투 자 설 명 서

【 대표이사 등의 확인 】

한화건설65_대표이사확인서_투자설명서

【 본    문 】

요약정보

1. 핵심투자위험

2. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

【국내발행 외화채권】

제1부 모집 또는 매출에 관한 사항

Ⅰ. 모집 또는 매출에 관한 일반사항

1. 공모개요

2. 공모방법

- 해당사항 없음.

3. 공모가격 결정방법

가. 공모가격 결정방법 및 절차

나. 대표주관회사의 수요예측기준 절차 및 배정방법

다. 수요예측 결과

(1) 수요예측 참여 내역

(2) 수요예측 신청가격 분포

라. 2012년 06월 26일 09시부터 16시까지 금융투자협회 Freebond 시스템을 통해 진행된 수요예측결과 등을 고려하여 발행회사인 (주)한화건설과 대표주관회사인 케이비투자증권(주)가 협의를 통해 본 사채에 적용할 이자율을 사채발행일로부터 원금상환기일 전일까지 연 4.90%로 결정하였습니다.

4. 모집 또는 매출절차 등에 관한 사항

가. 수요예측
(1) 대표주관회사는 "증권인수업무등에 관한 규정" 제2조 제7호 및 제12조에 따라 본사채의 공모금리 결정을 위해 수요예측을 실시한다.
(2) 수요예측은 "무보증사채 수요예측 모범규준"에 따라 진행하며, 수요예측 프로그램은 "한국금융투자협회"의 "FreeBond" 프로그램을 사용한다.
(3) 수요예측 기간 : 2012년 06월 26일 09시부터 16시까지
(4) 수요예측 결과를 감안하여 대표주관회사와 당사가 협의하여 발행금액 및 발행금리를 결정한다.
(5) 수요예측에 따른 배정 후, 대표주관회사는 배정결과를 FAX 또는 전자우편의 형태로 배정 받을 투자자에게 송부한다.
(6) 대표주관회사는 불성실 수요예측 참여행위가 발생한 경우 관련사항을 지체 없이 협회에 제출하여야 한다.

나. 청약방법
(1) 소정의 청약서에 필요한 사항을 기재한 후 기명날인 또는 서명하여 청약취급처에 FAX 또는 전자우편의 형태로 제출하는 방법으로 청약한다.
(2) 수요예측에 참여하여 우선배정 받은 기관투자자(이하 "증권인수업무등에 관한 규정" 제2조 제8호에 의한 기관투자자로 한다. 이하 같다.) 또는 전문투자자만 청약할 수 있다. 단, 수요예측을 통해 배정된 금액의 총합계가 "발행회사"의 최종 발행금액에 미달하는 경우 기관투자자, 전문투자자 및 일반투자자("본 사채"의 청약자 중, 기관투자자 및 전문투자자를 제외한 투자자를 말한다. 이하 같다.)도 청약에 참여할 수 있다.
(3) 청약단위 : 권면금액은 일만원 단위로 하되, 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.
(4) 청약자는 1인 1건에 한하여 청약할 수 있으며, "금융실명거래 및 비밀보장에 관한법률"의 규정에 의한 실명확인이 된 계좌를 통하여 청약을 하거나 별도로 실명확인을하여야 한다. 이중청약이 있는 경우 그 전부를 청약하지 아니한 것으로 본다.
(5) 청약증거금 : 청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액으로 하며, 2012년 07월 04일에 "본 사채"의 납입금으로 대체 충당하고, 청약증거금에 대하여는 무이자로 한다.
(6) 청약취급처 : 케이비투자증권 주식회사 본점
(7) 청약서를 송부한 청약자는 당일 15시까지 청약증거금을 납부한다.
(8) 청약기간 종료일 마감시간까지 청약서를 송부하지 아니한 청약에 대해서는 미청약으로 간주하고, 미청약에 대해서는 인수계약서 제6조 제2항을 따른다.
(9) 청약 후 그 총액에 대하여 청약금액에 대하여 다음 각 호의 방법으로 배정한다.
① 수요예측에 참여한 전문투자자 및 기관투자자(이하 "수요예측 참여자"로 한다. 이하 같다.)가 수요예측 결과에 따라 배정된 금액을 청약하는 경우에는 그 청약금액의 100%를 우선배정한다. 단, 우선배정 금액은 수요예측 참여자가 수요예측 결과에 따라 배정받은 금액과 청약금액 중 작은 금액으로 한다.
② "수요예측 참여자"의 총 청약금액이 발행금액 총액에 미달 된 경우에 한하여 발행금액 총액에서 "수요예측 참여자"의 최종 배정금액을 공제한 잔액을 청약일 당일 11시까지 청약 접수한 전문투자자 및 기관투자자와 일반투자자에게 배정할 수 있다.
③ 배정은 다음과 같은 방법으로 배정한다.
1) 전문투자자 및 기관투자자 : 청약금액에 비례하여 안분배정한다
2) 일반투자자 : 전문투자자 및 기관투자자 배정 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여 다음과 같은 방법으로 배정한다.
가. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하는 경우에는 추첨에 의하여 최저청약단위를 배정한다.
나. 총 청약건수가 미달된 모집총액을 최저청약단위로 나눈 건수를 초과하지 않는 경우에는 청약자의 청약금액에 관계없이 최저청약단위를 우선배정하고, 최저청약단위를 초과하는 청약분에 대하여는 그 초과 청약금액에 비례하여 최저청약단위로 안분배정한다.
④ 상기 ②,③의 방법으로 배정한 후 잔액이 발생한 경우, 그 잔액에 대하여는 최초 인수예정 비율대로 인수단이 인수한다.

다. 투자설명서 교부에 관한 사항
"자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제124조의 규정에 따른 투자설명서를 교부할 책임은 "발행회사"와 "인수단"에게 있으며, "본 사채"에 투자하고자 하는 투자자("자본시장과 금융투자업에 관한 법률" 제9조 제5항에 규정된 전문투자자 및 "자본시장과 금융투자업에 관한법률" 시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 자는 제외한다)는 청약전 투자설명서를 교부받아야 한다.
(1) 교부장소 :  "인수단"의 본ㆍ지점
(2) 교부방법 : "본 사채"의 "투자설명서"는 상기의 교부장소에서 인쇄된 문서의 방법 또는 전자문서의 방법으로 교부한다.
(3) 교부일시 : 2012년 07월 04일
(4) 기타사항 :
① "본 사채" 청약에 참여하고자 하는 투자자는 청약전 반드시 투자설명서를 교부받은 후 교부확인서에 서명하여야 하며, 투자설명서를 교부받지 않고자 할 경우 투자설명서 수령거부의사를 서면 또는 법령이 허용하는 방법에 의하여 표시하여야 한다.
② 투자설명서 교부를 받지 않거나, 수령 거부 의사를 서면ㆍ전화ㆍ전신ㆍ모사전송, 전자우편 및 이와 비슷한 전자통신, 그 밖에 금융위원회가 정하여 고시하는 방법으로 표시하지 않을 경우 "본 사채"의 청약에 참여할 수 없다. 단, 전자문서의 방법으로 투자설명서를 교부 받고자 하는 투자자는 "자본시장과금융투자업에관한법률 제124조 제1항 각호의 요건을 모두 충족하여야 한다.

나. 청약단위
최저권면금액 1만원으로 하되, 최저청약금액은 10억원으로 하며, 10억원 이상은 10억원 단위로 한다.

다. 청약기간

라. 청약증거금
청약사채 발행가액의 100%에 해당하는 금액. 청약증거금은 2012년 07월 04일에 본 사채의 납입금으로 대체 충당하며, 청약증거금에 대하여는 무이자로 한다.

마. 청약취급장소
대표주관회사의 본점

바. 납입장소
(주)우리은행 한화센터업무팀

사. 상장신청예정일
(1) 상장신청예정일 : 2012년 06월 28일
(2) 상장예정일 : 2012년 07월 04일

아. 사채권교부예정일
등록기관인 한국예탁결제원에 사채의 권리내용을 등록하고 사채권은 발행하지 않음.

자. 사채권 교부장소
사채권을 발행하지 않으므로 한국예탁결제원에서 등록필증을 수령하여 인수기관이 교부하거나, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제309조 제5항에 의한 일괄등록청구가 있는 경우 한국예탁결제원이 작성, 비치하는 예탁자 계좌부상에 그 수량만큼 기재함으로써 교부에 갈음함.

차. 기타 모집 또는 매출에 관한 사항
(1) 본사채는 공사채등록법에 의거 사채를 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니한다.
(2) 사채청약금은 납입일에 사채납입금으로 대체충당하며 청약증거금에 대하여는     무이자로 한다.
(3) 본 사채권의 원리금지급은 (주)한화건설이 전적으로 책임을 진다.
(4) 원금상환이나 이자지급을 이행하지 아니한 때에는 해당 원금 및 이자에 대하여, 각 해당 지급기일 익일부터 실제 지급일까지의 경과기간에 대하여 서울특별시에 본점을 두고 있는 시중은행의 연체대출이율중 최고이율을 적용하되, 동 연체대출 최고이율이 본사채 이자율을 하회하는 경우에는 본사채 이자율을 적용한다.

5. 인수 등에 관한 사항

가. 사채의 인수

나. 사채의 관리

다. 특약사항
"인수계약서"상의 특약사항은 다음과 같습니다.

Ⅱ. 증권의 주요 권리내용

1. 일반적인 사항

(1) 당사가 발행하는 제65회 무보증사채는 무기명식 이권부 공모사채로서, 본 사채에는 Call-Option이나 Put-Option 등의 조기상환권이 부여되어 있지 않습니다.

(2) 또한, 주식으로 전환될수 있는 전환청구권이 부여되어 있지 않으며, 본 사채의 등록기관은 한국예탁결제원으로, 공사채등록법에 의거 등록발행하며 사채권을 발행하지 아니합니다.


2. 사채관리에 관한 사항

(1) 당사가 본 사채의 발행과 관련하여 2012년 06월 22일 동부증권 주식회사와 맺은 사채관리계약과 관련하여 재무비율 등의 유지, 담보권설정 등의 제한, 자산의 처분제한 등의 의무조항을 위반한 경우 본 사채의 사채권자 및 사채관리회사는 사채권자집회의 결의에 따라 당사에 대해 서면통지를 함으로써 당사가 본 사채에 대한 기한의이익을 상실함을 선언할 수 있습니다.

(2) 기한의 이익상실
"사채관리계약서" 상의 기한의 이익 상실사유는 다음과 같습니다.
"갑"은 (주)한화건설을 지칭하며, "을"은 동부증권(주)를 지칭합니다.

(3) 사채관리회사의 권한
"갑"은 (주)한화건설을 지칭하며, "을"은 동부증권(주)를 지칭합니다.

(4) 사채관리회사인 동부증권(주)는 선량한 관리자의 주의로써 사채관리계약상의 권한을 행사하고 의무를 이행하여야 합니다. 기타 자세한 사항은 첨부된 사채관리계약서(구 사채모집위탁계약서)를 참고하시기 바랍니다.

(5) 본 사채에 대한 원리금 상환은 전적으로 발행사인 (주)한화건설의 책임이므로, 투자자는 발행사의 관련 리스크에 대하여 충분히 숙지하시고 투자하시기 바랍니다.

Ⅲ. 투자위험요소

1. 사업위험

토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재 및 경영관리 등의 생산요소를 효율적으로 결합하여 내구적인 구축물을 생산하는 건설업은, 국민생활의 기본인 주택의 건설에서부터 도로, 항만, 산업시설, 국토개발, 국제적 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하는 산업으로 건설수요에 따라 생산활동이 파생되는 산업적 특성을 지니고 있습니다. 건설업은 타산업의 기반 시설물을 생산하는 산업으로서 우리경제의 성장을 뒷받침하는 보완적 산업이며, 타산업에 비해 생산과 고용, 부가가치 창출면에서 유발효과가 크기 때문에 국내경기를 선도해 온 전략적 산업입니다.

한편, 대규모 SOC사업 또는 토건사업에 막대한 자본과 노동력이 투입되기에, 생산 및 고용창출 효과가 커 경기부양수단 혹은 정책방향에 의해 민감하게 업황이 변화할 수 있는 국가기간산업의 특징을 지니고 있습니다. 덧붙여 타 산업의 경제활동수준, 인구분포, 국민소득, 해외건설경기 등의 다양한 요인에 의해 영향을 받는 민감성이 높은 사업입니다.

건설업은 수주산업으로 경제활동 수준 및 기업설비투자, 가계의 주택구매력 등 건설수요의 증대에 의하여 생산활동이 파생되는 산업적 특성으로 인해 경기에 크게 의존하고 있습니다. 또한 정부가 건축허가 물량 및 정부의 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받습니다. 건설산업의 수급여건은 공사 규모가 크며 공사의 수행에 장기간이 소요되기 때문에 여타 경제 부문에 비해서 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 변화에 의해서도 큰 영향을 받고 있습니다.  따라서 경기의 변동과 정부의 부동산활성화 내지 억제 정책, 부동산소득에 대한 세제정책 등에 따라 건설 산업 및 당사의 영업이익이 크게 변동되는 위험을 안고 있습니다.  

건설산업은 크게 토목,건축,주택,환경 및 플랜트 부문으로  구분할 수 있으며 분야별 특성은 다음과 같습니다.

 ◈ 건설산업 내 분야별 특성

2012년 1분기말 기준 국내총생산(GDP) 중 건설업의 생산 비중은 12조 6,699억원으로 전체 GDP중 4.2%를 차지하고 있습니다. GDP에서 건설업이 차지하는 비중은 2005년 이후 하향 곡선으로 그리고 있습니다. 이는 국내 경제의 저성장국면 진입 및 2000년대 중반 이후 지속된 주택 부동산 경기의 저하에 따른 것으로 판단됩니다. 전체 취업자 중 건설업취업자 비중 또한 2012년 1분기 기준 7.2%로 2005년 7.9%를 기록한 후 하락 추세를 보이고 있으나 여전히 국가경제의 전략산업으로서 고용 창출의 중요한 축을 맡고 있습니다.

국내 경제가 과거의 고성장 시대에서 저성장 국면에 진입하면서, 국내 건설업 역시 성숙기에 진입하였습니다. 또한 2008년 금융위기 이후 건설업계의 불황이 지속되고 있습니다.  이에 따라 국내 건설사들은 기존 사업영역 이외의 해외 발전 플랜트 등 신성장 동력 발굴 및 해외 진출 등 수익구조의 다변화가 필요한 상황입니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설산업의 실적은 수주의 규모에 따라 발생하기 때문에 건설산업의 수주 잔고는 직접적으로 향후 실적에 영향을 미칩니다. 2011년 건설수주는 전년동기 대비 약 7조 4,712억원(약 7.2%) 증가하였습니다. 이는 4대강 사업의 마무리와 재정 정상화 방안 등에 의해 공공부문 수주액은 약 1.6조원 감소하였으나 재건축 재개발 수주 부진에 따른 반등효과와 대도시를 중심으로 도시형 생활주택 및 지방 분양시장 회복 등으로 민간부분의 수주가 약 9.1조원만큼 큰폭으로  증가하였기 때문입니다.  2012년 4월 현재 공공 및 민간 수주는 전년동기대비 16.3%, 15.6% 증가한 상황이나 건설산업은 경기변동에 상당히 민감하게 반응하는 산업으로 추후 경기 악화 등에 따라 건설수주가 악화될 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다. 국내 일반건설업체 대상 건설 수주액 현황은 다음과 같습니다.

2011년 국내 건설 수주는 전년 대비 7.2% 증가하였습니다. 공공/토목 부문이 각각 6.2%, 4.2% 하락하였으나, 민간/건축부문이 16.2%, 14.0% 상승하며 공공/토목부문의 하락세를 만회했기 때문입니다. 2011년 상반기까지 하락세를 보이던 국내 건설수주액은 재개발/재건축 주택 물량과 함께 지방 주택 수주 증가, 오피스 시설 등의 민간 건축 부문의 수주가 활성화와 지난 2011년 4분기 대폭 증가한 LH 공사의 발주 물량 등의 영향으로 전년 대비 상승세를 기록하였습니다. 다만, 정부의 4대강 사업 마무리 이후 공공 부문의 수주액이 저하되고, 건설 및 부동산 경기가 완전히 회복되지 않은 상황에서 민간 건축 부문의 수주액이 증가하는 것에 대해 향후 공급 과잉으로 이어질 수 있다는 우려가 있으니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2012년 2월 현재 국내 건설 수주액은 공공/민간 및 토목/건축 각 부문의 증가로 전년 동기 대비 57.3% 증가세를 보였습니다. 특히 토목부분은 전력 공급량 증가를 위한 복합 발전소 사업 및 대형 화학 플랜트 수주의 영향으로 67.9% 증가하였습니다. 민간부문 또한 지방 주택 물량 및 화학/플랜트 업체의 대형 사업 발주 등의 영향으로 전년 동월 대비 68.0% 증가하였습니다.

지난 2008년 이후 주택 경기 침체로 시작된 국내 건설 경기 불황이 지속되고 있는 상황에서 본격적인 건설 부동산 경기의 회복까지 상당 시일이 걸릴 것이라는 관측이 여전히 우세합니다. 다만, 2012년 2월 기준 국내 건설수주액이 17조 1,055억원으로 이는 1994년 이후 2월 기준 실적 역대 최고액으로 이러한 수주 규모 확대는 각 건설업체의 매출 및 수익 증대로 이어질 수 있습니다. 하지만 추후 경기 악화 등에 따라 건설수주가 악화될 수 있으니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

(주) 2012년 02월 증가율은 전년 동기대비 기준임.
(자료 : 통계청(국내건설수주액))

해외 건설 수주는 최근 7년 동안 연평균 60%를 넘는 성장세를 보여왔으며, 2010년 에는 약 256억 달러 규모의 아랍에미레이트(UAE)원전 수주 등에 힘입어 약 716억 달러를 기록하였습니다. 2011년에는 약 591억 달러를 기록하여 2010년대비 감소하였으나 2010년의 UAE 원전수주건을 고려하였을 때 지속적인 상승세를 이어가고 있다고 판단됩니다. 이처럼 해외 수주의 견고한 증가세는 중동 산유국의 플랜트 투자, 글로벌 경기회복의 영향으로 인한 개발 도상국 수주 재개 등이 주요 요인으로 판단됩니다. 국내 건설산업의 축적된 수주 경험 등으로 향후 해외건설 수주 전망은 긍정적일 것으로 예상되나 해외 수주의 50%이상을 차지하고 있는 중동 지역의 정치적 불안 등 불확실한 요인에 의해 해외 건설 경기의 위축 가능성이 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

지역별 수주 현황을 살펴보면 해외 수주 비중의 50% 이상을 차지하는 수주처는 중동지역으로 주로 산유국들의 석유화학 및 가스 플랜트 등의 투자 등에 기인합니다. 중동 지역의 수주량은 유가 추이 및 기타 주변 환경에 따라 민감하게 영향을 받고 있고, 작년 리비아 사태와 같은 정치적 요인 또한 무시할 수 없습니다.

작년 일본 대지진에 의한 원전 사고로 원자력 발전에 대한 우려감이 표출되어 일부 국가의 경우 원자로 건설을 취소하거나 재검토 하는 움직임이 있습니다. 이에 따라 우리나라해외 건설 수주의 주요 축인 원전 수주에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

경기실사지수(Business Survey Index)란 경기동향에 대한 기업가들의 판단ㆍ예측ㆍ계획의 변화추이를 관찰하여 지수화한 지표로서 다른 경기관련 자료와 달리 기업가의 주관적이고 심리적인 요소까지 조사가 가능한 특징이 있으며, 상기의 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 업종을 건설업종으로만 국한시켜 집계된 자료입니다. 지수계산은 설문지를 통하여 집계된 전체응답자 중 전기에 비하여 호전되었다고 답한 업체수의 비율과 악화되었다고 답한 업체수의 비율을 차감한 다음 100을 더해 계산합니다. CBSI가 기준선인 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미하고 100을 넘으면 그 반대를 의미합니다.

자료: 한국건설산업연구원

현재 CBSI는 기준선인 100에 못 미친, 60~70선 주위에서 횡보세를 지속하고 있습니다. 이는 건설경기가 좀처럼 회복되지 못하고 침체국면을 지속하고 있다는 것을 의미합니다. 2011년 11월과 12월 건설기업경기실사 지수는 하락세를 이어 갔습니다. 2011년 11월 비수기 등의 계절적인 요인으로 하락한 건설기업경기실사지수는 2011년 12월 70선을 3개월만에 회복하며 상승세를 보여주었으나 2012년 1월 계절적 요인과 함께 유로존 위기 등의 외부 요인 불확실성이 대두되면서 지난 2010년 8월 50.1 이후 최저치를 기록하였습니다. 특히, 2012년 들어 연초 공공 발주 물량 감소에 따라 공공 물량의 의존도가 높은 중소업체의 해당 지수가 25.0P 급감하면서 전체 지수의 하락에 일조한 것으로 분석됩니다. 그러나 계절적인 비수기가 지나며 지난 2월 이후 CBSI는 소폭 개선되고 있는 모습을 보이고 있습니다. 특히 재건축 재개발 물량을 확보한 대형업체가 전체 지수의 상승세를 견인하고 지방을 중심으로 한 중소업체의 체감 지수가 큰 폭의 성장세를 보였습니다.

2012년 5월 건설기업경기실사지수가 전월대비 1.0p  하락한 65.4를 기록, 2개월 연속 하락하였으며 건설업 비수기인 지난 2월 보다도 낮은 수치를 나타냈습니다. 2012년 5월 10일 발표된 정부의 5.10대책에도 불구하고 이와 같은 건설기업경기실사지수가 하락함에 따라 정부 차원의 정책 지원 등에도 해당 대책이 실질적인 효력을 나타내지 못하면서 건설경기의 부진이 지속되고 있음을 알 수 있습니다. 2개월 연속 하락세를 보인 대형업체의 지수는 전월 대비 20.0p의 상승을 기록하였으나, 중견, 중소 업체의 지수는 하락했으며 건설기업경기실사지수의 기준선의 100 수준의 회복까지는 상당 시일이 소요될 것으로 예상됩니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설업은 철강, 시멘트, 목재 및 골재 등의 자원을 필요로 하는 산업으로 주요 원재료의 가격 및 안정적인 조달 여부가 실적에 직접적인 영향을 미칩니다. 생산자 물가지수 및 건설용 중간재지수를 살펴보면  2012년 4월 생산자 물가지수는 전년동월대비 2.4% 상승하였으며 건설용 중간재 자재지수는 이를 상회하는 전년동월대비 3.1% 상승하였습니다. 이는 국제경기악화에도 불구하고 원자재 공급기업들의 가격인상이 주요한 요인으로 작용한 것으로 판단합니다.

중국 최대 철강업체인 바오산(寶山)강철이 2011년 9월부터 주요 철강재 가격 인상하기로 확정하는 등 철강가격 상승으로 인해 수익성이 악화될 수 있습니다. 또한 쌍용양회 등 시멘트 생산업체들이 2011년 4월 출하분 부터 출하가격을 약 27% 상향 조정하겠다고 발표하는 등 건설 자재시장의 가격 상승으로 인하여 당사의 수익성이 악화될 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

부동산시장 및 건설업에 대한 정부의 정책은 주로 경기를 활성화하거나 안정화시키기 위한 수단으로 사용되는 것이 일반적입니다. 2008년 들어서며 정부의 정책 방향은 규제완화를 통한 부동산시장 활성화, 건설경기 부양으로 선회하였는데, 이는 2007년부터 시작된 미분양 증가와 주택경기 침체 때문인 것으로 판단됩니다. 규제완화의 구체적인 정책내용을 살펴보면, 1)부동산 보유 및 거래 관련 세율 인하(종합부동산세, 양도소득세 인하) 2)부동산 거래에 대한 규제 완화(부동산담보대출규제 완화) 3)주택 공급 확대(재개발, 재건축 규제완화) 입니다.

2010년 8월 29일 정부는 총부채상환비율(DTI) 규제 한시적 폐지, 보금자리주택 공급일정 조정, 다주택자 양도세 중과유예 등이 포함된 종합부동산대책을 발표하였고, 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치는 예정대로 2011년 3월 말 종료 하였으며, 주택거래 활성화를 위하여 주택 취득세를 추가 인하, 투기지역을 제외한 민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 등이 포함된 3.22 부동산 종합 대책을 2011년 3월 22일 발표하였습니다. 3.22 부동산 종합대책의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

(출처 : 기획재정부)

또한 정부는 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화를 위하여 건설사들의 유동성 위기를 해결하기 위해 지원을 늘리겠다는 내용과 위축된 주택거래 시장을 살리기 위한 세제완화, 미분양 해소 대책등의 내용을 포함한 5.1 부동산 대책을 2011년 5월 1일 발표하였습니다. 5.1 부동산 종합대책의 대략적인 내용은 다음과 같습니다.

(출처 : 국토해양부)

이후 정부는 2011년 8월 18일 주택거래활성화 및 전, 월세 시장 안정화를 위한 추가적인 부동산 종합대책을 발표하였습니다. 이에 대해 간단히 요약하면 아래와 같습니다.

(출처 : 국토해양부)

정부는 부동산 과열 시기에 도입되었던 과도한 규제를 완화하기 위하여 '주택시장 정상화 및 서민주가안정 지원방안(12.7대책)'을 발표하고 부동산 규제 완화를 본격화하였습니다. 12.7 부동산 대책의 주요내용은 다음과 같습니다.

(출처 : 국토해양부)

일반적으로 부동산 관련 정책 변화가 건설경기에 영향을 미칠 때까지 일정 기간이 소요되기 때문에 정부의 부동산 규제 완화 정책이 부동산 가격 및 건설경기에 미치는 파급효과는 현재까지는 미미한 수준입니다. 그러나 정부가 일관되게 규제완화를 통한 경기부양의 의지를 보이고 있기 때문에 향후 규제완화는 경기회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대하고 있습니다.

최근 서울 강남 3구의 주택 거래 양상이 주택지정지역(투기지역) 지정 당시보다 안정화 되었고, 오히려 과거와 달리 거래부진이 지속됨에 따라 이에 대한 대응책인 것으로 해석되는 해당 정책은 2012년 5월 15일부터 효력이 발생되었습니다. 이는 최근 회복세를 보이고 있는 지방에 비해 침체 양상을 띄고 있는 수도권의 주택 거래의 활성화에 일조할 것으로 기대되나, 부동산 업계에서 꾸준히 요구한 총부채상환비율(DTI)규제 완화 등의 정책은 포함되어 있지 않아 한계를 보일 수 있다는 일각의 의견도 있습니다. 아울러, 기획재정부의 보도자료에 따르면 2012년 04월 기준 주택 지정지역(투기지역)으로 지정되어 있는 일부 지방에 대한 논의도 있었으나 발표된 부동산정책에는 포함되지 않은 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 해당 지역에 대하여 주택 가격 및 거래 동향의 면밀한 검토에 따른 추가적인 재논의가 이루어질 수 있는 상황입니다.
하지만 향후 정부의 정책방향은 변동될 수 있으며, 다시 규제 강화 정책을 펼칠 경우 부동산 및 분양시장의 침체가 더욱 심화되어 기존 규제완화를 통한 공급확대분은 미분양을 증가시킬 수도 있습니다. 이는 민간건설부문 비중이 높은 건설사들의 수익성 감소로 이어질 가능성이 있습니다. 또한, 현재와 같은 지속적인 규제완화 정책에도 불구하고, 악화되고 있는 대내외변수(환율 급변동, 미분양증가, 부동산PF의 부실화, 금융기관의 유동성 부족, 건설업체의 연쇄 도산 등)에 의해 건설경기가 회복되지 않을 경우 건설업체는 현금흐름이 악화되는 등 유동성 문제가 발생할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

국내 PF형태의 대출은 사업성 분석에 기초한 금융권으로부터의 대출이 아닌 중대형 시공사의 지급보증에 기초하고 있어 중소형 시행사의 부실이 중대형 건설사의 우발채무로 이어질 우려가 있습니다. 최근 건설업 및 부동산 경기가 쉽게 회복되지 않는 상황에서 PF 대출 부실이 시행사, 시공사 그리고 주관 금융기관 등 PF 연관 3자가 모두 자금 경색에 직면할 수 있으며 실제로 PF 대출이 많은 저축은행 부실 및 도산 우려가 언급되고 있으며 대규모 미분양 물량으로 인해 현금흐름이 원활하지 못한 상황에서 중소 건설사들의 '흑자부도'가 중대형 건설사의 우발채무 인수로 이어질 수 있습니다.

2006년 말 이후 부동산 시장이 침체기를 맞이한 이후 2000년대 초반의 부동산 호경기 때 무리하게 확장한 사업으로 인해 PF 우발채무가 급증하고 있으며 미분양 물량 증가로 유동성이 취약하고 PF 상환에 어려움이 상대적으로 큰 중소 지방 건설사들을 시작으로 많은 건설사들이 부도나 워크아웃에 처하게 되었습니다. 이로 인해 미분양 물량으로 인한 대금회수 지연으로 부도난 시행사의 부채를 대신 갚아야 하는 사업장이 늘어나자 건설업 침체와 건설사 부실을 우려한 투자자들의 심리가 위축되어 Refinancing에 어려움을 겪는 사업장이 늘어나고 PF 대출 금리가 상승, 건설사들에게 또다른 어려움을 안겨주는 악순환이 반복되고 있습니다.

2011년 3월말 현재 금융권 PF대출 규모는 부실 PF대출 정리 및 건전성 관리강화 등으로 2008년 말(83.1조), 2009년 말(82.4조) 대비 각각 29.5%, 28.6% 감소한 58.6조원을 기록하였습니다. 그러나 부동산 경기 침체 지속 및 건설사 구조조정 등으로 연체율(12.31%)이 2010년 12월말 이후 급격히 상승하는 등 PF대출의 부실화 가능성이 상존해 있으며, 금융권의 PF대출 관리 강화로 건설업체의 어려움이 가중되고 이로 인해 관련 대출이 부실화되는 악순환 발생이 우려되는 상황입니다.

대형건설사의 경우 PF지급보증 규모가 크나, 사업성이 좋은 부지를 선별하여 시공하기때문에 지급보증에 따른 우발채무 건수가 적은 편이나 대형사를 제외한 중견 및 중소형 건설사의 PF 대출액의 큰 변화가 보이지 않았습니다. 이와 더불어 2009년 건설업계 자금조달 여건이 악화되자 PF 대출의 Refinancing이 대부분 단기차입금으로 이루어졌고 신규자금 조달 또한 대부분 단기성 차입으로 이루어져, 향후 각 건설사들의 자금 대응력에 대한 투자자들의 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 판단됩니다.

전국의 미분양주택 수는 2012년 4월말 기준 61,385호로 2008년 12월 이후 지속적인 감소 추세를 보여주고 있습니다. 2008년 12월 13만 8,671호, 2010년 8만 1,752호 규모에 달하는 등 주택 부동산 경기 침체의 직격타를 맞은 지방 주택 시장의 경우 중소형 평형의 수요가 늘어나면서 2012년 03월, 고점 대비 4분의 1수준인 3만 5,988호를 기록하며 지방 주택 시장의 침체가 완화되는 양상을 보여주고 있습니다. 이처럼 한 때 6만호에 달했던 지방의 미분양 물량이 2011년 이후 신규 물량 공급 감소 및 전세가격 상승 등의 영향으로 지속적으로 감소하면서 전국 미분양 물량이 완만한 감소세를 보여 왔습니다.

과잉 공급으로 깨져있던 시장 균형이 어느 정도 회복되었고 중소형 주택을 중심으로 주택 수요가 회복되는 추세가 나타고 있어 향후에도 미분양 물량 추가 해소를 기대할 수 있겠으나, 지방에 비해 주택 경기 냉각에 따른 악영향을 적었던 수도권의 경우여전히 공급 물량이 많고 서울 뉴타운 정책 등으로 인한 재개발/재건축 물량도 잠재되어 있어 수도권 내 미분양 주택 물량 해소는 상당시일이 소요 될 것으로 판단됩니다. 또한, 최근 주택 부동산 시장 내에서 중소형 주택으로 시장성이 쏠림현상을 나타나고 있는 반면 수도권 내의 미분양 물량 중 대형 주택의 비중이 큰 편임을 감안할 때 국내 전반적인 주택시장의 본격적인 회복세를 기대하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

또한 고가로 분양된 준공 후 미분양 물량이 여전히 해소되지 못하고 있고, 주택경기 침체 기간 동안 축적된 사업 지연 물량 등이 산적해 있어 미분양 문제가 완전히 해소되기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상되오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설시장은 건설업 면허 취득이 개방되어 있는 진입장벽이 낮은 산업으로 타 산업에 비해 업체의 수가 매우 많고 경쟁이 치열합니다. 따라서, 상대적으로 진입이 쉬운 아파트를 비롯한 주택 건설 및 단순 토목공사 시장은 다수의 업체가 수주를 위한 치열한 경쟁을 벌이고 있으며 일부 선도 건설업체만이 영위하던 기술력 위주의 플랜트, 발전소 설계 및 시공분야에도 중소건설업체의 진출이 늘어나고 있습니다. 최근에는 외국 건설업체의 진출로 새로운 경쟁자가 나타나고 있습니다. 더욱이 한미 FTA 타결을 계기로 국내 건설시장 개방 추세가 확대될 수도 있어 글로벌 경쟁력의 확보 또한 요구되고 있습니다. 연도별 건설업체수 및 부도율 추이는 다음과 같습니다.

건설업은 일정 계약을 수주받았을 때, 한 개의 건설사가 모든 시공을 하는 것이 아니고 하도급 형태로 여러 중소 건설사들이 참여하고 있습니다. 따라서 중소규모의 건설사들까지 보면 5만개를 상회하는 업체가 있으며, 치열해진 경쟁으로 공사마진율의 향상에 어려움이 있을 것으로 판단됩니다. 건설사 부도율은 정부의 공공부분 사업 확장과 세제개편 등 정책적인 지원에 힘입어 다소 감소 하였으나, 근본적인 소비심리와부동산 시장을 움직이는 민간소비의 개선이 있지 않는한 수도권 이외의 미분양물량 역시 해소되기 어려우므로 향후 다시 악화될 가능성이 있습니다.

이 같은 상황을 고려해 볼 때, 타 업체와의 경쟁에서 비교우위를 점하기 위해서는 리스크 관리 능력과 더불어 기술경쟁력 강화, 내부 프로세스 혁신등 지속적인 원가절감 노력을 통해 수익성을 확보하는 것이 우선과제라고 판단됩니다. 또한 전반적인 건설시장 동향이 규모의 성장에서 질적 성장을 추구하고 있으며, 발주자의 기대수준이 높아짐에 따라 차별화된 상품경쟁력이 요구되고 있습니다. 타업체와 차별화된 능력을 보유하지 못할 경우, 가격경쟁에 치중하게 되고 이는 당사의 영업성을 저해시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

건설사들의 자본조달 비중 중 프로젝트 파이낸싱의 비중은 높은 편입니다. 이는 대규모 자금과 하나의 프로젝트에 장시간이 소요되는 건설산업의 특성 때문입니다. 건설업체들은 주로 은행을 통한 차입이나 증권사를 통한 사채발행과 PF, 그리고 저축은행을 통한 PF 등으로 자금을 조달해 왔습니다. 하지만 주요 자금 조달처 중 하나인 저축은행이 2008년부터 무리한 PF대출과 부동산 투자로 인해 2011년 부실 문제가 발생하여 상반기 삼화저축은행을 시작으로 부산, 대전 등 8개의 부실 저축은행에 대한 영업정지가 확정되었습니다. 또한 2011년 하반기 업계 2, 3위인 토마토저축은행과 제일저축은행을 포함한 7개 저축은행이 추가로 영업정지 되는 등 저축은행 부실이 표면에 드러났습니다. 이러한 저축은행의 부실화는 신한금융그룹에서 토마토저축은행을 인수하고, KB금융그룹에서 제일저축은행을 인수하는 등 어느정도 안정화 추세에 접어든 것으로 판단됩니다.

하지만 이번 사태로 인해 정부 및 금융당국의 저축은행 PF 규제 강화에 따라 시행사 및 사업장의 우량도에 따라 PF 대출이 차별적으로 지원되고 있습니다. 이는 중소형 건설업체들의 신규 사업 추진 및 기존 사업장의 PF 연장에 영향을 미칠수 있습니다. 대형 건설업체는 우량한 신용도를 바탕으로 은행권 여신확보를 통해 유동성 확보가 비교적 용이한 편이나 이러한 저축은행의 PF 대출자산 악화 확대 및 추가 영업정지가 확산될 경우 자본 조달비용 증가로 연결되어 유동성 리스크가 높아 질 수 있사오니 투자자 여러분께서는 이 점 유의하시기 바랍니다.

2. 회사위험

당사는 총자산 2조원 이상의 비상장법인으로서 2011년 1분기 재무제표부터 K-IFRS를 적용하였습니다. 하기 회사위험의 분석에 사용된 재무실적 및 지표는 한국채택국제회계기준 제1027호 '연결재무제표와 별도재무제표'에 따라 종속기업 및 관계기업 투자를 직접적인 지분투자에 근거하여 원가로 측정하여 작성한 별도재무제표이며, 당사의 K-IFRS 적용에 따른 기존 회계기준과의 주요 차이는 1. 매각거래로 처리되었던 수출매출채권에 대하여 차입거래로 분류, 2. 지분법 취소로 인한 손익 감소, 3. 미청구공사 및 초과청구공사 신설로 인한 자산, 부채 증가 등으로 나타나고 있습니다.

상기 차이로 인하여 당사의 2010년 말 기준 개별 재무제표 기준 부채비율은 과거 회계기준에서는 189.2%였으나, K-IFRS 기준에서는 210.5%로 상승하였으며, 당기순이익은 793억 원에서 (-)515억 원으로 약 1,308억 원 가량 감소하였습니다. 2010년 12월 31일 기준 K-IFRS의 전환에 따른 영향은 다음과 같습니다.

           [2010.12.31 현재 K-IFRS 도입이 재무상태에 미치는 영향]

            [2010.12.31 현재 K-IFRS 도입이 경영상태에 미치는 영향]

상기 차이로 인한 당기순이익의 감소의 주된 원인은 K-IFRS기준 별도 재무제표 회계처리기준에 따른 지분법 평가이익의 취소로 기인한 것이며, 회계기준 변경으로 회사의 수익성 및 재무안정성의 실체가 변한 것은 아니므로, 회사 신용도에 미치는 영향은 거의 없는 것으로 판단하고 있습니다. 투자자분들께서는 이 점 투자에 유의하시기 바랍니다.

 당사는 1962년 설립되어 1988년 ㈜덕산토건으로 상호를 변경하여 1996년 ㈜한화에 흡수, 합병되었다가 물적 분할하여 2002년 7월 2일자로 설립한 회사로서 토목, 건축, 주택 및 플랜트 분야 등의 전 사업영역에서 사업을 전개하고 있습니다.

 1999년부터 일반 주거용 건물에서부터 석유비축기지 등 화학저장시설, 복합화력발전소 건설 등으로 사업영역을 확장하였고, 특히 2000년 이후 환경관련 정화설비 기술개발에 주력함으로써 수처리, 폐기물처리, 초임계수 산화처리, 토양오염 복원등 특수 환경정화 분야에서의 기술력을 확보하고 있습니다.

또한, 2007년 3.3억불의 해외플랜트 수주를 시작으로 2009년에는 7.5억불의 사우디 발전 플랜트 공사를 수주하였으며, 국내 아파트 브랜드인 '꿈에그린' 이외에도 서울숲 '갤러리아 포레', 잠실 '갤러리아 팰리스', 마포 '오벨리스크' 등의 브랜드를 통해 주상복합과 오피스텔 부문의  영업기반을 확대하고자 노력하고 있습니다. 당사는 2011년 말 연결재무제표에 대한 감사보고서기준, 자산규모 5조 151억, 수주 4조 8천 929억, 매출 2조 9천 53억, 영업이익 1천 309억을 기록하였으며, 2011년 기준 국토해양부 공시 기준 시공능력평가 11위를 기록하였습니다.

[건설업계 시공능력 평가 비교]  

※ 자료 : 국토해양부 공시

 당사는 2015년 수주 7조원, 매출 5조원,  글로벌 100대 건설사 진입을 목표로 전략적 보유부동산 개발(수도권 및 5대광역시 등)을 통한 랜드마크 확보에 주력하고 주택브랜드의 인지도 및 선호도를 제고하고 있습니다. 또한 사업포트폴리오의 관급공사의 수주를 위해 경쟁력을 보유한 도로 및 수처리 분야는 턴키공사 등을 확대하고 실적이 미흡한 공종은 실적 보유사와 공동입찰을 통해 추진하고 있습니다. 또한 장기적으로 참여가능한 민자 SOC사업에 철도, 교량 등 전략 공종을 중심으로 참여하는 한편 사우디아라비아, 아랍에미리트연합, 쿠웨이트 등 중동시장을 중심으로 하여 이지리아, 리비아 등 아프리카 지역의 입지 강화에 나서고 있습니다.

당사는 이와 같이 종합건설회사로서 토목, 건축, 주택, 플랜트 등 다양한 공종에 걸친
사업을 영위하고 있으며 지속적인 성장세를 유지하고 있습니다. 그러나 이러한 당사의 종합건설회사로서의 다각적인 포트폴리오 구성 및 사업안정성에도 불구하고  경기변동에 민감한 업종을 영위하고 있으므로 수익성 저하 위험성이 상존하고 있습니다. 또한 부동산경기 침체가 장기화되어 건설경기가 위축되는 상황이 지속될 경우 당사의 경영성과는 악화 될 가능성이 있습니다. 이 점 투자자 여러분께서는 유의하여 주시기 바랍니다.

 당사는 토목환경/건축/주택/플랜트/해외부문/기타부문을 포함한 6개의 사업부문을영위하고 있습니다. 2008년도 들어 과거 매출성장을 주도하였던 계열발주 공사물량이 감소세로 전환되고 주택경기 침체로 주택사업 규모가 축소되어 신규수주가 2007년 대비 50%이상 감소되었으나, 2008년말 이후 공공 및 해외플랜트 부문의 수주호조가 이루어져  토목과 플랜트 비중이 높아지는 등 공종포트폴리오가 개선되어 비계열부문 및 주택부문의 외형감소를 보완하고 있습니다. 당사는 또한 2011년말 연결재무제표에 대한 감사보고서기준, 자산규모 5조 151억, 수주 4조 8천 929억, 매출 2조 9천 53억, 영업이익 1천 309억을 기록하였습니다

■ 부문별 사업내용

당사는 건축부문, 주택부문, 토목부문, 플랜트부문, 해외부문 및 기타부문을 포함하여 주요 6개부문의 사업을 영위하고 있습니다.

■ 매출실적

당사는 2012년 1분기말 기준으로 수주잔고(미착공잔고 포함)는 10조 8,615억원에 이르고 있어 안정적인 외형시현이 가능할 것으로 보이며,  각 부문별 매출비중을 보았을때 민간부문 36.7%, 관급 26.1%, 해외 22.3%, 플랜트 14.3%, 기타 0.6%를 기록하고 있습니다. 민간부문의 비중은 2010년의 49.8%를 정점으로, 2011년 43.1%, 2012년 1분기 36.7%를 기록하며 점차 하락하고 있는 추세이고,  공사대금 회수가 안정적인 관급, 해외도급공사 및 기타 매출의 비중은 2010년 50.2%에서 2011년 56.9%를 기록한 후 2012년 1분기 기준 63.3%로 점차 증가하고 있습니다. 또한 2012년 1분기 기준 전체사업부분에서 한화그룹의 계열사 매출실적의 비중이 23.7%를 차지하기 때문에 안정적인 매출기반을 확보하고 있습니다. 이렇듯 비교적 안정적인 관급, 해외플랜트 및 그룹 계열사 매출이 큰 부분을 차지하고 있어 사업안정성은 양호한 수준이나, 현재까지도 경기변동에 민감한 민간부분의 공사잔고 비중이 상대적으로 많은 비중을 차지하기 때문에 부동산 경기변동에 따라 영업가변성은 확대될 수 있습니다.

한편 당사는 계열공사를 통해 축적한 시공경험을 기반으로 중동지역에서 해외수주를 확대해 나가고 있습니다. 2009년에 약 1조원의 해외플랜트 수주를 달성한 이후 2010년에는 다소 해외수주가 위축되었으나, 2011년에 Yanbu Ⅱ  Power & Water Project 등 의 발전 플랜트 공사 및 필리핀 Arena 프로젝트 등의 수주로 2011년 1조 5천억원을 상쇄하는 실적을 달성하였습니다. 또한 2010년 총 8,465억원의 관급공사 수주실적을 기록하였으며, 2011년도에도 약 8,923억원의 관급공사 수주실적을 기록하였습니다.

■ 발주처별 매출추이 및 매출비중  

■ 시공능력 순위 및 매출액, 수주잔고 현황

주) 05년 ~ 10년은 K-GAAP 개별기준이며, '11년 및 12년 1분기는 K-IFRS 별도기준입니다.

 당사는 자체분양사업을 포함한 민간건축공사의 비중이 2012년 1분기말 공사잔량 기준으로 66.3%에 달하고 있습니다. 그러나 2012년 1분기말 현재 회사의 주택사업 핵심현장인 인천에코메트로 1,2차 사업을 비롯하여 청라 7블록, 남양주 별내 등의 분양이 100% 이루어졌고, 기존 분양이 부진했던 일산 가좌, 서울숲 등 민간건축 사업에서 분양율이 모두 90%를 넘어섰으며, 기타 진행 주택사업 및 상가 등의 분양율이 제고 됨에 따라 민간건축 부문의 사업위험은 제한적인 상황입니다.

■ 민간 건축 사업지 분양 현황 (금액기준)  

당사는 위와같은 국내 민간건축공사에 대한 리스크완화, 성장동력확보, 수주처 다변화등의 목적으로 2007년 12월 사우디 Maaden Phosphate Power 프로젝트와 AAC EA 프로젝트의 수주를 시작으로 중소규모의 해외플랜트 사업에 진출하여 2012년 1분기말 기준 14개 사업 약 1조 7,128억원의 해외 플랜트 공사잔량을 보유하고 있으며, 해외플랜트 사업은 공종다각화 및 새로운 성장동력 역할을 담당하고 있습니다. 그러나 현재까지도 당사 매출비중의 상당부분을 차지하고 있는 민간부문의 확대는 사업가변성 증대로 이어질 수 있으며, 부동산 경기의 침체가 계속되어 당사가 영위하는 민간주택사업장들의 분양실적이 저조할 경우 공사미수금 증가로 인한 운전자본 부담의 증가, PF 사업장의 원리금 지급능력의 저하로 인한 당사의 PF 우발채무 부담의 증가로 이어질 수 있습니다.  최근 주택경기 침체가 지속되는 상황을 고려하였을때, 당사의 실적저하 가능성이 내재되어 있으니 투자의사 결정시 이와같은 사항을 고려해 주시기 바랍니다.

 당사는 2009년 들어 외형확대에 따른 고정성 경비 감소와 광고선전비, 연구비 등 비용절감 효과로 양호한 영업수익성을 견지하고 있습니다. 또한 2009년 10월 약 5천억원 규모의 차입금 감축으로 당사의 부담으로 작용하던 금융비용이 대거 경감되어 2010년 이후 수익성과 영업현금창출력 (CF/매출액) 이 개선되는 모습을 보이고 있으며 2011년 3분기에는 K-IFRS 별도기준 매출액 대비 영업이익률이 6.5%를 기록하였습니다. 그러나 향후주택경기 침체에 따른 주택부문의 마진축소, 주택사업 관련 자산에 대한 대손상각 부담이 수익성을 단기적으로 제약할 수 있습니다.

■ 수익성 추이

주) 05년 ~ 10년은 K-GAAP 개별기준이며, '11년 및 12년 1분기는 K-IFRS 별도기준입니다.

 당사는 2007~2008년 2년동안 매출채권의 비중이 급격히 증가하는 등 채권부담이 큰 폭으로 확대되는 등 자산 건정성이 악화되는 모습을 보였습니다만,  2009년 중 군자매립지 매각으로 재고자산이 크게 감소하며 순영업자산 부담이 줄어들었습니다.
 2010년 들어 일산가좌, 울산 삼산 등 기존의 분양 부진현장이 준공되어 추가적인 자금투입은 완화되었으며, 2011년에 분양을 개시한 송파오벨리스크(사업규모 : 3,040억원, 분양률 : 100%) 및 대전노은지구 (사업규모 : 5,800억원, 분양률 : 90%)는 우수한 분양실적을 달성하였으나, 중계동 재건축 아파트사업 및 용인 보정동 아파트사업등, 기타 미착공 사업에 대한 미수금 회수 및 PF 차입금 상환이 아직 진행 중에 있습니다. 또한 김포풍무지구 등 예정 주택사업 규모를 고려할 때 부동산 경기에 따라 재무안정성에 영향을 받을 가능성이 상존하고 있으니 투자자분들 께서는 이점 숙지하시어 투자결정시 고려하여 주시기 바랍니다.

■ 영업자산 건전성 지표 추이

주) 05년 ~ 10년은 K-GAAP 개별기준이며, '11년은 K-IFRS 별도기준입니다.

2007년 대한생명보험 지분 매입대금 (22.35%, 8천 5백억원)중 5천 5백억원을 외부차입으로 조달하고 2008년 중 운전자본 증가, 대한생명보험 및 제일화재해상보험 주식매입, 단기대여금 증가 등의 자금소요가 발생함에 따라 2008년 말 부채비율이 222%에 이르는 등 차입금이 과다한 수준이었으며 2009년, 2010년에는 다소 안정적인 모습을 보였으나, 2011년 에서 2012년 1분기의 기간동안 전반적으로 부채비율 및 차입금 비율이 높아지는 추세를 보이고 있습니다. 그러나 투자부동산(장부가 3,300억원) 대한생명 지분(주식수 216,048,039주), 한화케미칼 지분(6,428,400주) 한화손해보험(3,259,018주) 등의 높은 자산가치를 고려하면 양호한 적기 상환능력을 보일것으로 판단됩니다.  단, 진행 및 예정 주택사업에서 운전자금 부담이 발생할 가능성이 상존하고 있어 이자비용 부담이 단기간 내에 경감되지는 않을 것으로 보입니다.

한편 민간주택사업 확대로 당사의 PF 지급보증 또한 규모가 증가하고 있으며, 2011년말 기준 대출잔액은 2조원에 다다르기도 하였으나 2012년 5월말 현재 1조 4,911억원으로 감소 하는 추세를 보였습니다. 또한 예정사업지가 모두 서울 및 수도권에 위치하고 있어 지역별 구성은 우수한 편이며, 유동성관리에 큰 부담이 되지 않는 범위내에서 우발채무를 관리하도록 노력하고 있습니다.

■  시공사가 보증한 PF 대출잔액

■ 차입금 현황

주) 05년 ~ 10년은 K-GAAP 개별기준이며, '11년 및 12년 1분기는 K-IFRS 별도기준입니다.

2010년(기초) 이후 당사의 매출채권 및 대손충당금 추이는 다음과 같습니다.

국내 주택사업은 공공토목사업 등 기타 부분들에 비해 양호한 수익성을 보이지만, 국내 주택경기 침체로 인한 미분양주택은 매출채권의 증가 및 현금흐름에 악영향을 미칠 수 있습니다. 공사대금미수금의 회수가 적절히 이루어지지 않는 경우 일부 대손충당금을 계상할 수 있으며, 이는 수익성의 악화로 이어질 수 있습니다.

당사의 경우 K-IFRS의 도입으로, 기존 부실사업장으로 부터 발생한 부실채권의 대규모 대손상각, 주택경기 침체로 인한 주요 사업장으로부터의 공사미수금 및 시행사에 제공한 대여금의 회수 지연등의 이유로 대규모의 대손충당금 및 대손상각이 발생하였습니다. 공사대금 회수가 적기에 이루어지지 않음에 따라 당사는 매출채권, 미수금, 대여금등의 금융자산에 대하여 대손충당금을 계상하게 되며, 이에 따라 대손상각비가 인식됩니다. 2012년도 1분기 말 기준 당사의 대손충당금은 2,632억원이며, 이는 2011년도말의 2,515억원 대비 약 4.7% 가량 증가한 수치입니다.

향후에도 국내 주택경기 침체가 지속되고, 이에 따라 당사가 영위하는 사업장에서의 공사대금 등 회수가 원활하지 않을 경우,  향후 추가적인 대손상각비 인식이 발생할 가능성이 있고, 이는 당사 수익성 및 재무상황에 부정적인 영향으로 작용할 수 있으며, 본건무보증사채의원리금 상환 가능성에 위험요소로 작용할 수 있습니다. 투자자께서는 당사의 매출채권 변동 추이, 대손충당금 변동 추이 및 대손상각비 인식 추이를 비롯하여 향후 예측하기 힘든 대손상각비 인식에 따른 수익성 감소 위험에 대하여 주의 깊게 검토하신 후 본 건 투자의사결정을 내리시기 바랍니다.

2012년 5월말 기준 당사의 총 금융차입금은 2조 1,427억원입니다. 이 중 1년내 만기가 도래하는 금융차입금 규모는 1조 2,496억원으로 비중은 58.3%를 차지하여 차입금의 만기구조는 다소 단기에 치중되어 Refinancing에 대한 리스크가 존재한다고 할 수 있습니다. 은행권의 여신시장이나 사채시장의 신용경색이 악화될 경우, 단기적으로 유동성 부족 현상이 일어날 수도 있으므로 투자자분들은 이 점에 유의하시기 바랍니다.

특히 3개월내 만기도래 금융차입금은 약 3,651억원이며, 이 중 750억원은 2012년 6월 연장 또는 상환 하였고, 1,600억원은 금번 무보증사채 발행으로 상환할 예정입니다. 나머지 1,200억원 대한 금융차입금은 Revolving, 일부상환, 만기연장 등의 방법을 통해 연장 또는 상환할 예정이나 구체적인 차환 계획이 필요한 상황이며, 자금운용이 실패하지 않도록 당사는 선제적인 차환계획 수립 및 실행을 하고 있습니다. 그러나 당사의 노력에도 불구하고 차환일정에 문제가 발생하는 경우 신용위험에 노출 될 수 있습니다. 이에 투자자 여러분들께서는 유의하시기 바랍니다

당사는 국내 주택사업에 대한 리스크 완화 및 신규사업진출, 사업포트폴리오의 다각화 노력의 일환으로 해외사업 확대정책을 추구하고 있습니다. 해외 건설시장은 글로벌 금융위기 이후, 주요자금조달 방식인 프로젝트 파이낸싱이 신용경색으로 인해 축소되고, 진행중인 프로젝트의 경우 재입찰 요구 등 시장의 전반적 상황이 주춤하였습니다. 그러나 2009년 상반기 이후 유가와 원자재 가격이 반등하고, 금융시장도 최악의 상황을 벗어나면서, 유보되고 있던 중동지역 산유국들의 오일머니를 기반으로 한 대형프로젝트들의 발주가 재개됨에 따라 2010년 574억불의 사상최대 해외플랜트 수주실적을 달성하였습니다. 2010년 이후 해외 건설 시장은 국제유가의 상향 안정세 및 산유국의 산업구조 개선 움직임에 따라 대형 프로젝트들의 입찰이 진행되고 있는 상황이며, 2010년 상반기에 있었던 UAE 원전 수주의 모멘텀을 이용한 대형 발전프로젝트 수주 및 플랜트 기자재 공급이 확대될 것으로 전망됩니다. 그러나 최근의 그리스,스페인 등 유럽의 재정/금융 위기등의 불확실성이 높아지고 있는 상황에서 해외 건설 경기 위축의 가능성 또한 존재 합니다.

당사는 사업포트폴리오 다각화의 일환인 해외사업확장을 2007년 부터  적극적으로 추진 하였습니다. 그 결과 2011년 4 월경 12억 3000만 달러 규모의 사우디 얀부Ⅱ발전 담수 플랜트 및 1억 7,500만 달러 규모의 필리핀 마닐라 인근 세계 최대 규모 돔 공연장의 공사를 수주하였으며, 현재 7억 5,000만 달러 규모의 사우디 마라픽 얀부Ⅰ발전 플랜트, 알제리 Arzew 정유플랜트 공사, 쿠웨이트 LPG 충진플랜트 및 오피스빌딩 등 다수의 프로젝트를 수행중이며, 요르단 Samra 발전 플랜트, 사우디 Ma’aden 발전 및 담수 플랜트 공사를 성공적으로 완료하였습니다.

해외사업에 대한 적극적인 의지로, 당사는 지난 5월 30일 단일 프로젝트로는 국내 건설사 해외건설 사상 최대 규모인 이라크 비스마야 신도시 개발공사의 본계약을 체결하고 수주하는 성과를 거두었습니다. 이 프로젝트는 바그다드 동남쪽 25㎞ 지점인 비스마야 일대 1천830만㎡에 신도시를 조성하는 사업으로, 10만가구 주택건설과 단지조성 공사를 동시에 진행하게 됩니다. 10만가구는 분당신도시 가구수와 비슷한 수준이며, 총 공사대금은 77.5억 달러(약 9조원)로 이는 우리나라의 2012년 전체 해외건설 수주목표액(700억달러)의 10%가 넘는 규모입니다. 프로젝트에 대한 상세한 내역은 아래와 같습니다.

사업명 : 이라크 Bismayah 국민주택 도급사업

이와 같은 해외사업의 확장은 수익원을 다각화 하고 높은 부가가치를 창출할 수 있다는 장점이 있으나, 현재 당사를 포함한 국내 건설업체들의 해외진출은 주로 중동, 동남아시아, 중국 등 개발 도상국가를 대상으로 하는만큼 세계경제 상황과 해당 지역 정세의 변화 등에 따른 지정학적 위험 및 이에 따른 환율 변동 리스크가 존재합니다. 이러한 거시경제 변수들의 변동에 따라 당사가 추진하는 해외사업 진출은 계획대로 이루어지지 않을 수 있으며, 이 경우 당사의 향후 매출 및 이익창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있으니 투자자들께서는 이점 유의해주시길 바랍니다.

프로젝트파이낸스(Project Finance)란 특정 프로젝트사업의 완료 또는 진행중 창출될 기대수입 등 현금흐름을 바탕으로 자금을 대여해 주는 방식으로서, 일반적인 기업의 운전자금 대출과 달리 금융기관이 특정 프로젝트의 사업성, 미래현금흐름과 프로젝트 자체의 자산가치 등을 기초로 하여 대출채권을 상환받기로 약정하고 프로젝트사업 시행에 소요되는 자금을 제공해주는 금융기법입니다. 즉, 프로젝트파이낸스의 상환재원은 미래현금흐름과 프로젝트사업 자체 자산이며, 시행사 및 이해관계자간의 계약관계 등을 융자의 담보로 하고 사업 시행사와 금융기관이 제한된 범위내에서 대출금의 상환책임과 의무를 부담하고 있습니다. 주로 대규모 주택건설사업, 상업지구조성사업, 사회간접자본(SOC)건설사업 등 상대적으로 투자의 규모가 크고 투자자본의 회수기간이 긴 대형프로젝트사업에 적합하고, 해당 프로젝트의 사업성과 미래현금흐름만 정확히 예측할 수 있다면 미래현금흐름을 담보로 프로젝트의 재원조달이 가능하여 자금 조달능력이 부족한 기업도 사업에 참여할 수 있기 때문에 더욱 효율적인 자금조달수단이라고 할 수 있습니다.

당사는 2012년 5월말 현재 다수의 건설 프로젝트에 참여 중이며, 착공된 아파트 및 오피스텔 사업장 등의 분양율이 90%를 상회하는 등의 양호한 프로젝트사업이 진행중입니다. 2009년까지 증가추세를 보였던 PF관련 우발채무규모는 2010년 이후 감소세를 보이고 있으며, 당사가 부담하고 있는 PF관련 지급보증의 규모는 총 1조 4,911억원 규모입니다. 이는 2012년 1분기말 당사(별도기준) 자기자본의 1.16배, 2011년 말 기준 매출액의 0.47배 이며, 우발채무 중 착공사업이 45.5%을(건수기준) 차지하고 있어 진행사업별 구성은 다소 열위를 보이고 있으나 PF지급보증 관련 사업장의
100%가 수도권인 서울, 김포, 용인, 화성, 수원지역에 위치하고 있어 지역별 구성은 우수한 편입니다. 우발채무 중 ABS가 총 우발채무의 1.1%, ABCP가 41.9%, 기타 PF Loan이 57.0%를 차지하고 있습니다. 한편 2012년 중 만기도래예정인 우발채무가 17%정도(금액기준)에 불과하여 Refinancing 리스크는 다소 낮은 수준입니다. 그러나 향후 경기침체 국면이 지속될 경우 PF관련 사업장의 현금수지가 악화되어 당사의 PF 보증채무 이행 부담이 증가할 가능성이 있으며, 공사비 미수금의 증가로 당사의 운전자금 부담이 증가할 가능성이 존재하므로 투자자분들께서는 이 점에 유의하시어 투자에 임하시기 바랍니다.

[PF우발채무(대출잔액) 내역]

주요 PF대출내역은 다음과 같습니다.

재개발, 재건축 사업의 PF 지급보증의 경우, 철거 및 이주에 따른 조합 이주비가 대부분을 차지하고 있으며, 이는 1차적으로 차주인 조합의 토지를 담보로 하고 있고, 담보 토지에 대한 평가금액의 LTV(Loan To Value) 범위 내 집행되고 있으며, 담보로 제공된 사업부지 대부분이 분양성이 양호한 서울, 수도권에 분포되어 있습니다.

위 PF사업장의 자세한 내역은 다음과 같습니다. 이는 단순 참고를 위한 자료로 추후에 변동이 가능하므로 투자자 분들께서는 이점에 유의하시기바랍니다.

1. 사업명 :  서울숲 1BL 주상복합

1) 사업의 개요
서울시 성동구 성수동1가 685-696번지에 주상복합을 건립하는 사업으로 2007년 10월 서울시로부터 건축허가를 받아 2011년 7월에 준공하였습니다. 본 사업 관련 2011년 10월말 현재 PF 대출잔액은 700억원입니다.

2) 주요 Issue 사항
대형 고가분양시장의 전반적인 침체로 일부 평형에서 미분양이 존재하여, 분양율 90.60%를 나타내고 있으며, 입주율 제고 및 미분양 판촉활동을 통해 2013년 분양 완료를 목표로 하고있습니다.  PF보증채무는 현 계약세대의 입주 잔금 납부액으로 해소가 가능할 것으로 예상되며, PF보증채무 상환 후 당사가 1순위 수익권을 가져오게 됨으로 공사미수금 회수에 대한 Risk는 제한적일 것으로 예상됩니다.

2. 사업명 :  강서 한화비즈메트로

1) 사업의 개요
서울시 강서구 가양동 449-4,16,17번지 및 449-21번지에 지식산업센터 2개동을 건립하는 사업으로 당초 우림건설에서 진행하였으나 우림건설 내부사정으로 인해 2010년 3월 당사에서 시공권 인수, 5월에 착공하여 2012년 1월 16일 사용승인을 득하여 2월 부터 입주하고 있습니다.
본 사업 관련 2012년 5월 31일 현재 PF 대출잔액은 22억 입니다.

2) 주요 Issue 사항
전반적인 지식산업센터 분양 시장 침체로 미분양이 존재하여, 현재 분양율 75.3%를 나타내고 있으며, 당사는 금년 내 분양 완료를 목표로 분양 업무를 진행하고 있습니다.
본 사업과 관련한 당사의 리스크는 첫째로 P/F보증채무의 해소, 둘째로 당사 도급공사비의 회수입니다. 본 리스크 해소와 관련 P/F보증채무는 현 수분양자의 잔금 납부 예정액(약 120억)으로 전액 해소가 가능합니다. 당사의 도급공사비는 분양율 95% 달성시 전액 회수 가능합니다.

3. 사업명 : 용인 보정 APT

1) 사업의 개요
경기도 용인시 보정동 693-7번지 일대에 공동주택을 건립하는 사업으로 2010.4월 분양 및 착공하여 2012년 10월 준공예정된 사업입니다. 본 사업관련 PF잔액은 ABS 160억, ABCP 350억 총 510억 입니다.

2) 주요 Issue 사항
용인 분양시장의 전반적인 침체로 일부 저층세대를 중심으로 미분양이 남아있으나, 분양율 93.8%로 타사업장대비 높은 분양율을 기록하고 있습니다.

4 사업명 : 김포풍무5지구 유로메트로

1) 사업의 개요
경기도 김포시 풍무동 풍무5지구에 공동주택을 건립하는 사업으로 2011년 10월 김포시로부터 착공허가를 받아 진행중인 사업입니다. 본 사업 관련 2012년 5월말 현재 PF 대출잔액은 5,350억원입니다.

2) 주요 Issue 사항
전체 5개 블록 중, 2011년 10월말에 1차로(1,2블록 총 1,810세대) 분양을 시작하여 5월 31일 현재 50.4%(903세대) 분양이 진행된 상태입니다. 현재 수도권 분양시장의 전반적 침체로 수요자 다수가 주택매매를 기피하고 관망하고 있는 상황임을 고려하여 계약금(원금) 보장제 및 계약금 5%정액제를 통해 초기 계약시 부담하는 금액과 미래에 대한 우려를 줄여 줌으로서 적극적인 계약 유도를 추진하고 있습니다. 나머지 810세대 (2차분)은 2013년 상반기에 분양할 예정입니다.

5. 사업명 : 중계제일주택재건축정비사업PJ

1) 사업의 개요
서울시 노원구 중계동 156-29번지 일원에 공동주택을 건립하는 사업으로써, 2012년 3월 30일 노원구청에 착공신고를 마친 후 4월 2일 착공하였으며 현재 일반분양이 진행중에 있습니다. 본 사업 관련 2012년 5월말 현재 PF 대출잔액은 177.6억원 입니다.

2) 주요 Issue 사항
2012년 6월 일반분양 계약 체결 예정입니다.

6. 사업명 :  화성 향남 APT

1) 사업의 개요
경기도 화성시 향남읍 상신리 619-25번지 일대에 공동주택을 건립하는 사업으로 2013.10월 분양 및 착공하여 2016년 5월 준공예정된 사업입니다. 본 사업관련 PF는 ABCP 1,250억 입니다.

2) 주요 Issue 사항
수도권 분양시장의 전반적인 침체 및 사업지 인근 향남2택지개발사업의 지연으로 인해 본 사업도 지연이 되었습니다. 현재 인허가 진행중(지구단위계획 결정고시 '12년 9월 예정)이며 연내 사업승인을 득할 예정입니다. LH공사의 향남(2)택지지구사업이 ㈜부영의 택지 매입으로 가시화되어 분양성이 증대될 것으로 기대하고 있습니다. 2013년 10월에 분양을 목표로 하고 있으며 분양대금으로 PF 보증채무 규모를 줄여나갈 계획입니다.

7. 사업명 :  동탄 갤러리하임

1) 사업의 개요
동탄신도시 블록형단독주택지에 타운하우스(단독주택)을 건립하는 사업으로 2009년 10월 화성시로부터 사업승인을 득 하였습니다. 본 사업 관련 2012년 5월말 현재 PF 대출잔액은 205억원입니다.

2) 주요 Issue 사항
대형/고가 타운하우스 분양시장의 전반적인 침체로 토지 매각을 추진할 예정입니다. 향후 2012년 하반기 토지 매각 및 PF 상환을 추진할 계획입니다.

8. 사업명 :  구로 한화 비즈메트로 2차

1) 사업의 개요
구로 한화 비즈메트로 2차 사업은 서울시 구로동 서울디지털산업단지 1단지 내에 위치하고 있으며, 시행사인 이제이씨엠(주)가 시행권 100%를 소유하고 있습니다. 부동산매매계약상 사업부지 임차인인 만민중앙교회의 명도시한이 2011년 4월이었으나 명도를 이행하지 못하였고, PF약정 조건이었던 2011년 8월까지도 명도를 이행하지 못하여 2011년 11월 PF변경약정을 체결하였습니다.  PF약정 변경조건은 2012년 8월한 교회명도 조건이며, 이를 이행치 못할 경우를 대비하여 시행권 포기에 대한 제소전 화해조서를 체결하였습니다.

2) 주요 Issue 사항
PF변경약정상 2012년 8월한 교회명도 조건이나, 명도 미이행 예상되어 교회측에서 PF상환재원을 직접 마련하는 방안을 협의중에 있습니다. (현재 신림동에 교회이전부지를 확보하였으나(소유권이전등기 완료), 인허가 및 시공기간 감안시 최소한 2014년 이후에 명도 예상됩니다.) 이를 위하여 당사, 시행사, 우림문화사(현 토지주), 만민교회(임차인) 4자간 합의서 체결을 협의중에 있습니다.

9. 사업명 :  수원 권선

1) 사업의 개요
경기도 수원시 권선구 오목천동 824-1번지 일원에 공동주택을 건립하는 사업으로 2011년 4월 수원시로부터 사업승인을 득하였습니다. 본 사업관련 PF대출한도 3,200억 중 2012년 6월 현재 총 3,173억을 기표하였습니다.

2) 주요 Issue 사항
당초 '11년 하반기 분양을 목표로 인허가 일정 진행 중 수도권 분양시장의 전반적인 침체 및 수원지역 대규모 공급으로 당초 일정을 보류하고 현재 적정 분양시기를 검토 중에 있습니다. 향후 사업승인 변경(중소형평형 확대) 등 인허가를 완료한 후 주변지역 개발이슈 가시화되는 시점 및 시장상황 변동 등을 면밀히 검토하여 적정 분양시기 및 분양가를 결정할 계획입니다. 수원지역 분양 및 입주 물량이 해소되는 2013년 상반기에 분양하여 PF보증채무 규모를 줄여나갈 계획입니다.

10. 사업명 :  용인 상현 APT

1) 사업의 개요
경기도 용인시 상현동 산 50번지 일대에 공동주택을 건립하는 사업으로 2014.5월 분양 및 착공하여 2016년 9월 준공예정된 사업입니다. 본 사업관련 PF는 Loan 600억, ABCP 1,250억 총 1,850억입니다.

2) 주요 Issue 사항
 인허가 일정 진행 중 수도권 분양시장의 전반적인 침체 및 용인지역 대규모 공급으로 당초 일정을 보류하고 현재 적정 분양시기를 검토 중에 있습니다. 또한 사업지 내 미매입토지에 대해 토지주와 매입 협의 중에 있으며 원만한 협의를 통해 잔여부지도 매입할 예정입니다. 용인지역 분양 및 입주 물량이 해소되는 2014년 하반기에 분양하여 PF보증채무규모를 줄여나갈 계획입니다.

11. 사업명 :  동탄(2) A-21 BL

1) 사업의 개요
경기도 화성동탄 2 신도시  21블록에 극동건설과 50%씩 지분을 가지고 공동주택을 건립하는 사업으로 2012.10월 분양 및 착공하여 2015년 8월 준공예정된 사업입니다. 본 사업관련 PF금액은 총 3,400억(Loan 3,300억,ABCP 100억)으로 1,890억 기표) 기표하였습니다.

2) 주요 Issue 사항
극동건설과 당사와 50:50의 지분으로 2012.6월 사업승인 / 2012.10월 분양할 예정입니다. 화성동탄 2기 시범단지 내에 위치하고 골프장 조망권을 갖춰 분양성이 우수할 것으로 판단되며 분양 후 수분양자들의 분양대금으로 PF상환을 할 예정입니다.

가. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

나. 2012년 1분기말 현재 우리은행 외 2개 은행과 당좌차월약정을 맺고 있는 바, 당좌차월 한도는 10,000,000천원입니다.

다. 금융기관에 매각한 매출채권 중 위험과 보상이 이전되어 매각거래로 분류되었으며 당분기말 현재 만기가 미도래한 내역은 다음과 같습니다

라. 당사는 산업은행과 대우조선해양㈜ 관련 인수 이행보증금 반환소송을 진행하고 있습니다. 2008년 11월 14일자로 당사를 포함한 한화컨소시엄은 대우조선해양㈜의 지분인수를 위한 양해각서를 한국산업은행과 체결하였으며, 2008년 11월 19일자로 이행보증금 3,150억원을 납부하였습니다.
한화컨소시엄은 2009년 1월 22일 한국산업은행으로부터 2008년 11월 14일자로 체결한 대우조선해양㈜의 지분인수를 위한 양해각서와 관련하여 ‘양해각서 해제 및 이행보증금 몰취 통보’통지를 수령하였습니다. 동 이행보증금 3,150억원 중 당사의 부담금액은 컨소시엄의 구성원인 당사와 ㈜한화 및 한화케미칼㈜ 간에 체결한 ‘컨소시엄정산합의서’에 따라 525억원으로 합의되었으며, 한화컨소시엄은 ‘컨소시엄청산합의서’에 의해 2009년 5월 13일에 청산되었습니다.
당사는 2009년 6월 19일자로 서울중앙지방법원에 동 이행보증금의 반환을 구하는 조정을 신청하였으며 2009년 11월 20일에 법원의 조정불성립 결정으로 민사소송절차로 이행되었고, 2011년 2월 10일 서울중앙지방법원은 원고인 당사의 패소 판결을 선고하였으며, 당사는 원심판결에 불복하여 2011년 3월 2일 서울고등법원에 항소를 제기하였으나 2012년 6월 14일 항소기각판결을 선고 받아 현재 대법원에 상고를 준비 중입니다.
구체적인 상고심 결과를 정확히 예측할 수 없으나 당사가 대법원에서 패소를 하더라도 추가적인 특별한 자금부담이 발생하지는 않을 것으로 예상됩니다.

마. 2012년 1분기말 현재 회사는 분양자의 분양중도금 및 조합원이주비 등에 대하여 총 719,973백만원의 연대보증을 제공하고 있습니다.

바. 회사는 중학동 오피스 신축사업과 관련하여 동 사업의 주체인 중학피에프브이㈜가 PF만기 3개월 전까지 오피스 A동(전면동)을 금 200,000백만원이상으로 매각하지못하는 경우, 회사는 PF대출약정에 따라 만기까지 그 차액을 채무인수하거나 오피스A동(전면동) 전체를 금 200,000백만원에 매입할 의무를 지고 있습니다. 당분기말 현재 해당 건의 주변 시세는 약 248,000백만원으로 추정하고 있습니다.

사. 재무출자자에 대한 주식매수청구권의 발행 -

회사는 다음 사업의 재무출자자에게 주식매수청구권(풋백옵션)을 부여하였으며 내용은 다음과 같습니다. 또한, 증권신고서 제출일 현재 운영개시일이 도래한 건은 없습니다.

2012년 1분기말 기준 당사를 상대로 제기된 소송은 총 32건이며 전체 청구금액은 141,930 백만원입니다. 자산 총액 대비 소송금액의 비율이 0.3% 수준으로 소송의 결과 당사가 패배하더라고 당사의 경영성과나 수익성에 미치는 영향은 제한적으로 판단되나, 소송결과를 합리적으로 예측할 수 없습니다. 투자 결정시 이점 유의하여 주시기 바랍니다.

당사는 연결대상 기업들을 대상으로 2011년 1월 1일 이후에 개시하는 연차보고기간부터 한국채택국제회계기준(K-IFRS)도입함에 따라 연결재무제표를 작성하여 공시하고 있습니다. 당사의 연결기준 및 별도기준 요약 재무정보는 다음과 같습니다.

가. 2012년 1분기말 현재 회사의 연결대상 종속기업의 현황은 다음과 같습니다.

나. 주요 종속기업의 2012년 1분기말 현재 및 전기말 현재 요약재무상태표와 당분기 및 전분기의 요약포괄손익계산서는 다음과 같습니다(단위:천원).

(1) 당분기

(2) 전기말

다. 연결대상범위의 변동

2012년 1분기말 현재 신규로 연결재무제표에 포함된 종속기업 및 당분기 중 연결재무제표의 작성 대상에서 제외된 종속기업은 없습니다.

3. 기타 투자 위험

당사는 한화그룹 기업집단의 계열회사로서 한화그룹은 2012년 4월 공정거래위원회가 발표한 상호출자 및 채무보증제한기업진단 현황에 따르면  53개 계열사로 구성되어 있으며 자산총액은 약  34조 2,630억원 규모로 공기업을 포함한 국내 14위의 대규모 기업집단입니다. 한화그룹의 계열회사에 관한 사항은 (주)한화의 분기보고서의 1. 회사의 개요를 참조하시기 바랍니다.

[한화그룹 계열 지분구조]

한화그룹_계열_지분구조

<출처 : 한화케미칼 사업보고서>
주1) 2011년 12월말 기준

한편, 공정위는 대규모 기업집단에 대한 정책을 통해 일부 활동을 규제하고 있는바, 주된 내용은 아래와 같습니다.

                                              <대규모기업집단 정책>

※ 출처 : 공정거래위원회

대규모 기업집단에 대한 규제에 따라 계열사간 채무보증 및 상호출자가 제한되며, 대규모 내부거래에 대해서는 이사회의결이 요구되는 등 기업활동에 다소 제한이 있을 수 있으니 투자자께서는 투자에 앞서 이점을 고려하시기 바랍니다.

2011년 1월 말경 서울서부지방검찰청은 현재 당사 대표이사인 김승연 회장과 김현중 부회장 등에 대하여 계열사간 부동산 자전거래(고가매수 등)를 통하여 검찰이 주장하는 시가 차액 상당인 약 650억원의 손해를 당사에 끼쳤다는 혐의로 배임죄로 기소되었고, 신고서 제출일 현재까지 서울서부지방법원에서 1심 재판절차가 계속 진행 중에 있어 범죄사실이 입증된 바는 없습니다.

김승연회장과 김현중 부회장은 위 재판절차를 통하여 검찰이 주장하는 시가는 소급 탁상감정 가격으로 정당한 가격이라고 볼 수 없고, 당사는 현장 조사를 통한 자체 평가금액, 전문기관의 컨설팅 결과 보고서상의 평가금액 및 장기 유휴 부동산의 유동성 확보를 통한 투자재원 확보 등을 종합해 매각가격을 결정한 것으로서, 해당 부동산 매각은 합리적인 경영판단에 따라 적정 가격에 이루어진 거래임을 소명하고 적극적으로 대응하고 있습니다.

당사는 전문경영인을 중심으로 한 자율경영 및 책임경영시스템을 확립하여 중장기 경영전략에 따라 신규사업 추진 및 기존 사업의 역량 강화를 위한 투자계획 등이 집행되고 있고, 재판이 진행 중인 사안은 2006년 경에 이루어진 거래로서 그 현황대로 당사 재무제표에 이미 반영되어 있으므로, 이 사안이 당사에 미치는 경영상, 재무상 영향은 매우 제한적일 것으로 예상됩니다. 전, 현직 대표이사의 형사재판을 이유로 한 시장의 부정적 평가 여부 등은 정확히 예측하기 어려우나 전문경영인을 중심으로 한 안정적인 경영 및 영업활동으로 인하여 당사의 매출이나 이익 등 당사의 실적에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다. 다만, 투자자께서는 위와 같이 재판이 진행 중에 있음을 참고하여 투자하시기 바랍니다.

한편 당사의 모회사인 ㈜한화가 보유한 계열회사의 주식매각거래와 관련하여 업무상 배임혐의로 ㈜한화 대표이사직을 수행한 전, 현직 임원이 기소되었습니다. 그러나 서울서부지방법원에서 1심 재판절차가 진행 중에 있어 범죄사실이 현재까지 입증된 바는 없습니다. 세부적인 내용은 2012년 2월 3일에 ㈜한화가 거래소에 공시한 내용 및 2012년 5월 30일에 ㈜한화가 공시한 분기보고서 상의 ‘Ⅹ. 그 밖에 투자자보호를 위하여 필요한 사항의 4. 제재현황 등 그 밖의 사항 (1) 서울서부지방검찰청의 당사 임원의 횡령, 배임혐의 기소의 건’ 내용을 참조해 주시기 바랍니다. 또한 상기 기소건과 관련하여 모회사인 ㈜한화는 한국거래소로부터 유가증권시장 공시규정 제35조에 따라 2012년 2월에 임원 등의 배임혐의 확인 공시불이행으로 불성실공시법인 지정 등의 시장조치를 받았습니다. 향후 그룹 경영진의 확정판결 결과에 따라 당사의 사업평판에 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 투자자께서는 유의하시기 바랍니다.  

Ⅳ. 인수인의 의견(분석기관의 평가의견)

1. 분석기관

2. 분석의 개요

(가) 실사일정

(나) 실사참여자
[대표주관사]

[발행사]

(다) 실사내용

(라) 기업실사 이행내역

3. 종합평가의견

동사는 ㈜한화가 100%의 지분을 보유하고 있는 한화계열의 종합건설업체로서, 그룹내 화학계열사가 발주하는 플랜트공사를 기반으로 성장하여 왔습니다. 2006년 이후 주택 부문 수주확대로 민간주택비중이 증가하여 왔으나, 2008년 이후 공공 및 해외부문에 수주역량을 집중하여 공종포트폴리오를 개선하고 있습니다. 2011년 기준 동사의 국내 시공능력 순위는 11위(2010년 11위) 입니다.

 동사의 매출구조는 민간건축이 총매출 및 공사잔량의 약 50%를 차지하고 있어 주택경기 변동에 따른 실적 변동 가능성이 내재되어 있습니다. 다만, 공공공사 및 계열공사 물량을 안정적으로 확보하는 가운데, 최근에는 해외 플랜트 수주가 증가하는 등 사업포트폴리오가 개선되고 있어 주택 경기 침체에 대한 대응능력은 양호한 수준으로 평가됩니다.

 주택경기 침체에 따른 건축부문의 채산성 저하와 토목 및 플랜트 부문의 비중 확대로인해 영업수익성은 저하세를 보이고 있습니다. 특히 2010년 대규모 대손상각에 따라 전반적인 수익성이 크게 저하된 가운데, 자금회수가 저조한 주택사업장을 중심으로 대손상각이 지속될 가능성이 내재하여 수익성의 부담요인으로 작용하고 있습니다. 다만 비주택사업 중심의 점진적인 외형성장, 진행사업의 채산성 및 계열수주기반 등을 감안할 때 영업수익성은 현 수준을 유지할 것으로 전망되며, 진행중인 주택사업장의 분양성과 개선여부에 따른 등락을 보일 전망입니다.

 동사는 2009 년 10 월 시흥매립지 매각(5,184 억원)으로 상당 규모의 차입금을 상환하면서 주택사업관련 자금투입부담 및 금융비용에 따른 현금창출력 저하를 일부 완화할 수 있었습니다. 그러나 주택사업을 중심으로 한 운전자본투자부담은 지속적으로 차입금 증가 요인으로 작용하고 있으며, 2012년 1분기 말 기준 순차입금은 1 조 8,843억원으로 매입채무 규모를 감안해도 자금부담이 확대된 모습을 보이고 있습니다. 침체된 분양경기가 지속되는 상황에서 주요 주택사업장의 분양성과 및 입주상황을 감안하면 당분간 운전자본부담이 가중될 가능성이 내재하고 있습니다.

 동사는 2007년 이후 해외플랜트 수주를 지속적으로 추진하고 있으며, 지난 2012년 5월 30일, 단일 프로젝트로는 국내 건설사 해외건설 사상 최대규모인 이라크 비스마야 신도시 개발공사의 본계약을 체결하고 수주하는 성과를 거두는 등, 가시적인 성과를 거두고 있습니다. 이처럼 해외플랜트 수주로 사업기반이 확대된 점은 긍정적이며, 계열공사를 통한 경험축적을 고려할 때 기본적으로 사업위험성을 적절히 통제할 수 있을 것으로 전망됩니다.

 금번 발행되는 동사의 제65회 무보증사채는 제반사항 및 이용가능한 정보를 고려할 때원리금의 상환은 무난할 것으로 사료되나, 국내외 거시경제 변수변화로 상환에 대한 확실성이 저하될 수 있습니다. 또한 한국기업평가(주), 한국신용평가(주) 및 NICE신용평가(주)에서 평정한 회사채 평정등급은 A-등급입니다. 따라서 투자자 여러분께서는 상기 검토결과는 물론, 동 증권신고서 및 투자설명서에 기재된 동사의 회사전반에 걸친 현황 및 재무상의 위험과 산업 및 영업상의 위험요소를 감안하시어 투자에 유의하시기 바랍니다.

Ⅴ. 자금의 사용목적

1. 모집 또는 매출에 의한 자금조달 내역

가. 자금조달금액

나. 발행제비용의 내역

2. 자금의 사용목적

본 사채의 발행 총액은 금 2,000억원이며 이 중 1,600억원은 차환자금으로, 나머지
400억원은 지급어음결제 및 외주대 지급등의 운영자금으로 사용될 예정입니다. 세부내역은 아래와 같습니다.

<운영자금>
당사는 금번 발행되는 회사채 발행액 중 400억원을 당사 건설공사 관련 지급어음만기 결제에 사용할 예정입니다. 400억원을 초과하는 금액은 자체자금을 사용할 예정입니다.

<차환자금>
당사는 금번 발행되는 회사채 발행액 중 1,600억원을 당사의 제43회 공모사채 차환자금으로 사용할 예정입니다. 상세 내역은 아래와 같습니다.

Ⅵ. 그 밖에 투자자보호를 위해 필요한 사항

1. 이자보상배율

이자보상배율은 기업의 이자부담 능력을 판단하는 지표로 이자보상배율이 1배가 넘으면 회사가 이자비용을 부담하고도 수익이 난다는 의미이고, 이 비율이 1 배 미만일경우에는 영업활동을 통해 창출한 이익으로 이자비용조차 지불할 수 없는 것을 의미합니다.
당사는 꾸준히 1배 이상의 안정적인 이자보상배율을 유지해 오고 있습니다. 2012년 1분기말 기준으로 이자보생배율이 전기말에 비해 다소 향상된 모습을 나타내고 있습니다.


2. 미상환 사채의 현황

3. 신용평가회사의 신용평가에 관한 사항

가. 신용평가회사

나. 정기평가 공시에 관한 사항

주식회사 한화건설은 신용평가회사로 하여금 만기상환일까지 당사의 매 사업년도 결산후 본 사채에 대하여 정기평가를 실시하게 하고, 동 평가등급 및 의견을 공시하게 한다.

4. 정기평가 공시에 관한 사항

가. 평가시기
(주)한화건설은 한국기업평가(주), NICE신용평가(주) 및 한국신용평가(주)로 하여금 만기상환일까지 발행회사의 매 사업년도 정기주주총회 종료후 30일 이내에 정기평가를 실시하도록 합니다.

나. 공시방법
상기의 정기평가등급 및 의견은 해당 신용평가사의 홈페이지에 공시할 수 있습니다.
한국기업평가(주) : http://www.rating.co.kr

NICE신용평가(주) : http://www.nicerating.com
한국신용평가(주) : www.kisrating.com

5. 기타 투자의사결정에 필요한 사항