | 163.91 | ||
| 제801호 | 353.81 | 275.70 | 629.51 | 112.88 | ||
| 제802호 | 135.57 | 105.64 | 241.21 | 43.25 | ||
| 제901호 | 65.05 | 50.69 | 115.74 | 20.75 | ||
| 제902호 | 48.74 | 37.98 | 86.72 | 15.55 | ||
| 제903호 | 28.74 | 22.40 | 51.14 | 9.17 | ||
| 제904호 | 78.02 | 60.79 | 138.81 | 24.89 | ||
| 제905호 | 112.17 | 87.41 | 199.58 | 35.79 | ||
| 제1001호 | 358.52 | 279.37 | 637.89 | 114.38 | ||
| [ 합 계 ] | 4,692.34 | 3,656.40 | 8,348.74 | 1,497.00 | ||
(2) 평가기준일
본 평가의견서는 2013년 7월 2일을 평가기준일로 하여 작성되었습니다.
(3) 평가방법
가) 가치평가의 개요
이론적으로 볼 때 자산가치는 미래수익창출능력의 총현재가치로 정의될 수 있으며,가치평가는 평가대상의 인식방법과 평가자의 주관에 따라 큰 영향을 받습니다. 따라서 이론적으로 타당한 평가방법 중 평가대상에 적합한 평가기준을 적용하여 이해관계자가 납득할 수 있는 공정한 가치를 산출하는 것이 가치평가의 목적이라 할 수 있습니다.
나) 가치평가방법에 대한 접근
자산가치를 평가하는 방법에는 아래와 같은 방법 등이 있습니다.
① 자산접근법(원가접근법) : 자산가치 평가방법은 자산에서 부채를 차감한 순자산의가치를 이용하여 평가대상의 가치를 결정하는 것으로 자산과 부채는 가치평가기준일에 공정가치로 측정하는 방법입니다. 토지의 경우에는 인근 지역내에 소재하는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 지가변동율 및 제반 가격형성 요인을 종합하여 평가하는 방법이며, 건물의 경우에는 구조, 용재, 시공의 정도 등을 고려하여 가격시점 현재의 재조달원가에서 감가상각을 고려하여 평가하는 방법입니다.
② 이익접근법(소득접근법) : 해당 부동산으로부터 '향후에 얼마 만큼의 이익(또는 현금흐름)을 실현시킬 수 있는가' 라는 관점에서 미래의 수익창출능력을 부동산의 가치로 평가하는 방법입니다. 이 방법은 주로 현금흐름할인(Discounted Cash Flow : DCF)법을 사용합니다. 현금흐름할인법은 이론적으로 가장 우수한 방법이나, 자산가치를 결정하는 요소(미래순현금흐름, 할인율 등)의 결정시 주관성이 개입될 여지가 많습니다.
③ 시장접근법(비교방식) : 평가대상 부동산과 유사성이 있는 거래사례 등을 비교하여 대상 부동산의 현황에 맞게 가감하여 가격을 산정하는 것으로, 비교사례를 선정한 후 토지의 비교에 의한 가격을 산출하는 평가방법입니다.
(4) 평가방법의 선택
금융감독원 기업공시본부에서 제정한 '외부평가업무 가이드라인'의 문단 37과 38에의하면 부동산에 대하여 다음과 같이 평가하도록 하고 있습니다.
토지의 경우 평가대상토지와 용도지역, 이용상황, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 "부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률"에 의하여 공시된 인근지역 또는 동일 수급권안 유사지역내 표준지의 공시지가를 이용하여 공시기준일로부터 평가기준일까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 및 기타사항을 종합적으로 참고하여 평가하여야 하고,
건물의 경우 자산접근법 또는 시장접근법을 우선 적용하도록 하고 있으며, 만일 자산접근법 또는 시장접근법에 의한 평가가 적정하지 않아 이익접근법에 의해 평가하는 경우 자산접근법 또는 시장접근법을 사용하였을 경우와 비교하여 이익접근법이 타당한 근거를 문서화하도록 하고 있습니다.
당 법인은 (주)대한감정평가법인의 평가결과와 평가방법에 대하여 검토하고, 감정평가법인의 평가방법이 '외부평가업무 가이드라인'에 부합하는 바, (주)대한감정평가법인의 2013년 6월 26일 기준의 감정평가가액을 고려하여 양수도가액의 적정성을 평가하였습니다.
당 법인은 타전문가의 업무를 활용하기 위하여 타전문가의 능력과 객관성을 검토하였으며, 타전문가의 감정평가서가 본 평가의견서에 일부 인용되는 것에 대하여 타전문가의 동의를 받았습니다.
(5) 평가목적
본 평가의견서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제161조 및 동법 시행령 제171조에 의거하여 관계기관에 제출될 목적으로 작성된 것이며, 다른 용도로는 사용할 수없습니다.
다. 평가내용
(1) 평가결과 요약
| 구 분 | 금 액(단위:원) |
|---|---|
| 감정평가액(A) | 18,100,000,000 |
| 자산양수ㆍ도 가액(B)* | 19,210,000,000 |
| 차이액(C=A-B) | 1,110,000,000 |
| 차이율(C/A) | 6.13% |
* 상기 금액은 부가가치세가 제외된 금액입니다.
(2) 감정평가인의 평가결과 요약
(가) 감정평가인의 감정평가가액은 전체 호수 일괄 비교방식에 의한 18,100백만원 입니다.
(나) 산출근거
당 법인이 활용한 (주)대한감정평가법인의 감정평가 결과 및 산출근거 등을 요약하면다음과 같습니다.
1) 감정평가기준
본 감정평가서는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가 관련 제반법령에 근거하여 작성하였음.
2) 평가기준일(가격시점): 2013년 6월 26일
3) 감정평가방법의 결정
평가대상 자산은 구분건물로 ① 시장성의 측면인 비교방식에 의하여 대상 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 비교분석하여 감정평가함을 원칙으로 하되,
② 수익성의 측면인 수익방식에 의하여 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 감정평가한 가액을 종합 고려하여 합리적인 적정가격을 도출하도록 함.
A. 비교방식
각 호수 개별적 비교방식에 의한 감정평가액과 전체 호수 일괄 비교방식에 의한 감정평가액을 각각 산정ㆍ검토 후 비준가격을 결정함.
A-1. 각 호수별 개별적 비교방식에 의한 감정평가액
A-1-1. 비교 거래사례 선택
평가대상 자산과 가치형성요인이 동일 또는 유사하여 비교가능성이 큰 거래사례로써, 대륭포스트타워7차(제1001호) 및 코오롱싸이언스밸리2차(제106호)를 비교사례로 선택함.
| 빌딩명칭 동/호 |
소 재 지 | 전용 면적 (㎡) |
공용 면적 (㎡) |
분양 면적 (㎡) |
전용률 (%) |
거래 시기 |
전용면적당 거래단가 (천원/㎡) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 대륭포스트타워7차(제1001호) | 구로동 170-10외 | 133.08 | 130.20 | 263.28 | 51% | 2013.2.15 | 3,912 |
| 코오롱싸이언스밸리2차(제106호) | 구로동 811 | 83.37 | 64.60 | 148.47 | 58% | 2013.1.04 | 9,532 |
A-1-2. 거래사례와 비교
평가대상 자산과 거래사례를 비교시 시장에서의 거래관행을 고려하여 건물 전용면적당 거래단가를 비교단위로 적용함.
| 거래사정 보정 | ● 거래사례를 검토하여 거래과정에서 특별한 사정의 개입이 확인된 경우 이를 보정하는 과정임 ○ 선택된 거래사례는 거래당사자의 자유로운 의사에 의하여 성립된 것으로 사정보정요인이 없는 것으로 보아 1.00으로 적용함 |
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| 거래시점 보정 | ● 거래 당시의 시장상황과 가격시점 현재의 시장상황을 비교하여 거래가격에 영향을 미치는 요인을 반영하는 과정임 ○ 각 거래사례의 거래시점과 가격시점간에는 현저한 시장상황의 변동이 없으므로 거래시점보정치를 1.00으로 적용함 |
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| 지역격차 비교 | ● 거래사례 소재 지역과 대상의 소재 지역을 비교하여 세부권역간 업무지대로서의 성숙도를 비교하는 과정임 ○ 대상과 거래사례는 인근지역 내에 위치하여 동일한 가격형성요인을 가지므로 지역격차는 없음 |
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| 가격 형성 요인 비교 |
제101호 | ○ 사례는 본건 대비 외부요인(가로의 폭, 지하철역과의 거리 등) 및 개별요인(전용율, 고객흐름의 양부 등)에서 우세함 |
| 제201호 ~ 제401호 |
○ 사례는 본건 대비 외부요인(지하철역과의 거리, 형상 등) 및 건물요인(노후도 및 관리체계의 양부)에서 우세하며 개별요인(전용율, 부지에 대한 전용면적)에서 다소 열세함 | |
| 제501호 ~ 제1001호 |
○ 사례는 본건 대비 외부요인(지하철역과의 거리, 형상 등) 및 건물요인(노후도 및 관리체계의 양부)에서 우세하며 개별요인(전용율, 부지에 대한 전용면적)에서 다소 열세함 | |
A-1-3. 각 호수별 개별적 비교방식에 의한 감정평가액의 산정
| 구분 | 비교사례단가 (원/㎡) |
제 요인 비교치 계*1 |
산정단가(원/㎡) | 본건 전용면적 (㎡) |
산정가액(원)*2 | 결정가액(원) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제1층 제101호 | 9,532,000 | 0.864 | 8,235,648 | 189.19 | 1,558,102,245 | 1,560,000,000 |
| 제2층 제201호 | 3,912,000 | 0.911 | 3,563,832 | 638.67 | 2,276,112,583 | 2,280,000,000 |
| 제3층 제301호 | 3,912,000 | 0.911 | 3,563,832 | 652.04 | 2,323,761,017 | 2,320,000,000 |
| 제4층 제401호 | 3,912,000 | 0.911 | 3,563,832 | 490.45 | 1,747,881,404 | 1,750,000,000 |
| 제5층 제501호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 513.79 | 1,849,150,762 | 1,850,000,000 |
| 제6층 제601호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 513.79 | 1,849,150,762 | 1,850,000,000 |
| 제7층 제701호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 513.79 | 1,849,150,762 | 1,850,000,000 |
| 제8층 제801호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 353.81 | 1,273,376,342 | 1,270,000,000 |
| 제8층 제802호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 135.57 | 487,921,853 | 488,000,000 |
| 제9층 제901호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 65.05 | 234,117,552 | 234,000,000 |
| 제9층 제902호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 48.74 | 175,417,210 | 175,000,000 |
| 제9층 제903호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 28.74 | 103,436,410 | 103,000,000 |
| 제9층 제904호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 78.02 | 280,797,101 | 281,000,000 |
| 제9층 제905호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 112.17 | 403,704,317 | 404,000,000 |
| 제10층 제1001호 | 3,912,000 | 0.920 | 3,599,040 | 358.52 | 1,290,327,821 | 1,290,000,000 |
| [합 계] | 17,705,000,000 | |||||
*1) 제 요인 비교치 계 = 시점수정치 x 지역요인비교치 x ( 외부요인비교치 x 건물요인비교치 x 개별요인비교치)
*2) 산정가액 = 비교사례단가 x 제 요인 비교치 계 x 본건 전용면적
A-2. 전체 호수 일괄 비교방식에 의한 감정평가액
A-2-1. 비교 거래사례 선택
평가대상 자산과 가치형성요인이 동일 또는 유사하여 비교가능성이 큰 거래사례로써, 중앙유통단지제업무비동을 비교사례로 선택함.
| 빌딩명칭 동/호 |
소 재 지 | 용도지역 | 이용상황 | 부동산 종별 |
규모 | 사용 승인일 |
연면적 (㎡) |
거래면적 비율(%) |
거래가격 (천원) |
거래 시기 |
연면적당 거래단가 (천원/㎡) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 중앙유통단지 제업무비동 |
구로구 구로동 1258 |
준공업지역 | 업무시설 | 구분건물 | B3/10F | 1996.12.30 | 23,064.73 | 100 (구분건물전체) |
40,000,000 | 2012.12.26 | 1,734,250 |
A-2-2. 거래사례와 비교
평가대상 자산과 거래사례를 비교시 시장에서의 거래관행을 고려하여 건물 연면적당거래단가를 비교단위로 적용함.
| 거래사정 보정 | ● 거래사례를 검토하여 거래과정에서 특별한 사정의 개입이 확인된 경우 이를 보정하는 과정임 ○ 선택된 거래사례는 거래당사자의 자유로운 의사에 의하여 성립된 것으로 사정보정요인이 없는 것으로 보아 1.00으로 적용함 |
|
| 거래시점 보정 | ● 거래 당시의 시장상황과 가격시점 현재의 시장상황을 비교하여 거래가격에 영향을 미치는 요인을 반영하는 과정임 ○ 각 거래사례의 거래시점과 가격시점간에는 현저한 시장상황의 변동이 없으므로 거래시점보정치를 1.00으로 적용함 |
|
| 지역격차 비교 | ● 거래사례 소재 지역과 대상의 소재 지역을 비교하여 세부권역간 업무지대로서의 성숙도를 비교하는 과정임 ○ 대상과 거래사례는 인근지역 내에 위치하여 동일한 가격형성요인을 가지므로 지역격차는 없음 |
|
| 가격 형성 요인 비교 |
외부요인 | ○ 사례는 본건 대비 가로의 폭 등 가로조건에서 우세하나, 교통시설과의 편의성 등 접근조건 및 디지털산업단지내에 소재한 본건 대비 인근 토지이용상황과의 적합성 등 환경조건에서 열세함 |
| 건물요인 | ○ 사례 사용승인일은 1996.12.30으로서 본건(사용승인일 2007.8.7)대비 건물의 노후도 및 관리체계 등 건물요인에서 열세함 | |
| 개별요인 | ○ 사례는 지하층면적(10,931.18㎡)이 넓어 전체 연면적(23,064.73㎡)의 약 47%로서 전용률(본건 약 56%) 및 부지에 대한 지분면적 등 개별요인에서 본건 대비 열세함 | |
A-2-3. 전체 호수 일괄 비교방식에 의한 감정평가액의 산정
| 구분 | 비교사례단가 (원/㎡) |
제 요인 비교치 계*1 |
산정단가(원/㎡) | 본건 연면적 (㎡) |
산정가액(원)*2 | 결정가액(원) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대상물건 전체 | 1,734,250 | 1.236 | 2,143,533 | 8,438.74 | 18,088,717,668 | 18,100,000,000 |
*1) 제 요인 비교치 계 = 시점수정치 x 지역요인비교치 x ( 외부요인비교치 x 건물요인비교치 x 개별요인비교치)
*2) 산정가액 = 비교사례단가 x 제 요인 비교치 계 x 본건 연면적
A-3. 비준가격의 결정
상기의 각 방식으로 검토한 결과 각 방법에 의해 도출된 가격이 상호 지지되는 것으로 판단되며, 대상 물건의 경우 구분건물이 일괄로 거래되는 금번 거래유형 등을 감안하여 전체 호수 일괄 비교방식에 의한 감정평가액을 비준가격으로 결정함.
(단위:원)
| 구 분 | 비교방식에 의한 가격 | 결정 비준가격 | |
|---|---|---|---|
| 각 호수 개별 비교방식 | 전체 호수 일괄 비교방식 | ||
| 감정평가액 | 17,705,000,000 | 18,100,000,000 | 18,100,000,000 |
B. 수익방식
B-1. 대상물건의 임대 현황
평가대상 자산의 임대 현황 내역은 다음과 같음.
(단위:원)
| 구 분 | 보증금 | 월임대료 | 비 고 |
|---|---|---|---|
| 대상물건 전체 | 916,500,000 | 94,500,000 |
B-2. 수익항목 분석
B-2-1. 월 임대료 및 보증금
양도자의 자가사용 면적에 대한 월임대료 및 보증금의 경우, 월임대료는 평가대상 본건물 내 공장부분의 현행 임대료 평균을 적용하고 보증금은 월 임대료의 10개월 분을 적용하는 것이 통상적이므로 추산 임대료의 10배수로 결정함.
B-2-2. 관리비수입
평가대상 물건의 경우 운영상 관리비에 대한 실비정산을 하고 있어 별도의 관리비수입과 비용이 발생하지 않고 있으므로 관리비수입은 없는 것으로 적용함.
B-2-3. 보증금 운용이율
보증금 운용이율은 최근의 주요 금리지표와 시장환경 등을 고려하여 연 2.5%를 적용함.
B-3. 공실 및 불량부채 충당금 비율
공실 및 불량부채 충당금은 부동산 생애 동안 임차인의 정상적인 전출입이나 부동산의 수요감소 등으로 인하여 예상되는 공실률과 불량부채로 인한 손실 등을 공제하는 것으로, 부동산 관련기관의 통계치, 대상물건 및 인근지역의 공실율 등을 종합적으로고려하여 공실율은 4.00%를 적용함.
B-4. 영업경비
영업경비는 임대건물의 운영을 위해 소요되는 변동 및 고정 경비를 의미하며, 평가대상 물건의 경우 운영상 관리비에 대한 실비정산을 하고 있어 별도의 관리비수입과 비용이 발생하지 않고 있으므로 영업경비 비율을 별도로 고려하지 않음.
B-5. 환원이율
환원이율은 주요 금리지표, 잠재적 부동산 투자시 기대되는 수익률, 무위험률 및 위험프리미엄 등과 대상물건이 소재한 인근지역의 상황 등을 고려하여 6.00%를 적용함.
B-6. 수익가격의 산정
(단위:원)
| 구 분 | 금 액 | 비 고 |
|---|---|---|
| 보증금 | 916,500,000 | |
| 월임대료 | 94,500,000 | |
| 가능조소득 | 1,171,867,500 | 가능조소득 = 임대보증금 x 보증금운용이율 + 월임대료 x 12개월 |
| 공실 및 불량부채비율 | 4% | |
| 유효조소득 | 1,124,992,800 | 유효조소득 = 가능조소득 x (1 - 공실및불량부채비율) |
| 영업경비 | - | |
| 순영업소득 | 1,124,992,800 | |
| 환원이율 | 6% | |
| 수익가격 | 18,749,880,000 | 수익가격 = 순영업소득 / 환원이율 |
4) 감정평가액의 결정
비교방식에 의한 가격은 실제 거래사례를 기준으로 하고 실제 가격형성에 영향을 미치는 요인을 비교하여 산정한 것으로 객관성이 인정되며, 수익방식에 의한 가격은 합리적인 방법으로 추정한 장래수익의 현재가치라는 점에서 타당함.
이에 비교방식에 의한 가격과 수익방식에 의한 가격이 상호 유사하므로 가격의 적정성이 인정되는 것으로 보아, 비교방식에 의한 가격으로 대상물건의 감정평가액을 결정함.
(단위:원)
| 구 분 | 감정평가액의 결정 | 최종 감정평가액 | |
|---|---|---|---|
| 비교방식에 의한 가격 (전체 호수 일괄 비교방식) |
수익방식에 의한 가격 | ||
| 대상물건 전체 | 18,100,000,000 | 18,749,880,000 | 18,100,000,000 |
라. 기타 분석과 관련된 사항
회사의 공시자료, 감사보고서상 특수관계자 공시내역을 검토한 결과, 평가기준일 현재 양도인과 양수인은 대한민국에서 일반적으로 인정되는 회계처리기준 및 법인세법상 특수관계 있는 자에 해당하지 않습니다.
마. 전제조건 및 책임한계
본 평가는 회사가 제공한 기초자료와 최근의 감정가액 등을 통하여 업무를 수행하였는 바, 회사의 제시자료 및 국내 부동산 가격에 급격한 변동 등이 있을 경우에는 평가결과가 달라질 수 있습니다.
본 평가의견서에 포함된 평가액 등이 회사가 양수할 토지 및 건물의 절대적인 가치를제시하거나 보증하는 것은 아니므로 본 평가의견서의 이용시 평가에 적용된 방법과 한계를 충분히 고려하여야 합니다.
당 법인의 평가기준일로부터 평가의견서 제출일까지 평가의견에 변동을 가져올 만한중요한 후속사건은 없었으며, 이 보고서일 이후에 발생하는 사건 및 상황을 반영하여이 보고서를 수정하여야 할 의무는 없습니다.
당 법인은 회사에 대해서 독립적인 입장에서 용역을 수행하였으며, 동 용역에 대한 본 평가인의 용역수수료는 분석결과에 의존되거나 영향을 받지 아니합니다. 당 법인은 본 업무를 수행함에 있어 한국공인회계사회가 제정한 가치평가서비스 수행기준 및 금융감독원에서 제정한 외부평가업무 가이드라인을 준수하였습니다.
3. 자산양수ㆍ도 가액의 적정성에 대한 종합평가의견
당 법인은 회사가 양수ㆍ도 대상 자산을 양수함에 있어서 자산 양수ㆍ도 신고서 제출일 현재 양수ㆍ도 당사자가 합의한 양수ㆍ도 가액의 적정성에 대하여 재무적 관점에서 검토하였습니다.
당 법인은 회사가 제공한 기초자료와 (주)대한감정평가법인이 2013년 6월 27일에 작성된 감정평가서를 기준으로 양수ㆍ도 당사자 간에 합의한 자산양수ㆍ도 가액의 적정성을 평가하였습니다
(단위:원)
| 구 분 | 금 액 |
|---|---|
| 감정평가액(A) | 18,100,000,000 |
| 자산양수ㆍ도 가액(B) | 19,210,000,000 |
| 차이액(C=A-B) | 1,110,000,000 |
| 차이율(C/A) | 6.13% |
* 상기금액은 부가가치세 제외 금액입니다.
본 평가인의 의견으로는 상기 자산양수ㆍ도 대상 자산에 대한 당사자간의 거래가액 19,210,000,000원은 감정평가인이 평가한 금액보다 6.13% 할증된 금액으로서, 자산양수ㆍ도 당사자간에 특수관계가 없는 점을 감안하여 종합적으로 판단해 볼 때 회사의 자산양수ㆍ도 가액은 재무적 관점에서 적정한 것으로 판단됩니다.
【 전문가의 확인 】
1. 전문가의 확인
첨부된 외부평가기관의 외부평가의견서를 참조하시기 바랍니다.
2. 전문가와의 이해관계
해당사항 없음